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Cubierta. Elemento común de uso privativo. ¿Como actuar?

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Cubierta del garaje. A quién le toca pagar los problemas de las filtraciones

Cubierta. Elemento común de uso privativo. ¿Cómo actuar?

Regulación de la cubierta de uso privativo

 

P. Buenas tardes.  Soy propietario de un ático que tiene una terraza que es común de uso privativo. Quisiera saber que dice la normativa con respecto a las obras que puedo hacer sin el consentimiento de la comunidad.

R. Con relación a su pregunta queremos destacar que es una pregunta muy común en relación a la Ley de Propiedad Horizontal. Tiene vd. un post en relación a esta pregunta en el siguiente link de mi web:

Cubierta. Elemento común o privativo

 

La cubierta no deja de ser en este caso un elemento común, aunque tenga atribuido su uso privativo.

El mantenimiento ordinario de la cubierta lo deberá hacer el propietario que hace uso de la misma de forma exclusiva, incluyendo los deterioros que se vayan produciendo. Este deterioro tendrá el alcance que, incluso si dicho mantenimiento suponga un cambio de terrazo o plaqueta y si el mal uso pueda conllevar incluso actuación en la tela asfáltica. Estas actuaciones las podrá realizar vd. sin el consentimiento de la Comunidad porque entran dentro del propio mantenimiento.

 

Si los problemas de la tela asfáltica o capa de impermeabilización se producen por un deterioro natural del paso del tiempo y no hay acciones negligentes por parte del propietario que hace uso de la misma, la obligación del arreglo y el pago del mismo corresponde a la comunidad de propietarios como obras de conservación y mantenimiento del edificio tal y como se establece en el artículo 10.1.a de la propia Ley de Propiedad Horizontal. Este art. dice lo siguiente “tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones a)Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad, y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.”

En el caso de que la Comunidad tenga que intervenir en la cubierta de uso privativo, el propietario está obligado a permitir el paso a través de su vivienda para la ejecución de las obras necesarias. Esta servidumbre también queda reflejada en el art. 9.c de la LPH

Puede ocurrir que vd. como propietario quiera realizar obras que exceden del propio uso y mantenimiento de la cubierta, por ejemplo, la instalación de un cerramiento para ampliación de la vivienda, instalación de armario de obra, tejadillos, etc. en este caso dicha modificación de la terraza deberá ser aprobada por las 3/5 partes de la totalidad de propietarios y cuotas así como la correspondiente autorización administrativa según consta en el artículo 10.3.b de la propia ley de propiedad horizontal.

Para la regulación de los cambios que se puedan efectuar en la cubierta de los áticos, el material que se pueda utilizar, el tipo de cerramiento, las actividades a realizar en la cubierta, obra de las barbacoas, uso de las mismas, etc. sería conveniente que se regulara a través del Reglamento del Régimen Interior de la propia Comunidad, teniendo en cuenta que dicho Reglamento no puede ir en contra de la propia Ley de Propiedad Horizontal, la jurisprudencia y las diferentes normativas incluyendo por supuesto las ordenanzas municipales del propio Ayuntamiento.

 

Fdo. Miguel Fernández

Administrador de Fincas en Madrid y Guadalajara

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20 Comentarios

  1. Manuela 14 noviembre, 2018

    Hace años desde 97 Q me estoy quejando de las goteras q ya no son goteras literal mete me llueve dentro de toda la casa la cual la tengo destrozada techos q se caen y mobiliario q e tenido q comprar x las humedades noo,en toda mi casa yo lo e ido comunicando y nunca ávido presupuesto para el.arreglarlo pero jamás ávido una supervisión,ni.mantenimiento ,yo.como.no.podía pagar en ese momento.las cuotas de la comunidad 75€ me puse a limpiar la escalera de mi edificio la cual todos los vecinos estuvieron de acuerdo estuve 2 o tres años.limpiando me tenían q pagar 105 al mes x limpieza y los productos q yo ponía de mi.bolsillo,pues jamás me pagaron ni.Un céntimo pero.tampoco me los descontaron y en unas de las reuniones e dijeron q debía x dinero no.Me acuerdo en este momento.y yo.dije q se lo cobrarán de lo.q me debían lo cual me descontaron 200€ y se acabo me parece muy fuerte yo estuve limpando en 2005,2006,2007 sin.asegurar yo ya dije q no.pensaba pagar más q se lo.cobrarán de lo.q me deben y caso omiso q deje ese tema q ya estaba solucionado con esos ,200€ ahora dicen q debo 1800€ xq no.Quiero pagar hasta q no.Me arreglen la terraza de la comunidad ya q mi.casa se caer a pedazos literalmente hasta los muebles de la cocina los tengo con.palos para q no se caigan donde el termo de agua no me funciona xq se le cae trazados de techo y agua de la lluvia en la habitación de los niños paredes negras colchones,armarios bueno toda la casa la tengo destrozada q tengo q hacer estoy desesperada en la cocina me da.miedo enterar xq el techo se me caer encima

