Piscinas comunitarias. Principales cuestiones a tener en cuenta

Piscinas Comunitarias. Principales cuestiones a tener en cuenta

 En nuestro blog de Adminfergal hemos hablado de la supresión de barreras arquitectónicas en una piscina comunitaria, tenéis un Reglamento de Régimen Interior para una Comunidad de propietarios donde se engloban las diferentes normas relacionadas con la piscina, comentamos los Quorum necesarios para suprimir un servicio de la Comunidad y hoy queríamos aprovechar la buena información que siempre reporta Sepin para hablar de diferentes aspectos relacionados con la piscina. Veamos algunos de ellos:

¿Qué quorum se necesita para la instalación?

 Primer problema que se plantea, dependerá del lugar de instalación de la piscina, el tipo de piscina que se vaya a instalar y el criterio del Juez para indicar sí se necesita unanimidad o bien 3/5 partes.

La AP Murcia en la sentencia 199/2017 indica que la modificación de un elemento común de uso privativo (jardines traseros), estando destinados a aparcamiento y acceso al mismo según Estatutos, sí se autoriza que en esos espacios donde están los jardines traseros, se construya una piscina, lo que se está es alterando la configuración física del elemento, no sólo su uso, alteración que al tratarse de un elemento común, sigue estando al régimen de unanimidad previsto en el art. 17.6 de la LPH.

La AP Córdoba en la sentencia 406/2015 nos hace referencia al Tribunal Supremo en Sentencia del 9 de Octubre del 2008, en la que declara la doctrina jurisprudencial. Entiende que para la construcción de una nueva piscina por parte de la Comunidad de Propietarios es necesario que el acuerdo que afecta a su construcción fuera adoptado por unanimidad y no por mayoría, al considerar que una piscina es algo excepcional en una comunidad de vecinos, máxime sí esta es de reciente construcción y pudo haberse dotado inicialmente del servicio por lo que la instalación requiere el consentimiento unánime, consentimiento que sí no se logra determinará la nulidad del acuerdo.

La AP Málaga en la sentencia 91/2015 vuelve a comentar que para aplicar los 3/5 como mayoría del total de los propietarios es necesario que este servicio debe ofrecer un interés general a los comuneros. Una piscina es algo excepcional en una comunidad de vecinos, máxime sí esta es de reciente construcción y pudo haberse dotado inicialmente del servicio, por lo que su instalación requiere el consentimiento unánime de todos los propietarios.

Hay otras Sentencias que indican que con la mayoría de los 3/5 es suficiente para la instalación de una piscina en una comunidad, veamos algunas de ellas:

La AP Toledo en la sentencia 208/2017 nos dice que la nueva redacción de la LPH reduce la exigencia de unanimidad que ya no se exigen sin más para los acuerdos que impliquen modificación del título constitutivo o los estatutos sino que además para que sea precisa dicha unanimidad se establece que sean acuerdos no regulados expresamente en el art. 17.6 y en este caso el acuerdo de la integración de una piscina se integrará en el concepto regulado en el párrafo 4º de dicho precepto.

La AP Córdoba, 244/2010 llega a la conclusión que la construcción o instalación de una piscina en una zona común se trata de un acuerdo que afecta a un servicio común de interés general de aquellos a los que se refiere el párrafo segundo del nº 1 del art. 17.1 de la LPH, siendo necesaria para la válida adopción de un acuerdo sobre la construcción de la piscina la mayoría de 3/5, para cuyo computo deben tenerse en cuenta, como votos favorables, los de aquellos vecinos ausentes, que no manifestaron expresamente su disconformidad con los acuerdos adoptados, una vez comunicados en forma fehaciente los mismos.

¿Qué mayoría sería necesaria para la colocación de una piscina desmontable?

Según la A.P. Madrid a través de la sentencia 22/2008, sí se quiere montar una piscina desmontable en un elemento común sería suficiente con que la Junta de Propietarios, por simple mayoría, es competente para conocer y decidir sobre este asunto, acordando las medidas necesarias ó convenientes para el mejor servicio común, dentro de lo establecido por la ley y los estatutos.

Según el TS, Sala Primera de lo Civil, de 8/9/2008 la reducción de la profundidad de la piscina exige el consentimiento de la mayoría simple de los propietarios al no producirse modificación del título constitutivo.

Se debe de permitir las instalaciones complementarias para el disfrute de los “discapacitados”, como por ejemplo la instalación de una silla/grua, así lo dice el Tribunal Supremo, Sala primera de lo Civil del 10/10/2013. Hay que indicar que todas las normas consideran que, en todo caso, existe “discapacidad” por el mero hecho de haber cumplido los 70 años.

Recordar que la privación del derecho de uso de los servicios comunes (piscina) a un moroso puede conllevar a una responsabilidad penal del Presidente y/o Administrador por “coacciones”, además de los posibles indemnizaciones a pagar al comunero por los “daños morales” que puedan producírsele.

La piscina es un elemento común y por lo tanto sí en el título constitutivo o escritura de división horizontal no existe ningún impedimento de uso, los titulares de las plazas de garaje de la Comunidad sí podrían disfrutar de la piscina al igual que el resto de los propietarios. Ahora bien, sí estas plazas tienen derecho a disfrutar de la piscina, también se les debe de repercutir los gastos de la piscina en función del coeficiente de la plaza.

Este razonamiento podría valer también para propietarios de locales.

Los dueños de una plaza de garaje, trastero, local, etc., podrán disfrutar de la piscina de la comunidad siempre que venga establecido en el contenido del titulo constitutivo o en los propios estatutos. Si es así, el Administrador tendrá la obligación de compartir los gastos de la piscina entre los propietarios de las plazas de garaje, de los locales ó trasteros en base al coeficiente que les corresponde. Sí no se refleja nada en el Título y los Estatutos desde mi punto de vista que es el punto de vista de otros juristas (AP Madrid, sentencia 83/2006) pretender utilizar una piscina comunitaria de un inmueble por quien sólo es titular de una plaza de garaje, no puede conjugarse con el concepto de propiedad horizontal que refleja el art. 396 del CC, que reproduce el art. 1 de la LPH cuando alude a los elementos comunes como aquellos necesarios para el adecuado uso y disfrute de la propiedad privada. Ninguna relación guarda el disfrute de la piscina con una plaza de garaje, exclusivamente destinada al estacionamiento del vehículo.

