Cubierta. Elemento común o privativo
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Cubierta. Elemento común o privativo
¿Es la cubierta un elemento común o un elemento privativo?
Artículo del Colegio Profesional de Administradores de Fincas
Las terrazas o patios que son cubiertas del edificio y que figuran en la escritura de división horizontal como de titularidad del propietario, ¿a quién le corresponde la conservación y mantenimiento? ¿Y en el caso de las terrazas a nivel?
En virtud del artículo 396 del Código Civil, tanto las terrazas como las cubiertas tienen la consideración de elementos comunes del edificio así como los elementos
estructurales, dentro de los cuales, se encuentran incluidos la capa de impermeabilización o tela asfáltica. Estos elementos no dejan de ser comunes por el hecho de que un propietario, dada la ubicación de su vivienda o local, tenga atribuido su uso privativo o incluso aparezca este elemento como titularidad privada.
En consecuencia, el mantenimiento ordinario de la terraza-cubierta o de la terraza a nivel le corresponde al propietario que hace uso de la misma, dentro del cual, se encuentra incluido, el mantenimiento y conservación del pavimento, del sumidero, limpieza y eliminación de restos vegetales, etc…, por lo que cuando hay daños por ausencia o dejación de este mantenimiento ordinario le corresponde asumir su reparación al propietario que tenga asignado el uso privativo de la terraza o incluso su titularidad.
Cuando los daños tienen su origen en un problema en la capa de impermeabilización o tela asfáltica le corresponderá la reparación a la comunidad como obras de
conservación y mantenimiento del edificio tal y como establece el artículo 10.1.a de la Ley de Propiedad Horizontal.
En resumen, pueden darse tres supuestos determinados por un informe técnico:
1. La humedad sea originada por un incorrecto mantenimiento del suelo o un mal uso de dicha terraza por parte del propietario: debe sufragar la reparación el
propietario.
2. La humedad sea originada únicamente por un defecto en la capa de impermeabilización o tela asfáltica: dado el carácter de elemento estructural y, por lo tanto, común, debe sufragar la reparación la comunidad como obra necesaria de conservación y mantenimiento del edificio.
3. La humedad es originada por ambas causas, es decir, incorrecto mantenimiento del propietario y el deterioro propio de la capa generalmente por el paso de los años: en estos casos, suele repartirse los gastos de reparación al 50% o lo que acuerden las partes.
En consecuencia, el propietario que dada la ubicación de su vivienda o local tiene atribuido el uso privativo de la cubierta, deberá sufragar los gastos derivados de su mantenimiento ordinario derivados de su uso pero no de los derivados de la reparación de la asfáltica al ser elementos de carácter estructural, salvo que en los estatutos o normas contenidas en la División Horizontal se establezca que la reparación de la impermeabilización le corresponde a los propietarios que tienen asignado el uso privativo de la cubierta.
Les adjunto otros enlaces de nuestro sitio web que puede ser de vuestro interés:
https://adminfergal.es/cubierta-del-garaje-quien-le-toca-pagar-los-problemas-de-las-filtraciones/
Solicitud instalación chimenea atravesando cubierta/tejado del edificio
Buenos días,
Tengo una duda. Si la terraza/azotea es compartida entre dos portales/comunidades. ¿Se considera como común?, es decir, ¿las reparaciones y mantenimiento los tienen que sufragar entre las dos comunidades?
Un saludo y muchas gracias
Buenos días.
Pregunta difícil de contestar porque dependerá de diferentes cuestiones.
Lo normal es que si un bloque es compartido entre dos portales, dependerá lo que diga la división horizontal al respecto. Si la división horizontal está hecha por portal, esta claro, pero si la división horizontal se hizo en su momento para todo el bloque y no se hizo una mancomunidad, sino que desde el principio se ha hecho dos comunidades independientes, este ya es otro problema. En principio los ayuntamientos están admitiendo que las Inspecciónes Técnicas de Edificios se hagan por portales, esto significa que aunque la cubierta sea compartida se puede pasar de forma individual, ahora bien, ¿es la mejor opción para una cubierta que está compartida por dos portales?, desde mi punto de vista rotundamente NO. Mi opinión es que se pongan de acuerdo los dos portales, las dos Juntas de Gobierno y analicen en conjunto la forma de resolver esta situación. La nueva cubierta se hará de forma integral y los costes serán menores al ser compartidos por mas propietarios. Legalmente se puede hacer de forma individual, por la permisibilidad del Ayuntamiento, pero la práctica demanda una actuación conjunta para la mejor solución del problema, al hacerlo de forma integral.
Un cordial saludo.
Buenos días, tengo una duda y me gustaría que me lo aclarasen por favor. He comprado un ático y, en la descripción del inmueble, habla de «…mediante el terrado general; arriba, su propia cubierta. Tiene derecho de uso exclusivo de uno de los trasteros en el terrado del inmueble…»
Solo yo y otro propietario tiene acceso al terrado por tener un trastero y, a la cubierta, que se accede por una escalera. Por la descripción en la escritura de mi inmueble, hasta qué punto podría reclamar a la comunidad de vecinos tener el uso exclusivo y disfrute de MI PROPIA CUBIERTA ?
Gracias de antemano por su ayuda.
Buenas noches Andrés.
Leyendo su correo y con las explicaciones que nos aporta, debemos de entender que lo único que tiene es el derecho exclusivo sobre uno de los dos trasteros que tienen a su disposición,pero tener el uso exclusivo no le da derecho a disfrutar de su propia cubierta. La cubierta es un elemento común según se indica en el art. 396 del código civil. La cubierta debe de estar a disposición de la comunidad si bien el uso deberá ser mas restrictivo y hacerlo con la prudencia necesaria visitando la misma solo cuando sea necesario por problemas existentes que pudiera existir en la cubierta y que se debiera resolver por la comunidad. El forjado y todos los componentes de la cubierta deberán estar a cargo del mantenimiento de la propia Comunidad ya que son elemento comunes.
Un saludo.
Hola,
compré un piso de segunda mano en el que el 80% de los inmuebles pertenecen a una inmobiliaria (compraron el edificio entero, salvo un par de pisos que tenían inquilinos de renta antigua y tenían derecho a compra del piso donde vivían). Antes existía un terrado comunitario, a la vez cubierta del edificio, para uso y disfrute de todos los vecinos. La inmobiliaria ha decidido particionar el terrado en 4 parcelas y las quiere vender con algunos de los pisos en venta como terraza particular. Al tener mayoría en esta decisión, no se ha consultado a nadie la realización de estas obras y venta de una parte de uso comunitario. ¿Es esto legal?. Aunque digan que han comprado el edificio y que hacen lo que quieren con su cubierta, ¿no deberían haber consultado a los otros propietarios antes de escriturar estos cambios?. ¿o al tener mayoría simple es suficiente como para vender algo comunitario?.
Gracias y reciba un saludo
Buenos días Laura.
Este tema que nos plantea puede tener diferentes respuestas en base a como estén las escrituras de división horizontal o título constitutivo. Si la escritura de división horizontal y/o sus estatutos prevén la posibilidad de cambiar esta situación de elemento común a privado en un momento dado por la empresa constructora y vds. o los propietarios anteriores dieron el visto bueno para que se hiciera a futuro, la constructora está en su derecho. Verifique que es lo que dice la escritura de división horizontal al respecto, si es que dice algo.
Si la escritura delimita la cubierta o terrado como un elemento común por el cual al pertenecer a una parte superior plana y descubierta de una casa se pueda utilizar para uso y disfrute de todos los vecinos, la situación es clara. Se ha incumplido toda la normativa vigente en este sentido por diferentes razones:
a) El código civil en su art. 396 dice lo siguiente «Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquel o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones….».
b) Dice el art. 5 de la LPH «el titulo constitutivo de la propiedad por pisos o locales describirá, además del inmueble en su conjunto, cada uno de aquellos al que se asignará número correlativo. La descripción del inmueble habrá de expresar las circunstancias exigidas en la legislación hipotecaria y los servicios e instalaciones con que cuente el mismo. La de cada piso o local expresará su extensión, linderos, planta en la que se hallare y los anejos, tales como garaje, buhardilla o sótano., aquí también se debería incluir jardín si es que existiese.
En el mismo título se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial.Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble. Su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.
El título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la Ley en orden al uso o destino del edificio….
En cualquier modificación del título, y a salvo lo que se dispone sobre validez de acuerdos, se observarán los mismos requisitos que para la constitución».
El art. 17.6 dice que «los acuerdos no regulados expresamente en este artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, represente el total de las cuotas de participación».
