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Indemnización a los propietarios por obras en elementos comunes

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Indemnización a los propietarios por obras en elementos comunes

Con la ayuda de Sepin vamos a dar a conocer diferentes sentencias y comentarios de los especialistas jurídicos sobre los temas relacionados por las obras realizadas en los elementos comunes y las indemnizaciones que los propietarios pueden reclamar por estas actuaciones.

Ascensores, servidumbres, ocupaciones de espacios privativos, daños morales, lucro cesante, etc. serán algunos de los temas que se comentarán en este artículo que esperamos sea de vuestro interés.

La primera pregunta es: ¿Puedo solicitar indemnización a la Comunidad si mi propiedad se ve afectada por obras en elementos comunes?, veamos lo que dice Maria José Polo, directora de Sepin

La respuesta, en principio, parece positiva, no solo por lo dispuesto en el art. 9.1 c) LPH, que señala que «el propietario está obligado a consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la realización de obras, actuaciones o la creación de servicios comunes llevadas a cabo o acordadas conforme a lo establecido en la presente Ley, teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados»,  aplicando igualmente el Código Civil, art. 1.902, que establece: «el que por acción u omisión causa daño a otro, interviniendo culpa o negligencia, está obligado a reparar el daño causado».

De este modo, cuando las reparaciones o nuevas instalaciones afecten de manera directa a cualquier inmueble privativo, la Comunidad deberá indemnizar por el daño causado. No obstante, no todos los supuestos son tan claros y, por ende, la Comunidad no siempre está dispuesta a proceder a este resarcimiento.

Veamos algunos de los ejemplos, con la respuesta que han venido dando las sentencias que han resuelto la casuística con respecto a la siniestralidad que existe en las Comunidades de Propietarios, teniendo en cuenta que siempre habrá de estarse al supuesto especifico y, desde luego, al daño ocasionado.

Deterioro de la propiedad: obligación de reposición de materiales

En primer lugar, a tenor de lo dispuesto en el art. 10.1 LPH, la Comunidad está obligada a realizar «los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo, en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación».

Está claro que el propietario debe dejar hacer, incluso dejar pasar por su propiedad, como establece el art. 9.1 d) de la LPH. En este caso, la Comunidad deberá resarcir los daños causados, pero ¿hasta dónde? Por ejemplo, ¿se cumpliría con la simple reposición de lo dañado, aunque no se tenga en cuenta el perjuicio estético? ¿Es obligatorio cambiar la totalidad del material si no existen repuestos del anterior?

En estos casos, es obligación del causante del daño el cambio total, así, la Comunidad debe resarcir al propietario por los perjuicios causados a consecuencia de las reparaciones, ya sea pintar la pared, reponer azulejos, etcétera, pues esta disposición en favor de los servicios generales debe quedar compensada, por lo menos, dejando las cosas en su primitivo estado.

En este sentido se han pronunciado las Sentencias de la AP Cuenca, Sec. 1.ª, de 15 de enero de 2008 (SP/SENT/159490), AP Madrid, Sec. 21.ª, de 20 de marzo de 2007 (SP/SENT/120328), y AP Navarra, Sec. 1.ª, de 14 de junio de 2006 (SP/SENT/95749).

No obstante, no vemos inconveniente en que la Comunidad tome el acuerdo en Junta de Propietarios limitando la indemnización a la mera reparación del espacio estropeado, sin cambio total. Si esta decisión se adopta, luego los propietarios que lo hayan consentido no podrán exigir otra cosa, pues sería ir en contra del principio jurídico de los actos propios, tanto en este como en otros supuestos.

Cierre del local

La indemnización por daños producidos en un local por la realización de obras es un tema muy controvertido que ha dado lugar a la realización de una encuesta jurídica por la editorial Sepín, estando la postura mayoritaria a favor de que cuando hay que desalojar el Local por obras necesarias en el inmueble, conforme a lo dispuesto en el art. 9.1, regla c), de la Ley de Propiedad Horizontal, lleva consigo la indemnización de los daños y perjuicios. Se equipara por la doctrina a la indemnización extracontractual del art. 1.902 CC.

