Buscar

Publicación del BLOG

Administración de Fincas Comunidades de Propietarios Legislación

Once supuestos por los que una comunidad debe indemnizar a un propietario

Compartir
Once supuestos por los que una comunidad debe indemnizar

Once supuestos por los que una Comunidad debe indemnizar a un propietario

¿Cuándo procede el que la Comunidad deba de indemnizar a un propietario por el daño causado en su vivienda o local?

El art. 9.1 c) de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) dice textualmente: “son obligaciones de cada propietario consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la realización de obras, actuaciones o la creación de servicios comunes llevados a cabo ó acordados conforme a lo establecido en la presente ley, teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados”.

Por otra parte, el art. 1902 del Código Civil dice que: “El que por acción u omisión cause daño a otro, interviniendo culpa o negligencia, está obligado a reparar el daño causado”.

¿Cuándo procede la indemnización? Veamos once supuestos:

  • Si la reparación de elementos comunes lleva asociado el cese total o parcial del negocio de un local o la obligación de desalojar una vivienda, se debe indemnizar por aquellos gastos que se ocasionen, incluyendo el lucro cesante.
  • Se debe de indemnizar por obras en una plaza de garaje que suponga el no uso temporal de la misma.
  • Se debe indemnizar y procede la reclamación a la comunidad cuando haya un desalojo forzoso de la vivienda, mientras se realizan en la vivienda las obras de reparación de avería en los elementos comunes que pasan por la misma.
  • Procede abonar indemnización al propietario del local que no puede arrendar este para la actividad empresarial alguna debido a problemas de malos olores e inundaciones de aguas fecales por las conducciones comunitarias.
  • Procede la indemnización al propietario del local por los daños al inmueble y ocupación del mismo durante la realización de las obras de la pocería de la comunidad.
  • La comunidad debe indemnizar por daños morales a la comunera ah haber tenido que abandonar la vivienda dada la falta de mantenimiento de la comunidad.
  • La comunidad debe indemnizar a la comunera por los ruidos provocados por el ascensor instalado habiendo tenido conocimiento del problema hace tiempo sin que se procediera a solventarlo.
  • Cuando se solicite una indemnización por parte del propietario y arrendatario, la indemnización deberá ser por el daño causado acreditado, no lo que pida el propietario o el arrendatario. Es una cuestión de prueba pericial, salvo que exista acuerdo entre las partes.
  • La comunidad deberá pagar una indemnización al local por privación de parte del mismo para la instalación del ascensor.
  • La comunidad deberá indemnizar al propietario por depreciación del valor de la vivienda por la instalación de ascensor en el patio que tenía uso exclusivo y que repercute en la luminosidad y utilidad de la vivienda.

Les adjuntamos dos artículos de nuestro sitio web que esperamos sean de su interés:

Ochenta y seis obligaciones de los vecinos en la Comunidad según la Jurisprudencia

Quien debe pagar derramas o recibir indemnizaciones por devolución en una Comunidad

Miguel Fernández

Administrador de Fincas en Madrid y Guadalajara

Etiquetas:

Puede que le guste también

92 Comentarios

  1. Ana Quero 14 marzo, 2018

    Pregunta:
    Tiene el inquilino de una vivienda, en cuyo edificio se va instalar un ascensor, derecho a realojamiento durante el tiempo en que el acceso a la vivienda esté limitado, o durante todo el periodo de instalación del ascensor?
    Tiene el arrendador obligación de proporcionarle realojamiento y pagárselo, incluso si es superior a la renta que cobra?
    Tiene el arrendador obligación de disminuir, o incluso condonar la renta?

    Responder
    1. Miguel Fernández 19 marzo, 2018

      Buenas noches Ana.
      Su pregunta es muy amplia e incorpora temas relacionados propiamente con la Ley de Propiedad Horizontal y otros temas que tienen que ver mas directamente con la Ley de Arrendamientos Urbanos. Intentaremos dar una pincelada teniendo en cuenta que con respecto a la LAU no entraremos en profundidad ya que se sale de nuestra competencia y además dependerá de cuando sea vd. arrendataria. Según la fecha le afectará una legislación distinta.
      Con relación a la instalación del ascensor, si la obra afecta a uno o varios propietarios se deberá tener en cuenta en el presupuesto de la instalación del mismo ya que se deberá de añadir el alquiler de otra vivienda de similares características por el tiempo que se tarde en proporcionarle de nuevo su vivienda. En este caso será la Comunidad quien deberá de resolver el tema con el propietario de la vivienda.
      Si las viviendas van a dejar de ser utilizadas durante una semana porque va a ver un cambio en las escaleras y es necesario derribarlas y el acuerdo que se toma en la junta de propietarios, se decide que no hay compensación para ninguno de los propietarios porque todos son afectados, será el arrendador quien deba de ponerse de acuerdo con el arrendatario para compensar la pérdida de la vivienda. En este caso la compensación puede venir vía de no incremento del recibo durante un tiempo a pesar de que el arrendador tenga derecho a el incremento del recibo por la incorporación de un ascensor que antes no tenían. Otra forma como bien dice vd. es disminuir o condonar la renta por el tiempo en que este no viva en la vivienda.
      Gracias por su pregunta

    2. Patricia 18 agosto, 2020

      Buenos días! Hace tres años tengo problemas de humedades en mi piso porque hay una grieta en la fachada y cada vez que llueve se me inunda el piso. Tenía inquilinos y a causa de eso se han ido y no he podido volver a alquilar el piso. Llevo año y medio con el piso vacío pagando facturas y perdiendo dinero. Los de la comunidad no me solucionan nada. Me dicen que van a arreglar los problemas del edificio y que me arreglarán los daños causados pero hasta fecha de hoy nada. Y ya estoy desesperada, no quiero que pase otro año más sin que nadie me solucione nada. Que puedo hacer?
      Gracias!!

      1. Miguel Fernández 23 agosto, 2020

        Estimada Patricia:
        Solo me queda una respuesta para esto. La fachada es un elemento común y es la comunidad quien debe de resolverle el problema, si no lo hace habrá que avisar del perjuicio que se le está ocasionando. Mi recomendación, ya que la comunidad no le hace caso, es poner en manos de un abogado experto civil este caso para defender por un lado el arreglo de la fachada y por otro lado, si procede el lucro cesante derivado de los beneficios que deja de percibir por no poder explotar la vivienda en alquiler.
        Un cordial saludo.
        Miguel
        691564359

  2. Gustabo 28 abril, 2018

    Buenos días:La comunidad ha aprobado la instalación de un ascensor.Vivo en un bajo y en ningún momento lo voy a utilizar.Me hacen pagar la misma derrama que cualquier otro vecino.La instalación a 50 centímetros de mi ventana supone quitarme toda la luz del pasillo.Le indico que lo instalen más próximo a la pared de enfrente,que es el cuarto de basuras, y la empresa de ascensores me indican que es viable.Pero la comunidad se niega porq jabría que mover unos cables y sería más costoso.Les solicito disminuyan mi derrama y se niegan.Podrían asesorarme si tengo alguna opción.Es frustrante.Muchas gracias.Un saludo.

    Responder
    1. Miguel Fernández 28 abril, 2018

      Buenos días Gustavo.
      Con respecto al artículo elegido en mi web tienes otro artículo que contesta a parte de las preguntas que me realizas de una manera mas extensa. La dirección del enlace es la siguiente: https://adminfergal.es/los-propietarios-de-los-bajos-y-los-gastos-del-ascensor/
      Somos conscientes del problema que a vd. le acarrea, pero hay que reconocer que a pesar de los problemas que pueda surgirle a Vd., hay un beneficio general que es lo que se tiene en cuenta por encima del interés particular. Las decisiones de la instalación, el lugar, etc. se ha decidido en la Junta de Propietarios, si vd. no está de acuerdo no le queda mas remedio que impugnar los resultados del Acta. Que sea mas costosa la instalación si hay un perjuicio para un propietario y si la comunidad no está de acuerdo en cambiar el lugar de la instalación debería llevarlo directamente a un procedimiento ordinario solicitando se paren las obras hasta que no salga dicho juicio, el juez podrá o no tener en cuenta su petición en función de la solicitud que haga Vd. a través de su abogado y de las medidas provisionales que se podrían tomar en función del prejuicio que esto podría ocasionar.
      Independiente de esto que le he comentado además de las actuaciones ante el Juzgado, le sugiero que se revise en profundidad la escritura de división horizontal y los propios estatutos si los tuviere, porque una cosa es que vd. pague por la instalación del ascensor y otra distinta es que tenga que pagar el mantenimiento del ascensor de la misma forma que el resto de los propietarios a sabiendas que vd. no le va a dar uso. Le recomiendo revise la documentación por si viniera algo sobre los mantenimientos y los bajos y aunque no fuera así luche sobre este punto porque parece justo que el mantenimiento del ascensor trimestral o mensual, no debería cargarse a los bajos a sabiendas que no lo van a utilizar. En este caso, proponga en la nueva a reunión a celebrar se hable de este tema.
      Un saludo.

      1. Gustavo 29 abril, 2018

        Muchas gracias.Del mantenimiento estamos exentos pero lo que nos perjudica,aparte de pagar 5000 eur. de derrama es la pérdida de valor de nuestra vivienda por falta de luz. La pared del patio donde instalarán el ascensor mide 3,48m. La caja del ascensor 1,64. Y la situan a 0,55 m de mi ventana y a 1,24 de la ventana del cuarto de basuras.A pesar de que la empresa instaladora dice que sí es viable situarlo más cerca del cuarto de basuras,la comunidad se niega porque aumentaría un poco el presupuesto.Le solicito bajen mi cuota y tambien se niegan.Supongo que existe la posibilidad de reclamar al ayuntamiento,que da la licencia.Muchas gracias.Un saludo.

        1. Miguel Fernández 29 abril, 2018

          Hola Gustavo.
          Poco mas te puedo decir o asesorar sobre este tema. Si ya se tiene la autorización del ayuntamiento es porque este ha visto que el proyecto entraba dentro de la legalidad. Puede ir vd. al Ayuntamiento e incluso presentar una instancia pero me temo que tal como ha planteado el problema lo tiene difícil para conseguir algo positivo a sus intereses.
          Un cordial saludo.

          1. Virginia 11 noviembre, 2019

            Buenos días .
            Compre una vivienda en 2016 con dia puertas , es un local transformado en vivienda .
            La comunidad me ha demandado por que la puerta interior que cominixa con la finca es ilegal , está abierta en portal.
            Como la mía hay otra en el portal número 2.
            Me pregunto si puedo y debo demandar a la comunidad que no interpuso demanda ante esto , mando burofax al propietario , por daños y perjuicios , mi casa no valdrá lo mismo , a demás de quedar aislada de la finca , no poder tirar la basura o coger el correo postal .
            Mi lógica que dice que tanto la comunidad como el propietario son responsables del daño patrimonial que esto supone .
            Muchas gracias

          2. Miguel Fernández 24 noviembre, 2019

            Hola Virginia.
            Necesitamos por favor que nos indique que significa «dia» y «cominixa», a veces nos mandan preguntas que no somos capaces de interpretarlas. Muchas Gracias
            En cuanto la tengamos le contestamos con mucho gusto.
            Un cordial saludo.
            Miguel

  3. Bernardo 8 mayo, 2018

    Buenas tardes en que sentencia aparece este supuesto:
    La comunidad deberá indemnizar al propietario por depreciación del valor de la vivienda por la instalación de ascensor en el patio que tenía uso exclusivo y que repercute en la luminosidad y utilidad de la vivienda.