    Responder
    1. Miguel Fernández 14 noviembre, 2018

      Estimada Manuela.
      Son muchas cosas que voy a intentar contestarla una por una:
      – Sobre las goteras decirla que si es un problema de la cubierta como indica, la Comunidad tiene la obligación de resolverle el problema ya que es un problema comunitario, deberán realizar las obras necesarias en cubierta con los arreglos que procedan de tela asfáltica, etc. Una vez haya la comunidad arreglado esta situación se debería hablar con el seguro de la comunidad para que procedan a realizar todas las obras necesarias del arreglo de techos de su vivienda. Si la Comunidad no quiere arreglárselo, le recomiendo que ponga en manos de un abogado este asunto para gestionar los temas con la comunidad y hacer las reclamaciones oportunas si fuera necesario. Si esta Vd. en Madrid y no conoce abogado experto en civil puedo proporcionarle uno. Nuestro teléfono de la administración es el 691564359.
      – Sobre la deuda de la comunidad decirla que tiene vd. que pagarla. Es independiente del tema de las goteras. A vd. tienen la obligación de resolverle el problema de sus techos, pero también tiene la obligación de pagar las deudas que tenga con la Comunidad, son dos asuntos diferentes. Las cantidades que vd. dice que la deben y que la compensaron debería haberlas negociado desde un principio para saber cual sería el coste de su trabajo, cuanta cantidad se le descontaría de sus recibos mensuales de comunidad o si estos quedarían compensados y llevar un control de las cantidades que tendrían que haberle retribuido y por otra parte compensado.
      Desde luego su solución pasa por tener un abogado que la represente y que sea capaz de defender sus derechos pero también recordarle cuales son sus obligaciones con la Comunidad.
      Reciba un cordial saludo.
      Miguel

  2. Liliana 13 diciembre, 2018

    Hola que tal, soy propietario de un piso con una terraza de uso privativo. Cuando adquirí el bien ya estaba techado con un techo de policarbonato. Ahora un vecino pretende hacer que saque el techo, porque dice que no puede tender las sábanas. Qué debo hacer?

    Responder
    1. Miguel Fernández 13 diciembre, 2018

      Buenos días Liliana.
      En principio ver lo que dicen las escrituras de división horizontal y los estatutos de la Comunidad. Ver si dicen algo con respecto al patio común de uso privativo. Si no se dice nada habrá que estar a lo que dicen las actas. Es posible que en algún acta se hubiera dado permiso para la instalación del techo de policarbonato. Si no se dice nada en las actas, se deberá tener en cuenta lo que dice la ley y la jurisprudencia al respecto. Nadie, en principio, debe de modificar una parte de un a terraza de uso privativo sino es con el consentimiento previo de la junta de propietarios, recordemos que es un elemento común y por lo tanto la decisión es de la Junta en su conjunto. No obstante si se ha hecho una instalación de estas características y no ha habido ninguna reclamación en los últimos 5 años, se entiende que no procede la reclamación por estar prescrita, así lo dice el artículo 1964 del Código Civil que se lo trascribo literalmente: «Artículo 1964

