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Quien debe asumir el coste de mantenimiento de la medianería entre dos casas

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Quien debe asumir el coste de mantenimiento de la medianería

Quien debe asumir el coste de mantenimiento de la medianería entre dos casas

P: Buenos días, querría preguntarles quién debe asumir el coste de mantenimiento de la medianería entre dos casas. Tenemos una casa en Madrid unifamiliar y tenemos un muro medianero que separa nuestra parcela de la parcela contigua. El muro se está deteriorando y quería preguntarle cómo debemos realizar la reparación y quien debe pagar los gastos de la misma.

R: Sobre el tema de las medianeras existen muchas sentencias donde la jurisprudencia da diferentes opciones a la servidumbre de medianería. Existen muchos tipos de medianerías, bien sea como es su caso, bien sea como es el caso de una medianera que divide dos viviendas, etc. Si nos atenemos a su solicitud debemos de centrarnos en lo que dice los artículos 572 y 575 y 1902 del código civil.

Estos artículos dicen textualmente lo siguiente:

Art. 572: “Se presume la servidumbre de medianería mientras no haya un título o signo exterior, o prueba en contrario”.

Art. 575: “La reparación y construcción de las paredes medianeras y el mantenimiento de los vallados, setos vivos, zanjas, y acequias, también medianeros, se costeará por todos los dueños de las fincas que tengan a su favor la medianería, en proporcional derecho de cada uno.

Sin embargo, todo propietario puede dispensarse de contribuir a esta carga renunciando a la medianería, salvo el caso en que la pared medianera sostenga un edificio suyo”.

Art. 1902: “El que por acción u omisión causa daño a otro, interviniendo culpa o negligencia, está obligado a reparar el daño causado.”

Deberán ponerse de acuerdo para que cada uno de vds. pague el 50% del gasto que corresponda, si su vecino no quisiera pagar ese 50% no le va a quedar más remedio que demandar esta situación para que el juez obligue a la otra parte. Espero que no lo necesite.

Puede ver todos los artículos del Código civil referente a la servidumbre de la medianería en la sección cuarta desde el art. 571 al art. 579.

También se debe de tener en cuenta que las actuaciones que se realicen en la medianera no deben de incidir en la disminución de las luces y vistas del otro vecino colindante. Art. 580 y ss. del código civil.

Si hay que realizar una obra suficientemente importante en la medianera nuestra recomendación es que siempre se haga a través de un técnico cualificado.

Les acompañamos dos enlaces de nuestro sitio web que esperamos sean de su interés:

Aparatos de aire acondicionado en las comunidades de propietarios

Canalizaciones en la vivienda, son elementos comunes o privativos

Miguel Fernández

Administrador de Fincas en Madrid y Guadalajara

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26 Comentarios

  1. María Jose 10 diciembre, 2020

    Quisiera recibir asesoramiento sobre mi caso. Compre mi vivienda hace 7 años. La misma consta de un patio que comparte uno de los.muros con el vecino y que ya estaba cuando compre la vivienda. Sobre el mismo hay una balaustrada que puso el vecino ocupando toda esa medianería. Cuando yo reforme el patio levante un muro de rasillon pegado a esa medianería con la única finalidad de disponer de una base donde fijar mi celosía, ya que la balaustrada ocupa todo el muro. Sobre el que construí yo de rasillon han salido unas humedades y mi duda es si ambas partes debemos compartir los gastos de la reparación. Si no fuera así podría obligarle a tirar esa medianería y que cada uno construya su muro? O bien? Que quite la balaustrada y que me deje la mitad para poner yo mi celosía? Gracias de antemano.

    Un saludo.

