Reglamento Régimen Interior

REGLAMENTO REGIMEN INTERIOR PARA UNA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS

PREAMBULO:

Este Reglamento tiene como intención desarrollar lo que indica el artículo 6 de la Ley de Propiedad Horizontal. Regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes, y dentro de los límites establecidos por la Ley y los Estatutos. Este Reglamento de Régimen Interior obliga a todos los titulares mientras no sea modificado en la forma prevista para tomar los acuerdos sobre la administración.  La aprobación de este Reglamento o alguno de sus puntos se podrá hacer en la Junta General Ordinaria o Extraordinaria siempre que quede reflejado en el punto del orden del día correspondiente.

Este Reglamento se crea para complementar la normativa emanada en el Estatuto de la Comunidad y para complementar o bien dejar constancia de lo que incluyen otras normativas de convivencia basadas en las diferentes Ordenanzas del Ayuntamiento de Madrid y otras normativas autonómicas y Estatales.

ARTICULO 1

Las normas son de obligado cumplimiento. El Presidente, Vicepresidente, Secretario-Administrador, los miembros de la Junta de Vocales y los empleados contratados para realizar las funciones de Conserjes tendrán facultad para hacerlas observar.

ARTICULO 2

La Junta de Gobierno, a través del Secretario-Administrador, notificará por escrito al propietario/a del piso de la decisión tomada en relación con la falta cometida por él/ella, sus familiares, invitados o personas dependientes, bien entendido, que el único responsable será el propietario/a del piso. Cuando el piso lo ocupen terceras personas, de las que tenga constancia la Comunidad, las comunicaciones se harán también igualmente a los usuarios.

ARTICULO 3

Las observaciones y quejas sobre los empleados que trabajan para la Comunidad, deberán ser comunicadas al Vocal del Portal o al Administrador, que lo expondrá en Junta de Gobierno, órgano a quien corresponde tomar las decisiones oportunas si fueran urgentes, informando posteriormente a la Junta de Propietarios.

ARTICULO 4 – PROCESO DE ELECCIÓN DE LOS CARGOS

  • El proceso de elección de los cargos será:
  • Siguiendo las indicaciones que indica el artículo 13.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, El presidente será nombrado por Elección. Por votación a los propietarios que se presenten voluntarios. Eligiéndose en una primera ronda los dos candidatos con más votos para una ronda final en caso de haber más de dos candidatos, y luego una segunda ronda de votaciones entre esos dos candidatos de donde saldrá elegido un Presidente y un Vicepresidente.
  • En caso de haber voluntarios, la Junta de Propietarios podría estar igualmente en desacuerdo con los voluntarios presentados expresándolo en la votación como votos en contra. De ganar esta opción, la elección de cargos sería la misma que de no haber voluntarios.
  • En caso de no haber voluntarios para los cargos, será por turnos rotatorios. Estos se harán en base a lo indicado en actas anteriores. Según las actas anteriores el sistema de rotación quedaría de la siguiente forma:

Presidente: Por portales, el turno será: 1-2-3-4-5-6-7-8-9-10. En el portal correspondiente será en sentido alfabético de letras y ascendente de pisos.

Vicepresidente: Por portales, el turno será: 6-7-8-9-10-1-2-3-4-5-. En el portal correspondiente será en sentido alfabético de letras y ascendente de pisos.

Vocales: Serán en sentido alfabético de letras y ascendente de pisos.

  • Están exentos de función de cargos cualquier propietario mayor de 70 años, o si se probase incapacidad física o psíquica para hacer frente a las tareas propias del cargo.
  • El Presidente y el Vicepresidente deberán ser residentes habituales en la finca.

ARTICULO 5. VIVIENDAS. NORMAS GENERALES.

  • Como norma general podrán utilizarse las viviendas del edificio para otros fines que no sean establecer el domicilio habitual o domicilio de temporada de los propietarios o inquilinos, siempre y cuando estos negocios o actividades profesionales en las viviendas no contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas peligrosas e ilícitas según lo especificado en el artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal y según lo indicado en la ordenanza municipal de protección contra la contaminación acústica y térmica.
  • El propietario que utilice la vivienda para su actividad profesional, no podrá utilizar los servicios de los conserjes y el personal de limpieza para uso o beneficio propio de dicha actividad.
  • Los niveles de ruido en el interior de los edificios deberán respetar los límites que exige la convivencia ciudadana y la Ordenanza Reguladora de los mismos.

Los preceptos de este artículo se refieren a ruidos producidos por:

  1. El tono excesivamente alto de la voz humana o la actividad directa de las personas.
  2. Aparatos o instrumentos acústicos.
  3. Aparatos domésticos.
  4. Sonidos, cantos, gritos, o ruidos producidos por animales domésticos.

En relación con los ruidos de apartado a) queda prohibido:

Cantar, gritar, vociferar, a cualquier hora del día o de la noche.

Cualquier tipo de ruido que se puede evitar en el interior de las casas, en especial desde las 11 de la noche hasta las 8 de la mañana, producido por reparaciones materiales o mecánicas de carácter doméstico, cambio de muebles o por otras causas.

En referencia a los ruidos del grupo b), Con objeto de no causar molestias a los vecinos en las viviendas, el uso de aparatos de radio, televisión, altavoces, pianos y otros instrumentos musicales o aparatos domésticos deberán ajustarse en su volumen de manera que no sobrepase los niveles establecidos en la Ordenanza Municipal respecto a este apartado.

Con referencia al ruido del grupo c) se prohíbe la utilización desde las 11 de la noche hasta las ocho de la mañana de cualquier tipo de aparato o instalación doméstica, como es el caso de lavadoras, licuadoras, picadoras y otros, cuando puedan sobrepasar los límites establecidos en la Ordenanza Municipal en este apartado.

Respecto a los ruidos del tipo d) se prohíbe desde las 11 de la noche hasta las ocho de la mañana dejar en los patios, terrazas, galerías y balcones, aves o animales que, con sus sonidos, gritos o cantos distorsionen el descanso de los vecinos. También en las otras horas deberán ser retirados por sus propietarios o encargados, cuando de manera evidente ocasionen molestias a los otros ocupantes del edificio o edificio vecinos. Todo esto sin menoscabo de lo que se determine por la normativa que regule la tenencia de animales.

  • La colocación y uso de elementos interiores privados de un propietario o un inquilino, que aparte de lo indicado sobre ruidos, pudiera molestar a otros vecinos de forma objetiva y justificada, se trataría en Junta de forma individualizada a petición de los afectados, donde se tomaría una decisión.
  • La colocación de elementos exteriores visibles a demás vecinos o incluso viandantes se hará siguiendo lo acordado en junta, de forma que se siga la estética general de la comunidad. Se entenderá por “elementos exteriores visibles” los que puedan colocarse fuera de los espacios internos de la vivienda. La colocación de elementos visibles desde el exterior, pero interna, por ejemplo, en ventanas o miradores por dentro de la vivienda, no estaría incluida en este punto. Así, estos elementos exteriores incluyen, por tanto, aunque no se limitan a estos, los siguientes: máquinas de aire acondicionado, rejas exteriores, persianas, toldos o carteles, que deberán seguir lo acordado en Junta.
  • No estará permitido la fijación de carteles para intereses particulares en cualquier zona común de la comunidad (fachada, vallas, etc.).
  • Todos los toldos que se instalen en las diferentes viviendas de la comunidad de propietarios deberán ser del modelo instalado por la Constructora.
  • Las rejas que se vayan a colocar en las ventanas, puertas, etc. de las viviendas de la comunidad deberán ser de color blanco. El modelo deberá ser lo más parecido posible al modelo puesto por la constructora.
  • Se podrán instalar contraventanas exteriores de color blanco, respetando siempre las terminaciones de aluminios existentes en la finca.
  • Está prohibido retirar las lamas existentes en las ventanas.
  • Los cerramientos de las terrazas se podrán realizar siempre y cuando no afecten al aspecto exterior del edificio y se ubiquen dentro de las terrazas. El color del cerramiento deberá ser igual que el del aluminio existente.
  • Queda prohibido realizar barbacoas en cualquier elemento común del edificio incluyendo las terrazas de los áticos.
  • No se pueden instalar aparatos de aire acondicionado en fachada puesto que existen lugares destinados a tal efecto.

Artículo 6- Alquiler de viviendas y anexos.

