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Indemnización a los propietarios por obras en elementos comunes

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Indemnización a los propietarios por obras en elementos comunes

Con la ayuda de Sepin vamos a dar a conocer diferentes sentencias y comentarios de los especialistas jurídicos sobre los temas relacionados por las obras realizadas en los elementos comunes y las indemnizaciones que los propietarios pueden reclamar por estas actuaciones.

Ascensores, servidumbres, ocupaciones de espacios privativos, daños morales, lucro cesante, etc. serán algunos de los temas que se comentarán en este artículo que esperamos sea de vuestro interés.

La primera pregunta es: ¿Puedo solicitar indemnización a la Comunidad si mi propiedad se ve afectada por obras en elementos comunes?, veamos lo que dice Maria José Polo, directora de Sepin

La respuesta, en principio, parece positiva, no solo por lo dispuesto en el art. 9.1 c) LPH, que señala que «el propietario está obligado a consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la realización de obras, actuaciones o la creación de servicios comunes llevadas a cabo o acordadas conforme a lo establecido en la presente Ley, teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados»,  aplicando igualmente el Código Civil, art. 1.902, que establece: «el que por acción u omisión causa daño a otro, interviniendo culpa o negligencia, está obligado a reparar el daño causado».

De este modo, cuando las reparaciones o nuevas instalaciones afecten de manera directa a cualquier inmueble privativo, la Comunidad deberá indemnizar por el daño causado. No obstante, no todos los supuestos son tan claros y, por ende, la Comunidad no siempre está dispuesta a proceder a este resarcimiento.

Veamos algunos de los ejemplos, con la respuesta que han venido dando las sentencias que han resuelto la casuística con respecto a la siniestralidad que existe en las Comunidades de Propietarios, teniendo en cuenta que siempre habrá de estarse al supuesto especifico y, desde luego, al daño ocasionado.

Deterioro de la propiedad: obligación de reposición de materiales

En primer lugar, a tenor de lo dispuesto en el art. 10.1 LPH, la Comunidad está obligada a realizar «los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo, en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación».

Está claro que el propietario debe dejar hacer, incluso dejar pasar por su propiedad, como establece el art. 9.1 d) de la LPH. En este caso, la Comunidad deberá resarcir los daños causados, pero ¿hasta dónde? Por ejemplo, ¿se cumpliría con la simple reposición de lo dañado, aunque no se tenga en cuenta el perjuicio estético? ¿Es obligatorio cambiar la totalidad del material si no existen repuestos del anterior?

En estos casos, es obligación del causante del daño el cambio total, así, la Comunidad debe resarcir al propietario por los perjuicios causados a consecuencia de las reparaciones, ya sea pintar la pared, reponer azulejos, etcétera, pues esta disposición en favor de los servicios generales debe quedar compensada, por lo menos, dejando las cosas en su primitivo estado.

En este sentido se han pronunciado las Sentencias de la AP Cuenca, Sec. 1.ª, de 15 de enero de 2008 (SP/SENT/159490), AP Madrid, Sec. 21.ª, de 20 de marzo de 2007 (SP/SENT/120328), y AP Navarra, Sec. 1.ª, de 14 de junio de 2006 (SP/SENT/95749).

No obstante, no vemos inconveniente en que la Comunidad tome el acuerdo en Junta de Propietarios limitando la indemnización a la mera reparación del espacio estropeado, sin cambio total. Si esta decisión se adopta, luego los propietarios que lo hayan consentido no podrán exigir otra cosa, pues sería ir en contra del principio jurídico de los actos propios, tanto en este como en otros supuestos.

Cierre del local

La indemnización por daños producidos en un local por la realización de obras es un tema muy controvertido que ha dado lugar a la realización de una encuesta jurídica por la editorial Sepín, estando la postura mayoritaria a favor de que cuando hay que desalojar el Local por obras necesarias en el inmueble, conforme a lo dispuesto en el art. 9.1, regla c), de la Ley de Propiedad Horizontal, lleva consigo la indemnización de los daños y perjuicios. Se equipara por la doctrina a la indemnización extracontractual del art. 1.902 CC.

