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Que propietarios NO están obligados a pagar la Comunidad Propietarios

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Que propietarios NO están obligados a pagar la Comunidad Propietarios

Que propietarios NO están obligados a pagar la Comunidad Propietarios

Con la ayuda inestimable de Sepin, vamos a ver algunos casos donde no es necesario que un propietario se obligue a pagar los gastos de la Comunidad de Propietarios.

El art. 9 dela Ley de Propiedad Horizontal, nos dice que son obligaciones de cada propietario: e) “Contribuir con arreglo a la cuota de participación fijada en el Título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sea susceptibles de individualización”.

El art. 9 f) dice que “son obligaciones de cada propietario contribuir con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del fondo de reserva que existirá en la Comunidad de Propietarios para atender las obras de conservación y reparación de la finca y, en su caso, para las obras de rehabilitación”.

El art. 10 en su punto 2º apartado c) dice que “los pisos o locales quedarán afectos al pago de los gastos derivados a la realización de dichas obras o actuaciones en los mismos términos y condiciones que los establecidos en el art. 9 para los gastos generales.

En que casos se debe de tener en cuenta la obligación de pago y en que casos se debe de tener en cuentas las exoneraciones de algunos propietarios. Veamos algunos ejemplos:

Cuando hablamos en el art. 9 de la Ley de Propiedad Horizontal de “a lo especialmente establecido”, es indudable que se está refiriendo a que habrá propietarios (locales, etc) que estarán exentos de pago en la participación de un determinado elemento común aquellos que queden expresamente exentos a través del Título Constitutivo o los Estatutos. La propia jurisprudencia a través de diferentes sentencias nos reitera que se pueden establecer un régimen de participación distinto en favor de determinadas propiedades (pisos, locales, etc.)

Las cuotas de participación de las diferentes propiedades según Título Constitutivo ó Estatutos irán determinados en función de la exclusión del pago y estos solo se pueden determinar en base a lo que indica tanto el Título, los Estatutos o bien la unanimidad de la Junta de Propietarios si se propone de forma adecuada en una convocatoria.

Recordemos, no se puede eximir del pago a un propietario por el simple hecho de que no se use un servicio comunitario (piscina, pista deportiva, etc.), porque se tenga un local cerrado, hacer uso escaso de un local o vivienda, la no ocupación de un inmueble o que el servicio de la comunidad no funcione de forma adecuada. Solo se podrá eximir si así lo dice el Título Constitutivo o los Estatutos.

Importante es lo que nos indican diferentes sentencias sobre la interpretación de las cláusulas de exoneración. Estas cláusulas deben de interpretarse siempre de forma restrictiva, osea con criterios de literalidad, no vale interpretaciones. Si no aparece la exoneración en el Título Constitutivo o en los Estatutos, no existe la misma.

Algunas exoneraciones a tener en cuenta:

  • Cuando existe una exoneración genérica de gastos que afectan a los locales o a determinadas propiedades, contenidas en las cláusulas estatutarias, con apoyo en el NO USO DEL SERVICIO, comprenden tanto los gastos ordinarios como los extraordinarios. Por ejemplo, un ascensor. Si se especifica la exención, será tanto para la conservación y funcionamiento del ascensor como los que sean precisos para la reforma o sustitución de éste. Interesante y definitiva es la STS del 4 de octubre de 2.017 que indica “que las exenciones genéricas de gastos que afectan a determinados locales, contenidos en las cláusulas estatutarias, con apoyo en el NO USO del servicio, comprenden tanto los gastos ordinarios como los extraordinarios.
  • Otra cuestión distinta a la anterior es que pasa si la instalación del ascensor es una instalación “ex novo”, osea nueva, que pasa en este tipo de situaciones. Si el ascensor es nuevo, pagan todos los comuneros, aunque exista una cláusula de exención genérica referida a gastos como hemos visto anteriormente.
  • Con respecto a la plataforma elevadora o salva-escaleras se fija como doctrina jurisprudencial que todos los propietarios están obligados al pago de esta, sin excepción, en proporción a su coeficiente de participación. La instalación de la plataforma se realiza para garantizar la accesibilidad y la mejora del inmueble y con la finalidad de suprimir las barreras arquitectónicas que dificulten el acceso a la movilidad de las personas con problemas de discapacidad.
  • Importante a efectos de la exoneración es lo que indica la Sentencia del Tribuna Supremo de fecha 18 de diciembre de 2.008 que se establece como doctrina jurisprudencial y dice lo siguiente: “ El acuerdo de la Junta de Propietarios válidamente adoptado obliga a todos los comuneros desde la óptica de que existe una norma específica que regula instalación del servicio de ascensor, con la añadidura de que su interpretación se efectuará de acuerdo con la realidad social del tiempo en que tiene que ser aplicada”, Si se instala un ascensor en una Comunidad y se le priva en parte a un propietario de su elemento privativo, por ejemplo, un local, será preciso indemnizarle y además exonerarle de todos los gastos del ascensor, sin que sea preciso por ello unanimidad, sino el mismo quorum previsto para la adopción del acuerdo.

Por último, nos podríamos hacer la siguiente pregunta: ¿Depende el pago de los gastos de la Comunidad por parte de un propietario del uso de elementos comunes y privativos?:

NO, el pago de los gastos comunes, a tenor de lo dispuesto en el art. 9.1 e) de la Ley de Propiedad Horizontal, se hará de acuerdo con la cuota de participación fijada en el título, sin que el propietario pueda decidir en que casos deja de abonar todos o algunos de ellos. No se podrá de dejar de pagar la cuota:

  • Porque la vivienda esté desocupada durante todo el año.
  • Porque la vivienda esté todavía en manos de la promotora.
  • Por pasividad o dejadez en el arreglo de los elementos comunes por parte de la Comunidad.
  • Porque la Comunidad no se haga cargo de determinadas peticiones o reparaciones solicitadas por el propietario.
  • Porque se ponga como excusa que la vivienda esté habitada por un tercero.
  • Porque la propiedad esté “okupada”.
  • Porque el propietario no haga uso de determinados elementos comunes.

Si desea ver este artículo en vídeo lo puede hacer en el siguiente enlace:

Otros post que pueden ser de su interés:

Ochenta y seis obligaciones de los vecinos en la Comunidad según la Jurisprudencia

La Comunidad de Propietarios y las obligaciones con la Seguridad Social

Fdo. Miguel Fernández 

Administrador de Fincas en Madrid y Guadalajara

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95 Comentarios

  1. Jorge 11 diciembre, 2018

    Buen día
    Por favor, podría aclararme lo siguiente sobre si el gasto es general o individual

    1) Gasto Factura Canal Isabel II (aducción, distribución, depuración, alcantarillado), cuya cuota de servicio se factura haya o no consumo. A mi criterio es un gasto general, cuyo reparto debe ser realizado a coeficiente

    2) Gasto Servicio Lectura de Contadores, es un gasto general o susceptible de indvidualización ?
    Si fuera individual podría rescindir del mismo, ya que mi persona podría realizar la lectura ??
    A mi criterio es un gasto general

    3) Gasto Administración, es un gasto general ?

    Muchas gracias por su pronta respuesta

    Un saludo

    Responder
    1. Miguel Fernández 13 diciembre, 2018

      Buenos días Jorge.
      Todos los gastos en general, deben de ser pagados en función del coeficiente de la propiedad. Así lo dice el artículo 9 de la ley de propiedad horizontal en su punto 1º,e) que dice textualmente lo siguiente: «Son obligaciones de cada propietario contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.», ahora bien:
      – El gasto de la factura del canal de Isabel II no se reparte en base a los coeficientes porque está individualizado, según comenta vd. en su exposición, por lo tanto habrá una entrada de agua que irá a gastos generales pero este gasto se compensará con los ingresos individualizados por el pago de cada propietario por los m3 de agua consumida según su contador individual. Nunca se refleja en el presupuesto ni el gasto por agua ni el pago por propietario porque son gastos e ingresos que se compensan.
      El gasto de servicio lectura de contadores, si la Junta no ha decidido otra cosa, debería ser por coeficiente. Es un gastos de lectura, entra dentro de un gasto general y entra dentro de lo comentado del artículo 9.1.e) de la LPH.
      El Gasto de Administración es ídem del párrafo anterior, debería ser por coeficiente. Es un servicio para los propietarios y estos deberán de pagar el mismo en función del coeficiente de su vivienda. Si es verdad que hay acuerdos casi tan antiguos como la propia Comunidad en el que los gastos de servicio de lectura de contadores como los gastos de Administración, se indican en el presupuesto, el pago a partes iguales, de ahí lo que dice el art. 9.1.e…..contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o lo especialmente establecido
      Un saludo.
      Miguel
      691564359

    2. Paqui 23 agosto, 2020

      Hola, yo vivo en bloque de 6 viviendas donde cinco vecinos viven en comunidad dentro de ese exificio, pero yo vivo independiente de ellos puesto que mi entrada es desde siempre fuera del edificio, como piso de minusvalía, para nada tengo que servirme de la entrada comunitaria, mi pregunta es, yo tengo que pagar comunidad y gastos de escalera comun como ellos?

      1. Miguel Fernández 30 agosto, 2020

        Hola Paqui:
        Lo primero que tiene que mirar es como se constituye la escritura de división horizontal o el título constitutivo y que dice esta escritura del edificio sobre las diferentes viviendas, cuales son sus coeficientes y como participan las viviendas en los gastos generales de la comunidad. En la escritura de división horizontal se dirá si vd. participa de los gastos o bien están exento de alguno de ellos. Si no dice nada, todos los propietarios deben de participar en base a su coeficiente.
        Un saludo.
        Miguel
        691564359

  2. Jorge 17 diciembre, 2018

    Buen día
    Había hecho una pregunta relacionada con la CUOTA SERVICIO de la factura dele Canal Isabel II, pero veo que ha sido eliminada y no respondida.

    Responder
    1. Miguel Fernández 17 diciembre, 2018

      Buenas tardes Jorge.
      Disculpa porque a veces por descuidos puede ser que lo hayamos borrado.
      El Canal de Isabel II además de cobrar el consumo que entra por el contador general nos cobra por Abducción, Distribución, Saneamiento y cuota de Ayuntamiento. Con respecto a los consumos, estos se les cobra de forma individualizada a cada propietario, sin embargo las cuotas de abducción, distribución, etc. se cobra por parte de la empresa lectora de contadores de forma igualitaria, en este caso no se tiene en cuenta el coeficiente de la vivienda. Estos costes pueden ser iguales para una vivienda de 50 m2 como para una vivienda de 150 m2.
      Un cordial saludo.
      Miguel
      691564359.

  3. Jorge 19 diciembre, 2018

    Hola Miguel y gracias por responder

    Con todo el respeto, discrepo sobre su opinión anterior respecto a la factura del Canal Isabel II

    La factura del Canal como Vd. contempla 2 conceptos: el CONSUMO Y la CUOTA DE SERVICIO (O PARTE FIJA)

    La PARTE FIJA o CUOTA DE SERVICIO es por la disponibilidad del servicio y se factura exista o no exista consumo, por lo tanto no puede ser imputado a ningún propietario ni a ningún local de manera individualizada.