      1. La acción hipotecaria prescribe a los veinte años.

      2. Las acciones personales que no tengan plazo especial prescriben a los cinco años desde que pueda exigirse el cumplimiento de la obligación. En las obligaciones continuadas de hacer o no hacer, el plazo comenzará cada vez que se incumplan.
      La disposición transitoria quinta de la Ley 42/2015, de 5 de octubre, establece que el tiempo de prescripción de las acciones personales que no tengan señalado término especial de prescripción, nacidas antes de la fecha de su entrada en vigor, 7 de octubre de 2015, se regirá por lo dispuesto en el artículo 1939 del Código Civil.
      Artículo 1964 redactado por la disposición final primera de la Ley 42/2015, de 5 de octubre, de reforma de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil («B.O.E.» 6 octubre).Vigencia: 7 octubre 2015.
      Un saludo
      Miguel
      691564359

  3. Audrey Smithson 23 enero, 2019

    Una vecina tiene 2 pisos en mi edificio.
    Ella piensa vender 1 piso y dejar todos los muebles del piso en el trastero comunitario bajo techo (en la 7ª planta del edificio). ¿Lo puede hacer?
    El trastero mide unos 140 metros cuadrados. Se construyo hace unos 60 años.Ya contiene muchos muebles.
    Yo veo que con el peso extra el edificio podría caer.
    Como se puede impedir que mete sus muebles en el trastero?

    Responder
    1. Miguel Fernández 27 enero, 2019

      Buenas noches Audrey.
      Vd. no puede prohibir en que un propietario meta sus muebles en otra propiedad. Si ve riesgo de que la inclusión de los muebles en el trastero pudiera derivar en un problema estructural del edificio deberá hacer la reclamación correspondiente. Tenga en cuenta que los muebles no son demasiado pesados, el problema es cuando esos muebles se utilizan como bibliotecas, entonces si que hay un peso por m2 que a la larga pudiera dañar el forjado del edificio.
      Ahora bien si vd. entiende que las actuaciones de la propietaria son irregulares y que se necesita un informe pericial de que el peso no generará a futuro un problema estructural, le recomiendo que hable con el Presidente y el Administrador de la Finca para que hagan una junta general y se revise esta situación advirtiendo a la propietaria que deje pasar para la verificación pericial. Si no lo hiciera, mi recomendación es que se denuncie esta situación al Ayuntamiento.
      Mi recomendación es que para su tranquilidad hable vd. con un arquitecto para que le informe de los pasos a dar y que actuaciones se deben de realizar. Si el problema es en Madrid, le puedo facilitar el teléfono de algunos de ellos.
      Un cordial saludo.
      691564359

  4. Vega 14 noviembre, 2019

    Buenas tardes, quería consultarle una duda, tengo un bajo con patio algo más de 60 m, de estos 12 m son míos privados y el resto es de la Comunidad y de uso privativo mío. El edifico es moderno apenas tiene 12 años pero hay goteras y problemas de filtraciones que dicen pueden dar lugar a «problemas estructurales del edificio» por lo que quieren levantar el jardín común para impermeabilizarlo y los bajos con patio como es el mío.
    Mi pregunta es ¿Cuales son mis derechos? Entiendo que no me puedo negar, pero ¿Tengo algún derecho a que la Comunidad me abone algo? Teniendo en cuenta que no es culpa mía que esté mal la cubierta y llevo 7 años cultivando mis jardineras (miden unos 15×1 metros y son de obra de hormigón, venían así ya cuando compré nuevo el piso) he gastado mucho dinero en plantas y en tierra y ahora me lo van a destrozar todo…además de las molestias para mí porque mi patio está pegado a los dormitorios , las ventanas son tamaño puertas correderas con muy mal aislamiento (de fábrica), por lo que va a ser imposible que yo viva allí mientras hacen las obras con todo el ruido que las máquinas van a originar

    Responder
    1. Miguel Fernández 24 noviembre, 2019

      Estimada Vega:
      Le van a hacer una obra que será un beneficio para la comunidad y para vd. porque van a mejorar no solo un elemento común de uso privativo sino un elemento privativo como es el suyo.
      Con respecto a las jardineras que dice vd. que llevan allí desde antes de que comprara la vivienda entiendo que si se produce un destrozo de las mismas la comunidad debería de comprar otras que se ajusten al precio para que pueda/puedan seguir disfrutando de las flores. Si no hay condiciones en algún acta deberían de llegar a algún acuerdo en este punto.
      Un cordial saludo
      Miguel
      691564359