En estos casos, será necesario que el afectado acredite que el cierre le ha supuesto pérdidas económicas por un montante concreto, la media por la cantidad ingresada durante un período de tiempo en el que el local no estuvo cerrado.

Desalojo de la vivienda

El mismo argumento se aplicaría a este supuesto, la encuesta a la que hacemos referencia con respecto a locales lo era también en relación con las viviendas, es decir, entendemos que habrá que indemnizar al comunero que debe abandonar su propiedad como consecuencia de unas obras en elementos comunes.

Aunque en este caso, como en todos los comentados, hay que tener en cuenta que la Junta puede acordar lo contrario, es decir, la no indemnización, por lo que, si el citado acuerdo es adoptado con el quorum legal de mayoría simple, los propietarios disconformes deberán impugnar tal decisión, pues, en caso contrario, no podrán solicitar indemnización alguna, como señalan las sentencias de la AP Madrid, Sec. 14.ª, de 18 de noviembre de 2008 (SP/SENT/441766) y AP Alicante, Sec. 5.ª, de 25 de octubre de 2007 (SP/SENT/147447).

Imposibilidad de arrendar como consecuencia de estas obras

La indemnización procede, pero, en este caso, será más difícil de probar, salvo que realmente la propiedad haya quedado inhabitada o ya estuviese arrendada y sea necesario su desalojo.

Reclamar, solo el propietario o podrá hacerlo también el ocupante?

El criterio mantenido por Sepín es que podrá hacerlo el perjudicado.

Veamos a continuación lo que indican las diferentes sentencias con relación a la servidumbre por instalación de ascensor,

  • Habiendo aceptado el propietario la constitución de una servidumbre por instalación del ascensor, es acreedor a la indemnización de daños y perjuicios, por lo que ante la posterior negativa de la Comunidad, no deberá impugnarse

TS, Sala Primera, de lo Civil, 17-10-2013.

  • La instalación de ascensor que supone la constitución de una servidumbre en espacio privativo siempre que no afecte a la habitabilidad, y con la indemnización oportuna, no requiere consentimiento del propietario afectado. Doctrina Jurisprudencial

TS, Sala Primera, de lo Civil, 10-10-2011

  • La instalación del ascensor afectará al 31% del patio y su uso quedará mermado por lo que ha de fijarse una indemnización

AP Alicante, Sec. 5.ª, 8-6-2016

  • No es nulo el acuerdo que decide el establecimiento del servicio de ascensor constituyendo servidumbre en elemento privativo siempre que se ofrezca indemnización al propietario afectado

AP Guipúzcoa, Sec. 3.ª, 19-11-2014

  • La instalación del ascensor requiere la constitución de dos servidumbres que conllevan indemnización: una permanente por la ocupación final del espacio del local y otra temporal por la ocupación de espacio para las obras necesarias

AP Cantabria, Sec. 2.ª, 11-10-2011

  • Tiene derecho a indemnización el comunero afectado por instalación de ascensor que le priva de luz

AP Madrid, Sec. 10.ª, 29-10-2008

  • No puede concederse indemnización por ocupación de local para instalación de ascensor cuando quien la reclama no ha aportado prueba que permita valorar económicamente la pérdida de superficie

AP Madrid, Sec. 13.ª, 27-4-2018

  • No procede indemnización por limitaciones en vistas causadas por instalación de ascensor

AP Madrid, Sec. 20.ª, 3-6-2008

  • Un propietario perjudicado e indemnizado por la instalación de un ascensor en su Comunidad no tiene que pagar la instalación del mismo en función de su cuota, recayendo dicha cantidad en el resto de propietarios

AP Salamanca, Sec. 1.ª, 19-6-2020

  • El propietario del local afectado por la constitución de servidumbre para instalación de ascensor no puede solicitar la indemnización por obras mayores que las estrictamente necesarias para acondicionamiento del local a dicho espacio

AP A Coruña, Sec. 3.ª, 26-2-2019

  • Criterios para la indemnización al propietario: que sea a precio de mercado, que sea por el demérito experimentado por el local como consecuencia de su menor superficie por las obras, o por los daños que acredite

