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Cubierta. Elemento común de uso privativo. ¿Como actuar?

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Cubierta del garaje. A quién le toca pagar los problemas de las filtraciones

Cubierta. Elemento común de uso privativo. ¿Cómo actuar?

Regulación de la cubierta de uso privativo

 

P. Buenas tardes.  Soy propietario de un ático que tiene una terraza que es común de uso privativo. Quisiera saber que dice la normativa con respecto a las obras que puedo hacer sin el consentimiento de la comunidad.

R. Con relación a su pregunta queremos destacar que es una pregunta muy común en relación a la Ley de Propiedad Horizontal. Tiene vd. un post en relación a esta pregunta en el siguiente link de mi web:

Cubierta. Elemento común o privativo

 

La cubierta no deja de ser en este caso un elemento común, aunque tenga atribuido su uso privativo.

El mantenimiento ordinario de la cubierta lo deberá hacer el propietario que hace uso de la misma de forma exclusiva, incluyendo los deterioros que se vayan produciendo. Este deterioro tendrá el alcance que, incluso si dicho mantenimiento suponga un cambio de terrazo o plaqueta y si el mal uso pueda conllevar incluso actuación en la tela asfáltica. Estas actuaciones las podrá realizar vd. sin el consentimiento de la Comunidad porque entran dentro del propio mantenimiento.

 

Si los problemas de la tela asfáltica o capa de impermeabilización se producen por un deterioro natural del paso del tiempo y no hay acciones negligentes por parte del propietario que hace uso de la misma, la obligación del arreglo y el pago del mismo corresponde a la comunidad de propietarios como obras de conservación y mantenimiento del edificio tal y como se establece en el artículo 10.1.a de la propia Ley de Propiedad Horizontal. Este art. dice lo siguiente “tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones a)Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad, y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.”

En el caso de que la Comunidad tenga que intervenir en la cubierta de uso privativo, el propietario está obligado a permitir el paso a través de su vivienda para la ejecución de las obras necesarias. Esta servidumbre también queda reflejada en el art. 9.c de la LPH

Puede ocurrir que vd. como propietario quiera realizar obras que exceden del propio uso y mantenimiento de la cubierta, por ejemplo, la instalación de un cerramiento para ampliación de la vivienda, instalación de armario de obra, tejadillos, etc. en este caso dicha modificación de la terraza deberá ser aprobada por las 3/5 partes de la totalidad de propietarios y cuotas así como la correspondiente autorización administrativa según consta en el artículo 10.3.b de la propia ley de propiedad horizontal.

Para la regulación de los cambios que se puedan efectuar en la cubierta de los áticos, el material que se pueda utilizar, el tipo de cerramiento, las actividades a realizar en la cubierta, obra de las barbacoas, uso de las mismas, etc. sería conveniente que se regulara a través del Reglamento del Régimen Interior de la propia Comunidad, teniendo en cuenta que dicho Reglamento no puede ir en contra de la propia Ley de Propiedad Horizontal, la jurisprudencia y las diferentes normativas incluyendo por supuesto las ordenanzas municipales del propio Ayuntamiento.

 

Fdo. Miguel Fernández

Administrador de Fincas en Madrid y Guadalajara

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74 Comentarios

  1. Manuela 14 noviembre, 2018

    Hace años desde 97 Q me estoy quejando de las goteras q ya no son goteras literal mete me llueve dentro de toda la casa la cual la tengo destrozada techos q se caen y mobiliario q e tenido q comprar x las humedades noo,en toda mi casa yo lo e ido comunicando y nunca ávido presupuesto para el.arreglarlo pero jamás ávido una supervisión,ni.mantenimiento ,yo.como.no.podía pagar en ese momento.las cuotas de la comunidad 75€ me puse a limpiar la escalera de mi edificio la cual todos los vecinos estuvieron de acuerdo estuve 2 o tres años.limpiando me tenían q pagar 105 al mes x limpieza y los productos q yo ponía de mi.bolsillo,pues jamás me pagaron ni.Un céntimo pero.tampoco me los descontaron y en unas de las reuniones e dijeron q debía x dinero no.Me acuerdo en este momento.y yo.dije q se lo cobrarán de lo.q me debían lo cual me descontaron 200€ y se acabo me parece muy fuerte yo estuve limpando en 2005,2006,2007 sin.asegurar yo ya dije q no.pensaba pagar más q se lo.cobrarán de lo.q me deben y caso omiso q deje ese tema q ya estaba solucionado con esos ,200€ ahora dicen q debo 1800€ xq no.Quiero pagar hasta q no.Me arreglen la terraza de la comunidad ya q mi.casa se caer a pedazos literalmente hasta los muebles de la cocina los tengo con.palos para q no se caigan donde el termo de agua no me funciona xq se le cae trazados de techo y agua de la lluvia en la habitación de los niños paredes negras colchones,armarios bueno toda la casa la tengo destrozada q tengo q hacer estoy desesperada en la cocina me da.miedo enterar xq el techo se me caer encima

    Responder
    1. Miguel Fernández 14 noviembre, 2018

      Estimada Manuela.
      Son muchas cosas que voy a intentar contestarla una por una:
      – Sobre las goteras decirla que si es un problema de la cubierta como indica, la Comunidad tiene la obligación de resolverle el problema ya que es un problema comunitario, deberán realizar las obras necesarias en cubierta con los arreglos que procedan de tela asfáltica, etc. Una vez haya la comunidad arreglado esta situación se debería hablar con el seguro de la comunidad para que procedan a realizar todas las obras necesarias del arreglo de techos de su vivienda. Si la Comunidad no quiere arreglárselo, le recomiendo que ponga en manos de un abogado este asunto para gestionar los temas con la comunidad y hacer las reclamaciones oportunas si fuera necesario. Si esta Vd. en Madrid y no conoce abogado experto en civil puedo proporcionarle uno. Nuestro teléfono de la administración es el 691564359.
      – Sobre la deuda de la comunidad decirla que tiene vd. que pagarla. Es independiente del tema de las goteras. A vd. tienen la obligación de resolverle el problema de sus techos, pero también tiene la obligación de pagar las deudas que tenga con la Comunidad, son dos asuntos diferentes. Las cantidades que vd. dice que la deben y que la compensaron debería haberlas negociado desde un principio para saber cual sería el coste de su trabajo, cuanta cantidad se le descontaría de sus recibos mensuales de comunidad o si estos quedarían compensados y llevar un control de las cantidades que tendrían que haberle retribuido y por otra parte compensado.
      Desde luego su solución pasa por tener un abogado que la represente y que sea capaz de defender sus derechos pero también recordarle cuales son sus obligaciones con la Comunidad.
      Reciba un cordial saludo.
      Miguel

  2. Liliana 13 diciembre, 2018

    Hola que tal, soy propietario de un piso con una terraza de uso privativo. Cuando adquirí el bien ya estaba techado con un techo de policarbonato. Ahora un vecino pretende hacer que saque el techo, porque dice que no puede tender las sábanas. Qué debo hacer?

    Responder
    1. Miguel Fernández 13 diciembre, 2018

      Buenos días Liliana.
      En principio ver lo que dicen las escrituras de división horizontal y los estatutos de la Comunidad. Ver si dicen algo con respecto al patio común de uso privativo. Si no se dice nada habrá que estar a lo que dicen las actas. Es posible que en algún acta se hubiera dado permiso para la instalación del techo de policarbonato. Si no se dice nada en las actas, se deberá tener en cuenta lo que dice la ley y la jurisprudencia al respecto. Nadie, en principio, debe de modificar una parte de un a terraza de uso privativo sino es con el consentimiento previo de la junta de propietarios, recordemos que es un elemento común y por lo tanto la decisión es de la Junta en su conjunto. No obstante si se ha hecho una instalación de estas características y no ha habido ninguna reclamación en los últimos 5 años, se entiende que no procede la reclamación por estar prescrita, así lo dice el artículo 1964 del Código Civil que se lo trascribo literalmente: «Artículo 1964

      1. La acción hipotecaria prescribe a los veinte años.

      2. Las acciones personales que no tengan plazo especial prescriben a los cinco años desde que pueda exigirse el cumplimiento de la obligación. En las obligaciones continuadas de hacer o no hacer, el plazo comenzará cada vez que se incumplan.
      La disposición transitoria quinta de la Ley 42/2015, de 5 de octubre, establece que el tiempo de prescripción de las acciones personales que no tengan señalado término especial de prescripción, nacidas antes de la fecha de su entrada en vigor, 7 de octubre de 2015, se regirá por lo dispuesto en el artículo 1939 del Código Civil.
      Artículo 1964 redactado por la disposición final primera de la Ley 42/2015, de 5 de octubre, de reforma de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil («B.O.E.» 6 octubre).Vigencia: 7 octubre 2015.
      Un saludo
      Miguel
      691564359

  3. Audrey Smithson 23 enero, 2019

    Una vecina tiene 2 pisos en mi edificio.
    Ella piensa vender 1 piso y dejar todos los muebles del piso en el trastero comunitario bajo techo (en la 7ª planta del edificio). ¿Lo puede hacer?
    El trastero mide unos 140 metros cuadrados. Se construyo hace unos 60 años.Ya contiene muchos muebles.
    Yo veo que con el peso extra el edificio podría caer.
    Como se puede impedir que mete sus muebles en el trastero?