  5. Enrique González 21 diciembre, 2019

    Tengo un ático en un edificio antiguo que adquirido recientemente con las lluvias. Con las lluvias caídas últimamente ha aparecido una gotera. Quien debe repararla?
    Gracias

    Responder
    1. Miguel Fernández 25 diciembre, 2019

      Estimado Enrique:
      Si la gotera se ha producido encima de su casa, en su tejado/cubierta, será la comunidad quien deberá resolver el problema y las posibles deficiencias generadas en su vivienda se tendrá que hacer frente el seguro.
      Si por el contrario, la gotera se ha producido en la vivienda inferior de la zona donde tenga vd. la terraza de su ático, dependerá como se haya originado la gotera, si esta es debida a una falta de mantenimiento de la terraza por su parte será responsabilidad suya el pagar los costes derivadas de la misma, si hay un adecuado mantenimiento y se ha producido por un deterioro de los materiales de construcción el arreglo correspondería a la Comunidad de Propietarios.
      Saludos
      Miguel
      691564359

  6. Juan 5 marzo, 2020

    Buenas tardes
    En 2017 se detecta que una obra ejecutada en las fachadas de la Cdad no es conforme , y tras reuniones con el ejecutante , el mismo se ofece a reparar el daño sin coste.
    El Ayto. Le concede licencia para ejecutar el trabajo mediante el procedimiento de colgarse a traves de cuerdas sujetas a la unas estructuras de la edificacion situadas en el piso altos y que estan parcialmente encima de su terraza comunitaria al aire libre de uso privativo.
    Esta obra se ejecuta a principios de 2018 .
    En mayo 2018 dos vecinos de esos de esos pisos altos reclaman por escrito el pago de una serie de daños mediante la entrega de un presupuesto detallado , siendo algunas de las partidas las siguientes :
    Pintado de la barandilla completa
    Reposicion de ceramicas colocadas en paredes laterales
    Reposicion de pinchos antipajaros
    Dar una capa material exposi en el suelo de la terraza
    …etc..
    Debo indicar en primer lugar que la Cdad no conocia ni habia autorizado que colkcase ceramicas ni pintxos,…ni ningun otro elemento.
    Por otra parte , ninguno de los dos copropietarios se puso en contacto con la Cdad ni antes de iniciar la obra , ni al inicio de la obra ni en curso de la obra, de que los operarios ejecutantes estaban causando el mas minimo daño , ni tampoco para indicar que tenian elementos susceptibles de sufrir algun daño.

    Al final , despues de la reclamacionde mayo si que se constata que el roce de las cuerdas dañaron el pasamanos , pero para nada ni barrotes ningun otro elemento de la barandilla , salvo los de la falta de mantenimiento por parte del copropietario
    Tambien, se dice , parece que los operarios tuvieron que retirar alguno de los pintxos antipalomas que el propietario tenia colocados por su cuenta y sin conocerlo la Cdad , y como he indicado antes , ademas no habiendo indicado a la Cdad en curso de la obra de ninguna actuacion anomala .
    En el resto de los elementos de los otros puntos reclamados no se detecta ninguna anomalia reseñada .

    A la vista de que la empresa ejecutante no responde de los daños, el tema se lleva a Junta General y un mes mas tarde, en junio 2018, la Cdad acuerda hacerse cargo unica,ente de la pintura del pasamanos de la barandilla.
    Segun lo expuesto , podrian indicarme si es correcto el criterio tomado.
    Gracias anticipadas.
    Un cordial saludo
    El pte de la Cdad.

