Obligaciones de los vecinos

Ochenta y seis obligaciones de los vecinos en la Comunidad según la Jurisprudencia

Obligaciones de los propietarios en una comunidad de vecinos

 

Muchos de los propietarios de una comunidad conocen que las obligaciones de los vecinos vienen recogidos en el art. 9 de la Ley de Propiedad Horizontal y que estas obligaciones se recogen en los 9 apartados del punto 1º) que resumidamente hablan de lo siguiente:

1ºa) Respetar las instalaciones generales de la Comunidad y demás elementos comunes.

1ºb) Mantener en buen estado de conservación la finca.

1ºc) Consentir en la vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir las servidumbres imprescindibles.

1ºd) Permitir la entrada en el piso o local cuando sea imprescindible.

1ºe) Contribuir con arreglo a la cuota de participación a los gastos generales.

1ºf) Contribuir con arreglo a la cuota de participación a la dotación del fondo de reserva.

1ºg) Observar la diligencia debida en el uso del inmueble.

1ºh) Comunicar el domicilio a efectos de citaciones y notificaciones.

1ºi) Comunicar al Secretario de la comunidad el cambio de titularidad.

Aunque estas son las obligaciones generales recogidas en la ley de propiedad horizontal, existen otras muchas más específicas que nos las da la propia jurisprudencia. Intentaremos en estos próximos 86 puntos detallaros estas obligaciones con la ayuda de Sepin al cual agradecemos la mucha y variada legislación que nos aporta. Si deseáis saber algo más de esta empresa especialista en derecho jurí­dico lo podáis hacer en el siguiente link de mi sitio web: https://adminfergal.es/jurisprudencia-sobre-comunidades-de-propietarios/

Veamos lo que nos dice las diferentes sentencias con relación a las obligaciones de los propietarios:

  • Las terrazas o cubiertas de los edificios considerados de uso común cuyo uso exclusivo tiene atribuido el comunero, estos deben asumir los gastos ordinarios de mantenimiento y la comunidad los extraordinarios.
  • Los propietarios deben de efectuar las reparaciones necesarias en la terraza de uso privativo para evitar filtraciones de agua en el piso inferior por obras realizadas, si estas se demuestran que han sido hechas de forma defectuosa.
  • Si el propietario/inquilino realiza obras de redistribución interior y debido a ellos se produce un hundimiento de la terraza/cubierta, el propietario tiene que reintegrar a la Comunidad el coste de las obras.
  • Si un propietario coloca una tarima en la terraza y por este motivo rompió la impermeabilización y con ello genera humedades al vecino, debe asumir el propietario la reparación de la impermeabilización.
  • Si un propietario realiza una obra en una terraza de uso privativo y daña la tela asfáltica, este debe de responder de los daños por filtraciones.
  • Si el edificio de una comunidad no tenía problemas de filtraciones antes de la obra realizada por un propietario, este debe de responder por los daños causados.
  • Si un arrendatario realiza acciones dañosas contra los elementos comunes de la Comunidad, el propietario es el responsable del pago de dichas acciones.
  • Debe demandarse al propietario cuando se reclama obras ilegales realizadas por el arrendatario.
  • El propietario que ha incumplido su obligación de mantenimiento de elementos privativos provocando daños en elementos comunes, debe asumir las obras de reparación de estos y los costes de intervención de los bomberos por esta causa.
  • Existe responsabilidad del comunero frente a la Comunidad o a otros propietarios por los daños causados en elementos comunes o privativos por la actuación de los arrendatarios en el uso de la vivienda.
  • La obligación de mantener en buen estado de conservación el inmueble, de manera que no perjudique al resto de los propietarios, corresponde al nudo propietario.
  • No existe litisconsorcio pasivo necesario, puesto que la obligación de mantener el inmueble en buen estado de conservación corresponde al propietario y no al usufructuario.
  • Un propietario del Atico debe soportar la instalación de un andamio para reparar elementos comunes. Debe permitir el acceso para ejecutar dicha instalación.
  • Los comuneros deben soportar la servidumbre impuesta por la obra de apertura de hueco en el muro de cerramiento de los tendederos realizados por ellos, acordada para resolver la falta de ventilación de la escalera originada por este.
  • El comunero está obligado a conceder a la Comunidad una servidumbre de paso temporal para reponer la fachada.
  • La negación de un propietario a la instalación en su terraza de andamios para la reparación de balcones supone un incremento en el coste de las obras, por lo que debería indemnizar a la Comunidad por este coste extra.
  • La instalación de un ascensor, que supone la constitución de una servidumbre en espacio privativo, siempre que no afecte a la habitabilidad y con la indemnización oportuna, no requiere consentimiento del propietario afectado.
  • Prevalece la necesidad de instalación del ascensor en el edificio frente a la mí­nima ocupación del local que supone y por el cual sus propietarios van a ser debidamente indemnizados.
  • Nulidad del acuerdo de instalación del ascensor que conlleva la constitución de una servidumbre sobre el local, suponiendo su pérdida de habitabilidad y funcionalidad.
  • No se puede obligar al comunero a soportar la servidumbre para la instalación del ascensor, perdiendo parte de su propiedad, cuando se acredita que hay otras formas de instalaciones alternativas.
  • La ocupación de un 12% de un elemento privativo para la instalación de un ascensor en la Comunidad de un propietario vulnera el derecho de propiedad.
  • Para exonerar a un comunero de los gastos de instalación de ascensor como indemnización a la servidumbre impuesta se exige el mismo quorum que para aquella.
  • Debe indemnizar la Comunidad a los propietarios cuyo valor de vivienda disminuya al privarles la instalación del ascensor de luz y ventilación a la vivienda, minorando, por tanto, su valor en el mercado.
  • La obligación de permitir el acceso para reparaciones exige que esta sea imprescindible, no solo conveniente.
  • La obligación del propietario del ático de soportar la instalación del andamio para reparar elementos comunes conlleva la de permitir el acceso para ejecutar dicha instalación.
  • Los propietarios de los locales deben permitir la entrada por los locales para la instalación de la fibra óptica en la red telefónica de la Comunidad de Propietarios, pues el interés común debe prevalecer sobre las lógicas molestias que puedan ocasionar.
  • Que las obras que debe realizar la Comunidad precisen de licencia no elimina la obligación del propietario de permitir la entrada en su local para la realización de las mismas.
  • El propietario del local está obligado a permitir la entrada y los actos de reparación en su local cuando la avería comunitaria solo puede ser reparada desde dicho inmueble.
  • El propietario que resulte afectado por su obligación de permitir la reparación o ejecución de obras comunes tiene derecho a ser resarcidos por la Comunidad de los daños y perjuicios sufridos.