    Responder
    1. Miguel Fernández 27 enero, 2019

      Buenas noches Audrey.
      Vd. no puede prohibir en que un propietario meta sus muebles en otra propiedad. Si ve riesgo de que la inclusión de los muebles en el trastero pudiera derivar en un problema estructural del edificio deberá hacer la reclamación correspondiente. Tenga en cuenta que los muebles no son demasiado pesados, el problema es cuando esos muebles se utilizan como bibliotecas, entonces si que hay un peso por m2 que a la larga pudiera dañar el forjado del edificio.
      Ahora bien si vd. entiende que las actuaciones de la propietaria son irregulares y que se necesita un informe pericial de que el peso no generará a futuro un problema estructural, le recomiendo que hable con el Presidente y el Administrador de la Finca para que hagan una junta general y se revise esta situación advirtiendo a la propietaria que deje pasar para la verificación pericial. Si no lo hiciera, mi recomendación es que se denuncie esta situación al Ayuntamiento.
      Mi recomendación es que para su tranquilidad hable vd. con un arquitecto para que le informe de los pasos a dar y que actuaciones se deben de realizar. Si el problema es en Madrid, le puedo facilitar el teléfono de algunos de ellos.
      Un cordial saludo.
      691564359

  4. Vega 14 noviembre, 2019

    Buenas tardes, quería consultarle una duda, tengo un bajo con patio algo más de 60 m, de estos 12 m son míos privados y el resto es de la Comunidad y de uso privativo mío. El edifico es moderno apenas tiene 12 años pero hay goteras y problemas de filtraciones que dicen pueden dar lugar a «problemas estructurales del edificio» por lo que quieren levantar el jardín común para impermeabilizarlo y los bajos con patio como es el mío.
    Mi pregunta es ¿Cuales son mis derechos? Entiendo que no me puedo negar, pero ¿Tengo algún derecho a que la Comunidad me abone algo? Teniendo en cuenta que no es culpa mía que esté mal la cubierta y llevo 7 años cultivando mis jardineras (miden unos 15×1 metros y son de obra de hormigón, venían así ya cuando compré nuevo el piso) he gastado mucho dinero en plantas y en tierra y ahora me lo van a destrozar todo…además de las molestias para mí porque mi patio está pegado a los dormitorios , las ventanas son tamaño puertas correderas con muy mal aislamiento (de fábrica), por lo que va a ser imposible que yo viva allí mientras hacen las obras con todo el ruido que las máquinas van a originar

    Responder
    1. Miguel Fernández 24 noviembre, 2019

      Estimada Vega:
      Le van a hacer una obra que será un beneficio para la comunidad y para vd. porque van a mejorar no solo un elemento común de uso privativo sino un elemento privativo como es el suyo.
      Con respecto a las jardineras que dice vd. que llevan allí desde antes de que comprara la vivienda entiendo que si se produce un destrozo de las mismas la comunidad debería de comprar otras que se ajusten al precio para que pueda/puedan seguir disfrutando de las flores. Si no hay condiciones en algún acta deberían de llegar a algún acuerdo en este punto.
      Un cordial saludo
      Miguel
      691564359

  5. Enrique González 21 diciembre, 2019

    Tengo un ático en un edificio antiguo que adquirido recientemente con las lluvias. Con las lluvias caídas últimamente ha aparecido una gotera. Quien debe repararla?
    Gracias

    Responder
    1. Miguel Fernández 25 diciembre, 2019

      Estimado Enrique:
      Si la gotera se ha producido encima de su casa, en su tejado/cubierta, será la comunidad quien deberá resolver el problema y las posibles deficiencias generadas en su vivienda se tendrá que hacer frente el seguro.
      Si por el contrario, la gotera se ha producido en la vivienda inferior de la zona donde tenga vd. la terraza de su ático, dependerá como se haya originado la gotera, si esta es debida a una falta de mantenimiento de la terraza por su parte será responsabilidad suya el pagar los costes derivadas de la misma, si hay un adecuado mantenimiento y se ha producido por un deterioro de los materiales de construcción el arreglo correspondería a la Comunidad de Propietarios.
      Saludos
      Miguel
      691564359

  6. Juan 5 marzo, 2020

    Buenas tardes
    En 2017 se detecta que una obra ejecutada en las fachadas de la Cdad no es conforme , y tras reuniones con el ejecutante , el mismo se ofece a reparar el daño sin coste.
    El Ayto. Le concede licencia para ejecutar el trabajo mediante el procedimiento de colgarse a traves de cuerdas sujetas a la unas estructuras de la edificacion situadas en el piso altos y que estan parcialmente encima de su terraza comunitaria al aire libre de uso privativo.
    Esta obra se ejecuta a principios de 2018 .
    En mayo 2018 dos vecinos de esos de esos pisos altos reclaman por escrito el pago de una serie de daños mediante la entrega de un presupuesto detallado , siendo algunas de las partidas las siguientes :
    Pintado de la barandilla completa
    Reposicion de ceramicas colocadas en paredes laterales
    Reposicion de pinchos antipajaros
    Dar una capa material exposi en el suelo de la terraza
    …etc..
    Debo indicar en primer lugar que la Cdad no conocia ni habia autorizado que colkcase ceramicas ni pintxos,…ni ningun otro elemento.
    Por otra parte , ninguno de los dos copropietarios se puso en contacto con la Cdad ni antes de iniciar la obra , ni al inicio de la obra ni en curso de la obra, de que los operarios ejecutantes estaban causando el mas minimo daño , ni tampoco para indicar que tenian elementos susceptibles de sufrir algun daño.

    Al final , despues de la reclamacionde mayo si que se constata que el roce de las cuerdas dañaron el pasamanos , pero para nada ni barrotes ningun otro elemento de la barandilla , salvo los de la falta de mantenimiento por parte del copropietario
    Tambien, se dice , parece que los operarios tuvieron que retirar alguno de los pintxos antipalomas que el propietario tenia colocados por su cuenta y sin conocerlo la Cdad , y como he indicado antes , ademas no habiendo indicado a la Cdad en curso de la obra de ninguna actuacion anomala .
    En el resto de los elementos de los otros puntos reclamados no se detecta ninguna anomalia reseñada .

    A la vista de que la empresa ejecutante no responde de los daños, el tema se lleva a Junta General y un mes mas tarde, en junio 2018, la Cdad acuerda hacerse cargo unica,ente de la pintura del pasamanos de la barandilla.
    Segun lo expuesto , podrian indicarme si es correcto el criterio tomado.
    Gracias anticipadas.
    Un cordial saludo
    El pte de la Cdad.

    Responder
    1. Miguel Fernández 7 marzo, 2020

      Buenos días.
      Interesante y amplia exposición que nos hace en relación a una situación de una obra concreta que vamos a tratar de contestarle contando con nuestra experiencia como administración y apoyándonos en la jurisprudencia facilitada por la Editorial Jurídica Sepin.
      La empresa ejecutante o empresa rehabilitadora ha cumplido solo en parte con sus obligaciones como empresa de reformas. Si esta empresa tiene un compromiso con la Comunidad debería de cumplirlo y tener un seguro de responsabilidad civil para cubrir los posibles desperfectos que pudieran derivarse de sus actuaciones. Un Seguro de Responsabilidad Civil no es ni mas ni menos un seguro que cubre la reparación de daños que puedas causarle a otros por tus actuaciones como empresa, por lo tanto, la primera obligación que tenemos como Comunidad es hacer las obras con empresas que estén al corriente de sus pagos, que ofrezcan unas garantías en sus productos o servicios y que tengan un seguro de responsabilidad civil que cubran daños a terceros. Si la Comunidad no hace esto puede derivar en que la empresa que hace la obra no cumpla con todos los requisitos.
      El que los pisos altos reclamen unos daños por las actuaciones de la empresa rehabilitadora es lógico porque con sus actuaciones han dañado diferentes elementos de la vivienda, elementos comunes de uso privativo.
      Si la barandilla, que es un elemento común ha sido dañada y hace falta una nueva pintura es lógico que la reclamen y además también parece lógico que reclamen que toda la barandilla quede en el mismo color y tipo de pintura. Si la pintura que se aplique deja unos cambios de tonalidad y color será necesario que se aplique la pintura a toda la barandilla.
      Con respecto a las cerámicas afectadas se deberán sustituir aquellas que han quedado dañadas. Entendemos que estas cerámicas a sustituir serán propiamente las afectadas y que tendremos en el mercado unas iguales a las que se han colocado y es posible que los propietarios tengan cerámicas para sustitución.
      Los pinchos antipalomas es algo habitual en los áticos, si que es verdad que lo suyo es que el cliente hubiera avisado de la colocación de estos, pero también es verdad que si pasado un tiempo desde su colocación nadie ha reclamado esta situación o esta instalación se entiende que la Comunidad ha aceptado su colocación.
      Dar una capa de material exposi es normal teniendo en cuenta los posibles problemas generados por el roce de las cuerdas.
      No creo que sea responsabilidad del propietario por el hecho de que no se avisara a la comunidad de la problemática que estaban generando por la obra.
      nosotros recomendamos que se haga un informe por parte de Arquitecto o Arquitecto técnico sobre todas las deficiencias o reparaciones a efectuar, con ese informe presentar una reclamación contra la empresa de reformas para que se hagan cargo de dichas reparaciones bien directamente o bien a través de su seguro de responsabilidad civil. Si no responden en un tiempo prudencial, presentar la demanda a través de abogado y procurador contra la empresa rehabilitadora exigiendo una cantidad de dinero por dicha reparación. La valoración económica se la deberá dar el propio informe del Arquitecto.
      Si después de todas las actuaciones realizadas para que se repongan las deficiencias a su estado anterior, no se consigue nada de la empresa rehabilitadora, recuerde que es la Comunidad quién deberá dar solución a los problemas generados por su responsabilidad subsidiaria.
      Otra cuestión es que si después de todas las recomendaciones que hemos comentado vds. prefieren no hacer ninguna actuación es posible que los propietarios les demanden y el coste sea muy superior al que en principio pudiera quedar establecido.
      No deberían haber tomado ninguna decisión en la Junta General sin tener un informe previo, creo que la decisión de pintar únicamente el pasamanos sin atender los otros elementos que han sido afectados es un error de la Junta de Propietarios.
      Ahora bien, ni todo es tan claro ni todo tan oscuro, hay tonalidades grises y en función del planteamiento que se haga ante un juez, este decidirá sobre la situación y es posible que este en función de las pruebas, decida que elementos deban de sustituirse y que elementos no. Que elementos son de responsabilidad de la Comunidad por deterioro y que elementos corresponden al propietario por una falta de mantenimiento.
      La jurisprudencia tiene muchas sentencias con resultados finales distintos en base a los hechos presentados, le pongo algunos ejemplos:
      AP Guipúzcoa, Sec. 2.ª, 17-2-2011 La titular de la terraza comunitaria y uso privativo es responsable de los daños en la misma por falta de cuidado y mantenimiento y por obras realizadas sin el consentimiento de la comunidad.
      AP Valencia, Sec. 8.ª, 13-5-2019 Dado que la estructura instalada en la terraza afecta a elementos comunes y se ha ejecutado sin autorización previa de la junta de propietarios, procede su retirada.
      AP Granada, Sec. 5.ª, 20-9-2013 Aunque los daños se causen por las obras realizadas por la vecina en un elemento común es responsable la comunidad de propietarios al haber autorizado las mismas y no haberlas vigilado.
      Un cordial saludo
      Fdo. Miguel Fernández
      691564359