    Responder
    1. Miguel Fernández 7 marzo, 2020

      Buenos días.
      Interesante y amplia exposición que nos hace en relación a una situación de una obra concreta que vamos a tratar de contestarle contando con nuestra experiencia como administración y apoyándonos en la jurisprudencia facilitada por la Editorial Jurídica Sepin.
      La empresa ejecutante o empresa rehabilitadora ha cumplido solo en parte con sus obligaciones como empresa de reformas. Si esta empresa tiene un compromiso con la Comunidad debería de cumplirlo y tener un seguro de responsabilidad civil para cubrir los posibles desperfectos que pudieran derivarse de sus actuaciones. Un Seguro de Responsabilidad Civil no es ni mas ni menos un seguro que cubre la reparación de daños que puedas causarle a otros por tus actuaciones como empresa, por lo tanto, la primera obligación que tenemos como Comunidad es hacer las obras con empresas que estén al corriente de sus pagos, que ofrezcan unas garantías en sus productos o servicios y que tengan un seguro de responsabilidad civil que cubran daños a terceros. Si la Comunidad no hace esto puede derivar en que la empresa que hace la obra no cumpla con todos los requisitos.
      El que los pisos altos reclamen unos daños por las actuaciones de la empresa rehabilitadora es lógico porque con sus actuaciones han dañado diferentes elementos de la vivienda, elementos comunes de uso privativo.
      Si la barandilla, que es un elemento común ha sido dañada y hace falta una nueva pintura es lógico que la reclamen y además también parece lógico que reclamen que toda la barandilla quede en el mismo color y tipo de pintura. Si la pintura que se aplique deja unos cambios de tonalidad y color será necesario que se aplique la pintura a toda la barandilla.
      Con respecto a las cerámicas afectadas se deberán sustituir aquellas que han quedado dañadas. Entendemos que estas cerámicas a sustituir serán propiamente las afectadas y que tendremos en el mercado unas iguales a las que se han colocado y es posible que los propietarios tengan cerámicas para sustitución.
      Los pinchos antipalomas es algo habitual en los áticos, si que es verdad que lo suyo es que el cliente hubiera avisado de la colocación de estos, pero también es verdad que si pasado un tiempo desde su colocación nadie ha reclamado esta situación o esta instalación se entiende que la Comunidad ha aceptado su colocación.
      Dar una capa de material exposi es normal teniendo en cuenta los posibles problemas generados por el roce de las cuerdas.
      No creo que sea responsabilidad del propietario por el hecho de que no se avisara a la comunidad de la problemática que estaban generando por la obra.
      nosotros recomendamos que se haga un informe por parte de Arquitecto o Arquitecto técnico sobre todas las deficiencias o reparaciones a efectuar, con ese informe presentar una reclamación contra la empresa de reformas para que se hagan cargo de dichas reparaciones bien directamente o bien a través de su seguro de responsabilidad civil. Si no responden en un tiempo prudencial, presentar la demanda a través de abogado y procurador contra la empresa rehabilitadora exigiendo una cantidad de dinero por dicha reparación. La valoración económica se la deberá dar el propio informe del Arquitecto.
      Si después de todas las actuaciones realizadas para que se repongan las deficiencias a su estado anterior, no se consigue nada de la empresa rehabilitadora, recuerde que es la Comunidad quién deberá dar solución a los problemas generados por su responsabilidad subsidiaria.
      Otra cuestión es que si después de todas las recomendaciones que hemos comentado vds. prefieren no hacer ninguna actuación es posible que los propietarios les demanden y el coste sea muy superior al que en principio pudiera quedar establecido.
      No deberían haber tomado ninguna decisión en la Junta General sin tener un informe previo, creo que la decisión de pintar únicamente el pasamanos sin atender los otros elementos que han sido afectados es un error de la Junta de Propietarios.
      Ahora bien, ni todo es tan claro ni todo tan oscuro, hay tonalidades grises y en función del planteamiento que se haga ante un juez, este decidirá sobre la situación y es posible que este en función de las pruebas, decida que elementos deban de sustituirse y que elementos no. Que elementos son de responsabilidad de la Comunidad por deterioro y que elementos corresponden al propietario por una falta de mantenimiento.
      La jurisprudencia tiene muchas sentencias con resultados finales distintos en base a los hechos presentados, le pongo algunos ejemplos:
      AP Guipúzcoa, Sec. 2.ª, 17-2-2011 La titular de la terraza comunitaria y uso privativo es responsable de los daños en la misma por falta de cuidado y mantenimiento y por obras realizadas sin el consentimiento de la comunidad.
      AP Valencia, Sec. 8.ª, 13-5-2019 Dado que la estructura instalada en la terraza afecta a elementos comunes y se ha ejecutado sin autorización previa de la junta de propietarios, procede su retirada.
      AP Granada, Sec. 5.ª, 20-9-2013 Aunque los daños se causen por las obras realizadas por la vecina en un elemento común es responsable la comunidad de propietarios al haber autorizado las mismas y no haberlas vigilado.
      Un cordial saludo
      Fdo. Miguel Fernández
      691564359