En estos casos, será necesario que el afectado acredite que el cierre le ha supuesto pérdidas económicas por un montante concreto, la media por la cantidad ingresada durante un período de tiempo en el que el local no estuvo cerrado.

Desalojo de la vivienda

El mismo argumento se aplicaría a este supuesto, la encuesta a la que hacemos referencia con respecto a locales lo era también en relación con las viviendas, es decir, entendemos que habrá que indemnizar al comunero que debe abandonar su propiedad como consecuencia de unas obras en elementos comunes.

Aunque en este caso, como en todos los comentados, hay que tener en cuenta que la Junta puede acordar lo contrario, es decir, la no indemnización, por lo que, si el citado acuerdo es adoptado con el quorum legal de mayoría simple, los propietarios disconformes deberán impugnar tal decisión, pues, en caso contrario, no podrán solicitar indemnización alguna, como señalan las sentencias de la AP Madrid, Sec. 14.ª, de 18 de noviembre de 2008 (SP/SENT/441766) y AP Alicante, Sec. 5.ª, de 25 de octubre de 2007 (SP/SENT/147447).

Imposibilidad de arrendar como consecuencia de estas obras

La indemnización procede, pero, en este caso, será más difícil de probar, salvo que realmente la propiedad haya quedado inhabitada o ya estuviese arrendada y sea necesario su desalojo.

Reclamar, solo el propietario o podrá hacerlo también el ocupante?

El criterio mantenido por Sepín es que podrá hacerlo el perjudicado.

Veamos a continuación lo que indican las diferentes sentencias con relación a la servidumbre por instalación de ascensor,

  • Habiendo aceptado el propietario la constitución de una servidumbre por instalación del ascensor, es acreedor a la indemnización de daños y perjuicios, por lo que ante la posterior negativa de la Comunidad, no deberá impugnarse

TS, Sala Primera, de lo Civil, 17-10-2013.

  • La instalación de ascensor que supone la constitución de una servidumbre en espacio privativo siempre que no afecte a la habitabilidad, y con la indemnización oportuna, no requiere consentimiento del propietario afectado. Doctrina Jurisprudencial

TS, Sala Primera, de lo Civil, 10-10-2011

  • La instalación del ascensor afectará al 31% del patio y su uso quedará mermado por lo que ha de fijarse una indemnización

AP Alicante, Sec. 5.ª, 8-6-2016

  • No es nulo el acuerdo que decide el establecimiento del servicio de ascensor constituyendo servidumbre en elemento privativo siempre que se ofrezca indemnización al propietario afectado

AP Guipúzcoa, Sec. 3.ª, 19-11-2014

  • La instalación del ascensor requiere la constitución de dos servidumbres que conllevan indemnización: una permanente por la ocupación final del espacio del local y otra temporal por la ocupación de espacio para las obras necesarias

AP Cantabria, Sec. 2.ª, 11-10-2011

  • Tiene derecho a indemnización el comunero afectado por instalación de ascensor que le priva de luz

AP Madrid, Sec. 10.ª, 29-10-2008

  • No puede concederse indemnización por ocupación de local para instalación de ascensor cuando quien la reclama no ha aportado prueba que permita valorar económicamente la pérdida de superficie

AP Madrid, Sec. 13.ª, 27-4-2018

  • No procede indemnización por limitaciones en vistas causadas por instalación de ascensor

AP Madrid, Sec. 20.ª, 3-6-2008

  • Un propietario perjudicado e indemnizado por la instalación de un ascensor en su Comunidad no tiene que pagar la instalación del mismo en función de su cuota, recayendo dicha cantidad en el resto de propietarios

AP Salamanca, Sec. 1.ª, 19-6-2020

  • El propietario del local afectado por la constitución de servidumbre para instalación de ascensor no puede solicitar la indemnización por obras mayores que las estrictamente necesarias para acondicionamiento del local a dicho espacio