  • Los propietarios deberán comunicar a la Junta de la Comunidad el nombre de los inquilinos, número de personas que ocuparán la vivienda y duración del contrato dentro de los 30 días siguientes a la firma del Contrato.
  • El trastero de una propiedad será siempre o bien alquilado junto con el piso relacionado de esa propiedad a ese mismo único inquilino, o bien seguirá perteneciendo al verdadero propietario y uso por éste, no pudiéndose alquilar el trastero a un tercero ajeno, separándolos del resto de la propiedad.
  • La(s) plaza(s) de una propiedad en el garaje, podrá ser alquilado al mismo inquilino de la vivienda si ésta estuviera alquilada, o a un tercero, informando debidamente a la Junta de la Comunidad.
  • Los propietarios serán responsables ante la Comunidad de los desperfectos, roturas y mala utilización de los elementos comunes del edificio por el inquilino u ocupantes de su vivienda, así como del no seguimiento de las demás normas comunes, debiendo abonar a la Comunidad el importe de las reparaciones necesarias que hubiese ocasionado o responsabilizarse de cualquier molestia ocasionada.
  • Los propietarios serán responsables del abono de las cuotas de participación en los gastos comunes, sin perjuicio de que pueda repercutirla a sus inquilinos.
  • Si la Junta de Propietarios o la Junta de Gobierno comunica justificadamente al dueño propietario de la vivienda, que los arrendatarios efectúan una mala utilización del edificio o producen molestias al resto de los propietarios, éste deberá inmediatamente proceder a la notificación de este hecho a su arrendatario para que cesen inmediatamente en la actividad. Aquellos que contravengan las disposiciones molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas, se procederá por parte de la Comunidad a iniciar el procedimiento de la cesación definitiva de la actividad prohibida y la indemnización de daños y perjuicios según lo establecido en el artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal.

Artículo 7- Zonas comunes. Interiores. Normas generales.

  • Todos los propietarios son conscientes de que la comunidad es de todos y que por tanto corresponde a todos los propietarios el comprometerse a hacer buen uso de todas las zonas y mobiliario comunes y contribuir a la buena conservación y al mantenimiento y mejora de las instalaciones con un adecuado comportamiento.
  • Con el fin de mantener una buena conservación del edificio, los propietarios de las viviendas que realicen mudanzas de mobiliarios u obras, se harán responsables de que las empresas que lleven a cabo dichos servicios, no realicen desperfectos en los elementos comunes. Caso de que esto ocurriera, el Propietario se compromete a realizar las acciones oportunas para corregir dichos desperfectos o en su defecto, asumir el abono de la corrección.
  • Según lo dicho en el artículo de alquiler de viviendas o propiedades, los propietarios serán responsables ante la Comunidad de los desperfectos, roturas, y problemas en general que sus inquilinos u ocupantes puedan ocasionar.
  • Todos los propietarios e inquilinos se comprometen a avisar a la Junta de Gobierno de usos y comportamientos no adecuados por parte de otros vecinos o de terceros, para entre todos mejorar la convivencia común.
  • No se podrá fumar dentro de los portales ni dentro de superficies comunes cerradas o interiores. Todos los propietarios serán responsables de que sus visitas y/o inquilinos no lo hagan. Siguiendo lo que indica la ley antitabaco, los espacios privados donde no se puede fumar son los siguientes:

En las zonas de juegos, sólo se permite fumar en los espacios al aire libre y que no estén acotadas como zonas infantiles.

En las zonas comunes, sólo se permite fumar en los espacios al aire libre y que no estén acotadas como zonas infantiles.

En el área de la piscina se permite fumar en los espacios al aire libre y que no esté acotadas como zonas infantiles.

En los pasillos, escaleras y portales de comunidades de vecinos está prohibido fumar.

  • Queda prohibido el acceso a la cubierta del edificio, quedando restringido el mismo al personal de mantenimiento de dicha cubierta y al de antenas de TV del edificio.
  • Queda prohibido pisar y pasar por lugares no previstos para el paso y especialmente por las zonas ajardinadas.
  • Los juegos de niños se harán exclusivamente en los lugares destinados al efecto.
  • Quedan prohibidos los juegos de pelota de reglamento dentro del recinto de la Comunidad. Allí donde a los niños se les permita el juego con pelota, estos deberán utilizar una pelota de espuma o goma.
  • Los cubos de basura estarán depositados en los cuartos destinados al efecto. Cuartos de basura que permanecerán abiertos hasta las 22,30 horas, que se saquen los cubos de basura al lugar destinado para su recogida. Una vez estén los cubos de basura en dicho lugar, los propietarios deberán depositar las bolsas de basura en los cubos que estén fuera.

A las 8 ½” de la mañana se procederá a recoger los cubos de basura de nuevo para que se pueda depositar las bolsas de basura. Las bolsas de basura se podrán depositar de nuevo a partir de las 9 horas.

No se pueden depositar cartones, cajas, muebles, materiales informáticos, maquinaria, etc. fuera de los contenedores.

  • El acceso de personas al edificio se realizará exclusivamente por la puerta existente al lado de la entrada de vehículos, todo ello al objeto de establecer que el conserje pueda verificar quien accede a la finca.
  • Las cámaras de televisión instaladas solo cubrirán el perímetro del edificio y las entradas a la finca. La instalación de las cámaras, el documento de seguridad, etc. deberán regularse para cumplir estrictamente con lo indicado en la Ley Orgánica 15/1999 del 13 de diciembre y Real Decreto 1720/2007.
  • El uso de la pista de pádel, se hará por turno de reserva. El control de la pista de padel será realizado por el Conserje. No se permitirá más que una reserva semanal por propiedad.
  • Se prohíbe la instalación de plantas en los poyetes de las ventanas.

Artículo 8 – Portales y uso de ascensores

 Cualquier nota que deba hacerse pública para los propietarios de un portal, se dejará en el lugar dedicado para esto que no es otro que el tablón de anuncios. Esta información será dada al Vocal que será el encargado de colocarlo en dicho tablón.

 

  • Todos los portales deberán tener una papelera y un tablón de anuncios, así como una publicesta en el exterior de la finca, junto a la entrada peatonal principal.
  • Cada portal tiene dos ascensores y en ningún caso se podrá sobrepasar la capacidad indicada en cada uno de ellos, ni en peso total ni en número de personas, exigiéndose las responsabilidades a que hubiera lugar en cada caso, por el uso abusivo de los mismos.
  • Se recuerda que está terminantemente prohibido fumar en el interior de los ascensores.
  • No deberán utilizar los ascensores los menores de 12 años sin ir acompañados de personas adultas.
  • Se prohíbe transportar en los ascensores, paquetes o bultos cuyo peso sobrepase el límite de la capacidad o que por su tamaño y características sean susceptibles de causar daños o deterioros.
  • En ningún caso se podrán ocupar los ascensores de forma permanente o continuada dejando si servicio al resto de los vecinos, por traslado de muebles, materiales de obra o cualquier otro motivo, debiendo protegerse los ascensores en estos casos para evitar su deterioro. Cuando se utilicen para traslado de muebles o materiales de obra deberá procederse, caso de necesidad, a la limpieza de los mismos.
  • En caso de avería de uno de los ascensores, se comunicará la misma preferiblemente al Conserje, sino estuviera accesible al Vocal del portal o algún miembro de la Junta de Gobierno quienes se encargarán de dar aviso a la empresa de mantenimiento para su reparación. Ningún propietario o inquilino deberá manipular el mecanismo en caso de mal funcionamiento.
  • Las puertas de incendio de las escaleras, deben permanecer cerradas para que cumplan su función.

Artículo 9 – Patios exteriores.

  • Los patios son para uso y disfrute de todos los vecinos, siguiendo las normas básicas de civismo y convivencia.
  • Se podrá fumar en el patio, utilizando los ceniceros puestos para dejar las colillas.
  • Todos los usuarios se comprometen igualmente a utilizar las papeleras o contenedores disponibles para cualquier cosa que quieran desechar a excepción de aquella basura o desperdicios que deben desecharse en los contenedores de basura habilitados.
  • En relación al reciclaje, todos los propietarios e inquilinos son conscientes de la obligatoriedad de reciclar por ordenanza municipal, comprometiéndose por tanto a separar bien sus residuos y tirarlos al contenedor correspondiente, sean los que están dentro de la comunidad (Ej. contenedor naranja o amarillo) o sean en la calle (Ej. contenedor azul o verde). El no seguir esta norma sería motivo de posible multa según la Ordenanza Municipal, multa que se repercutiría en el infractor que la haya cometido.
  • Se podrá jugar en los patios, con las limitaciones propias de la convivencia. Los “ruidos” deberán ser razonables y no deberán molestar a ningún vecino, ni los niños deberán romper o deteriorar las zonas comunes, haciéndose los padres responsables económicamente de los deterioros producidos.
  • Parque infantil o elementos específicos para niños si los hubiera. La edad de utilización del parque infantil ó elementos específicos si los hubiera, tendrá un límite de los 12 años. Los menores de 6 años deberán estar vigilados por sus padres en todo momento.

Artículo 10 – Piscina.