Comentado estos artículos de la LPH personalmente llego a las siguientes conclusiones:
a) Que cualquier cambio en la cubierta pasando de un elemento común a un elemento privado, necesita de la unanimidad de todos los propietarios.
b) Que el cambio de coeficientes y cuotas de participación resultante del punto anterior, afectará a todos los propietarios y por lo tanto se necesita la unanimidad para tomar esta decisión.
c) No se puede inscribir la modificación de una escritura de división horizontal o de estatutos, si previamente no se ha contado con la unanimidad de los propietarios
Parece un caso claro de abuso de derecho y para conseguir que este tema no salga adelante es necesario impugnar el acuerdo. Se supone que esto ha debido de ser aprobado en alguna junta de propietarios, si no se hubiera aprobado en junta con mas razón para realizar la reclamación. Recuerde lo que dice el artículo 18 de la LPH en su punto 1º) Los acuerdos de la Junta de Propietarios serán impugnables ante los tribunales de conformidad con lo establecido en la legislación procesal general, en los siguientes supuestos:
a) Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios. En este caso la acción de impugnación caducará al año.
Si, efectivamente debería existir una reunión y por supuesto en este caso no se tratan de mayorías simples sino de unanimidad.
Un cordial saludo.
Buenos días, tengo una duda que no se como resolver, el caso es el siguiente: dos edificios comparten un patio cubierto, es posible que se puedan dividir como fincas independientes? es decir puede llevarse a cabo la parcelación para obtener dos fincas independientes manteniendo la cubierta?
Espero su respuesta, muchas gracias.
Buenas tardes Amparo.
Hay muchas variables a tener en cuenta para darle una contestación. Si no conocemos esas variables será difícil dar una opinión a su pregunta. Lo principal y más importante, es saber como esta constituida la división horizontal. Si la división horizontal la constituyen como una sola unidad, como una sola comunidad que en su conjunto sumen un 100% de los coeficientes, no será posible su división, si por el contrario en la escritura de división horizontal aparece formándose una mancomunidad con dos bloques que en su conjunto cada uno de ellos sumen el 100% de sus coeficientes, entonces si que sería mas factible dicha división.
Por favor compruebe como está escriturada su división horizontal. Esta escritura la puede conseguir en el Registro de la Propiedad de la zona donde corresponda su vivienda. La puede solicitar cualquier persona que tenga interés previo pago de una cantidad de dinero.
Un cordial saludo.
Miguel
Buenas tardes, mi pregunta es, existe juridisprudencia sobre los problemas de terrazas privativas en las que se haya construido y modificado sea al 50% el coste de la tela asfáltica por filtraciones
Buenos días Luis.
Es difícil contestar a su pregunta sin tener mas datos que nos permitan tener una fiabilidad sobre la contestación a darle. Intentaré comentar en base a nuestra experiencia personal.
Las terrazas que son elemento común de uso privativo tiene la obligación de llevar un mantenimiento sobre la misma, ese mantenimiento debe de darlo el propio propietario. Si la terraza se ha mantenido en buen uso y existe un problema de tela asfáltica o un problema de los propios materiales constructivos, por el propio paso del tiempo, es evidente que será la Comunidad quién deberá de hacerse cargo de la obra. Si existe claramente una intervención del propietario que tiene el uso privativo de la terraza y ha modificado elementos como puede ser, por ejemplo, la reparación del solado, de los baldosines, etc. y se ha realizando un trabajo inadecuado que ha producido posteriores problemas en el asfaltado de la terrza, sería el propietario quien debería de acarrear con los gastos de la intervención de la reforma a realizar.
Si hay dudas de quien debe de hacerse cargo de la obra, se deberá hacer un informe pericial por Arquitecto quien deberá determinar cual ha sido el problema para saber quien debe de hacerse cargo de la reparación, en función del informe pericial, se intentará llegar a un acuerdo, si existiera desacuerdo, cada una de las partes tendrán que solicitar su informe pericial, si no son coincidentes, habría que llevar este asunto al jugado quién podrá solicitar un tercer informe de oficio para resolver esta situación.
No hay jurisprudencia general para estos casos, existen sentencias que determinarán cual ha sido la decisión del juez y los motivos que le han llevado a ello. Le aseguro que cada sentencia es diferente en base a las particularidades de cada caso.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Hola!
Tengo una consulta.
Vivo en un atico y me gustaria instalar panales solares para uso particular en la cubierta.
Seria posible?
Gracias y un saludo
Hola
Vivo en un edificio somos tres vecinos y hemos de arreglar el tejado, tengo dos preguntas.
El total de la factura lo dividimos entre los tres vecinos?
Hace unas semanas me queje al seguro y me dieron 600 euros para reparar el tejado, esos 600 euros como se reparten en la factura me los quedo yo o los reparto a tres parters iguales, lo digo porque los vecinos ya saben que el seguro me dio los euros?
Espero su respuesta, muchas gracias.
Buenos días Ramón.
En este caso que nos consulta sería conveniente que nos hiciéramos la primera pregunta, su vivienda está dentro de una Comunidad con una Escritura de división horizontal, si es así deberá de comprobar la misma y ver como se reparte los coeficientes de las viviendas. En función de este reparto de coeficientes deberán reunirse para aprobar un presupuesto de reparación que mas los interese y arreglar la cubierta. Si Vd. tiene un coeficiente de un 50%, por ejemplo, deberá arreglar el tejado, aportando un 50% del gasto.
Sobre el tema del seguro, dependerá de si el seguro es de la Comunidad o privativo, si es de la comunidad tendrá que aplicar esos ingresos a la caja de la comunidad, si por el contrario el seguro es privativo suyo y el dinero se lo ha dado por arreglar los desperfectos de su vivienda, no tiene que compartirlos con nadie.
Si no tienen Comunidad de Propietarios formada le sugiero que la formen para evitar problemas de quien debe de pagar los elementos comunes. Si ya la tienen formada, tendrán que acogerse a lo que indica la Ley de Propiedad Horizontal al respecto.
Si no tienen Administrador y están en Madrid, nosotros les podemos ayudar, si bien, y se deciden por otro Administrador les aconsejo que soliciten la intervención de un Administrador de Fincas Colegiado.
Un saludo.
691564359
Buenos días, tengo la siguiente duda: vivo en una vivienda de dos plantas y ésta vivienda forma parte de otras viviendas con las mismas características. Hace unas semanas descubrí unas filtraciones de agua en la planta superior debido a las últimas lluvias. La cuestión es que cuando accedí a la cubierta exterior descubrí que está formada por una tela asfáltica pero no hay gravilla ni ningún tipo de protección para la tela con los perjuicios que esto conlleva para su deterioro. Pude comprobar además que ocurre lo mismo para el resto de viviendas. Es legal colocar las telas asfálticas sin ningún tipo de protección por parte del constructor??. El albañil y pintor que han visto la cubierta me han dicho que nunca habían visto algo así. Gracias
Estimado Joaquín.
Se supone que cuando se construyó su vivienda hubo una declaración de obra nueva firmada por Arquitecto. En aquel momento el tipo de construcción que se hizo se entiende que se ajustaba a las necesidades y obligaciones de aquel momento. Tenga en cuenta que la tela asfáltica tiene una duración entre 15 y 25 años dependiendo de la protección y el medio ambiente existente. A las fechas a la que estamos posiblemente tenga vds. que ir cambiando la tela asfáltica con los nuevos métodos existentes y adecuarlos a las necesidades de las viviendas. Al pasar tantos años desde la construcción no están amparados por la LOE en lo referente a la construcción y ya no les ampara el seguro de responsabilidad correspondiente.
Creo que este artículo puede venirle bien para que vea la evolución de los productos bituminosos http://www.interempresas.net/Cerramientos_y_ventanas/Articulos/25257-Sistemas-de-impermeabilizacion-con-laminas-asfalticas-en-el-nuevo-CTE.html
por otra parte puede ver el Código Técnico de la edificación en relación a la protección frente a la humedad http://www.polibrealdelsur.com/descargas/impermeabilizacion_polibreal_codigo_tecnico_2.pdf
Espero le resulte útil la información.
Mi recomendación es que vayan buscando la renovación de la tela asfáltica con otro producto acorde a sus necesidades.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
El aire me rompio el tendedor y la ropa se me cayo al tejado de chapa de los garajes del edificio de a lado, los vecinos del inmueble no me la quisieron coger, por lo tanto tube que pasar del tejado de mi garaje al de alado para coger la ropa. Lo puedo hacer cuando ellos se nieguen a cogermela? no daño el tejado para nada
Buenas tardes Laura.
Tenga en cuenta que está accediendo a elementos comunes sin el permiso de la comunidad de propietarios, esto significa que puede ser denunciada. Tenga en cuenta que si hay algún accidente no tendría derecho a ninguna indemnización por no tener los permisos pertinentes, además de las posibles denuncias que pudiera tener.
