Buscar

Publicación del BLOG

Administración de Fincas Comunidades de Propietarios Legislación

Ochenta y seis obligaciones de los vecinos en la Comunidad según la Jurisprudencia

Compartir
Obligaciones de los vecinos

Ochenta y seis obligaciones de los vecinos en la Comunidad según la Jurisprudencia

Obligaciones de los propietarios en una comunidad de vecinos

 

Muchos de los propietarios de una comunidad conocen que las obligaciones de los vecinos vienen recogidos en el art. 9 de la Ley de Propiedad Horizontal y que estas obligaciones se recogen en los 9 apartados del punto 1º) que resumidamente hablan de lo siguiente:

1ºa) Respetar las instalaciones generales de la Comunidad y demás elementos comunes.

1ºb) Mantener en buen estado de conservación la finca.

1ºc) Consentir en la vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir las servidumbres imprescindibles.

1ºd) Permitir la entrada en el piso o local cuando sea imprescindible.

1ºe) Contribuir con arreglo a la cuota de participación a los gastos generales.

1ºf) Contribuir con arreglo a la cuota de participación a la dotación del fondo de reserva.

1ºg) Observar la diligencia debida en el uso del inmueble.

1ºh) Comunicar el domicilio a efectos de citaciones y notificaciones.

1ºi) Comunicar al Secretario de la comunidad el cambio de titularidad.

Aunque estas son las obligaciones generales recogidas en la ley de propiedad horizontal, existen otras muchas más específicas que nos las da la propia jurisprudencia. Intentaremos en estos próximos 86 puntos detallaros estas obligaciones con la ayuda de Sepin al cual agradecemos la mucha y variada legislación que nos aporta. Si deseáis saber algo más de esta empresa especialista en derecho jurí­dico lo podáis hacer en el siguiente link de mi sitio web: https://adminfergal.es/jurisprudencia-sobre-comunidades-de-propietarios/

Veamos lo que nos dice las diferentes sentencias con relación a las obligaciones de los propietarios:

  • Las terrazas o cubiertas de los edificios considerados de uso común cuyo uso exclusivo tiene atribuido el comunero, estos deben asumir los gastos ordinarios de mantenimiento y la comunidad los extraordinarios.
  • Los propietarios deben de efectuar las reparaciones necesarias en la terraza de uso privativo para evitar filtraciones de agua en el piso inferior por obras realizadas, si estas se demuestran que han sido hechas de forma defectuosa.
  • Si el propietario/inquilino realiza obras de redistribución interior y debido a ellos se produce un hundimiento de la terraza/cubierta, el propietario tiene que reintegrar a la Comunidad el coste de las obras.
  • Si un propietario coloca una tarima en la terraza y por este motivo rompió la impermeabilización y con ello genera humedades al vecino, debe asumir el propietario la reparación de la impermeabilización.
  • Si un propietario realiza una obra en una terraza de uso privativo y daña la tela asfáltica, este debe de responder de los daños por filtraciones.
  • Si el edificio de una comunidad no tenía problemas de filtraciones antes de la obra realizada por un propietario, este debe de responder por los daños causados.
  • Si un arrendatario realiza acciones dañosas contra los elementos comunes de la Comunidad, el propietario es el responsable del pago de dichas acciones.
  • Debe demandarse al propietario cuando se reclama obras ilegales realizadas por el arrendatario.
  • El propietario que ha incumplido su obligación de mantenimiento de elementos privativos provocando daños en elementos comunes, debe asumir las obras de reparación de estos y los costes de intervención de los bomberos por esta causa.
  • Existe responsabilidad del comunero frente a la Comunidad o a otros propietarios por los daños causados en elementos comunes o privativos por la actuación de los arrendatarios en el uso de la vivienda.
  • La obligación de mantener en buen estado de conservación el inmueble, de manera que no perjudique al resto de los propietarios, corresponde al nudo propietario.
  • No existe litisconsorcio pasivo necesario, puesto que la obligación de mantener el inmueble en buen estado de conservación corresponde al propietario y no al usufructuario.
  • Un propietario del Atico debe soportar la instalación de un andamio para reparar elementos comunes. Debe permitir el acceso para ejecutar dicha instalación.
  • Los comuneros deben soportar la servidumbre impuesta por la obra de apertura de hueco en el muro de cerramiento de los tendederos realizados por ellos, acordada para resolver la falta de ventilación de la escalera originada por este.
  • El comunero está obligado a conceder a la Comunidad una servidumbre de paso temporal para reponer la fachada.
  • La negación de un propietario a la instalación en su terraza de andamios para la reparación de balcones supone un incremento en el coste de las obras, por lo que debería indemnizar a la Comunidad por este coste extra.
  • La instalación de un ascensor, que supone la constitución de una servidumbre en espacio privativo, siempre que no afecte a la habitabilidad y con la indemnización oportuna, no requiere consentimiento del propietario afectado.
  • Prevalece la necesidad de instalación del ascensor en el edificio frente a la mí­nima ocupación del local que supone y por el cual sus propietarios van a ser debidamente indemnizados.
  • Nulidad del acuerdo de instalación del ascensor que conlleva la constitución de una servidumbre sobre el local, suponiendo su pérdida de habitabilidad y funcionalidad.
  • No se puede obligar al comunero a soportar la servidumbre para la instalación del ascensor, perdiendo parte de su propiedad, cuando se acredita que hay otras formas de instalaciones alternativas.
  • La ocupación de un 12% de un elemento privativo para la instalación de un ascensor en la Comunidad de un propietario vulnera el derecho de propiedad.
  • Para exonerar a un comunero de los gastos de instalación de ascensor como indemnización a la servidumbre impuesta se exige el mismo quorum que para aquella.
  • Debe indemnizar la Comunidad a los propietarios cuyo valor de vivienda disminuya al privarles la instalación del ascensor de luz y ventilación a la vivienda, minorando, por tanto, su valor en el mercado.
  • La obligación de permitir el acceso para reparaciones exige que esta sea imprescindible, no solo conveniente.
  • La obligación del propietario del ático de soportar la instalación del andamio para reparar elementos comunes conlleva la de permitir el acceso para ejecutar dicha instalación.
  • Los propietarios de los locales deben permitir la entrada por los locales para la instalación de la fibra óptica en la red telefónica de la Comunidad de Propietarios, pues el interés común debe prevalecer sobre las lógicas molestias que puedan ocasionar.
  • Que las obras que debe realizar la Comunidad precisen de licencia no elimina la obligación del propietario de permitir la entrada en su local para la realización de las mismas.
  • El propietario del local está obligado a permitir la entrada y los actos de reparación en su local cuando la avería comunitaria solo puede ser reparada desde dicho inmueble.
  • El propietario que resulte afectado por su obligación de permitir la reparación o ejecución de obras comunes tiene derecho a ser resarcidos por la Comunidad de los daños y perjuicios sufridos.
  • La Comunidad debe pagar el alquiler de la vivienda por el tiempo en que el propietario tiene que salir de su propiedad como consecuencia de las obras en elementos comunes.
  • El propietario debe pagar los gastos de alquiler de los andamios instalados en la Comunidad, pues él fue quien paralizó las obras comunitarias.
  • El comunero que impide la realización de obras necesarias le hace responsable de los daños que elementos comunes o privativos sufran por esta obstaculización.
  • El pago de las derramas de obras deberán liquidarse para cada vecino en función del coeficiente que tenga asignado cada vivienda.
  • Mientras no hay acuerdo que lo modifique, ningún propietario estará exento de contribuir a los gastos comunes y su cuota será la que esté determinada en el Tí­tulo Constitutivo.
  • Validez del acuerdo de la Comunidad que aprueba considerar los honorarios de administración como gastos generales y repercutir a los propietarios proporcionalmente según las cuotas de participación.
  • Para que el reparto de gastos comunitarios sea de forma igualitaria entre todos los propietarios y no según la cuota de participación es necesario acuerdo unánime de la Junta.
  • Para que un nuevo propietario no le vinculen los acuerdos sobre el sistema de reparto no inscritos en el Registro de la Propiedad, deberán manifestar su discrepancia desde el primer momento, si lo acepta, le vincula.
  • El comunero debe contribuir a la instalación del ascensor sobre la base de la cuota que tiene asignada, que, aunque no coincida con la que aparece en el Registro, es la que ha venido respetando sin discutirla hasta la reclamación.
  • Es nulo el acuerdo que modifica la distribución del coeficiente y cuota de participación de cada inmueble cuando no ha sido acordado por unanimidad.
  • Basta con el acuerdo de la mayorí­a simple para volver al sistema de reparto fijado en el Tí­tulo, pese a venir admitiendo durante años una forma distinta.
  • Aunque el acuerdo impugnado altere el Tí­tulo constitutivo en lo referente a la participación en los gastos, al estar relacionado con la instalación del ascensor, del cual carecía el edificio solo requiere el mismo acuerdo que para la instalación.
  • Que los locales estén exentos de contribuir a los gastos de mantenimiento del ascensor no significa que estén exentos de contribuir a los gastos de instalación del mismo.
  • Aunque conste la exoneración de los bajos de contribuir a los gastos del ascensor, esta no opera cuando se trata de obras de instalación del servicio o adaptación de estos a la normativa, solo a gastos de mantenimiento.