Varias cuestiones a tener en cuenta y que me parecen interesantes reproducirlas:

  1. Es importante regular a través del Reglamento de Régimen Interno cuantas personas tendrán derecho por vivienda al uso de la piscina. Podrá ir en función de los m2 de la vivienda, cantidad de habitaciones, etc. Para esta regulación se tendrá que tener en cuenta el aforo del vaso y lo máximo permitido según ley.
  2. Es importante regular el nº de invitados, esto se deberá regular de forma similar al punto anterior.
  • Ver sí por la capacidad de nuestra piscina podríamos incluso arrendar la misma a Comunidades colindantes. En este caso sería suficiente con el acuerdo de los 3/5 del art. 17.3, de la LPH, como sí fuera un arrendamiento con plazo concreto. La Junta de Propietarios deberá facultar al Presidente para firmar un contrato con la propiedad de la finca colindante, donde conste el tiempo, el dinero y las personas que pueden entrar.

En numerosas ocasiones se nos ha preguntado sí el incumplimiento del Reglamento de Régimen Interior en una Comunidad genera o puede dar lugar a sanciones. La respuesta es negativa, pues la Comunidad carece de poder coercitivo.

Cuando se produce el incumplimiento en la piscina del tipo “bañarse reiteradamente fuera del horario permitido”, “hacer fiestas nocturnas”, podría aplicarse el art. 7.2 LPH de tal manera que habría que requerir al propietario infractor y, en caso de continuar incumpliendo, se podría llegar a activar la vía judicial.

Recordar a los bañistas de una comunidad, que es única responsabilidad de ellos, sí estos se bañan en horas fuera de las que estén establecidos en el horario del R.R.I. de la Comunidad. Sería casi imposible que prosperara una responsabilidad contra la Comunidad de propietarios por un posible accidente por el uso de la piscina por un comunero fuera del horario del socorrista. El que ha cometido la infracción de bañarse fuera de las horas de piscina, es el único responsable por vulneración de las normas puestas por la Comunidad.

Con relación a la edad mínima para que un bañista pueda entrar sólo a la piscina, en Madrid dicha circunstancia no viene regulada a través de ninguna normativa y será el Reglamento de Régimen Interior de la propia comunidad quien imponga la edad mínima. Está claro que el incumplimiento de las normas de dicho reglamento, no conlleva sanción alguna, sin embargo no olvidemos lo que dice el art. 1903 del Código Civil que establece un régimen de responsabilidad objetiva, de los padres por los actos de sus hijos, y que su labor de vigilancia y custodia no se transfiere, sino que sigue siendo depositada en los padres; ellos son los que han de controlar la actividad del hijo menor.

Con relación a las Reparaciones necesarias en una piscina, varios apuntes:

  • La comunidad está obligada a efectuar las obras de adecuación de la piscina a la normativa vigente al ser una obligación del art. 10 de la LPH al ser un servicio común.
  • Los propietarios no tienen legitimación activa para reclamar por reparaciones de la piscina pues al ser un elemento común, debe hacerlo la Comunidad de Propietarios.
  •  El Presidente está facultado para realizar las obras urgentes de reparación necesarias en la piscina y evitar problemas que puedan afectar a la salud de los propietarios, a la propia instalación de la piscina ó bien a la estructura de la propia piscina y la repercusión al propio edificio.

Con relación a las mejoras, un dato a tener en cuenta:

  • La aprobación de la climatización de la piscina comunitaria no requiere unanimidad.

Con relación a los gastos y las obligaciones de pago varios detalles a tener en cuenta siguiendo los criterios de la Jurisprudencia:

  • El adquirente de una vivienda no puede negarse a pagar las contribuciones por la construcción de la piscina cuando el anterior propietario votó a favor de dicha construcción.
  • Obligación de los propietarios de los locales de una Comunidad a pagar los gastos de la piscina ya que los Estatutos lo exoneraron solo del mantenimiento del portal, garajes y escaleras.
  • Es nulo el acuerdo que establece una distribución, igualitaria de los gastos de piscina contraviniendo lo dispuesto en los Estatutos que distribuye el gasto por coeficiente.

 

Recordar a todos nuestros lectores que disponen de la normativa actualizada de piscinas en el ámbito de Madrid en las siguientes direcciones:

Otros artículos en nuestra web que pueden ser de su interés:

Supresión de barreras arquitectónicas en una piscina comunitaria

Uso de la piscina fuera horario permitido y juergas en el club social

Fdo. Miguel Fernández

Administrador de Fincas en Madrid

 

26 thoughts on “Piscinas Comunitarias. Principales cuestiones a tener en cuenta”

  1. buenos días

    Quisiera saber si en una Comunidad que no hay piscina se puede hacer la piscina y saber que porcentaje hace falta para aprobarlo, yo considero que al ser un cambio que no estaba desde el inicio será por unanimidad, aunque no se si serán las 3/5 partes.

    Un cordial saludo

    1. Buenos días Manuela:
      Difícil es la pregunta que haces sobre la instalación de una piscina comunitaria en base a la jurisprudencia que tenemos. Hay jueces que se decantan por la unanimidad y otros que entienden es suficiente las 3/5 partes del total de los propietarios. En el artículo de mi página web hago una exposición de motivos sobre este punto https://adminfergal.es/piscinas-comunitarias-principales-cuestiones-a-tener-en-cuenta/ Personalmente me decanto por los 3/5 de la totalidad de los propietarios en base a lo que indica el art. 17.3 de la Ley de Propiedadd Horizontal que dice los siguiente: “El establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios de interés general, supongan o no modificación del t´titulo constitutivo o de los estatutos, requerirán el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación”.
      Un saludo.