Yo no se lo recomiendo.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Hola buenas tengo las siguientes dudas:
La cubierta (azotea) de mi edificio no tiene ni muros ni barandillas, pero en ella están los bidones de los distintos vecinos, la antena comunitaria y dos claraboyas pertenecientes a los áticos. El acceso ya tenía una llave que teníamos todos los vecinos, pero han añadido una segunda cerradura.
El presidente de la comunidad me dice que no es transitable y en caso de accidente la comunidad es la responsable, por lo cual cierran el acceso a la cubierta, sin ser votado en junta.
1.¿Es responsabilidad de la comunidad un accidente por no estar cerrado el acceso? (con una segunda cerradura que llave que no tenga los propietarios).
2. ¿Pueden cerrar con llave sin permitir a ningún vecino que aceda a ella, sin ser aprobado en junta su cierre?
3. ¿La comunidad puede negarme el paso a mi deposito particular de agua?
Hola Alberto.
Tal como vd. nos lo expone, si vds. están utilizando un depósito de agua, deberán tener una llave de acceso para acceder al mismo teniendo en cuenta que si en un momento existe un problema se deberá acceder de forma inmediata. Es una condición necesaria y no se puede negar el acceso a los propietarios, si se puede poner unas condiciones muy específicas de funcionamiento para que los propietarios tengan un cuidado máximo, o eso o cambiar los depósitos de agua.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Buenos días. Poseo un ático que al igual que todos los de esta promoción, han sufrido, en las baldosas que forman el solado de las terrazas, el deterioro total por no ser aptas para estar a la intemperie. Al llover, filtrarse en ellas el agua y posteriormente helar, han reventado. Nos pusimos en contacto con la constructora y había quebrado. Mi pregunta es: ¿los gastos de reparación los deberá asumir toda la comunidad al considerar las terrazas elemento común o los deberemos sufragar exclusivamente los propietarios de los áticos?. Le deseo añadir que en los jardines comunes del edificio también había este tipo de baldosas y tuvieron que ser sustituidas porque sufrieron el mismo deterioro.
Buenas tardes Luis.
Lo de las quiebras de las constructoras es algo que por desgracia estamos en este país acostumbrados. Cada vez que hay una pequeña crisis económica las primeras empresas que no son capaces de subsistir son estas. Recuerde no obstante que además de las constructoras existen otros agentes con responsabilidad en la construcción, para ello le invito a que lea nuestro siguiente artículo: «https://adminfergal.es/ley-ordenacion-edificacion-loe-responsabilidades-y-garantias/« Dependerá de la fecha de la construcción para que puedan pedir las correspondientes responsabilidades.
Si no hay manera de conseguir que la constructora o el resto de los agentes de la construcción se hagan cargo de la obra, y si las terrazas de los áticos es un elemento común de uso privativo, será la comunidad quién deberá hacerse cargo. Se debe de demostrar que el deterior sufrido por las baldosas es ajeno al uso de las mismas por parte de los propietarios.
Un cordial saludo.
Fdo. Miguel Fernández
691564359
Buenos días. La última planta de mi edificio contiene los contadores de gas, trasteros y una cubierta a la que el proyecto no preve ningún acceso. La constructora es dueña de esos trasteros y de un ático en la penúltima planta. Sin pedir permiso a la comunidad ni al ayuntamiento, la constructora ha convertido los trasteros, junto con parte de los pasillos comunes, en un piso y lo ha unido con el ático de abajo. Al mismo tiempo, desde los trasteros convertidos en piso ha abierto puertas a la cubierta, que inicialmente no tenía acceso. Según los estatutos, esa cubierta puede ser utilizada por los tres áticos que hay en la penúltima planta lanzando escaleras desde sus terrazas; sin embargo, en la escritura de propiedad horizontal, la cubierta aparece como privativa de dos áticos, correspondiendo dos terceras partes al ático propiedad de la constructora (la otra tercera parte es donde están instaladas las salidas de aire y chimeneas del edifico).
La pregunta es qué pasos hay que seguir para que el edificio vuelva a su estado original, tal como figura en el proyecto, y que la cubierta sea de uso común. Esto último es para facilitar el acceso a la azotea del edificio que está sobre los trasteros, que es donde está la instalación de energía solar y de aire acondicionado, y a la que actualmente se accede de manera complicada a través de una trampilla.
Estimada María:
Sin entrar al detalle de los estatutos si se observa que se ha iniciado un procedimiento contradictorio sobre lo que se indica en los mismos la comunidad debe de actuar contra aquel propietario, en este caso constructora, para que vuelva el edificio a su estado original. Mi recomendación es que el Presidente, si es ajeno a la constructora solicite una convocatoria donde en el punto del orden del día se refleje entre otros las «supuestas actuaciones irregulares» y las decisiones a tomar por parte de los propietarios presentes. Se dan las explicaciones oportunas y se propone poner en conocimiento del propietario las irregularidades cometidas, se le da un plazo para su contestación y una vez dado el plazo sin que se haya habido respuesta se procede a denunciar todos estos hechos mediante un procedimiento ordinario por lo civil.
Recomiendo realizar todo ello a través de la junta general extraordinaria u ordinaria según proceda con objeto de que todo quede aprobado y que los gastos derivados del abogado sean pagados por la comunidad.
También paralelamente denunciaría las irregularidades pertinentes ante el ayuntamiento para que este de oficio verifique el estado de las obras y si estas se ajustan a las ordenanzas. El Ayuntamiento verificará si he ha solicitado las licencias pertinentes y si se ha aprobado el proyecto parcial o totalmente.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Vivo en una finca en la que pasó a propiedad horizontal en el año 1997 Tenemos un sobre ático que era la antigua vivienda del portero y ahora es privada, en su escritura dice que tienen una parte del terrado de uso exclusivo y privativo pero no dice cuanta superficie. Han instalado una reja de 2mts con puerta y candado ocupando todo el lateral del terrado. Mi pregunta es si es correcta esta separación que han fijado entre las paredes ( altura y puerta con candado) y cómo podemos determinar si la superficie de uso exclusivo es correcta.
Gracias por su respuesta, un saludo
Estimado Víctor,
con relación a su pregunta decirle que nosotros no podemos determinar cual es la parte que le corresponde como uso exclusivo sino que lo tendrán que hacer uds a través de la escritura de división horizontal o bien las posibles ampliaciones que se hayan realizado en la propia escritura o estatutos que tengan uds inscritos en el Registro de la Propiedad, también podría ser interesante el saber que es lo que dice de esa propiedad en el propio Registro de la Propiedad.
Para que exista un cerramiento determinado en la zona de terrado aunque le corresponda de forma exclusiva el uso al propietario que actualmente tiene la vivienda de la antigua portería, dicho cerramiento al entender que esa parte del terrado es un elemento común de uso privativo, es la comunidad quien debe aceptar los camios que quier realizar el actual propietario y no es el propietario quien de forma unilateral realice el mismo. Las modificaciones se tendrían que haber aprobado en junta de propietarios, si no se ha realizado así siempre existe la posibilidad de que algún propietario pudiera denunciar esta situación.
Nuestra recomendación es que se haga una junta, se trate este asunto y se comente las medidas a proponer en base a lo que hay escriturado. si no se llegara a un acuerdo la propia comunidad por la mayoría de los propietarios podría poner una demanda para que se volviera al estado anterior antes de los cambios realizados por el propietario. El propietario tenga el uso exclusivo, si es un elemento común de uso privativo debe adecuarse a lo que se indique por la propia comunidad de propietarios.
Miguel
691564359
Buenos días: Compré mi ático con «el uso y disfrute de la terraza ubicada en el ático del edificio».
Debido a inflitraciones la comunidad decide reparar el suelo. Pero para abaratar costes acuerdan que encima del suelo actual que es el original de construcción de la vivienda (son placas de tipo catalana) van a aplicar productos selladores como poliuretano, y no van a proceder a reponer el suelo actual, porque les sale más caro.
Con lo cual pasaría a no tener suelo sino una capa plastificada (son 65 m. de terraza) difícil de limpiar porque se trata de un plástico, con tendencia a abombarse, a crear burbujas, por efecto del calor y de estar al exterior con las inclemencias del tiempo…
Mi pregunta es: ¿Tengo derecho a que repongan el suelo actual, que es el que venía en construcción?
Gracias.
Estimada Isabel,
Al ser un suelo de un elemento común de uso privativo y verificando que las filtraciones son producidas no por su mal uso sino por un deterioro natural producido por la climatología u otros agentes externos entendemos que deberá intervenir la comunidad de propietarios pero dicha intervención deberá ajustarse a los elementos que ud tiene instalados. Si hay un baldosin catalán la comunidad deberá ajustarse a la instalación de otro baldosin catalán de iguales o similares características. Los elementos comunes de uso privativo deben de repararse ajustándose a las calidades que vienen dadas en el Libro del edificio si uds lo tuvieran o bien a los usos y costumbres de los cuales son derechos adquiridos y no se pueden cambiar de forma aleatoria.