AP Zaragoza, Sec. 2.ª, 10-12-2018

  • Procede otorgar indemnización al comunero que ve limitado el uso de su propiedad por la instalación del ascensor, de forma ponderada cuando las obras también suponen en parte una mejora para sus instalaciones

AP Zaragoza, Sec. 2.ª, 21-5-2018

  • No puede estimarse exagerada la indemnización solicitada por el comunero cuando la ocupación de su espacio privativo para la instalación del ascensor supone una merma importante de su negocio y conlleva gastos de adaptación

AP Cantabria, Sec. 4.ª, 8-2-2016

  • Establecimiento de indemnización a la comunera que sufrirá limitación de luces y vistas y privacidad al igual que ruidos generados por la instalación de ascensor

AP Madrid, Sec. 18.ª, 3-12-2008

  • Estando acreditado que las obras de la comunidad han provocado el cierre del local y el paro de la actividad, la comunidad debe indemnizar a la propietaria por el lucro cesante correspondiente

AP Barcelona, Sec. 19.ª, 14-2-2020

  • Se debe indemnizar el lucro cesante por el cierre obligado del bar, debido a los daños por filtraciones, teniendo en cuenta el ingreso diario según la declaración de la renta del año anterior

AP Asturias, Gijón, Sec. 7.ª, 30-11-2017

  • La Comunidad debe indemnizar al propietario del local cuando quedan acreditados los daños en el mismo, así como el lucro cesante por el cierre del mismo para la realización de las obras de reparación

AP Pontevedra, Vigo, Sec. 6.ª, 16-11-2017

  • Acreditada la relación causal entre la colocación de andamios y la realización de obras por la Comunidad, tapando los escaparates del local, con la bajada de ventas del negocio, procede indemnizar por lucro cesante al dueño del mismo

AP Álava, Sec. 1.ª, 7-11-2017

  • Se presume el lucro cesante con la imposibilidad de acceder al negocio en el que se desarrollaba la actividad y, por tanto, la Comunidad habrá de indemnizar con, al menos, lo que podría costar arrendar un local de características similares

AP Madrid, Sec. 20.ª, 19-10-2017

  • La Comunidad debe abonar la indemnización por lucro cesante por cierre temporal del local afectado por la plaga de ratas en los elementos comunes del inmueble

AP Madrid, Sec. 8.ª, 3-5-2017

  • La Comunidad debe pagar el alquiler de la vivienda por el tiempo en el que el propietario tuvo que salir de su propiedad como consecuencia de las obras en elementos comunes

AP Cádiz, Sec. 5.ª, 19-7-2012

  • No procede la indemnización a la propietaria del local por la Comunidad por los días de cierre del mismo por las inundaciones y filtraciones, cuando se acredita la total falta de colaboración y acceso al local para conocer las causas

AP Barcelona, Sec. 19.ª, 19-11-2015

  • No puede reclamarse de la Comunidad los gastos de alojamiento por haber tenido que dejar vacía la vivienda durante las obras, al no haber impugnado un acuerdo en contra

AP Madrid, Sec. 14.ª, 18-11-2008

  • No procede la indemnización por gastos de mudanza y guardamuebles, porque existen otras habitaciones en la vivienda que no han quedado afectadas

AP Asturias, Oviedo, Sec. 1.ª, 6-9-2007

  • Debe indemnizarse al comunero por la reparación del pavimento del inmueble, y no limitarlo solo a los metros de pavimento donde se encontraba la arqueta de aguas fecales que produjo la inundación

AP Burgos, Sec. 3.ª, 21-11-2018

  • La propietaria afectada en su vivienda por obras de la Comunidad tiene derecho a exigir a esta la reposición del suelo en uniformidad estética, sin que tenga obligación de soportar la instalación de plaquetas diferentes a las existentes

AP Madrid, Sec. 14.ª, 18-12-2014

  • La sustitución de todos los azulejos de la cocina es desproporcionada, debiendo indemnizar solo por la pérdida de tres azulejos y la pintura

AP Madrid, Sec. 13.ª, 24-7-2012

  • La Comunidad no está obligada a reponer los anuncios del local en la fachada eliminados al pintar esta