  • Normas y uso de la piscina:
  1. A. Se aplicarán las normas obligatorias establecidas por la Comunidad autónoma: 
  • Antes de bañarse en la piscina deberán utilizar las duchas por higiene.
  • No se podrá entrar con calzado de calle en la zona de playa/césped.
  • No se podrá comer en la zona de playa/césped.
  • El público, espectadores, visitantes o acompañantes, sólo podrán acceder a las zonas que les sean destinadas, utilizando accesos específicos.
  • Ninguna persona afectada por enfermedades contagiosas de transmisión hídrica o dérmica, podrán acceder a la zona reservada a los bañistas.
  • El usuario debe respetar el aforo del vaso.
  • La piscina fuera del horario de funcionamiento, permanecerá inaccesible a los usuarios.
  1. B. Normas adicionales de régimen interno de la Comunidad. 
  • Al tratarse de una Comunidad de Propietarios superior a 30 vecinos, requiere socorrista.
  • Los niños menores de trece años deberán utilizar la piscina únicamente cuando estén acompañados de sus padres o persona responsable mayor de edad, siendo estos, los únicos responsables de cuantos accidentes puedan ocurrirles.
  • Se prohíbe practicar en el agua cualquier clase de juego que pueda lesionar o molestar a los demás vecinos. Así como evitar colchonetas, flotadores, etc. si estos molestasen a otros vecinos.
  • No se debe realizar ninguna clase de juegos violentos o peligrosos en los bordes de la piscina, en su entorno y dentro del agua susceptibles de producir o producirse accidentes.
  • Todos los usuarios de la piscina, sin excepción, deberán respetar las normas e indicaciones efectuadas, tanto por la Comunidad, socorrista y por el personal encargado del servicio.
  • No está permitido la entrada de animales al recinto de la piscina.
  • Se ruega no apagar cigarrillos en el césped. Existen ceniceros disponibles en el recinto de la piscina.
  • Los invitados si los hubiera accederán a la piscina siempre acompañados de los copropietarios, quienes se responsabilizarán ante la Comunidad de su comportamiento y del cumplimiento de las Normas.
  • Está prohibido el uso de la piscina fuera del horario de utilización, por lo que, toda la persona que haga uso de la piscina fuera de los días y horas fijadas, será bajo su exclusiva responsabilidad.
  • Para la entrada en el recinto de la piscina, será totalmente necesario, presentar el carne, emblema o distintivo que para cada temporada se fije.
  • Para el acceso y permanencia en la piscina tendrá que llevarse ropa adecuada, concretamente se prohíbe utilizar otra que no sea el traje de baño y camisa o similar y siempre con zapatillas de baño.
  • Horario de la piscina. Éste será a definir mediante normativa y acuerdo con la empresa de mantenimiento, quedando salvo corrección en nuevas juntas o bien por la decisión de la Junta Directiva en el siguiente:
    • Apertura: entre 10 y 15 de junio (el sábado más cercano en esas fechas)
    • Cierre: entre 10 y 15 de septiembre (el domingo más cercano en esas fechas).
    • Horario: De lunes a domingo: de 11 horas a 21 horas ininterrumpidamente.
  • Se repartirán los carnés de piscina en base al número de dormitorios. A cada propietario se les entregará los siguientes pases “permanentes”.
  • Piso de 2 dormitorios: 3 pases.
  • Piso de 3 dormitorios: 4 pases.
  • Piso de 4 dormitorios: 5 pases.
  • Piso de 5 dormitorios: 6 pases
  • Además de los pases anteriores se entregarán adicionalmente a cada vivienda otros dos pases permanentes, independientemente del número de dormitorios. Para poder utilizar estos dos últimos pases, se deberán presentar siempre acompañados por un propietario que presente un pase de los denominados “permanentes”.

Artículo 11 – Garajes.

  • Los propietarios deberán respetar el sentido de giro y circulación indicado en el suelo y en las placas colocadas en la entrada del edificio. Las puertas de entrada y salida del garaje se utilizarán en la forma establecida, salvo que por avería de una de ellas deban utilizarse de forma contraria.
  • Las plazas de garaje serán exclusivamente para uso y ocupación de un vehículo. No para más, ni para otros elementos u objetos. La Comunidad no se responsabilizará de la pérdida o robo o la posible reclamación del seguro de todo aquello que no sea propiamente el vehículo que corresponda al propietario de la plaza.
  • Queda prohibido aparcar motos, bicicletas o cualquier otro vehículo en la misma plaza de garaje donde se encuentre el coche habitual del propietario.
  • Queda prohibido aparcar motos u otros vehículos de dos o tres ruedas fuera de la plaza de garaje aprovechando los huecos existentes del garaje. Así mismo también queda prohibido el poner elementos fijados al suelo o pared con la intención de asegurar dicho vehículo. El deterioro que sufra el garaje por estas circunstancias se le repercutirá directamente al propietario del vehículo.
  • Los vehículos no deben invadir zonas comunes fuera de la delimitación de su plaza.
  • Está totalmente prohibido utilizar el recinto como taller de reparación de vehículos y limpieza de los mismos; en caso de avería de un vehículo estacionado, se comunicará al Conserje de la Comunidad cuando sea necesaria la entrada de grúa o mecánico para su posible traslado al taller.
  • No se podrá dormir ni vivir en el vehículo aparcado en la plaza de garaje. Tampoco se podrá dejar animales dentro del vehículo.
  • Se deberá evitar mantener los motores encendidos durante un periodo prolongado de tiempo dentro del garaje por el peligro de activación de alarmas.
  • Se evitará aparcar los vehículos en doble fila dentro del garaje.
  • Las puertas cortafuegos deberán permanecer cerradas.
  • Para mayor seguridad de todos los habitantes del edificio, los usuarios del garaje, tanto a la entrada como a la salida del mismo, se cerciorarán de que la puerta queda completamente cerrada, evitando con ello la entrada de personas ajenas.
  • Los propietarios de plazas de garaje que sean arrendadas o cedidas en uso, deberán comunicar al Conserje o Administrador los datos de las personas usuarias de las mismas y sus teléfonos para su posible localización en caso de incidente.

Artículo 12 – Del uso de los trasteros del edificio

  • Se respetará y mantendrá en buen estado de uso las zonas comunes de los mismos, sin alterar las instalaciones eléctricas, extintores, etc, comunicando cualquier anomalía que se observe al Conserje de la finca, Administrador o miembros de la Junta de Gobierno.
  • Las instalaciones de enchufes eléctricos en cada trastero están solo para la utilización puntual de los mismos. No se puede utilizar un enchufe que es de uso común para temas privativos (arcones, frigoríficos, secadoras, extractores, etc.).

Artículo 13 – Animales, mascotas.

  • El propietario del piso donde resida o visita el dueño es responsable en todos los sentidos de lo que hagan sus animales o mascotas. Si el dueño no fuese el propietario de una de las viviendas de la comunidad, el responsable del animal pasaría a ser el propietario del piso en el que está ese animal (independientemente si es de forma habitual, es una visita, etc.).
  • No se permitirán animales sin dueño dentro de la comunidad en las zonas comunes. En el supuesto de que hubiera alguno, se buscará la manera de sacarlo fuera, llamando a los servicios correspondientes del Ayuntamiento si fuera necesario.
  • No podrán estar sueltos en ningún caso sin el dueño cerca de ellos.
  • En ningún caso podrán hacer sus necesidades los animales en las zonas comunes de la comunidad. Si esto pasara, los vecinos deberán avisar al conserje y/o a la Junta de la Comunidad para que se puedan tomar las medidas posibles para evitarlo o incluso tomar represalias contra el infractor.
  • Los Propietarios e Inquilinos de la Comunidad debe cumplir la ordenanza reguladora de la tenencia y protección de los animales de 26/07/2001.

Artículo 14 – Conserjería. Limpieza. Vigilancia.

