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Las limitaciones como Presidente de una Comunidad de Propietarios

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Las limitaciones como Presidente de una Comunidad de Propietarios

Las limitaciones como Presidente de una Comunidad de Propietarios

Vamos a definir a continuación una serie de limitaciones que tiene el Presidente de una Comunidad de Propietarios en el ejercicio de su cargo y que estamos seguros que con la ayuda de Sepín nos permitirá a todos los Presidentes de Comunidades saber algunas cuestiones que tienen relación directa con su cargo.

Ser Presidente de una Comunidad conlleva una serie de derechos y obligaciones que es conveniente analizarlas. Si deseas saber más sobre el cargo del Presidente, sus derechos y obligaciones, lo puedes ver en los siguientes enlaces:

Comencemos con las posibles limitaciones de un Presidente de una Comunidad:

  • Las sentencias del Tribunal Supremo exigen que el Presidente debe de estar específicamente autorizado por la Junta de Propietarios para la correspondiente acción judicial, para defender a la Comunidad de una posible impugnación. Esta autorización también valdrá si se hace de forma genérica pero siempre mediante el correspondiente acuerdo comunitario.
  • El Presidente podrá proponer aquellos trabajos y obras que resulten necesarios para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal (art. 10.1.a de la LPH).
  • El Presidente podrá proponer la distribución de las derramas necesarias a través de una Junta de Propietarios para atender aquellas obras que fueran necesarias según el art´. 10.1.a,b,c, y d de la LPH.
  • Todos aquellos gastos que realice el Presidente no previstos en el presupuesto y que no se correspondan a gastos establecidos en el art. 10.1 a,b,c y d de la LPH deberán estar refrendados y aprobados previamente en Junta General. Es esta, quien tiene la capacidad para establecer propuestas adicionales como establece el art. 14 de la LPH en su apartado c) que dice textualmente: “corresponde a la Junta de Propietarios aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación de la finca, sean ordinarias o extraordinarias”.

Si hubiera la necesidad de realizar una obra por la urgencia que esta requiera, por ejemplo, un atasco en la pocería, se deberá realizar la obra a la mayor brevedad posible y realizar la Junta General para notificar a los propietarios la obra realizada.

  • El Presidente deberá realizar aquellas acciones que la Junta de Propietarios le ha encomendado. Si bien ostenta legalmente la representación de la Comunidad, en juicio y fuera de él, no puede realizar actuaciones al margen de lo que la Junta de Propietarios le ha confirmado, así un Presidente por ejemplo, no podrá ni deberá pagar una deuda que se ha establecido que se haga con préstamo bancario a través de otra forma de pago, como pagarés firmados.
  • El Presidente, no podrá disponer de los fondos de la Comunidad libremente, salvo aquellos asuntos de “pequeña monta” que puedan surgir con carácter urgente.
  • El Presidente puede tener responsabilidades civiles e incluso penales si existiera un exceso de gastos no justificados sin ser aprobados previamente por la Junta General.
  • Cuando un Presidente comete excesos en el gasto más allá de la partida destinada a “imprevistos” o “varios”, caben dos posibilidades: a) que se notifique y aprueben las razones en una próxima Junta o bien, b) que se rechace su actuación; en este caso, se podrá exigir responsabilidad civil y /o penal siempre y cuando haya un perjuicio para la Comunidad de Propietarios.
  • Se puede limitar el gasto a realizar en obras y servicios determinados a iniciativa del Presidente, para ello solo es necesario dejar constancia en el Acta de los gastos destinados por este concepto.
  • No se puede en ningún caso, por decisión del Presidente de forma unilateral, poner una derrama extra para el arreglo de un servicio u obra determinada. Esta derrama tendría vinculación legal para el resto de los propietarios, que se podrían negar a pagar, por lo menos hasta que la Junta acuerde lo que corresponda.
  • Queremos “mojarnos” sobre el siguiente asunto: ¿Tiene el Presidente facultad para cambiar la póliza de Seguros de la Comunidad? Lo ideal desde nuestro punto de vista, es dejar claro en el Acta que se delega en el Presidente o en la Junta de Gobierno para que puedan modificar la Póliza si lo consideran y está justificado, pero no obstante, entendemos que si el cambio está dentro de las previsiones presupuestarias y se justifica por no cumplir la Aseguradora con las cláusulas de la póliza, el Presidente está capacitado para el cambio de la Cía. De Seguros.
  • El Presidente no puede excederse en modificar y ampliar unilateralmente las obras que se habían aprobado en Junta de Propietarios, si fuera necesario, habría que proponer una Junta General Extraordinaria urgente.
  • Pregunta que se nos hace con cierta frecuencia, es si el Presidente de forma unilateral puede tomar la decisión de solicitar la inscripción en el Registro de Protección de Datos y la Coordinación de Actividades Empresariales ó Prevención de riesgos Laborales. Nuestra opinión es que, si ambos asuntos están obligados por Ley, el Presidente para cubrir irregularidades en la Comunidad y evitar sanciones puede unilateralmente dar de alta ambos servicios. Se lo podrán reprochar, pero nunca sancionar por cumplir con la Ley.
  • Si un propietario considera que el Presidente ha realizado obras bajo su responsabilidad que no figura en el presupuesto, deberá de proponer que en la próxima Junta se trate el tema según consta en el art. 16.2 de la LPH. Si cuando se trate dicha disconformidad hay mayoría se procederá a exigir las posibles responsabilidades.
  • El Presidente puede negarse a convocar una Junta General, incluso ordinaria, no obstante si un 25% de propietarios o un 25% de cuotas deciden convocarlas, se podrá poner en el orden del día el cese del Presidente y el nombramiento de otro propietario, así como aquellas acciones que conlleven a conseguir las cuentas y documentos en poder del anterior Presidente, en este caso es recomendable adoptar el acuerdo para facultar todas las gestiones que resulten necesarias para conseguir tanto las cuentas, liquidaciones, como documentación pertinente con la posibilidad de nombrar Abogados y Procuradores para la correspondiente acción judicial. En el caso de la reclamación, procede hacerlo a través del art. 249.1.8º de la Ley de Enjuiciamiento Civil que dice lo siguiente: “Se decidirán en el juicio ordinario, cualquiera que sea su cuantía, cuando se ejerciten las acciones que otorga a la Junta de Propietarios y a estos la Ley de Propiedad Horizontal, siempre que no versen exclusivamente sobre reclamaciones de cantidad, en cuyo caso se tramitarán por el procedimiento que corresponda”. No hay sanciones en la Jurisprudencia que hayan impuesto los tribunales por no convocar las Juntas de Propietarios anualmente por parte del Presidente.
  • Hoy por hoy, el Presidente puede convocar una reunión sin la asistencia del Secretario-Administrador, es una facultad que le viene dada por el art. 16.1 de la LPH.
  • El Presidente como representante legal de la Comunidad, es competente para el despido de un portero, conserje o cualquier personal empleado de la Comunidad, ahora bien, si cuando en la Junta se pida explicaciones y no se ratifique la decisión del Presidente, llevaría en caso de despido, la recuperación del puesto de trabajo. Si el Presidente ha generado el despido con abuso de derecho se le podrían reclamar los daños y perjuicios correspondientes.
  • La Doctrina y la Jurisprudencia consideran que las decisiones del Presidente no es suficiente para permitir alteraciones en elementos o zonas comunes.
  • El Presidente no tiene la potestad, ni la capacidad legal por propia iniciativa para nombrar o dar de alta a un nuevo empleado de la finca sin acuerdo previo de la Comunidad, no obstante, si de forma irregular firma un contrato, este será valido porque tiene la representación legal de la Comunidad. Si la Junta de Propietarios le desautoriza deberá responder del dinero gastado, del importe de la indemnización por despido, etc.
  • El Presidente según la Ley de Propiedad Horizontal no tiene voto de calidad, su voto contará por una unidad y su correspondiente coeficiente. Si existiera empate, la decisión del Presidente no representa un voto de calidad.
  • Un Presidente no puede delegar sus funciones en un tercero, bien sea propietario o no de la Comunidad, en el caso de ausencia será el Vicepresidente quién realice sus funciones, así lo indica el art. 13,4 de la Ley de Propiedad Horizontal.
  • Si el Presidente se niega a firmar un Acta, será el Secretario quién firmará la misma y esta será válida. Habrá que reflejar en el Acta que el Presidente se niega a la firma de la misma por disconformidad con los acuerdos. Si no se pudiera hacer de esta forma sería como conceder el derecho de voto al Presidente, que podría dejar sin efectos todos los acuerdos que no resultaran a favor.

Podéis ver el vídeo en Youtube en el siguiente enlace:

Os dejamos otros artículos que pueden ser de su interés:

33 actividades molestas en las Comunidades de Propietarios

Representación Junta Propietarios y delegación voto en Administrador por ausencia

Fdo. Miguel Fernández.

Administrador de Fincas en Madrid y Guadalajara

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98 Comentarios

  1. Jorge 20 diciembre, 2018

    Buen día
    Leía el siguiente punto sobre la actuación de un Presidente:

    «Todos aquellos gastos que realice el Presidente no previstos en el presupuesto y que no se correspondan a gastos establecidos en el art. 10.1 a,b,c y d de la LPH deberán estar refrendados y aprobados previamente en Junta General»

    Corregirme por favor, y entiendo que si un Presidente en abril contrata un servicio por 3.000 euros (que no estaban previstos en el presupuesto ni corresponden a los indicados en el artículo 10 LPH), sin haber sido aprobado en ninguna Junta, y al final de año en la Convocatoria de la Junta informa de dicho gasto, y es aprobado por una mayoría simple, esto ya hace válida su actuación ???