    Responder
    1. Miguel Fernández 11 mayo, 2018

      Buenos días Bernardo.
      La sentencia que habla en estos términos es la siguiente:
      AP Barcelona, Sec. 16.ª, 130/2009, de 6 de marzo
      Recurso 326/2008. Ponente: AGUSTIN FERRER BARRIENDOS.
      EXTRACTOS
      Depreciación del valor de la vivienda por la instalación de ascensor en el patio del que tenía uso exclusivo y que repercute en la luminosidad y utilidad de la vivienda

  4. Maribel 10 octubre, 2018

    Buenos días, soy la propietaria de un local comercial, situado al lado de un portal de la misma comunidad, concretamente una tienda de ropa llegamos a un acuerdo satisfactorio por ambas partes para que ellos pudieran instalar el ascensor, pero llevan tres días y los ruidos son infernales, es imposible estar aquí y mucho menos trabajar,las clientas en cuanto entran salen ya que el ruido es atronador, en nuestro seguro no entra el cese por ruidos, puedo reclamarles el cese parcial de mi negocio hasta que acaben las obras ? Gracias.

    Responder
    1. Miguel Fernández 11 octubre, 2018

      Buenos días.
      Con relación a su pregunta tenemos escrito algún artículo sobre el mismo. Por ejemplo este que le detallo viene acorde a lo que nos está preguntando https://adminfergal.es/once-supuestos-por-los-que-una-comunidad-debe-indemnizar/ tenemos otros artículos que también puede ser de su interés: https://adminfergal.es/reclamar-indemnizacion-por-cierre-de-negocio-arrendador-o-comunidad/
      Es claro que si nos atenemos a lo que indica la Ley de Propiedad horizontal y el código civil al respecto vd. tiene derecho a recibir una indemnización por el cierre de su negocio debido a las obras y el perjuicio que estas le esté ocasionando. El art. 9.1 c) de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) dice textualmente: “son obligaciones de cada propietario consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la realización de obras, actuaciones o la creación de servicios comunes llevados a cabo ó acordados conforme a lo establecido en la presente ley, teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados”.
      Por otra parte el art. 1902 del Código Civil dice que: “El que por acción u omisión cause daño a otro, interviniendo culpa o negligencia, está obligado a reparar el daño causado”.
      También dependerá del acuerdo satisfactorio que haya llegado vd. con la comunidad en relación a la instalación del ascensor. Desconocemos si en dicho acuerdo hay compensaciones con la comunidad en relación a los gastos exentos del local por la instalación del ascensor, dependerá de la buena voluntad que haya habido y de las cláusulas del acuerdo.
      Aunque no tendría nada que ver el ruido que está sufriendo y la posible pérdida de clientela con los acuerdos que vds. hayan llegado hay compromisos que no están por escrito y que habrá que respetarlos.
      Saludos

  5. Francisco 9 diciembre, 2018

    Se ha instalado un ascensor en una comunidad en la cual tengo un local me han producido daños en el local.quien tiene que hacerse cargo de esos daños.

    Responder
    1. Miguel Fernández 13 diciembre, 2018

      Buenos días Francisco
      Cuando se ha aprobado la instalación del ascensor, se aprueba la instalación de un nuevo servicio para la comunidad con la intención de que todos los propietarios se beneficien de él, pero nunca perjudicando a ningún propietario, locales incluidos. Pudiera ser que cuando se instale un ascensor hubiera sido necesario incorporar una parte de su propiedad para incorporarla al servicio común de la instalación, pero se le ha tenido que avisar previamente y se tenía que haber llegado a algún acuerdo con vd. como propietario de local. Si no ha sido así y simplemente ha habido negligencia por parte de la empresa de la instalación de ascensores al generarle un daño o perjuicio en su local, vd. deberá reclamar esos daños a todas las partes implicadas en la obra. El abogado cuando tramite la reclamación observará todos los detalles de la puesta en marcha de la instalación del ascensor y quienes son los responsables directos y subsidiarios. Al menos hay dos partes implicadas en la reclamación, una será la propia comunidad como promotora de la obra y la otra la empresa de ascensores por una posible mala ejecución, pudiera haber incluso terceras empresas que se hubieran subcontratado o el propio arquitecto por un mal proyecto de desarrollo y que pudieran estar implicadas en la ejecución de la obra.
      Si los daños han sido cuantiosos pondría esta circunstancia en manos de un abogado experto en temas de derecho civil, yo le puedo proporcionar uno si vd. lo desea, a partir de aquí el procedimiento será en base a lo que determine su abogado y Vd. para la defensa de sus intereses.
      Miguel
      691564359

  6. Bárbara 19 enero, 2019

    Buenas tardes,

    soy propietaria de una plaza de parking y me obligan a desalojar mi plaza por obras, ya que en la pared que da justamente al lado de mi plaza de garaje hay filtraciones de agua. Al preguntar en qué plaza tengo que aparcar temporalmente, me comentan que en la calle.
    Considero que me deben facilitar otra plaza de parking, ¿es así?

    Un saludo,

    Bárbara

    Responder
    1. Miguel Fernández 20 enero, 2019

      Buenos días Bárbara.
      Así es. La plaza que le deben de facilitar no tiene porque ser exactamente en el mismo parking, puede ser en otro parking de otro edificio cercano al suyo, pero siempre facilitándole otra opción. También se le puede valorar económicamente lo que supondría el que vd. pudiera elegir alquilar o no otra plaza y tomar vd. la decisión de si lo aparca en otro parking o bien lo deja en la calle. En este caso debería de haber un acuerdo por escrito para que la comunidad no tuviera problemas en caso de robo o deterioro del vehículo.
      En este caso debemos recordar lo que indica el artículo 9 punto c) de la Ley de Propiedad Horizontal que dice textualmente lo siguiente: » c) Consentir en su vivienda o local (vale para el parking) las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la realización de obras, actuaciones o la creación de servicios comunes llevadas a cabo o acordadas conforme a lo establecido en la presente Ley, teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados».
      Por tanto debe exigir que le faciliten otra plaza o bien una indemnización por el problema que se le ocasiona.
      Porque la pregunta básica que nos hacemos en este caso es: «Que pasa si cuando vd. deja el coche en la calle, se lo roban, quien es el responsable de la indemnización?».
      Un cordial saludo.
      Miguel
      691564359

  7. Javier 26 enero, 2019

    Buenas tardes!

    En mi comunidad fue necesario renovar totalmente la pocería del edificio. Esto supuso levantar parte del suelo de mi vivienda (es un bajo) para reparar una de las arquetas e instalar nuevas tuberías. La comunidad ahora dice, una vez hechas las obras, que yo soy el responsable de correr con los gastos de la reparación de mi suelo. Entiendo que esto no se ajusta a la Ley. ¿Qué debería hacer?

    ¡Muchas gracias!

    Responder
    1. Miguel Fernández 27 enero, 2019

      Buenas noches Javier.
      Con respecto al tema de la pocería puedes acceder a un artículo que disponemos en la web sobre las mismas, este es el siguiente: https://adminfergal.es/arquetas-registrables-en-la-comunidad-quien-debe-acometer-las-obras/
      Cuando se toma una decisión sobre las obras a realizar en la Comunidad, se debe de informar a los propietarios sobre todas las cuestiones y todas las variables necesarias, entre ellas las obras generales de pocería y todas aquellas cuestiones que sean colaterales y que necesiten resolverse cuando se realice la obra. Es evidente que si para hacer la reparación completa de la pocería es necesario intervenir por las diferentes bajos de la comunidad y se deben de realizar obras como por ejemplo, convertir las arquetas ocultas en arquetas registrables, estas se deben de tener en cuenta y se deben de valorar económicamente. Hasta aquí indicarle que todas las obras de pocería son obras comunes que necesitan la intervención de la comunidad y que deben de sufragarse por la misma. Así el art. 9 de la Ley de Propiedad Horizontal en su punto c) dice lo siguiente: «Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la realización de obras, actuaciones o la creación de servicios comunes llevadas a cabo o acordadas conforme a lo establecido en la presente Ley, teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados.»
      Vd. debe de consentir en su vivienda las obras necesarias, pero por otra parte la comunidad debe de resarcir todos los daños o perjuicios que le ocasiones, entre ellos el dejarle el suelo en las mismas condiciones antes de que se produjera la obra. Solo no sería factible pagar la comunidad cuando Vd. tuviera la responsabilidad de mantener la arqueta registrable en su estado original y por cualquier causa la hubiera tapado, en este caso si se puede demostrar que vd. ha sido responsable del cambio unilateral de la situación de la arqueta, sería vd. responsable de acometer esta parte de la obra. En los demás casos será la Comunidad la responsable de las obras, si no lo hacen estará vd. en todo su derecho de reclamar vía amistosa, o vía judicial si fuera necesario.
      Un saludo
      691564359

  8. Maria 8 febrero, 2019

    Buenos dias. Compramos un piso en noviembre y cuando fuimos a la empresa de luz a dar de alta (ya que nunca antes habia tenido) nos comentan que no se puede porque la comunidad de vecinos solicito un cambio de contadores y todavia no se ha termiando. Segun la administradora la obra ya está realizada pero no se ha terminado con las aprobaciones y no sabe cuanto se acabará todo el proceso (llevan con esto desde principios del 2018) Mientras tanto yo no tengo luz en el piso, por lo que no puedo reformarlo ni utilizarlo. Que se puede hacer? Puedo solicitar una indemnización? Cuando compramos solo se nos informó que había una derrama nada mas. Gracias

    Responder
    1. Miguel Fernández 11 febrero, 2019

      Buenos días.
      Con relación a las reclamaciones en relación al suministro eléctrico tenemos en Madrid el portal del ciudadano en la Comunidad de Madrid, le dejo el enlace:
      http://www.madrid.org/cs/Satellite?c=CM_Tramite_FA&cid=1354604634094&noMostrarML=true&pageid=1331802501674&pagename=PortalCiudadano%2FCM_Tramite_FA%2FPCIU_fichaTramite&vest=1331802501621
      Por favor exponga su caso y que ellos tramiten dicha reclamación allí donde corresponda. Desgraciadamente en este caso no le podemos ayudar mas.
      Un cordial saludo.
      Miguel
      691564359

  9. Rubén 13 febrero, 2019

    Buenos días,
    soy propietario de un local comercial, que tengo alquilado a un inquilino. En el edificio se está reparando la fachada, por lo que se han colocado andamios en la acera del local comercial. Mi inquilino solicita una reducción de la mensualidad, ya que la presencia de andamios redundará en una disminución de sus ventas.
    ¿Cómo debería enfocar esta solicitud? ¿Tiene derecho a dicha reducción de la mensualidad? ¿Cómo debería calcularla?
    Muchas gracias por adelantado, y un saludo

    Responder
    1. Miguel Fernández 17 febrero, 2019

      Buenos días Ruben.
      Creo que tu contestación queda hecha si leemos el artículo siguiente de nuestra web: https://adminfergal.es/reclamar-indemnizacion-por-cierre-de-negocio-arrendador-o-comunidad/
      En este artículo se habla del lucro cesante y como se podría calcular el importe a indemnizar.
      Un cordial saludo
      Miguel
      691564359

  10. Eva Mª 20 febrero, 2019

    Buenos días. Tengo alquilado un local en el que la actividad es sala de eventos y celebraciones. El problema es que el día 11 de Enero de este año, se rompieron las tuberías de las bajantes de uno de los portales causándome un gran destrozo a nivel material, además de tener que cerrar el negocio ya que no puedo darle a nadie las llaves hasta que no esté todo reparado. Hasta que los vecinos se reunieron y decidieron cambiar todas las tuberías, ya que desde es la segunda vez que nos pasa esto en 5 meses, hasta el día de hoy que aún no han terminado la obra tengo mi negocio cerrado. he tenido que cancelar contratos y devolver el dinero de señales que ya tenía, ademas de no poder coger cita a nadie ya que no sabemos cuanto se va a demorar esto. Me gustaría saber si tengo derecho a reclamar a la comunidad todos los daños que me ha ocasionado y como hacerlo. Los daños materiales se supone que los van a subsanar, pero hasta que no esté terminado el cambio de tuberías no puede terminarlo. Pero todo el tiempo que estamos cerrado es lo que no tenemos claro si lo podemos reclamar no como podemos hacerlo.
    Muchísimas gracias.