AP Madrid, Sec. 9.ª, 5-10-2007

  • Al existir otras formas de acceder al patio interior para efectuar las obras en los elementos comunes, no se puede obligar al comunero a facilitar el acceso por su local

AP Madrid, Sec. 12.ª, 8-3-2007

  • Los propietarios que incumplen la obligación de permitir el acceso a la vivienda para las reparaciones necesarias deben responder de los perjuicios ocasionados a la Comunidad por ello

AP Madrid, Sec. 9.ª, 19-5-2016

  • El propietario que impidió la entrada a los operarios contratados por la Comunidad deberá indemnizar a la misma por el importe de desplazamiento de la empresa y de las reparaciones urgentes realizadas por la Comunidad

AP Madrid, Sec. 20.ª, 16-10-2009

  • Falta de diligencia de la Comunidad de Propietarios, que no comunicó a los propietarios la fecha de inicio de las obras para cuya ejecución se precisaba tener acceso a través de su vivienda, no siendo imputables a estos los daños que se alegan

AP Madrid, Sec. 10.ª, 16-9-2009

  • Que no se ejercitara ya actividad en el local por la falta de subvenciones no implica que no se tenga derecho a indemnización por lucro cesante, al impedir las obras de la Comunidad el arrendamiento del local para otros fines

AP Córdoba, Sec. 1.ª, 13-2-2018

  • Procede la indemnización de la Comunidad a los locales, por tener que estar cerrados y no arrendados ante el mal estado de las tuberías comunes

AP Madrid, Sec. 18.ª, 20-10-2011

  • El afectado por las filtraciones de aguas fecales continuadas desde un elemento comunitario, que además afectan negativamente a la actividad desarrollada en el local afectado, tiene derecho a percibir indemnización por daños morales

AP A Coruña, Sec. 5.ª, 14-3-2019

  • El cierre injustificado durante un período considerable de tiempo, privando de su medio de vida al propietario del bar, ha generado unos daños morales resarcibles

AP Asturias, Gijón, Sec. 7.ª, 30-11-2017

  • Cuando se acredita la desidia y dejadez de la Comunidad en su reparación, procede la indemnización por daños morales a la comunera afectada por las humedades provenientes de elementos comunes

AP Vizcaya, Sec. 4.ª, 11-2-2016

  • Procede la indemnización por daños morales causados por la Comunidad debido a la inundación de aguas residuales

AP Madrid, Sec. 18.ª, 2-11-2015

  • La Comunidad debe asumir la indemnización por daños morales por trastorno de ansiedad cuando el mismo trae causa de los daños provocados por la actuación de la Comunidad y las obras correspondientes

AP Asturias, Oviedo, Sec. 6.ª, 9-2-2015

  • No procede la concesión de indemnización alguna por daños morales por el tiempo transcurrido hasta la reparación de las humedades por la Comunidad cuando la misma tiene lugar en un tiempo razonable

AP Vizcaya, Sec. 3.ª, 19-1-2017

  • Inexistencia de daños morales causados a la propietaria, al haberse acreditado que el retraso en la reparación de las filtraciones en la vivienda no es imputable a la Comunidad, que siempre actuó con celeridad y cuidado

AP Madrid, Sec. 10.ª, 12-4-2012

Esperamos que este resumen de diferentes sentencias relacionadas con las posibles indemnizaciones por las obras en elementos comunes haya sido de vuestro interés. El lucro cesante y los daños morales se repite de forma continuada.

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Fdo. Miguel Fernández

Administrador de Fincas en Madrid

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22 Comentarios

  1. Juan luis 12 enero, 2021

    Buenos días, en mi finca se a roto la bajante, dicha bajante termina en mi habitación y con un codo baja al garaje. Yo vivo en el entresuelo.

    La noche del miércoles todo el jueves( vinieron 3 fontaneros 1 de mi seguro y dos de la comunidad) los tres igual de incompetentes y sin ganas de solucionarlo,
    Finalmente un vecino que es fontanero se hizo cargo y durante el viernes y sábado se soluciono.

    Mi mujer y mis dos hijos se fueron a casa de mi madre, en la cual llevamos 5 días y va para largo.
    Le comenté al seguro una indemnización por daños y perjuicios pero me dicen que si no tengo facturas de hotel no me corresponde nada.