  • Los propietarios de los locales exentos estatutariamente de los gastos de conservación, limpieza y alumbrado de portal y escaleras deben contribuir a la instalación del ascensor.
  • No se exige unanimidad para aprobar que los locales contribuyan a los gastos cuando esto ya se preve­a en los Estatutos, aunque durante un tiempo prolongado no se les exigiera dicho pago a los locales.
  • Aunque no conste acuerdo de exoneración de gastos de aire acondicionado, ni conste en los Estatutos, la misma es válida, al haberse aceptado año tras año con la aprobación de las cuentas en las que existía dicha exoneración.
  • A falta de Estatutos, no puede exigirse a los propietarios de los locales contribuir a los gastos generales de mantenimiento del inmueble, cuando nunca se les ha exigido pago alguno por dichos conceptos.
  • Es nula, por abusiva, la cláusula del Tí­tulo Constitutivo de la Comunidad que establece la exoneración de determinados gastos por algunos comuneros impuesta por el promotor cuando no ha sido negociada con los compradores.
  • Es nula la cláusula predispuesta de exoneración parcial del promotor-propietario, de los gastos ordinarios, en este caso del 8% y además sin limitación temporal, quedando sujeto únicamente a la voluntad de la promotora.
  • El comunero está obligado al pago de determinados servicios, cuya exención pretende por no disfrutarlos, al no encontrarse exentos de pago el Tí­tulo, los Estatutos o mediante acuerdo unánime.
  • Aunque el local tenga entrada independiente, salvo los gastos de los que expresamente exonerado en el Título, deberá contribuir a todos los demás, entre ellos, administración y seguro comunitario.
  • Los Comuneros no han de contribuir a los gastos derivados de elementos o servicios a los que no tienen acceso objetivo, como si no tienen instalados calefacción o suministros de agua y electricidad.
  • El sistema de calefacción central comunitario existente presenta una serie de costes fijos, al margen del consumo individual de cada vivienda, que deben seguir siendo sufragados por todos los comuneros por coeficientes.
  • No puede darse la pretendida individualización de determinados gastos comunes por parte de la comunidad, al no haberse excluidos estos en el Tí­tulo, en los Estatutos o haberse aprobado de la misma por unanimidad.
  • Para disentir de obras consideradas innecesarias o de mejora es preciso impugnar el acuerdo.
  • Al comunero que litiga contra la Comunidad no puede imponérsele los gastos judiciales que debe afrontar esta sobre la base de su cuota de participación.
  • La Comunidad puede acordar una pena superior al interés legal para el incumplimiento del propietario en el pago de las cuotas y derramas, pero no puede aplicarse a las deudas existentes antes de dicho acuerdo.
  • El contrato de leasing-financiero, en el que se pacta que el arrendatario asuma las cuotas comunitarias, no exime al propietario del inmueble del pago de la deuda, ya que es él quien está obligado frente a la Comunidad.
  • La obligación de pago de las cuotas comunitarias corresponde al propietario, sin perjuicio de los pactos de este con el arrendatario financiero del bien.
  • El único titular de la cuota, el propietario es el obligado al pago de los gastos comunes, sin que ello interfiera la posición del usufructuario.
  • La viuda, como usufructuaria de un tercio de la herencia, no está obligada al pago de la comunidad de propietarios, por no considerarse heredera.
  • Responsabilidad solidaria de los copropietarios respecto del pago de las cuotas de la propiedad horizontal, derivada de la obligación de cada propietario de contribuir a los gastos generales con arreglo a la cuota de participación fijada en el Tí­tulo.
  • Responden directos y solidariamente ambos cónyuges ante la Comunidad por las cuotas impagadas en cuanto son titulares registrales de la vivienda.
  • El exconyuge debe contribuir al 50% de las cuotas de la Comunidad de Propietarios, al constar como copropietario del inmueble.
  • Ambos propietarios son los obligados al pago de los gastos de la comunidad, con independencia de la atribución del uso de la vivienda tras el divorcio.
  • No puede reclamarse las cuotas comunitarias a la heredera de la titular del piso cuando no se ha aportado prueba de la aceptación de la herencia, ni se ha dirigido la demanda contra la herencia yacente.
  • Aunque el codemandado aparezca como titular registral de la vivienda generadora de las cuotas reclamadas, ha acreditado su traspaso, traspaso conocido por la Comunidad por haberse efectuado hace 24 años, por lo que no debe pagar la cantidad reclamada.
  • Se debe inscribir una compraventa en la que no se incorpora la certificación de la comunidad de propietarios de estar al corriente de los pagos, cuando la compradora lo acepta y exonera al vendedor.
  • Si las deudas con la Comunidad son anteriores a la transmisión de los mismos, responde el antiguo propietario, y ello, aunque sea exonerado de aportar el certificado de estar al corriente de pago.
  • Responde al nuevo propietario desde la aprobación del remate en subasta.
  • La obligación de hacer frente al pago de la derrama por obras de reparación corresponde al propietario actual.
  • Si la Junta acuerda la devolución de saldos, estos corresponden al actual propietario, no a quién hizo los pagos como consecuencia de derramas o pagos comunitarios.
  • No procede la devolución del fondo de reserva al anterior propietario para luego reclamarlo al nuevo.
  • Quién ya no es propietario no tiene derecho a reclamar de la Comunidad la devolución de saldos aportados por él al fondo común.
  • Las cuotas impagadas a la Comunidad generan, a favor de la misma, un derecho de crédito preferente a la ejecución hipotecaria a que queda sometido el inmueble.
  • La preferencia establecida en el art. 9.1 e) de la LPH no da lugar a la calificación de los créditos amparados por ella como privilegiados en la Ley Concursal, debiendo ser clasificados como ordinarios.
  • A la dotación del fondo de reserva tienen que contribuir todos los propietarios con arreglo a su respectiva cuota de participación, aunque algunos de ellos están excluidos de participar en determinados gastos.
  • No puede alegar el comunero falta de comunicación de los actos en los que se aprueban las derramas, cuando el mismo lo ha impedido al no haber comunicado el cambio de domicilio por las notificaciones.
  • No es nula la Junta, ni la convocatoria a la misma, cuando se publicó en el tablón de anuncios y cuando el propietario no vive allí­ y tampoco ha designado domicilio alternativo a efectos de notificaciones.
  • No es obligatoria la comunicación del cambio de titularidad a la comunidad en los casos de ejecuciones hipotecarias, pues la ejecutada no tienen porqué conocer al adjudicatario de la vivienda.
  • Corresponde al titular registral responder de las cuotas atrasadas impagadas, pues no comunicó a la comunidad el cambio de titularidad de la vivienda, por adjudicación a una entidad bancaria, ni el cambio de domicilio.
  • La adjudicación de la vivienda ganancial a uno de los cónyuges, a través del procedimiento de liquidación, no requiere notificación fehaciente a la comunidad, ya que no se considera una transmisión del inmueble.
  • Al no haber notificado la donación a la Comunidad, responderán de la deuda tanto los nuevos titulares como los anteriores.
  • Obligación de pago de las cuotas debidas por los herederos del propietario fallecido, que no comunicaron el cambio de titularidad de la vivienda.
  • Es obligación de cada propietario comunicar a quien ejerza las funciones de secretario el cambio de titularidad de la vivienda o local y que, en caso de incumplirse tal obligación, el antiguo propietario seguirá respondiendo de las deudas devengadas.
  • No cabe responsabilidad solidaria del anterior propietario de la vivienda y el actual por las cuotas impagadas por este, habiendo tenido la Comunidad conocimiento de la transmisión.