  7. Marian 5 marzo, 2020

    La Cdad detecta que en razon a un fortisimo vendaval una antena parabolica esta suelta encima de unk de los tejados comunitarios, y corre riesgo de caer a ,la via publica
    El presidete ordena la retirada urgente por riesgo de seguridad.
    A posteriori se toma contacto con el antenero que la retiro , e indica que esa parabolica no era de la cominidad y que seria de algun vecino.
    Pasado un mes nadie reclama ni protesta por fakta de señal
    Indagando , se conoce que un propietario habia ordenado colocar una antena para ver partidos de futbol , y que posteriormente habia permitido que algun otro vecino se enganchase a la misma.

    La decision que tomo como presidente es que el coste de la retirada de dicha antena se impute a cargo del vecimo que en su momento la coloco.
    Le parece correcto el criterio ?
    Gracias por su respuesta
    Cordialmente le saluda

    Responder
    1. Miguel Fernández 5 marzo, 2020

      Estimada Marian,
      El hecho de que haya una antena parabólica de un vecino que se haya instalado posiblemente sin el premiso de la comunidad, no le da derecho a la comunidad a retirar una antena que no se a de la misma. Lo correcto hubiera sido haber enviado una circular a los propietarios o al menos haber colocado en el tablón de anuncios una nota informativa indicando que si en un plazo prudencial no se retira o no se reclama la antena se procederá a su retira y que los costes de dicha retirada serán a cargo del propietaria de la misma.
      Ahora se pueden encontrar ustedes con una demanda por parte del propietario por haber retirado la antena de la cubierta y se podría considerar como un delito. No veo muy prudente que ademas de haber realizado la retirada de la antena de forma unilateral quieran cobrar el coste de dicha retirada.
      Un cordial saludo
      691564359
      Miguel

  8. sergio 3 mayo, 2020

    Buenas tardes
    A ver si me pueden ayudar con este caso, que por lo que me han dicho es del todo excepcional.
    Acabo de comprar una vivienda, un edificio aislado de dos alturas, que es parte de una comunidad de propietarios. Originariamente esta vivienda era parte de otra (a la que en adelante me referiré como principal), de la que se segregó.
    El principal tiene atribuido el uso privativo de una terraza, que es ni mas ni menos que mi tejado, al que accede por una pasarela elevada (como he dicho, mi vivienda es un edificio aislado completamente, y sólo le une al principal la mencionada pasarela elevada). Se entiende que esto es así porque originariamente, antes de la segregación, ya usaba el tejado como terraza.
    En la segregación, se dejó claro y asi consta en la escritura y en los estatutos, que la terraza es de mi propiedad, concretamente se dice.: «la terraza del piso principal serán de propiedad exclusiva del propietario del nuevo departamento numero diecisiete (mi casa), aunque de uso permanente y exclusivo del propietario del departamento número cuatro, o sea del principal”.
    Mi pregunta es.: Puedo usar mi tejado? Puedo disfrutarlo? Puedo hacer obras del tipo poner máquinas de aire acondicionado o instalar una claraboya? Puedo rescindirle el uso permanente al vecino del principal?
    Por completar la información diré que el propietario del principal también es nuevo, lo compró recientemente al igual que yo. Los dos edificios son antiguos, de más de 40 años. La segregación se hizo en el año 1965.
    Mi vivienda son es un edificio independiente como he dicho, y la comunidad la formamos mi edificio y otro de 8 plantas, siendo la planta segunda conectada a mi terraza la que he llamado «principal».

    Responder
    1. Miguel Fernández 3 mayo, 2020

      Buenos días Sergio.
      Si el principal tiene atribuido el uso privativo de la terraza, y en las escrituras dice que que el uso permanente y exclusivo es del propietario del departamento número cuatro, será este quien tenga la exclusividad de uso y disfrute, por lo tanto vd. no puede usar su tejado, no puede incluir nuevas obras o nueva maquinaria, incluir una claraboya si no es con el permiso de la persona que tenga el uso exclusivo. Otra cuestión será quien tenga que pagar las posibles reparaciones, si estas es por deterioro natural o por mal uso, etc.
      Vd. no puede rescindirle el uso permanente de la terraza, porque este derecho viene escriturado.
      No obstante creo que este tema debería ponerlo en manos de un abogado civilista.
      muchas Gracias
      Un cordial saludo
      Miguel
      691564359

      1. Sergio 11 mayo, 2020

        Muchas Gracias por responder

        Entiendo la respuesta, pero me surge la duda de qué derechos tengo como «propietario exclusivo».

        ¿Podría ser que se hiciese la segregación mal, y que nos encontremos ante un caso en el que ambos tenemos la razón? El principal por tener atribuido el uso exclusivo, y yo por ser el propietario exclusivo.

        Por otro lado, en mi anterior escrito obvié comentar que en la escritura de segregación se dice que el principal tiene «también» el derecho de uso exclusivo, mientras que en los estatutos, este «también» se ha obviado sin más. Es decir, el texto original era.: “la terraza y el lavadero del piso principal serán de propiedad exclusiva del propietario del nuevo departamento numero diecisiete, aunque de uso permanente y exclusivo también del propietario del departamento número cuatro, o sea del principal”. En los estatutos ese «también» no está, sin que exista escritura o inscripción alguna que mencione que se modifica el texto original.

        Ese «también» aclararía la controversia. Si Vd lo ve igual, me gustaría si me puede decir si es posible reclamar el hecho que se hayan dejado una palabra en la transcripción a los estatutos.

        Le agradezco muchísimo su tiempo y su respuesta, que sin duda me es de mucha ayuda.

        1. Miguel Fernández 12 mayo, 2020

          Estimado Sergio:
          Ruego nos perdones, pero solo hacemos un comentario por propietario, no podemos contestar varios comentarios con un mismo tema porque nos sería imposible dar respuesta a la demanda que tenemos de todos aquellos que nos envían diariamente preguntas de temas variados de propiedad horizontal. Hay otros foro donde puedes hablar de todo ello como por ejemplo «nuevos vecinos».
          Gracias
          Un cordial saludo.
          Miguel
          691564359

  9. Dalia 4 julio, 2020

    Estimado Miguel,
    Soy propietaria desde hace un año de un piso en una finca de tres vecinos. Nosotros en el segundo piso, me vecina en el primero y otro vecino en un bajo con entrada independiente. En este edificio hace años hubo una terraza, pero al parecer daba muchos problemas cada vez que llovía. Los propietarios decidieron cubrirla (hace unos 30 años) y ahora hay un espacio bastante bueno. Se puede acceder a el mediante una pequeña puerta. El espacio es abuhardillado y se puede acomodar como estudio. Mis preguntas son las siguientes: Este espacio es propiedad de los tres o solamente de nosotros y de mi vecina de abajo, ya que el otro propietario tiene entrada independiente de la finca? Se puede comprar a los demás propietarios? Se puede acomodar como estudio?
    Muchas gracias y saludos

    Responder
    1. Miguel Fernández 6 julio, 2020

      Estimada Dalia,
      Todo dependerá del titulo constitutivo o Escritura de Propiedad Horizontal, o Estatutos. Habrá que mirar si la terraza abuhardillada es una terraza que compone el elemento común o es también de uso privativo. Si quieren cambiar un elemento común a un elemento común de uso privativo tendrá que ser por la unanimidad de los propietarios que componen el edificio.Si es así tendrán que hacer un informe técnico donde se vea la viabilidad del construcción de esa posible buhardilla, presentar dicho informe ante el Ayuntamiento conjuntamente con la decisión tomada en la junta correspondiente y deberán también presentar una modificación del Escritura de División horizontal, incorporando los m2 en el conjunto del total sacando los nuevos coeficientes.
      Un saludo
      Miguel 691564359

  10. Carmen rebollo 25 septiembre, 2020

    Debo pedir permiso para poner tela asfáltica en el techo de mi vivienda privada?