    En mi modesta opinión, esto lo único que sienta son precedentes negativos

    Espero y agradezco su comentario

    Un saludo

    Responder
    1. Miguel Fernández 22 diciembre, 2018

      Buenas tardes Jorge.
      Una cosa es lo que dice la Ley de Propiedad Horizontal y otra es la interpretación que podamos hacer en un momento dado la misma. Me explico.
      Efectivamente como bien conoce, el Presidente tiene la capacidad de poder actuar en todo aquello que «resulte necesario para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes». Este apartado del artículo 10.1.a) le da al Presidente capacidad para afrontar cualquier actuación que considere sea necesario, incluso este artículo podría interpretarse como un poco contradictorio al artículo 14 de la LPH en su apartado b), c) y e), aunque yo diría que mas que contradictorio podría ser complementario. La clave está en hacer un buen uso del mismo. Para mi entender, lo mas importante es que si un Presidente pretende hacer un cambio tan importante como es la inclusión de un gasto nuevo, que afecta a un cambio de presupuesto general por una cantidad tan importante como la comentada, debería previamente hacer una junta general extraordinaria para aprobar dicho gasto y hacer la modificación de la cuota pertinente.
      Si por algún motivo, el Presidente decidiera acometer el gasto para cumplir alguno de los requisitos establecidos en la ley, una posible multa, un gasto por reparación de obra urgente o cualquier obra o servicio, debería hacer una junta general extraordinaria para explicar a los propietarios el motivo por la que se ha realizado y su justificación.
      De cualquiera de las maneras si la Junta General Extraordinaria u Ordinaria justifica la actuación del Presidente o de la Junta de Gobierno, se ha cumplido con el requisito necesario para legalizar la actuación realizada. Ya no cabría, desde mi punto de vista, ninguna actuación ni civil ni penal contra el Presidente, ya que se ha ratificado su actuación, en todo caso contra la Junta de Propietarios y creo que no va a tener la demanda ningún recorrido.
      Un cordial saludo.
      691564359

    2. Emilio 16 agosto, 2019

      Buenos días. En mi urbanización de 500 viviendas de veraneo, en las juntas anuales para la elecion de presidente y aprobación de cuentas suelen ir el 15 o 20% de propietarios por tratarse de segunda vivienda de vacaciones, y el presidente actual lleva consigo unos 150 o 180 boletines de representación de propietarios q le ceden su voto sin asistir a la junta.
      Con lo cual se aprueba todo lo q el presidente quiera. Mi pregunta es si hay algún maximo de voto representativo? ya que nuestra presencia física en las juntas es meramente anecdótica.gracias

      1. Miguel Fernández 19 agosto, 2019

        Buenos días Emilio.
        No existe ningún límite de voto representativo. el Presidente actual puede eternizarse con las representaciones que lleva.
        Lo que si les recomiendo y así lo he hecho en alguna comunidad es que las representaciones se deben de solicitar para cada una de las convocatorias y no serán válidas las representaciones «in aeternum», en la representación deberá figurar la fecha y la convocatoria a la que representan, de esta forma se obliga al Presidente electo, que se trabaje la delegación de cada junta. Esto que le recomiendo deberá quedar aprobado en el punto del orden del día donde se solicite……aunque si hay que aprobarlo…ya estará el Presidente encargado de decir que no a esta propuesta. Tienen que intentarlo.
        Un cordial saludo.
        Miguel
        691564359

  2. Jorge 20 diciembre, 2018

    Buen día

    En el Orden del Día se incluye el presupuesto correspondiente, pero en la partida de gastos generales se incluye el concepto de VARIOS por un importe de 1.500 euros

    En el Acta no se especifica el motivo de dicho gasto

    Entiendo que tengo el derecho de saber el motivo de dicho gasto e impugnarlo si no tiene una base que lo sustente ??

    Muchas gracias

    Responder
    1. Miguel Fernández 22 diciembre, 2018

      Buenas tardes Jorge.
      Con relación a su pregunta, me parece que la cantidad de 1.500 euros puede justificarse perfectamente en un presupuesto, teniendo en cuenta que es una cantidad pequeña y que puede ser que cada año se puede dar por conceptos diferentes. Puede ser por temas de fontanería, de pocería, de ferretería y un largo etc. Entiendo que si lo pone como concepto de gasto en el apartado de varios, en el resumen de esta cuenta se deberá poner los gastos a los que se refiere y poner los conceptos. Una cosa es que se haya puesto en el presupuesto y otra es que cuando se justifiquen los gastos no aparezca el concepto por los que se realiza y el proveedor y la fecha en que se hayan producido. Esto debe de quedar justificado.
      No obstante, mientras nadie impugne los gastos, el acuerdo será valido y ejecutivo, pues la única forma de conseguir la nulidad es a través de la acción judicial contemplada en el art. 18 de la LPH sobre la impugnación.
      Debemos de pensar que los gastos que se expliquen a través del concepto de varios, si no están detallados en la cuenta de explotación, deberán de solicitarse. El Presidente o el Administrador no debe de tener problemas en presentar la justificación, sino fuera así, siempre queda la vía jurídica.
      Un cordial saludo.
      Miguel
      691564359

      1. Juani 31 mayo, 2019

        Puede un presidente de comunidad propietario de la misma gastar dinero arreglar su casa y después devolver, sin consentimiento de los vecinos?

        1. Miguel Fernández 2 junio, 2019

          Hola Juani.
          Ningún Presidente, ni ningún propietario puede utilizar el dinero de la Comunidad para su uso personal. Independientemente que lo devuelva o no a la comunidad en el futuro. En estos casos se le puede atribuir un delito de malversación de fondos, de administración desleal, etc. penado por por el derecho penal.
          Un saludo.
          Miguel
          691564359

  3. Jorge 22 diciembre, 2018

    Hola Miguel

    Como siempre agradezco su buena voluntad de contestar.

    Sobre el tema de VARIOS en los gastos generales, así sea mínima la cantidad , ésta se debe indicar en el Orden del Día el motivo que esos 1.500 se presupuesta. A qué fin, dentro de los gastos generales para el sostenimiento, cargas, servicios se van a utilizar.

    Entiendo yo, que el omitir, ignorar da mucha mano libre al Administrador y al presidente para hacer lo que ellos quisieran.

    EN mi ignorancia, no basta con indicar en el orden del día : APROBACIÓN DE PRESUPUESTOS, sino indicar el fin de ese gasto general, ya que altera la cuota y los comuneros no pueden dar por adelantado un dinero del que no se sabe qué finalidad tiene

    Muchas gracias

    Responder
  4. JOSE MANUEL 8 febrero, 2019

    En la última Junta Ordinaria, solicité al administrador los criterios que seguía para exigir el IVA reducido en determinadas fras. por reparaciones, mantenimiento, rehabilitación, etc.; me indicó que no me iba a responder y el resto de los presentes no me apoyaron, así que me quedé con la duda si tiene obligación o no de aclararme el tema, pues creo que en algún caso debiera haberse exigido el 10% de IVA.
    Otra duda es que ante una reparación de los muros de contención/estructura del edificio, los honorarios del arquitecto por estudio y dirección de la obra, ¿no debieran contemplar también el iva reducido?.
    Muchas gracias.
    José Manuel

    Responder
    1. Miguel Fernández 11 febrero, 2019

      Buenos días Jose Manuel.
      El cargo por iva reducido viene considerado en la ley del IVA, artículo 91.1 ley 37/1992. Aquí viene especificado cuales son los iva reducidos que se pueden aplicar y porque conceptos. Le dejo el enlace donde puede ver los tipos de IVA reducido: https://www.agenciatributaria.es/static_files/AEAT/Contenidos_Comunes/La_Agencia_Tributaria/Segmentos_Usuarios/Empresas_y_profesionales/Novedades_IVA_2012/Nuevos_tipos_IVA_es_es.pdf
      Con relación a las obras que se puede aplicar un 10% lo tiene en el punto 19, que dice lo siguiente:
      19º. Las ejecuciones de obra de renovación y reparación realizadas en viviendas, cuando se cumplan los
      siguientes requisitos:………………………………………………………………………………………………………………………………..
      a) Que el destinatario sea persona física y utilice la vivienda a que se refieren las obras para su uso particular, o sea
      una comunidad de propietarios.
      b) Que la construcción o rehabilitación haya concluido al menos dos años antes del inicio de las obras.
      c) Que la persona que realice las obras no aporte materiales o, su coste no exceda del 40 por ciento de la base
      imponible de la operación.
      Ejecuciones de obra sobre edificaciones destinadas principalmente a viviendas, incluidos
      locales, anejos, garajes e instalaciones complementarias.
      Precisión: Se considerarán destinadas principalmente a viviendas, las edificaciones en las que al menos el 50 por
      ciento de la superficie construida se destine a dicha utilización.
      1º. Las ejecuciones de obras consecuencia de contratos directamente formalizados entre el promotor y
      el contratista que tengan por objeto la construcción o rehabilitación ……………………………………………….…… 10%
      2º. Las ventas con instalación de armarios de cocina y de baño y de armarios empotrados, consecuencia
      de contratos directamente formalizados con el promotor de la construcción o rehabilitación ……………….10%
      3º. Las ejecuciones de obra consecuencia de contratos directamente formalizados entre las
      Comunidades de Propietarios y el contratista que tengan por objeto la construcción de garajes
      complementarios en terrenos o locales comunes, con un máximo de 2 plazas por propietario…….…10%
      Con respecta al IVA aplicado por los arquitecto, es del 21%
      No siempre el Administrador tiene que saber de todo, cuando nos llega una factura entendemos que el IVA aplicado es acorde a derecho y no solemos profundizar en si el IVA que nos cobro es el adecuado o no, también es verdad que los propietarios en general no entra en este tipo de detalles, pero debo reconocer que una palabra amable indicando que se revisará su petición no está de menos. El Administrador debe de informar, pero también es verdad que no podemos ser conocedores de toda la legislación.
      Un cordial saludo.
      Miguel
      691564359

  5. Berta Mallán 27 marzo, 2019

    Hola, quisiera hacerte una pregunta.
    Si un vecino pone una demanda contra la comunidad de propietarios siendo vicepresidente por tantole corresponde por turno ser el nuevo presidente.
    ¿Esto es motivo para negarle en junta que asuma la presidencia temporalmente?
    ¿Se puede demandar a la comunidad y representarla simultáneamente?
    ¿Hay algún artículo de la LPH que aluda a esto?