Espero y deseo que os sirva como fuente de referencia.

O remito otro link de mi web relacionado con la responsabilidad de los propietarios y sus obligaciones

La Comunidad de Propietarios y las obligaciones con la Seguridad Social

Veintisiete causas de resolución del contrato por el arrendador

Un saludo.

Fdo. Miguel Fernández.

Administrador de Fincas en Madrid y Guadalajara

Etiquetas:

Puede que le guste también

26 Comentarios

  1. En nuestra comunidad la luces se encienden a las 20:30, depende si es verano o invierno, y se apagan a la 1.30 desde esta hora hasta que se encienden de nuevo , por lo cual hay 4 o 5 horas que la comunidad se queda a oscuras total.

    por lo que considero una inseguridad total , existe legislación que exija que en este horario deba de existir la posibilidad que los vecinos puedan encender la luz comunitaria

    muchas gracias

    Responder
    1. Miguel Fernández 14 mayo, 2019

      Estimado Felipe:
      Si vive en una urbanización cerrada son vds. los que deben de aplicar las normas de régimen interior de la propia Comunidad. Vds. deciden porque vds. pagan cuando se deben de encender y apagar las luces. Estos se decide por la mayoría simple de los propietarios presentes y representados con derecho a voto.
      En este caso no hay Ordenanzas que indiquen si se deben tener unas luces encendidas o apagadas dentro de una propiedad privada.
      Solicite a través de una junta general extraordinaria hablar sobre este tema e intente convencer a la mayoría de los propietarios de la necesidad de mantener unos mínimos para evitar problemas incluidos los de Seguridad.
      Un saludo.
      691564359

  2. Basilio Moran Moreno 27 mayo, 2019

    Aunque se halla acordado en junta ,es de obligado cumplimiento participar de los gastos o que el personal contratado por LA Mancomunidad se le asignen trabajos en zonas fuera de LA Urbanizacion cuyos terrenos son del Ayuntamiento ?
    Gracias

    Responder
    1. Miguel Fernández 2 junio, 2019

      Buenos días Basilio
      En principio, todas las actuaciones a realizar deben de hacerse en la propia urbanización, ahora bien, si en Junta de propietarios se decide en un momento determinado hacer actuaciones fuera de la urbanización que puedan conllevar colaboraciones puntuales con el Ayuntamiento para hacer alguna acción determinada, si la mayoría lo decide así, debería de darse como buena siempre que dicha actuación no represente un gasto extraordinario que pudiera conllevar acciones como petición de derrama. En una Mancomunidad puede pasar que el Ayuntamiento no esté cumpliendo con las acciones de limpieza, acciones de jardinería, o cualquier otra que pueda conllevar un perjuicio para la Mancomunidad y que puntualmente se pueda corregir con una actuación de un empleado de la Comunidad. Si esto se tuviera que hacer de forma constante o por largo tiempo se debería consensuar con la Junta de Propietarios.
      Si se aprueba por la mayoría dichas actuaciones entiendo que ningún propietario podría negarse a pagar la parte que le corresponda.
      Una cosa son actuaciones puntuales o bien acciones que no representen un gran coste para la comunidad y otra cuestión es que si pueda representar un coste importante con lo que se debería pedir las mayorías necesarias.
      Será la interpretación del juez, si se impugna, quien a través de una sentencia podría dar una solución definitiva a esta actuación.
      Un cordial saludo.
      Miguel
      691564359