    En la LPH, la individualización no consiste en dividir un gasto a partes iguales, sino en identificar quién, de manera individual genera un gasto, por lo tanto, la cuota de servicio es un gasto general a coeficiente (salvo que diga lo contrario los Estatutos)

    La empresa lectora no determina de qué manera se debe hacer el reparto, sino los Estatutos

    Responder
  4. yolanda 5 enero, 2019

    ¿Está obligado un propietario de una comunidad de vecinos a pagar la deuda del dueño de una lonja,que tras sentencia firme se le requiere pagar su deuda y no lo hace,diciendo el administrador que estamos obligados el resto de vecinos a pagar su deuda???Se trata de la bajada de un ascensor a cota cero

    Responder
    1. Miguel Fernández 6 enero, 2019

      Estimada Yolanda:
      Con respecto a su pregunta, que es de vital importancia, me gustaría hacerla diferentes apreciaciones.
      Una vez se ha propuesto la bajada del ascensor a cota 0 y se ha decidido con las mayorías necesarias, es obligación de todos y cada uno de los propietarios afectados el pago de la derrama solicitada. Esta derrama habitualmente se paga en base a los coeficientes de la vivienda salvo que se decida otro reparto diferente por la unanimidad de los propietarios. La derrama es para pagar a la empresa que va a hacer la instalación del ascensor, el acuerdo no nos olvidemos, lo realiza éste con la Comunidad de Propietarios. La Comunidad tiene la obligación de pagar dicha deuda y si no se hace, el Acreedor tiene la posibilidad de realizar un procedimiento monitorio contra la Comunidad. En este caso se debe de aplicar lo que indica el artículo 22 de la Ley de Propiedad Horizontal sobre este tema que dice lo siguiente:
      1º) La Comunidad de Propietarios responderá de sus deudas frente a terceros con todos los fondos y créditos a su favor. Subsidiariamente y previo requerimiento de pago al propietario respectivo, el acreedor podrá dirigirse contra cada propietario que hubiese sido parte parte en el correspondiente proceso por la cuota que le corresponda en el importe insatisfecho.
      El desarrollo efectivo de este punto por parte de la jurisprudencia no queda perfectamente claro.

      Con respecto al comentario de su Administrador, así debería de ser, y así se debería haber explicado en la Junta de Propietarios en el momento de ponerse en marcha con la obra del ascensor. Es necesario recordar a todos los propietarios que en caso de que algún propietario no pague, se deberá iniciar un procedimiento monitorio contra él, para ejecutar sus bienes, pero tanto en cuanto esto no se termine de realizar, será el resto de los propietarios quien debería de hacer frente al pago de la deuda con el proveedor de la obra de la instalación.
      Un cordial saludo.
      Miguel
      691564359

  5. En mi Comunidad hay un propietario muy mayor que sus hijos dicen que no pagan la cuota de Comunidad porque la pensión está por debajo de IPREM. Mi punto de vista es que el IMPREN sirve en la mayoría de los casos para darle una ayuda a una persona por parte de la Comunidad Autónoma o el Ayuntamiento, pero el IPREM no puede fijar una norma de eximir del pago de la cuota de Comunidad por los ingresos que perciba. recayendo ese gasto a los demás propietarios.
    Muchas gracias.

    Responder
    1. Miguel Fernández 26 mayo, 2019

      Buenos días Guillermo.
      Efectivamente tienes toda la razón. Nadie está exento de pagar la cuota de la comunidad independientemente de su situación personal. La Comunidad es una obligación de todos los propietarios que componen la misma sin excepción, el IPREM se utiliza para medir otros parámetros pero no para las obligaciones generadas en la Comunidad de Propietarios. Se imagina que por esta regla de tres, no pagamos la comunidad, no pagamos los créditos con los bancos y vamos por la vida sin pagar nada porque no llegamos al mínimo exigible. Le pongo otro ejemplo, se imagina que todos los propietarios estuvieran en la misma situación, nadie pagaría y no se podría pagar los gastos comunes de la comunidad, agua, luz, obras necesarias, ascensor, etc. En fin, sin mas comentarios.
      Un cordial saludo.
      Miguel
      691564359

  6. Manuel Fernández 2 junio, 2019

    Buenas tardes,
    Hemos detectado errores importantes en los coeficientes de participación de nuestra Comunidad, dado que su modificación requiere unanimidad de todos los vecinos, vamos a encargar un estudio a un perito y mientras tanto no queremos seguir con el criterio erróneo de reparto de gasto ¿es posible aprobar un reparto del presupuesto de este año con un criterio diferente? ¿sería suficiente la mayoría simple?
    Me estoy refiriendo no a modificar los coeficientes, sino a repartir el presupuesto pagándolo entre todos de forma distinta y provisional mientras se estudia por un técnico los errores.

    Responder
    1. Miguel Fernández 2 junio, 2019

      Estimado Manuel:
      Yo creo que lo primero que se debe de hacer antes de hacer una nueva junta es tener, como bien dices, un estudio de un perito que permita saber cuales son los coeficientes reales de cada uno de los pisos que componen la comunidad y hacer un reparto de gastos equitativo en función del nuevo coeficiente. el nuevo estudio permitirá que en la reunión que tengan en la comunidad los propietarios puedan aceptarlo y se integre en los nuevos estatutos que se realicen.
      No se puede aprobar un reparto de gastos por una mayoría simple, el reparto de gastos va en función de los coeficientes y por lo tanto irá un cambio necesita de la unanimidad.
      En esta situación no cabe provisionalidades a no ser que por unanimidad se decida dicho cambio. Yo soy mas partidario de demorar unos meses la reunión hasta que se disponga el informe del perito.
      Un cordial saludo.
      Miguel
      691564359

  7. María José Puerto 16 junio, 2019

    Somos una comunidad de 8 vecinos, siempre nos hemos llevado muy bien
    En el 2006 se propuso poner el ascensor, los del primero no se negaron a que se instalara, lo que si pidieron es no pagar la instalación ni el mantenimiento pues ellos no lo usarían y así quedó reflejada en acta
    Hace unos años falleció el propietario del 1°2° y pasó a vivir su hija en el piso utilizando el ascensor pues tiene una minusvalía y utiliza un cochecito eléctrico que deja aparcado en el segundo piso, se le dijo que si hacía uso del ascensor que pagara el mantenimiento, se niega a pagar porque dice que ella está exenta por no se que ley, pues no nos lo ha aclarado y que tambien está el acta que se hizo años atrás con su padre
    Mi pregunta es… tenemos alguna posibilidad los demás propietarios para que pague el mantenimiento?, ya que también estamos teniendo algunos problemas con el ascensor por culpa del cochecito eléctrico han tenido que venir los del mantenimiento a arreglarlo dos veces

    Responder
    1. Miguel Fernández 17 junio, 2019

      Buenos días Maria José.
      Parece ser que la decisión que tuvieron en su momento de dejar exento a los pisos primeros de la comunidad por el no uso del ascensor en este momento no se está cumpliendo, con lo cual entendemos que se está incumpliendo por parte del primero la decisión que se tomó en su momento. Esto tiene fácil solución a mi entender, como la resolución de aquel acta no se ha llevado al Registro de la Propiedad (así lo entiendo), con las mismas mayorías se decide en una junta general extraordinaria u ordinaria, que se revierte lo decidido en aquel momento y se considera que los pisos primeros deberán de pagar a partir del momento de la aprobación, el mantenimiento del ascensor.
      Cual es el problema que seguramente habrá mas pisos de los primeros que si estén cumpliendo y que se les va a perjudicar por este hecho.
      Situación difícil y complicada, pero a grandes males grandes remedios, no se puede perjudicar a toda una comunidad por la decisión de un propietario que no se viene a razones y que no quiere pagar los gastos que le corresponden.
      Otra opción es dejar las cosas como están para no empeorar la situación entre los vecinos y ver si hay otra solución para el cochecito eléctrico y no afecte al resto de los vecinos.
      Miguel
      691564359

      1. María José Puerto 18 junio, 2019

        Muchas gracias Miguel
        Entonces a lo del carrito los demás propietarios podemos negarnos a que deje el carrito en las áreas comunes incluyendo la portería? Que es la zona en que más molestaria, de esta manera creemos que esta vecina se reeplantearia el pago del mantenimiento del ascensor, es posible hacer esto?
        podemos poner llave al ascensor sin tener ningún problema con estos vecinos?

        1. Miguel Fernández 27 junio, 2019

          Buenos días Maria José:
          Nadie debe de poner un carrito en un elemento común y si esto fuera así debido a los problemas de accesibilidad del vecino, deberá de solicitarse y aprobarse en la Junta de Propietarios.
          Llave de ascensor se puede poner para que solo puedan utilizar el mismo los propietarios que han pagado el mismo, pero la aprobación e instalación del llavín deberá decidirse en Junta de Propietarios para que quede constancia de las mayorías.
          Un cordial saludo.
          691564359

  8. María José Puerto 19 junio, 2019

    Buenas tardes, creo que algo me ha salido mal al enviar mi último mensaje pues no se ha publicado, comienzo de nuevo…
    El acta que se hizo en el 2006 quedando los dos pisos del primero exentos del pago del ascensor y del mantenimiento está escrito en el libro de actas por el Sr presidente y firmado por los demás propietarios y si el libro de actas está registrado en el registro de la propiedad, quiere decir que es válido y que no podemos hacer nada?
    A lo referente al carrito eléctrico se le puede negar que lo aparqué en las zonas comunitarias, incluyendo la portería ? Pues dice que lo aparcaria allí con una cadena pero si lo hiciera los vecinos no tendríamos espacio para pasar
    Podemos poner llave al ascensor sin tener problemas con estos vecinos?
    Gracias

    Responder
    1. Miguel Fernández 30 junio, 2019

      Estimada Maria José:
      Se le ha contestado en dos fechas distintas el 17/06/2019 y el 27/06/2019.
      Se las remito nuevamente:
      Buenos días Maria José.
      Parece ser que la decisión que tuvieron en su momento de dejar exento a los pisos primeros de la comunidad por el no uso del ascensor en este momento no se está cumpliendo, con lo cual entendemos que se está incumpliendo por parte del primero la decisión que se tomó en su momento. Esto tiene fácil solución a mi entender, como la resolución de aquel acta no se ha llevado al Registro de la Propiedad (así lo entiendo), con las mismas mayorías se decide en una junta general extraordinaria u ordinaria, que se revierte lo decidido en aquel momento y se considera que los pisos primeros deberán de pagar a partir del momento de la aprobación, el mantenimiento del ascensor.
      Cual es el problema que seguramente habrá mas pisos de los primeros que si estén cumpliendo y que se les va a perjudicar por este hecho.
      Situación difícil y complicada, pero a grandes males grandes remedios, no se puede perjudicar a toda una comunidad por la decisión de un propietario que no se viene a razones y que no quiere pagar los gastos que le corresponden.
      Otra opción es dejar las cosas como están para no empeorar la situación entre los vecinos y ver si hay otra solución para el cochecito eléctrico y no afecte al resto de los vecinos.
      Miguel
      691564359
      Buenos días Maria José:
      Nadie debe de poner un carrito en un elemento común y si esto fuera así debido a los problemas de accesibilidad del vecino, deberá de solicitarse y aprobarse en la Junta de Propietarios.
      Llave de ascensor se puede poner para que solo puedan utilizar el mismo los propietarios que han pagado el mismo, pero la aprobación e instalación del llavín deberá decidirse en Junta de Propietarios para que quede constancia de las mayorías.
      Un cordial saludo.
      691564359
      Un cordial saludo.