Personalmente exigiría para dicho cambio que se produzca el mismo, en las mismas condiciones que tuviera hasta el momento y defendería este derecho en el juzgado si fuera necesario.
Recomendamos como siempre que tengan uds un abogado experto en temas civiles y de comunidad de propietarios para que defienda sus derechos. Si uds no tienen referencia de algún abogado nosotros podemos recomendarle varios.
Miguel
691564359
Hola Miguel,
Estoy pensando comprar un local en los bajos de un edificio, que sobrepasa la profundidad del mismo y que presenta cubierta de teja a dos aguas. Los pisos del edificio no tienen acceso a dicha cubierta. ¿Puedo modificar el tejado?, ¿Eliminarlo y dejar la planta abierta como una terraza o sustituirlo por otro material como cristal practicable?
Muchas gracias
Estimada Carmina,
Aunque a veces nos cuesta imaginarnos en nuestra cabeza el plano de lo que usted nos indica, intentaremos darle una opinión. No nos queda claro si el local esta en los bajos del edificio o bien el local es anexo al edificio con una cubierta independiente y que no afecta para nada a la comunidad. Suponiendo que sea este segundo caso le recomendamos en primer lugar que revise la escritura de división horizontal y los estatutos para verificar que halla alguna disposición o normativa interna que obligue a mantener una cubierta con una estructura determinada. Si no fuera así, yo le diría que en primer lugar hable con un arquitecto para ver la viabilidad del proyecto y una vez realizado el pre-proyecto por parte de este llevar el proyecto al ayuntamiento para que les digan si esto es viable y se pudiera realizar la obra. Si dan el visto bueno por parte del ayuntamiento para la viabilidad del proyecto, a mi entender existe una modificación de la estructura del edificio de la comunidad en su conjunto y desde mi punto de vista se requeriría la aceptación de las 3/5 partes de la totalidad de los propietarios. Sería necesario que buscara sobre todo en la Ley de Propiedad Horizontal lo referente al articulo 10.3 y el 17.8.
Un cordial saludo
691564359
Miguel
Buenas tardes Miguel,
Mi consulta es la siguiente:Compré una vivienda tasada municipal, es un primer piso donde Todo mi exterior da a la cubierta de los trasteros donde está la ventilación de los mismos y un par de arquetas que supongo son para los contadores de agua que estan en los trasteros. Esta cubierta la compartimos 2 bloques(en total somos 4 bloques de viviendas) pero solo se puede acceder desde El bloque 1 que es El mío desde las escaleras de mi portal.
Con está situación de confinamiento me he dado cuenta lo necesario y vital que sería tener una terraza.¿Cómo podría gestionar esto?¿Sería viable presentar Al ayuntamiento El proyecto de modificación y despues a Las 4 comunidades?¿Qué sería lo correcto?
Es evidente decir que lo haría sería dividir la cubierta para no invadir El espacio del vecino
.¿Alguna sugerencia?
Hola Cristina.
Para poder contestar a su petición seria necesario que un Arquitecto le hiciera un estudio de viabilidad al proyecto que vd. solicita, proyecto difícilmente viable pero no imposible. Si necesita un arquitecto diganoslo y le podemos facilitar varias referencias.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Hola buenas, estoy pensando en comprar un Atico, en el cual la terraza de 20m2 es de uso privativo, la casa tiene 36m2 de vivienda habitable, quiero hacer un cerramiento mitad fijo y mitad móvil, en principio los vecinos van a firmar con el aprobado para que se haga, pero me faltaría la aceptación por parte de ayuntamiento de madrid ¿Crees que podré conseguirlo? ¿Suelen aceptarlo?
Hola Carol:
Dependerá si el cerramiento se hace de forma que de a una calle principal y dependerá en la zona donde se haga que pueda ser mas o menos restrictivas. Antes de hacer nada mi opinión es que hable con urbanismo del ayuntamiento y que le confirme si no hay problema en hacer dicho cerramiento sino podría que en los próximos 4 años el ayuntamiento de oficio pueda tirarle toda la obra. Contar con elos propietarios para hacer dicha modificación está muy bien pero acuérdese que existe otra pata que se llama Ayuntamiento y que también hay que contar con ello.
Le sugiero que lea nuestro artículo en el siguiente enlace sobre prescripciones:
https://adminfergal.es/plazo-de-prescripcion-de-obras-realizadas-por-los-propietarios-en-elementos-comunes/
Saludos
Miguel
691564359
Buenas tardes tenía la siguiente consulta:
Es un local en la planta baja de un edificio de 4 plantas.
Las viviendas miden unos 100 m2 y el local mide 200m2. Estos 100 m2 de más del local que «salen del edificio» dan a un patio de manzana (al que dan otros edificios).
El local en su parte posterior esta techado con una cubierta plana.
Ahora el local tiene filtraciones de agua en la cubierta. La pregunta es, ¿quién tiene que soportar el gasto de mantenimiento de la cubierta?
Según antecedentes:
– estatutos no hacen ninguna referencia a ello.
– nota simple: la descripción es como sigue «Local comercial en planta baja, o semisótano, con nave también comercial a su espalda, adosada y sin solución de continuidad».
No se atribuye un «uso» al local de esa nave, sino que la nave es del local.
– en la DH dice: la edificación es de 1990, pero en 2010 se hace la obra nueva y división horizontal (han transcurrido más de 20 años) del edificio que dice:
Hace más de 20 años se construyeron en los patios posteriores de los inmuebles sendas naves de sólo planta baja, que ocupan la total superficie de los respectivos patios.
Interpreto que no hay patios comunes, ya que la nave de propiedad del local y adosada a este, ocupa este espacio.
Pero no me queda claro si aun así la cubierta de la nave entraría en el supuesto del 396 del CC. y con que fundamento legal de cara a defender la posición del local ante la comunidad.
Espero respuesta, muchísimas gracias!!!
Hola Carmen
He leído su pregunta y aunque esta muy bien explicado con todo detalle me quedan mis dudas. Debo de entender que el local es de la nave pero no está dentro de la estructura del edificio y por tanto tiene una cubierta independiente. Esta cubierta no esta dentro de la vertical del edificio con lo que partimos que es una zona independiente y por lo tanto total la construcción que tenga que ver incluyendo la cubierta es independiente al edificio. Desde mi punto de vista las filtraciones de la cubierta debe de pagarlas el propietario del local, no habiendo información o aclaración en división horizontal ni estatutos.
Un cordial saludo
Miguel
691564359
Hola Candida.
La cubierta no la puede utilizar para su uso personal. Es una cubierta además que corresponde a un local y por lo tanto es otra propiedad privada distinta. Lo único que puede hacer como bien le ha dicho su administrador es pedir permiso al local, que entiendo que no se lo dará, o hacer lo que hacemos casi todos los que vivimos en vivienda, es aprovechar el pasillo y el resto de la casa para andar un poco todos los días.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Buenas tardes.
Un ático con terraza privativa que mojo al piso de abajo, nos ha dicho el seguro que son filtraciones, quien tiene que pagar la obra
la propietaria o la comunidad?
La comunidad pide un peritaje para saber si una habitación que se hizo en el 2002, tiene algo que ver con esta filtración, yo creo que ha pasado mucho tiempo para que tenga algo que ver.
Espero respuesta, muchas gracias.
Hola Angustias
Me parece lógico que la Comunidad solicite un peritaje para asegurarse que sea la Comunidad quien debe de realizar la obra o bien sea el propietario del ático con terraza privativa. Que sea del año 2002 no significa que se tenga unas obligaciones para con la comunidad por la obra. Si el deterioro se ha realizado por una mala gestión del propietario o por un mal mantenimiento, es el propietario el obligado a hacerlo.
Está claro que existe una prescripción para que al propietario se le pueda denunciar por haber construido una habitación en un elemento común de uso privativo, pero no está prescrito si el mantenimiento no se ha realizado correctamente. Puede ser no obstante que la filtración venga dada por un deterioro dela cimentación o bien de la tela asfáltica. La tela asfáltica tiene una duración media entre 20 a 25 años y puede ser que se haya deteriorado.