    Debo pedir permiso para poner tela asfáltica e
    n el techo de mi vivienda privada?

    Responder
    1. Miguel Fernández 28 septiembre, 2020

      Hola Carmen.
      Entiendo que cuando dices vivienda privada te refieres al techo de tu vivienda que está en el último piso de un bloque de viviendas, en ese caso debes de pedir permiso ya que la cubierta no corresponde a tu vivienda sino que es un elemento común del bloque o portal donde vives. Tienes que solicitar al Presidente que se haga la revisión oportuna de la cubierta si se te está filtrando agua en tu vivienda, para ello el Presidente no necesita reunir a la comunidad de propietarios en base al artículo 10 que dice lo siguiente:
      1. Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:

      Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.

      Si tu vivienda fuera unifamiliar, desde luego que podrías hacer las obras que fueran necesarias en tu tejado o cubierta.
      Saludos.
      Miguel
      691564359

  11. JUAN JESÚS 14 noviembre, 2020

    Hola vivo en un local cuyo patio esta techado desde hace mas de diez años.A principios de verano el piso de arriba a cambiado de propietario que esta haciendo reforma desde entonces tengo serias goteras.Le he hablado contandole y me responde que el no tiene nada que ver. Como puedo saber si el tiene derecho o no al uso de esa cubierta?

    Responder
    1. Miguel Fernández 19 noviembre, 2020

      Estimado Juan Jesus,
      Aunque no queda muy claro su explicaci´n, decirle que si los vecinos tienen aceptado el cerramiento con una cubierta del patio correspondiente, esta cubierta no debería ser utilizada por ningún propietario. Si esta aceptado y se generan goteras y se puede verificar que estas se deben a un mal uso de la cubierta por dicho propietario le tendrá que reclamar la solución y el coste de la obra pertinente. Si el nuevo propietario se niega a realizar las reparaciones una vez se constate que es un problema generado por el nuevo propietario no le quedara mas remedio que reclamar a traves de el seguro suyo propio y si no da solución ir al Juzgado.
      Un saludo
      Miguel
      691564159

  12. Alba Leitón 19 noviembre, 2020

    Buenos días Miguel:

    Soy propietaria de un piso, un ático que forma parte de los catalogado como protegidos. Entra agua por el tejado, se ha hecho un arreglo por nuestra parte, que el obrero nos dice que puede durar durante 6 meses aproximadamente pero después volverá a entrar agua.
    La reparación que hay que realizar en la cubierta, requiere de una licencia (nosotros para la obra del piso al ser una vivienda de obra mayor, tuvimos que esperar un año y dos meses). Los de la comunidad nos dicen que hay que solicitar esta licencia para realizar la reforma definitiva de la cubierta, pero en ese tiempo, a nosotros nos va a entrar agua en casa si el «apaño» no aguanta.

    Esta es nuestra única vivienda de uso habitual.

    ¿esto es legal? ¿ no hay forma de agilizar el arreglo?

    Responder
    1. Miguel Fernández 24 noviembre, 2020

      Estimada Alba,
      en estos casos lo normal es que si es una vivienda protegida pase por el Ayuntamiento previo a la conformidad para saber si la actuación que se va a realizar es conforme a urbanistica.
      No obstante, si existe un problema en el cual se vea implicada y no se haya recibido la aprobación pertinente por el ayto mi consejo a la comunidad sería que se actuara y se hiciera la obra a expensas de la aprobación posterior por parte del Ayuntamiento. Su vivienda desde mi punto de vista es preferente, si es verdad, que le aconsejamos que la actuación sobre la cubierta se realizará teniendo en cuenta las características de la vivienda y la situación de ser un edificio de protección.
      un saludo
      Miguel
      691564159

  13. Sagrario 20 noviembre, 2020

    Se puede modificar y presupuesto k se aprobó en una reunión de vecinos para arreglar el tejado ,si avisar a la comunidad de los cambios se se van a hacer gracias

    Responder
    1. Miguel Fernández 24 noviembre, 2020

      Estimada Sagrario,
      Lo normal ante la situación que nos expone es que cualquier modificación que se haga de un presupuesto que ya ha sido aprobado por la Junta de propietarios deberá ser aprobado de nuevo por la propia Junta. Solo si hubiera una modificación que beneficiara claramente a la comunidad y que aportara mayor seguridad, mayor habitabilidad, etc podría realizarse con la decisión directa del presidente pero se debería ratificar en la próxima junta de propietarios disponible.
      un saludo
      Miguel
      691564159

  14. Belén Torres 9 febrero, 2021

    Tengo un piso con una terraza arriba que me está dando problemas de humedades por la tela asfáltica,el administrador dice que no me la puede arreglar la comunidad porque en los estatutos dice que es privativa y que tengo que pagar los gastos totales de impearbilizacion,pero se prevalecen los estatutos sobre un elemento común como es mi terraza que es cubierta del edificio.muchisimas gracias por su ayuda

    Responder
    1. Miguel Fernández 9 febrero, 2021

      Buenos días Belén
      Si es un problema de tela asfáltica y no ha habido ninguna manipulación en la misma, como por ejemplo deterioro producido porque se haya metido tornillos que hayan perforado la tela asfáltica etc lo lógico es que sea la comunidad quien debe de actuar y arreglar los posibles desperfectos.
      La tela asfáltica al igual que otros materiales tiene un período de durabilidad que suele oscilar entre los 20 y 30 años, a partir de esas fecha se tiene que actuar sobre la misma para cambiarla o hacer los remates que correspondan según los casos.
      Sea privativa o no, la tela asfáltica, carambuco y otros elementos que compongan la cimentación de la cubierta es la comunidad quien tiene que solucionar el problema.
      Como le he dicho al principio solo si ha habido una manipulación inadecuada de la cubierta que haya generado un problema en la tela asfáltica, en este caso, tendría que pagarla vd. por haber realizado un mantenimiento inadecuado.
      Saludos.
      Miguel
      691564359

  15. juan 10 marzo, 2021

    tengo un piso, planta baja y quiero instalar un tejado, para la salida a la terraza, ya que al salir me llueven cosas de los vecinos y no es seguro. mi pregunta es necesito pedir permiso a la comunidad y si fuera asi tienen que estar todos los vecinos de acuerdo.. y deveria pedir algun permiso obra menor al ayuntamiento. seria un tejado no muy grande.. por seguridad.

    Responder
    1. Miguel Fernández 12 marzo, 2021

      Hola Juan.
      Si el patio es un elemento común de uso privativo, cualquier modificación que se haga en el deberá solicitar permiso a la Comunidad de Propietarios. Ponga su intención en una próxima junta y que esta decida. Explique con claridad lo que quiere hacer y la mayoría de los propietarios decidirán.
      Un cordial saludo
      Miguel
      691564359

  16. Ana cgg 2 abril, 2021

    Hola quiero comprar una cada de planta baja unifamiliar no tiene vecinos pero pone terraza transitable lo único q veo es una casa de 2 plantas pegada a la fachada trasera..pudiera ser q esa casa hiciera uso de mi terraza q es mi tejado digamos? Es eso posible podría impedirlo o q derechos tengo

    Responder
    1. Miguel Fernández 5 abril, 2021

      Estimada Ana,
      Nosotros no podemos confirmar nada con respecto a este tema si no tenemos la escritura de división horizontal en nuestro poder o en poder de ud. Tiene que solicitar las escrituras de su vivienda y de la casa de 2 plantas y verificar cuales son las características de la construcción, los derechos y obligaciones y también las servidumbres. Si en alguna de las escrituras se verifica el derecho de uso por parte de los vecinos de la vivienda de al lado está claro que tienen derecho de uso. El hecho de que se diga que existe una transitabilidad no significa que sea para uso y disfrute de los propietarios de la otra vivienda pero si puede significar que dicha cubierta sea para servidumbre de paso o bien para cualquier tipo de reparación que puntualmente pudiera suceder.
      un saludo
      Miguel
      691564359

  17. Cecilia 14 junio, 2021

    Buenos días, Miguel:
    Tengo un piso en un inmueble, es el piso más alto. Es necesario terminar de construir el tejado y la cubierta. El resto de los vecinos quieren poner unos materiales baratos, que sé que en pocos años se habrán estropeado y se pueden romper, afectándome a mi al ser mi piso el de arriba.
    ¿Puedo obligarles a poner un tejado de mejor calidad?
    Gracias.