    Responder
    1. Miguel Fernández 23 febrero, 2019

      Buenas tardes Eva María.
      Este tema también lo puede ver en el siguiente artículo: https://adminfergal.es/reclamar-indemnizacion-por-cierre-de-negocio-arrendador-o-comunidad/ o bien este otro: https://adminfergal.es/once-supuestos-por-los-que-una-comunidad-debe-indemnizar/
      Tiene vd. derecho a reclamar el dinero que haya dejado de percibir por la gestión del negocio. Siempre lo debe de reclamar el propietario a la Comunidad independientemente del acuerdo que vd. tenga con su inquilino. La reclamación la debe hacer por las cantidades que hubiera percibido si el negocio hubiera funcionado habitualmente y las cantidades a reclamar será la media de los ingresos del último año (aprox.).
      Un cordial saludo.
      Fdo. Miguel Fernández
      691564359

  11. Edu 28 febrero, 2019

    Buenas noches.
    En mi comunidad se aprobaron unas obras del garaje comunitario, grande y de dos plantas, el cual estará inabilitado para su uso entre 10 días y un mes.
    ¿Tengo derecho a solicitar que me reembolsen gastos de un parking o alquiler de otra plaza? ¿En caso de ser así como debo proceder?

    Responder
    1. Miguel Fernández 3 marzo, 2019

      Buenos días Edu:
      «Dice el art. 9 de la ley de propiedad horizontal en su punto c) Que el propietario debe de consentir en su vivienda o local (también hay que entender, una plaza de garaje), las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la realización de obras, actuaciones o la creación de servicios comunes llevadas a cabo acordadas conforme a lo establecido en la presente Ley, teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados.»
      A vd. como propietario deberán facilitarle la comunidad otro plaza de aparcamiento cercano a su vivienda o bien si se decidiera indemnizarle, deberán hacerlo en función del cálculo del coste que le supondría alquilar otro aparcamiento en la zona donde vd. reside. El coste a indemnizar será por los meses que tardarán en realizar la obra y que dejarán inutilizada su plaza.
      Para proceder a reclamar esta situación deberán de hablar con el Presidente y/o Secretario Administrador para que busquen una alternativa. Vd. también deberá ser flexible con la solución propuesta, no siempre es fácil encontrar una solución depende del lugar donde vd. se encuentre.
      Si en la convocatoria aparece la propuesta de la obra, deberá acercarse a la Junta para proponer esta solución, solo en el caso de negativa deberá notificar su desacuerdo en la junta y notificar su deseo de impugnar ese punto del orden del día y notificar la iniciación del procedimiento judicial.
      Estoy seguro que podrán llegar a un acuerdo.
      Saludos.

  12. Ana Barandica 22 marzo, 2019

    Tuve un piso arrendado hasta el 23 de enero de 2019.En días posteriores llovió de forma intensa lo que provocó varias goteras que dañaron gravemente la tarima.El seguro de la Comunidad asumió la reparación y cambio de la tarima.A día de hoy(23/03/2019) todavía no se ha iniciado dicha reparación y me dicen que luego debe estar un mes sin tarima para su secado y colocar la nueva tarima. Le pido al seguro pérdida de alquileres ya que por su demora no puedo volver a poner el piso en alquiler.Me dice que como la vivienda no está en este momento en alquiler no hay daño cesante.Les digo que no está en alquiler porque no han realizado la reparación.Me gustaría saber si puedo seguir reclamando pérdida de alquileres y en vase a qué jurisprudencia lo fundamento. Gracias.

    Responder
    1. Miguel Fernández 25 marzo, 2019

      Hola Ana.
      No soy un especialista en alquileres, pero entiendo que si el piso no estaba en alquiler o vd. no tenía un precontrato o un próximo contrato en ejecución difícilmente podrá demostrar que vd. ha tenido un perjuicio económico y quiere que le sea abonado un lucro cesante. En el artículo que ha leído observará que nosotros indicamos en que supuestos se podrá indemnizar. Si hay un cierre de negocio o bien un final de arrendamiento si podrá exigir al seguro el lucro cesante, si no ha sido así personalmente no creo que sea posible.
      Un cordial saludo.
      Miguel
      691564359

  13. Marta 4 junio, 2019

    Buenos días,
    Tengo una plaza de garaje en un sótano compartido con 3 edificios. Existe una comunidad de garajes independientes de la que tengo las cuentas al día. En el registro de la propiedad indica que mi plaza de garaje está en el nº 84.
    El problema que tengo es que el edificio nº 86 me está reclamando cuotas impagadas de unas derramas que han realizado, cuotas actuales y anteriores a que yo comprase la plaza. Y me dicen que mi plaza corresponde a su edificio.
    Cuando me convocaron a una reunión asisti solo para entregarles la copia simple que tengo del registro donde indica lo contrario, que mi plaza está en el 84, pero su respuesta fue que interpondrán un monitorio en el juzgado pero no me aportan nada que justifique este hecho.
    qué puedo hacer.
    Gracias

    Responder
    1. Miguel Fernández 13 junio, 2019

      Buenos días Marta.
      Si vd. tiene una nota simple informativa de su finca y dice dicha nota que su propiedad esta relacionada exclusivamente con el garaje que está en el número 84, se entiende que los pagos deberían tener relación con la comunidad de garajes independientes. Si la comunidad funciona de forma independiente se supone que cuando vd. compró su plaza deberá de tener un certificado de estar al corriente de pago de la propia comunidad facilitada por el anterior propietario en la notaría donde se hizo la compraventa. No puedo entender porque reclama la comunidad del 86 algo que no le corresponde o pudiera ser que hubiera un acuerdo con dicha comunidad y que afectara al garaje y que el anterior propietario no se lo hubiera comunicado a vd., en ese caso tendrá que dilucidarlo en los tribunales. Desde luego este tema lo dejaría en manos de un abogado para que le ayudara en esta gestión. Si necesita una abogada experta en civil le podemos facilitar el teléfono.
      Un cordial saludo.
      Miguel
      691564359

  14. Raquel 25 junio, 2019

    Tengo un negocio y en el portal están instalando desde hace meses un ascensor, el ruido es insoportable, los clientes se quejan y alguno se va de la tienda. Yo padezco dolores continuados de cabeza y nerviosismo.
    ¿Se puede reclamar a la comunidad? Me han dicho que van para largo y es que tiembla hasta el suelo.
    Gracias.

    Responder
    1. Miguel Fernández 2 julio, 2019

      Estimada Raquel:
      Todo se puede reclamar en un momento determinado. Si hay una obra deberán soportarla hasta su finalización, si bien esta obra le está produciendo problemas de ansiedad, dolores de cabeza, nerviosismo, etc. si tiene los partes correspondientes derivados de la obra, el médico puede dárselos si el/ella ve que existe una relación directa entre los ruidos y su estado de salud, con el informe y las posibles quejas de sus clientes que le sugeriría que estuvieran por escrito puede solicitarles a la propiedad una indemnización por pérdida de clientes y por su posible estado físico/mental. Todo esto deberá de estar muy justificado y no será fácil demostrarlo. Ponga el tema en manos de un abogado si lo ve pertinente para que le pueda asesorar. Si necesita de un abogado nosotros le podemos car varias recomendaciones.
      Un cordial saludo.
      Miguel
      691564359

  15. Fernando 25 julio, 2019

    Buenos días,

    Vivo en un ático con terraza comunitaria de uso privado. Por culpa de un defecto en la instalación de la tela asfáltica han tenido que levantar parte de la terraza para sellarla de nuevo. Mi problema es que entre la dejadez e incompetencia de la administración de la comunidad, la falta de profesionalidad (incumplimiento de fechas) de la empresa constructora, llevan un mes con este tema. Hasta tal punto es su incompetencia que decidieron levantar el suelo de la terraza por partes, sellarlo y hacer las pruebas de estanqueidad hasta encontrar el problema en vez de levantarla toda como así habían recomendado la empresa de la tela asfáltica. El tema es que ahora que está levantada y sellada (solo falta echar el mortero, poner la plaqueta, el rodapié y pintar) se les ha pasado pedir las plaquetas, y ahora no saben cuando van a llegar por lo que me temo que esto se va a demorar otros 15 días más… y estamos en agosto. Esta terraza tiene unos 100m2 en la que hacemos mucha vida en familia, barbacoas, mis hijos disfrutan/ban con la piscina, juegos, etc.… y ahora llevamos 1 mes y seguro que más por no decir todo el verano en el que no vamos a poder salir a la terraza.

    Esto es normal? Se puede obligar/exigir a la comunidad que lo arreglen ya? ¿puedo pedir una indemnización?

    Muchas gracias por todo

    Un saludo,
    Fernando

    Responder
    1. Miguel Fernández 29 julio, 2019

      Fernando.
      De mediocres profesionales está el mundo lleno. Si vd. es capaz de llevar a un Arquitecto para que le haga un informe y pueda demostrar a través de su informe que se ha producido un retraso en la ejecución de la obra y que esta ha producido un cambio en la forma de vida de su familia con el consiguiente deterioro y perjuicio económico, entiendo que si podría solicitar una indemnización por lucro cesante. Ahora bien, no siempre es fácil demostrar dicho perjuicio.
      Si le recomiendo que si le pueden hacer un informe se lo hagan por posibles problemas a futuro que pudieran tener con la obra y que no les culpen a vds. de negligencia o bien de uso inadecuado de la cubierta.
      Un cordial saludo.
      Miguel
      691564359

  16. Miguel 27 julio, 2019

    Buenos días.
    VIvo en una comunidad cuyo edificio está rodeado de jardín por los cuatro lados.
    Algunos de los copropietarios quieren utilizar el jardín lateral para habilitarlo como parquing exterior y
    necesitaría saber si hay algunas medidas establecidas para ubicar plazas de aparcamiento pues el espacio que quieren habilitar es un pasillo que tiene 6 metros de ancho y además es la zona de paso peatonal para acceder al jardín delantero y también afecta a los vecinos de la planta baja que sus terrazas dan a este pasilo.
    Gracias por su respuesta.