El peritaje es conveniente para salir de dudas.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Hola muy buenas,mi duda es la siguiente,somos dos vecinos y quiero acceder a la cubierta para uso y disfrute además de mantenimiento,pero el acceso está por la vivienda de arriba y hay posibilidad mediante obra,realizar otro acceso,pero el vecino de arriba y propietario del piso se ha negado a que pueda usarla y de hacer otro acceso.Que me aconsejaría,gracias de antemano
Estimado Jesús:
Muy difícil lo tiene vd. si el vecino de arriba no le permite acceder a la cubierta. Independientemente que mi opinión sea contraria a usar la cubierta para otras cuestiones que no sean propias de mantenimiento, para que vd. pudiera hacerlo se tendría que poner de acuerdo con su vecino de arriba porque cualquier alteración que vd. quisiera hacer en un elemento común sin la aprobación del otro propietario sería motivo para una denuncia inmediata y l además de la infracción y sanción correspondiente estaría obligado a dejar la obra que se pusiera en marcha al estado anterior.
Saludos
Miguel
691564359
Vivo en un edificio, que pertenece a una urbanización. Tan solo en mi bloque y en otro, han puesto salida a la azotea, q no es visitable. ¿ Tenemos los vecinos de mi edificio que facilitar la entrada a todo el que quiera subir? Por aquí acceden los operarios de los ascensores de la mancomunidad, llos operarios del gas natural, los pintores, los operarios de arreglos diversos… Mi comunidad no recibe ningún pago por los gastos y tampoco por las molestias. Gracias.
Estimada Maria Ángeles:
No siempre los edificios tienen salida a la azotea y si tienen salida por la trampilla de uno de los portales. Tienen que verificar que tengan una servidumbre a través de su portal y que esta esté reflejada en la escritura de división horizontal del edificio. Si es así, no les queda mas remedio que aceptar dicha servidumbre, si no hubiera nada donde se reflejara dicha servidumbre, si que podrían reclamar una cantidad por el uso de la azotea a través de su portal, sería llegar a un acuerdo con la Comunidad.
Saludos.
Miguel
691564359
Buenas tardes
Vivo en un edificio de 4 viviendas, 2 en el bajo,2 en primera planta y castillete para acceder a toda la cubierta
En la división horizontal se especifica que a las dos viviendas de la primera planta les corresponde el uso y disfrute exclusivo de una parte de la cubierta ( se especifica lugar y m2)
Mis preguntas son las siguientes:
Pueden construir un trastero en esa parte de la cubierta sin aprobarse en junta?
Hay posibilidad de que los propietarios de los bajos accedan a una parte de la cubierta para su uso y disfrute ( quedan m2 suficientes para hacerlo)
Y así todos disfrutemos de los mismos beneficios?
Muchas gracias
Saludos
Hola Isaias:
Todo es posible si la estructura del edificio lo permite. Antes de hacer trasteros vería los problemas técnicos que conllevaría el hacer estos, la capacidad que tenga la cubierta para aguantar el peso, etc. Ojo porque el hacer trasteros en la cubierta y estos llenarlos de libros o de maquinaria pesada, por ejemplo, podría conllevar a posibles problemas en el techo de las plantas 1ª. Asegurarse de que no haya problemas a través del informe de un arquitecto.
No puede construir un trastero sin hablar previamente con la junta. Esto debe de ser aprobado por todos aunque vds. los del 1º tengan el uso y disfrute.
Los bajos también pueden disfrutar de una parte de la cubierta siempre que esto se apruebe en junta y esteis de acuerdo.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Buenas tardes, mi duda es la siguiente:
El edificio donde resido esta compuesta por cuatro viviendas (dos en el primer piso y dos en la segunda planta). Ambas viviendas superiores disponen de terraza privativa, siendo principalmente estas terrazas las únicas que pueden tener acceso a la cubierta, pero de manera alternativa, ya que no dispone de escalera alguna para su acceso.
Yo soy una de las propietarias de una de las viviendas superiores, y me pregunto si puedo hacer uso de ella de manera privativa y realizar una escalera para su acceso. Haciendo uso excluso de la cubierta que pertenece a mi vivienda.
En el libro de acta no se menciona nada de la distribución o acceso a la cubierta, pero en documentos del registro de la propiedad pone solo que es una cubierta no visitable.
la comunidad tenemos mantenida con tela asfáltica la azotea.
Muchas gracias
Estimada Sara,
Para hacer las escaleras oportunas y modificar un elemento común es necesario que sea aprobado por las tres quintas partes de la totalidad de los propietarios según se manifiesta en el art.10.4 de la Ley de Propiedad Horizontal. No se puede realizar por propia iniciativa dicha modificación por que aunque la terraza privativa sea de uso exclusivo deberá ser aceptado por la mayoría cualificada de propietarios. Deberá llevar esta propuesta ala Junta de Propietarios.
Atentamente
Miguel 691564359
Buenos dias.
Vivo en un duplex y despues de 25 años las Velux del tejado estan muy deterioradas. Tendria que cambiarlas porque filtra agua.
Quien debe de pagar el propietario o la comunidad?.
Muachs gracias.
Estimado Kepa,
Si los Velux están instalados en la cubierta por la propia comunidad de propietarios será esta quien deba realizar la reparación o nueva instalación, si los velux estuvieran instalados por ud y se lo hubiera permitido la comunidad será ud quien deberá realizar la reparación o nueva instalación pidiendo previamente permiso a la comunidad de propietarios.
Un saludo
Miguel 691564359
Hola buenas tardes, en nuestro caso somos una finca con 5 viviendas y existen dos cubiertas comunitarias. Una a la que tenemos acceso todos los vecinos y otra a la que accede el 3º por medio de una escalera que está dentro de su casa. La cubierta es comunitaria y siempre se ha accedido a ella por una escalera portátil ya que desde la primera cubierta se puede acceder con dicha escalera sin necesidad de pedirle permiso y pasar por su casa.
Este propietario ahora nos ha dicho a la comunidad que no quiere a nadie en esa cubierta. ¿Puede hacerlo? ¿Puede hacerlo porque accedamos con una escalera de quita y pon?
En la última reunión se a acordado instalar una escalera ya definitiva para subsanar esto ya que en esa cubierta hay instalaciones comunes y en la comunidad hay personas mayores con minusvalía. Les agradecería Me dijeran si el nos puede prohibir el acceso por eso de acceder con una escalera de quita y pon o si por el contrario al ser zona común la comunidad es la que tiene que dar permiso para acceder de una forma u otra.
Estimada Lucia:
La respuesta la está dando vd. mismo con su pregunta. Si las cubiertas son comunitarias no se puede prohibir el acceso a no ser que el acceso a las mismas se regule a través de un acuerdo en la junta de propietarios. Por ejemplo, se puede indicar que el acceso a dichas cubiertas se den en caso muy concretos como por ejemplo si hay que acceder a algún armario eléctrico, etc.
Este tema lo deben de hablar en junta y concretar cual es la forma de acceder, siempre que este acceso no perjudique a ningún miembro de la comunidad. Una cubierta debe de tener restricciones en el acceso por seguridad y por habitabilidad, la forma de acceder se regulará en junta de propietarios, como por ejemplo poner una escalera fija si procede, en este caso mi opinión es que la escalera no se haga sin mas sino que tendrá que ir respaldado por un proyecto de arquitecto y con el beneplácito del ayuntamiento. Cualquier denuncia podría llevar a cabo la demolición de dicha escalera.
Saludos.
Miguel
691564359
Buenas tardes quisiera que me orienten frente a una situación que se presenta vivo en casa familiar primer piso y mi hermano vive en el segundo piso, mi madre falleció y no se ha hecho juicio de sucesión. Mi hermano cambio la cubierta las tejas se habían quebrado algunas y me paso cuenta de gastos por la mitad de la inversión que realizó. yo le dije que el era quien vivía en el segundo piso y a mi no me había cambiado tejas, pero él asegura que es un espacio común. Es esto cierto???
Estimada Marta,
Ustedes viven en un edificio que no esta constituido como comunidad, por lo tanto los acuerdos que tomen entre ustedes son acuerdos privativos.
No obstante por analogía con la propiedad Ley de Propiedad Horizontal, la cubierta es un elemento común y debe de sus gastos deben de ser pagados en proporción los propietarios y su coeficiente. Si ustedes son dos propietarios y tienen el mismo coeficiente deberán pagar los gastos de la reforma al 50%
Si son hermanos y espero que la relación entre ustedes sea cordial deberían plantearse que cualquier reforma que se haga en los elementos comunes del edificio, antes de actuar se consensúe el presupuesto y se acuerde la obra a determinar y la forma de pago, no vaya a ser que la próxima reforma que realice su hermano le de por gastar más de lo que es necesario para dicha actuación.