  2. Me pueden denegar el acceso a la piscina por una puerta sin escaleras, ya que tan solo se puede por un acceso que si tiene unas escaleras para entrar a la piscina? . Yo quiero entrar con un carrito de bebé recién nacido. La cuestión es que se votó y aprobó en acta que nadie tendría llave de este acceso, aunque hay dos entradas, tan solo se accede por el que tiene escaleras.
    Gracias

    1. Buenos días Marina:
      Si Vd. tiene que acceder a la piscina con un carrito con bebé es necesario que se le facilite dicho acceso. Si vd. vive en Madrid por ejemplo, el decreto 80/1998 que regula las condiciones higienico-sanitarias de la piscinas, en su art. 15 sobre barreras arquitectónicas dice que “Artículo 15. Barreras arquitectónicas.Las piscinas de uso colectivo atenderán a lo dispuesto en la normativa de eliminación de barreras arquitectónicas.
      Si nos atenemos lo que dice la ley de propiedad horizontal al respecto sobre accesibilidad universal queda muy claro en su art. 10) “Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de Propietarios……los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación”. Que significa toda esta parrafada que si se necesita accesibilidad y está justificada el Presidente tiene la obligación de dársela, porque con ello lo único que está haciendo es cumplir con la ley. Creo que debe de enviar una carta al Presidente con copia al Administrador para que realicen las actuaciones necesarias y se le dé a Vd. ese servicio. Tendrán que poner la solución que sea necesaria. Si vd. tiene conserje sería una solución muy sencilla que se le notificara al conserje que le abriera la puerta para que pudiera acceder y estuviera abierta el tiempo en el cual estuviera vd. dentro. Sobre las formas no voy a entrar porque estoy seguro que se pueden buscar diferentes soluciones para que todos queden conformes. Es obligación de la Comunidad, en este caso, a través de sus representantes buscar la mejor solución para este servicio.
      Un cordial saludo.
      Miguel

  3. Buenos días,
    Compré mi piso hace tres años y la antigua propietaria me comentó que podía hacer uso de la piscina pues ella estaba al corriente con los pagos. Yo pensé que la piscina era de uso común de todos los propietarios, pero después de tres años averiguo que la piscina no se construyó hasta pasado un tiempo y que solo los propietarios que así lo quisieron, entregaron una señal de 3.000€ y pasaron a pagar una cuota de comunidad un poco más elevada y los que no quisieron pagan una cuota menor que no les da derecho a utilizar la piscina.
    En mi caso, que si pago esta cuota incluida en mi recibo de la comunidad, no utilizo la piscina y he dejado constancia de que quiero renunciar al uso y disfrute para así pagar menos de recibo. Renuncio al los 3.000€ que se abonaron para participar del uso de la piscina. La administración hace caso omiso de mi solicitud aunque el presidente de la comunidad me dice que si puedo renunciar a pagar esa pequeña cuota de la piscina que se paga en el recibo de la comunidad.
    Solo quiero saber si estoy en mi derecho de renunciar al uso de la piscina y dejar de pagar la cuota correspondiente a la misma ya que no la utilizo.
    Gracias por la ayuda,
    Saludos,
    Silvia

    1. Estimada Silvia.
      Con relación a su pregunta tengo que hacerle varias reflexiones.
      1º) Efectivamente me parece lógico que renuncie a los 3.000 euros, esta derrama la pagó el propietario anterior y con ella se pagó la construcción de la piscina, con lo que entiendo que el derecho de la comunidad sobre este dinero es irrenunciable y no se podría devolver. Entiendo que esto se discutiría en una reunión y se hablaría de que no habría vuelta atrás en la decisión tomada.
      2º) Que no utilice la piscina no significa que su vivienda en su momento votara a favor de la construcción y de la propuesta de poner un incremento de cuota para sufragar los gastos de la piscina. El incremento de la cuota financió y financiará los gastos habituales que por la piscina tenga la Comunidad.
      3º) Vd. ha consentido el incremento de la cuota por el concepto de uso y mantenimiento de piscina y por su participación en el gasto y la participación del gasto del resto de los propietarios, se ha conseguido que la piscina tenga un buen uso para el disfrute de todos los propietarios.
      4º) Personalmente considero que los que tomaron la decisión en su momento deberían mantener su cuota porque sino fuera así y los propietarios decidieran no cumplir con ese compromiso, llegaría un momento en que se hiciera inviable el mantenimiento de la piscina con el perjuicio que supondría para todos aquellos propietarios que desean mantener la piscina.
      5º) La obligación del Administrador es contestarle a vd. indicándole la posibilidad o no de mantener la cuota, lo que no parece lógico es que el Administrador se inhiba de cumplir con su obligación. También me parece ilógico que el Presidente le diga que si puede renunciar a pagar esa pequeña cuota de la piscina, teniendo en cuenta la repercusión que podría tener en el mantenimiento de la misma y sobre todo y para mi lo mas importante es que se quedaría una puerta abierta para que otros propietarios hicieran lo mismo con el consiguiente perjuicio para la comunidad y sobre todo para aquella parte de la comunidad que hacen uso de la piscina.
      Desde mi punto de vista no puede dejar de pagar la cuota de forma unilateral, solo podría dejar de pagar en el caso de que existiera una junta de propietarios y se propusiera su tema y se aprobara por mayoría de los presentes que hacen uso de la piscina. Personalmente como Administrador advertiría que su cuota por pequeña que sea, la repartiría entre el resto de los propietarios. Se debe seguir aportando dinero para cubrir los gastos necesarios para el mantenimiento.
      Un saludo.
      Miguel

  4. Buenas! En mi urbanización (Alcorcón-Madrid) se votó la construcción de una piscina por mayoría de 3/5 partes(hasta aquí ningún problema)

    Ahora hay un vecino que no hace más que decir que la aprobación de la contricción solo implica un vaso de agua, que en ningún caso implica que podamos construir una zona de playa. Que la zona de playa se tendría que realizar como una mejora, con su consiguiente aprobación en junta general por mayoría de 3/5 partes, con lo que ello supone.

    Este vecino alude a que lo hagamos así para evitar conflictos por no ser legl hacer dicha playa privada solo para los “piscineros” Nosotros vemos más conflicto en hacer pagar a vecinos que no lo quieren la construcción de una zona de césped pública solo porque salga mayoría de 3/5 partes.

    De verdad que queremos hacer las cosas bien. No entendemos que si la ley dice lo que este seños dice, en urbanizaciones de la zona se haya construido la piscina con su zona de playa privada.

    Por favor me puede referir a la ley donde exactamente dice que la construcción de una piscina solo permite la construccion de un vaso de agua o dónde dice lo contrario.

    1. Buenas tardes Seila.
      Su pregunta tiene muchas variantes en la respuesta y diferentes enfoques que debo reflejarlos en la misma.
      En primer lugar decirla que desgraciadamente no está tan claro, aunque comparto su opinión, que la decisión de la construcción de una piscina deba hacerse en virtud de lo que indica el art. 17.3 de la ley de propiedad horizontal que dice lo siguiente textualmente: “El establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, supongan o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirán el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.
      Idéntico régimen se aplicará al arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso específico en el inmueble y el establecimiento o supresión de equipos o sistemas, no recogidos en el apartado 1, que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble. En éste último caso, los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a esta norma obligan a todos los propietarios. No obstante, si los equipos o sistemas tienen un aprovechamiento privativo, para la adopción del acuerdo bastará el voto favorable de un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación, aplicándose, en este caso, el sistema de repercusión de costes establecido en dicho apartado.”