    Responder
    1. Miguel Fernández 12 diciembre, 2020

      Estimada Maria José:
      Las medianeras están para compartirlas. El código civil es muy claro al respecto. Si la medianera ya estaba construida lo suyo es dejar esta medianera como límite entre las viviendas y si se quiere añadir un muro de rasillón o cualquier modificación en su parte lo suyo es que hubiera comunicado a su vecino las actuaciones a tomar y que él hubiera estado informado. No obstante si vd. ha decidido hacer un muro de rasillón lo suyo es que sea vd. quien deba de hacerse cargo de la reparación, no podemos pedir al vecino que se haga cargo del 50% de la obra cuando él nunca ha participado en la misma. Si la medianera ya existía antes de que vd. entrara lo suyo es que se respete dicha medianera. Una medianera es un muro, no son dos muros a no ser que ambos vecinos estén de acuerdo en dicha construcción. Si es un patio interior además de la aceptación por parte de los dos propietarios debería ser aceptado por los propietarios de las diferentes viviendas al generar un posible problema de estética del edificio.
      Saludos.
      Miguel
      691564359

  2. Pilar 15 diciembre, 2020

    Soy propietario de un apartamento que tiene un jardín, privativo de uso comunitario, en los 20 años que llevo gozando del mismo, he limpiado, arreglado, podado los arbustos que hay en una jardinera. Desde hace unas fechas, en el muro perimetral del jardín que linda con el jardín comunitario ha aparecido una grieta que según el albañil que ha enviado el administrador de la comunidad, el muro podría caerse, con los daños que podría ocasionar a las personas y niños que pasan cerca del mismo. Según indicó el albañil, se está dando en la misma comunidad en diferentes jardines debido la forma de realizar esos muros y dice que no se puede arreglar sino que hay que tirarlo y construirlo de nuevo. Quien debe asumir el coste de la reparación del muro perimetral, yo o la comunidad de propietarios?

    Responder
    1. Miguel Fernández 20 diciembre, 2020

      Buenos días Pilar:
      En primer lugar siempre digo lo mismo, lo primero es ver lo que dice la escritura de división horizontal de la propiedad y los estatutos de la misma. Si no se dice nada con relación al jardin de uso privativo deberemos ir a lo que dice la ley con respecto a este tema. Sobre este asunto tenemos diferentes artículos que le recomendaría la lectura:
      https://adminfergal.es/danos-en-elementos-comunes-de-uso-privativo-a-quien-corresponde-los-arreglos/
      La jurisprudencia con respecto a este tema es aleatoría en unos casos se da la razón al propietario y en otros casos a la Comunidad depende del problema y la presentación del mismo.
      Mi opinión personal es que si todos los jardines comunes y privativos tienen el mismo problema sea la comunidad quien deba de hacerse cargo de los mismos, pero insisto que la decisión me temo que la tendrá que dar el propio juez.
      Para mi el muro de jardín tiene una relación directa con otros problemas que se puedan plantear en un edificio. Un ático que sufre un deterioro del carambuco o de la tela asfáltica por el paso del tiempo, el propietario que vive encima no tiene porque hacerse cargo de dicho deterioro porque corresponde a la comunidad quien debe hacerse cargo. No corresponde a un mal uso sino a un simple deterioro por el paso del tiempo. Si el deterioro del muro es un problema derivado del paso del tiempo y no de un mal uso hay que entender que es la comunidad quien tiene que hacerse cargo del deterioro.
      Un cordial saludo
      Miguel
      691564359

  3. Angel 6 febrero, 2021

    Hola soy Ángel.tengo un problema con la valla metálica.hace más de 20 años compramos un terreno y lo primero que hicimos fue delimitar la con valla metálica. Pasaron unos años y compraron el terreno de,al lado y me puse en contacto con el dueño para,que pagará el 50%De la valla divisoria .contestandone que no tenía un duro.peeo que se encargaría de ir cortando de las arizonicas que fueran saliendo por su lado(mo lo hizo nunca)Ahora lo tiene alquilado y estoy quitando las arizonicas de la medianeria y me he encontrado unos tubos que pasan a mi casa y apollado una caseta de maderas y forrado de plásticos el cual salen a mi parte 25cm.se lo he comunicado y dice que si que lo quita pero que antes tengo que quitarle las ramas de Esa misma linde pero más arriba.ya hace tiempo Tube una conversación con el y como decía que no tenía medios le si dos contasetos y una tijera de podar(tampoco las corto nunca)
    ¿Tengo obligación de ir a,su casa y cortar las arizonicas por su lado?
    ¿puedo obligar a,que quite todo lo que está sujeto .atado a la valla.?
    Gracias