    Responder
    1. Miguel Fernández 14 junio, 2021

      Estimada Cecilia:
      Entiendo que en este piso todavía no se ha dado la correspondiente licencia de primera ocupación si no está terminado de construir el tejado y la cuberta. La licencia de primera ocupación es un documento que expide la administración tras comprobar que una construcción o vivienda se ha ejecutado según el proyecto técnico de obra que se presentó ante el ayuntamiento.
      Entiendo que el edificio tiene un libro donde se habla de las calidades y estas calidades son las que se deben de poner en base a la especificaciones técnicas.
      El que compra debería saber en que condiciones compra y cuales son las calidades de construcción.
      Si vd. me habla de que se está realizando una rehabilitación sobre algo que ya está construido la cuestión cambia. En este caso será lo que decida la mayoría de los propietarios, si vd. considera que los elementos constructivos no son los adecuados y que son de baja calidad solo le queda reclamar este punto por la vía ordinaria ante el juzgado.
      Saludos.
      Miguel
      691564359

  18. Daniel 13 julio, 2021

    Buenos días Miguel,
    Tengo una casa aislada dentro de una comunidad de casas adosadas. Mi pregunta es: ¿Debo pedir permiso para instalarme placas fotovoltaicas en mi tejado?

    Responder
    1. Miguel Fernández 13 julio, 2021

      Buenas noches Daniel.
      En primer lugar tendrá que ver lo que indica la escritura de división horizontal o los estatutos si los tienen. Si no se dice nada del aprovechamiento del tejado entiendo que podrá instalarse placas fotovoltaicas según normativa.

      Si pincha el siguiente enlace aparece la normativa actual para la instalación de placas solares:
      https://selectra.es/autoconsumo/info/normativa
      Le pasamos otro donde se habla de las limitaciones que existen en las comunidades para la instalación de placas fotovoltaicas en comunidades de propietarios y la aprobación de estas según el artículo 17.1 de la LPH: https://blog.gruponovelec.com/energias-renovables/normativa-par-la-instalacion-de-paneles-solares-en-comunidades-de-vecinos/
      Por lo que nos cuenta si su casa está aislada nada debería de impedir o limitar la instalación de placas solares.
      Saludos.
      Miguel
      691564359

      Reciba un cordial saludo.
      Miguel
      691564359

  19. Juan M. 29 agosto, 2021

    ACUERDO FUERA DE LA ORDEN DEL DIA
    Con fecha de 24 de julio, recibí la convocatoria para una Junta General Extraordinaria a celebrar el 26 de Julio donde hay un solo punto a tratar en el Orden del Dia.
    Quiero decir que yo asistí a la celebración de la junta
    El día 26 de Julio, mientras se celebra la junta y después de haber tratado el punto de la orden del Día, la Administradora nos informa que dos propietarias quieren impermeabilizar el terrado en la zona que ocupan sus viviendas y piden al resto de propietarios, que estábamos en ese momento celebrando la junta, si estaríamos de acuerdo en apoyar su propuesta.
    En ese momento se hicieron varios comentarios por parte de los integrantes de la junta de propietarios y así quedó el tema y ahí finalizó la junta, pero días más tarde, 18 de Agosto, cuando recibo el acta leo lo siguiente:
    “Fuera del orden del Día, La Sra. XXXXX y la Sra. XXXXX, solicitan formalmente permiso a los propietarios para la realización de impermeabilización de la zona del tejado ubicado justo en su parte superior de sus viviendas, para así aislar sus viviendas, dado que estas son las que se ubican justo debajo del tejado y las menos protegidas. Las obras serán a cargo de las interesadas. Los presentes conceden permiso para la realización de dichas obras “
    La terraza, cubierta del edificio, es comunitaria y donde subimos a tender la ropa
    Yo, propietario de un piso, quisiera saber si se puede anular, impugnar este “acuerdo” porque no creo que se pueda considerar acuerdo ya que no ha sido votado como corresponde a una votación y porque no estaba incluida en la orden del día
    Ni suponiendo que todos los propietarios que nos encontrábamos celebrando la junta hubiéramos dado nuestro consentimiento, creo que tampoco sería un acuerdo valido y legal.
    ¿Este falso acuerdo es impugnable y por lo tanto anulable?
    ¿Lo expresado por la Administradora y las dos interesadas, puede considerarse como una simple manifestación o comentario de una voluntad para realizar unas obras?
    ¿Este acuerdo sería nulo de pleno derecho por infracción de la ley?
    La ley de Propiedad Horizontal en el artículo 18 dice que se podrá impugnar un acuerdo cuando sea contrario a la Ley. ¿Puede considerarse que la aprobación del acuerdo es contrario a la Ley? Suponiendo que fuera contrario a la ley, ¿El tiempo para impugnar sería de 1 año?
    Agradecería cualquier información que me ayude a resolver este tema.

    Responder
    1. Miguel Fernández 29 agosto, 2021

      Buenos días Juan.
      Este tema que vd. nos comenta por desgracia es muy frecuente y a veces hay un abuso de derecho por parte de la comunidad porque se aprovechan del desconocimiento de los propietarios en general para realizar actuaciones que no son legales.
      Este tema lo hemos tocado en algunos de nuestros artículos, así tenemos que en el enlace https://adminfergal.es/imprevistos-a-resolver-en-una-junta-de-propietarios-2a-parte/ con respecto a este tema dice lo siguiente:
      ¿Se puede adoptar algún acuerdo que no figure en el orden del día? Sin duda la respuesta es esta última, solo se puede debatir, pues en el caso en el que se decida votar, aunque solo sea por evitar una nueva Junta, estos asuntos que, normalmente, se tratan en «ruegos y preguntas», podrán dar lugar a una impugnación judicial por cualquier propietario ausente y tendrá todas las posibilidades de éxito por lo que acabamos de exponer, solo pueden votarse los asuntos señalados en el orden del día, así se han pronunciado, entre otras, las sentencias de AP Gijón de 25 de mayo de 2015, AP Toledo de 13 de mayo de 2015, incluso cuando el asunto acordado sea de escasa entidad económica o trascendencia para la Comunidad, como señala la AP Vizcaya de 14 de marzo de 2014.
      En otro de nuestro enlace sobre la impugnación que se detalla a continuación: https://adminfergal.es/detalles-a-tener-en-cuenta-en-la-impugnacion-de-los-acuerdos-segun-la-lph/
      tenemos la siguiente información: «Como establece el art. 18 de la Ley de Propiedad Horizontal, lo único que se impugnan son los acuerdos, por lo que no cabe que se lleve a cabo la acción judicial para discutir solamente el contenido de la redacción (repetimos, sin acuerdos) del punto de «Ruegos y Preguntas». Indicar que no hay ninguna obligación de poner en el Orden del Día dicho punto de «ruegos y preguntas», es una costumbre para que se puedan plantear cuestiones menores, pero, sin que sea posible que en el mismo se puedan tomar acuerdos que no estaban expresamente previstos en la relación de los asuntos a tratar, como previene el art. 16.2 de la misma LPH.»
      En el enlace del artículo: https://adminfergal.es/orden-del-dia-en-convocatoria-de-la-junta-de-propietarios/ Decimos lo siguiente en relación a ruegos y preguntas: «Los asuntos que tratar en la Convocatoria, se deben de incluir de una forma concreta y específica en el orden del día para poder saber previamente los temas de los que se va a hablar. Será anulable cualquier acuerdo que se tome sin que se haya previsto el mismo en la citación de la convocatoria.
      No se puede decidir cuestiones de entidad a través del punto de ruegos y preguntas.
      El Orden del día debe tener una redacción concreta y clara, pero no es necesario que tenga una redacción amplia y minuciosa. Se debe saber de qué se va a hablar, pero sin entrar en detalles y pormenores.»
      De todo lo que se comenta en nuestro blog y en base a sus comentarios al artículo de referencia se pueden proponer las siguientes conclusiones:
      a) los comentarios que se hacen sobre la intención de dos propietarias de impermeabilizar el terrado en la zona que ocupan sus viviendas, entendiendo que dicha impermeabilización va a ir a su exclusivo cargo, no dejan de ser eso, comentarios. Si no están en el orden del día no pueden ser tratados de forma oficial.
      b) No se puede solicitar formalmente la inclusión de la aprobación de la actuación sobre el terrado porque no viene en el punto del orden del día. La modificación de un elemento común solo puede realizarse previa conformidad de la mayoría de los propietarios y que figure en el punto del orden del día.
      c) Es necesario que todos los propietarios tenga la oportunidad de votar sobre el punto del orden del día o al menos poder delegar el voto.
      d) Si se quisiera con el acuerdo que nos ha comentado seguir hacia adelante, este acuerdo sería impugnable y por lo tanto anulable. En este caso no hace falta que su voto fuera un voto en contra porque realmente no es un acuerdo formal porque no aparece en el punto del orden del día.
      e) Mi opinión es que debe de quedar claro su intención a través de una carta a la Presidenta de que en caso que se llevaran las obras a cabo estaría infringiendo los diferentes artículo de la propiedad horizontal y que se impugnaría las obras ante el juzgado de la zona. También indique en la carta su deseo de que se haga una junta general extraordinaria para que todos los propietarios puedan votar sobre la misma. En esta votación su voto debe de ir en contra para iniciar el procedimiento de impugnación, si procede. Entiendo que la mayoría irán a favor de que se hagan las obras por los particulares.
      f) La impugnación en este caso sería de 3 meses a partir de la notificación del acta.
      Reciba un cordial saludo.
      Miguel Fernández
      691564359

  20. Elena 3 noviembre, 2021

    Buenas tardes, vivo en un quinto piso, último, de contrucción antigua (madera) y desde hace año y medio debido a las lluvias tan intensas empezaron a surgir goteras, hasta el punto de ser insostenible ahora mismo. Debido al covid, se postergó.
    Es una comunidad pequeña de 6 vecinos, 2 nuevos y el resto, sabían que esta situación llegaría a producirse, debido a que la mitad del tejado nunca ha sido tratado y la otra mitad desde hace 43 años. Es imposible vivir y pedí celebrar una reunión urgente. Llevo desde Junio pidiendo presupuestos a empresas, pero todo les parece caro, cuando ya tuve 5 , pedí la reunión. Hay que realizar una obra integral, pero a puertas del invierno, solo pido el arreglo provisional de las goteras mientras se tramita el resto. no recibo repuesta adecuada después de 2 reuniones, me echan la culpa de las goteras, cuando sabían perfectamente que las había, y no se ha celebrado una reunión desde 2016. Entiendo que ha habido dejadez, por partes de todos los propietarios, ya que a ellos no les afectaba y aún sabiendo que era algo que había que acometer y que hay que hacer un mantenimiento del tejado, ahora que se les requiere ponen trabas…cómo debo actuar??