      Nada dice la ley de propiedad horizontal sobre las piscinas. La jurisprudencia a través de las diferentes sentencias poco a poco se va inclinando por los 3/5, si bien hay diferentes sentencias, algunas de ellas bastante actuales, que siguen diciendo que “se requiere la unanimidad para el establecimiento del servicio de piscina comunitaria, al no ser esta un servicio común de interés general, sino recreativo”.
      Si damos por bueno que se pueda aprobar por las 3/5 partes de la totalidad de propietarios, todos los propietarios estarán obligados. La forma de recabar los 3/5 deberá hacerse según indica el artículo 17.8 de la LPH que dice textualmente lo siguiente: “Salvo en los supuestos expresamente previstos en los que no se pueda repercutir el coste de los servicios a aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo, o en los casos en los que la modificación o reforma se haga para aprovechamiento privativo, se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el artículo 9, no manifiesten su discrepancia mediante comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción.”
      Interpretada esta primera parte, comentamos la siguiente en relación al vaso y la playa. Aquí volvemos a encontrarnos con mas problemas. Las normativas generales y autonómicas hacen muy poco referencia a la construcción de la playa en la propia piscina. Cuando hablamos de la piscina en los decretos autonómicos se habla principalmente de los tipos de vasos y las condiciones constructivas de estos, desagües, escaleras, andén, duchas, pediluvios, trampolines y toboganes, barreras arquitectónicas, vestuarios, aseos, instalaciones técnicas, servicio de asistencia sanitaria, socorristas, medios materiales, tratamientos del agua, superficie antideslizante, aforo, etc.
      Si vamos al código técnico de la edificación, el documento que habla sobre piscinas es el documento básico SUA 6, en este documento se habla principalmente de barreras de protección, características del vaso de la piscina, profundidad, pendiente, huecos, materiales, andenes, escaleras, pozos y depósitos.
      He analizado diferente normativa donde se hable de las condiciones de diseño de la piscina, las características y funcionalidades y no se encuentra prácticamente nada en relación a las dimensiones de la playa. Se habla de que la playa al menos debe de tener un metro de anchura y estar acondicionada para evitar encharcamientos y escorrentías hacia el vaso y para que los bañistas no aporten tierra, polvo o materias extrañas al agua. La playa será de material antideslizante y de fácil limpieza.
      Con relación a la jurisprudencia no se habla nada en relación a la playa que pudiera aclarar su pregunta. Ante esta situación le doy mi opinión personal.
      Si la piscina se ha decidido hacer por los 3/5 de la totalidad de los propietarios y se ha puesto en marcha la construcción de la misma, esta tendrá que ir con los mínimos exigidos para cumplir la normativa vigente, además de la construcción del vaso de la piscina hay otras cuestiones que también son necesarias como el plediluvio, las duchas, etc. también será desde mi punto de vista la construcción de la playa con el mínimo de 1 metro o lo que se considere adecuado en función de las características de construcción para garantizar el cumplimiento de las condiciones de seguridad de la construcción de la piscina y de los requerimientos legales según los decretos autonómicos de desarrollo.
      Ahora bien, para que exista la posibilidad de que los propietarios puedan disfrutar de la piscina necesitarán un sitio donde tumbarse o tomar el sol para ello necesitarán de un espacio mínimo donde poder realizar esta opción, para ello necesitarán ponerse de acuerdo. Es verdad que si bien han elegido la opción de la piscina y parece ser que por lo que indica todos los propietarios han dado como buena esta opción y están pagando la derrama correspondiente, también parece por lo que vd. está comentando, que no tuvieron presente en la decisión tomada de las opción de la dimensión de la playa y esto ha dado lugar a la opinión de su vecino de que parece abusiva la decisión de una utilización desmesurada para la instalación y disfrute de la playa. En este caso no parece lógico que los vecinos que no vayan a disfrutar de la piscina por edad, circunstancias personales, etc. se vean obligados a pagar las instalaciones de la playa independientemente del coste de la misma y tampoco parece correcto que haya un abuso de ceder el espacio de los elementos comunes para la construcción de la playa mas allá de lo estrictamente necesario. Desde luego yo no le puedo dar una solución a esto que me comenta y creo que se debe de dar una solución desde la negociación. En este caso cabría la posibilidad de aplicar el artículo 17.4 de la LPH que dice lo siguiente: “Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características.
      No obstante, cuando por el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, se adopten válidamente acuerdos, para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, no exigibles y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja. Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la innovación, habrá de abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal.
      No podrán realizarse innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de un propietario, si no consta su consentimiento expreso.”

      Iría hacia una negociación donde se viera la necesidad de tener una playa de piscina suficientemente extensa para disfrute de los propietarios pero sin exigir en este caso que todos los propietarios tengan que hacerse eco de los costes que se pudieran proponer sino estrictamente de los necesarios que indica la normativa, aproximadamente 1 mt. hasta el vaso. El resto del coste debería pagarse por los propietarios que fueran a disfrutar de la piscina.
      Un cordial saludo
      Miguel
      691564359

      1. Gracias por la extensa explicación, pero creo que quizás no me hice entender.
        En junta general ( y mediante votos posteriores) se decidió la construcción de una piscina en base al articulo 17.4, es decir, por mayoría de 3/5 partes, asumiendo dichos costes sólo los vecinos que votaron a favor, no teniendo que pagar nada los que votaron en contra (ni tampoco hacer uso de la misma)

        Ahora uno de los vecinos que votó en contra, nos dice que la aprobación de la piscina solo nos permite la construcción de un vaso de agua, además de vestuarios, duchas, etc. Pero en ningún caso de zona de playa (salvo el metro mínimo al que usted alude)

        Según él, la zona de playa debe plantearse como un proyecto de mejora de la urbanización, aparte de la piscina y que requerirá mayoría de 3/5, siendo cubierta su construcción en este caso por todos los vecinos si el importe por piso no supera tres cuotas…

        Nosotros queremos evitar cualquier conflicto. Por ello consultamos, a modo de sondeo, al resto de vecinos “piscineros” si les parecía bien la opción de una zona de playa comunitaria, votando la mayoría que quería una zona de playa privada.