    Responder
    1. Miguel Fernández 7 febrero, 2021

      Estimado Angel:
      Las arizónicas que le salen en la zona de la medianera del vecino es obligación de cortarla por parte suya. Si no tiene nada por escrito que le obligue a él, es su obligación cortarla y dejar la arizónica al ras de la medianera.
      Con respecto a la caseta que ha construido esta claro que tiene que quitarla de forma inminente y eliminar los tubos que se meten en su medianera, solo faltaría, dígaselo de forma fehaciente mediante burofax si fuera necesario. Le sugiero que lo haga a través de abogado dando los tiempos.
      Con todos mis respetos hace falta tener cara para instalar una caseta que los tubos se pasen a su parcela en 25 cms.
      Saludos
      Miguel
      691564359

  4. Gustavo Suárez rubio 9 febrero, 2021

    Hola me llamo Gustavo, he comprado un piso que tiene una terraza propiedad de la comunidad de la que tengo el uso y disfrute,esta terraza está delimitada con las terrazas del edificio de enfrente por un muro de 8 metros de ancho por 4 de alto el cual está lleno de humedades y muy deteriorado siendo frecuente que se caigan trozos.
    Me gustaría saber quien debe correr con los gastos de reparación del muro, y en el caso de que sean los vecinos del edificio de enfrente si les puedo obligar a hacerlo.
    Gracias por todo, un saludo

    Responder
    1. Miguel Fernández 12 febrero, 2021

      Hola Gustavo
      Para ver el tema de la reparación del muro será necesario ver lo que se dice en las escrituras de división horizontal de ambas viviendas. En función de lo que digan las escrituras podremos saber de que estamos hablando y de quien es la responsabilidad. Le recomendaría que lo primero es hablar con la Junta de Gobierno de su vivienda, sino le dan una respuesta verificar lo que dicen las escrituras, es evidente que su Comunidad o la de enfrente tendrán sus responsabilidades y sino fuera así mi recomendación es que la haga a través de la vía judicial.
      Un cordial saludo.
      Miguel
      691564359

  5. Nestor 4 mayo, 2021

    Hola, mi duda es que yo tengo una parcela con un muro que divide con la colindante que está hecho hace más de tres décadas. Ese muro es de piedra caliza de 50 cm de ancho y está colocado en el césped con un cimiento de piedras del propio muro y un talud en la parcela colindante de un metro de ancho y un metro de altura Y los de la parcela colindante han quitado tierra del talud hasta dejarlo totalmente vertical con una anchura de unos 70 cm y descubiertas las piedras del propio cimiento. Mi pregunta es si debilita la estabilidad del muro, que me parece obvio, y de qué manera puedo hacer que lo restablezcan o si hay que demandar o si pudiera ser procedimiento penal por delito de daños.
    Gracias de antemano.

    Responder
    1. Miguel Fernández 9 mayo, 2021

      Estimado Nestor:
      Si vd. considera que la actuación del propietario conlleva a un riesgo en la estabilidad del muro y solicita un informe a un arquitecto donde se verifica dicho riesgo, podría demandar a su vecino con el objeto de recuperar la estabilidad del muro. Esto lo deberá hacer vía civil porque no hay motivos para realizarlo por vía penal, de momento no existe una situación de riesgo.
      Saludos
      Miguel
      691564359

  6. Jesús Simón 17 febrero, 2022

    Hola soy Jesús, tengo una casa (que antiguamente fue una escuela) en un pueblo, linda con dos calles del pueblo por dos lados por otro con un vecino y por el otro con una finca rústica, esta antigua escuela está rodeada con un muro de unos 60cm de grosor, por la parte que linda con la finca rústica. Pegada a la pared tenía unos 2 metros de tierra y aumentando hasta alcanzar unos 5 o más metros, pues bien, el dueño de la finca rústica, con una maquina escavadora Quito toda la tierra dejando en varios metros del la vaya, los cimientos (que no eran de hormigón pues cuando hicieron las escuelas después de la guerra, había poco cemento o dinero para comprarlo) los dejo al descubierto, yo como perjudicado llame a la guardia civil y tomaron nota, no obstante lo que me ha dolido más es que hace unos dos años, decidí poner tejas encima de la vaya para protegerla pues como le decía el cemento reinaba por su ausencia, pues bien cuando los albañiles pusieron los andamios en dicha finca para la reparación, fue el propietario y nos obligó a quitar dichos andamios y no pude reparar la vaya por ese lado, en un principio lo deje así, pero caray tengo todas las tejas compradas y me ocupan un sitio y por otro lado la vaya sigue en mal estado y quisiera terminar de reparar. Me obligó a pedirle permiso por escrito y llevársela con un testigo, bien pues me contesto que me lo daría cuando él quisiera, han pasado más de dos años y ese permiso todavía no me lo ha dado. Que puedo hacer? Gracias anticipadas