    Gracias

    Responder
    1. Miguel Fernández 31 marzo, 2019

      Buenas tardes Berta.
      No hay ninguna ley y tampoco hace referencia la propia ley de propiedad horizontal en relación a la incompetencia que pudiera existir por parte de un Presidente para que pudiera ejercer su cargo teniendo pendiente una demanda contra la comunidad siendo vicepresidente o teniendo otro cargo, ahora bien, mi recomendación es que antes de nombrar al Presidente por turno rotatorio apliquen el artículo 13.2 de la Ley de Propiedad Horizontal que dice textualmente lo siguiente: «El Presidente será nombrado, entre los propietarios, mediante elección o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo. El nombramiento será obligatorio, si bien el propietario designado podrá solicitar su relevo al Juez dentro del mes siguiente a su acceso al cargo, invocando las razones que le asistan para ello. El Juez, a través del procedimiento establecido en el artículo 17.7 resolverá de plano lo procedente, designando en la misma resolución al propietario que hubiera de sustituir, en su caso, al Presidente en el cargo hasta que se proceda a una nueva designación en el plazo que se determine en la resolución judicial.».
      Utilicen el primer motivo del nombramiento que es el de elección. elijan un propietario por acuerdo mayoritario y de esta manera queda solventado el problema. No se puede ir contra la ley.
      Un saludo.
      Miguel
      691564359

  6. Miguel Angel 30 marzo, 2019

    Buenos días ayer 29 de Marzo de 2019 hubo una Junta de Propietarios y el Administrador propuso que el presidente del bloque no pagara la comunidad se hizo una votación varios propietarios incluido yo dijimos que no y por mayoría dijeron que si, y mi pregunta es la siguiente es legal que el presidente deje de pagar la comunidad

    Responder
    1. Miguel Fernández 31 marzo, 2019

      Buenas tardes Miguel Angel.
      Si en la Junta por mayoría de propietarios se decide que el Presidente deje de pagar su cuota durante su mandato por se entiende que es una compensación por el esfuerzo realizado como Presidente hay que admitirlo. Se trata de un tema de gestión de la comunidad y la mayoría simple sería suficiente. Lo normal es que si se impone este criterio se respete en lo sucesivo para todos los propietarios que accedan al cargo de Presidente.
      Un saludo.
      Miguel
      691564359

  7. Lola 31 marzo, 2019

    ¿Puede un presidente dar autorización para que un vecino añada un trozo de pasillo comunitario a su casa, sin que haya unanimidad en las votaciones, alegando que hay un precedente porque otro vecino lo hizo en su momento tambien sin unanimidad y la comunidad no hizo nada o sería mejor que lo pusiera en manos de un abogado? No tenemos administrador porque la mayoría no quiere.
    Muchas gracias!

    Responder
    1. Miguel Fernández 31 marzo, 2019

      Lola:
      Ningún Presidente puede tomar la decisión de añadir un trozo de pasillo comunitario a su vivienda. Como bien dice Vd. para que concurran esta situación debe ser aprobado por la unanimidad de los propietarios. Los precedentes no tienen porque crear jurisprudencia y cada caso se debe de analizar de forma independiente. Es evidente que deberán poner esto en manos de un abogado, pero para ponerlo se debe de aprobar en junta. Otra opción es que denuncie este hecho ante el Ayuntamiento porque la modificación de un elemento común podría perjudicar la propia estructura del edificio. También podría denunciar esta situación a titulo particular si los propietarios no quisieran llevar este tema en el orden del día de la convocatoria. Le recomiendo que lo deje en manos de un abogado. Si no tiene abogado nosotros se lo podemos facilitar.
      Un cordial saludo.
      Miguel
      691564359

  8. Ivo 16 abril, 2019

    Buenas tardes Miguel,

    En relación con el interesante post aquí publicado, me gustaría realizaros una consulta bastante concreta al respecto:

    ¿Puede el Presidente de la Comunidad de Propietarios aprobar unilateralmente un presupuesto (y, se entiende, asignar el proyecto al profesional que lo emitió) para la ejecución de una obra de rehabilitación del edificio que viene obligada por la existencia de una orden de conservación emitida por la Administración Pública y que amenaza con imponer sanciones a los propietarios en caso de no llevarse a caboen un plazo temporal determinado?

    La actuación a realizar (por urgencia, necesidad y por tratarse de obras de conservación indispensables) encaja perfectamente en el tipo del art. 10.1 LPH, por lo que no siendo necesario el acuerdo de la Junta de Propietarios la pregunta, en realidad, es si el Presidente puede designar para la ejecución del proyecto a un profesional o empresa de su elección, aún cuando existe un Administrador de Fincas nombrado y con cargo vigente. La cosa es que la Comunidad de Propietarios hace tiempo que viene incumpliendo sus obligaciones de reunión y adopción de acuerdos, siendo que el Administrador de Fincas dirige el cotarro a su libre albedrío. Temiendo que no sea posible celebrar Junta extraordinaria y que dicho Administrador (también representante y gestor de inmuebles del Propietario con mayor cuota de participación en el edificio) dilate en el tiempo la aprobación del proyecto o que el que finalmente apruebe no sea el más conveniente para todos los propietarios y quiénes residen en el inmueble, me sería de vital importancia saber si el Presidente tiene potestad para realizar esa elección.

    Muchas gracias por vuestra atención.

    Ivo

    Responder
    1. Miguel Fernández 18 abril, 2019

      Estimado Ivo:
      Si interesante pueden resultar mis artículos, comentario que le agradezco, no menos interesantes son los comentarios que me hacen a través de la web y que supone un enriquecimiento permanente. Su pregunta es muy interesante y que paso a desbrozarla con el mayor detalle posible porque además la incluiré en mis post semanales. Voy haciendo los comentarios en base a sus preguntas y comentarios.
      1º) El Presidente puede aprobar unilateralmente un presupuesto para la ejecución de una obra de rehabilitación del edificio que viene obligada por la existencia de una orden de conservación emitida como podría ser la una orden de conservación o una inspección técnica del edificio. El Presidente tiene capacidad para aceptar el profesional que tiene que realizar el Acta favorable/desfavorable y que se tiene que entregar ante el Ayuntamiento de Madrid (por ejemplo), y tiene capacidad para que una vez se reciba la orden de ejecución del Ayuntamiento hacer todas las obras necesarias para la resolución del problema. Tenemos los siguientes artículos que avalarían la actuación del Presidente de la Comunidad en la Ley de Propiedad horizontal. Estos son como ha hecho vd. referencia en su pregunta:
      Artículo 10.1.a) «. Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:
      Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.»
      Es evidente que el Presidente tiene capacidad para poder ejercer las actuaciones que considere necesarias sin necesidad de discutir las mismas en una Junta de propietarios. Si estaría obligado, según índica el artículo 10.2, que teniendo en cuenta el carácter de necesarias u obligatorias de las actuaciones referidas en el artículo anterior, la aplicación de los apartados 10.2 a) ) y c) que dicen textualmente lo siguiente:
      a)Serán costeadas por los propietarios de la correspondiente comunidad o agrupación de comunidades, limitándose el acuerdo de la Junta a la distribución de la derrama pertinente y a la determinación de los términos de su abono.
      b)Los propietarios que se opongan o demoren injustificadamente la ejecución de las órdenes dictadas por la autoridad competente responderán individualmente de las sanciones que puedan imponerse en vía administrativa.
      c)Los pisos o locales quedarán afectos al pago de los gastos derivados de la realización de dichas obras o actuaciones en los mismos términos y condiciones que los establecidos en el artículo 9 para los gastos generales.
      Esta situación aunque legal se contradice, desde mi punto de vista, con el espíritu democrático de la misma, así el artículo 14 de la LPH dice lo siguiente:
      «Corresponde a la Junta de Propietarios Aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación de la finca, sean ordinarias o extraordinarias, y ser informada de las medidas urgentes adoptadas por el administrador de conformidad con lo dispuesto en el articulo 20.C»
      Parece claro y evidente que cuando se hizo la modificación de la ley se atentó contra los principios democráticos y se pasó de discutir todas estas cuestiones en una Junta de Propietarios a darle capacidad al Presidente a actuar sin tener en cuenta la decisión de los propietarios avalándose en una necesidad de los trabajos u obras.
      Yo, como administrador de fincas colegiado, siempre quiero poner en marcha lo que es el principio de prudencia y siempre aconsejo a un Presidente que no tome decisiones tan importantes de forma unilateral como puede ser una obra de conservación y/o rehabilitación sin tener en cuenta la palabra del resto de los propietarios. Primero porque se podría responsabilizar al propio Presidente por realizar una obra mal hecha y segundo porque a todos los propietarios que están pagando según su coeficiente de participación se les puede dejar al margen de una decisión tan importante.
      Que el Administrador, en un momento no cumpla con lo que indica el artículo 16.1 no debe de ser óbice para pensar que viene incumpliendo sus obligaciones de reunión y adopción de acuerdos, puede ser que en un momento se retrase la reunión porque haya tenemos pendientes de liquidar, como derramas, obras pendientes, etc. ahora bien, entiendo perfectamente que ante la magnitud e importancia de la situación se haga una junta general extraordinaria, no se debe de perder la oportunidad de hacerla y dejar claro todos los temas a desarrollar incluyendo la posibilidad de que el Arquitecto, Arquitecto Técnico o Profesional de turno venga a la reunión para explicar la situación y que todos los propietarios se sensibilicen de la misma y si podemos llevar varios presupuestos para acometer la obra mejor, porque así se podrá decidir aquello que sea mejor para los intereses de la comunidad. Posibilidad de que el Presidente decida, si la tiene, recomendable no.
      Si que es verdad que gracias a todos los comentarios que me hacéis a través de la web y por mi propia experiencia personal, observo que el artículo 10 genera una cierta tendencia en algunos de los Presidentes a tomar iniciativas que van mas allá de su propia responsabilidad como Presidente y esto hace que se genere un clima inadecuado en las Comunidades de Propietarios. No hay cuestión mas bonita que en una Comunidad se hable de los diferentes temas, porque cuando un tema se consigue a través de sufragio y todos aportan una opinión, la Comunidad funciona mucho mejor y el ambiente es mucho mas cordial. Si yo tengo una opinión, pero una mayoría ha opinado lo contrario, mi intervención es válida y yo me doy por satisfecho aunque mi propuesta no haya salido triunfante.
      El artículo 10 es una trampa desde mi punto de vista para los Presidentes, pueden tomar decisiones que puedan conllevar a actuaciones negativas contra la comunidad, con lo que puede ocurrir es que el Presidente en su forma de actuar, con buena voluntad, pero sin el conocimiento necesario, pueda llegar a tener responsabilidades civiles e incluso penales por sus actuaciones.
      Perdona por mi extensión, pero es necesario comentar todo esto, porque el artículo 10 es un articulo neurálgico dentro de la propia LPH.
      Ahora voy a la contestación de la primera parte de su pregunta tan importante como la contestación al resto de su cuestión. Si el Presidente o cualquier otro miembro de la Junta de Gobierno se observa que pudieran tener intereses para que sea una empresa por ellos acordada, saltándose los mínimos principios democráticos aportados por el artículo 14 de la LPH, es momento de actuar y poner en marcha otros artículos que nos aporta la propia Ley de Propiedad Horizontal y es la aplicación de los artículos 16.1 y 16.2 de la Ley de Propiedad Horizontal que dicen textualmente lo siguiente:
      «1. La Junta de propietarios se reunirá, por lo menos, una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas y en las demás ocasiones que lo considere conveniente el Presidente o lo pidan la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen, al menos, el 25 por 100 de las cuotas de participación.
      2. La convocatoria de las juntas la hará el Presidente y, en su defecto, los promotores de la reunión, con indicación de los asuntos a tratar, el lugar, día y hora en que se celebrará en primera o, en su caso, en segunda convocatoria, practicándose las citaciones en la forma establecida en el artículo 9. La convocatoria contendrá una relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas a la comunidad y advertirá de la privación del derecho de voto si se dan los supuestos previstos en el artículo 15.2.
      Aunque parezca mentira esta aplicación a vece es necesaria hacerla sobre todo cuando el Presidente es una persona autoritaria y no cuenta con sus propietarios para tomar decisiones, esto suele ocurrir cuando un Presidente tiene «espúreos» intereses económicos que van en contra de los intereses generales de la Comunidad. En este caso, es necesario contar con la cuarta parte de los propietarios, para que se haga. Se avisa al Presidente para que haga una reunión sobre un tema determinado y si no lo hace, proponer la reunión los propios promotores. Aunque le parezca mentira he visto mas de 520 delegaciones y con ello proponer una junta general extraordinaria para prescindir de los servicios de un Presidente poco transparente y con un intereses de muy diversa índole que ahora no voy a pasar explicar porque es para escribir un libro.
      Creo Ivo que le he dejado mi opinión de forma extensa. Esta en sus manos y en manos del resto de propietarios aplicar las posibilidades que nos reporta la Ley de Propiedad Horizontal.
      Un cordial saludo.
      Miguel
      691564359