  3. Pedro Sánchez Delgado 22 septiembre, 2019

    En mi Comunidad existen 28 propietarios entre viviendas y locales comerciales. De las cuales 21 son viviendas y 7 son locales comerciales. La totalidad de los locales están arrendados y 9 de las 21 viviendas.
    Nos encontramos ante la situación de que el trato que reciben las partes comunes de la Comunidad y las molestias que producen a los residentes, no son las mismas por parte de arrendatarios y propietarios, pero si contribuimos en la misma cuantía ambas partes.
    Por lo que me gustaría saber si existe la posibilidad de, por acuerdo en junta de propietarios, se puede incrementar la cuota de gastos generales a las viviendas y locales comerciales arrendados como consecuencia de su evidente y demostrable mal trato a las zonas comunes.

    Muchas gracias por su respuesta.

    Responder
    1. Miguel Fernández 22 septiembre, 2019

      Buenas tardes Pedro.
      Esta situación por desgracia existe en muchas comunidades pero por desgracia nos tenemos que ajustar a lo que indica la ley de propiedad horizontal, que dice la LPH al respecto. El artículo 9
      . Son obligaciones de cada propietario:
      9.1
      a) Respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualquiera de los propietarios, estén o no incluidos en su piso o local, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento que se causen daños o desperfectos.

      b) Mantener en buen estado de conservación su propio piso o local e instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba responder.
      En estos dos primeros apartados se deja claro que cualquier desperfecto existente por un propietario, será este quién deberá responder a la comunidad pagando la cantidad resultante de la reparación. Para ello deberá existir la prueba que demuestre que el daño ha sido realizado por el propietario o inquilino al que se le va a solicitar la reparación del daño. Si no se puede probar no se puede proponer una sanción y no se le puede reclamar vía judicial.
      e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.
      Aquí está el meollo de la cuestión, todo se deberá pagar en función del coeficiente de participación o bien a lo especialmente establecido. Quiere decirse que si todos los propietarios por unanimidad están de acuerdo en participar en las cuotas en función de no solo el coeficiente de participación sino también de las molestias o desperfectos que se puedan producir, esta claro que es legal que los locales paguen unas cantidades diferentes, pero para ello tendrán que estar de acuerdo todos y cada uno de los propietarios.
      No nos olvidemos lo que indica además el artículo 17.6 de la LPH con relación a las mayorías necesarias, que dice lo siguiente:
      6. Los acuerdos no regulados expresamente en este artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación.
      Se necesita unanimidad para hacer este cambio.
      La Ley de Propiedad Horizontal si tiene ahora un nuevo artículo que es el 17.12 en relación a los pisos, apartamentos o viviendas turísticas donde se permite un incremento sobre el resto de los propietarios. Este dice lo siguiente:
      12. El acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos.
      Siempre con la limitación del 20% y siendo aprobado por las 3/5 partes del total de los propietarios que representen las 3/5 partes de las cuotas de participación.
      Un cordial saludo.
      Miguel
      691564359

  4. Elena 29 octubre, 2019

    ¿Puede exigirme la Comunidad de Propietarios autorización para la realización de cualquier obra en un elemento privativo de mi vivienda (sin necesidad de proyecto técnico) amparados en unos Estatutos poco claros al respecto y en unas Actas de Juntas que no se me han facilitado?
    muchas gracias

    Responder
    1. Miguel Fernández 2 noviembre, 2019

      Buenas tardes Elena.
      Cuando tienes un elemento común de uso privativo para tu uso personal, cualquier obra que no sea propia de mantenimiento de dicho elemento, se deberá de informar a la Comunidad en la siguiente junta que sea posible y que esta de el visto bueno por la mayoría simple de los presentes, excepto en aquellas obras que sean de cambio estructural y que necesiten de la aprobación según los estatutos de una mayoría cualificada necesaria que podría ser incluso por la unanimidad de todos los propietarios al afectar a lo indicado en los mismos.
      Un cordial saludo.
      Miguel
      691564359

      1. Elena 2 noviembre, 2019

        Hola, muchas gracias.

        no es que tenga que pedir autorización para una obra en un elemento común de uso privativo, es que me exigen aprobación de la Junta para cualquier obra en mi vivienda (cocina, tirar un tabique sin capacidad de carga…), exigiendo informe técnico y proyecto técnico, aún cuando el Ayuntamiento no lo solicita. ¿Es eso legal?