        Nuestra pregunta es, si la votación que se hizo sobre la construcción de la piscina, desde el punto de vista legal, nos permite que elnproyecto incluya zona de playa (evidentemente mayor de un metro)

        El tema es que entendemos que va a generar más discrepancias el hecho de presentar la zona de playa como un proyecto aparte y obligar a todos los vecinos (incluido los que no lo quieren) a acarrear con los costes de la misma, que el hecho de que el proyecto incluya la zona de playa (ningún vecino hasta el momento había manifestado ningún problema, salvo éste)

        Gracias

        1. Buenas tardes Seila.
          Si pretenden una mejora en la piscina aumentado los m2 para la playa de la misma tendrían que hacerlo a través de los 3/5, ahora bien con objeto de conseguir este objetivo pueden proponer que los que no vayan a utilizar la piscina no paguen nada con ello facilitaría la decisión de conseguir una ampliación de la playa, pero si alguien lo impugna estará el derecho de tener una zona de playa privada contra el derecho por parte de los propietarios de que el elemento común cambie de uso y esto conllevaría la unanimidad de los propietarios.
          Un cordial saludo.
          Miguel
          691564359

  5. Buenos días, soy propietario de un apartamento en Ibiza. Actualmente existe una piscina que está reflejada en la División Horizontal y en los Estatutos de la Comunidad. Éxiite un bajo de un propietario que tiene licencia para un bar – restaurante. El hecho es que ese propietario ha vendido esta propiedad y el nuevo propietario quiere modificar la ubicación de la piscina a una nueva ubicación junto a la actúal, para así aprovechar el nuevo propietario ese espacio como terraza privada del restaurante. De hecho se ha convocado una junta extraordinaria para su aprobación. Mi pregunta es cual es el Quorum necesario, a tenor de lo dispuesto en las últimas modificaciones en cuanto a mayorías. Y una segunda pregunta, la piscina que quieren construir debe tener las medidas de la anterior. Creo que quieren hacerla más pequeña. Según croquis que adjuntan en la convocatoria. Se puede solicitar un compromiso escrito de las condiciones del traslado, antes de la votación. Saludos.

    1. Buenas tardes Juan Carlos.
      Dependerá a que juzgado se lleve esta situación, si la demanda se hiciera en algún momento, el juez podría responderle que para cambiar un elemento común, necesitaría la unanimidad de los propietarios, hoy en día la jurisprudencia se está consolidando para la puesta en marcha de una piscina o un cambio de servicios de estas características en los 3/5 de la totalidad de los propietarios que a la vez representen los 3/5 de las cuotas de participación.
      El hacer mas grande o mas pequeña la piscina se deberá aceptar dentro de los 3/5 comentado anteriormente.
      Es evidente que lo que hablamos aquí es solo para aspectos jurídicos. Los aspectos técnicos se tendrán que resolver con el ayuntamiento a la hora de pedir la licencia oportuna.
      Un cordial saludo.
      Miguel Fernández.
      691564359

  6. Buenos dias Juan Carlos,
    con fecha 23/01/2019 recibimos los propietarios la convocatoria de la Junta de Propietarios para el dia 31/01/2019 en la cual en su punto nº 4 indica: Propuesta: “construccion de una piscina en la zona comun (patio)”; aprobacion de la realizacion de un proyecto y direccion de obra, si procede= 2600 euros mas iva.
    Junto con la convocatoria venía un informe efectuado por un Aparejador y Arquitecto que decia lo siguiente:
    He sido requerido por la Administracion de la Comunidad de Propietarios para informar de la posibilidad de la construccion de una piscina en la zona comun (patio) de dicha Comunidad. El dia 21/01/2019 visite dicha Comunidad junto el Presidente de la misma, quien me expuso las intenciones de dicha Comunidad.
    Aqui me surje la 1º pregunta: ¿ Puede el Presidente de la Comunidad, el Administrador o cualquier Propietario pedir un informe sin que se haya votado y autorizado en Junta de Propietarios ya que dicho informe se realizo el dia 21/01/2019 y la Convocatoria de la Junta el dia 31/01/2019, 10 dias despues ?.
    El dia de la votacion, 31/01/2019, dejo un resultado de 11 vecinos a favor y 11 vecinos en contra. Al dia siguiente recibimos una informacion por parte del Administrador que nos decia que hubo un error y que el resultado final era de 11 vecinos a favor y de 10 vecinos en contra, por lo que seguiamos con el proceso a falta de que votaran los 37 vecinos ausentes en los proximos 30 dias.
    Sigue el Aparejador relatando en su informe: El planteamiento inicial era la construccion de una piscina en la plaza que se forma entre los 7 bloques que formamos la Comunidad. La ejecucion de una piscina en esta ubicacion, tiene como premisas, el refuerzo estructural y la accesibilidad.
    La piscina, al tener un garaje en planta sotano, no se puede excavar, por lo que hay que colocarla encima del forjado. Esto supone un aumento de cargas del mismo, para las que, normalmente no esta calculado. Este refuerzo logicamente varia, segun las dimensiones de la piscina, y supondria un aumento de volumen en los pilares del sotano, en funcion de los calculos de las nuevas cargas. Por lo otro lado, al hacerla elevada respecto a la cota actual de esta plaza, habria que hacer un estudio de circulacion de personas y de accesibilidad. Al hacer una piscina en alto, supongamos 1,50 metros de profundidad, tenemos que acceder a dicha plataforma y ademas acceder con rampas accesibles para personas con dificultad de movimientos. Esto supone unos 25 metros de rampa al 6%, para acceder a la plataforma donde se encuentra la coronacion de la piscina. Estas dos premisas hacen que, siendo posible desde el punto de vista tecnico, o cuando menos estudiable, LOS COSTES SE VERIAN INCREMENTADOS DE FORMA CLARA.
    Aqui me surje la 2º pregunta: ¿ Son los costes una de las premisas para construir una piscina en una Comunidad donde no existia ?.
    Continua relatando el Aparejador: Por otro lado se planteó, por parte del Presidente de la Comunidad, la posibilad de hacerla en la zona donde esta el acceso a la plaza ( jardin ) desde la calle. En esta ubicacion, en principio, parece VIABLE ECONOMICAMENTE, ya que el coste de la misma, seria el propio de una piscina. El problema en esta ubicacion es que HABRIA QUE DEJAR PASO para aquellas personas que, segun de indican, tienen derecho a acceder a la zona comun, y no son propietarios de alguna vivienda. Esto reduce el espacio y en consecuencia el tamaño de la piscina.
    Lo que NO CUENTA el Aparejador es que, de los 7 bloques de la Comunidad, solo 2 de ellos tienen acceso directo al patio/jardin y los 5 bloques restantes solo tienen acceso a traves del garaje donde solo existe una escalera y donde tienen problemas de acceso personas con carritos de niños (existe una zona de juegos de niños con toboganes y demas ), movilidad reducida, ancianos, etc. y por lo que tambien tendrian acceso estas personas por la zona de la calle, donde les es mas comodo que por el garaje.
    Continua relatando el Aparejador: Hay que tener en cuenta que el ancho de esta zona, comprendida desde la entrada al patio/jardin desde la calle y los respiraderos del garaje, es de 9 metros, y si nos hemos de separar 2 metros de la linea de la fachada, nos quedan 7 metros de los que hay que recortar los espesores de los muros y elementos constructivos, por lo que el ancho de la piscina puede quedar reducido a 6 metros. Respecto a la longitud del vaso tenemos 22 metros entre los DOS EDIFICIOS, descontando zonas de paso y otras distancias, nos podriamos quedar en 15 metros de largo, por lo que tenemos una lamina de agua de 90 metros cuadrados.
    Lo que NO DICE el Aparejador es que, desde el borde de la piscina hasta las FACHADAS de los 2 edificios, donde estan las ventanas de la cocina y salon, SOLO quedarian 3 metros o menos, y donde los vecinos de estos 2 edificios tendrian que soportar perder intimidad, ruidos, etc…
    Los vecinos que estan de acuerdo en la construccion de la piscina desean que sea en esta segunda opcion MAS VIABLE ECONOMICAMENTE.
    Como podemos ver en ningun momento se habla de vestuarios, cuartos de baño, duchas, donde van a tomar el sol, etc…
    ¿ Cuantas personas pueden bañarse a la vez en una piscina de 90 metros cuadrados ? ¿ Siendo zona de paso, cuantas personas puede haber en la zona de la piscina a la vez teniendo en cuenta que mide un total de 198 metros cuadrados a los que hay que restarle 105 metros cuadrados ? ¿ Es esta la zona ideal solo por SER MAS VIABLE ECONOMICAMENTE ?.
    Le ruego me informe de que deberia hacer, segun su criterio.
    Un saludo y muchisimas gracias.