    Responder
    1. Miguel Fernández 20 febrero, 2022

      Estimado Jesús:
      No puedo darle una solución a lo que vd. me comenta. Tienen vds. una medianera y por lo tanto cualquier solución que den a la misma debe de ser consensuada entre los dos propietarios. Independientemente que sea una finca rústica o no, haya una construcción o no. Vd. no puede tomar ninguna iniciativa de construcción sino habla antes con el vecino de la valla.
      Me temo que esto que me está contando entra mas dentro de las relaciones personales que no de lo que se puede hacer o no legalmente. Mi sugerencia es que ha habido un enfado por parte del otro vecino y no le quiere dar el permiso que vd. solicita. Creo que ha habido errores que se ha cometido como la instalación de los andamios.
      Que puede hacer, muy sencillo, aunque a veces es lo mas difícil. Ir a hablar con el propietario colindante y llegar a un acuerdo. Es la solución mas barata y a la vea la mas difícil. Si vds. no se entienden, mi sugerencia es que mande a otra persona que le ayude e intente conseguir el permiso de la otra parte.
      Un cordial saludo.
      Miguel
      691564359

  7. Carmen 8 abril, 2022

    Hola,nuestra casa es muy antigua y comparte pared de 1 planta y sótano con el vecino,son muros de piedra,el hace años subió su casa dos pisos dejando el canalón de recogida de nuestro tejado de separación pegado a su pared,el cual esta en la medianera,siempre hemos hecho nosotros el mantenimiento de dicho canalón el cual también recoge el agua que corre por su fachada,hemos puesto todo el canal9n nuevo y impermializado unos 40 centímetros de su pared.
    No deberian ellos pagar mitad de la obra??
    Un saludo.

    Responder
    1. Miguel Fernández 9 abril, 2022

      Estimada Carmen.
      Tenemos por costumbre hacer obras sin contar con el vecino con el que comparte la medianera y después pasa lo que pasa. Lo suyo es llegar a un acuerdo para que todo el gasto de la medianera sea compartido, así de esta manera ambos propietarios se benefician y ambos propietarios ponen su parte proporcional. Pero esto no es que lo diga el código civil sino que la misma lógica se impone.
      Saludos.
      Miguel
      691564359

  8. Cristina 30 abril, 2022

    Hola , mi padre hizo la casa donde vivo ahora hace 60 años , pero la medianera la hizo y la pago el vecino de la casa de al lado , ahora queremos arreglar la casa por fuera , es decir las paredes medianeras , una de las medianeras es mia y la puedo arreglar ,pero ahora me encuentro con el problema que el vecino no , nos deja tocar la pared porque dice que es suya .Esta bastante deteriorada y en mal estado ,es obligación de el reparar la parte que da a mi casa ? Gracias
    Un saludo .