        Muchas gracias

        1. Miguel Fernández 3 noviembre, 2019

          Estimada Elena:
          Le podrán solicitar toda la información necesaria si vds. con su obra modifica de alguna manera el elemento común de uso privativo, ampliación de la superficie de la casa incorporándose parte del suelo del elemento común, cambio de perfilería que afecte al suelo, etc. en resumen todo aquello que afecte de forma directa o indirecta al elemento común, si sus obras no afecta al elemento común y se hacen solo en la vivienda y por lo tanto es privativo, no tiene porque dar explicaciones de sus actuaciones, solo debería dárselas en el caso de que la comunidad denuncia las obras debido a actuaciones en pilares, cargas, paredes, etc. que pudiera afectar al conjunto de la estructura del edificio.
          En este caso habría que ver lo que indica los estatutos e incluso las propias normas de régimen interior, si es que existen limitaciones.
          Un cordial saludo.
          Miguel
          691564359

  5. Isabel Soler Lizana 25 enero, 2020

    Me gustaría saber mis obligaciones y derechos hacia la Comunidad de Vecinos como propietaria de un tercio de mi piso (el 66% es propiedad de mi hermana) y habitante y empadronada en el piso. O dónde o qué Ley puedo consultar (los artículos)
    Me es más urgente saber las obligaciones y derechos que tiene la Comunidad de Vecinos hacia mí como co-propietaria (o propietaria de un tercio de mi piso) y habitante del piso. O dónde o qué Ley puedo consultar (los artículos).
    MUCHAS GRACIAS

    Responder
    1. Miguel Fernández 26 enero, 2020

      Estimada Isabel:
      En propiedad horizontal vd. tiene las mismas obligaciones y derechos que puede tener su hermana con relación a su piso. Tiene que pagar la comunidad y tienen los mismos derechos a recibir, en horizontal no distinguimos en función de como esté hecho el proindiviso y que tanto % tenga cada propietario. Existen dos propietarios y cualquiera de ellos está obligado a pagar la totalidad de la deuda que se genere.
      El proindiviso o copropiedad tiene una regulación en el código civil. Le paso un enlace donde se habla de este tema que creo le podrá resultar interesante. https://www.conceptosjuridicos.com/proindiviso/
      Un cordial saludo
      Miguel
      691564359

    2. Pilar Diaz 4 febrero, 2020

      Buenas tardes, tengo un problema con mi comunidad de propietarios que está formada por 5 comuneros (incluoda yo), de los cuales uno no tiene derecho a voto y otro no acude a las reuniones aunque delega el voto. El problema es el siguiente: En el año 2003 se arregló el tejado y los propietarios de los 2 áticos cambiaron las velux por su cuenta, osea pagándolas de su bolsillo. En el 2019 se volvieton a acometer obras y se volvieron a cambiar las velux pero esta vez con cargo a la comunidad. Yo mr opuse por considerar que las velux eran privativas y en la reunión de la junta decidieron votar que fuesen consideradas comunes por lo que los gastos de sustitución y nuevas ventanas fueran con cargo a la comunidad. En dicha votación el porcentaje de votos a favor fue el75% pues de los 4 propietarios 2 son los interesados y otro delega du voto .Mi pregunta es la siguoente se puede abrobar por mayoría dimple un tema de tal índole como es considerar lo que es común o privativo? No quedaría claro que son privativas ( las velux) al haberlas cambiado en el 2003 los propietarios por su cuenta y riesgo?. Agradecería pudierais aclararme estas dudas. Muchas gracias.

      1. Miguel Fernández 9 febrero, 2020

        Buenos días Pilar.
        Por lo que vd. me comenta, me da la impresión de que hay un abuso de poder por parte de los propietarios que tienen las velux. Está claro que aprovechándose de la situación de las votaciones y representaciones han sacado para adelante algo que en principio estaría al margen de lo que es un elemento común, pero fíjese que dentro de la injusticia manifiesta se han salido con la suya. Tiene dos opciones, o bien dejar el velux dentro de los elementos comunes o bien impugnar el acta y luchar porque no se admita este elemento «privativo» como elemento común. Es una decisión que debe de tomar.
        Desde mi punto de vista y al margen de esta disquisición, dependerá de la interpretación que haga el juez. Le paso dos sentencias diferentes sobre la resolución a tomar en base a los velux
        Audiencia Provincial de Asturias. Sentencia 148/2019 que dice lo siguiente:
        «En el deficiente estado de conservación de los velux de los pisos superiores del edifico abunda la declaración del testigo propietario de NUM002 , quien se ha visto obligado a cambiar los suyos «por el deterioro que presentaban después de veinte años». Hablamos de un edifico del año 2.002. Es cierto que ese propietario también mantiene litigo con la comunidad, si bien en este caso la discrepancia radica en determinar si hablamos de un elemento común o privativo y en consecuencia quien ha de satisfacer el coste de la sustitución.
        La jurisprudencia menor, sentencias de 11 de junio de 2.018 de la sección segunda de la Audiencia Provincial de Guipúzcoa , o la de 20 de junio de 2.018 de la sección Primera de la Audiencia Provincial de Oviedo, han venido manteniendo que los velux insertados en la cubierta del edifico han de considerarse como integrantes de los mismos y como tal elemento común del inmueble. De ahí que se mantenga la condena de la comunidad al pago de esa partida.»
        Otra sentencia dice:
        AP Asturias, Oviedo, Sec. 4.ª, 9-4-2014 La reparación de los velux de las ventanas es a cargo del titular de la vivienda con independencia de que se deba al transcurso del tiempo o al uso y su especial exposición a los fenómenos meteorológicos, no existiendo un correcto mantenimiento \ El acuerdo tomado por la Comunidad, en el que se rechazaba la solicitud de asumir el coste de sustitución de dos ventanas del salón, que es objeto de impugnación no contravenía la Ley ni los estatutos y debe tenerse por plenamente válido y eficaz.
        No pretendo animarla o desanimarla pero queda a su criterio la reclamación. Yo que soy de naturaleza peleona iría contra ese abuso de derecho.
        Lo comentaría con un abogado experto en derecho civil. Si necesita alguno me lo indica.
        Un cordial saludo.
        Miguel
        691564359