  9. Diego 17 julio, 2019

    En el perimetro de una urbanización y perteneciente a la misma tengo una parcela de 4.000 metros, clasificada como Zona Verde, no tengo instalado ningún servicio de la comunidad, más bien la comunidad usa la misma para tener los contenedores de basura.
    Mi pregunta es: Debo yo pagar gastos de la comunidad?
    Me han dicho que las parcelas declaradas como Zona Verde no pagan cuota a la comunidad de propietarios.

    Responder
    1. Miguel Fernández 29 julio, 2019

      Estimado Diego:
      Si su parcela está clasificada como zona Verde, debe de haber un procedimiento para deshacerse de ella ya que a vd. solo le va a perjudicar. Siempre y cuando la parcela sea suya, todos los gastos derivados de las cuotas de la comunidad tendrá que pagarlas, por ello le aconsejo tome actuaciones que le permitan deshacerse de ella, si procede
      Le paso un enlace donde Carlos Hermoso, consultor jurídico y empresarial, hace una exposición de que hacer con una parcela declarada zona verde. Espero que le resulte de referencia y le permita tomar las acciones pertinentes: http://huelva24.com/art/64082/el-ayuntamiento-ha-calificado-mi-parcela-como-zona-verde-puedo-hacer-algo-
      Reciba un cordial saludo.
      Miguel
      691564359

  10. Eva 13 agosto, 2019

    Buenas tardes, he leído con atención lo escrito en este interesante artículo intentando ver qué pudiera aplicarse a mi caso… pero hay detalles distintos. Le agradeceré me ilumine un poco, porque yo ando perdida, la verdad.
    Soy propietaria de un local comercial situado junto a otros cuatro más. Encima de tres de ellos hay doy casas. Estando la edificación en una pendiente, se accede a las casas por una calle más alta y a los locales por otra distinta. No hay tuberías comunes: las casas tienen su tubería de evacuación escondidas por falso techo de los tres locales; los locales evacúan con tuberías directamente a su calle.
    Data la edificación de 1994. Nunca se constituyó comunidad de propietarios.

    Desde hace tres meses ha habido un problema que está desatando otros problemas colaterales, es el siguiente: La tubería de evacuación de aguas grises que pasa por el falso techo de los locales se ha reventado.

    Los propietarios de casa no arreglan, impidiendo a los propietarios de locales su explotación. Además, varias inundaciones han causado daños.

    *¿Deben pagar exclusivamente los propietarios de las casas los daños de sus tuberías?
    *Deben pagar los daños todos los propietarios (casas y locales)?
    *¿Es obligatorio y tienen sentido constituir una comunidad de propietarios aunque locales y las dos casas carecen de elementos comunes excepto la terraza encima de los locales, pero ni luz, ni ascensor, ni tuberías, ni puertas…? ¿podríamos negarnos a esa creación los propietarios de locales?

    Le agradeceré una ayuda en estas dudas.
    Saludos cordiales,
    Eva

    Responder
    1. Miguel Fernández 15 agosto, 2019

      Buenos días Eva.
      En primer lugar decirla que sería importante saber lo que dice la escritura de división horizontal del edificio en su conjunto al respecto. Es posible que el constructor cuando lo hizo dejara su impronta y en el título constitutivo dejara alguna huella de como regir el edificio o al menos cuales eran elementos comunes.
      Antes de pasar a contestarle quisiera hacer una reflexión sobre la construcción y lo que indica el artículo 396 del código civil. Que dice este artículo:
      «Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones, cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquellos que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.»
      Las partes en copropiedad no son en ningún caso susceptibles de división y sólo podrán ser enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable.
      En caso de enajenación de un piso o local, los dueños de los demás, por este solo título, no tendrán derecho de tanteo ni de retracto.
      Esta forma de propiedad se rige por las disposiciones legales especiales y, en lo que las mismas permitan, por la voluntad de los interesados.»

      Fíjese si hay elementos comunes que corresponden a locales y a viviendas que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas, elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga, fachadas, conducciones y canalizaciones que pasan por los elementos comunes y un largo etc.
      Imagínese que en la cubierta del edificio (tejado), se decidiera en la Comunidad poner un sistema de aprovechamiento de energía solar, lo lógico es que se pusiera atendiendo a los acuerdos de la comunidad etc.
      Lo que le quiero decir con toda esta información del artículo 396 es que al ser una propiedad horizontal y compartir ciertos elementos vds. están condenados a entenderse. Hoy el problema puede ser una bajante, como lo ha sido, mañana puede ser un problema estructural del edificio, pasado mañana podría ser un problema de cimentación y así un largo etc. además las cosas compartidas son menos graves si se hace de forma coordinada entre todos los propietarios. Acuérdese de esta frase tan manía pero muy práctica a este momento que dice que «la unión hace la fuerza».
      En contestación a sus preguntas, decirle que desde luego soy partidario de que se constituya una comunidad de propietarios, para la constitución de la misma le indico los artículos que tenemos escrito sobre la constitución de la comunidad que son los siguientes: «https://adminfergal.es/constitucion-de-una-comunidad-de-propietarios/» o bien otro artículo que le puede resultar interesante: «https://adminfergal.es/hay-obligacion-de-constituir-una-comunidad-de-propietarios/»
      Si constituyen una comunidad lo primero que deberán tener en cuenta es como se repartirá la cuota en base a los coeficientes de cada una de las propiedades y como se deberá pagar esta para cubrir todos los gastos comunes, como por ejemplo un seguro que le permita atacar los problemas derivados de las canalizaciones y la responsabilidad civil derivadas de éstas, albañilería, pintura, etc. Los coeficientes sino vienen en el título constitutivo lo tendrán que tener en cuenta en base a los m2 de cada vivienda, por ejemplo.
      Deberían integrar todas aquellas tuberías que consideren sean obligatorias para proteger el elemento común y que no sean individualizables.
      Deben de pagar los daños que sean comunes todos los propietarios en base a su coeficiente. (Seguro, arreglo de fachadas, cimentaciones, cubiertas, etc.
      Vds. se pueden negar a constituir una comunidad como hasta ahora así ha sido, pero se van a encontrar con problemas de interpretación de quien debe arreglar las cosas y posiblemente entren vds. en juicio y en problemas de convivencia que no le merecerán la pena.
      Un cordial saludo.
      Fd. Miguel Fernández
      691564359

  11. manuel martinez 22 agosto, 2019

    vivo en el extranjero por trabajo. tengo que PAgar los 12 mieses de comunidad?gracias

    Responder
    1. Miguel Fernández 24 agosto, 2019

      Estimado Manuel:
      Aunque esté vd. en el extranjero tiene que pagar las cuotas como los demás propietarios. No hay excepciones.
      Saludos
      Miguel
      691564359

  12. rebeca 22 septiembre, 2019

    Tenemos un jardín privado que cuidamos nosotros y como la propiedad se hizo en 1998, donde sólo se aplicaban coeficientes , y no diferenciaban entre cuotas de mantenimiento, como bien dice el art 5 de la ley del 1999; este jardín nos provoca un pago del mas del 8 % del gts total de la comunidad, cuando todas las casas son iguales, o casi, y nuestro jardín no lo tenemos que pagar de nuestro bolsillo, que es la mayoría de la propiedad. Normalmente la gente tiene entre un 2 y 3 %. Los jardines de los demás suelen ser muy pequeños. Mi pregunta es porque mi jardín tiene que computar en los gastos de bienes comunes , el metro al 100 %. cuando no es cuidado por el jardinero de la comunidad. Tenemos que poner a una persona que no lo mantenga, ya que esta en la playa. Mis palmeras no van a la piscina. Mi casa es igual que las demás, solo que en su día no se diferencio coeficientes de cuotas, ni se aplicaron las leyes posteriores , como la de 1999. Llevo guerreando con esto mas de 10 años, que mi padre enfermo. No me hacen caso. Mando cartas para las juntas y no las incluyen, no se ponen al día en temas de riesgos ni accesibilidad. durante diez años no pudimos ir pq mi padre estaba hemiplegico y había mas de 50 m a la primera salida, ,mi casa termina en un fondo de saco, y el hombre tenia hasta bajadas de azúcar. Una vez vino una ambulancia, y ante todas las escaleras que hay, los giros de 90º con escaleras con una inclinación exagerada, nos dijeron que no podrían haberle sacado de la urbanización. Yo he propuesto varias opciones viables, como un paso de servidumbre a través del jardín del vecino, que recuerdo que en la maqueta estaba, pero luego hicieron lo que quisieron , y no hay manera. Pagamos casi el doble que todos y estamos totalmente desatendidos, hasta el cuidado de nuestra calle por parte del jardinero. Tengo fotos.
    Les agradecería saber como puedo arreglar todos estos entuertos. Los vecinos no están por la labor. Ya veremos cuando le pase algo a alguien. El proyecto de accesibilidad esta hecho, no han pedido presupuesto, desde el 2018, pero si vamos a pintar toda la urbanización con el fondo de la comunidad.
    Mil Gracias

    Responder
    1. Miguel Fernández 22 septiembre, 2019

      Estimada Rebeca:
      La verdad es que por su escrito deduzco que tienen un problema de accesibilidad y que llevan reclamando mas de 10 años un acceso viable ara la salida desde su vivienda por el problema de accesibilidad a zonas comunes que le permitan salir a la calle o a la acera/calzada.
      Cuando una persona lleva 10 años enviando solicitudes a la comunidad y esta hace caso omiso está muy claro que debe de reclamar dicho derecho a través de los organismos oficiales correspondientes. Le sugeriría que se informara a través del Ayuntamiento de su zona o bien a través de la Comunidad autónoma. No obstante debe saber que existe una ley que respalda a las personas con problemas de accesibilidad y que está realizada por el Ministerio de Igualdad. Esta ley la tiene vds. en nuestro blog, le indico el enlace: https://adminfergal.es/administrador-fincas-y-ley-general-derechos-de-personas-con-discapacidad/ Esta ley se llama Ley generales de derechos de personas con discapacidad.
      El objetivo del R.D.L. 1/2013, al igual que las leyes que refunde, es garantizar el derecho a la igualdad de oportunidades, así como el ejercicio real y efectivo de derecho por parte de las personas con discapacidad en igual de condiciones respecto al resto de los ciudadanos.
      Espero que le ayude.
      Reciba un cordial saludo
      Miguel
      691564359

  13. Encarnación 1 octubre, 2019

    Buenas noches. Quisiera saber si me puede aclarar la siguiente duda. Durante 5 años he estado pagando una cuota de comunidad inferior a la que me correspondía por un fallo al calcularla el administrador de la comunidad. Ahora, según la presidenta tengo que pagar el doble, lo cual estoy haciendo desde q se me comunicó. Pero la cuestión es, que si por un fallo ajeno, yo tengo la obligación de ponerme al día de lo que faltaría por pagar de esos 5 anos, o por el contrario, al no tener yo culpa, (pues yo he pagado religiosamente lo que me han pasado al banco) no estaría obligada a realizar esos pagos a estas alturas. Muchas gracias.