    Responder
    1. Miguel Fernández 1 mayo, 2022

      Buenos días Cristina
      El artículo 575 del Código Civil, es muy claro con respecto a este tema tal y como se indica en el artículo de donde proviene su comentario.
      Art. 575: “La reparación y construcción de las paredes medianeras y el mantenimiento de los vallados, setos vivos, zanjas, y acequias, también medianeros, se costeará por todos los dueños de las fincas que tengan a su favor la medianería, en proporcional derecho de cada uno.
      Sin embargo, todo propietario puede dispensarse de contribuir a esta carga renunciando a la medianería, salvo el caso en que la pared medianera sostenga un edificio suyo”.
      El pago de la medianera tiene que ser proporcional a cada uno que sea propietario de la misma. Lo normal es que ambas partes se pongan de acuerdo, pero si no se pusieran al menos vd. podría mejorar y adecuar la medianera en la parte de su propiedad.
      Vd. puede reparar la parte de la medianera que da a su casa y el tendrá que reparar si lo desea la parte de la medianera que da a la suya. Desde luego ante posibles derrumbamientos, etc. lo suyo es que se pongan de acuerdo para la construcción en el 50% o al menos que el vecino le deje intervenir para una posible reconstrucción.
      Saludos.
      Miguel
      691564359

  9. Diego 1 mayo, 2022

    Buenos días , sr.Miguel

    Tengo una medianera que separa mi casa con la del vecino , la medianera es suya ,la parte que da a mi casa esta algo mal , pero como es del vecino que la pago el ,ahora no , nos deja que la toquemos para poder arreglar un poco
    Le corresponde a el arreglarla ?
    Un saludo

    Responder
    1. Miguel Fernández 2 mayo, 2022

      Estimado Diego:
      Salvo acuerdo en contrario, las medianeras son propietarios de ambos vecinos porque divide las dos viviendas. Cuando el vecino pagó de forma unilateral la medianera, vd. no debería haberlo permitido, sino haber pagado su parte que es lo que le corresponde.
      A vd. no le puede prohibir que la medianera que esta en su zona le prohíba arreglarla un poco.
      Les corresponde arreglarla a los dos porque son participe ambos. Así queda reflejado en el artículo 575 del código civil que dice textualmente lo siguiente: Artículo 575.
      La reparación y construcción de las paredes medianeras y el mantenimiento de los vallados, setos vivos, zanjas y acequias, también medianeros, se costeará por todos los dueños de las fincas que tengan a su favor la medianería, en proporción al derecho de cada uno.
      Sin embargo, todo propietario puede dispensarse de contribuir a esta carga renunciando a la medianería, salvo el caso en que la pared medianera sostenga un edificio suyo.
      La pregunta que nos hacemos en este caso y que puede ser la base de la controversia es vd. en su momento se dispensó de contribuir a esta carga renunciando a la medianería?.
      Reciba un cordial saludo.
      Miguel
      691564359

  10. Ángeles 10 mayo, 2022

    Buenas tardes,
    Vivo en un chalet que tiene una medianera de arizónicas y linda con un muro de cemento que corresponde al chalet del vecino (el chalet está unos metros más bajo que el mío y por eso tienen hecho ese muro). El vecino me ha comentado que se le están abriendo unas grietas en su muro de cemento y que yo debería de eliminar las arizónicas para que no se rompa el muro. Tanto el muro del vecino como las arizónicas ya estaban cuando yo compré mi casa.
    Mi pregunta es si yo debo arrancar las arizónicas ó es el vecino el que debe reparar su muro. Quedo a la espera de su respuesta, muchas gracias, saludos

    Responder
    1. Miguel Fernández 12 mayo, 2022

      Estimada Angeles:
      Dependerá de la ordenanza que tengan en la zona donde vd. vive. Normalmente suele existir una reglamentación con relación a la instalación de las arizónicas y estas tienen que tener una distancia de colocación con respecto a la medianera natural que le corresponda. Cuando se construye nadie suele tener en cuenta estos detalles. Recordemos que las arizónicas, las landis, etc. se hacen árboles y aunque se poden, estas siguen creciendo a lo ancho y genera estos problemas. El muro es un elemento inerte, no es un organismo vivo. Siempre estará en la misma posición y no generará problemas, pero las arizónicas si generan problemas, se lo digo por experiencia.
      Si reparas un muro pero sigues teniendo arizónicas aunque su vecino haga las reparaciones del muro, seguirá teniendo problemas con las arizónicas.
      Creo que la mejor forma de solucionar este problema es entenderse. Ambos deben de sacrificarse, no elegir posturas extremas.
      Saludos.
      Miguel
      691564359