    Tendría derecho a algún tipo de indemnización?

    Un saludo

    Responder
    1. Miguel Fernández 19 enero, 2021

      Estimado Juan Luis,
      Si el problema es de la comunidad, como parece ser, tendran que mirar las clausulas de la póliza de seguros de la misma. Si tuviera la posibilidad de poder indemnizarle por un lucro cesante como es este caso, tendría que haber solicitado previamente este al seguro´y ellos le hubieran indicado los hoteles disponibles o bien otro tipo de solución. Si usted ha reclamado estas cuestiones será difícil que el seguro quiera indemnizarle. No obstante, nuestra recomendación es que hable con un gestor del seguro que lleve la póliza de la comunidad y le pregunte esta viabilidad.
      saludos
      Miguel
      691564359

  2. Gema 24 agosto, 2021

    Hola
    Tenemos que proceder a la reparación de la cubierta del edificio donde tengo una segunda residencia.
    Esta claro que no voy a pedir indemnización por no poder habitarla, pero me están obligando a que pague de mi bolsillo la mudanza de los muebles, así como la protección de puertas y muebles de obra y un guardamuebles durante el tiempo que sea necesario.
    Pueden exigirme que pague eso de mi bolsillo?
    Debo pedir un informe pericial o que un notario levante acta?

    Gracias

    Responder
    1. Miguel Fernández 24 agosto, 2021

      Hola Gema:
      Si la reparación se hace en la cubierta que es un elemento común está claro que todos los gastos derivados de la misma como son mudanza de muebles, protección de puertas, etc. corresponde a la propia comunidad de propietarios. Vd. cede la servidumbre y por contra la comunidad debe hacerse con todos los gastos necesarios, si no llegan a un acuerdo en este sentido no permita que se realice la obra contra su perjuicio. Póngalo en manos de un abogado para que gestione este tema directamente con la comunidad, me parece un abuso. Seguramente incluso el propio seguro puede tener cobertura para este tipo de responsabilidades, miren el contrato con el seguro.
      Saludos
      Miguel
      691564359

  3. Maria C. 25 febrero, 2022

    Hola,
    Durante la reforma en mi comunidad, y con la instalación de nueva tubería de agua a los pisos, pegotes de espuma aislante mancharon mi puerta de entrada. No se quitaba con agua, y cuando después de varios meses vinieron a hacer algo, ya el color de mi puerta estaba estropeado , con una mancha de 20-30 cm a la altura de la cara. He comunicado por escrito al Administrador que no estoy de acuerdo que se quede así, y me contesta que «ya me informarán cuando reciban respuesta de la empresa de reforma». El seguro de mi vivienda dice que este problema no es de su incumbencia. ¿Qué puedo hacer para asegurarme de que me dejen la puerta cómo estaba antes de la reforma?
    Gracias de antemano por su ayuda.

    Responder
    1. Miguel Fernández 25 febrero, 2022

      Estimada María:
      Es la empresa de Reforma quien debería de hacer ese arreglo, porque es la empresa de reforma quién a creado el problema en la puerta de su vivienda, ahora bien si esta empresa no le da la solución al problema como es la comunidad quien ha firmado el contrato con la empresa de reforma será esta quien se haga cargo y posteriormente se lo reclame a la empresa constructora. No puede vd. estar eternamente con el problema.
      Saludos.
      Miguel
      691564359

  4. Isabel Neride 9 octubre, 2023

    En mi comunidad se va a realizar una rehabilitación de fachada vertical porque a los vecinos “ les molesta tener las persianas bajadas” y prefieren fastidiarnos a los dos áticos que somos dos.

    Resulta que invertimos mucho en nuestra terraza por nuestrmhijo pequeño, pusimos cesped, lamas composite, cañizo para proteger que mi hijo no se subiera barandilla, macetas altas, enredadera para cubrir para protección ….etc….nos lo puso una empresa de jardinería.