      1. Ivo 25 abril, 2019

        Muchísimsa gracias Miguel por tu extensa, detallada y preclara respuesta. Estoy seguro de que nos será de muchísima utilidad. No querría dejar pasar la oportunidad para elogiar el servicio que prestáis desde Fergal a través de vuestros artículos y respuestas personalizadas, sabiendo, como sé, que los conocimientos que compartís abiertamente no se adquieren de la noche a la mañana y que detrás de cada publicación y contestación individualizada hay un nada desdeñable trabajo de estudio, razonamiento y, por supuesto, de exposición escrita.

        De nuevo, muchas gracias por tu atención.

        1. Miguel Fernández 26 abril, 2019

          De nada. Es un placer. Tu detallada pregunta y nuestra respuesta la pondremos hoy en el encabezamiento de nuestro blog y en las redes sociales para que llegue a las personas que estén interesadas en leerla. Gracias a ti.
          Un cordial saludo.
          Miguel
          691564359

          1. Marisol Pintón 22 abril, 2020

            Hola, tengo interés en saber si en una comunidad ante una rehabilitación del bloque, no ha sido hecho el pago por todos los vecinos, puede la gestoria empezar a hacer trsmltes y pedir permisos, con el dinero de los que si hemos pagado. Y también, si es legal que no hayamos sido informados de los pasos que están dando, así como de los pagos y del estado de las cuentas. Al parecer, varios de los vecinos del bloque, no han abonado nada de dinero, mientras que otros, han ingresado íntegramente el importe que se pedía. Gracias por su atención y disculpe si no me he expresado bien.

          2. Miguel Fernández 22 abril, 2020

            Buenos días Marisol.
            Te has expresado perfectamente.
            Entiendo que no será una gestoría quien esté gestionando este tema y sea una Administración de Fincas que es lo que procede en este caso y que además la persona que lleve este tema sea un Administrador de Fincas Colegiado.
            La tramitación de la rehabilitación procederá a hacerse después de la reunión donde se haya aprobado la misma y donde se haya indicado la fecha de comienzo. La Administración cumple con su cometido en este punto en el momento en que vds. aprueban la rehabilitación en la junta y donde se de la orden del comienzo de las obras. Por otra parte está el tema de los pagos, si no se ha dicho nada en contra se entiende que independientemente de que todos los propietarios cumplan con esta obligación se iniciará la obra con el dinero que exista en la comunidad. Otra cuestión es que en estos casos el Presidente y el Administrador sean cautos y ponga una junta general extraordinaria para tramitar la certificación de deuda e iniciar los procedimientos judiciales si así lo creen la mayoría de los propietarios que asistan a la junta en segunda convocatoria. Si el dinero para la rehabilitación se solicitó a los propietarios en un solo plazo y con un vencimiento determinado, si no se cumple este requisito se debería poner en marcha el procedimiento monitorio si fuera necesario.
            Un cordial saludo
            Miguel
            691564359

        2. Antonio Pérez Alcántara 31 octubre, 2019

          ¿Puede votarse en JGO un asunto (el horario de la piscina) que no haya sido incluido en el Orden del Día?

          1. Miguel Fernández 1 noviembre, 2019

            Buenas tardes Antonio.
            No. Este asunto se debe de tocar en el punto del orden del día. Se puede aprobar en el apartado de ruegos y preguntas pero si cualquier propietario decidiera impugnarlo, sería anulable.
            No se olvide que para anular un punto del orden del día es necesario impugnarlo, si no se hace y pasan los plazos indicados en el artículo 18 de la ley de propiedad horizontal, esto sería valido de pleno derecho.
            Un cordial saludo.
            Miguel
            691564359

    2. Laura 3 julio, 2019

      Buenos días,
      Muchas gracias por su artículo.
      Tengo una duda sobre la gestión del presupuesto.
      En una comunidad de vecinos hay 4 fases y cada una tiene su presidente y existe una fase que ejerce de presidente de la mancomunidad . ¿Cómo establece la ley que hay que ejecutar el presupuesto?
      Pongamos que se piden 4 presupuestos de empresas distintas para un servicio determinado aprobado en el presupuesto con una cuantia determinada. Ninguna de las cuatro empresas dan un presupuesto que se ajuste exactamente a lo previsto.
      El presidente de la mancomunidad pide opinión a los 4 presidentes pero no existe consenso en a qué empresa adjudicar el servicio.¿Puede el presidente de la comunidad tomar la decisión ? ¿Es necesario convocar una nueva junta de propietarios? Es que si todo debe pasar por junta la ejecución de los presupuestos no es viable y más difícil aún si para cada partida es necesaria la unanimidad o mayoría de 4 presidentes enfrentados.
      Gracias por la respuesta

      1. Miguel Fernández 7 julio, 2019

        Estimada Laura.
        En base a la información que nos ofreces te contestamos.
        Cuando se vaya a pedir un presupuesto por ejemplo de cambio de cubierta, de modificaciones en la fachada, de rehabilitación general o de mejora de costes energéticos, etc. mi opinión es que para elegir el presupuesto que mejor se adecue a las necesidades de la Comunidad se debería elegir a un Arquitecto para que nos haga el estudio de viabilidad de la obra y sean nuestro Director de Obra. Serán ellos los que marquen las directrices de lo que se tiene que hacer y todas las empresas constructoras que envíen ofertas se de deben de adecuar al plan o al presupuesto ciego que le haga llegar el Arquitecto a las mismas. Una vez se tengan las ofertas en base a los requerimientos, es cuando la Junta de Propietarios deberá decidirse por el que sea mas interesante siguiendo los consejos del Arquitecto Director de Obra que hemos contratado.
        Un cordial saludo.
        Miguel
        691564359

  9. Rio 9 mayo, 2019

    Bueno nos días.

    Tengo una pregunta, ¿hay alguna ley que obligue al presidente a no dar información sobre los otros propietarios, con personas ajenas , que no viven en el edificio?

    Hablando vulgarmente, que no genere chismes. Un reclamo hacia el presidente con respecto a esto, estaría infundada bajo alguna ley?

    Responder
    1. Miguel Fernández 20 mayo, 2019

      Hola Rio.
      Si se puede demostrar que efectivamente va informando de cuestiones que son de carácter privado y hay testigos o documentos que lo ratifican desde luego que puede presentar una denuncia ante la Agencia Española de Protección de Datos. Si estuviera dañando su derecho a la imagen al honor o a su intimidad puede plantear una denuncia por lo penal.
      Un cordial saludo.
      Miguel
      691564359

  10. Maria Angeles 22 mayo, 2019

    Buenos días. En nuestra comunidad hay un propietario que está contratado de empleado de mantenimiento, puede este ser nombrado también presidente de la comunidad? Gracias

    Responder
    1. Miguel Fernández 25 mayo, 2019

      Buenos días Maria Angeles, un propietario puede ser empleado de mantenimiento y a la par Presidente de la Comunidad, la ley no pone límites en este sentido.
      Un cordial saludo.
      Miguel
      691564359

  11. María José 21 junio, 2019

    Hola Miguel…siempre de antemano dándole las gracias…mi vecina llevaba siendo presidenta un año…ha querido por desde de ella seguir con ese cargo…pero esto no le consta a much@s vecin@s… aquí no hay vicepresidente…ahora quiere dejar el cargo…solo le faltan tres meses para llegar al año más el que ella tenía…eso puede hacerlo?ahora mi vecina solo hace tres meses de presidenta y luego la siguiente un año…eso es correcto?no entendemos la mayoría de como son estas cosas y me parece un poco injusto que sea así…agradeciendote siempre María José

    Responder
    1. Miguel Fernández 30 junio, 2019

      Buenas tardes Maria José.
      Si esta persona decidió renovar como Presidenta y la mayoría de los propietarios que estaban presente se lo admitieron estupendo se renueva el cargo por un año mas, pero si la Presidenta decide no llegar hasta el final del otro año, esto estará sujeto a lo que digan los propietarios, si estos están conformes con que la Presidenta no renueve, se revoca el cargo y se pone otro propietario, pero hay que decidirlo por mayoría de los propietarios presentes y representados con derecho a voto en segunda convocatoria. La Ley de Propiedad Horizontal no está al capricho de los propietarios que quieran ponerse o quitarse cuando le plazca sino que hay que observar unas normas mínimas. Si la mayoría decide que esta debe de continuar hasta la finalización del mandato a no ser que no se pueda hacer por una fuerza mayor, la Presidenta deberá acometerlo.
      Un cordial saludo.
      Miguel
      691564359