    1. Buenas tardes Manuel.
      Perdón por el retraso pero su pregunta es una pregunta que toca muchos aspectos y no es fácil de resolver.
      En primer lugar decirle que un Presidente puede pedir un preinforme siempre que este tenga la intención de valorar un trabajo que necesite de la presentación de este para explicar el ámbito del proyecto que se quiere realizar. Una cosa es que el Aparejador se presente en las instalaciones y tome unas notas y otra muy distinta es que se apruebe la realización de un proyecto y dirección de obra para la construcción de una piscina por un importe de 2.600 €+IVA. El pre-informe se ha realizado el día 21 y la junta el día 31 de enero, diez días después, hasta aquí desde mi punto de vista parece todo correcto.
      El día 31 de enero se decidió si se seguía con el proyecto o bien se paraba por falta de mayorías cualificadas. En este caso, se decidió seguir por 11 vecinos a favor y 10 vecinos en contra. Entendemos que al haber mayoría en la Junta lo normal es que se pase a la siguiente fase que es la de consulta al resto de los propietarios. El total de los propietarios según sus indicaciones serían 37 vecinos ausentes mas 11 vecinos a favor y 10 vecinos en contra que suman 58 vecinos, para que se pueda dar la mayoría de los 3/5 sería necesario que los vecinos que se pronunciaran a favor sería de 35 vecinos, les quedarían 24 votos para conseguirlo. No nos olvidemos que para conseguir los 3/5 será necesario doble mayoría de propietarios y coeficientes. Teniendo en cuenta lo comentado anteriormente deberíamos tener en cuenta algunas cuestiones:
      1º) Normalmente la puesta en marcha de una piscina se da como bueno que es suficiente los 3/5 del total de los propietarios, pero ojo, esto no así nunca y de hecho se han pronunciado algunas audiencias provinciales en contrato de este criterio y siguen indicando que para la instalación de una piscina es necesario la unanimidad. Tenéis mas información de este punto en el siguiente enlace: https://adminfergal.es/construccion-de-piscina-por-3-5-y-problemas-con-construccion-playa/
      2º) Dando como bueno los 3/5 de la totalidad de los propietarios y acogiéndonos a lo que indica el el artículo 17.3 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) que dice textualmente lo siguiente:”El establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, supongan o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirán el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.
      Idéntico régimen se aplicará al arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso específico en el inmueble y el establecimiento o supresión de equipos o sistemas, no recogidos en el apartado 1, que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble. En éste último caso, los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a esta norma obligan a todos los propietarios. No obstante, si los equipos o sistemas tienen un aprovechamiento privativo, para la adopción del acuerdo bastará el voto favorable de un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación, aplicándose, en este caso, el sistema de repercusión de costes establecido en dicho apartado
      .”, tendríamos que resolver la mayoría cualificada con la entrega de la documentación y propuesta a todos los propietarios para que se pudieran manifestar, esto se podrá hacer bien a través de una carta dirigida a todos ellos o bien con la entrega del propio acta. Así se manifiesta en el artículo 17.8 que dice textualmente lo siguiente: “Salvo en los supuestos expresamente previstos en los que no se pueda repercutir el coste de los servicios a aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo, o en los casos en los que la modificación o reforma se haga para aprovechamiento privativo, se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el artículo 9, no manifiesten su discrepancia mediante comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción”.
      3º) Con relación a su pregunta sobre los comentarios apuntados por el Aparejador, personalmente poco le puede decir por mi falta de preparación técnica, si que he hecho una consulta a unos colegas Arquitectos de la empresa Requitectura y me dicen lo siguiente: “A la primera consulta sobre la resistencia de la estructura colocando la piscina sobre un forjado, éste estaría calculado en su día de una determinada manera para resistir ciertos esfuerzos, que habría que ver si son los mismos que los de la colocación de una piscina. Lo normal sería que hubiera que proceder a realizar algunos refuerzos, tanto en ese forjado, como en la estructura inmediata inferior, es decir, pilares y cimentación. Esta cuestión habría que estudiarla a fondo, y analizando, si fuera posible, el proyecto original, por lo que es un tema técnico a resolver teniendo muchos factores en cuenta, que quizás ha podido tener en cuenta, pero se desconoce por nuestra parte. Entendemos que para dicha afirmación, habrá analizado estas cuestiones como profesional que es.
      Por otra parte, y respecto a las distancias a las viviendas, así como al aforo de personas de la piscina, depende de varios factores. El principal es saber el municipio, pues cada uno tiene su propia ordenanza o normas urbanísticas al respecto, que es la legislación que marca estos datos, al igual que la segunda marca la posibilidad o no de realizar una construcción nueva, que incluso ya en cada municipio, según la norma zonal, alineaciones, etc… puede variar. Hay municipios en los que no hay una normativa al respecto, o incluso, puede existir una normativa en paralelo establecida por la Comunidad Autónoma, en la que se regulan este tipo de construcciones. Esta cuestión, debe haber sido analizada por el informe aportado por el profesional.
      En cuanto a la adaptación a accesibilidad de la piscina, el Código Técnico de la Edificación, así como la normativa local, establece los criterios para poder salvar las barreras arquitectónicas, lo cual es obligatorio en cualquier caso. Es cierto que nos indican que la rampa iría al 6% con 25 metros de longitud, pero también se admiten otras pendientes con otras longitudes que pueden ir hasta el 10%. Todo esto se debe estudiar bien mediante la aportación de un plano del estado reformado, que en el informe se debe reflejar como propuesta para facilitar dicha Accesibilidad.
      Para finalizar, la zona más económica viable o no, se debe estudiar en muchos aspectos, y teniendo en cuenta toda la parcela. Quizás la estructura no requiera refuerzos, y en ese caso, podría suponer un ahorro, pero sin este dato, así como los del resto de parcela, no se puede definir la opción más económica. Para ello, lo recomendable es hacer varias opciones de piscina, que sean definidas por la comunidad de propietarios (o una comisión de obras definida para ello), asesorándose por un profesional, y realizar un anteproyecto con mediciones (lo que comúnmente se suele llamar “presupuesto ciego”), y enviar a diferentes empresas para que puedan daros presupuestos de la construcción de dicha piscina. Ya con esta información, podréis valorar lo que de verdad interesa a la comunidad.”