    Ahora me dicen que empiezan en seis dias, que he de desalojar y quitar todo a mi costa, que he de quedarme en domicilio de 8 a 18 h para dejar pasar a los obreros durante mas de 2 meses ( como si no trabajara y estuviese a disposición !!!!!) y la sra.presidenta me repercute nos repercute a los dos áticos una multa de alrededor de 400 euros si no lo cumplo…..

    Ademas de no poder usar la terraza de mi propiedad por este motivo cuando hay otras formas de ejecutar la rehabilitación……todo esto.es legal??????

    Gracias de antemano

    Responder
    1. Miguel Fernández 30 octubre, 2023

      Estimada Isabel:
      Vayamos por partes.
      Si se aprueba por mayoría la rehabilitación de fachada y tienen que pasar obligatoriamente por los dos áticos para hacer las obras pertinentes y no hay otra forma de hacerlo que sea menos perjudicial para vds. tienen que hacerlo. Siempre queda la posibilidad de que puedan dar la llave a los obreros para que abran y cierren con el cuidado necesario y no existan mayores problemas. Estos inconvenientes siempre lo tienen y lo tendrán los áticos que utilizar una terraza que es un elemento común de uso privativo.
      Con respecto a recojer todo lo que han puesto en la terraza, es lógico que lo tenga que hacer vds. porque nadie les ha pedido que hagan este uso de la terraza. La comunidad no les pide que dejen de ponerlo sino que lo recojan y sean vds. quien lo hagan.
      Con respecto a la multa de 400 euros, no me hagan reír por favor, las Comunidades no tienen capacidad sancionadora, el único que tiene capacidad sancionadora es un juez, así que por aquí que no le presionen y por su puesto no lo permitan. Porque una pregunta, porque 400 euros y no 10.000 euros, porque puestos a sancionar…..

  5. MARIA E RODRIGUEZ 22 enero, 2024

    MI LOCAL A PIE DE CALLE LE PRODUJO UN DAÑO POR FILTRACIÓN DE AGUAS, A UN MINI LOCAL QUE HAY POR DEBAJO DEL NIVEL DE CALLE DONDE OPERA UN NIGHT CLUB, NO TENGO SEGURO PERO CONCRETE CON ÉL LA REPARACION DE TECHO Y EVALUACIÓN DE PISO. . FUE EL ALBAÑIL A EVALUACIÓN DE DAÑOS Y SE CONCRETO PARA IR A REPARARLOS, PERO EL QUE ALQUILA EL LOCAL, NO LE CONTESTA EL TELEFONO NI A EL NI A MI, A VENIDO PRESENCIALMENTE EN NUMEROSAS OPORTUNIDADES Y NO LO DEJA ENTRAR, ADUCIENDO QUE PRIMERO TIENE QUE VENIR EL CARPINTERO Y POR INCONGRUENCIA DE HORARIOS SE HACE COMPLICADO PONERSE DE ACUERDO. QUE PUEDO HACER?. ES NECESARIO HACER UNA CARTA Y PLANTEAR UN ULTIMATUM?

    Responder
    1. Miguel Fernández 12 febrero, 2024

      Estimada María:
      Para evitar problemas de posibles demandas sería necesario que si no puede gestionarlo vía teléfono debería hacerlo vía burofax para que quede constancia de forma fehaciente de su voluntad de repararlo y de la intransigencia por parte del inquilino en solucionar el problema. No sabemos los posibles intereses que pueda tener. No obstante vd. debe de solucionar el problema de una posible reclamación dejando constancia de las buenas intenciones para el arreglo.
      Saludos
      Miguel
      691564359

  6. jesus redondo 6 febrero, 2024

    para reforzar la escalera comunitaria se deben instalar dos pilares metalicos de 9 cm de grosos que han de àsar por el local de mi propiedad y han de quedar fijos. ¿tengo derecho a solicitar indemnización por ello?