AP A Coruña, Sec. 3.ª, 26-2-2019

  • Criterios para la indemnización al propietario: que sea a precio de mercado, que sea por el demérito experimentado por el local como consecuencia de su menor superficie por las obras, o por los daños que acredite

AP Zaragoza, Sec. 2.ª, 10-12-2018

  • Procede otorgar indemnización al comunero que ve limitado el uso de su propiedad por la instalación del ascensor, de forma ponderada cuando las obras también suponen en parte una mejora para sus instalaciones

AP Zaragoza, Sec. 2.ª, 21-5-2018

  • No puede estimarse exagerada la indemnización solicitada por el comunero cuando la ocupación de su espacio privativo para la instalación del ascensor supone una merma importante de su negocio y conlleva gastos de adaptación

AP Cantabria, Sec. 4.ª, 8-2-2016

  • Establecimiento de indemnización a la comunera que sufrirá limitación de luces y vistas y privacidad al igual que ruidos generados por la instalación de ascensor

AP Madrid, Sec. 18.ª, 3-12-2008

  • Estando acreditado que las obras de la comunidad han provocado el cierre del local y el paro de la actividad, la comunidad debe indemnizar a la propietaria por el lucro cesante correspondiente

AP Barcelona, Sec. 19.ª, 14-2-2020

  • Se debe indemnizar el lucro cesante por el cierre obligado del bar, debido a los daños por filtraciones, teniendo en cuenta el ingreso diario según la declaración de la renta del año anterior

AP Asturias, Gijón, Sec. 7.ª, 30-11-2017

  • La Comunidad debe indemnizar al propietario del local cuando quedan acreditados los daños en el mismo, así como el lucro cesante por el cierre del mismo para la realización de las obras de reparación

AP Pontevedra, Vigo, Sec. 6.ª, 16-11-2017

  • Acreditada la relación causal entre la colocación de andamios y la realización de obras por la Comunidad, tapando los escaparates del local, con la bajada de ventas del negocio, procede indemnizar por lucro cesante al dueño del mismo

AP Álava, Sec. 1.ª, 7-11-2017

  • Se presume el lucro cesante con la imposibilidad de acceder al negocio en el que se desarrollaba la actividad y, por tanto, la Comunidad habrá de indemnizar con, al menos, lo que podría costar arrendar un local de características similares

AP Madrid, Sec. 20.ª, 19-10-2017

  • La Comunidad debe abonar la indemnización por lucro cesante por cierre temporal del local afectado por la plaga de ratas en los elementos comunes del inmueble

AP Madrid, Sec. 8.ª, 3-5-2017

  • La Comunidad debe pagar el alquiler de la vivienda por el tiempo en el que el propietario tuvo que salir de su propiedad como consecuencia de las obras en elementos comunes

AP Cádiz, Sec. 5.ª, 19-7-2012

  • No procede la indemnización a la propietaria del local por la Comunidad por los días de cierre del mismo por las inundaciones y filtraciones, cuando se acredita la total falta de colaboración y acceso al local para conocer las causas

AP Barcelona, Sec. 19.ª, 19-11-2015

  • No puede reclamarse de la Comunidad los gastos de alojamiento por haber tenido que dejar vacía la vivienda durante las obras, al no haber impugnado un acuerdo en contra

AP Madrid, Sec. 14.ª, 18-11-2008

  • No procede la indemnización por gastos de mudanza y guardamuebles, porque existen otras habitaciones en la vivienda que no han quedado afectadas

AP Asturias, Oviedo, Sec. 1.ª, 6-9-2007

  • Debe indemnizarse al comunero por la reparación del pavimento del inmueble, y no limitarlo solo a los metros de pavimento donde se encontraba la arqueta de aguas fecales que produjo la inundación

AP Burgos, Sec. 3.ª, 21-11-2018

  • La propietaria afectada en su vivienda por obras de la Comunidad tiene derecho a exigir a esta la reposición del suelo en uniformidad estética, sin que tenga obligación de soportar la instalación de plaquetas diferentes a las existentes