      Toda piscina debe de contar con vestuarios, pledulivio, cuartos de baño, duchas, playa, etc., espacio que deberán tener en cuenta a la hora de la construcción. Mi recomendación es que esto se integre en los 3/5 de la totalidad de los propietarios para evitar posteriormente tener que reunir a los propietarios para hablar de estos temas que podría representar un problema adicional innecesario.
      Con relación a la normativa existente sobre piscina lo tiene vd. en nuestra web que le facilito los enlaces:
      https://adminfergal.es/wp-content/uploads/2017/06/0203.1386792244.NJTZ3900TJOV1977JZSI2717URQZ2961.pdf
      https://adminfergal.es/wp-content/uploads/2017/06/0203.1400517570.CNPR6261UMOB1877VIQR6246GVEQ8527.pdf
      Espero que con esta información le sea mas fácil poder tomar una decisión al respecto.
      Un saludo
      Miguel
      691564359

  7. Buenas tardes.
    En mi comunidad existe una piscina cuya superficie de lamina de agua obliga a tener socorrista. Actualmente hay una serie de propietarios que quieren hacer obra para reducir la superficie de la lamina de agua y evitar tener que contratar socorrista. ¿Es posible llevar esta solicitud a votación? ¿cual es el numero minimo de asistentes y votos precisos para su aprobación? ¿Es legal esta medida? Se estan modificando las condiciones de compra de mi piso, yo y todos compramos sabiendo lo que habia en el inmueble. Entiendo que esta medida supone un deterioro o alteracion de mi compra de la vivienda. Gracias

    1. Estimado Luis Miguel:
      Este tema se tendría que ver desde diferentes ámbitos, no solo el jurídico-técnico.
      Lo mas preocupante de quitar un socorrista podría conllevar a una situación de riesgo innecesario dentro de la piscina de la comunidad. No quiero ni pensar si mañana por haber querido reducir unos gastos como puede ser un socorrista se encuentran vds. con el problema de que un niño pequeño, una persona mayor o cualquier persona en situación de riesgo sufre un accidente y no hay un profesional que les auxilie. Se imaginan el sufrimiento para una familia y la impotencia que sentirían pensando que antes tenían un socorrista y ahora por dejar de tenerlo hay que lamentar esa situación. Para mi este factor es tan importante que todo lo demás que le cuente a continuación deja de tener importancia. Creo que su Secretario-Administrador debe de denunciar esta situación para que todos los propietarios sean conscientes de este riesgo. Los socorristas tienen otras funciones además de tener unas habilidades natas en la natación, tienen su curso de primeros auxilios que pueden ser imprescindibles en un momento dado para rehabilitar a una persona y cada día hay un mayor número de socorristas que tienen la capacitación para el uso del desfibrilador.
      Desde el punto de vista técnico jurídico le haría las siguientes apreciaciones:
      – Si bien es cierto que la piscina es un elemento común no lo es menos que el artículo 17.3ª de la Ley de Propiedad Horizontal indica que el establecimiento o supresión de los servicios de ascensor, portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, incluso cuando supongan la modificación del título constitutivo o los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. No cabe duda que la realización de la piscina y sus accesorios es incardinable en la previsión legal relativa a otros servicios comunes de interés general.
      – La siguiente pregunta que no haríamos es si la decisión hay que tomarla en base al criterio del artículo 17.3 de la LPH o bien al artículo 17.4 de la Ley de Propiedad Horizontal, al cual me inclino. El artículo 17.4 de la LPH dice lo siguiente: “Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características.
      No obstante, cuando por el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, se adopten válidamente acuerdos, para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, no exigibles y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja. Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la innovación, habrá de abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal.
      No podrán realizarse innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de un propietario, si no consta su consentimiento expreso.”
      Por lo tanto, a mi entender, se debería consentir la realización de la reducción de la piscina desde un punto de vista jurídico, atendiendo a este artículo, siempre que a los propietarios que estén en contra de esta actuación no se le exija mas de tres mensualidades de gastos comunes para la derrama y que se tenga en cuenta lo que indica el artículo 17.8 de la LPH que dice lo siguiente: “Salvo en los supuestos expresamente previstos en los que no se pueda repercutir el coste de los servicios a aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo, o en los casos en los que la modificación o reforma se haga para aprovechamiento privativo, se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el artículo 9, no manifiesten su discrepancia mediante comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción.”
      Un cordial saludo.
      Miguel
      691564359

  8. Buenas tardes, en mi comunidad se acaba de aprobar por 3/5 partes del total de los propietarios (incluidos local y cocheras) la construcción de una piscina en zona común, pero van a participar en la construcción de la misma un porcentaje inferior al 60% ya que algunos vecinos que han votado a favor no van a usarla por distintos motivos. ¿Esto es posible? O para que se pueda realizar la obra, tienen que participar en su construcción los 3/5?
    Gracias, un saludo.