    Responder
    1. Miguel Fernández 7 febrero, 2024

      Hola Jesús:
      Si la instalación de los pilares afecta a su zona privada, además de solicitarle la autorización para realizar dicha instalación vds. tiene derecho a que se le indemnice por pérdida de la propiedad para el bien conún de la escalera. Recuerde lo que dice el artículo 9.1.c de la LPH: «c) Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la realización de obras, actuaciones o la creación de servicios comunes llevadas a cabo o acordadas conforme a lo establecido en la presente Ley, teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados» y el artículo 10.3 el último párrafo que dice lo siguiente: » En estos supuestos deberá constar el consentimiento de los titulares afectados y corresponderá a la Junta de Propietarios, de común acuerdo con aquéllos, y por mayoría de tres quintas partes del total de los propietarios, la determinación de la indemnización por daños y perjuicios que corresponda. La fijación de las nuevas cuotas de participación, así como la determinación de la naturaleza de las obras que se vayan a realizar, en caso de discrepancia sobre las mismas, requerirá la adopción del oportuno acuerdo de la Junta de Propietarios, por idéntica mayoría. A este respecto también podrán los interesados solicitar arbitraje o dictamen técnico en los términos establecidos en la Ley».
      Un cordial saludo.
      Miguel
      691564359

  7. Nuria 15 febrero, 2024

    Hola!
    Van a reparar los patios de luces de mi segunda residencia. Nosotros vivimos en el bajo y en la reunión nos indicaron que lo iban a hacer descolgándose desde la terraza pero, hoy nos ha llamado el administrador para indicarnos que tenemos que ir a abrir nuestra propiedad para que accedan a montar los andamios en mi patio de luces. Además, sin concretarme día exacto de la ejecución de las obras.
    Habiendo otra forma de acceso al patio de luces desde la terraza, nos podemos negar a que accedan por nuestra vivienda.
    Poe otra parte, si no tenemos más remedio que ir a abrirles, podemos pedir que nos indemnicen por los perjuicios que nos causen el desplazamiento y las horas que tenemos que esperar allí mientras realizan los trabajos.
    Muchas gracias de antemano por tu respuesta

    Responder
    1. Miguel Fernández 4 marzo, 2024

      Hola Nuria:
      Si se decidió que la obra se iba a hacer descolgándose desde la terraza no se entiende muy bien porque ahora el administrador le ha comunicado el cambio y que ahora se van a montar andamios. Si esto se va a hacer así evidentemente aquí hay un perjuicio para vds. que la comunidad debería tener en cuenta y que tendría que ver la forma de indemnizarla porque se le está perjudicando tanto en el tema del desplazamiento como en el tema del tiempo que tengan que estar allí por la duración de la obra hasta su terminación. Dice el artículo 9.c de la LPH lo siguiente con respecto a este tema: » c) Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la realización de obras, actuaciones o la creación de servicios comunes llevadas a cabo o acordadas conforme a lo establecido en la presente Ley, teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados».
      Un cordial saludo.
      Miguel
      691564359

  8. Nuria 28 febrero, 2024

    Hola. En mi edificio tenemos calefacción comunitaria de gasoil con contadores individuales en cada radiador. En octubre se cambiaron varias llaves de los radiadores en alguna viviendas (no en la mía) por lo cual el sistema se llenó de aire. A consecuencia de esto mis radiadores calientan la mitad xq sube el aire y no llega el agua caliente, pero el contador corre como si fuera el radiador completo. Ya han venido varias veces a purgarlos pero ahora me dicen q tengo q pagar yo cuando vengan a purgar. Nunca había tenido problemas con la calefacción hasta q han hecho la obra. No debería ser la comunidad la q pagué a la empresa q viene a purgarlos?

    Responder
    1. Miguel Fernández 4 marzo, 2024

      Hola Nuria:
      Lo normal es que cada persona purgue sus radiadores porque por diferentes situaciones, pueden coger aire. Yo todos los años tengo que purgarlos para sacar el aire que hay en cada uno de los radiadores. En circunstancias normales hacer esto una vez es suficiente para dar solución a la calidad del servicio de la calefacción central, si esto se repitiera sería necesario que la empresa de mantenimiento se hiciera cargo de este problema. Habría que pasarle notificación al Secretario-Administrador para que pase nota a la empresa de mantenimiento. Esta empresa tiene que saber si el servicio que se le está dando es el adecuado y sus radiadores están funcionando bien.
      Un saludo.
      Miguel
      691564359