  6. ROCÍO ALVAREZ 31 enero, 2020

    Señor Miguel. El piso donde vivo esta al nombre de mi hijo que no vive allí.. Tengo la vecina q usa el rellano muy pequeño con un paragüero gigante y saca bolsas de basura impidiendo e el paso para salir del ascensor a mi piso.. La presidenta no quiere saber de nada..y dice q no soy dueña q eso es personal. Pero de nada.que sea obligaciones del edificio… .. Reuniones ausentes etc.. Solo cobrar…. Además esa vecina ya me ha faltado el respeto… Solo quiciera saber donde ir.. Hablar para conseguir reglamento donde diga que no pueda poner nada en el rellano en donde sin ascensor que estuvimos no podía subir con bolsas ahí o cajas botellas… Y pasar hacia mi casa…. Gracias.

    Responder
    1. Miguel Fernández 1 febrero, 2020

      Señora Rocio:
      Su Presidenta no sabe cuales son las mínimas normas de convivencia. Los rellanos de la escalera son un elemento común y por tanto es la Comunidad quien debe de llamar la atención a su vecina. No se puede poner nada en el rellano que impida el acceso a cada una de las viviendas.
      Espero que tenga vds. un administrador de fincas y que el ponga un poco de orden en su escalera.
      Debe de ir a su Administrador, sino tienen, es la Presidenta quien debe de llamar la atención al vecino.
      Un cordial saludo.
      Miguel
      691564359

  7. Pedro Sánchez Delgado 2 marzo, 2020

    Podemos como Comunidad de Propietarios declarar a uno de ellos “persona non grata” debido a sus actuaciones malintencionadas?
    Podemos quitarle su voto y dárselo a su copropietario?

    Gracias por su atención.

    Responder
    1. Miguel Fernández 3 marzo, 2020

      Estimado Pedro.
      Aunque hay algunos propietarios que se lo merezcan, no podéis hacer eso. Si hay algún propietario que por sus actuaciones malintencionadas se le debe de denunciar será bien directamente a la policía municipal si los hechos así lo requieren bien a través del procedimiento del artículo 7.2 de la LPH a través del juzgado.
      No se le puede quitar el voto a un propietario. Se le puede quitar un voto si este tiene deuda pendiente con la comunidad, aunque siempre tendrá voz en las juntas de propietarios.
      Saludos.
      Miguel
      691564359

  8. Antonio Miguel 6 marzo, 2020

    Mi edificio comunitario se encuentra en la Coruña capital. Necesito saber si es posible o legal, el arreglo o reparación únicamente de la fachada de mi vivienda, de forma particular, osea contratada y pagada por mi de forma individual, que en mi caso sería el ático del edificio, ya que para el arreglo total de la fachada total existen problemas de insolvencia por parte de algún comunero, y al mismo tiempo inviabilidad de suvbencion, pues otros comuneros son económicamente muy suficientes o adinerados. No se si haciéndolo individualmente podría optar a suvbencion, ya que mis ingresos son mínimos. Sin más de momento, gracias por la atención y ayuda.

    Responder
    1. Miguel Fernández 7 marzo, 2020

      Estimado Antonio Miguel.
      Se agradece su buena voluntad para actuar en la mejora de su vivienda, pero cuando se tocan elementos comunes es la Comunidad quien debe tomar esa decisión, para el arreglo de la fachada es la propia Comunidad. Además de los problemas que pueda tener vd. en la zona de su vivienda es posible que existan también otras viviendas con problemas similares y se deba de resolver la problemática de su edificio de una manera integral.
      Saludos
      Miguel
      691564359

  9. María 7 marzo, 2020

    Hay unos vecinos que exigen a otro que tiene alquilado un piso a una gestoría (en el catastro figura como local comercial) que entregue la licencia de actividad de dicho local. A mí me parece que se están exigiendo unos permisos que nosotros no tenemos la obligación de exigir y más aún en el caso de una actividad que no causa ninguna molestia a la Comunidad. ¿Podrían aclararme esto?
    Por otro lado me he enterado que uno de esos vecinos tiene registrado como domicilio fiscal de una Sociedad Limitada la vivienda en donde reside. ¿Debería de comunicárnoslo o no es necesario?