    Responder
    1. Miguel Fernández 29 julio, 2019

      Buenas tardes Miguel.
      A mi modesto entender deberá hacer dos actuaciones, por un lado contratar a un Arquitecto para que le de un informe de viabilidad de si el cambio reune lo necesario y se puede hacer el parking y por otra parte si todos los propietarios están de acuerdo en hacerlo ya que se cambio el uso del jardín por el uso del parking y esto desde mi punto de vista requiere la unanimidad de los propietarios.
      Un cordial saludo.
      Miguel
      691564359

  17. Mariano 1 septiembre, 2019

    Buenas noches, desde hace dos años y medio delante de mi plaza de garaje hay una gotera de una bajada de la comunidad , que cada vez que entro o salgo, con el coche el chorro que cae constantemente, me moja el coche, me
    he puesto en contacto con la administradora, varias veces y estos han haciendo caso omiso al problema.
    Al no estar la gotera en mi plaza tengo algún derecho a reclamación. Si es así como lo puedo hacer y que coste tendría. Gracias

    Responder
    1. Miguel Fernández 10 septiembre, 2019

      Estimado Mariano:
      Lo primero que tiene que hacer la junta de gobierno y su administradora es dar solución al problema de la gotera. A veces hay gotera que se resisten por su complejidad, pero es evidente que no hay gotera que pueda durar dos años y medio, solo hace falta coger una empresa de rehabilitación y reformas que sepa como atajar el problema.
      Por otro lado decirle que si la gotera genera un problema a un vehículo se debe solucionar el mismo y la comunidad estará obligada a compensarle dicho problema. Si realmente el chorro de agua es el motivo de que su coche se haya visto afectado debe de reclamarlo y si no se le hace caso inicial un procedimiento ordinario, si procede. El coste dependerá de la complejidad del juicio y del abogado.
      Saludos
      Miguel
      691564359

  18. Ángeles 1 octubre, 2019

    Buenas tardes,

    Mi consulta es sobre un local, el cual no paga cuota de participación en la comunidad de vecinos, dicho local carece de luz y ahora quiere instalar la luz, y el propietario del local quiere que nosotros abonemos la instalación ya que Iberdrola le ha dicho que hay que cambiar una toma general y que eso debe de correr a cargo de la comunidad, y mi pregunta nosotros como comunidad de vecinos debemos de correr con esos gastos o es el dueño del local el que debe de afrontarlos, yo según la ley de propiedad horizontal, hasta incluso le podríamos denegar el paso si a ello se oponen 2/5 de los vecinos.

    Gracias.

    Responder
    1. Miguel Fernández 5 octubre, 2019

      Hola Angeles
      Si el local no tiene que pagar cuota de participación entiendo que está desligado por completo de cualquier compromiso con la Comunidad y está no está obligada a pagarle nada para las actuaciones que tenga que tomar, a no ser que la escritura de división horizontal o los estatutos así lo indique. Habría que saber si existen ciertas obligaciones o solo servidumbres. Si fuera así habrá que darle permiso para que el haga las actuaciones necesarias pero corriendo a costa del local los importes de enganche correspondiente. Verificar que indica la escritura de división horizontal para asegurarse.
      Miguel Fernández
      691564359

  19. Noelia 25 octubre, 2019

    Buenos días,
    Resido en un ático cuyo techo es la cubierta de la comunidad. En este caso por degradación de la impermeabilización de la cubierta, hay goteras por toda mi casa. El seguro de la comunidad me confirma que van a reparar mi casa completamente, renovando techos paredes y suelos, pero de mi realojo se lavan las manos. Vivir en esta casa es inviable, con cubos por toda la casa y habiendo perdido la luz en parte de la vivienda por el agua. Qué puedo hacer?

    Responder
    1. Miguel Fernández 26 octubre, 2019

      Buenos días Noelia.
      Lo primero que se debería solucionar por parte de la Comunidad es la situación de la impermeabilización de la cubierta. Esto no lo paga el seguro, se tendrá que hacer con el saldo o bien una derrama de la comunidad de propietarios. Una vez que se haya hecho la obra y se aseguren de que no tiene mas daños en la misma es cuando el seguro por responsabilidad civil tendrá que solucionar los daños derivados de las goteras. Primero reparen la cubierta y posteriormente los daños producidos por las goteras.
      Con relación a su realojo, entendemos que se debe de realizar y además será a cargo de la comunidad de propietarios o bien del seguro que tenga contratado si es que lo contempla. Es una obra necesaria en un elemento común (cubierta) y como tal debe de gestionarse en todo su ámbito incluyendo el realojo de vd. por el tiempo que sea necesario.
      Primero las actuaciones en la cubierta y después todas las actuaciones dentro de su vivienda y paralelamente hay una obligación de realojarla, si lo cubre el seguro estupendo y sino lo cubre el gasto debe de pagarlo la Comunidad.
      Un saludo.
      Miguel
      691564359

  20. Jose Luis Gonzalez 17 diciembre, 2019

    Mi madre vive en una comunidad en la que se van a realizar obras para llevar el ascensor a cota cero. Ella tiene una minusvalía de un 64 % y no puede subir ni bajar las escaleras hasta su piso en la 3ª planta. ¿ Tiene algún derecho de indemnización si tiene que abandonar su vivienda durante el tiempo que duren las obras y no funcione el ascensor ? Muchas gracias.

    Responder
    1. Miguel Fernández 25 diciembre, 2019

      Estimado Jose Luis:
      No se reconoce habitualmente la indemnización porque se sobreentiende que esta actuación es una mejora para todos los propietarios de la comunidad y la aprobación se habrá realizado por las mayorías necesarias. Le pongo un extracto de dos sentencias que pueden tener relación con su pregunta y puedan ser de su interés:
      AP Madrid, Sec. 25.ª, 26-10-2012 Adoptado el acuerdo de instalar un ascensor en el edificio con las mayorías necesarias y sin que haya sido impugnado por los actores y dado que no se acreditan fehacientemente los supuestos daños derivados de las obras, no cabe indemnización alguna.
      AP Pontevedra, Vigo, Sec. 6.ª, 22-12-2017 Teniendo en cuenta que la obra afecta por igual y en la misma medida a todos los propietarios y todos ellos se benefician de la accesibilidad que proporciona el ascensor, no corresponde indemnización alguna.
      De todas formas, este comentario que le hago no tiene porque ser definitivo, siempre es una opinión y vd. puede luchar este punto ante el juzgado si lo ve oportuno, El juez puede valorar que existe un daño y que requiera la indemnización correspondiente. Personalmente no lo veo mucho recorrido.
      Un cordial saludo
      Miguel 691564359

  21. angel espinilla 20 enero, 2020

    Buenas noches, tengo una vivienda con una gran terraza de uso privativo pero que el mantenimiento corre por cuenta de la comunidad. Se han llevado en los ultimos 3 años diferentes actuaciones por filtraciones, pero en las dos ultimas donde se vaciaron jardineras para impermeabilizarlas nuevamente, apesar de estar pactado que corrian con los gastos de volver a dejarlas lo mas parecido a su estado anterior finalmente no se han hecho cargo despues de haberlo costeado yo y que posteriormente presentando las factura y ateniendome al presupuesto pactado, no me quieren pagar, alegando que llevan mucho dinero gastado en las actuaciones de mi terraza y que con eso consideran saldado el tema. La semana pasada me han vuelto a requerir acceder por que la ultima actuacion que hicieron esta dando problemas y vuelve a haber humedades. Que debo hacer? SI les autorizo el acceso, se que los desperfectos que hagan no me los van a abonar y yo no puedo estar toda la vida soportando algo que ademas no es mio. Gracias

    Responder
    1. Miguel Fernández 26 enero, 2020

      Estimado Angel:
      Cuando la terraza es de uso privativo, dependiendo de la obra a realizar y dependiendo de los defectos que tenga la misma, esta la tendrá que hacer la comunidad o bien la tendrá que pagar vd. Le hago llegar otros artículos sobre terrazas de uso privativo que espero sean de su interés y le ayuden a tomar conciencia de la responsabilidad en cada caso.
      https://adminfergal.es/cubierta-elemento-comun-de-uso-privativo-como-actuar/
      https://adminfergal.es/cubierta-elemento-comun-o-privativo/
      https://adminfergal.es/elementos-comunes-de-uso-privativo-modificacion/
      Reciba un cordial saludo.
      Miguel
      691564359

  22. David 25 enero, 2020

    Buenas noches. Somos una comunidad de vecinos que tiene bloqueado y cerrado el parking por obras que llevan más de 3 meses
    Quisiera saber si eso es legal o de que forma pagan ese daño o molestia o que debería hacer en ese caso.Gracias

    Responder
    1. Miguel Fernández 25 enero, 2020

      Buenos días David:
      El cerramiento del parking por obras es algo que entendemos ha debido ser acordado por la Junta de Propietarios del parking al cual vd. pertenece. Cuando se tomó está decisión debería haberse dado alternativas de aparcamiento, bien en otro aparcamiento o bien aportando una cantidad a cada vecino para que se buscaran otro aparcamiento. Si no se ha decidido nada al respecto cada propietario se habrá tenido que buscar las mañas para solucionar este problema. Si la obra es grande y se necesita tiempo se entiende que previamente a las obras se daría unos plazos para la terminación de las mismas. Sabemos que las obras son muy molestas pero necesarias para mantener la conservación del inmueble. Yo le recomendaría que hablar con el Administrador o con el Presidente para que le indiquen cuando terminan las mismas y si la terminación es acorde a lo que se indicó en la Junta de Propietarios. Si la terminación se iba a hacer en un mes y llevan tres meses si que podrá reclamar via juzgado el posible lucro cesante y reclamar una indemnización económica por los inconvenientes, alquiler de otro aparcamiento, etc. aunque mi opinión es que se informe de como se gestionaron las obras y la fecha próxima de finalización de las mismas.
      Saludos.
      Miguel
      691564359

  23. Ruth 4 febrero, 2020

    Buenas tardes

    En marzo del 2019 se realizó en mi comunidad obras en las terrazas comunitarias de uso privativo porque la tela asfáltica fallaba.
    En mi casa como consecuencia de las filtraciones he tenido daños en el armario,pared y parquet y el seguro de la comunidad no cubre los daños en mi casa y me dicen que lo haga mi seguro personal,Al final con peleas me han abono los daños en pared y punto ,la pregunta es no tendría la comunidad que hacerse cargo de los daños ocasionados en mi piso?
    Gracias

    Responder
    1. Miguel Fernández 9 febrero, 2020

      Hola Ruth.
      Si fallaba la tela asfáltica está claro que era un problema ajeno al mantenimiento que vd. tuviera obligación de hacer. Es un problema de la Comunidad de Propietarios y sería el seguro quien lo debería cubrir, sino diera cobertura el seguro de la comunidad será la Comunidad quien tendría que cubrirlo en su defecto.
      Un cordial saludo.
      Miguel
      691564359