    Responder
    1. Miguel Fernández 5 octubre, 2019

      Estimada Encarnación:
      A mi modesto entender si a vd. se le estaba exigiendo una cuota y la ha pagado religiosamente y los presupuestos y las cuotas de la Comunidad, se han aprobado anualmente a vd. no le pueden exigir el incremento de cuota con carácter retroactivo. Se tendrá que poner unos nuevos presupuestos con las cuotas correspondientes y a partir de ese momento pagar en función de los nuevos coeficientes.
      Ha habido una aprobación anual de presupuestos y cuota y vd. pago en función de lo requerido, si ha habido un error deberá tenerse en cuenta cara a los pagos que se realizarán a partir de ese momento, pero no con carácter retroactivo. Si ha habido un error de cálculo se deberá asumir o reclamar a quien corresponda, aunque yo pienso que si ha sido de una forma no intencionada, se deberá dejar tal cual y a partir de ese momento pagar las nuevas cuotas.
      Creo que en este caso para defender sus intereses deberá poner este tema en manos de un abogado.
      Un cordial saludo.
      Miguel
      691564359

  14. fatima 24 octubre, 2019

    Buenos días. Vivo en una urbanización de 28 vecinos y somos propietarios todos de chalets unifamaliares. Tenemos un garaje que para entrar en el tenemos un pasillo común con alguna humedades ya que en 19 años no se han tomado medidas de ningún tipo de mantenimiento. Según en Junta Extraordinaria quieren levantar los 28 patios privativos y poner tele asfáltica y pasar una derrama por valor 80.00€. Ahora también están pasando una derrama que se aprobó hace dos años para arreglar las zonas comunes donde se encuentran jardín y piscina. Mi pregunta es la siguiente estoy obligada a pagar esta nueva derrama cuando quieren levantar todos los patios privativos de los 28 chalets. Son privativos ósea pienso que cada vecino deber arreglar el suyo ya que yo por suerte tengo pocas humedades porque en su día me gaste el dinero en poner un canalón y sellar juntas y limpiar sumidero etc. Muchas gracias y un saludo.

    Responder
    1. Miguel Fernández 26 octubre, 2019

      Buenos días Fátima.
      Cuando se hace una intervención en un elemento privativo por parte de la Comunidad y se pone una derrama es porque se entiende que la actuación que se realiza va mas allá que el simple mantenimiento. Vd. debe de hacer el mantenimiento en el elemento privativo pero cuando se trata de problemas estructurales como puede ser la renovación de la tela asfáltica para que no entre agua y se genere las humedades es la Comunidad quien debe de acometer dicha obra. La tela asfáltica puede tener una duración entre 20 y 30 años aprox..
      Es la Comunidad quién debe de acometer la obra y todos los propietarios están obligados a pagar la misma según el coeficiente de cada propiedad o a lo especialmente establecido tal y como indica el artículo 9 de a ley de propiedad horizontal.
      Un cordial saludo
      Miguel
      691564359

  15. Pilar Luna 18 noviembre, 2019

    Buenos días. Mi padre tiene un piso que es un bajo que tiene un patio .tanto en escrituras como en el registro de la propiedad esta registrado como que el piso cuenta con una terraza de 65m’nosotros le llamamos patio y esta anexo otros patios que pertenecen a otras comunidades .debajo de todos ai una galería comercial. Hemos tenido que arreglarlo porqwe caia agua a la galeria otros patios también los an arreglado otros no.le hemos pedido alluda a nuestra comunidad para el pago de la tela asfáltica y se niega que podemos hacer gracias.

    Responder
    1. Miguel Fernández 5 diciembre, 2019

      Estimada Pilar:
      Si el patio es privado y como bien dice figura en el Registro de la Propiedad como un patio anexo a su vivienda, son vds. los que deben de pagar los arreglos necesarios para que no se perjudique a la galería comercial que hay debajo del mismo. La Comunidad debería de intervenir a mi juicio para la resolución del problema si el patio fuera un elemento común de uso privativo, pero si es un elemento privado, NO.
      Reciba un cordial saludo
      Miguel
      691564359

  16. Celia 12 diciembre, 2019

    Hola buenas tardes, necesito ayuda para resolver un conflicto que tenemos en la comunidad de vecinos en la que resido. Me compré una casa hace cuestión de un año y medio, y resulta que no me informó el anterior propietario que había que pagar 30€ de comunidad al mes, me enteré el día de la firma en notaría; así que me puse en contacto con el presidente de la comunidad para que me diera los estatutos de la comunidad, ya que mi casa está situada fuera del recinto del que se supone que pertenece mi vivienda, fuera de este recinto hay 5 viviendas al igual que la mía. Resulta que no existen estatutos, que las normas de dicha comunidad se deciden en las reuniones vecinales, en las que atañen el color de la pintura y cuestiones estéticas de la fachada de la casa, el recinto es un patio interior grande donde hay unas 50 viviendas, hay farolas y dos fuentes y un servicio de limpieza del cual no nos beneficiamos los propietarios que quedamos fuera del recinto privado, lo único que tengo de la comunidad es la antena, que sí es comunitaria. Y mi consulta sería si yo tengo la obligación de pagar la misma cuantía de comunidad que los vecinos de dentro del recinto, dado a que no tenemos los mismos servicios, no parece nada justo. Gracias de antemano.

    Responder
    1. Miguel Fernández 15 diciembre, 2019

      Estimada Celia:
      Lo primero que le diría es que vea los estatutos y los solicite en el Registro de la Propiedad. Si no los hay si que habrá seguramente una escritura de división horizontal de como se constituyó as viviendas y los elementos comunes de las mismas, posiblemente también haya alguna referencia a como gestionar y administrar los elementos comunes. Una vez tenga la escritura de división horizontal y verificado los condicionantes que haya en la misma será el momento de hablar con la comunidad del reparto de gastos existente, que prestaciones de servicios existen para cada una de las viviendas, si estos servicios se pagan en función de los coeficientes o bien se pagan a partes iguales y que servicios vd. paga pero sin embargo no se les da. Entiendo que vds. tienen un Administrador de fincas colegiado que pueda indicarles cuales son el reparto y como se hace este en función de la cuota de cada uno de vds., si no fuera así tendrían que reclcularlo en función de los coeficientes de cada uno y del servicio que se da a todos los propietarios y los que se dan solo a las viviendas que forman parte del recinto.
      Reciba un cordial saludo.
      Miguel
      691564359

  17. Gonzalo 12 diciembre, 2019

    Hola, buenas tardes, tengo un local con un patio del cual tengo el uso y disfrute.
    Ahora van a poner el ascensor en la finca, ni el local, ni yo personalmente tenemos asceso al portal, ni buzón, ni llaves del portal.Me obligan a pagar por ley la cuota que me pertenece y el mantenimiento, lo tengo que hacer, pero me parece muy injusto.
    Igual que a mi me obligan a pagar el ascensor, su mantenimiento,aunque no tenga asceso y según ley entre otras cosas por ser comunero. Yo le he dicho a la comunidad que pago, pero ellos igualmente tendrían que pagar a una persona para que limpie periódicamente el patio que tengo de uso y disfrute.Ellos me dicen que no pagan nada que lo pague yo, o lo limpie yo, que es mi obligación que ellos no tienen asceso. ME PARECE QUE ES LA MISMA SITUACIÓN y es un agravio comparativo, puesto en las dos zonas en cuestión el aceso esta restringido

    Responder
    1. Miguel Fernández 25 diciembre, 2019

      Estimado Gonzalo:
      En este caso tendrá que estar a lo que indique no la ley sino los estatutos de la comunidad. Si en los estatutos se indica los gastos en los que tendrá que participar el local no tendrás mas remedio que participar en los mismos. Será la escritura de división horizontal o los estatutos los que te marquen las pautas para pagarlos o no.
      Un cordial saludo.
      Miguel
      691564359

  18. Angel Lucia 13 diciembre, 2019

    Buenas tardes.
    Soy propietario de un local comercial y por mi coeficiente de participación,pago todos los meses de cuota ordinaria cincuenta euros.En los estatutos de la comunidad y registro de la propiedad dice:que los locales comerciales estamos excluidos de los gastos de portal y escaleras,siempre que no tengamos acceso por los mismos (lo cual esto se cumple) y no utilizamos ningún servicio de los mismos.¿Podría negarme a seguir pagando esta cuota ordinaria mensual?..Gracias y un saludo.

    Responder
    1. Miguel Fernández 15 diciembre, 2019

      Estimado Angel:
      Si es así como nos indica y en los estatutos de la comunidad figura de una manera específica la exención de los gastos del portal y escaleras porque no tengan acceso a través de los mismos y no se utiliza ningún servicio, vds. no deberían pagar por ello y hacer la reclamación a la comunidad para que queden exentos de dichos pagos, ahora bien para ello deberá solicitarse a la comunidad que incluya el punto en la próxima convocatoria a realizar y que se solicita un recálculo del importe a pagar por su local. No puede dejar de pagar en ningún momento. Si no se aprueba su petición deberá impugnar dicho punto y llevarlo al juzgado para reclamar sus derechos si procede. Será el juez quién le indique en base a las pruebas que se presenten quien tiene razón.
      Un cordial saludo.
      Miguel
      691564359

    2. Iker 20 febrero, 2020

      Buenas noches.
      Tengo una duda, la comunidad de vecinos que contratar un servicio de limpieza.
      Me pueden obligar a pagar ese servicio?
      Un saludo.

      1. Miguel Fernández 22 febrero, 2020

        Estimad Iker,
        si la decisión se ha realizado en junta y la mayoría de los propietarios ha votado por la misma, todos los propietarios están obligados al pago de la limpieza. Tendrá que haber una reunión donde se incluya este gasto en el reparto de gastos y ud deberá de pagar la parte que le corresponda en base a su coeficiente o a lo especialmente establecido.
        Reciba un cordial saludo
        Miguel
        691534659

  19. Javier García 17 diciembre, 2019

    Buenos días:
    Soy propietario de un piso y unos locales comerciales en la misma finca. Se ha procedido a reformar la fachada de la finca para adaptarla a la normativa. Esatoy pagando una derrama por el piso y otra por los locales. Han reformado la fachada de los pisos y no han tocado para nada las de los locales. Incluso me han producido algún desperfecto en la fachada de un local. Les he pedido que reformen también los desperfectos que tienen las fachadas de los locales y me dicen que los locales no se reforman, que solo los pisos. Tengo entonces obligación de pagar la derrama por los locales que asciende a 100 euros al mes durante 2 años.