  • Las labores de Conserjería y de Limpieza serán efectuadas por una Empresa externa a la Comunidad, salvo votación expresa en Junta de Propietarios; esta empresa velará por mantener a sus empleados dentro de la legislación vigente, haciéndose responsable dicha empresa a todos los efectos de cualquier anomalía que pudiese ocurrir (Accidentes, Seguros, Turnos, Suplencias, Sanciones, etc..).
  • El personal de conserjería, vigilancia y limpieza se encontrará en todo momento debidamente uniformado (elemento suministrado por la empresa adjudicataria del servicio).
  • Tanto la conserjería como la contratación de limpieza, se dedicarán a tareas comunes a la comunidad en su horario laboral, debiendo por tanto estar disponible para las tareas y funciones que se designen, pero no para el apoyo específico a gestiones particulares de vecinos más allá de lo meramente puntual y apoyo humano.
  • La Junta Directiva será quien habitualmente dé las indicaciones al servicio de conserjería sobre las tareas a realizar, e incluso cómo y cuándo hacerlas, pero cualquier vecino podrá indicar al conserje igualmente sobre tareas (comunitarias) que sean necesarias que entran en las responsabilidades del conserje. Si el conserje tuviera dudas sobre esas tareas, o sobre cómo o cuando mejor realizarlas, se referirá a la Junta Directiva de la Comunidad.
  • Horario de conserjería. Éste será a definir mediante normativa y Acuerdo con Empresa de Conserjería, quedando salvo corrección en nuevas juntas el siguiente: de lunes a viernes de 9:00 a 14:00 y de 17:00 a 19:00 y sábados de 9:00 a 14:00.
  • Las funciones básicas y tareas a realizar por dicha Conserjería y su empresa, que podrían ser modificadas en Asamblea o por la Junta, son:
  • Control de accesos de las personas y vehículos que visiten el inmueble, velando para que no se perturbe el orden en el mismo. Orientación y acompañamiento de propietarios o visitantes en caso de que sea necesario.
  • Tener a su cargo puntual la apertura y cierre de Portales si estos estuviesen abiertos durante su jornada laboral decidido por la Junta, así como el encendido y apagado de luces correspondientes a elementos comunes.
  • Se hará cargo de la correspondencia o avisos que reciba, para los ocupantes de los pisos y para la Junta de Gobierno o Administrador de la finca cuando estos no estén disponibles, haciendo llegar en cada caso al destinatario del mismo.
  • Recepción de documentación y paquetes para los vecinos ausentes en el momento de llegada del cartero o mensajero y su posterior entrega, siempre con permiso de los mismos.
  • Comunicar a la Junta de Gobierno y Administrador cualquier intento o realización por parte de los propietarios o inquilinos de situaciones que puedan producir molestias para los demás, comunicando asimismo cualquier obra que se realice en las viviendas o propiedades de la finca y que haya llegado a su conocimiento.
  • Control del cumplimiento por parte de los vecinos de estas normas.
  • Comunicar a la Junta cualquier hecho detectado fuera de estas Normas de régimen interno, o claramente en contra de la buena convivencia en la comunidad.
  • Comprobación del estado de funcionamiento de la Comunidad: puertas de entrada, vallas, etc. Comprobación de los sistemas de agua, gas y electricidad y en caso de anomalías cerrar las llaves pertinentes y pasar aviso al mantenimiento y a la Junta.
  • Rondas periódicas diarias de la Comunidad para comprobar que todo está correcto y no hay incidencias o anomalías. Si las hubiera, las deberá comunicar a la Junta.
  • Registro Diario de un Parte de Servicio e Incidencias.
  • Control de vehículos en Garaje e impedir o disuadir del aparcamiento encima de las aceras peatonales que circunvalan la Comunidad. Notificar a la Junta e impedir la colocación de mobiliario en plazas de garaje.
  • Controlar que el tránsito de animales en la zona comunitaria se realice con todas las garantías de Seguridad e higiene, y según estas normas internas.
  • Impedir el tránsito de animales sueltos en la zona comunitaria ajardinada o de patios. Comunicar al dueño, primeramente, y posteriormente a la Junta. Si fueran animales sin dueño, intentar sacarlos fuera en la medida de las posibilidades del conserje o avisar a la Junta en otro caso.
  • Sacar habitualmente los contenedores propios de la Comunidad a la calle para el momento de recogida municipal.
  • Control de las Cámaras de Seguridad cumpliendo la normativa de la LOPD y Ley de Seguridad a este respecto.
  • Control y comprobación en caso de que se disparase cualquier alarma de las viviendas localizadas dentro de la Comunidad. El conserje o vigilante avisará inmediatamente a los servicios de emergencias, además de la Junta.
  • El Conserje o vigilante acudirá a cualquier llamada de emergencia de los propietarios, prestándoles la ayuda necesaria en todo momento siempre que sea posible. Para facilitar este punto el conserje tendrá un teléfono móvil o forma de contacto inmediato exclusivo para cubrir este servicio.
  • Organización y control de la evacuación de los vecinos en caso de que fuera necesario.
  • Las funciones básicas y tareas a realizar por el servicio de Limpieza y su empresa, que podrían ser modificadas en Asamblea o por la Junta, son:
  • El servicio se prestará en el horario y días estipulado y decidido en Asamblea por el personal necesario.
  • La limpieza incluirá el limpiado de portales, escaleras, ascensores, acristalamiento, mobiliario común (ej. paneles informativos, macetas, …) y zonas comunes en general.
  • Ciertas zonas comunes y definidas por la Junta, y según contrato, tendrán sólo una limpieza periódica pero no diaria.

Puedes ver otro post relacionado con el Reglamento de Régimen Interior en el siguiente post:

Ley de Propiedad Horizontal, Título Constitutivo, Estatutos, Nuevas Normas de Régimen Interior

Fdo. Miguel Fernández

Administrador de Fincas en Madrid

 

 

36 thoughts on “Reglamento Régimen Interior para una Comunidad de Propietarios”

  1. Hola buenas noches, me gustaría hacer una consulta sobre mi derecho de accesibilidad a la piscina comunitaria, se me están negando las llaves de una puerta en plano sin escaleras para bajar a la piscina con el carrito de mi bebé de tres meses.

    La piscina no tiene licencia de apertura desde q se construyó, nosotros vivimos con un arrendamiento, llevamos casi cuatro años, nos conocen como familia. El presidente me niega la llave y con él la camarilla de amigos porque tienen miedo que entren personas de fuera de la comunidad y pase una desgracia,enfin…. Situacion totalmente absurda porque si nos caemos o pasará Dios no quiera cualquier cosa, la piscina no está legal.

    Por normativa interna, aprobaron en junta que nadie tendría llave de este acceso pues da al exterior del edificio, quedando una escalera, la cual no está impermeabiliza como debiera para acceder a la piscina.

    Se ha dado una sola vez la llave, después de muchísima lucha de una propietaria para acceder un familiar minusvalido.

    El problema se ha generado cuando he seguido insistiendo que tengo derecho a pasar yo tb por ese acceso, encontré legislación actualizada en el BOJA y una embarazada,mujeres con un carrito y bebé hasta los cuatro años tienen tb este derecho, sin ser minusvalidos,como decía el problema al ser alquilada es que no soportan darme la llave a mi que no soy nadie, según palabras textuales de nuestros vecinos y que mi hijo no tiene ninguna minusvalía.

    Hemos estado SOPORTANDO esta situación para no discutir y no enfadarnos, pues tenemos patio interior y nuestros hijos juegan, si querer llegar a crear malestar y estar aún pasando esta situación a disgusto… Pero desgraciadamente, mi marido bajando hará una semana se ha resbalado y un poco más y nos caemos el bebé, mi marido y yo.

    Fue cuando se ha roto la diplomacia y bajamos a exigir la llave pues no es solución.

    El administrador de nuestro inmueble, nos dice q vuelve en septiembre que está de vaciones en Panamá, nos quiere alargar la situación cuando regrese, nos da información de esa norma en acta interna q nadie tiene llave pues el mismo cambio la cerradura de la original que dan con las escrituras y levantó en su día el muro y puso valla para asegurarse que nadie saltaría más por ahí.

    Nos ha puesto verde delante de su camarilla y demás vecinos que vamos a buscar una ruina, que si seguimos así cierra la piscina… Como amo y señor de estas tierras vaya… Y que finamente contestando nosotros a toda su camarilla si no tienen miedo entonces de q se resbale un niño, de que venga una ambulancia y si están en la playa y pasara algo, no podemos ni abrir sin él por la parte sin escaleras…. Siguen… Pq no pueden entender y entrar ya a razones.

    Se ha terminado volviendo personal y me ha terminado gritando que sólo dará la llave si un Juez se lo dice…. Es lamentable pq jamás pensamos llegar a estos extremos, y me gustaría buscar una solución, estoy abierta de mente a leer lo que me podáis aconsejar.

    El sábado mandaré un burofax, para que quede constancia al administrador pues, sabemos su amistad manifiesta y no nos ha gustado su actitud, no ha sido claro.

    Muchas gracias por leerme y los consejos q podáis darme.

    1. Buenos días.
      Le hemos dado respuesta en otro comentario que le pongo en copia en este. Gracias por su escrito que es muy completo.
      Buenos días Marina:
      «Si Vd. tiene que acceder a la piscina con un carrito con bebé es necesario que se le facilite dicho acceso. Si vd. vive en Madrid por ejemplo, el decreto 80/1998 que regula las condiciones higienico-sanitarias de la piscinas, en su art. 15 sobre barreras arquitectónicas dice que “Artículo 15. Barreras arquitectónicas.Las piscinas de uso colectivo atenderán a lo dispuesto en la normativa de eliminación de barreras arquitectónicas.
      Si nos atenemos lo que dice la ley de propiedad horizontal al respecto sobre accesibilidad universal queda muy claro en su art. 10) “Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de Propietarios……los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación”. Que significa toda esta parrafada que si se necesita accesibilidad y está justificada el Presidente tiene la obligación de dársela, porque con ello lo único que está haciendo es cumplir con la ley. Creo que debe de enviar una carta al Presidente con copia al Administrador para que realicen las actuaciones necesarias y se le dé a Vd. ese servicio. Tendrán que poner la solución que sea necesaria. Si vd. tiene conserje sería una solución muy sencilla que se le notificara al conserje que le abriera la puerta para que pudiera acceder y estuviera abierta el tiempo en el cual estuviera vd. dentro. Sobre las formas no voy a entrar porque estoy seguro que se pueden buscar diferentes soluciones para que todos queden conformes. Es obligación de la Comunidad, en este caso, a través de sus representantes buscar la mejor solución para este servicio.»
      Un cordial saludo.
      Miguel

  2. Buenas noches, por favor me podrían orienta que hacer con un inquilino que hace caso omiso a los acuerdos a los que se llega en junta y se aprueba por mayoria la subida de cuotas, este inquilino paga lo que le da la gana y siempre deja a deber cuotas. Muchas gracias.