  24. Jennifer Carolina Morales 6 febrero, 2020

    Hola buenas noches mi pregunta es si una comunidad de vecinos hace obras de más de 3 meses con.andamios y habiendo un local comercial en este caso un bar restaurante sin haber comunicado nada y causando daños de ventas y hasta estar a punto de cerrar quitando y exigiendo toldos aire acondicionado sin por lo menos llegar a un acuerdo y mentir de colocar un cartel con el nombre del restaurante y nunca nos hemos negado que hagan su trabajo pero que nos nos perjudiquen pero han actuado de mala fe que nos aconsejan muchas gracias

    Responder
    1. Miguel Fernández 9 febrero, 2020

      Buenos días Jennifer.
      En este tipo de situaciones y antes de hacer la obra se supone que se avisó del comienzo de la misma mediante una junta general ordinaria y extraordinaria. En ella se diría el coste de la obra, la derrama y el tiempo en que iban a estar dichas obras.
      Ahora bien, que haya una obra no significa que un local podría ser perjudicado por la misma, en este caso se debería haber hablado del lucro cesante y del perjuicio económico que pudiera producirse. Es muy normal comenzar las obras sin tener en cuenta estas peculiaridades que son muy importantes porque podrían dar al traste con un negocio.
      Sobre lucro cesante permítame que le mande algún enlace donde se hable del mismo:
      https://adminfergal.es/reclamar-indemnizacion-por-cierre-de-negocio-arrendador-o-comunidad/

      ¿Que dice la jurisprudencia con relación al lucro cesante?, existen como siempre puntos de vista y dependerá de la posible demostración o no del daño que se pudiera producir. Le indico diferente casuística:
      AP León, Sec. 2.ª, 280/2019, de 18 de septiembre
      «c) Por lo que se refiere, por último, al lucro cesante o ganancia dejada de obtener por el cierre del gimnasio a causa de las filtraciones y de la ejecución de las obras necesarias para su subsanación, la prueba que aportó la representación de la actora recurrente para justificar el cese de la actividad durante 86 días y que básicamente se reduce a una hoja que en la demanda se denomina «cuadro contable de cuotas de socios» y que abarca el último trimestre de 2015 y el primer semestre de 2016 (documento nº 5), resulta francamente insuficiente, más teniendo en cuenta que ambas partes coincidieron en señalar (el Sr. Torcuato lo hizo en la vista a preguntas del letrado de la aseguradora codemandada) que las obras que ejecutó la actora para lavar la cara de sus instalaciones se pudieron llevar a cabo en un tiempo máximo de una semana. No existiendo, en cualquier caso, prueba suficiente de que las humedades aparecidas en los techos del local, especialmente en la zona de vestuarios, hayan impedido o provocado el cese de la actividad negocial entre mediados de 2015 y mediados de 2016.»

      AP Valencia, Sec. 6.ª, 361/2019, de 24 de julio
      «TERCERO .- En cuanto al lucro cesante, se opone que tampoco ha justificado la demandante el tiempo que tuvo cerrado el local, pero lo que resulta acreditado es que los daños se produjeron el 31 de agosto y, aunque afirme la apelada que la reparación se llevó a cabo en el mes de septiembre, aparece en el informe pericial de la demandada de 18 de abril de 2.018 que las humedades en el local de la actora persistieron hasta el mes de Octubre, de manera que cuando la demandante afirma en su demanda que el local estuvo cerrado desde el 31 de agosto al 4 de Octubre, si que existe prueba de ello, y en cuanto a la valoración de esa pérdida, la demandante aportó los modelos fiscales (IRPF) que acreditan los ingresos del negocio, de manera que justifica la reclamación por este concepto de la suma de 653,95 euros, cantidad que debe serle pagada por la demandada.»

      AP Asturias, Gijón, Sec. 7.ª, 278/2019, de 15 de julio
      » Estimación fundada en que, en contra de lo razonado en la recurrida, que ha quedado plenamente acreditado el nexo causal entre las filtraciones de agua originadas en la cubierta y la ganancia dejada de percibir por el demandante (lucro cesante) por la pérdida del alquiler de la vivienda de su propiedad. Perjuicio que se debe extender también a la cantidad satisfecha en concepto de gastos de resolución contractual, 121 euros, importe cuyo pago fue reconocido por el letrado D. Lázaro al declarar como testigo en el acto del juicio, por su intervención en nombre del demandante en la negociación de la resolución del arrendamiento.
      Debiendo precisar que las razones contenidas en la recurrida para negar tal nexo causal y, por ende, la pretensión deducida por lucro cesante y los gastos devengados por la resolución contractual carecen de relevancia en orden a la concreta cuestión litigiosa. Así, respecto a la afirmación de que el contrato de alquiler se realizó con engaño, habida cuenta que ya se habían iniciado las filtraciones de la cubierta en el mes de noviembre de 2017, aunque se agravasen posteriormente, hemos de señalar que, aun dejando al margen que en esta última fecha se había dado cuenta a la Comunidad de la existencia de tales filtraciones y de que cuando la inquilina visita la vivienda previo al contrato se estaban realizando obras, informándola que terminarían en un mes, sin que aquella pusiera reparo alguno, si existió engaño o no en la contratación es una cuestión que, únicamente, tiene transcendencia entre los contratantes, pero no a los efectos aquí debatidos, ya que, y ello enlaza con otro de los motivos aducidos en la recurrida, el relativo al estado precario de la vivienda al margen de las filtraciones, el cual habría incidido en la resolución del contrato y en el hecho de que no se haya podido alquilar hasta la fecha, lo cierto es que fuese precario o no su estado, aquella fue objeto de alquiler por parte de la Sra. Carla y que en el momento en el que se produce la caída de agua desde la cubierta, al decir de ésta, «como una catarata», la vivienda estaba alquilada, siendo tal hecho el detonante de la resolución del alquiler y, el hecho de que no se ha alquilado hasta la fecha no cabe duda que guarda relación con la falta de reparación de los daños producidos en el interior de ésta, no estando entre tanto en adecuadas condiciones de habitabilidad. Igualmente son irrelevantes los motivos atinentes al hecho de que, si con anterioridad la vivienda estaba o no alquilada, porque ocupada sí que lo estuvo, y que el que el demandante mantenga una importante deuda con la Comunidad como manifestó la administradora en el juicio, derecho de crédito que le asiste a dicha Comunidad pudiendo reclamar la deuda al demandante, en su caso, por vía judicial.»

      AP Madrid, Sec. 21.ª, 100/2019, de 6 de marzo
      «QUINTO. – Finalmente, entiende este Tribunal que acreditada en autos la renta que venía percibiendo TTI Gestión S.L por el arriendo del local de su propiedad, cuando tuvo que poner fin a la relación arrendaticia por ella habida con la entidad Ahnerlite S.L, esta es la suma que debemos tener en cuenta para la determinación del lucro cesante por ella habido, sin que desde luego de la prueba practicada en las actuaciones, y concretamente de la prueba documental que figura a los folios 205 y siguientes, sea suficiente para la determinación del precio medio de alquiler de un local como el litigioso, distinto del que se venía abonando, no existiendo prueba pericial practicada al efecto. Así resulta que acreditado por la actora en la litis el fundamento de su reclamación, sin que la parte demandada, apelante en esta alzada, haya practicado prueba que desvirtúe la aportada por la primera en apoyo de sus pretensiones, y teniendo en cuenta lo establecido en el art 217 de la LECv, en cuanto a la carga de la prueba y las consecuencias que la falta de prueba de relación con determinados hechos debe conllevar para las partes en litigio, según correspondiera a una u otra la carga de acreditar aquéllos, es por lo que consideramos que no procede sino desestimar en este punto igualmente el recurso de apelación que nos ocupa.»
      AP Baleares, Sec. 4.ª, 410/2018, de 19 de diciembre
      «En el caso que nos ocupa, si bien existe un informe pericial que concluye que la actividad objeto de pericia obtendría unos rendimientos de 19.643,47 euros al año, esto es, 1636,96 euros mensuales, lo cierto es que dicha pericial se realiza de forma genérica y no en relación con el caso concreto que nos interesa pues, tal y como afirma, los datos de que dispone son insuficientes para poder determinar objetivamente los rendimientos de la actividad y ha tenido que aplicar otros métodos alternativos estimativos las estimaciones de imputación de rendimientos que realiza la agencia tributaria de acuerdo con los módulos fijados por la misma.
      El actor si bien no está obligado a llevar libros oficiales de comercio ni libros contables, si está obligado a conservar las facturas emitidas y recibidas, los justificantes de pago o compra de las compras y ventas y los justificantes de los módulos aplicados como señala el perito siendo así que el actor no ha presentado ninguno, porque no los tiene.
      Por ello y siendo preciso un mínimo dato acreditativo del rendimiento de la actividad desarrollada en el local arrendado en el momento de producirse el siniestro por el que reclama las ganancias dejadas de percibir, no existiendo ni siquiera un solo del que partir para poder determinar los rendimientos en base a datos correspondientes a la concreta actividad del actor, es por lo que consideramos con la juez «a quo» que no podemos acoger el resultado que refleja la pericial del señor Baza de la Fuente.
      Por otro lado, las filtraciones que denuncia no afectaron a la totalidad del local y si solo a la planta sótano, no habiendo acreditado la actora que la planta superior se vio también afectada por las citadas filtraciones de suerte que le obligaron a cerrar el local.
      Si bien no se exige una certeza ABSOLUTA sobre las ganancias frustradas, si es exigible una prueba de las ganancias obtenidas o volumen del negocio con anterioridad al siniestro y dicha prueba, como decimos, no se ha producido.»

      La indemnización por daños producidos en un local por la realización de obras es un tema muy controvertido, la postura mayoritaria es que si hay un perjuicio debemos atenernos a lo que dice el artículo 9.1, regla c) de la Ley de Propiedad Horizontal, ello lleva consigo la indemnización de los daños y perjuicios. Se equipara por la doctrina a la indemnización extracontractual del art. 1.902 CC.
      Es necesaria una prueba clara por parte del ocupante del local, es decir, acreditar que las obras le ha supuesto pérdidas económicas por un montante concreto, como puede ser en su caso, la media por la cantidad ingresada durante un periodo de tiempo en el que el local no estuvo cerrado, toda vez que no se puede obligar a un propietario o arrendatario a dejar de ganar el dinero de su negocio sin indemnizar por dichos conceptos, ya que supondría una pérdida sin razón de ser y sin justificación legal, cuando precisamente la base del contenido del artículo 9.1 c) es que la obligación de permitir está compensada con el derecho a ser indemnizado por todos los daños y perjuicios.
      Reciba un cordial saludo.
      Miguel
      691564359

  25. Mario Alonso 19 febrero, 2020

    Buenas Tardes:
    Ante un daño estructural del edificio por problemas de arcillas espansivas, que generan daños en zonas comunes y en zonas privadas de los pisos, se hizo requerimiendo judicialmente al seguro decenal. Fruto de la sentencia en primera instancia el juez determinó el arreglo en su totalidad por la aseguradora de todos los daños de estructura y también de las viviendas en los interiores. La aseguradora recurrió y la Audiencia se ratificó en la responsabilidad de reparar, pero sólo impuso una cantidad, la que estimó acorde a los peritajes que solicitó la comunidad antes del inicio del pleito.
    El resultado de la sentencia, al limitar a una cantidad la indemnización, ha supuesto que no haya dinero suficiente para reparar la estructura ni, por supuesto tampoco, para la reparación de las viviendas. Antes de la junta para determinar el pago de las cantidades restantes para la reparación, los vecinos insinuan que sólo está obligada la comunidad a reparar lo referente a las zonas comunes, o sea, estructura y grietas de pasillos y escaleras, pero NO de daños dentro de las viviendas. La pregunta es:
    ¿Está obligada la Comunidad a aportar el dinero necesario para reparar los daños en el interior de las viviendas debido a los daños habidos en la estructura al no alcanzar el dinero de la indemnización nada más que para la estructura?.
    Muchas gracias