    Responder
    1. Miguel Fernández 29 diciembre, 2019

      Hola Javier.
      Los locales tienen que pagar la derrama de la fachada proporcionalmente a la cuota asignada en base al título constitutivo y los estatutos, máxime cuando corresponde a la fachada del edificio donde todos contribuyen, ahora bien, no parece muy justo que si se va a hacer reforma de la fachada de los pisos no se haga también del local máxime cuando este se ve afectado por un problema en la fachada de su local. Tendrá que reivindicar que todo aquello que le afecte de forma negativa en su local por las obras que se estén realizando se arregle ya que está participando con la parte proporcional que le corresponde. En ningún caso debe de permitir que la obra le afecte a su local y a su negocio.
      Un cordial saludo.
      Miguel
      691564359

  20. Ana 22 diciembre, 2019

    Buenas tardes
    En mi comunidad de vecinos, estamos teniendo problemas con la piscina, en cuanto a uso, y defectos varios. Yo tengo claro que al ser un elemento común no me puedo negar al mantenimiento, pero mi duda es, si no la uso estoy obligada a pagar los gastos propios de uso como socorrista y demás…?? Que tendría que hacer para proponerlo??

    Responder
    1. Miguel Fernández 25 diciembre, 2019

      Estimada Ana:
      El tener un elemento común, se utilice o no, se debe de conservar por todos los propietarios de la comunidad, solo se podrá generar una exención si así se decide por la misma mayoría con el que se aprobó la construcción. Si la piscina tiene una construcción realizada al igual que el resto del inmueble, dicha exención se deberá aprobar por unanimidad de los propietarios.
      Un cordial saludo.
      Miguel
      691564359

  21. Jesus tricas 23 diciembre, 2019

    En nuestra comunidad quiere cambiarse la situación de la entrada del vestíbulo y eliminar todo el parker de madera de las paredes sustituyendo por cerámica y pintura.
    Se tiene que alegar que la puerta de entrada esta en lugar original de estructura de obra;también que el estado de conservación de todo lo que es el vestíbulo igualmente
    Por lo que se comprende que todo el Belén de el cambio lo creemos es un desvarío por el gasto que supone; en resumen no es un saneamiento,tampoco mantenimiento ni siquiera una obra que beneficie de alguna manera a nadie si no es un CAPRICHO.
    NOS PODEMOS POR LEY NEGAR A TAL GASTO NO SIENDO PRECISA LA REFORMA?
    Gracias por su atención y Un Saludo .

    Responder
    1. Miguel Fernández 25 diciembre, 2019

      Estimado Jesús:
      Parece que la obra no es proporcional a las necesidades que requieren el vestíbulo del portal. Habría que ver el deterioro de la madera y la conveniencia de cambiarlo a otro tipo de materiales. Creo que en este caso es perfectamente viable lo que indica el artículo 17.4 de la ley de propiedad horizontal que dice textualmente lo siguiente:
      » Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características.
      No obstante, cuando por el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, se adopten válidamente acuerdos, para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, no exigibles y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja. Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la innovación, habrá de abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal.
      No podrán realizarse innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de un propietario, si no consta su consentimiento expreso.»
      Ahora bien para que se pueda eximir del gasto de mas de tres cuotas o se reconozca el derecho del disidente es necesario en muchas ocasiones que se impugne el acuerdo para que se reconozca este derecho. La impugnación debe de hacerse a través del articulo 18 de la LPH que dice lo siguiente:
      1. Los acuerdos de la Junta de propietarios serán impugnables ante los Tribunales, de conformidad con lo establecido en la legislación procesal general, en los siguientes supuestos:

      Cuando sean contrarios a la Ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.
      Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.
      Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.
      2. Estarán legitimados para la impugnación de estos acuerdos los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto. Para impugnar los acuerdos de la Junta el propietario deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas. Esta regla no será de aplicación para la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 entre los propietarios.
      3. La acción caducará a los tres meses de adoptarse el acuerdo por la Junta de propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la Ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año. Para los propietarios ausentes dicho plazo se computará a partir de la comunicación del acuerdo conforme al procedimiento establecido en el artículo 9.
      4. La impugnación de los acuerdos de la Junta no suspenderá su ejecución, salvo que el Juez así lo disponga, con carácter cautelar, a solicitud del demandante oída la comunidad de propietarios.
      A pesar de ello no siempre se consigue que la impugnación salga para adelante, dependerá como se haga la defensa y como se pueda justificar el gasto, así tenemos por ejemplo los siguientes extractos de jurisprudencia sobre temas de portales y vestíbulos en ambos sentidos:
      AP Alicante, Sec. 5.ª, 25-4-2012 La instalación de mármol en el portal, pese a que antes existía pintura, no puede considerarse como obra de mejora, pues este nuevo material no requiere mantenimiento lo que supone un ahorro.
      AP Madrid, Sec. 11.ª, 27-11-2009 No es necesario impugnar el acuerdo de obras de mejora por el propietario disidente que está exonerado de participar en su coste \ No es gasto de mejora las obras de conservación del portal aunque hayan mejorado las calidades de los materiales.
      AP Madrid, Sec. 18.ª, 11-4-2007 Tiene carácter de mejora la instalación de mármol en portal y de granito rosa en fachada.
      Hago una referencia de Sepin al tema de mejoras en el portal porque creo que es muy acertado y puede complementar perfectamente la respuesta que estamos haciendo:
      «Con relativa frecuencia se presentan discrepancias cuando se trata de arreglar o decorar el portal, pues los hay que califican la obra de mejora y otros como simplemente necesaria para adecuar la finca a la situación actual. Aquí nos encontramos otra vez con el concepto de «naturaleza y características», difícil de valorar a priori. Reiterando los puntos de vista expuestos, se señala que la finca y los elementos comunes no pueden quedar siempre como están en origen, ajenos a los avances técnicos y elevación del nivel de vida de la sociedad. Es habitual que todos arreglen sus respectivas viviendas, pero a la vez, por lo menos una parte de los copropietarios se nieguen cuando se trata de mejorar y actualizar los elementos comunes. Desde luego, es evidente que la Comunidad no está obligada a continuar con la misma decoración, con idéntico chiscón de portería, con la pintura del color original toda la vida. Hay que adaptarse al día de hoy, a la técnica actual, y si es más conveniente o más bonito que la pintura sea sustituida por papel, o viceversa, y cualquier ejemplo similar, no estaremos hablando de mejoras, sino de simple conservación, por lo que no cabe ni siquiera la aplicación de este precepto y sí de la regla 7 de este art. 17. Solamente tendremos que acudir a la regla 4 que se está analizando cuando realmente se trate de una clara innovación, una decoración suntuaria, algo que deberá determinar, en primer lugar, la Junta de Propietarios y luego, en caso de discrepancia, los Tribunales.»
      Por último decirles que en ningún caso pueden vds. tomarse la justicia por su mano y que deberán impugnar aquello con lo que no estén de acuerdo, solo cuando el juez dicte sentencia a su favor es cuando deberá de eximirse del pago e incluso con la devolución que corresponda si ha pagado mayor cantidad de la que prevé la ley.

      Un cordial saludo
      Miguel
      691564359

  22. Angel García 3 enero, 2020

    En mi comunidad de garajes, más de la mitad de garajes, están a nombre de la agencia tributaria.
    ¿Están obligados a hacer el pago de las cuotas que les corresponden?
    ¿Se pueden iniciar acciones judiciales contra la AEAT para reclamar el pago?
    Mi administrador dice que no se puede, pero yo lo dudo.
    ¿Puede verificar o falsar esto?
    Muchas gracias por su atención.

    Responder
    1. Miguel Fernández 5 enero, 2020

      Buenos días Angel.
      Habría que verificar el motivo por el que su Administrador, que espero sea colegiado, le indique el motivo o la razón de que no se puedan hacer acciones judiciales para ejercer el derecho de iniciar un procedimiento monitorio.
      El procedimiento monitorio viene regulado en el artículo 21 de la ley de propiedad horizontal que dice textualmente:
      «Las obligaciones a que se refieren los apartados e) y f) del artículo 9 deberán cumplirse por el propietario de la vivienda o local en el tiempo y forma determinados por la Junta. En caso contrario, el presidente o el administrador, si así lo acordase la junta de propietarios, podrá exigirlo judicialmente a través del proceso monitorio.
      2. La utilización del procedimiento monitorio requerirá la previa certificación del acuerdo de la Junta aprobando la liquidación de la deuda con la comunidad de propietarios por quien actúe como secretario de la misma, con el visto bueno del presidente, siempre que tal acuerdo haya sido notificado a los propietarios afectados en la forma establecida en el artículo 9.
      3. A la cantidad que se reclame en virtud de lo dispuesto en el apartado anterior podrá añadirse la derivada de los gastos del requerimiento previo de pago, siempre que conste documentalmente la realización de éste, y se acompañe a la solicitud el justificante de tales gastos.
      4. Cuando el propietario anterior de la vivienda o local deba responder solidariamente del pago de la deuda, podrá dirigirse contra él la petición inicial, sin perjuicio de su derecho a repetir contra el actual propietario. Asimismo se podrá dirigir la reclamación contra el titular registral, que gozará del mismo derecho mencionado anteriormente. En todos estos casos, la petición inicial podrá formularse contra cualquiera de los obligados o contra todos ellos conjuntamente.
      5. Cuando el deudor se oponga a la petición inicial del proceso monitorio, el acreedor podrá solicitar el embargo preventivo de bienes suficientes de aquél, para hacer frente a la cantidad reclamada, los intereses y las costas. El tribunal acordará, en todo caso, el embargo preventivo sin necesidad de que el acreedor preste caución. No obstante, el deudor podrá enervar el embargo prestando aval bancario por la cuantía por la que hubiese sido decretado.
      6. Cuando en la solicitud inicial del proceso monitorio se utilizaren los servicios profesionales de abogado y procurador para reclamar las cantidades debidas a la Comunidad, el deudor deberá pagar, con sujeción en todo caso a los límites establecidos en el apartado tercero del artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, los honorarios y derechos que devenguen ambos por su intervención, tanto si aquél atendiere el requerimiento de pago como si no compareciere ante el tribunal. En los casos en que exista oposición, se seguirán las reglas generales en materia de costas, aunque si el acreedor obtuviere una sentencia totalmente favorable a su pretensión, se deberán incluir en ellas los honorarios del abogado y los derechos del procurador derivados de su intervención, aunque no hubiera sido preceptiva.»