    Un saludoAna

    1. Buenos días Ana.
      Poco le puede ayudar un Administrador de Fincas para darle solución al problema que vd. nos comenta. Tenga en cuenta que las responsabilidades del inquilino los tiene hacia el propietario de la vivienda pero nunca hacia la comunidad. La Comunidad debe de tener una relación exclusiva con el propietario que es el responsable de pagar las cuotas, derramas, agua, etc. Si el inquilino hace caso omiso de los incrementos, nosotros como comunidad haremos la reclamación al propietario para que se ponga al día por estos temas y el se deberá entender con el inquilino. El hecho de que un administrador o si no lo hubiera, el presidente gestione los recibos y se los pase al inquilino mensualmente no por ello se esta obligado a reclamar la deuda al inquilino, será el propietario al que deberemos dirigirnos.
      Un saludo.

  3. Buenas noches. Donde debe quedar constancia de que a un propietario que incumple y acumula el pago de cuotas comunitarias se le pueda prohibir el uso de los elementos comunes, por ejemplo la piscina.

    1. Buenos días Jose Luis.
      La Jurisprudencia en sus reiteradas sentencias nos indica que los propietarios no pueden tomar decisiones que afecten a la prohibición de los elementos comunes por parte de los propietarios que tienen impagados, si bien hay otras que indican lo contrario. Le indico un artículo que creo resume perfectamente mi respuesta. https://www.mundojuridico.info/acceso-a-la-piscina-de-los-propietarios-morosos/ . Como verá hay diferentes opiniones y diferentes sentencias que avalan una opinión y su contraria. No siempre hay unificación de criterios en todo lo relacionado a la ley de propiedad horizontal.
      Lo dejo a su criterio e interpretación.
      Un cordial saludo.

  4. ¿Quiero poner una caja fuerte de pared para llaves en el patio de la comunidad (en la entrada del bloque), debo pedir permiso a la Comunidad de vecinos? Como debo actuar? Gracias. Saludos.

    1. Buenos días.
      Deberíamos entender que una caja fuerte de pared en el patio de la comunidad es un nuevo servicio para la misma. Además del posible problema técnico que pudiera acarrear por el lugar donde se ponga, si solventamos esta situación porque entendemos que la pared donde se vaya a instalar, no es una pared del muro de carga del edificio, nos quedaría por solventar la parte jurídica. A mi criterio, en este caso deberíamos irnos directamente al artículo 17.4 de la ley de propiedad horizontal que dice lo siguiente: » Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridas para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características. No obstante, cuando por el voto favorable de las tres quintas partes de las cuotas de participación, se adopten válidamente acuerdos, para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, no exigibles y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso que no pueda privársele de la mejora o ventaja.».
      Un cordial saludo.

  5. Hola buenas noches.
    Les escribo para ver si me pueden guiar un poco . Mis padres de (80 y 73 años y enfermos de cáncer y alzehimer respectivamente) viven en un 1 piso hacer más de 50 años. Sin ningún problema con los vecinos nunca hasta que en un bajo k antes era comercial y sin ningún problema con el propietario, ese bajo comercial se vendió. el nuevo propietario del bajo a transformado el bajo en dos viviendas una para el y otra alquilada y en la fachada trasera tenía unos cristalinos porque es un bajón. Este señor a hecho una ventana . Empiezan los planos. Me tira de la ropa del tendalny me la deja caer a la calle. me la mancha con grasa . Es un señor muy mal educado no tiene formas y me mandó a la policía a casa. Yo hablé con ellos y les expliqué la situación. A este señor le dijeron k la ropa no le molesta pero él sigue en las mismas. Incluso me graba x la ventana. Y quiere innovación tienda sábanas yquiere que tienda la ropa donde y como él diga. Yo en mi casa tiendo la ropa en mi tendal como yo quiero.. no como él me diga.
    Me podéis ayudar x favor?.
    Un saludo de antemano.

    1. Buenos días Mari Luz.
      En primer lugar este tema lo pondría en manos del Administrador de la Finca para que conozca la situación y medie entre vds. con objeto de poder dar solución al problema. El Administrador tiene muchas cualidades Si no estuviera el Administrador deberán ir al Presidente. No obstante si no está prohibido poner un tendal en la zona donde vive el recurso inmediato es que siga denunciando esta situación a la Policía y que esta intervenga tantas veces como sea necesario.
      Un cordial saludo.
      Miguel

  6. Hola buenos días:
    Soy Presidenta de una Comunidad de vecinos bastante numerosa. Tenemos contratado un servicio de limpieza, jardinería y piscina con una propietaria que a su vez es dueña de esas tres empresas.
    Ante la falta de Presidentes anteriores implicados con la Comunidad esta persona se atribuyó unos derechos así que cuando salí elegida no le hizo ninguna gracia.
    Desde Agosto sufro reiteradas faltas de respeto, tanto yo como las Administradoras. Nos grita delante de terceras personas, se mete en conversaciones que no tienen que ver con ella y nos descalifica sistemáticamente con otros vecinos.
    Podría decirme si es tan amable que es lo que se puede hacer?

    Muchas gracias y un cordial saludo

    1. Buenos días Maria Dolores.
      Parece ser que estamos en una sociedad un poco enfermiza y a veces paranoica. Por supuesto que vd. no debe de permitir como Presidenta y las Administradoras tampoco, el recibir ningún tipo de insultos ni vejaciones por parte de la propietaria/proveedora de la urbanización, en cuanto se produzca estos insultos inmediatamente deberían llamar a la policía nacional para notificarlo y vengan. Entiendo que a esta propietaria cuando sepa que vds. no se amilanan y que llaman a la autoridad competente, se lo pensará dos veces.
      Si los insultos son esporádicos pero continuados procuren tener en su móvil la posibilidad de grabar el audio de lo que está ocurriendo, si las actuaciones de esta proveedora son graves y dañan el derecho al honor y a la propia imagen, etc. de la Junta de Gobierno y se puede realizar acciones contra ella, pónganlo en manos de un abogado penalista y denuncien los hechos correspondientes.
      Un cordial saludo.
      Miguel
      691564359

  7. Buenas tardes, tengo una niña de 10 añoa y ya estamos ambas cansadas de encontrarnos en la entrada del portal pandillas de jóvenes fumando, los cuales actúan irrespetuosos y provocando que mi pequeña acabe con miedo para salir de casa sola. ¿Cómo puedo proponer este tema a la administración?

    1. Buenos días Diana.
      El tema tiene a mi modo de ver dos opciones, 1º) Si ves que existe riesgo de enfrentamiento o en un momento determinado porque se puedan producir actuaciones de violencia verbal o física llamar a la policía nacional para que intervenga de forma inmediata. 2º) Si ves que la situación es molesta porque los jóvenes están bloqueando el acceso a un elemento común y no quieres ir a la policía porque no haya suficientes elementos de juicio para ello, deberás hacerlo por el procedimiento al que alude el artículo 16.2 párrafo 2 de la Ley de Propiedad Horizontal «Cualquier propietario podrá pedir que la Junta de Propietarios estudie, y se pronuncie sobre cualquier tema de interés para la comunidad; a tal efecto dirigirá escrito, en el que especifique claramente los asuntos que pide sean tratados al Presidente, el cual los incluirá en el orden del día de la siguiente Junta que se celebre.»
      Es conveniente que si considera necesario que la Comunidad intervenga, debe proponer al Administrador o Presidente una Junta General Extraordinaria para que se hable de este punto, posiblemente no lo está padeciendo solamente vd. sino otros propietarios del portal. Una solución por parte de todos los propietarios ayudará a generar confianza y tomar las medidas necesarias.
      Un saludo.
      Miguel
      691564359

  8. Buenas tardes:
    Me gustaría saber si en caso de que el Reglamento de régimen interno de la comunidad de propietarios, estuviera mal redactado o tuviera un error, (en el caso de nuestra comunidad de sólo tres propietarios, cuanto se constituyó la misma, se redactó un reglamento pegado de otro y en uno de los artículos se establece que para modificar el reglamento, habrá que hacerlo con una mayoría de 4/5 partes) en su momento no pensamos que pudiera haber problemas. Pero hoy en día uno de los propietarios que después de 20 años cerrando la puerta del portal desde las 22 horas hasta las 8 horas de la mañana, ahora se niega, se hizo junta extraordinaria y en segunda convocatoria se aprobó la modificación del reglamento, incluyendo la obligatoriedad de seguir cerrando la puerta del portal en el horario establecido desde siempre, ya que intentaron forzar la puerta una noche y no lo consiguieron por estar ésta cerrada con vuelta de llave. El procedimiento realizado para la convocatoria de la junta, la votación y aprobación de la modificación del reglamento se ha seguido conforme a la dispuesto en el artículo 17.7 de la ley de propiedad horizontal. Sin embargo el propietario aludido, se «agarra» a que habría que haberlo aprobado por mayoría de 4/5 y nos ha demandado.
    Consideramos que la comunidad ha actuado conforme a la ley y que de hecho se debería volver a modificar el artículo que en su día se incluyó erróneamente en el reglamento y hacer constar que las modificaciones del mismo se harán conforme a lo dispuesto en la Ley de propiedad horizontal.
    Desearía saber si estamos en lo cierto, y prevalece la Ley de propiedad horizontal en este caso, o si por contra, es el propietario demandante el que tiene razón.
    Gracias.