  • La Comunidad debe pagar el alquiler de la vivienda por el tiempo en que el propietario tiene que salir de su propiedad como consecuencia de las obras en elementos comunes.
  • El propietario debe pagar los gastos de alquiler de los andamios instalados en la Comunidad, pues él fue quien paralizó las obras comunitarias.
  • El comunero que impide la realización de obras necesarias le hace responsable de los daños que elementos comunes o privativos sufran por esta obstaculización.
  • El pago de las derramas de obras deberán liquidarse para cada vecino en función del coeficiente que tenga asignado cada vivienda.
  • Mientras no hay acuerdo que lo modifique, ningún propietario estará exento de contribuir a los gastos comunes y su cuota será la que esté determinada en el Tí­tulo Constitutivo.
  • Validez del acuerdo de la Comunidad que aprueba considerar los honorarios de administración como gastos generales y repercutir a los propietarios proporcionalmente según las cuotas de participación.
  • Para que el reparto de gastos comunitarios sea de forma igualitaria entre todos los propietarios y no según la cuota de participación es necesario acuerdo unánime de la Junta.
  • Para que un nuevo propietario no le vinculen los acuerdos sobre el sistema de reparto no inscritos en el Registro de la Propiedad, deberán manifestar su discrepancia desde el primer momento, si lo acepta, le vincula.
  • El comunero debe contribuir a la instalación del ascensor sobre la base de la cuota que tiene asignada, que, aunque no coincida con la que aparece en el Registro, es la que ha venido respetando sin discutirla hasta la reclamación.
  • Es nulo el acuerdo que modifica la distribución del coeficiente y cuota de participación de cada inmueble cuando no ha sido acordado por unanimidad.
  • Basta con el acuerdo de la mayorí­a simple para volver al sistema de reparto fijado en el Tí­tulo, pese a venir admitiendo durante años una forma distinta.
  • Aunque el acuerdo impugnado altere el Tí­tulo constitutivo en lo referente a la participación en los gastos, al estar relacionado con la instalación del ascensor, del cual carecía el edificio solo requiere el mismo acuerdo que para la instalación.
  • Que los locales estén exentos de contribuir a los gastos de mantenimiento del ascensor no significa que estén exentos de contribuir a los gastos de instalación del mismo.
  • Aunque conste la exoneración de los bajos de contribuir a los gastos del ascensor, esta no opera cuando se trata de obras de instalación del servicio o adaptación de estos a la normativa, solo a gastos de mantenimiento.
  • Los propietarios de los locales exentos estatutariamente de los gastos de conservación, limpieza y alumbrado de portal y escaleras deben contribuir a la instalación del ascensor.
  • No se exige unanimidad para aprobar que los locales contribuyan a los gastos cuando esto ya se preve­a en los Estatutos, aunque durante un tiempo prolongado no se les exigiera dicho pago a los locales.
  • Aunque no conste acuerdo de exoneración de gastos de aire acondicionado, ni conste en los Estatutos, la misma es válida, al haberse aceptado año tras año con la aprobación de las cuentas en las que existía dicha exoneración.
  • A falta de Estatutos, no puede exigirse a los propietarios de los locales contribuir a los gastos generales de mantenimiento del inmueble, cuando nunca se les ha exigido pago alguno por dichos conceptos.
  • Es nula, por abusiva, la cláusula del Tí­tulo Constitutivo de la Comunidad que establece la exoneración de determinados gastos por algunos comuneros impuesta por el promotor cuando no ha sido negociada con los compradores.
  • Es nula la cláusula predispuesta de exoneración parcial del promotor-propietario, de los gastos ordinarios, en este caso del 8% y además sin limitación temporal, quedando sujeto únicamente a la voluntad de la promotora.
  • El comunero está obligado al pago de determinados servicios, cuya exención pretende por no disfrutarlos, al no encontrarse exentos de pago el Tí­tulo, los Estatutos o mediante acuerdo unánime.
  • Aunque el local tenga entrada independiente, salvo los gastos de los que expresamente exonerado en el Título, deberá contribuir a todos los demás, entre ellos, administración y seguro comunitario.
  • Los Comuneros no han de contribuir a los gastos derivados de elementos o servicios a los que no tienen acceso objetivo, como si no tienen instalados calefacción o suministros de agua y electricidad.
  • El sistema de calefacción central comunitario existente presenta una serie de costes fijos, al margen del consumo individual de cada vivienda, que deben seguir siendo sufragados por todos los comuneros por coeficientes.
  • No puede darse la pretendida individualización de determinados gastos comunes por parte de la comunidad, al no haberse excluidos estos en el Tí­tulo, en los Estatutos o haberse aprobado de la misma por unanimidad.
  • Para disentir de obras consideradas innecesarias o de mejora es preciso impugnar el acuerdo.
  • Al comunero que litiga contra la Comunidad no puede imponérsele los gastos judiciales que debe afrontar esta sobre la base de su cuota de participación.
  • La Comunidad puede acordar una pena superior al interés legal para el incumplimiento del propietario en el pago de las cuotas y derramas, pero no puede aplicarse a las deudas existentes antes de dicho acuerdo.
  • El contrato de leasing-financiero, en el que se pacta que el arrendatario asuma las cuotas comunitarias, no exime al propietario del inmueble del pago de la deuda, ya que es él quien está obligado frente a la Comunidad.