Un saludo
Miguel 691564359
Hola, a ver si me podéis orientar. El caso es que estoy a punto de comprar un ático en Madrid pero me ha surgido una duda al ver que ni en las escrituras ni en los estatutos de la comunidad aparece la terraza (aparece en las escrituras como que la casa linda con la cubierta pero no pone nada más) ni en ningún sitio dice que yo puedo hacer uso y disfrute de esa terraza. Para acceder a esa terraza solo se puede pasar por esa vivienda y me han comentado que con eso es suficiente. ¿Hay alguna ley que diga que en efecto puedo hacer uso y disfrute de esa terraza manera privativa aunque sea un elemento común?
Muchas gracias
Estimado Andreas,
La respuesta a tu pregunta no te la podemos dar nosotros sino que te la debería de dar la propia escritura de división horizontal y/o Estatutos, caso de que los tuvieras. En la Escritura de división horizontal o título
constitutivo tiene que venir la división horizontal de la comunidad, quiero esto decir que vendrá reflejado los elementos comunes y los elementos privados que corresponde a cada vivienda. En dicha escritura debe de estar escrito algo relacionado con la terraza y debe de definir si es un elemento común y si este es de uso privativo, si no dice nada sobre este hecho tendrá que verificar si en la escritura de la vivienda aparece algo relacionado con la terraza.
Si no aparece nada en ninguna de las partes, piense ud que va a comprar un ático del cual no sabe con seguridad si la terraza es suya exclusiva o es un elemento común de uso privativo. Nuestra recomendación es que deje claro esta situación antes de comprar el ático porque nos parece muy extraño que no aparezca en ninguna parte esos metros cuadrados a los que hacemos referencia.
Por favor vaya al Registro de la Propiedad y solicite una nota simple o un certificado, según proceda, del inmueble.
Un saludo
Miguel
691564359
Buenos días, el piso primero d mi comunidad tiene el patio d luces d la misma (comunidad) en el cual hicieron dos habitaciones (trasteros ) d carpintería metálica y pusieron algunas baldosas nuevas esta permitido hacer esa obra sin permiso? Muchas gracias
Estimada Joana.
Como hemos dicho en sucesivos artículos donde hacemos referencia al patio como elemento común de uso privativo, no se puede hacer ninguna obra en el patio que no esté aprobada previamente por la comunida de propietarios a través de la junta correspondiente. Da igual el tipo de obra y por supuesto el hacer dos trasteros con carpintería metálica incluyendo baldosas.
Recomiendo la lectura de los siguientes artículos:
https://adminfergal.es/las-terrazas-y-patios-como-elementos-comunes-de-uso-privativo/
https://adminfergal.es/elementos-comunes-de-uso-privativo-modificacion/
Un cordial saludo
Miguel
691564359
Buenos días,
La propietaria el ático de mi edificio ha decidido por propia cuenta, aprovechando el viento que ha traído el temporal, eliminar las antenas de televisión de la cubierta porque dice que este elemento es de su propiedad. En casa nos hemos dado cuenta porque se nos ha ido la señal, y al hablar con ella, se ha negado a que reinstalemos el elemento. A la mayoría de los residentes le da igual, porque tienen contratados paquetes de televisión por cable, pero en mi vivienda no consumimos canales de pago, básicamente vemos los telediarios. ¿Tiene derecho a negarse a esta instalación, teniendo ella el uso privativo de la cubierta, aun siendo esta un elemento común? En el resto de edificios de los alrededores, las antenas siguen en pie y el régimen de propiedad de las diferentes cubiertas es el mismo.
Muchas gracias.
Hola Pablo:
Me parece increíble el egoísmo de algunas personas.
Verifique que efectivamente esta propiedad del ático es un elemento común de uso privativo, vea si en los estatutos o escritura de división horizontal existe alguna particularidad con respecto a las antenas. Verifique si la colocación de la antena no se pueda poner en otra parte de la cubierta, si a pesar de todas las alternativas no se puede colocar en otro lugar que no sea el ático de la vivienda deberá plantear la reclamación vía legal, si el propietario no se viene a bien. Es necesaria la intervención de un abogado que proceda a realizar las reclamaciones pertinentes, reclamando por la vía judicial si fuera necesario.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Buenos días: mi piso pertenece a un edificio construido en el 91 y el 92. Se trata de un piso en la primera planta por el cual se accede a un patio comunitario de uso privativo. En el año 2003 coloqué un solado encima de la baldosa catalana originaria, sin tocar esta ni tampoco la tela asfáltica. Ahora hay filtraciones de agua en el local comercial situado debajo del patio y me dice el administrador de la comunidad que debo repararlo yo por haber puesto un suelo Nuevo encima del otro. Yo le he respondido que no toqué ni modifiqué ningún elemento estructural, que debo reparar y reponer las baldosas rotas o detalladas y que no es lógico que se atribuya filtraciones de agua de una tela asfáltica que tiene treinta años a un solado que se colocó hace dieciocho años y que durante ese tiempo no ha dado problemas. Espero su respuesta. Muchas gracias y un saludo.
Hola!!!
Tengo dos consultas, tengo una casa en planta y un vecino en el primero, con entradas independientes.
Hay un patio en común en el cual a instalado una bombona de butano, hasta que punto esta permitido??? Esta sin ningún tipo de seguridad.
Y la otra, tengo humedades que suben del suelo hacia las paredes, es comunitario o es mi problema????
Gracias de antemano.
Buenos días Alberto.
Para poder contestarle a esta información necesitaríamos leer la escritura de división horizontal y los estatutos que componen la comunidad y ver como están redactados, no obstante el tener una bombona de butano no se debería tener en un elemento común según la normativa que indica la ley de propiedad horizontal en su artículo 7.2 y podría ser denunciado por otros propietarios.
Le indico lo que dice el artículo 7.2 de la LPH : 2. Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
El mantenimiento de una bombona de butano en un patio supone una actividad peligrosa y se debería de guardar esta bombona en la casa del propietario de dicha bombona.
Nuestra recomendación es que este tema se denuncie ante el presidente y/o Administrador de la Comunidad y si no tiene la respuesta adecuada presentar una denuncia ante el Ayuntamiento o bien ante la Policía Municipal si procede.
Con respecto a su segunda pregunta habría que ver desde donde le suben las humedades y si estas se producen por un problema estructural del edificio o bien por una falta de mantenimiento por parte de Ud. Si las filtraciones se producen por un deterioro de la tela asfáltica o de los elementos estructurales debe reclamárselo a la Comunidad de Propietarios. Si el deterioro se ha producido porque una falta de mantenimiento en suelo y paredes que le correspondía hacerlo a ud el mantenimiento parece claro que le corresponde a ud el actuar sobre el mismo.
Saludos
Miguel
691564359
Hola
El edificio donde vivo esta formado por dos viviendas,una en la planta baja y otra en el primer piso . debido a que el edificio es muy antiguo tenemos que cambiar el tejado,pero la duda que tenemos es si el propietario de la planta baja debe pagar la parte correspondiente de la escayola que embellece el techo, ya que en un principio los techos de las dos viviendas tenian las bigas al descubierto sin cielo raso ni escayolas .Posteriormente cada uno delos propietarios por su cuenta tapo las bigas como le convino., lo que tenemos claro es que el tejado es comun y lo tenemos que cambiar a medias, pero la escayola no sabemos u otro tipo de cielo es decorativo o esencial.
Gracias anticipadas
Buenas tardes.
Esta administración entiende que para que la comunidad se haga cargo de los bigas y de su recubrimiento sería necesario que sea la comunidad quien acepte este hecho por la mayoría. Entendemos que esta obra a realizar en las bigas es una obra necesaria y por lo tanto será la comunidad quien debe de realizar las actuaciones necesarias. No nos olvidemos que las vigas es parte del elemento común del edificio y es responsabilidad de la comunidad. La comunidad se responsabilidad del pago de la escayola siempre y cuando esta no tenga un coste excesivo porque se pretenda hacer algo ornamental y se considere una obra de mejora.
Tenga en cuenta que el reforzamiento de una viga evita problemas de humedades, entre otras cuestiones y se tendría que ver dicha obra como algo necesario.
Saludos
Miguel
691564359
Hola, estamos pensando en adquirir una vivienda, la cual está situada en una antigua casa familiar de dos plantas que en su momento dividieron en dos viviendas diferentes, (cada una con entrada independiente). En la cual no se paga comunidad ni nada por el estilo Esta vivienda que queremos comprar, tiene un terrado al cual solo se puede acceder desde la vivienda superior. Pero en las escrituras no consta como propia ni como uso y disfrute de ella. ¿Si la adquirimos podríamos tener algún problema legal por arreglarla? Sería arreglar el suelo y poca cosa más. ¿Podría reclamarnos el vecino que él también quiere utilizarla si no tiene acceso directo al terrado? A efectos legales a quien pertenece dicho terrado.