    1. Buenas tardes Maria Teresa.
      Efectivamente tiene vd. razón, no puede haber ningún Reglamento que contradiga la propia ley de propiedad horizontal. Recordemos lo que dice el artículo 6 de la LPH: » Para regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes, y dentro de los límites establecidos por la Ley y los estatutos, el conjunto de propietarios podrá fijar normas de régimen interior que obligarán también a todo titular mientras no sean modificadas en la forma prevista para tomar acuerdos sobre la administración.» Las modificaciones del Reglamento deben de hacerse por la mayoría simple de los propietarios presentes y representados con derecho a voto, por lo tanto, el propietario que se acoge a un reglamento que en su contenido está fuera de ley, es nulo. Si se ha decidido el cambio de una cláusula del Reglamento por una mayoría simple, se debe de cumplir con lo requerido en la misma y quien tendrá que impugnar será el propietario que está en desacuerdo con la interpretación dada que desde mi punto de vista es correcta.
      Un cordial saludo.
      Miguel
      691564359

  9. Hola buenas,
    Yo tengo un piso alquilado, mi hijo puede disfrutar de las zonas de piscina…pádel y demás zonas aunque ya no vivamos ahi?.
    Muchas gracias

    1. Buenos días Arturo.
      Dependerá lo que diga el Reglamento General Interior de la propia Comunidad, pero si es por la propia lógica del contrato de arrendamiento, cuando vd. cede en el contrato todos los servicios, se refiere a todos en general. Si vd. no cede una parte de los bienes que se arrendan podrá seguir disfrutando de los mismos. Por ejemplo, vd. no arrienda el cuarto trastero al inquilino, es evidente que vd. puede seguir utilizándolo, vd. hace figurar que la pista de padel va a seguir utilizándola, pues el arrendatario no podrá utilizarla, si vd. indica en su contrato de arrendamiento que la piscina seguirá siendo de uso del arrendador, está claro que el arrendatario no debe de hacer uso de la piscina. Las cuestiones contractuales entre las partes seguirán siendo de forma privada y las limitaciones deberán avisarse a la Administración para que tenga en cuenta estos hechos.
      Ahora bien, si vd. ha arrendado su vivienda con todas las consecuencias será el arrendatario o inquilino quien adquiera sus derechos para el uso de dicho arriendo. No sería ético para con el resto de los propietarios que en su vivienda disfrutaran de la piscina dos familias cuando el vaso tiene unas medidas determinadas y solo puede dar cabida a una cantidad de propietarios.
      Mi recomendación es que cuando alquile su vivienda, en el contrato de alquiler especifique las limitaciones de uso para cada una de las partes.
      Un cordial saludo.
      Miguel
      691564359

  10. Buenos días
    En mi casa hay una primera puerta de acceso al edificio q lleva a la puerta del portal.
    Algunos vecinos han decidido cerrar con llave estas puertas no pudiendo abrirse desde las viviendas a través del telefonillo.
    Quería saber si hay alguna normativa que regule este asunto basándose principalmente en un tema de seguridad.
    Que pasaría si tiene que acceder bomberos o ambulancias? Tendrán que bajar los vecinos a abrir con llave ante una emergencia?
    Gracias

  11. Buenos días,

    Tenemos un vecino que hace obras en su piso. Durante la semana, contrata a una empresa, pero el fin de semana lo hace el. Y empieza a las 09:00 de la mañana los sábados y domingos.
    Es legal?

    Gracias,
    Un saludo.

    Paul

  12. Buenos días. Soy presidente de una comunidad de trasteros. Hace meses nos han cortado la luz por falta de pago. Hemos hecho una derrama y se ha pagado la deuda.
    De los 16 propietarios, 14 no queremos volver a poner luz y 2 propietatios sí.
    Mi pregunta es: gana la mayoría o estamos obligados a ponerla?

    1. Estimado Esteban:
      Pregunta compleja y que estoy seguro que estaría sujeta a muchas opiniones y mayorías diferentes. Desde mi punto de vista es una supresión de un servicio común de interés general con lo que sería suficiente que este tema se resolviera a través de las 3/5 partes tal y como lo especifica el articulo 17.3 de la LPH que dice lo siguiente: «3. El establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, supongan o no modificación del Título Constitutivo o de los Estatutos, requerirán el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.»
      Ahora bien, yo tendría mucho cuidado a la hora de eliminar este servicio, antes de hacerlo, propondría la instalación de contadores en cada uno de los trasteros. El problema puede derivarse que la anulación de la luz podría originar un problema con los propietarios que votan en contra y si mañana hay un problema de accidente por falta de luz supondría un disgusto para la comunidad ya que el seguro no se haría cargo del siniestro y este podría repercutir directamente en los propios comuneros.
      Mi opinión es que aunque puedan tener las mayorías no interrumpan un servicio básico como es la luz de los trasteros.
      Un saludo.
      Miguel
      691564359

  13. Buenas!
    Acabamos de empezar a vivir en unos pisos de reciente construcción y tenía 2 preguntas:
    1-La normativa de propietarios de comunidad ,está establecida por la ley o ahí que aprobarla por la comunidad?
    2-tengo un bajo con 65m2 de terraza con dos pisos por encima mío,puedo poner algún tipo de barbacoa eléctrica o con gas? De no ser así podría solicitarlo en una junta para poder pedir permiso? Necesitaría la unanimidad o solo la mayoría?
    Gracias

    1. Buenos días Javier.
      La normativa de propietarios de la comunidad puede venir en el Título Constitutivo o en los propios Estatutos de la propia Comunidad que están disponibles en el Registro de la Propiedad, además la ley de propiedad horizontal prevé en su artículo 6 que «para regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes, y dentro de los límites establecidos por la Ley y los estatutos, el conjunto de propietarios podrá fijar normas de régimen interior que obligarán también a todo titular mientras no sean modificadas en la forma prevista para tomar acuerdos sobre la administración».
      Con respecto a su propuesta de poner una barbacoa en su terraza indicarle que este tema queda regulado en Madrid por ejemplo en la Ordenanza General de Protección de Medio Ambiente Urbano. Esta prohibido la utilización de barbacoas siempre que estas no se hagan en un recinto cerrado y que además se dote de la chimenea correspondiente. Artículo 32 de la OGPMAU. Cualquier propietario de la vivienda podría denunciarle. Está claro que si consigue la unanimidad de los propietarios podría hacerlo sin temor a que ningún vecino le denunciara pero no creo que lo consiga teniendo en cuenta que los olores que produce una barbacoa son muy molestos.
      Un saludo.
      Miguel
      691564359

  14. Buenas tardes, acabo de empezar a vivir en una nueva comunidad. Vivo en un bajo y mi vecino quiere aprovechar la terraza del primero poniendo hormigón donde había cesped y cerrarlo con lumon para aprovecharlo como una habitacion más. Esto quedaria justo en la valla que tenemos en común, me quitaría ventilacion (para mi habitacion) y vistas. ¿Es posible que mi vecino haga esto?
    Muchas gracias.