      Es evidente que cuando se habla de procedimientos monitorios no se indica que queden exentos algún tipo de propietarios como es el caso de la administración pública.
      Desde luego antes de hacer ningún procedimiento intentaría ponerme en contacto con la persona o departamento de la agencia tributaria que lleve el alquiler de inmuebles para saber los motivos por los que no están pagando y buscaría una solución amistosa, solo faltaría que la máxima representación fiscal en nuestro país no pagaran a su debido tiempo. Es verdad, que a veces la propia burocracia interna de la Agencia pudiera llevar a un retraso en los pagos, pero siempre terminan pagando.
      Pero insisto, si a pesar de todas las reclamaciones la Agencia Tributaria no pagara, están en todo su derecho de reclamar dichas cantidades aunque sea a través del procedimiento monitorio.
      Un cordial saludo.
      Miguel
      691564359

  23. Braulio duran 9 enero, 2020

    Si un piso esta en dacion en pago tengo obligacion de pagar gasto en la comunidad reside mi hija y no tiene prestacion ninguna ni trabajo estamos mi hija mi mujer y yo en la ipoteca de la vivienda

    Responder
    1. Miguel Fernández 9 enero, 2020

      Hola Braulio:
      Con respecto a la dación en pago hay que matizar.
      Si se está tramitando la dación en pago, tanto en cuanto se esté tramitando la misma y no se haya aprobado por el banco dicha dación vds. son los responsables del pago de la comunidad.
      Si vds. han firmado la dación en pago y el banco se ha quedado con la propiedad, será el banco quién deberá pagar los gastos de la comunidad. En ese caso, lo que deberán hacer es con el documento firmado con el banco ir a la administración para indicarle que ya no son los propietarios de la vivienda y que la cuota deberán de reclamársela al nuevo propietario.
      Un saludo.
      Miguel 691564359

  24. Ramon 23 enero, 2020

    Tengo un local comercial y nunca he pagado comunidad porque las escrituras dicen que no se tiene de pagar
    yo no intervengo por la escalera por que los servicios los tengo directos a los locales hace que los tengo 45 años siempre he pagado cuando se ha pintado o se ha hecho alguna obra en el tejado o en el inmueble pero ahora me dicen que salio una ley que tengo de pagar comunidad el cooficiente que me toque segun m2 por que la escalera tiene un seguro y unos gastos que siempre los a tenido pero segun esta ley nueva tengo de pagar si o si.
    Me podriais decir que tengo de hacer,

    muchas gracias i un saludo

    Responder
    1. Miguel Fernández 26 enero, 2020

      Hola Ramón.
      No ha salido ninguna ley nueva con relación a la ley de propiedad horizontal. Hubo unas modificación que se realizaron en el año 2013 pero que no afectan al t´titulo constitutivo. Por favor que le digan que ley es y en base a que tiene que pagar estas cantidades.
      Si que es verdad por otra parte que hay algunos gastos que tendría que pagar por ser parte integrante del edificio independientemente que tenga acceso por la escalera o no. Ejemplo, Seguro, mantenimiento por rehabilitación de fachada, acceso de sus cañerías a las cañerías de la comunidad si las hubiera, etc.
      Tiene sus responsabilidades con relación a la comunidad, pero aquellas que afecten a su local comercial.
      Saludos
      Miguel
      691564359

  25. Maria 24 enero, 2020

    Buenas tardes:
    Los propietarios de los bajos de la mi finca no participan en ningún gasto de la comunidad excepto en el pago del seguro de la comunidad repartiendo su cuota de participación para todos los demás gastos entre los propietarios de las viviendas. Es esto correcto?, si no lo es y se ha hecho así hasta ahora, hay alguna forma de cambiarlo?
    Gracias.

    Responder
    1. Miguel Fernández 25 enero, 2020

      Hola María.
      La participación en los gastos suele venir definida en la escritura de división horizontal o en los estatutos de la vivienda. Lo primero que le recomiendo es que solicite ambos documentos bien al Administrador o bien directamente al Registro de la Propiedad de su zona. Si se definen que gastos están exentos estupendo, sino fuera así se tendrá que hacer una nueva junta explicando el porqué de la participación en otros gastos y los motivos. la ley y su interpretación es muy restrictiva en esto, solo podrán quedar exentos aquellos gastos que están definidos, los que no lo están hay que suponer que se deben de pagar.Normalmente siempre hay una explicación en la escritura división horizontal/estatutos.
      Un cordial saludo.
      Miguel
      691564359

  26. Antonio 25 enero, 2020

    Buenos dias:
    Mi pregunta es la siguiente, Mi hija compro una vivienda con su pareja, y hace mas de diez años que mi hija abandono la vivienda por problemas con su pareja, no estaban casados , pero la comunidad de propietarios le exige el pago de los gastos de comunidad.
    A partir de hace cinco o seis años la expareja de mi hija vive con otra persona y tiene hijos y ella dice que es la propietaria de la vivienda no estando en la hipoteca.
    Mi pregunta es si mi hija no hace uso de esa vivienda, y lo hace la expareja con su mujer, ella estaría obligada a pagar los gastos de comunidad junto con su marido?????
    Un saludo
    620294432

    Responder
    1. Miguel Fernández 26 enero, 2020

      Buenas tardes Antonio:
      En propiedad horizontal son responsables del pago aquellos propietarios que figuren en el registro de la propiedad. Si hay sentencia donde se obligue el pago de la comunidad a la expareja se deberá presentar al Administrador para que lo tenga en cuenta a la hora de emitir los recibos. Si no existe ningún acuerdo judicial, cualquiera de los propietarios está obligado al pago de la Comunidad y se puede ir contra los dos para el pago de la deuda pendiente.
      Un cordial saludo.
      Miguel
      691564359

  27. Verónica 28 febrero, 2020

    Buenos días, mi pregunta es la siguiente:

    En mi comunidad un propietario realiza el trabajo de mantenimiento de jardinería y se acordó en la junta que a cambio no pagaría la cuota de comunidad mensual que le corresponde

    Cómo debe gestionarse este caso en las cuentas de la comunidad? En el actual reporte de cuentas aparece reflejado como un gasto de jardinería (condonación) por el equivalente a la cuota mensual del propietario y se descuenta como un gasto general, pero no me queda claro si no se hace un pago al propietario por qué se incluye como gasto a descontar del total de ingresos de la comunidad? Entendería que los ingresos de la comunidad se ven reducidos por la porción que este propietario no aporta

    Desconozco totalmente cómo se debe gestionar y si es lo correcto de hacer en este caso y la manera que se refleja en las cuentas

    Muchas gracias

    Responder
    1. Miguel Fernández 1 marzo, 2020

      Buenos días Verónica.
      Decirle que cualquier trabajo que se haga para la comunidad tendría que tener una factura y que esta factura debería de hacerla una empresa o bien un profesional. Esta claro que esto es lo deseable pero vds., como muchas comunidades al no ser entes jurídicos tienen una cierta liberalidad en la forma de contabilizarse.
      Hay diferentes opciones y dependerá del programa que tenga su administrador instalado si es que lo tienen. Le comento una de ellas
      Por la creación de la cuota de ese propietario:
      430xxxxx Propietario X a Ingresos por cuotas 705XXXXX
      Esta partida sería por el ingreso de la cuota del mes correspondiente
      Teóricamente ahora correspondería llevar esa partida al banco, pero como es compensación y no hay ingreso no entraría la partida 572 sino una cuenta de gastos
      6220702 conservacion de jardín a 430xxxxx
      De esta manera nace la cuenta de gastos de conservación de jardín y muere la cuenta de cliente cancelando la deuda pendiente.
      Un cordial saludo.
      Miguel
      691564359

  28. Felix Gomez 3 marzo, 2020

    Buenas tardes, soy propietario de un 16% de una vivienda, de la que no se han pagado las cuotas de comunidad durante unos años, ahora me reclaman judicialmente por un proceso monitorio a mi y a los otros tres propietarios. Mi pregunta es la siguiente, el pago de la deuda reclamada es solidaria o cada propietario debe consignar en el juzgado la parte proporcional a su título de propiedad?

    MUCHAS GRACIAS.

    Responder
    1. Miguel Fernández 4 marzo, 2020

      Estimado Félix,
      los procedimientos monitorios se realizan de forma individual a cada uno de los propietarios. En la certificacion de deuda que se realice en el acta se certificará de forma individualizada. Son procedimientos individuales y son contra cada uno de los propietarios que no pagan sus cuotas. Usted tendrá que atender el procedimiento en la forma en

  29. Tony 4 marzo, 2020

    Hola,
    En mi comunidad de propietarios, que la forman 4 vecinos, el garaje anexo al edificio se adquirió posteriormente y se hizo mediante escritura que atribuía la propiedad a los cuatro vecinos de forma nominal, ahora queremos que los impuestos lleguen a nombre de la comunidad y no ha nombre de uno de los vecinos, que debemos hacer?. Muchas gracias y un saludo
    Tony

    Responder
    1. Miguel Fernández 4 marzo, 2020

      Estimado Tony.
      Me consta que cuando los garajes son colectivos y el ibi se paga por el montante general y no de forma individual por propietario, suele pasar que cuando alguien hace una modificación porque escritura su plaza el impuesto se pone a nombre del último comprador, esto genera un problema por el susto que te pega el cuerpo cuando viene un recibo por un importe disparatado. Hay que pasarle de forma inmediata el recibo el administrador para que haga las gestiones oportunas en el catastro.
      El IBI lo gestiona el Catastro con lo que sugiero que se hable con ellos para que se modifique el recibo y venga a nombre de la Comunidad.
      Un cordial saludo
      691564359
      Miguel

  30. María García 8 marzo, 2020

    Buenas tardes,
    En mi edificio hay un local comercial cuyo dueño es la promotora que construyó el edificio y redactó los estatutos. Entre otros privilegios, los estatutos exoneran totalmente al local del pago de gastos comunes. Al mismo tiempo, los estatutos permiten a los encargados del local acceder a los elementos comunes del inmueble para realizar el mantenimiento de la maquinaria que el local posee en dichas zonas (compresores de aire acondicionados de la cubierta, etc.), afirmando que «ello no puede considerarse como uso continuado de escaleras y ascensores». El local también posee puertas de emergencia que dan a las zonas comunes del edificio. En los estatutos se dice que «esas puertas lo son para dar cumplimiento a lo establecido en la normativa legal y solamente por ese motivo, y no se considera dichas puertas como uso de las zonas comunes, por lo que no genera ninguna cuota de comunidad». La pregunta es si existe alguna posibilidad de conseguir que el local pague gastos comunes.