    Responder
    1. Miguel Fernández 22 febrero, 2020

      Estimado Mario,
      A veces nos sorprendemos de la falta de solidaridad por parte de los propietarios. Ustedes han hecho el procedimiento correcto que es la de reclamar la parte que corresponde a los elementos comunes y la parte que corresponde a los elementos privados. Al fijar el Juez una cantidad, si esta es inferior al coste real, desde mi punto de vista, todos deberían estar obligados a pagar la solución del problema. Las arcillas expansivas es un problemas muy serio que afecta a los elementos comunes y a los elementos privados pero en el fondo es un problema de todos. Si no solucionan el problema de las arcillas expansivas en el interior de las viviendas repercutirá el problema en el resto del edificio y por lo tanto en el resto de las viviendas.
      Todos los propietarios deberán aportar la derrama correspondiente en base al coeficiente de participación o bien a lo especialmente establecido y ademas se deberá hacer la reforma necesaria en cada vivienda afectada de los bajos para dejar estas como estaban antes de la reparación o bien con calidades similares a las que estaban si es que ya no existen en el mercado.
      Creemos sinceramente tal como lo ha expuesto que el problema es un problema de comunidad aunque afecte en parte a viviendas particulares, pero no nos olvidemos el movimiento de las arcillas expansivas generan daños estructurales que afectarán a todo el edificio sino se hacen las actuaciones necesarias.
      Reciba un cordial saludo,
      Miguel
      691564359

  26. pilar velasco jaimez 5 marzo, 2020

    buenos dias.soy inquilina de un local comercial al que con regularidad tiene que venir la cuba de desatascos por problemas con la bajante de los baños del edificio.hace meses me puse en contacto con el administrador de la comunidad para informarle.no dio solución ni siquiera convocó junta para explicar la situacion. puesta en contacto con el propietario del local,decidio dejar de pagar la cuota a la comunidad. se recibe monitorio para en veinte dias saldar la deuda o juicio. el propietario va en plazo.necesito saber si una vez satisfecha la deuda de 1.200 euros puedo denunciar como inquilina a la comunidad. que pasos debo de dar? gracias

    Responder
    1. Miguel Fernández 5 marzo, 2020

      Buenas noches, Pilar
      En principio quien tiene los derechos y las obligaciones en una comunidad de propietarios es el propietario. El propietario tiene la obligación de pagar, independientemente si se le está dando buen servicio dentro de la comunidad y tiene el derecho de reclamar dicho servicio ante una posible deficiencia o problema que afecte a su vivienda. El procedimiento de solución del problema de la arqueta le corresponde al propietario y nuestra sugerencia es que hagan lo siguiente:
      1º Manden un burofax notificándoles el problema existente e indicando que si en un plazo de 10, 15 días no se ha solucionado el problema de la bajante se actuará de forma unilateral solicitando un informe a una empresa de pocería para confirmar la situación y que dicho informe se le pasará a la comunidad, además de la factura que este coste suponga.
      2º Si en el informe se refleja que existe un problema en el conducto general y que hay que atacar una solución se volverá a mandar otro burofax notificando a la comunidad que tienen que poner en marcha una solución inmediata al problema existente. Se solicitará paralelamente un presupuesto sobre las actuaciones a realizar y se hará llegar el mismo al presidente y al Secretario-administrador. Si no se da respuesta por parte de la comunidad se le informará que se va a actuar de una forma unilateral y que el coste derivado de la actuación se pasará la factura a la comunidad.
      3º Si la comunidad no se hace cargo de la actuación se procederá a reclamar judicialmente a la comunidad el importe de la factura además de los posibles daños y perjuicios que estas actuaciones pudieran derivar. Se valorará también el posible lucro cesante por los problemas que pudieran estar originando estos malos olores al local comercial y la posible perdida de clientes.
      no obstante, siempre es mejor un mal acuerdo que un juicio pero si la comunidad no responde pongan uds toda la carne en el asador para conseguir el objetivo tan loable de no tener que estar recogiendo la mierda de los demás.
      Un cordial saludo
      691534659
      Miguel

  27. antonio 6 marzo, 2020

    Hola, tienen que acceder a través de mi cocina rompiendo la pared para arreglar una bajante de la comunidad. Por supuesto no es culpa mia sino que es muy antigua. Yo he terminado de hacer obra en mi casa hace 2 meses y me supone un trastorno grande que rompan la pared. Puedo pedir una compensación al seguro de la comunidad a parte, evidentemente, del arreglo de lo que rompan?
    saludos y gracias!

    Responder
    1. Miguel Fernández 7 marzo, 2020

      Hola Antonio.
      Si el problema es ajeno a su vivienda y es un problema de la Comunidad pero es necesario acceder a través de esta, mi recomendación es dejar claro con el seguro y la comunidad que una vez realizada la obra deberán dejar la cocina como estaba antes de la reparación. Recomiendo en estos casos que se hagan las fotografías necesarias para evitar problemas con las posibles diferencias de criterio que pudiera ver.
      Vd. puede exigir que se lo arreglen pero no procede la indemnización ya que el actuar por su vivienda es una servidumbre necesaria, a no ser que no se la arreglen adecuadamente. En este caso estaremos a lo que indica el artículo 9.c de la ley de propiedad horizontal «c) Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la realización de obras, actuaciones o la creación de servicios comunes llevadas a cabo o acordadas conforme a lo establecido en la presente Ley, teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados.»
      Recibe un cordial saludo.
      Miguel
      691564359

  28. Karolina 1 mayo, 2020

    Soy inquilina de un local destinado a almacén. No está declarado.
    Hace 15 días se inundó con aguas fecales por problema de atasco en bajante comunitario.
    Yo he sufrido inundación y perdidas de la mitad del contenido guardado en el local
    Pago 300€ al mes, contrato de 1 año . Inicio el 15 de febrero de 2020.
    La propietaria me reclama el pago de la renta de mayo.
    La indemnización por parte del seguro de la comunidad está en marcha.
    Puedo negarme a pagar? O debo cumplir con los pagos independientemente de la inundación?
    Muchas gracias.
    Me dice que si no pago, que le devuelva el local.

    Responder
    1. Miguel Fernández 3 mayo, 2020

      Estimada Karolina.
      Son dos cuestiones independientes. Por un lado está el arrendamiento y por otro el problema ocurrido con la bajante de aguas fecales. En este caso el seguro debe de hacerse cargo de la reparación y la responsabilidad civil por los daños ocasionados y si procede la indemnización por los bienes materiales que hayan quedado inutilizados.
      El problema es que vds. no tienen contrato de arrendamiento con lo que no pueden justificar que haya daños en el local porque vd. no están de forma legal.
      Debería de formalizar el contrato de arrendamiento para evitar este tipo de problemas.
      Saludos
      691564359

  29. Martina 5 mayo, 2020

    Buenas tardes, quería consultarle, está claro y lógico que un copropietario debe permitir el acceso a su propiedad para realizar las obras de reparación necesarias para la comunidad pero mi pregunta es si el propietario por diversas razones principalmente medicas esta fuera de la vivienda y tiene que enviar a otra persona que además no está ni en la misma ciudad ni provincia para permitir ese acceso ¿tiene algún derecho a que le resarzan al menos de los gastos de ese desplazamiento?
    Si el tema fuese una reparación puntual aun pero el caso es que como no se hace una reparación en condiciones periódicamente es necesario repararlo y creo que ya es excesivo.

    Responder
    1. Miguel Fernández 8 mayo, 2020

      Buenos días Martina:
      Se le indemnizaría si vds. tiene que salir de su vivienda habitual pero en las circunstancias que vd. indica es mas difícil que se pueda demostrar un perjuicio. La Comunidad no es responsable de que vd. compre una vivienda y viva fuera. El artículo 9 de la LPH regula en este caso lo siguiente:
      c) Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la realización de obras, actuaciones o la creación de servicios comunes llevadas a cabo o acordadas conforme a lo establecido en la presente Ley, teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados.
      Un cordial saludo
      Miguel
      691564359

  30. Buenas tardes, en mi comunidad se han llevado a cabo obras para reparación de las tuberías generales que comenzaban en un patio común de uso privativo. Una vez resuelto el saneamiento, el patio no se ha solado, se ha dejado un plastón de cemento. Y cuando tengo que salir a tender la ropa toda la superficie se desprende. Solicité a la comunidad que se dejase en el mismo estado que antes de las obras, solado. Pero dicen que no es necesario. A mi me produce un perjuicio, todo lo que se desprende entra en mi vivienda. Debería quedar el patio en las mismas condiciones que tenía?Gracias

    Responder
    1. Miguel Fernández 8 mayo, 2020

      Buenos dás Maria Fe.
      El solado en el que estaba el patio común de uso privativo debe de quedar en el mismo estado que estaba antes de la obra. Avise a la Comunidad y si no lo hace inicie un procedimiento judicial si fuera necesario contra la Comunidad. Le recomiendo que lo ponga en manos de un abogado para iniciar el procedimiento.
      Saludos
      Miguel.
      691564359

  31. Maria Fe Gascón Diaz 1 junio, 2020

    Buenos días, y gracias por la respuesta anterior. Tengo otra consulta. Como consecuencia de las roturas de tuberías generales, todo el suelo de mi casa, excepto la habitación de mi hija, se tu o que quitar e incluso hacer zanjas. En mi casa había gres y sobre el un suelo laminado. Ahora no recomiendan poner laminado porque podría levantarse (vivo en un bajo) el presupuesto para colocar un suelo porcelanico (imitacion madera) les parece caro. Dado que lo que yo tenía era gres y laminado sobre este, pero reponer así el suelo entiendo que la obra sería más cara para la comunidad, tendría derecho a exigir que el suelo de mi vivienda se quedase tal y como estaba? Gracias y un saludo

    Responder
    1. Miguel Fernández 1 junio, 2020

      Estimada Maria Fe,
      La comunidad tiene la obligación de ponerte un suelo de las mismas características que tenias anteriormente, Si tu desea que tu suelo no sea laminado y si que sea porcelanico. La diferencia de coste la tendrás que pagar tu.
      Atentamente
      Miguel 691564359

  32. Eduardo 1 junio, 2020

    Buenas tardes.

    Tengo un garaje alquilado que hace tres meses empezó a tener humedades con desprendimientos de partes del techo y pintura sobre mi coche. Tras informar verbalmente a la gestoría a la que pago el alquiler y no hacer nada en tres meses me he negado a pagar el alquiler. Parece que ahora van a repararlo y me reclaman las cuotas no pagadas cuando el garaje ha estado en muy mal estado y a aparte abandonar el garaje y entregar el mando. Debo pagar las cuotas anteriores a pesar de los desperfectos?. Gracias.