    1. Buenos días Elena.
      Creo que su vecino debería notificar estas modificaciones a la Comunidad para que fueran aprobadas por la misma. Comuníqueselo al Presidente y dígales ue al haber modificación en los elementos comunes necesita de la aprobación de la comunidad, en caso de que el Presidente no lo considere necesario tiene la opción de denunciarlo ante el departamento de urbanismo del Ayuntamiento para que tome cartas en el asunto.
      Un cordial saludo.
      Miguel
      691564359

  15. Buenas tardes,acabo de comprar unos locales de archivo en un parque empresarial (recinto de oficinas), mi sorpresa ha sido al intentar alquilar dichos archivos , la comunidad atraves del presidente me dice que estos archivos están asociados al uso de las oficinas , y me envían los estatutos de la comunidad y el RRi donde indica que no se pueden alquilar a personas ajenas al recinto, lógicamente esto limita enormemente dicha propiedad que paga su ibi individualmente además de figurar segregado cada archivo, cada archivo paga individualmente comunidad, etc , por lo que se ve estos acuerdos los adoptaron y nadie los impugnó, es esto legal ?? Pueden limitar de esa manera el uso de mi propiedad siendo fincas registrales independiente,segregadas y con gastos de comunidad individuales ?? No es contrario al derecho de la propiedad ?? Por favor necesito ayuda urgente hummermedic@gmail.com

    1. Buenos días Miguel.
      En primer lugar decirte que esta web no se rige por contestaciones urgentes. Es una web gratuita y no hay compromisos con aquellos que muestran sus comentarios. Como profesionales de la Administración de fincas nos dedicamos a nuestros clientes y procuramos ir contestando a todos pero a veces, no con la rapidez que a vosotros os gustaría.
      Por lo que me dices para concluir que si ha habido una segregación de cada archivo, vamos a llamarle cuartos de archivo, si esta segregación se ha inscrito en el Registro de la Propiedad como propiedad independiente, si además se reconoce la individualidad de dicha segregación mediante el pago de la cuota de comunidad, parece indicar que se tiene todo el derecho para actuar de la forma que mejor convenga a sus intereses personales.
      Pero por encima de los intereses personales está el tema de los intereses comunitarios. Si hay unos estatutos que indican que los cuartos de archivo, la plaza de garaje, cuarto trastero, etc. tienen que ir asociados a la propiedad y no se pueden vender o alquilar de forma independiente, hay que cumplir con lo que se indica en los estatutos.
      Tendríamos que mirar a fondo y estudiar de forma concienzuda el problema para saber si se puede o no alquilar a un tercero de forma independiente. Insisto, si existe unos Estatutos, después la Ley de Propiedad Horizontal, es el que regula el funcionamiento de la Comunidad, si además estos Estatutos tienen un Reglamento de Régimen Interior que los desarrolla con mas motivo para hacer lo que los Estatutos indiquen.
      No parece que tenga una fácil solución, deberán ponerse en manos de un abogado especialista en civil para que les lleven el caso. Si necesitan un abogado les podríamos recomendar alguno.
      Un cordial saludo.
      Miguel
      691564359

  16. Está muy bien éso de que no tiene obligación de ser presidente de una comunidad de propietarios aquella persona mayor de 70 años, pero….. ¿y si en una Comunidad de 14 propietarios, 8 de éllos son mayores de 70 años, como ocurre en mi Comunidad?. ¿cómo se lidia con este caso?.
    Gracias.

    1. Buenos días Manuel:
      Todo propietario tiene la obligación de ser Presidente en su Comunidad si bien es verdad que muchas veces en las comunidades se ponen límites de edad para salvaguardar los intereses de la misma. Pero esto no siempre puede ser porque como en vuestro caso se perjudicaría de forma manifiesta al resto de los propietarios ya que se les obligaría a ser Presidente cada poco tiempo. Con la misma mayoría que pusisteis esa norma en el acta, deberíais de quitarla y que todos los propietarios sean Presidentes, estos aunque figuren como titulares siempre pueden ser ayudados por algún familiar o por una tercera persona aunque sean ellos los que firmen. Que una persona tenga 70 años no significa que no pueda hacer perfectamente su trabajo como Presidente, no podemos eliminar de la ecuación a personas que puedan estar capacitadas por su edad y tampoco podemos mandarlas a ninguna residencia porque mentalmente pueden estar en perfectas condiciones además de tener un tiempo que las personas mas jóvenes no tienen.
      Mi recomendación es eliminar estas condiciones y que todos los propietarios tengan esta obligación. Que cada propietario se busque la forma y manera de conseguir apoyo y ayuda para ejercer esta labor. Tienen vds. un % muy alto de personas mayores de 70 años.
      Un cordial saludo.
      Miguel
      691564359

  17. Buenas tardes, acabo de tener un enfrentamiento con el conserje de la comunidad. Le he pedido q me recoja un paquete q me va a llegar esta semana y la contestación de esté ha sido q no lo va hacer, porque hace tiempo le llamado para recoger la basura de la papelera del portal donde yo vivo en la planta baja, porque esta basura llevaba allí tres días y emanaba un olor insoportable y también en esa ocasión se ha negado a recogerla diciendo q no entra en sus obligaciones. Desde entonces no los principios de convivencia, respeto,cortesía y buena conducta q tiene q tener con cualquier vecino son completamente nulos hacia mi persona. Lo último es q ha recono ido de la te de la presidenta q no me va a recoger el paquete. Puedo pedir su despido por incumplimiento de sus funciones y falta de respeto.? Cual son los paso a seguir ?

    1. Estimada Mirela:
      La comunidad paga a los conserjes en función de lo que indica el convenio de empleados de fincas urbanas de la zona donde corresponde. Así en Madrid a los Conserjes, porteros,etc. se les paga por un trabajo genérico propio de la labor de ellos y por otros complementos específicos en función de las actividades que realizan. Estos deben de pagarse insisto como complementos, así serán trabajos genéricos los siguientes:
      Artículo del convenio de empleados de fincas urbanos cuyo enlace es el siguiente: https://adminfergal.es/wp-content/uploads/2017/06/0203.1386790582.QBRW9636LLNR5018UIDT4212NIKG3026.pdf
      Artículo 17.- Son obligaciones especificas de los trabajadores clasificados como Porteros y Conserjes:
      w1.- La limpieza, conservación y cuidado del portal, portería, escaleras, pasillos, patios, sótanos y demás
      dependencias que tengan acceso por elemento común, así como de los aparatos eléctricos o de otros
      destinos que en ella se encuentren instalados, sin que se les exijan las actuaciones propias del personal
      especializado en el tipo de aparato o elemento que requiera atención. En las fincas destinadas a viviendas
      en que por la configuración de su portal existan locales comerciales, se considerará como «pasaje
      comercial», sin que sea obligación del portero o conserje su limpieza, y tampoco lo será cualquiera que se
      derive del paso de animales domésticos por los elementos comunes de la finca así como la limpieza de
      zonas deportivas, saunas y gimnasios.
      Los trabajos de limpieza, deberán realizarse con preferencia en las primeras horas del día en beneficio del
      principal cometido, que es la vigilancia.
      w2.- Vigilancia en esas mismas dependencias, así como de las personas que entren en el inmueble,
      velando por que no se perturbe el orden en el mismo, ni el sosiego de los que en él habitan.
      w3.- Cuidará los pisos y locales vacíos y acompañará a las personas que deseen verlos, facilitándoles
      cuantas noticias conciernen a los mismos, de acuerdo con las instrucciones previamente recibidas al
      efecto, a no ser que la propiedad adopte una acuerdo en contrario; atenderá con toda amabilidad a las
      personas que soliciten noticias de los ocupantes de las viviendas y otras dependencias de la finca, siempre
      que no sean de índole confidencial o informativo que afecten a la dignidad de los mismos, debiendo obrar
      siempre con la mayor discreción.
      w4.- Tendrá a su cargo la puntual apertura y cierre del portal, así como el encendido y apagado de las
      luces de los elementos comunes, se hará cargo de la correspondencia o avisos que reciba, para los
      ocupantes del inmueble y para la Propiedad o Administración de la finca, haciéndolo llegar a manos del
      destinatario con mayor diligencia siempre que no reciba instrucciones en contrario por escrito de la
      propiedad.
      w5.- Cumplimentará los encargos, avisos y comisiones encomendadas por las personas a que se refieren
      los artículos 5 y 16, y si fueran encargados del cobro de los alquileres o cuotas de la Comunidad o
      Cooperativa, lo cumplimentarán sin demora, entregando inmediatamente los fondos recaudados en la
      forma que haya sido señalada, siendo a cargo de la Propiedad los gastos de toda clase que en dichos
      encargos, avisos, comisiones o cobros pudieran producirse.
      w6.- Comunicará a la Propiedad o representante de la Comunidad o Cooperativa cualquier intento o
      realización por parte de los propietarios o inquilinos, de situaciones que puedan suponer molestias para
      los demás o que den lugar a subarriendos u ocupaciones clandestinas o traspasos fraudulentos,
      comunicando asimismo cualquier obra que se realice en las viviendas o locales y que haya llegado a su
      conocimiento.
      w7.- Se ocupará del encendido apagado y mantenimiento de los servicios de calefacción y agua caliente
      central, salvo que la Propiedad los tenga contratados con un tercero; de la centralita telefónica, si no
      hubiera telefonista, y de los ascensores y montacargas que existan en la finca, así como de cuantos
      motores se utilicen para los servicios comunes. Pondrán urgentemente en conocimiento de la Propiedad o
      Administración y de la casa conservadora cuantas anormalidades o averías observen en el funcionamiento
      de los correspondientes aparatos, suspendiendo el servicio afectado, bajo su responsabilidad, si pudiere
      haber peligro en su utilización.
      w8.- Cuidará de los cuartos de contadores y motores y de las entradas de energía eléctrica, así como de la
      conducción general de agua, bajantes y sumideros receptores de aguas pluviales en las terrazas, azoteas,
      patios, etc. de acceso por servicios comunales y que no entrañen peligrosidad. En caso de nevada,
      cumplimentará los usos y costumbres del lugar y cuanto dispongan las Ordenanzas municipales de la
      localidad.
      w9.- Tendrá la obligación del traslado de los cubos colectivos de basura en estado de llenos del inmueble
      hasta el lugar destinado por las Ordenanzas Municipales para su retirada por sus servicios. No así la
      recogida de cubos, bolsas o recipientes de cada piso o del pozal colector que será objeto de pacto con la
      propiedad.
      En aquellos casos que por la ubicación del cuarto de basuras o el lugar que tenga destinado la comunidad
      para depositar los cubos de basuras, hubiera que salvar obstáculos de mas de 10 escalones o 2 metros de
      rampa, el traslado de los cubos colectivos se haría en estado de vacíos. En este último caso el empleado
      los depositaria en el lugar que destine la comunidad al efecto, para posteriormente trasladarlos una vez
      llenos, hasta el lugar destinado por las Ordenanzas Municipales para su retirada.
      En el mismo convenio se fijan los diferentes complementos salariales, esto viene reflejado en el artículo 47 del convenio de empleados de fincas urbanas.
      Artículo 45.- Cuando el empleado de finca urbana tuviera a su cargo trabajos especiales, tales como la
      retirada de las bolsas de basuras de las viviendas y locales particulares, el cuidado y limpieza de los
      jardines anejos a la finca urbana en que preste servicios, o del garaje particular de la misma o cualquier
      otro servicio análogo, percibirá, como complemento de puesto de trabajo, una cantidad en la cuantía que
      se pacte con la propiedad y que se fijará en razón de la clase y extensión de tales servicios que no deben
      ser inferiores a las siguientes cantidades:
      | Por la retirada de la basura de las puertas de las viviendas, oficinas o locales que den acceso a la escalera
      o portal 476,. Ptas (2,86 euros) en el año 2001 y 3,31 euros een al año 2002, por propietario y mes
      | Por el cuidado del Garaje de la finca, cuando este es anejo inseparable a las viviendas, realizando la
      limpieza y vigilancia de los elementos integrantes del mismo tales como escaleras, ascensores,
      montacargas, motores o cualquier otro servicio del garaje, percibirá por cada plaza la cantidad de 106.-
      pesetas mensuales (0,64 euros) en el año 2001 y en el año 2002, 0,69 euros mensuales.
      | Por el cuidado y limpieza de la zona ajardinada, se aplicará la siguiente escala:
      wHasta 300 metros cuadrados 5.561 Ptas. (33,42 euros) mensuales
      wDe 301 a 1000 metros cuadrados 11.121 Ptas.( 66,84 euros) mensuales
      wMas de 1000 metros cuadrados 16.682 Ptas.( 100,26 euros) mensuales.
      No tendrán la consideración de jardín, las jardineras y macetas existentes en los elementos comunes de la
      finca.
      | Por el cuidado de cada una de las piscinas 10.592 ptas. (63,66 euros) por cada piscina y mes o fracción
      de este, de funcionamiento de las mismas.
      | Por repartir la correspondencia, en los casos que no existiera casilleros o estos en su conjunto no reúnan
      las condiciones mínimas exigibles para tal fin, 2.436.- ptas.(14,.64 euros ) mensuales
      Artículo 46.- En el supuesto de que exista en el inmueble instalación de calefacción y/o agua caliente
      central para la que se utilice el carbón como combustible, cuando tal servicio se halle al cuidado del
      Empleado de finca urbana, percibirá éste, con independencia de los incrementos del salario base previstos
      en los apartados b) y c) del art. 43 y como complemento de puesto de trabajo por la utilización de tal
      combustible, el valor en metálico de 20 kilogramos de carbón, por cada día en que se realice dicho
      servicio y por cada una de las calderas en funcionamiento.
      La retribución por el encendido de calefacción y/o agua caliente se podrá prorratear su importe
      anualmente.
      Artículo 47.- Como complemento periódico de vencimiento superior al mes, se establecen para estos
      Empleados dos gratificaciones extraordinarias anuales, equivalentes cada una de ellas a un mes del salario
      inicial más los incrementos , complementos salariales y antigüedad debiéndose de abonar en los días
      laborables inmediatamente anteriores al 30 de junio y 15 de diciembre.
      El personal que ingrese o cese dentro del año percibirá estas gratificaciones en proporción al tiempo
      servido, prorrateándose por semestres naturales y, dentro de éstos por meses, estimándose las fracciones
      superiores a quince días como mes completo.