    Responder
    1. Miguel Fernández 9 marzo, 2020

      Estimada María,
      Los estatutos aunque no estén totalmente acordes a los intereses de la comunidad de propietarios si que están aprobados por la totalidad de los propietarios con la firma de la escritura de compra-venta donde entendemos se les daría a uds una copia y uds firmaron la conformidad.
      Ningún estatuto es perfecto, todos son mejorables y siempre hay algunas cuestiones que se reservan los propios promotores para los locales, que sin faltar a la Ley si que se ajustan a los intereses de dichos promotores.
      No vemos ningún motivo para pensar que se estén incumpliendo la Ley y tampoco vemos que se estén incumpliendo los estatutos. Si que es verdad, que como bien dice usted, de que tanto la puerta de emergencia como las servidumbres cedidas dan a entender que existe por parte del local un uso puntual de los elementos comunes, pero como este uso no es continuado, entendemos que no es posible la modificación en del reparto de gastos porque sería contradictorio con lo reflejado en los estatutos.
      Un saludo
      691564359
      Miguel

  31. Javier 17 marzo, 2020

    Buenas noches, en mi comunidad de vecinos somos 14, de los cuales 4 son morosos y aun de mayor rigor uno de estos 4 tiene arrendada la vivienda y sigue sin pagar los gastos de comunidad.

    Primeremente decir q se a icoado un procedimiento monitorio contra los 4.

    Ahora nuestras preguntas son:

    Se accede a las viviendas y garajes particulares por una puerta automatica accediendo al recinto q figura en escrituras como calle privada, la cual la estamos usando provisionalmente como aparcamientos, pero podria ser un parque, una piscina… Al ser una calle privada… ¿Se podria aprobandolo en junta el no estacionar en las zonas comunes si no se esta al dia de los pagos de la comunidad?, es decir podria el deudor pasar por la «calle privada comunitaria» para acceder a su garaje, pero no estacionar fuera, ¿se podria hacer?

    Otra cuestion, ¿se podria aprobar en junta por unanimidad de los q estan al tanto de las deudas, el imponer un recargo al q no pague mayor q la cuota de la comunidad?, es decir se pagan 20e al mes, todos estamos deacuerdo q si el dia 10 no se ha realizado el pago tenga un racargo de 40e, unicamente se oponen los q no pagan evidentemente…. Pero, ¿se podria hacer?… Mayoria absoluta?… Unanimidad?… Habria q modificar los estatutos en su caso?…

    Muchas gracias, atte. Un saludo

    Responder
    1. Miguel Fernández 18 abril, 2020

      Buenas tardes Javier.
      Le contesto a sus dos preguntas desde mi punto de vista.
      Si se tiene un elemento común que se disfruta por los propietarios como aparcamiento, todos deben de tener los mismos derechos y disfrute del elemento común como aparcamiento. Si vds. no dejaran aparcar este propietario podría demandar a la comunidad.
      Si, se puede poner intereses aquellas personas que no paguen la comunidad, estos intereses pueden ser mensuales o bien trimestrales o anuales. Los jueces suelen permitir el interés legal del dinero mas 3 puntos. Si son intereses abusivos el juez podría desestimar este recargo. El interés legal del dinero esta e 3 puntos básicos.
      Un cordial saludo.
      Miguel
      691564359

  32. Apreciados señores
    Pueden, tras una reunión de vecinos, decidir que uno de los propietarios pague menos que los demás por tener menos recursos económico?
    Les agradecería mucho su respuesta.
    Saludos y muchas gracias

    Responder
    1. Miguel Fernández 18 abril, 2020

      Estimado Javier:
      Se puede hacer siempre que haya una mayoría de propietarios asistentes que así lo decida. No existe jurisprudencia que diga lo contrario.
      Saludos.
      Miguel
      691564359

  33. Jorge 24 abril, 2020

    Buenas tardes,

    soy propietario de varios locales que compré a Banco Santander que a su vez, financió la promoción/construcción del edificio en su momento. Esto dio lugar a que me exoneren de gastos de comunidad por estatutos. Cuando los adquirí, el administrador de la finca me dio a entender que habría de continuar con el pago de sus servicios tal como tenía acordado con Banco Santander pero en una menor cuantía. Los servicios que ofrecía dicho administrador no los he usado nunca (gestiones necesarias para la visita por parte de los propietarios de los locales a las instalaciones de la comunidad, intermediación entre los vecinos de las viviendas y de los locales en cualquier tipo de autorización , expedición de certificados para cualquier tipo de gestión , gestión y seguimiento de siniestros con la compañía de seguro de la comunidad que cubre a los locales, asesoramiento en tema de urbanismo, asesoramiento en compra-venta o alquiler de los inmuebles). La relación con los vecinos es directa y amigable sin usar el único servicio que podría decir que corresponde como es la intermediación citada. Además, pago lo que me corresponde en mantenimiento del edificio/ seguros por lo que no veo necesario el pago al administrador de la comunidad en una cuota mensual ni se si eso es obligado por mi parte. Ésta es mi pregunta, ¿tengo que pagarles por ley?

    Responder
    1. Miguel Fernández 24 abril, 2020

      Buenas tardes Jorge:
      Depende como esté establecido el pago de esas cantidades. Si es por contrato, estará sujeto a lo que indique el contrato que vd. supuestamente ha subrogado, si es por junta de propietarios deberá tener otra junta donde le den permiso para desligarse, si está exonerado por estatutos, está exonerado y por lo tanto puede reclamar que no se le pase mas dichos gastos. Tiene que verificar como ha sido el acuerdo y que mayorías tuvo en ese momento para desligarse con la misma mayoría.
      Un cordial saludo
      Miguel
      691564359

  34. Nuria 30 abril, 2020

    Hola buenas tardes,
    Tengo una duda que lleva rondandome años la cabeza. Vivo en una “comunidad de 9 casas” de las cuales 4 de ellas se accede directamente desde la calle sin utilizar ningún tipo de zona común. Pero los contadores estan puestos en el patio común que al que nadie de los cuatro propietarios accede. Pero estamos obligado a formar parte de la comunidad y pagar la cuota integra cada mes🤷🏽‍♀️. Mi pregunta es… Habria posibilidad de sacar los contadores y de la zona comun cada uno el nuestro y no querer saber nada de comunidad?

    Responder
    1. Miguel Fernández 3 mayo, 2020

      Hola Nuria.
      Dependerá de la escritura de división horizontal y de los estatutos de la Comunidad. Deberán de ver como está constituida la misma, cuales son las instalaciones comunes, si la escritura de división integra a los dos portales, la cuota de participación, etc. Lo primero que tiene que hacer es pedir una nota simple de la constitución del edificio para ver que se indica en él y las obligaciones que en este edificio se determinan.
      Un cordial saludo

      Fdo. Miguel Fernández
      691564359

  35. Jorge Muñoz 2 mayo, 2020

    Buenas tarde.
    Tengo una duda que se la transmito para ver si me puede dar contestación: Soy propietario de un local en el bajo de un edificio antiguo y se está determinando realizar obras en la fachada del mismo con el fin de adecentarla y aislar las viviendas de las temperaturas exteriores (ya que como he dicho el edificio es antiguo y el aislamiento inexistente). Mi local tiene un cierre metálico como fachada y por lo tanto no habría que realizar obras ni de aislamiento ni de adecentamiento en él. Se me está exigiendo el pago de derramas sucesivas al insistir la junta de propietarios en que también forma parte del edificio. ¿Estoy obligado a pagar dichas derramas?
    Espero contestación. Muchas gracias.

    Responder
    1. Miguel Fernández 3 mayo, 2020

      Estimado Jorge:
      Desde mi punto de vista si está obligado a no ser que en la escritura de división horizontal, los estatutos o la decisión tomada en una junta dijera lo contrario. Tendrá que aportar la parte que le corresponde según coeficiente.
      Un cordial saludo.
      Miguel
      691564359

  36. CECILIO 8 mayo, 2020

    Hola buenas tardes.
    Quisiera saber si podría dejar de abonar la intercomunidad de mi barriada, de 101 casas unifamiliares
    En un principio teníamos antena y contador para su abastecimiento , con el tiempo quedo obsoleto y nadie puede hacer uso de ella, se construyo un poso para riego y llego un presidente quito todas las bocas de riego y puso periquitos de riego los cuales en mi zona es deficiente y por muchas quejas que hemos dado no tiene arreglo, actualmente tenemos un jardinero que trabaja por cuenta propia y siempre esta trabajando o en la calle del presidente o en calles interiores, teniendo abandonadas algunas otras , hay algunos servicios que ha contratado como fumigacion o desatasco que contrato a su interés, por ello ya después de muchas quejas quisiera dame de baja del pago si fuese posible y la ley me amparase.

    Responder
    1. Miguel Fernández 9 mayo, 2020

      buenos días Cecilio.
      La ley no lo ampara. Si vd. no está conforme con el servicio lo que debe de hacer es reclamar a la junta de gobierno para que se mejore el servicio en su zona, haga la reclamación por escrito y a ser posible con un sistema de correos que quede constancia (correo certificado y burofax). También le sugeriría que solicitara que en una próxima junta se pusiera en el orden del día esta cuestión.
      Tiene que ser vd. insistente y reclamar que se le escuche. Mi experiencia me dice que solo los que son insistentes consiguen sus objetivos, sobre todo si estos son coherentes.
      Saludos.
      Miguel
      691564359

  37. daniel 1 junio, 2020

    La comunidad quiere abrir la piscina y eso supone una derrama de 2600 e al mes para 20 vecinos debido a la situación actual provocada por el COVID 19. Puedo negarme a esa derrama alegando que no voy a hacer uso de la piscina por ser una persona de riesgo.
    Gracias

    Responder
    1. Miguel Fernández 2 junio, 2020

      Estimado Daniel,
      Actualmente el presidente podría tomas la decisión de forma unilateral apelando al art. 10 por temas de seguridad e higiene. Usted no puede negarse a pagar esa derrama porque así lo indica la Ley de Propiedad Horizontal. Cuestión diferente será si antes de tomar una decisión por parte del presidente consulta a través de una encuesta a los propietarios para que le conteste si es conveniente o no la apertura de la piscina con los riesgos que eso podría conllevar.
      Atentamente
      Miguel 691564359

  38. Maria López 9 junio, 2020

    Hola.