    Responder
    1. Miguel Fernández 2 junio, 2020

      Estimado Eduardo,
      Las cuotas deben de pagarse independientemente del estado en que se encuentra la plaza. Tenga en cuenta que ud según contrato habría tenido la posibilidad de rescindir el mismo por el resultado de su laza, si no lo ha hecho, lo que no puede hacer es dejar de pagar la cuota correspondiente. Usted tiene el derecho de que su plaza este en buen estado, como parece ser que van a hacer y también tiene el deber de pagar las cuotas correspondientes incluidas las atrasadas.
      Atentamente
      Miguel 691564359

  33. TOÑI 3 junio, 2020

    Hola buenas tardes. Hace 9 meses empezaron las obras de la Red de saneamiento en mi comunidad con la mala mala fortuna de q el constructor cuando hubo cogido una cantidad de dinero se largo sin terminar la obra q afectaba a dos viviendas después de esperar bastante tiempo para que los administradores hicieran algo al respecto se decide x la comunidad que los trabajos los continúe otra empresa. Se lleva toda la información y documentación a una entidad bancaria a pasado muchos meses con ellos los del confinamiento y la entidad todavía no se ha decidido. Llamó a los administradores y siempre dicen igual q esperan noticias del banco y así siguen pasando los meses y mientras deviendome cuatro meses del alquiler y guárdamuebles por no enco tirarse el presidete en la localidad que me aconseja

    Responder
    1. Miguel Fernández 4 junio, 2020

      Hola Toñi:
      Dificil papeleta la que le ha originado la empresa constructora, esta empresa pirata de la cual hay bastantes por desgracia en nuestro mercado. Tenemos que cojer empresas de reconocido prestigio para evitar estos problemas. Yo siempre se lo digo a mis clientes aunque a veces caso omiso y nos encontramos con este tipo de riesgos. Al final lo barato siempre sale caro.
      Entiendo por lo que me comenta que se ha solicitado un préstamo por parte de la Comunidad para acometer las obras y el banco todavía no se ha manifestado y esto le está llevando a la pérdida de los alquileres y a la suma del dinero que mensualmente está pagando por los guardamuebles.
      Le sugiero que ante esta situación ponga en manos de un abogado este asunto para reclamar sobre todo el lucro cesante (las cantidades dejadas de percibir por el alquiler mas el guardamuebles) y vaya directamente contra la Comunidad, esto hará que se agilice todas las actuaciones necesarias. Podría llegar incluso a que si hay pasividad por parte de la comunidad el llegar a hacer la obra por su cuenta y pasarle la factura a la comunidad.
      Si el perjuicio lo tiene y existe al menos que quede reflejado de forma fehaciente a traves del abogado que hay una valoración económica que se va a reclamar a la comunidad.
      Abogados expertos en civil existen y todos tenemos algún contacto.
      Vd. decide.
      Saludos
      Miguel
      691564359

  34. Eva Riba Màlaga 16 junio, 2020

    Buenas tardes, el pasado mes de enero pagamos la parte proporcional de las obras del ITE del edificio. Al finalizar estas resultaron 652€ sobrantes a favor nuestro. Hemos solicitado junta de propietarips sin rrspuesta alguna. También hemos intentado la mediación sin ningún resultado. Se trata de una comunidad de tres vecinos con agravios anteriores. Debería realizar un procedimiento monitorio o procedimiento verbal contra el presidente?. Como puedo recuperar mi dinero? Gràcias.

    Responder
    1. Miguel Fernández 18 junio, 2020

      Estimada Eva,
      En primer lugar habrá que estar a lo que se haya decidido en la Junta donde se solicitó la derrama y como iría destinada esta a la obra. Es evidente que si no se dijo nada hay dos opciones que se tendrán que tener en cuenta en la próxima Junta., una de ellas será el que el remanente vaya a incrementar el saldo de la cuenta de la comunidad y otra opción, que sería la mas lógica, es que si ha habido un menor importe de la derrama establecida, esas cantidades se devuelvan a los propietarios que la han pagado. Será una decisión a tomar en Junta y una vez que se tome se entiende que si no es de su interés podrá realizar un procedimiento de impugnación.
      Por el importe que ud nos indica, 652€, no le recomiendo llevar a la Comunidad al Juzgado porque esto lo tendría que hacer por un procedimiento ordinario y le va a costar más dinero entre abogado y procurador de lo que pretende ud que devuelva. En este caso le recomiendo un poco de paciencia y dejar constancia al presidente a través de un burofax para hacerlo de forma fehaciente que en la próxima convocatoria se ponga dicho punto en el orden del día.
      un saludo
      Miguel 691564359

  35. Fátima 3 julio, 2020

    Buenos días Miguel,

    ¿Me podrías facilitar en qué sentencia aparece esto? Procede abonar indemnización al propietario del local que no puede arrendar este para la actividad empresarial alguna debido a problemas de malos olores e inundaciones de aguas fecales por las conducciones comunitarias.

    La propietaria exige además, el abono de la factura por las obras realizadas en un elemento privativo por malos olores en la comunidad, cuyo origen finalmente viene de un elemento común.
    Muchas gracias.

    Responder
    1. Miguel Fernández 6 julio, 2020

      Estima Fátima,
      Siento no poderle enviar la sentencia con la referencia y fecha ya que los datos que aporto son datos recogidos de SEPIN Editorial Jurídica. Si se lo puedo garantizar porque esta información esta basada en los datos proporcionados por esta editorial.
      Recuerda que la información que aportamos es una información gratuita y por lo tanto también tenemos nuestras limitaciones. Sentimos no poder abordar en mayor profundidad su petición porque el análisis y la investigación que supondría este tema sería motivo para cobrar nuestros servicios y de momento lo estamos haciendo.
      un saludo
      Miguel 691564359

  36. Angel Pereya 4 julio, 2020

    Buenos días.

    Soy propietario de una vivenda ubicada en un omplejo ompuesto por tres bloques imtependientes que tienen como punto en común el aceso a un garaje comunitario con unas 20 plazas de aparcamiento, y un patio de unos 300 metros cuadrados (patio que uenta on una parte del suelo alicatada, que se corresponde con el garaje, y otra parte de tierra con dos o tres árboles frutales decorativos).
    En febrero de 2009 alquilé una plaza en dicho garaje que sigo utilizando, y nunca he tenido problemas.
    El año pasado por estas fechas empecé a notar que el techo de mi vehículo siempre estaba mojado de agua pero sólo en un momento conreto del día, a primera horade la mañana al irme a trabajar.
    Tras realizar mis averiguaciones pude comprobar que el agua proviene de los aparatos de aire acondicionado del vecino que se encuentra justo encima de la puerta de acceso al garaje. Esos aparatos de aire acondiionado están puestos en la fachada trasera de su casa que da al patio, con los tubos de evacuaión puestos de tal forma que las aguas caen al suelo, suelo que estando en pendiente. va cayendo hacia una poceta y esa poceta cae en unos tubos que atraviesan el techo del garaje. Por desgracia para mí, esa poceta por donde cae el agua de los aires acondicionados y el agua de lluvia cuando llueve, está ubicada justo encima de mi coche, estando el techo del garaje en esa zona en unas condiciones lamentables, con rajas y humedades por donde se filtra el agua. Todo eso hace que el teho de mi coche esté con manchas de agua y manchas blancas comno consecuencia de que el techo se está rompiendo.

    Cuando averigüé el origen del agua, lo puse en cconocimientop del proipietario de la plaza para que me diera una solución, y el propietario y yo fuimos unos días después a hablar on el vecino causante de los daños que en ningún momento reconoció los daños, nos trató bastante mal y a día de hoy sigo esperando que se acerque a mi coche a ver los daños que está causando no sólo a mi coche, sino también a elementos comunes del edificio como es el techo del garaje, el suelo del patio y la pared del edifcio donde están ubicados los aires, pues los tubos con caida libre desde casi 3 metros de altura también erosionan y dan humedad a la pared comunitaria del edificio y a la vivienda ubicada en el bajo.

    Este señor causante de daños vive en un primer piso y se escudó diciendo que el vecino del segundo piso también le tiraba agua a él. En ese momento la vivienda del segundo piso llevaba cerrada muccho tiempo por lo que mintió. Y lo dije.

    El propietario del garaje se comprometió a arreglarme el problema pero sin denunciaer al causante de los daños, porque no quiere denunciarlo. Vino con un bote de tela asfáltica y de forma cutre pintó un poco las losas próximas a la poceta, con loque el problema se resolvió provisionalmente, y como era a gosto, quedamos en que a mediados de septiembre vendría a poner un tejadillo que ya tenía encarhgado para evitar que el agua siguiera filtrando sobre mi coche.

    Hoy, 4 de julio, seguimos en el mismo punto; no se sabe nada del tejadillo y el vacino lleva dos días evacuando agua de los aires sobre la poceta, y ésta sobre el techo de mi coche.

    ¿QUé acciones puedo desempeñar para dejar de recibir daños? Nunca he dejado de pagar una cuota de alquiler y las he pagado siempre en fecha; es más, el propietario tiene una fianza que le di al formalizar el contrato, por daños en la plaza de garaje en cado de producirse.

    ¿Yo como inquilino puedo emprender alguna accción legal contra el vecino causante de los daños y también contra el propietario del garaje por no tomoar cartas en el asunto, por inacción?

    MUchas gracias por su ayuda.

    Responder
    1. Miguel Fernández 6 julio, 2020

      Estimado Angel
      muchas gracias por su perfecta exposición de los hechos. Hay que tener en cuenta que ud es inquilino, por lo tanto se supone que ud no debe en la problemática que se genere y con quien se genere. Será el propietario de su plaza de garaje quien tiene que dar solución a su problema y por lo tanto sera él quien debe de gestionar la situación directamente con el propietario del primero y con quien corresponda. Usted deberá reclamar esta situación indicando al propietario de la plaza que si no cumple con el contrato que tenga firmado le hará las reclamaciones oportunas, incluso ante el Juzgado si fuera necesario. En tiendo que a usted le interesa mucho esa plaza y que quiera resolver el problema de forma directa, pero siendo un inquilino su capacidad de maniobra esta limitada. Si que es verdad que aunque pueda hacer actuaciones a nivel legal, lo suyo es que lo hiciera el propietario, a usted le corresponde la decisión de poner una fecha limite a la solución del problema y optar por la resolución del contrato si fuera necesario. Quiero pensar que el propietario no este buscando con su actuación la propia resolución del contrato y aprovecharse de no pagar nada por dicha resolución si así lo tuvieran convenido .
      Hable con el propietario y póngase de acuerdo si es necesario con la mediación de un abogado. Usted debe de negociar con el propietario de la plaza pero no con los propietarios de la vivienda con los que usted no tienen ningún derecho.
      Un saludo
      Miguel 691564359

  37. Laura 8 julio, 2020

    Buenas tardes, soy propietaria de un ático con terraza comunitaria de uso privativo. Estoy en medio de un proceso judicial por unas filtraciones que tienen origen en mi terraza y afectan a un vecino y a mi misma. Llamaron a un profesional para llevar a cabo una serie de reparaciones y ese mismo profesional acudió al juicio a testificar en mi contra (faltando a la verdad) la razón es que mis vecinos consideran que debo pagar yo esos arreglos.
    El proceso está pendiente de diligencias finales y la comunidad me pide que ese profesional que ha ido en mi contra en juicio sea quien acceda mi casa para ver que repara en la terraza.
    Les he pedido que traigan a otra persona que no vaya contra mi en juicio. Tengo derecho a pedirles eso? No me parece normal que ir venga el cuando ya he visto que miente para que yo pague todo.
    No tengo ninguna confianza en su objetividad

    Responder
    1. Miguel Fernández 15 julio, 2020

      Estimada Laura:
      Creo que la respuesta está muy clara, quien debe de aparecer por su casa no son profesionales de la reparación, quien debe de aparece por su casa es un arquitecto que indique a través de un informe cual es el origen de los daños y que actuaciones se deben de realizar. Un profesional con capacidad para que su informe pericial sirva de apoyo a la hora de tomar una decisión coherente. Este arquitecto es quien debería haber hecho el informe pericial y no ir a pecho descubierto al juicio. Siempre se debe de cojer un profesional para que nos informe adecuadamente. Si tenemos la culpa o no podría haberlo dicho sin necesidad de recurrir a juicio.
      Saludos
      Miguel
      691564359

  38. Laura 19 julio, 2020

    Yo si he contratado un aparejador y a un laboratorio técnico acreditado para hacer pruebas de estanqueidad. Pero mi pregunta es: estando en medio de un juicio, la comunidad me puede exigir que venga a ver mi terraza un “profesional” que ha ido al juicio a testificar en mi contra y mintiendo muchas veces. Lo veo ilógico y que me puede causar indefensión. Que opináis?