      Con respecto al tema de su paquete, pues dependerá si el conserje tiene obligación de hacerlo porque tenga un compromiso con la comunidad y complemento salarial que ello le obligue, si no es así, no tiene obligación de recoger el paquete.
      Dependerá del acuerdo que tenga el conserje con la comunidad se le podría sancionar y solicitar el despido por incumplimiento, pero antes de hacerlo verifique que en sus funciones está el realizar ese trabajo.
      Con respecto a los pasos a seguir los tiene vd. reflejados en el artículo 57 al 65 del convenio, que no lo reflejo por no extenderme mas.
      Un cordial saludo
      Miguel Fernández.
      691564359

  18. Hola, lo primero que quiero es felicitaros por el presente foro, me parece muy interesante.

    Ahora paso a comentaros mi caso (espero no aburrir a nadie).

    Yo tengo un piso alquilado desde hace casi cinco años. Pues bien, durante la semana santa pasada, hubo una avería en la bajante general, que inundó por completo el cuarto de baño de este piso. La comunidad no tiene seguro que cubra estos actos, y la inquilina tuvo que hacer frente al pago de un camión de desatrancos por unos 500 euros, pues era viernes santo.
    Posteriormente, me dirijo al Administrador para que la comunidad se haga cargo del pago del citado atasco, y cual es mi sorpresa cuando me comunica que yo soy el presidente de la misma desde el año 2016, en una Junta de la que no recibí aviso. Imagínese mi sorpresa. Parece ser que durante todo este tiempo un vecino ha estado realizando todas mis funciones sin informarme a mí de nada de lo que ocurría en la comunidad, al parecer por delegación del vicepresidente, vecino de rellano y de edad avanzada.
    El Administrador me indica que deberíamos convocar una junta (aprovechando la llamada que le hago). Convoco una junta para un día, y el administrador la pone otro (según él, por un malentendido), además sin respetar el plazo de aviso de los seis dias reglamentarios de antelación, donde los vecinos votan no hacerse cargo de la avería arriba expuesta, pues al no estar yo no podía defender mis argumentos.
    En esa misma junta, se postula como voluntario para presidente, la misma persona que ha estado realizando mis funciones durante tres años, y obviamente, al ser el único que se presenta, sale elegido.
    He puesto el caso en conocimiento del colegio de administradores, exponiendo lo observado en la actitud del Administrador y del actual Presidente, y se me exige que el escrito debe ir firmado y/o ratificado por el actual presidente de la Comunidad (es de risa).
    Entiendo que si alguien ha estado realizando mis funciones como presidente de la comunidad, firmando pagos, obras, como presidente de una comunidad que no le ha nombrado, puede haber infringido algún precepto legal.
    También entiendo que el Administrador ha infringido la LPH donde obliga a avisar a todos los vecinos de la celebración de las Juntas, a realizar una Junta anual y por supuesto a darme aviso de la elección como presidente, pues medios hay de sobra para hacerlo.
    Estoy sopesando la idea de iniciar acciones legales y necesito que alguien me asesore, pues los abogados, por lo menos en un principio, lo miran con un poco de soslayo, como si no tuviera apenas importancia, entiendo que para ellos es una minucia.
    Estoy bastante preocupado y necesito que por favor alguien me oriente. He consultado algún administrador y ninguno ha conocido un caso como éste, remitiéndome al colegio de Administradores, cosa que hice con el resultado expuesto.
    Por favor, ruego ayuda sobre cómo proceder en este caso tan peculiar y doy las gracias por adelantado.

    1. Estimado Carlos:
      Sin entrar en el fondo de la obra y remitiéndome a lo que indica, me parece muy raro que vd. no esté informado de que le correspondería ser el Presidente. La obligación de todo Secretario-Administrador es cerrar el acta donde se le nombró Presidente y enviarle el acta al domicilio fiscal que vd. tenga dado, si no ha dado ningún otro, le habrán enviado el acta al domicilio del piso, otra cuestión será si el inquilino ha tenido la amabilidad de darle el acta o bien la tiró directamente y no le informó de la misma. En cualquier caso debo de pensar que el acta está entregada.
      En este caso la negligencia, si es que existe, la tiene principalmente vd. como propietario, que habitualmente no va a las juntas, al no ir no se informa, y esto puede tener consecuencias.
      Si se ha incumplido la normativa y el Administrador no hubiera ejercido sus obligaciones tiene vd. un tiempo para hacer la impugnación, pero no creo que después de que se dijera en el año 2.016 que era vd. Presidente y que no haya aparecido por la comunidad salga la misma para adelante.
      Siento no poder ayudarle en este caso, solo decirle que si se ha incumplido la normativa por parte del Administrador lo ponga en manos de un abogado civilista.
      Un cordial saludo.
      Miguel
      691564359

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