    La Comunidad va a plantear una reunión para ver si se abre la piscina o no, como consecuencia del Covid. Si se decide que se tiene que contratar nuevo personal para controlar el acceso, se debería obtener el voto afirmativo de las 3/5 partes de los propietarios, por aplicación del artículo 17,3 LPH? Las personas que se nieguen a su apertura, podrían negarse a pagar la derrama? Y ello aunque el sobrecoste suponga más de tres mensualidades ordinarias? Un saludo

    Responder
    1. Miguel Fernández 10 junio, 2020

      Estimada Maria,
      En primer lugar decirla que no se puede hacer ninguna reunión ni en fase dos ni en fase tre , en la cual no se pueden reunir mas de 10 personas y 15 personas respectivamente, a no se que haya alguna modificación de última hora. como este tema es un tema de seguridad la decisión la podría hacer directamente el presidente aplicando el art. 10 de la LPO, si se desea aplicar el art. 17 no sería el 17.3 como usted dice , sino el punto del articulo 17 que habla de la mayoría simple. Tenga en cuenta que como ya está hecha la instalación de la piscina no tienen que aplicar el art. 17.3 este articulo sería valido si lo que quieren es la instalación de una nueva piscina pero no para regular la puesta en marcha de la actividad de la misma.
      Entendemos que la decisión que se tome por el presidente o por la Junta de Gobierno es extensible para todos los propietarios disfruten o no disfruten de la piscina.
      Tenga en cuenta que todo esto que se esta gestionando viene derivado de la imposición de diferentes ordenes ministeriales del Ministerio de Sanidad y por lo tanto es de obligado cumplimiento.
      Un saludo
      Miguel 691564359

  39. Erika 10 junio, 2020

    Hola! Vivo en una comunidad que está repartida en varios bloques de vecinos en un recinto . Este recinto está catalogado como privado, cada bloque paga un recibo anual para gastos como seguro, o cualquier tipo de arreglo, como arreglar aceras, rampas, barandas, etc, etc. A veces, se ha intentado llamar al ayuntamiento para que haga algún arreglo y nos lo niega por el hecho de ser privado. Y mi pregunta es:
    Ya que es privado y no me beneficio de nada, el IBI se tiene que pagar igual al ayuntamiento? Porque los vecinos de fuera de este recinto, pagan el mismo recibo de IBI que nosotros, pero a ellos, por ejemplo, si se les estropea la acera, sí viene el ayuntamiento a arreglársela en cambio a nosotros no, por el hecho de ser privado pero pagamos la misma cuota de IBI.
    Gracias por adelantado por su contestación.

    Responder
    1. Miguel Fernández 11 junio, 2020

      Estimada Erika,
      Si como bien dice el patio es privativo cualquier arreglo o cualquier decisión al respecto le corresponde a la comunidad de propietarios. El hecho de que se pague el mismo IBI no se debe a los posibles arreglos que se puedan hacer sino a los metros cuadrados de su vivienda, aunque entendemos su enfado desgraciadamente el pago del impuesto de bienes inmuebles no atiende a los posibles espacios de uso privativo.
      Un saludo
      Miguel 691564359

  40. Jose 22 julio, 2020

    Hola,
    Hemos de hacer unas reformas en el edificio de 4 plantas, más un local, Una de la reforma es la actuación sobre las cubiertas y terrazas, y la otra es sobre la escalera , pintarla,
    Mi pregunta es si el local debe o no debe de pagar por la pintura de la escalera,
    En el edificio no existen estatus
    Gracias por adelantado

    Responder
    1. Miguel Fernández 23 julio, 2020

      buenos dias Jose:
      Aunque en el edificio no exista Estatutos si que existirá una escritura de división horizontal. Tendrá que ir al Registro de la Propiedad que le corresponda por su distrito o población y verificar lo que indica dicha escritura. Entiendo que en dicha escritura hablará de los elementos comunes y lo que corresponden al pago tanto de las viviendas como del local. Si en la escritura de división horizontal no aparece nada deberá a estar a lo que se indique en las cuotas por el reparto de gastos que tengan vds. establecido por costumbre. Si habitualmente los locales participan de los gastos de la comunidad, también deberán pagar los gastos de pintura de la escalera, si por el contrario se entiende que ciertos gastos comunes no se pagan habitualmente por parte de los locales porque no tengan acceso al portal, lo lógico sería que tampoco se pagara la derrama correspondiente a la pintura.
      Antes de tomar una determinación tengan en cuenta lo que se indica en la escritura de división horizontal.
      Un cordial saludo.
      Miguel
      691564359

  41. Pedro 26 julio, 2020

    Buenas noches, en la comunidad de propietarios se va a decidir asfaltar un parking que estaba al aire libre. A este Parking solo tienen derecho para aparcar las viviendas, no los locales. (No hay estatutos pero así se indica en el Registro de Propiedad consultado.
    La pregunta es, en el supuesto de que se apruebe el asfaltado del Parking, ¿Los propietarios de los locales tendrían que participar en el reparto del gasto de esa obra, y en la tasa de la licencia?. De la misma manera, ¿Qué ocurre con la tasa del Bado del Parking y en el posible gasto de limpieza?

    Muchas Gracias de antemano

    Responder
    1. Miguel Fernández 30 julio, 2020

      Estimado Pedro
      Lo primero que deberá hacer es comprobar que en la Escritura de división horizontal o los propios estatutos no aparece nada del pago del parking abierto por parte de los locales. No parece muy lógico que si los locales no tienen acceso al parking exterior no deberían de pagar nada por este hecho. Sería muy injusto el que uds pagarán y no tuvieran derecho al uso y disfrute del mismo.
      un saludo
      Miguel 691564359

  42. Maria 30 julio, 2020

    Buenas tardes, durante bastante tiempo hemos estado sin pagar la comunidad por problemas económicos graves que hemos tenido que afrontar. Llevamos como 6 meses pagando el doble de comunidad, para así poder ponernos al día, pero aun quedan bastantes meses para que podamos estar a pre. Hoy nos ha llegado una carta del administrador donde se nos solicita el pago total de la deuda antes de que acabe septiembre, pago,, que no podremos afrontar de una sola vez por tratarse de 1800 euros. Que estemos pagando el doble para poder ponernos al día podría significar buena fe de nuestra parte para evitar que se nos requiera por la vía judicial?

    Responder
    1. Miguel Fernández 1 agosto, 2020

      Estimada Maria:
      Supongo que cuando el administrador ha enviado este escrito es porque ha habido una reunión de la junta de propietarios donde se ha decidido certificar deuda e iniciar el procedimiento judicial. Con ello lo que habrá hecho el administrador es cumplir con el requisito de reclamarles la deuda, también ha podido ser por otros motivos que entiendo deberán estar justificados. Si vds. están pagando un mes anterior y el mes actual es porque entendemos que hay un interés por parte del propietario de ponerse al corriente, no creo que si presentan esta documentación ante el juez y además presentan los motivos que ha llevado a esta situación el juez vaya a dictaminar una sentencia que les obligue a pagar todo de una sola vez, creo que el juez en virtud de los atenuantes dará como conforme el pago que actualmente están haciendo a la comunidad. Si la Junta de Gobierno o la Junta de Propietarios ha considerado la iniciación de un procedimiento es porque querrán dejar por escrito y a través de una sentencia la forma en que vd. tendrá que abonar las cantidades. Hacerlo todo de forma oficial.
      Un cordial saludo
      Fdo. Miguel Fernández
      691564359

  43. Laura 2 septiembre, 2020

    Buenas tardes.
    No encuentro en ningún sitio información sobre el número de derramas que se pueden efectuar dentro del mismo año. En mi comunidad llevamos tres este año, por diferentes conceptos. Al parecer se van a proponer otras dos más en la próxima reunión. ¿Es esto legal? El sentido común me dice que lo correcto sería subir las cuotas si no llega para hacer mejoras, pero no hacer derrama tras derrama indiscriminadamente.
    Gracias.

    Responder
    1. Miguel Fernández 3 septiembre, 2020

      Estimada Laura,
      Si la derrama es por temas puntuales está perfectamente aplicada, bien sea una, o varias. Si que es verdad que si las derramas fueran para complementar las cuotas entonces se podría hacer la derrama puntual, pero lo suyo es que se pusiera una cuota acorde a las necesidades de la comunidad.
      Recibe un cordial saludo.
      Fdo. Miguel Fernández
      691564359

  44. Laura 3 septiembre, 2020

    Estimado Miguel.
    Por lo que le he entendido se pueden hacer derramas perpetuas, puesto que en una comunidad siempre hay cosas que reparar o saldo que cubrir, al menos en la nuestra. El edificio ni se está cayendo ni tiene problemas graves y somos cerca de 40 vecinos, añado. En los últimos 2 años hemos pagado casi todos los meses cuotas dobles para hacer frente a las derramas y en los últimos 8, al menos una derrama anual. ¿De verdad es esto habitual? Eso sí, desde el 2012 no se suben las cuotas por más que lo denuncio.
    Gracias

    Responder
    1. Miguel Fernández 7 septiembre, 2020

      Estimada Laura,
      Como ya le comente en el anterior cuestionario no hay nada en la LPH que haga referencia a esto que ud esta contando. La cuota se supone que es para los gastos habituales y la derrama para gastos extraordinarios. Por ejemplo, el actuar sobre la cubierta por filtraciones se podría plantear dentro de un plan de amortización a 20 años vista, e incorporarlo a la cuota mensual o bien se puede considerar una derrama y se puede incluir como tal por este concepto, Le pongo otro ejemplo, las canalizaciones que corresponden a la comunidad se puede preparar un plan de amortización a 25 años incorporandolo a la cuota mensual o bien se puede planear una derrama a dos tres años vista.
      Si fueramos mas puristas y utilizaramos el plan general contable deberíamos de hacer un plan de amortización por cada elemento común e incorporarlo directamente a la cuota mensual, de esta manera no tendríamos saldo suficiente para atacar las obras necesarias sin necesidad de tener que ir a ninguna derrama. Además, sería mas coherente hacerlo de esta forma porque la amortización se haría por la persona que esta haciendo uso de esa vivienda y no que se pudiera vender la vivienda y una vez vendida al nuevo propietario apareciera todas las derramas. Desgraciadamente esto no se hace así y normalmente se aplica el concepto derrama para obras inminentes o bien para el pago de las obras a corto plazo.
      un saludo
      Miguel
      691564359

  45. Luis García 22 septiembre, 2020

    Buenos días. Mi casa adosada forma parte de una comunidad de vecinos. Mi casa y dos más tienen únicamente entrada particular exterior. Las restantes casas tienen sus entradas por un parking abierto que tiene puerta peatonal y de vehículos. Las viviendas del patio interior tienen interfono para esa puerta peatonal conectado a cada una de sus casas, pero las 3 exteriores no disponen de acceso a ese servicio. Tendrían que hacer frente las viviendas exteriores al mantenimiento y reparación de ese servicio?
    Además, las viviendas interiores conducen sus aguas sucias a una fosa séptica que luego conecta con el alcantarillado exterior. Las tres viviendas exteriores desagüan directamente en la red de alcantarillado. Del mismo modo, tendrían que hacer frente estas viviendas exteriores de las reparaciones y mantenimientos derivdados de esa fosa séptica?. Gracias por su atención.

    Responder
    1. Miguel Fernández 23 septiembre, 2020

      Estimado Luis,
      En principio hay que verificar lo que dice la Escritura de División Horizontal o los Estatutos si los hubiera en relación a los coeficientes de las viviendas unifamiliares y que tipo de gastos son compartidos y cuáles son exentos. En función de lo que nos diga la Escritura de División horizontal así será la repartición de gastos. La Ley es muy restrictiva y todo aquello que no figure como exento se ha de suponer que interviene en dicho reparto de gastos. Si no figura en la Escritura de División Horizontal o bien en algún momento en un acta figure la exención deberán participar en el reparto de gastos general de la comunidad.
      Un saludo
      691564359

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