    Responder
    1. Miguel Fernández 7 noviembre, 2021

      Hola Elena:
      La reparación de la cubierta le corresponde a la comunidad, es un elemento común. Lo tienen que hacer si o si, por las buenas o por las malas. Si no se pone en marcha la reparación tendrá vd. que reclamarlo vía legal, primero avisando a través de un abogado por burofax (recomiendo siempre lo de abogado) y si no atienden su requerimiento posteriormente mediante reclamación al juzgado vía ordinaria.
      Saludos
      Miguel
      691564359

  21. Francisco Jose 9 diciembre, 2021

    Buenas tardes, vivo en el último piso de un bloque de 6 pisos, (2 pisos por plantas) de construccion antigua 1977; el techo no tiene acceso directo y no se usa, solo para colocar antenas, y cableado telefónico. Cada vez que alguien sube al techo del edificio tiene que entrar por mi vivienda o la de mi vecino de planta. ¿Puedo hacer el techo del edificio (el cual es el techo de mi vivienda) privado y disfrutarlo yo, asumiendo el mantenimiento y dando acceso por mi vivienda a quien lo necesite? En caso afirmativo, ¿Qué procedimiento debo seguir?

    Responder
    1. Miguel Fernández 9 diciembre, 2021

      Buenas tardes Francisco José:
      Para hacerlo de uso privativo se debería convertir con la unanimidad de los propietarios. No puede convertirse un elemento común en un elemento de uso privativo si no es con las mayorías cualificadas correspondiente. Para mí sería mas factible solicitar el uso privativo en base a las condiciones de acceso que tenga la cubierta y en este caso tener las mayorías de los 3/5 de la totalidad de los propietarios.
      Saludos
      Miguel
      691564359

  22. María 4 enero, 2022

    Buenos días Miguel,

    Tengo un piso cuya cubierta es de uso privativo mío, pero el acceso se realiza no por mi vivienda sino saliendo a la escalera general. En esa cubierta hay una caseta construida de obra desde hace unos 20 años, hecha por el anterior propietario, y los vecinos nunca han puesto ninguna pega.
    El caso es que esa caseta está un poco deteriorada y me gustaría tirarla y construir o montar una nueva. No sé si al llevar tanto tiempo allí podría construir una nueva sin problema o por el contrario tengo que hacer una desmontable. Asimismo me gustaría saber si tengo que pedir permiso a los vecinos o se considera que no porque ya han transcurrido los 5 años en los que nadie se ha quejado, por lo que se entiende que está aceptada.
    Por otro lado, quiero saber cuales son las posibilidades de que pueda yo abrir a través de la cubierta un hueco de escalera para comunicar mi casa con la terraza de uso privativo. Entiendo que en ese caso debe ser por unanimidad de los propietarios y haciéndome yo cargo de cualquier inconveniente que pueda surgir al perforar la cubierta del edificio. Y en cuánto a este tema, puede el ayuntamiento denegármelo si me da permiso la comunidad?
    Somos una comunidad pequeña de 8 vecinos y varios de ellos han construido cosas no exactamente legales, por lo que no parece que fuese un problema en principio.
    Por ultimo Miguel, quería preguntarte, pueden los estatutos de la comunidad cambiar el estado de esa terraza que es actualmente de mi uso privativo? Muchas gracias

    Responder
    1. Miguel Fernández 9 enero, 2022

      Estimada María:
      Son muchas preguntas las que vd. nos hace. Paso a contestarla con la información que disponemos.
      La cubierta es siempre un elemento común y puede que esta sea de uso privativo. Habría que ver como está redactada la escritura de división horizontal o el título constitutivo.
      En un elemento común de uso privativo solo es para el uso privativo pero en ninguna circunstancia debe de hacerse ni obras ni reparaciones que no estén aprobadas por la unanimidad de los propietarios. Estamos hablando de un elemento común.
      No puede modificar la caseta ni reconstruirla sino es con el beneplácito del resto de los propietarios. Siempre tiene que pedir permiso a los propietarios.
      No puede abrir un hueco a la cubierta sino es con el beneplácito del resto de los propietarios y presentar un proyecto en el ayuntamiento que se viable el mismo.
      La terraza siempre será un elemento común porque es la cubierta de todo el edificio y no solamente de su vivienda. Vd. puede hacer uso de ella pero no cambiar la propiedad.
      Saludos.
      Miguel
      691564359

  23. Ana 15 marzo, 2022

    Buenos días!
    Gracias por su atención, acabo de comprar un ático donde el anterior propietario, hace más de 30 años, construyó una habitación sobre terraza comunitaria de uso privativo y ahora los vecinos en la Junta de propietarios me exigen una compensación económica por la ocupación de parte de la terraza. ¿Es eso correcto? Si así fuese, cómo se podría calcular dicha compensación?
    Y, por último,¿ cómo podría regularizar los metros construidos de más?
    Saludos

    Responder
    1. Miguel Fernández 25 marzo, 2022

      Estimada Ana:
      Todo lo que comentas es correcto.
      Si estás utilizando una terraza comunitaria de uso privativo, para tu uso particular se supone que deberías pagar en función del coeficiente que utilizas para aprovechamiento privativo.
      Te estás aprovechando de un elemento común para uso particular.
      El cálculo de la compensación debería de ser en función de los m2 que se estén utilizando y la cuota resultante en función de los m2 utilizados.
      Haz una regla de tres en base a tu cuota mensual y tus m2 y deberás ampliarla en base a las m2 reales utilizados.
      Saludos.
      Miguel
      691564359

  24. María Gutiérrez 10 agosto, 2022

    Buenas tardes, tenemos un problema en el patio de mi casa. Es un patio interior propiedad de mi comunidad pero de uso privativo mío. Una de las paredes que dan a mi patio y que hay que reparar pertenece al otro bloque y por tanto a otra comunidad. Por otro lado, el patio colindante conmigo es un patio igual que el mio pero de un vecino perteneciente a la comunidad de la fachada estropeada. Pues bien, quisiera saber si para entrar en «mi patio» para dicha reparación habría que entrar por mi vivienda (bien privativo) y acceso directo al patio o por el otro patio (bien de la comunidad y uso privativo del vecino). Entendemos que habiendo dos patios de uso privativo no haría falta entrar por la vivienda aunque sea el acceso directo ya que por el otro patio se podría entrar retirando un alambrado que hay para separar ambos patios. Gracias por vuestra ayuda.

    Responder
    1. Miguel Fernández 14 agosto, 2022

      Hola María:
      Si se tiene que reparar una fachada perteneciente al otro bloque, lo suyo es que en lo posible se haga por un bien correspondiente al otro bloque aunque sea de uso privativo, ahora bien si me dice que para entrar por el otro patio fuera necesario romper que no retirar la alambrada, sería interesante que se pudiera hacer a través de su vivienda, ahora bien dejando claro y si es posible por escrito que cualquier deterioro será pagado por la otra comunidad. Todo es una cuestión de lo que a vd. pueda interesarle,
      Saludos,
      Miguel
      691564359

  25. SUSANA 29 septiembre, 2022

    Buenos días,
    Tenemos un conflicto en la comunidad. Unos vecinos que adquirieron un ático, tienen goteras en su sus habitaciones procedentes de su terraza situada justo encima. La terraza fue reformada por los propietarios originales, los cuales cambiaron el suelo original, tela asfáltica etc.. por razones estéticas, al cabo de los años, han aparecido estos problemas. Nuestra duda es si, por haber modificado el suelo original los propietarios actuales, que compraron la casa de segunda mano, son los que deben arreglarlo o debe repercutir en la comunidad el gasto
    Muchas gracias

    Responder
    1. Miguel Fernández 16 octubre, 2022

      Hola Susana:
      Si se puede demostrar que efectivamente la terraza privativa suya ha sido manipulada y que a raíz de esa obra se ha producido el problema, para eso es posible que se necesito un perito, arquitecto, etc. entonces se podría incluso pleitear para defender los derechos de la comunidad, si no fuera así los gastos de la reparación correspondería a la comunidad de propietarios.
      Saludos
      Miguel
      691564359

  26. Rkl 26 octubre, 2022

    Hola Miguel,. Gracias por tu blog

    Tengo una duda. hace unos años compré en Barcelona un piso en la primera planta, en el cual vive una señora de renta antigua desde hace unos 60 años.