  7. Marian 5 marzo, 2020

    La Cdad detecta que en razon a un fortisimo vendaval una antena parabolica esta suelta encima de unk de los tejados comunitarios, y corre riesgo de caer a ,la via publica
    El presidete ordena la retirada urgente por riesgo de seguridad.
    A posteriori se toma contacto con el antenero que la retiro , e indica que esa parabolica no era de la cominidad y que seria de algun vecino.
    Pasado un mes nadie reclama ni protesta por fakta de señal
    Indagando , se conoce que un propietario habia ordenado colocar una antena para ver partidos de futbol , y que posteriormente habia permitido que algun otro vecino se enganchase a la misma.

    La decision que tomo como presidente es que el coste de la retirada de dicha antena se impute a cargo del vecimo que en su momento la coloco.
    Le parece correcto el criterio ?
    Gracias por su respuesta
    Cordialmente le saluda

    Responder
    1. Miguel Fernández 5 marzo, 2020

      Estimada Marian,
      El hecho de que haya una antena parabólica de un vecino que se haya instalado posiblemente sin el premiso de la comunidad, no le da derecho a la comunidad a retirar una antena que no se a de la misma. Lo correcto hubiera sido haber enviado una circular a los propietarios o al menos haber colocado en el tablón de anuncios una nota informativa indicando que si en un plazo prudencial no se retira o no se reclama la antena se procederá a su retira y que los costes de dicha retirada serán a cargo del propietaria de la misma.
      Ahora se pueden encontrar ustedes con una demanda por parte del propietario por haber retirado la antena de la cubierta y se podría considerar como un delito. No veo muy prudente que ademas de haber realizado la retirada de la antena de forma unilateral quieran cobrar el coste de dicha retirada.
      Un cordial saludo
      691564359
      Miguel

  8. sergio 3 mayo, 2020

    Buenas tardes
    A ver si me pueden ayudar con este caso, que por lo que me han dicho es del todo excepcional.
    Acabo de comprar una vivienda, un edificio aislado de dos alturas, que es parte de una comunidad de propietarios. Originariamente esta vivienda era parte de otra (a la que en adelante me referiré como principal), de la que se segregó.
    El principal tiene atribuido el uso privativo de una terraza, que es ni mas ni menos que mi tejado, al que accede por una pasarela elevada (como he dicho, mi vivienda es un edificio aislado completamente, y sólo le une al principal la mencionada pasarela elevada). Se entiende que esto es así porque originariamente, antes de la segregación, ya usaba el tejado como terraza.
    En la segregación, se dejó claro y asi consta en la escritura y en los estatutos, que la terraza es de mi propiedad, concretamente se dice.: «la terraza del piso principal serán de propiedad exclusiva del propietario del nuevo departamento numero diecisiete (mi casa), aunque de uso permanente y exclusivo del propietario del departamento número cuatro, o sea del principal”.
    Mi pregunta es.: Puedo usar mi tejado? Puedo disfrutarlo? Puedo hacer obras del tipo poner máquinas de aire acondicionado o instalar una claraboya? Puedo rescindirle el uso permanente al vecino del principal?
    Por completar la información diré que el propietario del principal también es nuevo, lo compró recientemente al igual que yo. Los dos edificios son antiguos, de más de 40 años. La segregación se hizo en el año 1965.
    Mi vivienda son es un edificio independiente como he dicho, y la comunidad la formamos mi edificio y otro de 8 plantas, siendo la planta segunda conectada a mi terraza la que he llamado «principal».