  9. Juan 4 marzo, 2024

    Buenas tardes
    Contratamos a una empresa para una reparación en la fachada y lleva más de un año sin empezar y la comunidad con un andamio colocado en dicha fachada
    Mi pregunta es si el alquiler de ese andamio lo tiene que pagar la comunidad o la empresa ya que ha retrasado el inicio de las obras en muchas ocasiones

    Responder
    1. Miguel Fernández 16 marzo, 2024

      Hola Juan:
      Es muy extraño lo que vd. me está diciendo. Normalmente una obra se puede retrasar un mes pero no un año. Es evidente que el alquiler del andamio lo tendría que pagar la Comunidad si el problema de inicio de las obras se ha producido por negligencia de vds. Lo tendrá que pagar la empresa constructora si la negligencia viene derivada de ellos. Raro es desde luego que se haya producido este hecho.
      Un cordial saludo.
      Miguel
      691564359

  10. Victoria 17 marzo, 2024

    Hola, en mi comunidad hay que » rellenar» los cimientos y parte es en mi habitacion que tendrán que taladrar el suelo ( es un bajo) la administradora de fincas me comentó que pagarían a carpinteros para desmontaje y montaje de armario empotrado situado sobre la zona a intervenir, yo quiero una empresa de guardamuebles y trasporte ya que mi casa es muy pequeña y no quiero tenerlo todo por el medio, estoy en mi derecho según art 9.1 de LPH ?? Hay alguna otra solucion como pedir un » hotel» para mi hija y yo mientras duren las obras?No me parece justo todo el trastorno ya que yo tendré que hacerme cargo de vaciar , guardar en cajas y luego todo lo contrario además de la limpieza de la suciedad resultante
    Mi comunidad es muy » dificil» y me va a tocar pelearlo y quiero llevar las cosas muy claras sabiendo como pedirlo y como actuar en caso de negarse….😥
    Mil gracias por anticipado

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    1. Miguel Fernández 20 marzo, 2024

      Hola Victoria:
      Si su vivienda es muy pequeña y tienen que realizar obras en la habitación de su hija está claro que habrá que atenerse a lo que dice el artículo 9.1.c que dice textualmente lo siguiente: Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la realización de obras, actuaciones o la creación de servicios comunes llevadas a cabo o acordadas conforme a lo establecido en la presente Ley, teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados
      Yo entiendo que vd. tiene derecho a tener una empresa de guardamuebles que le haga el traslado y que contraten una empresa de limpieza para los posibles problemas de suciedad que la obra puede ocasionar.
      No es que su comunidad sea muy difícil sino que querrán minimizar todos los gastos por estos conceptos, pero vd. también tiene sus derechos que los tiene que hacer valer y sino pues tendrán que solicitar el acceso a su vivienda a través del juzgado y vd. en este podrá hacer valer sus necesidades para que se le resarza de forma adecuada de los daños y perjuicios.
      Es una cuestión de negociación entre las partes.
      Un cordial saludo
      Miguel
      691564359

  11. ALFONSO 18 mayo, 2024

    BUENOS DIAS,EN MI COMUNIDAD SE ESTA INSTALANDO ASCENSOR EN EL PATIO INTERIOR COMUNITARIO,EN MI CASO EL PRIMER PISO LO TENGO DE USO.MI PREGUNTA ES:PUEDO PEDIR INDEMNIZACION A LA COMUNIDAD POR LA PERDIDA DE ESE USO Y SI ES ASI COMO CUANTIFICO ESA INDEMNIZACION
    GRACIAS

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    1. Miguel Fernández 22 mayo, 2024

      Estimado Alfoinso:
      No entiendo muy bien lo que quiere decir con que «lo tengo de uso», si se refiere a que la instalación del ascensor ha tenido que quitarle algún m2 o bien le ha tenido que quitar vistas, etc. y cree que tiene derecho a una indemnización por supuesto. Quien debe de cuantificar la indemnización?. debería ser un perito que fuera Arquitecto o Arquitecto técnico y que valorara los motivos técnicos para justificar dicha indemnización. esta información debería estar en manos de su abogado quien propondrá al juez la demanda para proponer la indemnización correspondiente.
      Un cordial saludo
      Miguel
      691564359

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