    El la planta baja hay un local cuya superficie se extiende hasta el final de la parcela, creando asi una cubierta a la cual se accede en exclusividad a traves de UN apuerta en mi Piso.

    la planta primera la superficie del local de la plant Baja se extiende hasta El final de la parcela, creando asi una cubierta a la que SE tiene acceso único a traves de una Puerta que está en mi propiedad.

    Leyendo tus consejos a otros usuarios, he leido las escrituras y Nota simple, y no encuentro mencionada está cubierta, ni el uso de la misma. Durante 60 años la inquilina ha tenido el uso privativo respetando la configuración y elementos de la cuebierta.

    Ahora el nuevo propietario del local pretende hacer una obra afectando a varios elementos comunes, incluyendo abrir un acceso a dicha cubierta.

    Me gustaría que me dijeses que derechos se ha podido adquirir Al respecto el uso exclusivo de la cubierta durante estos años y si Tengo derecho a oponerme a la apeetura del acceso, Creo que en Barcelona se require votación unanime, pero no estoy segura

    Muchas gracias

    Responder
    1. Miguel Fernández 3 noviembre, 2022

      Hola Raquel:
      Decirte que al ser en Barcelona tenéis otro tipo de normativa. Me refiero al libro V del código civil el cual nosotros no tratamos.
      Que su inquilina haya ocupado la terraza o cubierta del local bajo no significa que tengo algún derecho adquirido, máxime cuando este derecho no es avalado por la escritura de la propiedad ni del edificio ni de su vivienda.
      La pregunta es si el propietario del local puede hacer uso de la cubierta. Dependerá de como se haya regulado esto en las actas anteriores. Creo que sería conveniente y necesario hacer una junta para hablar de este tema, verificar el histórico de cuando se decidió utilizar dicha cubierta como elemento común de uso privativo y las consecuencias que haya tenido desde entonces. En principio si no se habla nada sobre este tema en la escritura de división horizontal, hay que entender que en ningún momento el deseo del constructor/promotor era el de crear una cubierta para el uso privativo de su vivienda.
      Deberán dilucidad entre el propietario del local y el resto de vecinos el uso de la misma y las limitaciones que esto puede producir.
      Reciba un cordial saludo.
      Miguel
      691564359

  27. Cecilia 14 noviembre, 2022

    Hola,
    Gracias por toda la info que compartes en tu blog.
    Estoy a punto de comprar un ático cuya terraza fue techada con obra hace más de 10 años. Los nuevos metros de vivienda no fueron registrados y me dicen que hacerlo ahora puede no tener sentido. Se que conlleva un coste pero en que caso me perjudicaría el no tener los metros de vivienda correctos en catastro?
    Y la segunda pregunta es sobre el material del tejado, al parecer es uralita y sigue estando en “buenas” condiciones. Me comentan que del mantenimiento de este techo se encarga la comunidad y que sólo actuaria si el techo presenta algún desperfecto. Es esto así? Al final es un techo que puso el propietario anterior del
    Piso y ahora pedir a la comunidad que se encargue de su mantenimiento no es muy Justo no? Podría cambiarlo yo si quisiera?

    Responder
    1. Miguel Fernández 4 enero, 2023

      Hola Cecilia.
      Lo legal sería declarar tanto en escritura como en catastro los m2 reales de su vivienda, si pudiera. Ahora le merece la pena desde un punto de vista urbanístico y económico, habría que valorar esta situación en base a un estudio en profundidad que creo que no es el caso que nos ocupa.
      Con respecto a la uralita, le paso un enlace que creo que puede ser de su interés https://www.amianstop.com/peligroso-tener-uralita-casa/ No se debe de manipular la uralita, esta tiene un componente de amianto que podría resultar tóxico si la uralita está deteriorada.
      Todo lo referente al tejado, fachadas, etc. es la comunidad la responsable de actuar en ello, si vd. lo quisiera hacer y quisiera cambiar el tejado deberá hacerlo previa aprobación de la junta de propietarios y que lo tendrá que hacer con una empresa especializada en la manipulación del amianto.
      Un cordial saludo
      Miguel
      691564359

  28. SAMUEL 17 febrero, 2023

    BUENAS TARDES, SOY PROPIETARIO DE UN PISO DE ULTIMA PLANTA, ARRIBA DE LA HABITACION DE MIS HIJAS Y DEL SALON TENGO LA CUBIERTA Y PARTE DE LA TERRAZA, LA CUAL SE ACCEDE POR LAS ESCALERAS COMUNES DONDE HAY UNA ENTRADA A TERRAZA COMUNITARIA PARA REPARAR CUALQUIER AVERIA SOBRE EL TEJADO, YO QUSIERA HACER UN ALTILLO SIN ALTERAR VIGAS, QUISIERA TIRAR EL TECHO DE SCAYOLA EN LA HABITACION DE LAS NINAS Y APROVECHAR EL ESPACIO, CUALES SON LOS PASOS A SEGUIR, GRACIAS.

    Responder
    1. Miguel Fernández 20 marzo, 2023

      Estimado Samuel:
      Para hacer un trabajo de estas características lo primero que debe hacer a mi entender es hablar con un arquitecto, que vea como está su vivienda, haga las calas necesarias y pueda observar la viabilidad de poder hacer esto que vd. está pidiendo. Una vez que vea que esto es viable, deberá notificar a la comunidad sus intenciones a través del proyecto que le presente el arquitecto. Sería interesante que este estuviera en la reunión para dar las explicaciones necesarias y tranquilizar a los vecinos por sus posibles dudas.
      Este proyecto también deberá gozar de la probación del ayuntamiento, del departamento de obras y urbanismo. Entiendo que la aprobación del mismo vendrá una vez que tenga todos los parabienes de la comunidad de propietarios con el acta correspondiente.
      Saludos
      Miguel
      691564359

  29. Josep 11 abril, 2023

    Buenas tardes,
    He de reparar una claraboya del baño del segundo piso que da al tejado. El seguro me dice que la factura la tiene que abonar los tres vecinos por igual.Local, primer y segundo piso. Tenia entendido que las reparaciones del tejado, corrían a cargo del segundo piso en 2/3 partes, y el resto entre los otros vecinos. Es así? ó han de pagar todos por igual.
    Muchas gracias

    Responder
    1. Miguel Fernández 12 abril, 2023

      Estimado Josep:
      En primero lugar deberá estar a lo que dice la escritura de división horizontal del edificio o bien los propios estatutos en referencia a este tema. Si no dijera nada habría que ir a lo que indica el libro V del código civil catalán si es vd. de allí y sino deberá tener en cuenta que la cubierta es un elemento común que debería pagar la propia comunidad. Debemos e entender por lo que nos dice que en algún momento se decidió en una junta que celebraron vds. como se debería de efectuar el pago del tejado, si es así, nada que decir el segundo piso deberá pagar las 2/3 partes y los otros dos vecinos el resto. Lo normal es que las reparaciones del tejado se tengan que abonar por coeficiente de cada propietario o como bien dice su seguro a partes iguales.
      Por lo tanto tendrá que ver que es lo que dice la escritura de división horizontal/estatutos y lo que se haya decidido en alguna junta. Sino dice nada lo normal es que dicho arreglo se pague por coeficiente.
      Ojo al tener una claraboya la vivienda, hay que ver si esta solo la tiene el 2º piso o lo tienen todos los pisos, si solo es en beneficio de un propietario habría que estar a lo que se decidió en su momento a través de las juntas que se celebraron.
      Saludos
      Miguel
      691564359

  30. Sofía 11 julio, 2023

    Buenas tardes,
    Vivo en una casa con división horizontal, cuya planta baja es mia y parte del primer piso, que se comunica por una terraza con el propietario del primer piso, a esa terraza yo no puedo acceder ni consta en mis escrituras, si en las suyas, mi comedor queda justo debajo, de dicha terraza, ahora tengo goteras por desgaste de la terraza y mi veciono dice que esa terraza es comunitaria y tengo que pagar el 50%de la reparación. Esto es así?, no compartimos mas zonez comunes, cada uno accede a su vivienda por entradas diferentes desde la calles.Tengo que pagar o no? en mis escrituras no hay nada estipulado sobre esto, y no hay estatutos establecidos comunitarios.