  12. Ana 17 julio, 2019

    Buenos días Miguel.
    Realmente me da vergüenza exponer una mínima parte del problema que tengo en mi comunidad
    He comprado una vivienda en un comunidad en la que somos ocho vecinos, el resto de los propietarios llevan mas de 50 años viviendo en esa propiedad (rondan entre 70 y 80 años la mayoría) lo cual han decidido y desecho a su antojo, ejem: yo vivo en el bajo y me lleve la sorpresa cuando al realizar las obras de mi vivienda, darnos cuenta que habían anulado mi salida de humos para agrandar sus cocinas una decisión unánime que tomaron hace años (lo cual yo no tengo salida de humos) y no voy a exponer lo que alegaron todos por que es surrealista. Contar todos los improvistos y trabas que me han ocasionado me llevaría tanto como escribir un libro, Tanto el administrador de fincas y el hijo de una vecina que se ha apropiado de la presidencia alegando que representa a los vecinos me ningunean en las reuniones y no me informan absolutamente de nada, lo hacen solo en petit comité con el resto de vecinos en la vivienda de otra vecina. Me gustaría saber si es legal que el hijo de una propietaria de la comunidad sea presidente y tenga la firma bancaria y legalmente que puedo hacer.
    Muchas gracias
    Un saludo

    Responder
    1. Miguel Fernández 29 julio, 2019

      Hola Ana, efectivamente es un poco surrealista lo que nos cuenta. Atendiendo a sus preguntas decirle que el hijo de una propietaria puede ser Presidente siempre que este sea también propietario. Así lo dice el artículo 13.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, que dice textualmente lo siguiente: «El Presidente será nombrado, entre los propietarios, mediante elección o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo. El nombramiento será obligatorio, si bien el propietario designado podrá solicitar su relevo al Juez dentro del mes siguiente a su acceso al cargo, invocando las razones que le asistan para ello. El Juez, a través del procedimiento establecido en el artículo 17.7 resolverá de plano lo procedente, designando en la misma resolución al propietario que hubiera de sustituir, en su caso, al Presidente en el cargo hasta que se proceda a una nueva designación en el plazo que se determine en la resolución judicial.», si bien está muy claro que un Presidente debe de ser un propietario, también es verdad, que la jurisprudencia solo actúa a petición de uno de los propietarios en un procedimiento de impugnación. La firma bancaria solo debería de ser valida tanto en cuanto fuera la firma de un propietario y no la firma del hijo de un propietario.
      Legalmente podrá impugnar el acuerdo mediante un abogado que la represente en juicio. Tiene un año para solicitar la impugnación del acuerdo ya que es un acuerdo que va en contra de la ley, si efectivamente el hijo no es propietario.
      Si necesita de un abogado nosotros le podemos proporcionar varios contactos ajenos al despacho.
      Reciba un cordial saludo.
      Miguel
      691564359

  13. gustavo 29 julio, 2019

    Buenas días.
    El presidente de mi comunidad, a instalado una serie de elementos en la zona común de la piscina por un valor de 200e el cual no supone ninguna derrama, ni gasto grande para la comunidad, para poder mejorar las instalaciones (papeleras, pérgola para socorrista y algún bañista mas..etc)
    Queria saber si puede hacerlo sin consentimiento de la comunidad al ser un gasto pequeño y de uso y disfrute de los vecinos? Hay algo tipificado en la ley?
    muchas gracias

    Responder
    1. Miguel Fernández 29 julio, 2019

      Buenos días Gustavo.
      Este tipo de gastos son normales y la propia ley lo refleja en su artículo 10.1 de la Ley de Propiedad Horizontal que dice lo siguiente: «. Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:

      Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.»
      Este artículo lo tipifica en relación a los gastos de mantenimiento.
      Un saludo.
      Miguel
      691564359

  14. Pedro Caballero 5 agosto, 2019

    Buenas tardes, tiene potestad el presidente de una comunidad de vecinos ,de cerrar la piscina alegando que la analítica es negativa.Puedo denunciar al presidente y administradora. La analítica la toma todos los días el mantenedor y sale perfecta ¿Como es posible que salga todos los días bien y ahora por la tarde cierran la piscina.

    Responder
    1. Miguel Fernández 7 agosto, 2019

      Hola Pedro:
      Si la analítica es negativa y así lo puede demostrar el Presidente, este tiene potestad para cerrar la piscina en un momento dado hasta que se resuelve la situación de riesgo. Deberá poner los carteles oportunos de aviso y que se está haciendo para corregir esta situación. Tenga en cuenta que si la empresa de mantenimiento ha observado esta situación, su obligación es de notificárselo al Presidente y al Administrador y actuar en consecuencia.
      La analítica puede cambiar en un momento determinado porque haya alguien que haya hecho sus necesidades dentro de la piscina, por ejemplo, y tenga que resolverse esta situación. Debo de entender que la Junta de Gobierno lo ha hecho en vista e una situación puntual hasta que se corrija la situación.
      Un cordial saludo.
      Miguel
      691564359

  15. Paco 17 agosto, 2019

    Hola Miguel :
    En mi comunidad hay algunos pisos que han salido humedad en las correas que suelen estar en el aseo primero cuatro de Los diez vecinos incluyendo el Presidente piden presupuesto a una empresa de sus cuatro pisos claro, y en la reunión q se convoca cada año ya presenta los importes y con la pertinente derrama para todos que reclamamos en un principio porque lógicamente habría q contar con todos esto pienso que no es legal y encima provoca un mal estar.
    Segundo , yo veo que estos deterioros son debido a dejadez de los vecinos porque yo hace unos años hice obrar y lógicamente arreglé ese deterioro porque es algo que no sale en un año ni en dos ni e más ….hay otro vecino que ha hecho obra y también lo ha arreglado como lo hice yo tenemos reunión este mes y en este caso nosotros tendríamos que pagar la derrama ? Porque no lo veo justo además hay algunos de los vecinos que cuando hicieron obra lo taparon con escayola y ahora al cabo del tiempo por una revisión que han hecho se han dado cuenta que lo tenían mal pero ya te digo que esto pienso que cada uno tendría que haberlo hecho en su día. Gracias y perdona me parece que me he extendido mucho Saludos.

    Responder
    1. Miguel Fernández 19 agosto, 2019

      Buenos días Paco.
      Cuando se presenta una derrama para un arreglo que supone un mantenimiento general del edificio, en este caso de cuatro viviendas, lo lógico es que se realice una convocatoria para indicar el deseo de solicitar los presupuestos o al menos solicitar varios presupuestos y presentarlos en la junta de propietarios, incluso si me apura solicitaría a un técnico (arquitecto) que nos indicara de donde viene el problema realizando las correspondientes calas si fuera necesario.
      No se debe comenzar el arreglo de las obras sin saber cual es el origen del problema, así como no es coherente pedir una derrama a todos los propietarios sin demostrar primero que sea un problema general que está afectando a una parte del edificio.
      Poderse hacer se puede si nos atenemos a lo que indica el artículo 10 de la ley de propiedad horizontal, yo como Administrador recomendaría que estas actuaciones estuvieran respaldadas por un informe que demostrara las actuaciones a realizar y se decidiera en junta de propietarios.
      Un cordial saludo.
      Miguel
      691564359

  16. Federico 12 septiembre, 2019

    Muy buenas. Tengo una duda sobre si es legal lo que hace el presidente de mi comunidad por iniciativa propia: se voto en junta contratar un aparejador para un problema en una vivienda donde la propietaria está dando problemas. Se aporto un único presupuesto que era de 600€. Llegado el momento y cuando todo el mundo estaba de vacaciones fuera, decidió que lo mejor era contratar una empresa de limpieza que salía más barato y así fue. La comunidad ha pagado la limpieza de esa casa, cuando eso no se ha votado, bien es cierto que la factura ha sido de 380€ en lugar de los 600€ del aparejador. Por otra parte ha decidió pedir un préstamo de 3000€ para cambiar dos puertas de ascensores sin consentimiento de nadie. Es legal todo esto que está haciendo el presidente, junto con otro vecino, abogado, que hace las veces de administrador??? Gracias de antemano por la atencion

    Responder
    1. Miguel Fernández 13 septiembre, 2019

      Hola Federico.
      Esta claro que como bien dice el título por el cual ha escrito, hay ciertas limitaciones como Presidente de una Comunidad. Si bien es verdad que el Presidente debe de adecuarse y seguir las ordenes de la Junta de Propietarios este en un momento determinado puede hacer actuaciones que la ley le ampara según el artículo 10 de la Ley de Propiedad horizontal que dice textualmente «siempre que los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal….
      El cambiar una puerta del ascensor estará justificado siempre que la puerta estuviera dando problemas y pudiera causar daños personales a terceres o estuviera en un claro incumplimiento de la normativa vigente en relación al tema de ascensores.
      Lo deseable máxime cuando se ha pedido un préstamo es que se hubiera pasado por la Junta de Propietarios, pero si hay buena fe en la actuación del Presidente y el objetivo es dar solución a un problema de seguridad se puede justificar legalmente.
      Un cordial saludo
      Miguel Fernández.
      691564359

      1. Federico 14 septiembre, 2019

        Muchísimas gracias…
        Otra consulta: la comunidad dispone de zonas comunes compartidas con otro edificio igual que el de donde vivo y varios dúplex. Los dúplex son mayoría y siempre se hace lo que ellos quieren. Se ha decidido ( han decidido ellos) que se arreglen todas las zonas comunes incluida la piscina. En el arreglo se incluyen aspectos como juntas de dilatación, garajes, etc,etc , pero tb otras cosas que por el mal uso que hacen los dúplex están eotas( vallas de piscina, duchas, losas que han roto….) . Mi duda es hasta que punto la ley me puede obligar a mi, que no hago uso y si lo hago lo hago correctamente, a pagar todo. Entiendo que las juntas de dilatación y arreglo de garajes, que supone un peligro cada vez que llueve sea algo necesario, pero el resto de cosas que han roto en menos de 10 años y que volverán a hacerlo…. El arreglo asciende según los presupuestos presentados, a 100.000€ y tocamos a 1500€ cada vecino. Además han conseguido que todos paguemos a partes iguales cuando los metros de viviendas no son iguales, amparándose en no sé qué reclamación que hizo la comunidad hace unos años al constructor, cuando en ni gun momento se ha votado lo de los coeficientes. Por lo que he podido investigar, si no se ha votado, se debería hacer por metros de vivienda, pero así están las cosas en mi comunidad. Puedo negarme a pagar los arreglos de aquello de lo que se puede prescindir cómo es el caso de la piscina?
        Gracias de antemano por la atención.