    Responder
    1. Miguel Fernández 3 mayo, 2020

      Buenos días Sergio.
      Si el principal tiene atribuido el uso privativo de la terraza, y en las escrituras dice que que el uso permanente y exclusivo es del propietario del departamento número cuatro, será este quien tenga la exclusividad de uso y disfrute, por lo tanto vd. no puede usar su tejado, no puede incluir nuevas obras o nueva maquinaria, incluir una claraboya si no es con el permiso de la persona que tenga el uso exclusivo. Otra cuestión será quien tenga que pagar las posibles reparaciones, si estas es por deterioro natural o por mal uso, etc.
      Vd. no puede rescindirle el uso permanente de la terraza, porque este derecho viene escriturado.
      No obstante creo que este tema debería ponerlo en manos de un abogado civilista.
      muchas Gracias
      Un cordial saludo
      Miguel
      691564359

      1. Sergio 11 mayo, 2020

        Muchas Gracias por responder

        Entiendo la respuesta, pero me surge la duda de qué derechos tengo como «propietario exclusivo».

        ¿Podría ser que se hiciese la segregación mal, y que nos encontremos ante un caso en el que ambos tenemos la razón? El principal por tener atribuido el uso exclusivo, y yo por ser el propietario exclusivo.

        Por otro lado, en mi anterior escrito obvié comentar que en la escritura de segregación se dice que el principal tiene «también» el derecho de uso exclusivo, mientras que en los estatutos, este «también» se ha obviado sin más. Es decir, el texto original era.: “la terraza y el lavadero del piso principal serán de propiedad exclusiva del propietario del nuevo departamento numero diecisiete, aunque de uso permanente y exclusivo también del propietario del departamento número cuatro, o sea del principal”. En los estatutos ese «también» no está, sin que exista escritura o inscripción alguna que mencione que se modifica el texto original.

        Ese «también» aclararía la controversia. Si Vd lo ve igual, me gustaría si me puede decir si es posible reclamar el hecho que se hayan dejado una palabra en la transcripción a los estatutos.

        Le agradezco muchísimo su tiempo y su respuesta, que sin duda me es de mucha ayuda.

        1. Miguel Fernández 12 mayo, 2020

          Estimado Sergio:
          Ruego nos perdones, pero solo hacemos un comentario por propietario, no podemos contestar varios comentarios con un mismo tema porque nos sería imposible dar respuesta a la demanda que tenemos de todos aquellos que nos envían diariamente preguntas de temas variados de propiedad horizontal. Hay otros foro donde puedes hablar de todo ello como por ejemplo «nuevos vecinos».
          Gracias
          Un cordial saludo.
          Miguel
          691564359

  9. Dalia 4 julio, 2020

    Estimado Miguel,
    Soy propietaria desde hace un año de un piso en una finca de tres vecinos. Nosotros en el segundo piso, me vecina en el primero y otro vecino en un bajo con entrada independiente. En este edificio hace años hubo una terraza, pero al parecer daba muchos problemas cada vez que llovía. Los propietarios decidieron cubrirla (hace unos 30 años) y ahora hay un espacio bastante bueno. Se puede acceder a el mediante una pequeña puerta. El espacio es abuhardillado y se puede acomodar como estudio. Mis preguntas son las siguientes: Este espacio es propiedad de los tres o solamente de nosotros y de mi vecina de abajo, ya que el otro propietario tiene entrada independiente de la finca? Se puede comprar a los demás propietarios? Se puede acomodar como estudio?
    Muchas gracias y saludos

    Responder
    1. Miguel Fernández 6 julio, 2020

      Estimada Dalia,
      Todo dependerá del titulo constitutivo o Escritura de Propiedad Horizontal, o Estatutos. Habrá que mirar si la terraza abuhardillada es una terraza que compone el elemento común o es también de uso privativo. Si quieren cambiar un elemento común a un elemento común de uso privativo tendrá que ser por la unanimidad de los propietarios que componen el edificio.Si es así tendrán que hacer un informe técnico donde se vea la viabilidad del construcción de esa posible buhardilla, presentar dicho informe ante el Ayuntamiento conjuntamente con la decisión tomada en la junta correspondiente y deberán también presentar una modificación del Escritura de División horizontal, incorporando los m2 en el conjunto del total sacando los nuevos coeficientes.
      Un saludo
      Miguel 691564359

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