    Responder
    1. Miguel Fernández 17 julio, 2023

      Hola Sofia:
      Entiendo que si. Si no aparece en ninguna de las escrituras que esa terraza sea privada, debe de entenderse que es un elemento común y por lo tanto los arreglos debe de hacer entre todos los comuneros o propietarios.
      Saludos.
      Miguel
      691564359

  31. MANU 7 agosto, 2023

    Buenos días Miguel Ángel.
    En una comunidad a los áticos se les autorizó que cubrieran las terrazas que son elementos comunes de uso privativo. Para ellos se estableció un complemento a las cuotas ordinarias. Algunos de los propietarios de los áticos han colocado su aparato de aire acondicionado por encima de lo que han cubierto. Varios vecinos consideran que la nueva cubierta es un elemento común, ya que los áticos no tienen el derecho de vuelo y que si los propietarios de los áticos han puesto las máquinas en ese espacio, también lo podrían poner otros propietarios de viviendas de planta inferior.
    ¿Se considera la nueva cubierta elemento común? ¿Pueden instalarse en dicha cubierta otros aparatos de aire acondicionado de otros propietarios diferentes a los propietarios de los áticos?
    Muchas gracias y saludos

    Responder
    1. Miguel Fernández 8 agosto, 2023

      Hola Manu:
      Es una pregunta que resulta engorrosa de contestar porque para hacerlo bien necesitaríamos ver como está hecha lacubierta. Vds. autorizaron a todos los áticos a que cubrieran las terrazas de uso privativo y además en vista del cerramiento se les asignó unas nuevas cuotas para compensar dicho cerramiento, osea si no entiendo mal, se les incrementó la cuota por el uso del suelo de la terraza y se supone que se les asignó un nuevo coeficiente para que de esta manera tanto los propietarios de los áticos como los propietarios del resto de las viviendas se vieran compensados por el incremento del coeficiente. Entiendo que esto ha sido un acuerdo que no sabemos si se habrá llevado al Registro de la Propiedad y que ha sido aprobado por todos los propietarios. Lo primero es recomendarles que estas modificaciones de coeficientes se lleven ante Notario y posteriormente ante el Registro de la Propiedad cara a futuros compradores. Lo dice uno de los párrafos del artículo 5 de la LPH » El título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad.» Una vez que tenemos asegurado que todo propietario presente y futuro está obligado a aportar las cuotas por los coeficientes establecidos deberían hablarse de otros temas y entre otros de las nuevas cubiertas que se generan por el cerramiento. Se supone que si se ha hecho un cerramiento, la cubierta que se genera por este no es un derecho de vuelo a utilizar por el resto de los propietarios. Tengamos en cuenta que el cerramiento no está preparado para tener un peso específico al cual todos los propietarios pueden acceder, sino que en todo caso, será el propietario de la vivienda quien puede aprovechar este espacio para colocar su aire acondicionado.
      El cerramiento de sus terrazas, no les deja otra opción que poner su aire acondicionado en la nueva cubierta ya que no disponen de espacios en la terraza donde incluir los mismos, pero creo a mi entender que no se pueden poner las unidades externas del resto de los propietarios porque se produciría un riesgo por el hundimiento de la cubierta.
      Un cordial saludo.
      Miguel
      691564359

  32. Desiree Omar Gorrín 13 noviembre, 2023

    Hola Buenas, gracias por tan importante ayuda. Quería consultar, Tengo un piso y un trozo de terraza privativa en la azotea, una vecina del bajo, sube a tender su ropa en una linea que ha puesto ella. En la azotea, existen tres parcelas de uso privativo, y ella dice que hay una zona de (pasillo) de uso comunitario.
    Esto es legal? yo quiero que deje de subir a tender su ropa, para yo distrutar de mi trozo privativo. ¿Que puedo hacer? ya le he dicho que según ley horizontal no puede, y ella sigue subiendo a tender su ropa.

    Responder
    1. Miguel Fernández 21 noviembre, 2023

      Estimada Desiree.
      En su terraza de uso privativo, su vecina no puede subir a tender. Lo del pasillo de uso comunitario tendrá que mirarlo en la escritura de división horizontal, ver que dice la misma, si habla de las tres terraza y i habla de que exista un pasillo. Tendrá que revisar lo que se indica y si existe una zona de elemento común entre los elementos comunes de uso privativo. Si no existe, no se puede utilizar dichas terrazas por otras personas de la comunidad, y si existiera tampoco podría utilizar este elemento de paso para uso de la vecina en tender la ropa. Vaya al registro de loa propiedad y pida una copia de la composición de la azotea y la división de la misma. Si solo ha la de elementos comunes de uso privativo, está claro que la vecina está haciendo un uso inadecuado.
      Saludos.
      Miguel
      691564359

  33. Gastón 25 enero, 2024

    Hola, no se si serías tan gentil de responder a mi duda.
    Tenemos una terraza de uso privativo a la cual se accede por la esclaera común del edificio.
    La terraza se encuntra justo encima de mi comedor y me gustaría saber si existe la posibilidad de hacer un cerramiento en la terrassa y comunicarla con mi comedor mediante una escalera caracol o circular. Si conoces algún caso. Entiendo que debe de todas formas aprobarse en la junta.

    Responder
    1. Miguel Fernández 25 enero, 2024

      Hola Gastón:
      No puede hacerlo salvo que los propietarios le den permiso para ello. La modificación de un elemento común solo se puede hacer previo consentimiento de la mayoría cualificada según se indica en el artículo 10.d que dice textualmente lo siguiente: » d) La construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio o de las cosas comunes, así como la constitución de un complejo inmobiliario, tal y como prevé el artículo 17.4 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, que resulten preceptivos a consecuencia de la inclusión del inmueble en un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación urbana»
      Un cordial saludo
      Miguel
      691564359

  34. Carmen 27 enero, 2024

    Estimado Miguel: muchas gracias por tu Blog que me ha informado de muchas cosas que desconocía.
    Te planteo mis dudas. En la trasera de mi vivienda , de un complejo de varias, tenía una zona ajardinada de uso privativo, pero en le momento de la compra el anterior propietario me comentó que eso pertenecía a la vivienda y mi vecina había hecho un cerramiento de su espacio igual al mío pero bajo y con cancela y también me comentó que era nuestro. Le comenté al administrador y me dijo que no había problema pero alegó luego que no me había entendido y ya la obra se había casi terminado, yo en ese momento paré la obra y solicité reunión de propietarios y por unanimidad me lo dejaron hacer porque no afectaba a nadie pero con una compensación de 2000€ a la Comunidad. eso es legal?
    comentar que en la comunidad ya se han hecho edificaciones varias y nunca se ha comentado nada.
    Por favor dime si todo es legal y si ese pago economico me permite registrarlo.
    Que debo hacer ahora…tengo que pedir que se registre en mi escritura?

    Responder
    1. Miguel Fernández 7 febrero, 2024

      Estimada Carmen:
      Si vd. tiene en uso un elemento común de uso privativo, esta claro que para poder convertirlo en un elemento privado es necesario que por cambio de uso se haga por unanimidad de todos los propietarios según marca el artículo 17.6 de la LPH que dice textualmente lo siguiente :»6. Los acuerdos no regulados expresamente en este artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación».
      Si se ha conseguido la unanimidad deben de lleva este resultado al registro para que quede constancia del cambio efectuado.
      Con respecto a lo pagado son acuerdos entre vd. y la comunidad en la que nada hay que decir. Si vd. ha decidido pagar por ello son acuerdos, pero que estos acuerdos no deben de quedar en ello sino que deberán reflejarlo en el registro de la propiedad.
      Un cordial saludo.
      Miguel
      691564359

  35. GEMA 8 mayo, 2024

    Buenas tardes,
    Tengo una terraza/cubierta de uso privativo y me gustaría poner un tejado de cristal en una de las esquinas, no estaría cerrado por el lado que da a la terraza, solo quedaría cerrado por la fachada del edificio de al lado. ¿Es necesario pedir permiso al Ayuntamiento de Madrid?.
    También, a nivel Comunidad de Propietarios queremos poner un cristal de separación entre nuestra cubierta/terraza y la de al lado, ¿Hasta que altura se podría poner? y el cristal debería ser transparente o puede ser translúcido?
    Muchas gracias de antemano,
    Saludos

    Responder
    1. Miguel Fernández 27 mayo, 2024

      Estimada Gema:
      Si la terraza es un elemento común de uso privativo, no puede poner ningún tejado de cristal en ninguna de las esquinas. Debería contar para ello con la aprobación de los propietarios de la comunidad. Con relación a la Comunidad no pueden hacer ninguna modificación, ni poner un cristal de separación entre su cubierta y la cubierta de al lado sin la previa conformidad de los vecinos de su comunidad y los vecinos de la otra comunidad. Si no fuera así y alguien lo impugnara o lo denunciara tendría que volver a tirarla para que volviera a su estado natural anterior. Desde luego antes de ponerlo contaría también con la información y el visto bueno del departamento de obras del ayuntamiento de Madrid.
      Pero recuerde que son dos cosas distintas, por una lado la aprobación de las comunidades correspondientes y por otro lado el visto bueno al proyecto que le pueda dar el dpto. de obras del Ayuntamiento.

  36. Bet 18 mayo, 2024

    Buenos días Miguel.
    Ante todo mil gracias por su atención y tu ayuda. Comento, brevemente, mi duda. Hace dos años compré un local en planta baja con el único acceso, registrado tanto en los planos del edificio como en mi escritura, a un patio comunitario. En los papeles iniciales que obtuve de mi croquis catastral, el patio figura con el concepto «público, uso privado» pero tras una corrección que solicité porque me habían adjuntado unos metros de más por error en los planos, este concepto ya no figura. He pedido al catastro una certificación del uso del patio tal y como figuraba inicialmente. Mi duda es que aunque en el catastro vuelva a figurar este concepto, en el Registro de la Propiedad no figura en la descripción de la finca ni en mi escritura, dicho uso.
    ¿Me podría por favor decir sí debería prevalecer el uso descrito en el catastro o darme alguna idea para hacer valer este uso ligado a mi inmueble?

    Responder
    1. Miguel Fernández 22 mayo, 2024

      Estimada Bet:
      Si en el Catastro no figura actualmente y en la escritura de división horizontal tanto del edificio como personal no figurar lo de elemento común de uso privativo, lo ideal es que se hablara en una reunión de la Comunidad, figurar el acuerdo por unanimidad y enviar al Registro de la Propiedad dicho acta para que lo incluyan lo relacionado a su patio. De esta manera se evitarán que a futuro venga un nuevo vecino y no reconozca esta peculiaridad del patio.
      Saludos
      Miguel
      691564359

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