    Responder
    1. Miguel Fernández 7 marzo, 2020

      Buenos días María.
      Entiendo que quien debe de reclamar la licencia de funcionamiento del local es el Ayuntamiento que es quien regula este tipo de actividades. La Gestoría debe de cumplir una serie de requisitos que se deberá reflejar con su licencia de funcionamiento y con la propia licencia de actividad siempre que estuviera obligada a sacarla. Sobre el tema de licencias le puedo sugerir que vaya a nuestro siguiente post en nuestro blog y lo lea:
      https://adminfergal.es/diferencia-licencia-actividad-licencia-funcionamiento/
      Si los vecinos piensan que esta actividad comercial genera un problema por diferentes circunstancias deberá de denunciar la misma ante el Ayuntamiento y será este quien venga a hacer la inspección correspondiente, si es que procede. La comunidad puede denunciar este hecho si se ha puesto una gestoría aun prohibiéndolo los Estatutos, pero esta ya es otra cuestión.
      En circunstancias normales la gestoría no debe presentar ningún documento a la Comunidad ya que esta no es una autoridad competente, deberá presentar la denuncia y a esperar las actuaciones del ayuntamiento, etc.
      Si que es verdad que si el negocio va a estar cara al público se deberá notificar este a la Comunidad para evitar reclamaciones de la Comunidad por ruidos y otras cuestiones. Para ello lo recomendable es que si el negocio va a generar mucho trasiego de personal lo suyo es que nos hagamos cargo de algunos gastos extraordinarios que por este hecho se deriven. Mantener contenta a la Comunidad nos evitará muchas discusiones con la misma.
      Un cordial saludo.
      Miguel
      691564359

  10. VICTORIA 18 septiembre, 2020

    Buenos días,

    Vivo en un ático.
    La ITE de mi comunidad está aprobada en Junta así como la empresa que lo va a realizar. Todo en regla.
    Posteriormente, el administrador me comunicó por carta el día que iban a empezar a acometer las obras pero no me indicó la hora.
    A mi terraza se puede acceder también por el tejado.
    Nadie me avisó.
    Salí a la calle y cuando volví me encontré a los obreros taladrando la pared de la terraza para poner anclajes para el posterior descolgamiento.
    El conserje había abierto el acceso sin avisarme personalmente.
    Preguntas:
    ¿Pueden entrar a la vivienda/terraza sin avisarme de la hora?
    ¿Pueden hacer anclajes en mi terraza?
    ¿Pueden tener los materiales y las máquinas para preparar los revestimientos de las fachadas en mi terraza ? ¿No lo pueden hacer en otro sitio?
    ¿Estoy obligada por ley PH a permitirlo todo esto?
    ¿Puedo denunciar algo?

    Muchas gracias

    Responder
    1. Miguel Fernández 22 septiembre, 2020

      Buenos días Victoria:
      El Administrador ha cumplido con su obligación al indicarle el día que se van a comenzar las obras, no la hora porque eso es prácticamente imposible. El conserje abrió la cubierta a los obreros, entiendo que por orden del Presidente.Desde el tejado van poniendo los anclajes para su uso posterior, estos anclajes irán poniéndose en los laterales de las terrazas, terrazas que son elementos comunes de uso privativo y que en un momento dado si estas terrazas están abiertas los obreros podrán apoyarse para poner adecuadamente los anclajes. Entiendo que los anclajes deben de ponerlos allí donde se considere mas adecuados para realizar la obra, cierto es que cualquier actuación en la terraza que supusiera un problema en la estética de la misma deberán, una vez finalizada la obra, reponerlo a su estado anterior.
      Con respecto a los materiales, si que es verdad que estos deberían estar en la cubierta y no dejarlos en su terraza, se supone que si se está dando una solución a través de un descuelgue vertical, los materiales estarán en una zona de la cubierta y no en la terraza de una vivienda, sobre todo si previamente no ha sido consultado este término.
      Por ley esta obligada si nos atenemos a lo que indica el artículo 9 sobre servidumbres de paso que dice lo siguiente:
      c) Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la realización de obras, actuaciones o la creación de servicios comunes llevadas a cabo o acordadas conforme a lo establecido en la presente Ley, teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados.
      Entiendo que no procede la denuncia, ya que la servidumbre de paso es necesaria para la obra, pero si debería hablar con el jefe de obra e instarle para que cambie los materiales de lugar si fuera posible y no hacer de su terraza un segundo almacén.
      Saludos.
      Miguel
      691564359

  11. Sergio Monzó 8 octubre, 2020

    Hay que reparar o cambiar el motor de la puerta que da acceso a la urbanización y por donde la mayoria de propietarios entran con sus coches a las viviendas. Hay varios vecinos que acceden a la suya desde la calle y no utilizan esta puerta ¿Deben contribuir todos los vecinos o estos últimos pueden oponerse?
    Gracias.

    Responder
    1. Miguel Fernández 10 octubre, 2020

      Estimado Sergio:
      Habrá que estar a lo que se indique en los Estatutos o incluso en el reparto de gastos que se haga por cada propietario, pero me temo, que todos los propietarios deben de participar en este gasto, si no se dice lo contrario, independientemente de que pasen el coche al interior o no lo hagan. Si no se dice nada en los estatutos o se haya aprobado en un acta otro sistema de reparto de gastos por unanimidad, se deberá pagar aunque no se haga uso de la misma.
      Un saludo.
      Miguel
      691564359

Deja un comentario

Your email address will not be published. Required fields are marked *

Este sitio usa Akismet para reducir el spam. Aprende cómo se procesan los datos de tus comentarios.