        1. Miguel Fernández 15 septiembre, 2019

          Estimado Federico.
          Debe Vd. cumplir con la ley con relación al pago de las derramas necesarias para el mantenimiento del edificio y el garaje aunque no haga uso de las mismas, otra cuestión e que tenga que pagar las derramas a partes iguales a no ser que en su momento se estableciera que las cuotas, las derramas o ambas se pagaran a partes iguales. Para cambiar el reparto de gastos de coeficiente a partes iguales es necesario que esta se haga por unanimidad, sino se ha hecho así, se esta incumpliendo con lo que dice el artículo 9 de la ley de propiedad horizontal que dice lo siguiente: «e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.»
          Para reclamar su derecho a pagar en función de su coeficiente es necesario impugnar el acta y por tanto deberá reclamar sus derechos a través del juicio pertinente. Costes de abogado y procurador.
          En ningún caso puede dejar de pagar los arreglos, primero hay que pagar y después reclamar.
          Un cordial saludo.
          Miguel Fernández
          691564359

  17. Angel 26 septiembre, 2019

    Buenos días,
    tengo la sospecha que la anterior junta de gobierno aprobó o dio permisos al local de debajo de mi casa a realizar instalaciones de humos que ahora me están perjudicando (y a mas vecinos) sin llevar a cabo ninguna votación en junta de vecinos, además la anterior junta son todos vecinos de aticos, por lo que ellos han salido beneficiados y no me puedo fiar del administrador porque son amigos.
    ¿La junta de gobierno, o el presidente pueden legalmente aprobar cuestiones que afectan a toda la comunidad sin contar con la comunidad en la que ademas están haciendo uso de posición para beneficio personal?

    Muchas gracias

    Responder
    1. Miguel Fernández 29 septiembre, 2019

      Hola Angel:
      La modificación de la salida de humos es un tema que se debe aprobar en la junta de propietarios.
      Tenga en cuenta que entra dentro de los elementos comunes de la comunidad como indica el artículo 396 del Código Civil que dice lo siguiente: «Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones, cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquellos que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.
      Las partes en copropiedad no son en ningún caso susceptibles de división y sólo podrán ser enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable.
      En caso de enajenación de un piso o local, los dueños de los demás, por este solo título, no tendrán derecho de tanteo ni de retracto.
      Esta forma de propiedad se rige por las disposiciones legales especiales y, en lo que las mismas permitan, por la voluntad de los interesados.»
      Para hacer una modificación de la salida de humos es necesario que sea una decisión de al menos los 3/5 de la totalidad de propietarios si nos ajustamos a la tendencia de la jurisprudencia y a lo que indica el articulo 10.3.b que dice lo siguiente: «Cuando así se haya solicitado, previa aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes; el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte; la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas comunes, cuando concurran los requisitos a que alude el artículo 17.6 del texto refundido de la Ley del Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio.En estos supuestos deberá constar el consentimiento de los titulares afectados y corresponderá a la Junta de Propietarios, de común acuerdo con aquéllos, y por mayoría de tres quintas partes del total de los propietarios, la determinación de la indemnización por daños y perjuicios que corresponda. La fijación de las nuevas cuotas de participación, así como la determinación de la naturaleza de las obras que se vayan a realizar, en caso de discrepancia sobre las mismas, requerirá la adopción del oportuno acuerdo de la Junta de Propietarios, por idéntica mayoría. A este respecto también podrán los interesados solicitar arbitraje o dictamen técnico en los términos establecidos en la Ley.»

  18. iñaki 1 octubre, 2019

    hola.
    en 2014 con la 1 adaptacion tdt, nos pusieron amplificadores sin sello de garantia obligatorio que marcaba para cobrar la subvenion de 260 euros.
    ayer celebramos reunion para aceptar 2 adaptacion tdt varios presupuestos, y salio este antenistas que deberia estar sancionado y sin licencia por fraude,…
    yo como propietario que me negue, que puedo hacer?
    es una votacion valida que se incluya un presup verbal? no deben ser por escrito?

    Responder
    1. Miguel Fernández 5 octubre, 2019

      Hola Iñaki
      Los presupuestos que se presentan en una reunión deberán ser siempre por escrito para evitar malos entendidos o un posible fraude, además es la base de una buena transparencia en la gestión.
      Si vd. no está de acuerdo en la decisión de la mayoría solo le cabe impugnar dicho acuerdo en base al artículo 18 de la ley de propiedad horizontal. Esto requerirá abogado y procurador con su correspondiente coste.
      Desgraciadamente la justicia no es barata, pero a veces no queda mas remedio.
      Un cordial saludo.
      Miguel
      691564359

  19. Mercedes 7 octubre, 2019

    Hola buenos días
    Nosotros convocamos una junta de propietarios con el más del 25% de las cuotas de participación sin el presidente, el administrador hizo llegar la convocatoria a todos los vecinos,y el mismo día de la reunión el presidente pone un cartel y dice que esta reunión se va a realizar en el portal, cuando los convocantes de la reunión la habíamos acordado en los garajes, una vez comenzada nuestra reunión en los garajes baja el presidente y dice que la votación de nuestro edificio se realiza en nuestro portal y esa es el acta que vale y el que va a enviar al administrador y nos va a denunciar a los vecinos que hemos promovido la reunión.
    Puedo hacer esto el presidente? Qué acta tiene validez? Nuestra acta convocada por los cauces legales y que ha llegado a todos los vecinos hola suya que ha puesto un cartel anunciando lo unas horas antes?

    Responder
    1. Miguel Fernández 12 octubre, 2019

      Hola Mercedes:
      Analicemos que dice la Ley de Propiedad Horizontal y la jurisprudencia al respecto para sacar unas conclusiones lo mas concretas posibles.
      No obstante decirle que tenemos varios artículos sobre las convocatorias que pueden resultar de interés para vd. y los lectores.
      https://adminfergal.es/orden-del-dia-en-convocatoria-de-la-junta-de-propietarios/
      https://adminfergal.es/las-juntas-generales-extraordinarias-en-las-comunidades-de-propietarios/
      Convocar es un derecho que se rige a través de la ley de propiedad horizontal y se hace en virtud del artículo 16.1 y del artículo 16.2 de la msma. Características generales que debemos tener en cuenta a las convocatorias:
      ¿ Quien está facultado para realizar las convocatorias de la J.G.O. ó J.G.E.?:
      El Presidente de forma habitual y el 25% de los propietarios ó bien el 25% de las cuotas de participación. El Presidente tiene la potestad para decidir la fecha, el orden del día, el lugar, el horario, etc.
      El Vicepresidente puede convocar la Junta por ausencia, vacante o incapacidad del Presidente (art. 13.4 de la LPH). Si el Presidente deja de ser propietario por venta de vivienda, etc. será el Vicepresidente quién ejercerá esa función hasta la celebración de una nueva Junta donde se realice la renovación de cargos.
      La pueden pedir un 25% de los propietarios o bien un número de estos que representen al menos el 25% de las cuotas de participación. No es necesario en este caso la doble mayoría, tampoco es necesario que los propietarios que componen ese 25% estén al corriente de pago. Importante es, aunque no imprescindible, que antes que se solicite la Junta por parte del 25%, se solicite previamente al Presidente, en el caso de que este se niegue o se demore en exceso, deben hacerlo los propietarios. Si bien es verdad, que, aunque conviene hacerlo, no es un requisito imprescindible a tenor de lo que indica la sentencia del Tribunal Supremo de fecha 23 de febrero de 1.966.
      En el caso de que la convocatoria se haga por el 25% de los propietarios, las firmas de los convocantes deben ser perfectamente identificables para que se pueda comprobar la condición de propietarios. Los firmantes también pueden ser representantes de los propietarios siempre que tengan autorización firmada que puede ser incluso en forma de poder general. Todos los propietarios representados tienen la facultad para participar en la convocatoria.
      Y dicho esto de forma general pasamos a contestar a sus dudas Mercedes.
      – El Administrador cumplió con su estricta obligación en base al articulado anterior que es hacer llegar a todos los vecinos incluidos el Presidente indicándoles el orden del día de la convocatoria, suponemos también que se indicaría la relación de impagados, etc.
      El Presidente no debería interferir en la reunión de los propietarios máxime cuando se demuestra mala intención por su parte alegando que la reunión se debería hacer en el portal. La reunión no hay obligación de realizarla en un sitio concreto tanto en cuanto se haga con los días de antelación suficiente para que todo los propietarios supieran donde se iba a realizar. Se puede realizar en el garaje, en el portal, en los sótanos de una iglesia o allí donde la comunidad decida.
      – El Presidente en este caso y en esta junta deja de ser Presidente porque se entiende que de los asistentes se ha nombrado un Presidente en funciones. En este caso el Presidente es un propietario más con sus derechos y obligaciones pero sin capacidad para tomar decisiones como tal en la convocatoria ya que esta convocatoria se ha realizado con el 25% de las cuotas de participación por parte de la Junta de Propietarios.
      La mala intención del Presidente se ve que no tiene limites pues no solo no se conforma con que los propietarios tomen sus propias iniciativas los cuales están en su derecho sino que les amenaza con que no valga el acta correspondiente. Muy propio de algunos Presidentes. Le puedo decir que el artículo de donde proviene su pregunta «las limitaciones como Presidente de una Comunidad de Propietarios», es el artículo mas leído con diferencia en nuestra web. Hay muchas «cacicadas» en las comunidades de propietarios.
      – El acta válida es el que se haya presentado en primer lugar antes los propietarios en tiempo y forma. Por supuesto que una convocatoria que se ha puesto en un cartel anunciándolo unas horas antes no tiene ninguna validez, no obstante recomiendo que esta convocatoria sea impugnada por los propietarios considerando que se incumple todos los requisitos para la puesta en marcha de la convocatoria, a lo que hace referencia el artículo 16.3 que dice lo siguiente de forma resumida: «La citación para las juntas extraordinarias se hará con el tiempo posible para que pueda llegar a conocimiento de los interesados». No es posible que poniendo un cartel unas horas antes se esté cumpliendo con la legalidad vigente.
      Recuerde lo que dice el refrán «que además de serlo tenemos que parecerlo». Si El Presidente no está actuando como es debido es posible que impugne la convocatoria aduciendo diferentes cuestiones, como que no se le ha avisado a el primero y otras particularidades. Vds. además de convocar y realizar el acta para realizar las medidas que en la convocatoria se haya decidido, deben, por tener una seguridad jurídica, impugnar la posible convocatoria del Presidente. Busquen la validez jurídica de sus actuaciones, por ello les recomiendo que vaya a un abogado experto en civil y traten de cerrar adecuadamente toda su propuesta. Nosotros siempre decimos que si necesitan un abogado porque no lo tengan, les podemos facilitar varios.
      Reciba un cordial saludo.
      Miguel
      691564359

  20. jose enrique 8 octubre, 2019

    Hola buenos días en mi comunidad, que es de bastantes vecinos. Tenemos seguridad 24 horas por este servicio pagamos aproxidamente un importe de 90.000 euros anuales. Desde Enero este servicio nos lo han subido un 20 % ssoo con la aprobación de la presidenta y el visto bueno del Administrador. Mi pregunta es: se puede hacer esto sin convocar un junta extraordinaria y comentarselo a os vecinos: Ellos alegan que se ha subido el servicio debido a la subida del SMI y que la empresa que presta el servicio de vio afectada por esta subida. Un saludo y gracias de antemano.