Buenos días Jose:
Cuidado con estas cuestiones que las carga el diablo. El terrado es un elemento común, es lógico que en las escrituras suyas no conste, tendría que mirar si existen unas escrituras donde exista la modificación de dicha vivienda y la misma esté escriturada.
Si no existe ninguna escrituración mi recomendación es que hagan vds. una escritura de división horizontal si es que no existe . Debería existir porque entiendo que cuando vds. quieren escriturar la vivienda esta se puede hacer de forma independiente. Mi recomendación es que creen una comunidad de propietarios y se haga un resumen de todos los elementos comunes y quienes son los que tienen que pagar cada una de las cuestiones. Esta claro que no solo el terrado, la fachada, las canalizaciones, la estética del edificio, etc. deberán tener unas normas a las cuales deben de acogerse ambos propietarios.
Imagínese que al vecino de abajo le da por hacer un sótano? lo podría hacer en este caso o tendrá que contar con vd., podría afectar a la infraestructura del edificio. Donde se deberá poner las antenas para una mejor recepción de la comunicación, en la fachada o bien en el terrado porque se debe de considerar un elemento común?. Deben vds. ponerse de acuerdo.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Buenas tardes,
me gustaría saber si el derecho a vuelo de un edificio tiene que ver con el cuidado de la cubierta.
Un saludo y muchas gracias.
Estimado Francesc:
Le contesto en el artículo que se ha diseñado en base a su pregunta realizada.
el artículo de nuestra web es el siguiente:
El derecho de vuelo en los edificios urbanos por Adminfergal http://ow.ly/AsCs50H68mY
Saludos
Miguel
Buenas.en un terraza propia que abajo hay un salón.la párate baja de la cazueleta se ha movido por delatacion y se ha roto ,filtra agua al vecino de abajo.se entiende que es comunitario???gracias
Buenos días.
En principio si no ha habido modificación por parte del propietario que tiene la terraza y se debe exclusivamente al deterioro por el paso del tiempo, la responsabilidad es de la comunidad.
Saludos.
Miguel
691564359
Hola buenos días, vivo en un chalet pareado con solo un vecino al lado, el otro día en una Reunión de los vecinos se puso encima de la mesa que los tejados son del conjunto de la comunidad, es una comunidad de 30 pareados y los tejados son independientes solo son para dos chalet, esto es cierto de acuerdo con la ley?, gracias por la contestación.
Hola buenos días, vivo en un chalet pareado con solo un vecino al lado, el otro día en una Reunión de los vecinos se puso encima de la mesa que los tejados son del conjunto de la comunidad, es una comunidad de 30 pareados y los tejados son independientes solo son para dos chalet, esto es cierto de acuerdo con la ley?, gracias por la contestación. Que Ley o normas legales son de aplicación a los chalet pareados?
Buenos días, vamos a comprar una vivienda de portería y la comunidad de propietarios no cede parte de la terraza comunitaria a la misma, estábamos pensando en plantear la opción de utilizar la cubierta que está justo encima de susodicha vivienda como terraza, construyendo por dentro una escalera de caracol o de obra y haciendo arriba un cerramiento, ya sea de obra o con una valla…
sería viable? muchas gracias
Estimada Ascensión:
Si vais a comprar la vivienda de la portería y la comunidad de propietarios no cede la cubierta poco hay que decir siempre y cuando la cubierta sea considerada un elemento común.
Saludos.
Miguel
691564359
Buenos días, les comento mi caso mi vecino del piso inferior compro la vivienda la cual tiene un cuarto de obra construido por el anterior propietario dicho cuarto esta situado debajo de la ventana de mi dormitorio le he pedido poner un cierre de aluminio alrededor de dicho cuarto ya que si acceden al techo de ese cuarto pueden entrar en mi vivienda le he pedido amablemente poner un cierre de aluminio alrededor del cuarto para evitar la entrada ajena a mi vivienda y se ha negado diciendo que es suyo y sus inquilinos perderían la privacidad el cuarto esta en zona común pero no hay constituida una comunidad solo somos 4 propietarios 2 a cada lado altura edificio dos plantas y los dos de abajo cerraron sus patios. Mí pregunta es ¿ tengo derecho a poner dicho cierre para velar por la seguridad de mi vivienda ? si es así que artículos me amparan y que mas debo realizar y donde ir.
Gracias y un saludo
Estimado Jose Antonio:
Por la descripción en su pregunta se me hace difícil hacerme una composición de lugar. Si con el cerramiento de aluminio que vd. propone consigue eliminar el problema de que puedan saltar a su vivienda y el propietario se ha negado quizás lo que tenga que hacer es solicitar al ayuntamiento, a urbanismo, que intervenga haciendo las reclamaciones oportunas, en función de la contestación procedería vía civil a conseguir ese objetivo si fuera necesario.
Antes de meterme en demandas innecesarias personalmente reclamaría ante el ayuntamiento este presunta obra ilegal y esperaría una contestación del inspector correspondiente.
Un cordial saludo
Miguel
691564359
Donde vivo se compone de dos bloques con separación horizontal, pero la terraza de arriba está abierta, es comunal. Pueden los propietarios de uno de los bloques hacer obras de levantar la parte que corresponde a la pared de su parte de terraza y, reforzar las paredes, entre tres y seis centímetros sin avisar A los propietarios del otro bloque. Gracias
Estimada Angela:
Habrá que estar a lo que indique la escritura de división horizontal o los propios estatutos. De todas formas si la cubierta es abierta y no hay separación establecida, serán todos los propietarios de la cubierta quien decida como se debe de realizar las actuaciones necesarias y no una sola parte o un solo bloque.
Saludos,
Miguel
691564359
Hola Miguel,. Gracias por tu blog
Tengo una duda. hace unos años compré en Barcelona un piso en la primera planta, en el cual vive una señora de renta antigua desde hace unos 60 años.
El la planta baja hay un local cuya superficie se extiende hasta el final de la parcela, creando asi una cubierta a la cual se accede en exclusividad a traves de UN apuerta en mi Piso.
la planta primera la superficie del local de la plant Baja se extiende hasta El final de la parcela, creando asi una cubierta a la que SE tiene acceso único a traves de una Puerta que está en mi propiedad.
Leyendo tus consejos a otros usuarios, he leido las escrituras y Nota simple, y no encuentro mencionada está cubierta, ni el uso de la misma. Durante 60 años la inquilina ha tenido el uso privativo respetando la configuración y elementos de la cuebierta.
Ahora el nuevo propietario del local pretende hacer una obra afectando a varios elementos comunes, incluyendo abrir un acceso a dicha cubierta.
Me gustaría que me dijeses que derechos se ha podido adquirir Al respecto el uso exclusivo de la cubierta durante estos años y si Tengo derecho a oponerme a la apeetura del acceso, Creo que en Barcelona se require votación unanime, pero no estoy segura
Muchas gracias
Buenos días Raquel:
En primer lugar pedirla disculpas por la tardanza en la contestación, pero se me había quedado olvidada su pregunta.
Le digo como le digo al resto de los propietarios de Cataluña. Que mis respuestas quedan supeditadas a la ley de propiedad horizontal y no al libro V del código civil de Cataluña.
El problema que se plantea es que vd. mismo dice que en la escritura de división horizontal no dice nada con respecto a la cubierta del local. No especifica que sea de uso privativo y tampoco dice que esta cubierta sea de uso y disfrute de su inquilina. Realmente parece que la cubierta del local es independiente del resto de la vivienda. Ante esta situación parece que la instalación de una apertura del acceso a la cubierta es algo necesario si lo que se quiere es mantener el acceso limpio y no tiene otro objeto que sea de mantenimiento y mejora. Cuestión distinta sería que la cubierta del local se dijera en algún sitio de forma clara que es de uso exclusivo de su propiedad.
Reciba un cordial saludo.
Miguel
691564359
Buenos días.
Soy propietaria de una vivienda en planta baja de una finca de dos plantas, que dispone de un patio interior. Dicho patio es de uso privativo mío. La finca dispone de 6 viviendas: 2 plantas bajas y dos pisos por planta.
El ayuntamiento del pueblo empezará a gestionar unas reformas gracias a una subvención ARRUR. Entre otras cosas, se disponen a instalar un ascensor. El ascensor previsto estaría instalado en el patio interior de una manzana y serviría para todas las fincar de dicha manzana.
Para acceder a cada vivienda, se instalarían unas pasarelas pegadas a las fincas con acceso a cada una de las viviendas. Además hay que instalar unos pilares en el patio de mi vivienda. ¿Me puedo negar a la instalación de los pilares?
Yo no me niego al ascensor, pero pienso que hay otras soluciones que no afectaría a mi vivienda ni a las otras plantas bajas. ¿Puedo negarme a este proyecto, que parece que ya ha sido aprobado por el ayuntamiento?