    Responder
    1. Miguel Fernández 20 julio, 2020

      Hola Laura:
      No se si la palabra opináis la pones en plural para los diferentes lectores. Recordar por favor que esto no es un foro público, vosotros hacéis comentarios y yo os contesto para bien o para mal. Solo pretendemos dar una opinión profesional pero sin poner esta pregunta en el foro de forma pública. Recordar por favor que esto no es un público, aquí solo se da la opinión de Adminfergal.
      Con respecto a la cubierta no veo porque no puede echar un vistazo un profesional de la comunidad, siempre y cuando este no haga ninguna alteración de las pruebas testificales, si tienen que entrar por su vivienda para acceder a la terraza debe de darles permiso pero siempre con testigos.
      Un cordial saludo.
      Miguel
      691564359

  39. Belen 7 agosto, 2020

    Buenos.días Miguel me.gustaria hacerle un comentario. He.tenido un accidente.en.las escaleras.de.mi Urbanización están en malas condiciones He.sufrido daños importantes.como un.TCE. Me.gustaría saber.si.tengo derecho alguna.indemnización por.parte.del.Seguro o.de.la.Comunidad.. Un saludo

    Responder
    1. Miguel Fernández 9 agosto, 2020

      Buenos días Belén
      Para aclarar a los lectores diremos que un TCE es un traumatismo cráneo encefálico. Nosotros no somos expertos en temas de indemnizaciones, pero si tenemos en cuenta que en las comunidades debe de haber un mantenimiento de las instalaciones y que además se debe de tener en cuenta que dichas instalaciones deben de estar cubiertas por un seguro de la comunidad y por otra parte debemos de entender que se puede demostrar que hay un daño físico y que esto ha supuesto para vd. de un perjuicio económico, podría requerir o al menos intentarlo, una posible indemnización por los daños sufridos, para ello le recomiendo que se ponga en contacto con un abogado civilista y le gestione la posible demanda a poner en marcha. Si no tiene ninguno, nosotros le podemos aconsejar varios que conocemos.
      Un cordial saludo.
      Miguel
      691564359

  40. José Vicente 11 agosto, 2020

    Buenas tardes, tengo un negocio alquilado, bar de copas, y con estas lluvias me cae agua a chorro por donde transcurre la bajante. El caso es q en el primero hay terraza y cuando llueve como es este caso se ve que no está en buenas condiciones ya que debe de estar ml la unión entre ese sumidero y la bajante ya q solo me cae agua cuando llueve provocando q tengo q tener cerrado el negocio por miedo a que caiga un trozo de techo sobre los clientes y por la inundación que provoca. El año pasado tuvimos el mismo problema y en teoría estaba solucionado pero con estas lluvias ha reaparecido.
    No se si me corresponde algún tipo de indemnización mientras realizan la reparación ya que estoy obligado a estar cerrado por seguridad.
    Y también me gustaría saber cómo proceder con la comunidad de vecinos y con el propietario.
    Muchas gracias y un saludo

    Responder
    1. Miguel Fernández 23 agosto, 2020

      Estimado Jose Vicente:
      Como inquilino de un comercio vd. debe tener este en perfectas condiciones, debe de reclamar esta situación al propietario que es quien se debe de poner en contacto con la comunidad. Si vd. no puede ejercer su trabajo porque el local donde lo realiza no disfruta de las condiciones necesarias para hacerlo, le queda o bien, cancelar su contrato o bien hacer las reclamaciones al propietario en lo que llamamos el lucro cesante, este se lo debería reclamar al propietario del local a través de su abogado.
      Recuerde al ser inquilino deberá realizar estas gestiones con el propietario por tener un contrato privado, si bien puede enviar una carta a la Comunidad para advertirles de esta situación. Pero cualquier acción legal contra el propietario.
      Mi recomendación es que ponga este hecho ante un abogado experto en derecho civil.
      Si desea saber mas sobre el lucro cesante, lo puede hacer a través de los siguientes artículos de nuestra web:
      https://adminfergal.es/lucro-cesante-por-obras-en-comunidad-de-propietarios/
      https://adminfergal.es/reclamar-indemnizacion-por-cierre-de-negocio-arrendador-o-comunidad/
      Esperamos que sean de su utilidad.
      Saludos.
      Miguel
      691564359

  41. Marta Godia 13 agosto, 2020

    Pregunta: en la terraza comunitaria de uso privativo la comunidad ha decidido eliminar mis jardineras de obra por problemas recurrentes en la lamina impermeable que dá al techo del parquing.
    Hemos presentado un presupuesto de reposición de las jardineras por unos tiestos en compensación, pues eliminan 11ml de jardineras originales de obra.
    Mi pregunta seria si la comunidad debería asumir el coste de esta reposición pues las jardineras se compraron hechas integradas en el suelo de la terraza o si es un asunto que deben votar en reunión y pueden rechazar.
    Gracias

    Responder
    1. Miguel Fernández 23 agosto, 2020

      Estimada Marta:
      Si es una terraza comunitaria de uso privativo cualquier decisión que se tome debe de ser realizada por la propia comunidad de propietarios que son los dueños en su conjunto de dicha terraza. Si las jardineras plantean problemas con la lámina impermeable del techo del parking con mas razón porque afectan a los elementos comunes.
      Depende como se decidiera en su momento el aprobar la instalación de las jardineras se deberá decidir si existe compensación o no y como se debe de resolver esta situación. Lo que se dijo en su momento será la base para la decisión de una posible compensación.
      Marta, desde mi punto de vista, un tema ornamental como una jardinera, no es práctica porque puede generar muchos problemas con el parking, trasteros, etc. que haya por debajo de esta. Si no se pudiera quitar, al menos que se le impermeabilice adecuadamente.
      Un cordial saludo
      Miguel
      691564359.

  42. Maria Martin 1 septiembre, 2020

    Buenas tardes,
    Tengo alquilado un piso en una finca de más de 100 años. Desde su construcción, ha pasado por multitud de obras y cambios (retirada de tabiques, re estructuración… probablemente sin permiso de obras). En febrero pasado, se desplomó el techo de comedor por lo que tuvieron que intervenir los bomberos para apuntalar las vigas. Me comunicaron que no podía vivir en el piso hasta que no estuviera arreglado.
    A día de hoy (septiembre) aún no he podido volver a mi piso, cosa que me ha generado un gran prejuicio ya que yo he seguido pagando todos los servicios (excepto el alquiler), he tenido que buscarme un sitio temporal donde vivir y, debido a las circunstancias actuales, tenidendo que teletrabajar fuera de mi casa.
    Puedo pedir algún tipo de indemnización al propietario?

    Responder
    1. Miguel Fernández 2 septiembre, 2020

      Estimada María,
      En primer lugar tendrá que ir ud a su contrato para ver si en las clausulas existe un condicionado con relación al lucro cesante o bien a las posibles indemnizaciones que pudiera suponer el no disfrute de la vivienda. Parece evidente que ante la situación originada el propietario deberá compensar por la cantidad de meses que ud haya estado pagando los elementos comunes y que no ha podido disfrutar. Entendemos por elementos comunes el agua y la cuota de comunidad. Creo que debería hablar con el propietario para exigirle una compensación por los costes fijos que ud no tendría que abonar. Entiendo que la regularización ira mas encaminada a la compensación del alquiler.
      Un saludo
      Miguel
      691564359

  43. Javier 2 septiembre, 2020

    Hola, la comunidad de propietarios de mi garaje ha aprobado en Junta Ordinaria iniciar un monitorio por una cantidad que dicen que adeudo.
    En el acta de la Junta hacen constar una cantidad adeudada inexacta (600 eu) dado que yo ya he pagado 180eu (porque ellos han justificado qué conceptos generaron esos 180eu) con lo cual la cuantía adeudada es inferior a la que figura en el acta de la junta (“debo” 420€).
    Pero la propia comunidad me debe a mi 300 eu que se niegan a pagar si yo no pago antes “mi deuda”. Les he enviado un burofax cerficado por Correos reclamando el pago de mi dinero y solicitando que desglosen los conceptos que generan mi deuda (420€) para ver si estoy conforme y poder pagarla (nunca he recibido ningún documento donde se especifiquen que conceptos son. Se limitan a reclamar las cuotas desde 2005 a 2015. Soy propietario desde 2011 y pagué las deudas pendientes desde 2016 a 220 porque justificaron los conceptos que generaron dicha deuda)
    ¿Qué hago… inicio yo una reclamación monitoria o espero a que ellos interpongan la suya en mi contra?
    Muchas gracias

    Responder
    1. Miguel Fernández 3 septiembre, 2020

      Estimado Javier,
      La Ley de PRopiedad Horizontal actual, dice, que el propietario que se hace cargo de una propiedad tiene que pagar el año presente y los tres años anteriores. Las reclamaciones se deben hacer de forma independiente, por un lado la comunidad tienen la posibilidad de iniciar un procedimiento contra el propietario y por otro si la comunidad le adeuda alguna cantidad a usted también puede realizar el correspondiente procedimiento. Si la comunidad, como ud indica, le reclama la cantidad comentada es porque entendemos que lleva varios años insistiendo y usted no ha regularizado la deuda. Creemos que para evitar costas judiciales innecesarias los más lógico sería ponerse de acuerdo para conciliar ambas cantidades y pagar por la diferencia.
      Eviten en lo posible los procedimientos judiciales porque traen aparejados unas costas que se pueden evitar llegando a un acuerdo amistoso.
      un saludo
      Miguel
      691564359

Deja un comentario

Your email address will not be published. Required fields are marked *

Este sitio usa Akismet para reducir el spam. Aprende cómo se procesan los datos de tus comentarios.