    Responder
    1. Miguel Fernández 12 octubre, 2019

      Buenas tardes Jose Enrique.
      Se puede hacer si nos atenemos al artículo 10.1.a) que dice lo siguiente: «1. Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:
      Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.»
      Desde luego mi recomendación es que al ser una cantidad importante se haga una junta extraordinaria para su ratificación y evitar posibles malos entendidos. Tenga en cuenta que si la partida de seguridad es la mas alta posiblemente de la urbanización sería necesario hacer una junta para modificar la cuota.
      Un cordial saludo.
      Miguel
      691564359

  21. Jorge 22 octubre, 2019

    Buenos días:

    Gracias por vuestro blog.

    Os quería preguntar si, como Presidente, puedo desconvocar una Junta General Ordinaria por no tener por preparados el administrador los presupuestos que se le habían encargado y, si esto, es causa de posible «cese» o no «renovación» como administrador.

    Responder
    1. Miguel Fernández 26 octubre, 2019

      Buenos días Jorge
      La Junta General Ordinaria se puede desconvocar en todo momento. Con el tiempo suficiente para llegar la desconvocatoria a todos los propietarios, lo lógico es que se ponga la información en el portal (tablón de anuncios), ascensores y se envíe a la correspondencia de todos dicha información bien sea por correo electrónico, por correo ordinario, etc. Hay que asegurarse que llega la información a todos los propietarios con objeto de no hacerles venir al lugar donde se celebraría.
      Con respecto a tu pregunta si es motivo de cese para el administrador decirte que no me parece motivo suficiente siempre que el Administrador justifique dicha situación por motivos profesionales y que se indique otra fecha para la celebración de la Junta. A veces, en los despachos se acumula el trabajo de tal manera que nos vemos con la angustia de no llegar a tiempo a ninguna parte. Estoy seguro que su Administrador es un buen profesional pero por falta de tiempo ha podido cometer el error de no tener preparado los presupuestos. Solo si este tema se hace reiterativo es cuando puede haber una justificación para el cese como administrador.
      Un cordial saludo
      Miguel
      691564359

  22. VICTORIA 26 octubre, 2019

    Buenos días,
    Tenemos en nuestra comunidad un problema serio que no sabemos resolver. (comunidad de 104 viviendas)
    Tenemos contratado el servicio integral (conserjería, limpieza y jardinería) a una persona física autónoma (que además vive en el edificio y goza de parte del apoyo de los vecinos) que sabemos que tiene una fuerte deuda con Hacienda por no pagar el IVA, retrasar pagos a las personas que contrata, decidir asuntos por él mismo como cortar un inmenso árbol en el jardín…sería infinita la lista.
    Por otro lado, parece que a su vez tiene una fuerte vinculación con el administrador del que sospechamos que comete determinadas irregularidades (pagos en efectivo, talones al portador…).
    Cómo podemos resolver el problema en la medida que no sabemos si vamos a tener apoyo de la comunidad?
    ¿Qué riesgos fiscales y legales corre la comunidad?
    ¿Cómo podemos encontrar pruebas y documentación de su deuda con Hacienda y qué argumentario podemos utilizar para convencer a los demás propietarios ya que no podemos contar con el administrador (el segundo paso sería echar a éste último)?
    ¿Puede el Presidente obligar al administrador que no asista a la próxima Junta?
    Muchas gracias

    Responder
    1. Miguel Fernández 28 octubre, 2019

      Hola Victoria.
      La obligación de una comunidad es solicitar a la empresa que tenga dado de alta a trabajadores el cumplimiento de los pagos a los mismos, el tc2, si la empresa contratada no cumple con este requisito se debería prescindir de los servicios de dicha empresa por incumplimiento de contrato.
      Que la empresa contratada no cumpla con sus obligaciones fiscales es un problema de esta, no podremos hacer nada sino actuar cuando hacienda nos solicite un embargo por impago del iva, etc. Se supone que la comunidad no tiene acceso a esa información.
      Con relación al corte de un árbol, ni siquiera la Comunidad puede hacerlo aunque quisiera, se debe solicitar permiso a la concejalía competente en esta materia y que se de permiso por parte de esta. Solo con el permiso se podrá hacer el corte correspondiente. Una denuncia en este sentido podría conllevar a multas cuantiosas.
      Las «presuntas» irregularidades del administrador se deberán demostrar, entiendo que este está pagando en base a lo que se le indique desde la junta de gobierno. Me cuesta entender que por iniciativa propia haga actos que puedan ir contra su contrato de servicios y pudiera suponer la rescisión del mismo.
      La decisión que tengan que tomar dependerá de la información que dispongan. Entiendo que los conserjes, limpiadores, jardineros, etc. si no están cobrando y reciben retrasos de forma permanente vds. la comunidad a través de su Presidente, pueden reclamar los pagos de la seguridad social de la empresa de servicio integral y si esta no está pagando, regularizar el contrato.
      Con respecto al administrador, si no es una persona de confianza, deberán tratar este asunto en una próxima junta ordinaria o extraordinaria, ver los motivos de dicha desconfianza y actuar en consecuencia.
      Un cordial saludo
      Miguel
      691564359

  23. VICTORIA 29 octubre, 2019

    Buenas tardes, Miguel.

    Muchísimas gracias por su rápida repuesta.
    Da la sensación que ha sido por una parte, producido por la dejadez por parte del Presidente y por otra, una connivencia del Administrador con este señor.
    Seguiremos sus consejos.
    Pienso que lo mejor, independientemente de cambiar el servicio, es reclamar las cuentas de la comunidad al Administrador y ver si está todo en regla.
    1)¿Quién las puede solicitar al Administrador? ¿El Presidente?¿El Vicepresidente? ¿cualquier vecino?
    2)¿Se pueden solicitar las cuentas de varios años?
    3)¿ Qué debemos pedir dentro de las cuentas? ¿Las facturas y sus respectivos pagos?¿Algo más?
    ¿Podría usted orientarnos a efectos de una investigación de la cuentas?¿Pasos a seguir?
    4) ¿Se puede convocar una Junta sin que esté presente el Administrador (es Secretario)?

    Muchísimas gracias de nuevo

    Responder
    1. Miguel Fernández 1 noviembre, 2019

      Estimada Victoria:
      respondiendo a sus preguntas comentarle lo siguiente:
      1º) Las cuentas se las puede solicitar cualquier propietario en su despacho pidiéndole día y hora, pero para que no haya problemas de que muchísimos propietarios puedan pedir lo mismo lo ideal es que sea el Presidente quien haga la solicitud.
      2º) Si las cuentas se han ido aprobando año a año no veo el sentido de querer solicitar las cuentas nuevamente. Se supone que estas cuentas han sido aprobadas por los propietarios y el administrador se las ha facilitado en su momento.
      3º) Si vds. quieren hacer una auditoria de cuentas entiendo que hay una desconfianza con el administrador y por lo tanto debería proponer prescindir de sus servicios, pero tengan en cuenta que es contradictorio aprobar las cuentas de los años anteriores y posteriormente desconfiar de los servicios de su Administración.
      4º) Si su administrador además es el secretario-administrador, él debe de levantar el acta de las juntas que se realicen por lo tanto deberá estar presente tanto en cuanto este esté contratado por vds. Pueden realizar reuniones informales pero que no tendrán consecuencias hasta que no se realice la junta general extraordinaria u ordinaria, según proceda.
      Un cordial saludo.
      Miguel
      691564359

  24. Jose Ramon Lopez 18 noviembre, 2019

    Buenas tardes Miguel y muchas gracias por todos tus consejos.

    El tema que queria plantear es el siguiente:

    Comunidad formada por cinco portales, cada uno con su Presidente y un Presidente que se ocupa de la mancomunidad formada para los servicios comunes, el administrador es el mismo para todos.
    El presidente de la mancomunidad se presenta siempre con mas de 50 votos delegados con los que siempre tiene mayoría y es vitalicio.

    En la ultima Junta Ordinaria de la mancomunidad, el presidente presento tres presupuestos para arreglo de la instalación general de calefacción, no permitió que algún vecino presentara otro presupuesto alegando que podrían estar viciados. Con sus votos se eligió el mas bajo, mas de 80000E, y el plan de obras a realizar entre Mayo/Junio. El fondo de la Mancomunidad tiene dinero para poder afrontar ese gasto pero se queda sin saldo. Se acepto el presupuesto y se realizo la obra terminando en Julio.

    Ahora, al cierre del ejercicio anual de la mancomunidad, de Octubre a Octubre y antes de convocar la Junta Ordinaria, convoca una Junta extraordinaria para que se aprueben unas derramas para poder abonar las facturas que hay que afrontar al dispararse la obra en mas de 50000E , un 64% mas. Habiendo firmado una serie de pagares para ello.

    Ademas, sin previo aviso dice que se dispondrá del dinero que tienen en fondo cada portal para ayudar al pago, afectando a otros pagos que alguno de los portales tenia comprometidos, alegando que así la derrama de los vecinos de ese portal será menor.

    Por supuesto, como no ha existido ninguna información, pretende que se vote en esta Junta, a la que aparecerá con sus 50 votos delegados, para que se ratifique su actuación.

    Que soluciones tenemos los que no estamos de acuerdo con estas actuaciones, tenemos que aceptar las derramas ?. Es correcto la firma de pagares ?.

    No debería haber convocado la Junta extraordinaria en cuanto se tuvo conocimiento de la desviación.?

    Muchas gracias. Un cordial saludo.