Muchas gracias por su atención,
Estimada Mar:
Mi sugerencia es que si vd. tiene otra forma de ver el proyecto y puede presentar este al Ayuntamiento lo haga sin ningún problema, cuestión distinta es que el Ayuntamiento le haga o no caso. Supongo que el Ayuntamiento para poner en marcha todo este proyecto habrá tenido en cuenta diferentes alternativas y habrá elegido la que mejor se adecue a las necesidades de conjunto.
Entiendo por otra parte que este proyecto aprobado se aprobó en base a la información que les reportara la propia comunidad de propietarios a través de su junta de gobierno.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Buenos días,vivo en un ático el cual en el 2006 según el proyecto iba a ser una cambra. En 2007 cambiaron e hiciero ático pero no a adapatrón a la normativa de aislamiento termico del 2007 y ahora en verano el techo de mi casa se pone a mas de 40 grados con los problemas que conlleva.
He pedido a la comunidad que soluciones el problema de aislamiento y esta se niega. ¿Estan obligados a solucionar el problema?
Hola Sergio:
Desconocemos la legislación, no obstante si se decidió en el año 2007 realizar el ático y ya estaba la nueva normativa se debería haber hecho aplicando esta nueva normativa. No entendemos porque vd. no ha reclamado este tema antes y ha esperado 16 años a plantearse este tema. Yo haría la consulta a urbanismo del ayuntamiento para ver cual es su opinión pero tengo la sensación que no van a entrar al fondo del asunto teniendo en cuenta que hace 16 años que se construyo este ático con lo que cualquier actuación a realizar está prescrita.
Saludos
Miguel
691564359
Buenos días. Vivo en un edificio de 12 adosados. 10 de nosotros hemos reparado nuestra cubierta de manera privada. Pero ahora hay una vecina que dice que las cubiertas entran dentro de los elementos comunes del edificio. Pero el art 3.a de la ley de propiedad horizontal habla sobre el derecho en propiedad de los elementos arquitectónicos, delimitados o no, que sirvan exclusivamente al propietario (como son las cubiertas y las fachadas en nuestro caso de viviendas adosadas). Y en la guía de la promotora pone que son de todos y cada uno de los propietarios, y en la RAE, la palabra cada es distributiva. Todo esto ¿no significa que las cubiertas son privativas? Creo que la definición de elementos comunes es que sean del uso y disfrute de todos los vecinos. Y no es el caso de las nuestras. Muchas gracias de antemano. Saludos.
Buenos días Mari Carmen.
Su pregunta es muy buena y amplia porque dependerá de la consideración de varios factores a tener en cuenta:
1º) Independientemente de lo que diga la RAE, tenemos que tener en cuenta que es lo que dice la escritura de división horizontal/estatutos de la comunidad. Normalmente el constructor/promotor en este tipo de Comunidades suele ser muy cauto y suele indicar que elementos deben ser atendidos por la comunidad y que elementos son de responsabilidad de cada propietario. Las canalizaciones, las fachadas, las cubiertas y todo aquello que tenga que ver con la estética y estructura del conjunto es algo que debe ser realizado por la comunidad de propietarios tanto en su decisión como en su reparación.
Por ello debemos ser restrictivos en base a lo que digan en la EDH/Estatutos.
Si vemos que es lo que dice la jurisprudencia en todo aquello relacionado con los chalets tenemos, por poner algún ejemplo, lo siguiente:
1º) Aunque la cubierta del bungalow sea un elemento privativo se precisa autorización de la comunidad para la instalación de elementos en la misma cuando se altera el derecho de vuelo de la finca que es de titularidad común. AP Las Palmas, Sec. 5.ª, 4-6-2015.
2º) Las fachadas de los chalets adosados deben considerarse elementos comunes al no ser contemplados como privativos en los estatutos y por tanto debe encargarse la comunidad de su reparación. AP Málaga, Sec. 5.ª, 29-10-2021.
En el extracto de este punto se deja claro que si los estatutos no se considera la fachada y por ende la cubierta como privativos debe de encargarse la comunidad de su reparación. Es restrictivo y los estatutos lo contemplan entonces es responsabilidad de cada propietario, no se indica nada?, pues hay que considerarlo como elemento común y por tanto corresponde a la comunidad su reparación.
También tenemos que partir que si queremos seguir manteniendo la uniformidad en la construcción es la comunidad quien debe de realizar estas obras, máxime cuando son chalets adosados. Imagínese, unas fachadas de un color, otras de otro, unos chalets con la cubierta cerrada, otros con la cubierta abierta, aluminios de diferentes colores, etc.
3º) Las fachadas de los chalets deben ser consideradas elementos comunes al no constar en el título constitutivo como privativos. AP Las Palmas, Sec. 5.ª, 8-5-2020.
Vuelve a reiterarse la jurisprudencia en este sentido.
En esta pregunta que vd. ha realizado puede ser motivo de diferentes interpretaciones y depende de lo que indique el título constitutivo, de los estatutos, de las decisiones que en algún momento se hayan tomado en las actas de las juntas celebradas, podría dársele una interpretación u otra. Aquí también cabe la habilidad que tenga el abogado ante el juez.
Sería interesante saber si la vecina/propietaria que quiere reclamar ese derecho lleva ya años conviviendo con vds. y es consciente de que mientras ha sido un problema del resto no ha dicho nada y ahora quiere aprovecharse de una situación cuando el problema es suyo, podría interpretarse como un abuso de derecho.
Me temo que si la propietaria insiste en que sea la Comunidad debe arreglarle su cubierta lo van a tener que llevar al juzgado.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Buenas tardes,vivo en Madrid en una vivienda unifamiliar que forma un patio con otras tres viviendas de similares caracteristicas que dan a una calle y con el edificio de otra calle.
En las escrituras de division horizontal especifica que dicho patio es de uso exclusivo de mi vivienda aunque lo utilizamos todos los propietarios de las viviendas unifamiliares que aclaro somos cuatro.
Tengo dos problemas:en el patio hay plantas de mi propiedad que los vecinos quieren que retire y yo me niego. Y ademas ahora el gato de un vecino esta haciendo sus necesidades en las plantas y en el patio.
Me gustaria saber como proceder.Gracias
Buenos días, compre un piso en Jaén de segunda mano el cual viene con la preinstalación del aire acondicionado.
Resulta que me gustaría poner la maquina el aire en la cubierta donde se supone que el constructor dejo espacio para este fin.
A la cubierta solo se puede acceder mediante el piso del ático el cual dice que por su piso no pasa nadie.
Entiendo que la cubierta es comunitaria pero él tiene el uso y disfrute.
Se puede negar a darme paso para poner mi maquina o incluso a ponerla?
He mirado en mi baño y está la preinstalación con los cables de cobre los cuales deben salir en un lugar de la cubierta como dejó previsto el constructor.
Muchas gracias!!
Estimado Carlos:
Antes de dar una opinión sería interesante saber lo que dice los estatutos con respecto a la instalación de los aires acondicionados en la cubierta. Además de suponer que el constructor dejo el espacio en cubierta será bueno saber si los estatutos o la propia escritura de división horizontal habla algo sobre este tema. Si no se hablara nada sobre la preinstalación del aire acondicionado habría que estar a lo que se indica en la normativa sobre los aires acondicionados de la zona. La cubierta es un elemento común y por lo tanto todo el mundo tendría acceso al mismo, con sus limitaciones, y para ello existe o debería de existir una servidumbre que lo permitiera. Si el propietario se niega a que se pase por su vivienda y no hay otra forma de acceder a la cubierta me temo que es un asunto que podría llegar a juicio, porque está el derecho a la intimidad que se confronta con el derecho al bienestar que tiene vd. como propietario.
Un cordial saludo
Miguel
691564359
Buenos días, necesitamos una aclaración en nuestra comunidad. Al bajo de nuestro edificio le corresponde según la división horizontal de 1970 un terreno anejo en la parte posterior del edificio. Posteriormente a la realización de la división horizontal, el propietario del bajo construyo por su cuenta una extensión de dicho bajo ocupando todo el terreno anejo que le correspondía. Nuestra pregunta es : es la nueva cubierta de lo construido sobre ese anejo un elemento común como el resto de las cubiertas del edificio ?
Estimado Javier:
No entendemos su pregunta. Nada tiene que ver la LPH con relación a la propiedad de una vivienda. El Registro de la Propiedad nos debe indicar que es lo que es privado y que es lo que es un elemento común de uso privativo. Si es privado puede hacer uso de todo su patio si es un elemento común de uso privativo cualquier modificación que realice tendrá que atenerse a lo que se apruebe en la comunidad de propietarios.
Un saludo.
Miguel
691564359