  11. Cristina 13 mayo, 2022

    Buenas Noches
    Vivo en una casa donde la pared medianera que hay es del vecino , la parte de dicha medianera que da a mi casa se esta deteriorando , y yo no la quiero arreglar porque no es mia esa medianera . Yo puedo hacer una pared con lamas por mi lado pegada a la medianera ? O tengo que buscar a un arquitecto para poder hacerla ? Porque para hacer un tabique por mi casa tengo entendido que si .. Un saludo
    Gracias

    Responder
    1. Miguel Fernández 16 mayo, 2022

      Estimada Cristina:
      Las medianeras son compartidas y por lo tanto no es propiedad de nadie. Si bien es verdad que para no perjudicar al vecino lo que deberá hacer es reconstruir la medianera desde su zona y dejarla en las mejores condiciones posibles. No le digo nada en si de e o no hablar con un arquitecto porque eso es una decisión suya.
      Saludos
      Miguel
      691564359

  12. Lucia 6 junio, 2022

    Buenos días. Mi patio colinda medianera con la cocina de mis vecinos. Anteriormente a su obra no había ningún indicio de entrada de agua. Tras realizar ellos reformas y quitar un muro de carga de 30 cm dicen que les entra agua por mi patio, justo en el punto en el que han retirado ese muro. Por lo que dicen, el agua entraría por el punto superior donde tuvieron que colocar una viga para soportar la primera planta de la fachada. Nos reclaman que arreglemos nuestra parte alegando que es culpa nuestra, porque todo su lado lo han reformado recientemente e impermeabilizado. Como debería proceder? Como podría saber si el problema es que ellos han dañado el muro? De confirmarse que el problema ha sido causado por sus reformas… Podría solicitarles el importe de la reparación?
    Gracias

    Responder
    1. Miguel Fernández 17 junio, 2022

      Estimada Lucía:
      Aquí en este país el principal deporte es echar la culpa al otro. Si antes no había entrada de indicio de agua y ahora si que lo hay es porque posiblemente al modificar la medianera con la obra no tenga esta la misma consistencia y se produzcan humedades.
      Yo, antes de hacer nada de la reforma pediría un peritaje a un arquitecto o arquitecto/técnico y que se valore de quien puede ser el problema. Si del vecino o de vd.y en base a eso dar el siguiente paso.
      Saludos.
      Miguel
      691564359

  13. Inés Pérez 29 agosto, 2022

    Hola, mi padre y tía heredaron una casa, ahora mi tía quiere vender su parte y dice que tenemos que hacer la medianera. Corresponde pagarlo entre los 2??? Si la puerta d entrada a la casa pilla en su lado, tiene que pagar la obra tb entre los 2??? Tiene que hacer la medianera antes de vender o puede venderlo sin hacerlo???

    Responder
    1. Miguel Fernández 25 septiembre, 2022

      Hola Ines:
      Es bien conocido que en un sentido usual se entiende por medianería a la pared común a dos casas, así como medianeros las paredes, muros, cercas, etc., que estando en el límite de dos heredades pertenecientes a distintos propietarios las separa o delimita, correspondiendo a una condición o situación de hecho, pero que con cuya base puede convertirse en una relación de derecho en la que son términos o elementos reales dichas paredes, muros, cercas, etc., que median entre las fincas, y términos o elementos personales los propietarios de dichas fincas limítrofes o colindantes, de tal modo separados, generándose ya la situación jurídica de “medianería” que crea el derecho de los propietarios de aquellas fincas, sobre las susodichas paredes, muros, cercas, etc., constituyéndose en copropietarios de las mismas, lo que ha de comportar una serie de derechos y obligaciones correspondientes a tal situación que se viene configurando como de copropiedad; en consecuencia, no hay medianería en su acepción jurídica si no se da dicha copropiedad por parte de uno y otro propietario de las correspondientes fincas limítrofes;…”
      Si se quiere hacer una medianera con separación de las viviendas habría que pagarlo entre las dos partes, pero teniendo en cuenta que la construcción la admita. Lo habitual es que se hagan las separaciones necesarias para que se pueda producir la venta. Deberán poner en manos del notario la separación para hacerlo de una forma legal y que cada propietario haga aquellas modificaciones que exiga la ley.
      Un cordial saludo.
      Miguel
      691564359

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