  • La obligación de pago de las cuotas comunitarias corresponde al propietario, sin perjuicio de los pactos de este con el arrendatario financiero del bien.
  • El único titular de la cuota, el propietario es el obligado al pago de los gastos comunes, sin que ello interfiera la posición del usufructuario.
  • La viuda, como usufructuaria de un tercio de la herencia, no está obligada al pago de la comunidad de propietarios, por no considerarse heredera.
  • Responsabilidad solidaria de los copropietarios respecto del pago de las cuotas de la propiedad horizontal, derivada de la obligación de cada propietario de contribuir a los gastos generales con arreglo a la cuota de participación fijada en el Tí­tulo.
  • Responden directos y solidariamente ambos cónyuges ante la Comunidad por las cuotas impagadas en cuanto son titulares registrales de la vivienda.
  • El exconyuge debe contribuir al 50% de las cuotas de la Comunidad de Propietarios, al constar como copropietario del inmueble.
  • Ambos propietarios son los obligados al pago de los gastos de la comunidad, con independencia de la atribución del uso de la vivienda tras el divorcio.
  • No puede reclamarse las cuotas comunitarias a la heredera de la titular del piso cuando no se ha aportado prueba de la aceptación de la herencia, ni se ha dirigido la demanda contra la herencia yacente.
  • Aunque el codemandado aparezca como titular registral de la vivienda generadora de las cuotas reclamadas, ha acreditado su traspaso, traspaso conocido por la Comunidad por haberse efectuado hace 24 años, por lo que no debe pagar la cantidad reclamada.
  • Se debe inscribir una compraventa en la que no se incorpora la certificación de la comunidad de propietarios de estar al corriente de los pagos, cuando la compradora lo acepta y exonera al vendedor.
  • Si las deudas con la Comunidad son anteriores a la transmisión de los mismos, responde el antiguo propietario, y ello, aunque sea exonerado de aportar el certificado de estar al corriente de pago.
  • Responde al nuevo propietario desde la aprobación del remate en subasta.
  • La obligación de hacer frente al pago de la derrama por obras de reparación corresponde al propietario actual.
  • Si la Junta acuerda la devolución de saldos, estos corresponden al actual propietario, no a quién hizo los pagos como consecuencia de derramas o pagos comunitarios.
  • No procede la devolución del fondo de reserva al anterior propietario para luego reclamarlo al nuevo.
  • Quién ya no es propietario no tiene derecho a reclamar de la Comunidad la devolución de saldos aportados por él al fondo común.
  • Las cuotas impagadas a la Comunidad generan, a favor de la misma, un derecho de crédito preferente a la ejecución hipotecaria a que queda sometido el inmueble.
  • La preferencia establecida en el art. 9.1 e) de la LPH no da lugar a la calificación de los créditos amparados por ella como privilegiados en la Ley Concursal, debiendo ser clasificados como ordinarios.
  • A la dotación del fondo de reserva tienen que contribuir todos los propietarios con arreglo a su respectiva cuota de participación, aunque algunos de ellos están excluidos de participar en determinados gastos.
  • No puede alegar el comunero falta de comunicación de los actos en los que se aprueban las derramas, cuando el mismo lo ha impedido al no haber comunicado el cambio de domicilio por las notificaciones.
  • No es nula la Junta, ni la convocatoria a la misma, cuando se publicó en el tablón de anuncios y cuando el propietario no vive allí­ y tampoco ha designado domicilio alternativo a efectos de notificaciones.
  • No es obligatoria la comunicación del cambio de titularidad a la comunidad en los casos de ejecuciones hipotecarias, pues la ejecutada no tienen porqué conocer al adjudicatario de la vivienda.
  • Corresponde al titular registral responder de las cuotas atrasadas impagadas, pues no comunicó a la comunidad el cambio de titularidad de la vivienda, por adjudicación a una entidad bancaria, ni el cambio de domicilio.
  • La adjudicación de la vivienda ganancial a uno de los cónyuges, a través del procedimiento de liquidación, no requiere notificación fehaciente a la comunidad, ya que no se considera una transmisión del inmueble.
  • Al no haber notificado la donación a la Comunidad, responderán de la deuda tanto los nuevos titulares como los anteriores.
  • Obligación de pago de las cuotas debidas por los herederos del propietario fallecido, que no comunicaron el cambio de titularidad de la vivienda.
  • Es obligación de cada propietario comunicar a quien ejerza las funciones de secretario el cambio de titularidad de la vivienda o local y que, en caso de incumplirse tal obligación, el antiguo propietario seguirá respondiendo de las deudas devengadas.
  • No cabe responsabilidad solidaria del anterior propietario de la vivienda y el actual por las cuotas impagadas por este, habiendo tenido la Comunidad conocimiento de la transmisión.

Espero y deseo que os sirva como fuente de referencia.

O remito otro link de mi web relacionado con la responsabilidad de los propietarios y sus obligaciones

La Comunidad de Propietarios y las obligaciones con la Seguridad Social

Veintisiete causas de resolución del contrato por el arrendador

Un saludo.

Fdo. Miguel Fernández.

Administrador de Fincas en Madrid

 

 

 

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