AP Madrid, Sec. 14.ª, 18-12-2014

  • La sustitución de todos los azulejos de la cocina es desproporcionada, debiendo indemnizar solo por la pérdida de tres azulejos y la pintura

AP Madrid, Sec. 13.ª, 24-7-2012

  • La Comunidad no está obligada a reponer los anuncios del local en la fachada eliminados al pintar esta

AP Madrid, Sec. 9.ª, 5-10-2007

  • Al existir otras formas de acceder al patio interior para efectuar las obras en los elementos comunes, no se puede obligar al comunero a facilitar el acceso por su local

AP Madrid, Sec. 12.ª, 8-3-2007

  • Los propietarios que incumplen la obligación de permitir el acceso a la vivienda para las reparaciones necesarias deben responder de los perjuicios ocasionados a la Comunidad por ello

AP Madrid, Sec. 9.ª, 19-5-2016

  • El propietario que impidió la entrada a los operarios contratados por la Comunidad deberá indemnizar a la misma por el importe de desplazamiento de la empresa y de las reparaciones urgentes realizadas por la Comunidad

AP Madrid, Sec. 20.ª, 16-10-2009

  • Falta de diligencia de la Comunidad de Propietarios, que no comunicó a los propietarios la fecha de inicio de las obras para cuya ejecución se precisaba tener acceso a través de su vivienda, no siendo imputables a estos los daños que se alegan

AP Madrid, Sec. 10.ª, 16-9-2009

  • Que no se ejercitara ya actividad en el local por la falta de subvenciones no implica que no se tenga derecho a indemnización por lucro cesante, al impedir las obras de la Comunidad el arrendamiento del local para otros fines

AP Córdoba, Sec. 1.ª, 13-2-2018

  • Procede la indemnización de la Comunidad a los locales, por tener que estar cerrados y no arrendados ante el mal estado de las tuberías comunes

AP Madrid, Sec. 18.ª, 20-10-2011

  • El afectado por las filtraciones de aguas fecales continuadas desde un elemento comunitario, que además afectan negativamente a la actividad desarrollada en el local afectado, tiene derecho a percibir indemnización por daños morales

AP A Coruña, Sec. 5.ª, 14-3-2019

  • El cierre injustificado durante un período considerable de tiempo, privando de su medio de vida al propietario del bar, ha generado unos daños morales resarcibles

AP Asturias, Gijón, Sec. 7.ª, 30-11-2017

  • Cuando se acredita la desidia y dejadez de la Comunidad en su reparación, procede la indemnización por daños morales a la comunera afectada por las humedades provenientes de elementos comunes

AP Vizcaya, Sec. 4.ª, 11-2-2016

  • Procede la indemnización por daños morales causados por la Comunidad debido a la inundación de aguas residuales

AP Madrid, Sec. 18.ª, 2-11-2015

  • La Comunidad debe asumir la indemnización por daños morales por trastorno de ansiedad cuando el mismo trae causa de los daños provocados por la actuación de la Comunidad y las obras correspondientes

AP Asturias, Oviedo, Sec. 6.ª, 9-2-2015

  • No procede la concesión de indemnización alguna por daños morales por el tiempo transcurrido hasta la reparación de las humedades por la Comunidad cuando la misma tiene lugar en un tiempo razonable

AP Vizcaya, Sec. 3.ª, 19-1-2017

  • Inexistencia de daños morales causados a la propietaria, al haberse acreditado que el retraso en la reparación de las filtraciones en la vivienda no es imputable a la Comunidad, que siempre actuó con celeridad y cuidado

AP Madrid, Sec. 10.ª, 12-4-2012

Esperamos que este resumen de diferentes sentencias relacionadas con las posibles indemnizaciones por las obras en elementos comunes haya sido de vuestro interés. El lucro cesante y los daños morales se repite de forma continuada.

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Fdo. Miguel Fernández

Administrador de Fincas en Madrid

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