    1. buenos días.
      Su pregunta tiene muchas matizaciones desde un punto de vista de la jurisprudencia que se den de tener en cuenta a la hora de hacer una valoración y una adecuada contestación a su respuesta.
      Dice el artículo 17 en su punto 3º) que el establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios de interés general, supongan o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirán el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Si consideramos que se aprobara la construcción de la piscina por esas 3/5 partes, todos los propietarios estaría obligados a pagar la construcción de la piscina hicieran uso o no de la misma, al ser considerado un servicio de interés general. Hay mucha jurisprudencia donde indica que este articulado puede ser suficiente para la construcción de la piscina.
      También podríamos vernos en la posibilidad de que la aprobación de la piscina se diera según lo establecido en el punto 4º del artículo 17 donde dice textualmente lo siguiente: “Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características.
      No obstante, cuando por el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, se adopten válidamente acuerdos, para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, no exigibles y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja. Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la innovación, habrá de abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal.
      No podrán realizarse innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de un propietario, si no consta su consentimiento expreso.”. En este caso tendríamos limitado la obligación de los propietarios a tres cuotas mensuales.
      En la construcción de la obra de la piscina si dicen el si las 3/5 partes de la totalidad de los propietarios y coeficientes y la obra se realiza en base al artículo 17.3 de la LPH. todos los propietarios están obligados al pago de la obra o de la derrama, utilicen o no la piscina. Lo que no vale es lo que puedan opinar algún propietario, que dice si a la propuesta y luego no pago. Si das el sí, lo das para la obra y para el pago de la derrama.
      Con relación a los votos hay que tener en cuenta lo que dice el artículo 17.8 de la LPH. que dice lo siguiente: “se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el artículo 9, no manifiesten su discrepancia mediante comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción.”
      También debe de considerarse lo que indica el art. 17.9 ya comentado y argumentado en la exposición que dice que todos los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a lo dispuesto en esta artículo obligan a todos los propietarios.
      Antes de terminar la exposición quisiera comentar un detalle. ¿El local y las plazas de garaje están obligadas a votar para la construcción de la piscina?. Hay que mirar lo que dice al respecto la escritura de la división horizontal, es posible que en este tipo de cuestiones el garaje no intervenga, porque si lo hiciera se verían vds. con un problema a posteriori y es que si ellos participan en función de su coeficiente también tendrían derecho a poder disfrutar de la piscina con lo que se podrían encontrar con un verdadero problema con el vaso de la piscina y la cantidad de propietarios a disfrutar de la misma. Lo suyo es que la totalidad se haga sobre las viviendas, pero nunca sobre el total de las viviendas y las plazas de garaje. Tendrán que ver lo que dice la escritura de la división horizontal, estatutos si los hubiere, etc. Ténganlo en cuenta.
      Un cordial saludo.
      Miguel
      691564359

      1. Gracias, Miguel. Tu respuesta se corta en el párrafo “También podríamos vernos en la posibilidad de….”
        Los vecinos promotores de la idea de construir la piscina se han acogido al art. 17.4 que dice que “…el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja.” Pero, en el caso que planteo, ¿los que han votado a favor de la construcción de la piscina pueden no participar en su construcción y no pagarla? ¿no se está vulnerando la regla de los 3/5?
        Gracias de nuevo.

  9. Hola buenas tardes. Le planteo una cuestión que está provocando en nuestra comunidad muchas discusiones. Las obras de estas casas adosadas se hicieron hace 32 o 33 años con zonas ajardinadas y piscina( y vivimos mas de 30 viviendas( no sé exactamente cuantos) la cual tenían lo básico, a saber duchas, sombrillas, escaleras… Nosotros fuimos los primeros en comprar una de estas viviendas, justo al lado de la piscina. Pero no se construyeron aseos. Ahora quieren poner ,además de mejorar el fondo de la piscina(que es de teselas y están todas levantadas) y hacer otras modificaciones, algunos vecinos quieren aseos, pero aquí está el problema, en cualquier sitio que sea susceptible de poner el aseo da relativamente cerca a la puerta o ventanas y terrazas de las casas que rodean a la piscina. Como es mi caso, mi casa está literalmente colindante con uno de los sitios donde quieren poner los aseos. Y evidentemente no estamos de acuerdo, la ventana de la cocina da directamente a donde estaría situado el aseo. Y el resto de ventanas de la casa, Incluida la terraza .Yo precisamente no necesito aseo porque mi casa está a dos pasos de la piscina. Los que más se quejan son los que tienen niños pequeños y que viven alejados de ésta, y los que viven en la segunda fase les da igual. Los vecinos del otro lado de la piscina, tampoco quieren que se pongan estos aseos en frente de sus casas, aunque no están tan cerca como nosotros. Es obligatorio hacer aseos? Si éstos no se hicieron en su momento cuando se aprobaron los planos de la obra hace más de 30 años? En el caso de que si, que solución habría? No quiero estar todo el verano soportando malos olores , con el calor que hace. Por cierto vivo en Málaga. Gracias de antemano.

    1. Buenas tardes Isabel
      Como bien sabe cada Comunidad Autónoma tiene una normativa en relación a como se deben de regular las condiciones higienico-sanitarias de una piscina de uso colectivo, así en la Comunidad de Madrid tenemos unas condiciones y en Andalucía deben de tener otras. Lo que si parece claro es que toda piscina abierta a un colectivo, sea comunidad de propietarios, etc. deben de cumplir una normativa, entre ellas la de tener aseos, vestuarios, etc., normativa que deberán cumplir por obligación. El donde se pueden poner los aseos se ajustará a las condiciones de la normativa y al lugar que mejor se adapte para su instalación en la Comunidad. Mi consejo es que si Vd. no esta de acuerdo a donde se vaya a realizar la instalación haga su propio estudio con otro Arquitecto y revise que la propuesta que le pasen es la más óptima y la más adecuada.
      Un cordial saludo.
      Miguel
      691564359

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