    Responder
    1. Miguel Fernández 2 diciembre, 2019

      Buenos días Jose Ramón
      Aunque todo lo que nos cuenta parece que se ha extralimitado la capacidad del Presidente, deberán vds. de ponerse de acuerdo para llevar un mayor control sobre la obra y los gastos de la comunidad con objeto de que no se apliquen los mismos en función de lo que indique el Presidente sino que haya una junta de propietarios que sea quien decida sobre estos gastos extraordinarios y no el Presidente de forma unilateral.
      Si lo que desea es eliminar la forma de ejercer la gestión por parte de el Presidente, deberá de conseguir los suficientes votos para crear una junta extraordinaria y poner otro Presidente que entienda que el ejercicio de esta función deba ser mas democrático, para ello deberán de hacer una junta extraordinaria con el 25% de los propietarios o el 25% de las cuotas de participación y hacer en dicha junta la renovación de cargos. Una vez conseguida la Presidencia deberán proponer en esa misma junta que la delegación de los votos sean por cada una de las convocatorias eliminando la posibilidad de que esos votos que tiene el Presidente actual sean «in aeternum», la junta siguiente será para valorar las actuaciones a realizar sobre el tema de la calefacción.
      Cualquier actuación pasa por eliminar primero las potestades del actual Presidente con sus votos, sino se verán abocados al fracaso porque se ratificarán todos los puntos propuestos por el actual Presidente .
      Un cordial saludo
      Miguel
      691564359

  25. Pilar 27 noviembre, 2019

    Buenas tardes,
    Muchísimas gracias por tanta información como proporciona. Me gustaría saber si estoy en lo cierto sobre la siguiente cuestión. En mi comunidad se comentó en la última reunión que algunos pasillos estaban un poco feos de pintura (cosas puntuales) pero no se acordó pintar porque el edificio es grande y vamos muy justos de fondos para otras cosas más necesarias. Ahora, de repente, el Presidente ha decidido pintar sin previo acuerdo, aviso ni información sobre presupuestos, nadie sabía nada. Si no me equivoco, no ha actuado conforme a derecho y podría exigirse responsabilidad civil, dado que nadie ha aprobado semejante gasto.

    Muchas gracias, un saludo.

    Responder
    1. Miguel Fernández 2 diciembre, 2019

      Hola Pilar.
      La pintura de la comunidad, aunque bien es verdad que no es algo urgente y bien se podría decir que se puede esperar a una próxima junta de propietarios, también tengo que decirle que el Presidente si se acoje al artículo 10.1.a de la Ley de propiedad horizontal que dice lo siguiente: «Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:
      Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación» Si podría en virtud de este artículo realizar la obra en virtud del deber de conservación del inmueble. Si fuera así y así se lo reconocerían en un posible juicio solo habría que tener en cuenta la posible derrama en base a lo indicado en la propia ley en su artículo 10,2, apartados a, b y c que dicen lo siguiente:
      2. Teniendo en cuenta el carácter de necesarias u obligatorias de las actuaciones referidas en las letras a) a d) del apartado anterior, procederá lo siguiente:

      Serán costeadas por los propietarios de la correspondiente comunidad o agrupación de comunidades, limitándose el acuerdo de la Junta a la distribución de la derrama pertinente y a la determinación de los términos de su abono.
      Los propietarios que se opongan o demoren injustificadamente la ejecución de las órdenes dictadas por la autoridad competente responderán individualmente de las sanciones que puedan imponerse en vía administrativa.
      Los pisos o locales quedarán afectos al pago de los gastos derivados de la realización de dichas obras o actuaciones en los mismos términos y condiciones que los establecidos en el artículo 9 para los gastos generales.
      Saludos.
      Miguel
      691564359

  26. Antonio 9 diciembre, 2019

    Comunidad de 200 vecinos. El administrador se niega a facilitarme un correo comunitario electrónico del presidente de la comunidad, para dirigirme a él por asuntos de la comunidad, o alguna dirección comunitaria. El presidente vive casi todo el año en el extranjero. No le estoy pidiendo el correo electrónico particular.

    El administrador alega que el presidente no le ha facilitado ningún correo comunitario el presidente, y me indica el administrador que me dirija a él, y que él se lo pasará al presidente.

    ¿Tengo derecho a que me facilite un correo comunitario del presidente?

    Responder
    1. Miguel Fernández 9 diciembre, 2019

      Estimado Antonio:
      En principio se deberá dirigir al Administrador que es quien tiene la información para que sea este quién le mande la información al Presidente y unifique los envíos al Presidente. Imagínese por un momento que los 200 propietarios quisieran hacer lo mismo, sería generar un problema innecesario. No obstante, si yo fuera su administrador, le enviaría su petición al Presidente y le haría saber que la entrega de su correo electrónico a un propietario podría dar lugar a filtraciones de este y a que le llegaran los correos de diferentes propietarios sin pasar previamente por la administración.
      Debería de entregarle al Secretario/Administrador su petición. Si no le gusta su Administrador, debería empezar a pensar la posibilidad de pedir un cambio.
      Recuerde que es el Secretario quien recibe todos los documentos relacionados con la Comunidad y quien los guarda en depósito para cumplir con su ejercicio como Secretario.
      Un cordial saludo.
      Miguel
      691564359

  27. FRANCISCO 21 diciembre, 2019

    PUEDE INFORMAR EL PRESIDENTE DE LA GRAVE SITUACION ECONOMICA DE LA COMNIDAD EN CARTA CIRCULAR BUZONEADA A TODOS LOS VECINOS

    Responder
    1. Miguel Fernández 25 diciembre, 2019

      Francisco:
      El Presidente puede informar a todos los propietarios de la situación grave de la Comunidad. Todo lo que sea informativo el Presidente puede adelantarse e informar, otra cuestión es decidir situaciones de derrama para equilibrar las cuentas de la comunidad. Esto lo debe de decidir la Junta de Propietarios.
      Un cordial saludo.
      Miguel
      691564359

  28. Francisco García 13 enero, 2020

    Buenas tardes, soy presidente /secretario de una comunidad de 8 propietarios. Dado que la comunidad siempre ha tenido cuenta mancomunada de dos firmas , se decidió en reunión comunitaria, que fueran dos dos propietatios los autorizados para firmar talones. el presidente firma siempre y uno de ellos firma también (se hizo por comodidad, por si hubiera un pago urgente yy contar con una firma más).
    Caixa Bank no lo acepta y ha bloqueado la cuentacomunitaria,
    Aquí van mis preguntas:
    ¿Puede dicha entidad bloquear la cuenta?
    Es la junta de propietarios la encargada de de disponer quienes sacan el dinero o es Caixa Bank la que lo decide? Una vez hecho esto por la Caixa, ¿qué se puede hacer?

    Responder
    1. Miguel Fernández 17 enero, 2020

      Estimado Francisco:
      No entiendo muy bien su pregunta pero intentaré contestarle a la misma.
      El banco no tiene porque meterse en como vds organicen la gestión de su comunidad. cuando se ponga en el orden del día el tema de las firmas y se refleje en el acta deberán poner si las firmas son solidarias, en este caso todos los firmantes tienen capacidad para poder sacar el dinero con una sola firma o bien mancomunada, en ese caso mi sugerencia es que haya tres firmas, la del Presidente, la del administrador si lo hubiere o dos propietarios mas. En este caso tendrán que decidir si la firma es dos a dos y si uno de ellos deberá ser siempre el Presidente o bien podrán ser los otros dos propietarios.
      dicho esto cualquier impedimento por parte de la Caixa no es posible siempre y cuando las limitaciones de disponibilidad no excedan del saldo disponible. Tendrá que hablar con el Director de la sucursal para saber la razón de la limitación de la disponibilidad. si no estuvieran de acuerdo con ello, deberán hablarlo con el servicio de atención al cliente o bien tomar la decisión, si procede, de irse a otra entidad bancaria.
      Saludos
      Miguel
      691564359

  29. Maricarmen 6 febrero, 2020

    Buenas tardes,
    Soy Propietaria de un Apartamento en una Comunidad de Propietarios. Mi consulta es la siguiente, en Noviembre del 2019 se realizó la Junta General Ordinaria, hasta ahí todo bien. El presidente informó que uno de los trabajadores se jubilaba, los propietarios en su gran mayoría comentó en que no era necesario contratar un nuevo empleado.
    Para nuestra sorpresa, el presidente ha contratado este mes de febrero a un nuevo empleado, sin ni siquiera comunicarlo a la Junta Directiva ni mucho menos convocar a una Junta Extraordinaria de Propietarios para autorizar dicha contratación.
    ¿Tiene El Presidente la potestad de contratar a un nuevo empleado sin contar con los propietarios y con su propia junta directiva?
    Saludos,

    Responder
    1. Miguel Fernández 9 febrero, 2020

      Hola Mari Carmen:
      El Presidente ha actuado de forma irregular saltándose todos los requisitos habidos y por haber, lo suyo es haber realizado una nueva junta general extraordinaria y explicar los motivos por los que se iba a contratar un nuevo empleado.
      El Presidente no tiene potestad a mi juicio para hacer este tipo de contratación en este caso, pero recuerde que las actuaciones del Presidente no son nulas sino anulables. Se deberá convocar una nueva junta para ratificar la decisión del Presidente y afirmar o negar la contratación de un nuevo empleado por la propia Junta. Si el Presidente no quiere hacer Junta la tendrán que hacer un 25% de los propietarios o cuotas.
      Le sugiero que lea nuestro artículo en relación a las convocatorias en el siguiente enlace:
      https://adminfergal.es/puedo-ser-parte-del-25-de-los-propietarios-que-solicite-una-junta-extraordinaria-aunque-sea-moroso/

      Un cordial saludo
      Miguel
      691564359

      Un cordial saludo.

  30. Miquel 10 marzo, 2020

    Buenos días,
    Soy propietario de una vivienda y solicité al administrador que se incluyeran unos puntos a tratar en el orden del día de la siguiente reunión de la comunidad. Me acaban de enviar la convocatoria y en los puntos a tratar que solicité han puesto delante mi nombre. En cambio, en el resto de puntos no aparecen los nombres de los peticionarios. ¿Esto no sería una vulneración del secreto profesional o de protección de datos? Me siento agraviado.
    ¿Puede decirme si puede exigirse que en las liquidaciones trimestrales que nos envían, en las que aparecen todos los gastos y lo que le corresponde pagar a cada propietario con el piso, letra, nombre y apellidos de todos los propietarios, dejen de poner nombre y apellidos? Ya que considero que esta relación, en la que aparecen propietarios morosos, podría exponerse por algún propietario en la entrada de la finca y llegar a tener un problema de denuncia a la Agencia de Protección de Datos.
    Muchas gracias por su tiempo y reciba mi más cordial saludo,
    Miquel

    Responder
    1. Miguel Fernández 10 marzo, 2020

      Estimado Miquel,
      Con relación a la propuesta que ud ha hecho para llevar a la comunidad, lo normal es que se ponga la persona o la propiedad de quien ha realizado dicha petición. El resto de los propietarios tienen derecho a saber que es una propuesta realizada por un propietario y no es una propuesta hecha por la Junta de Gobierno.
      Con relación a la relación de propietarios donde figura entre otros lo propietarios morosos, el administrador no vulnera la Ley de Protección de Datos, desde mi punto de vista, porque le avala la Ley de Propiedad Horizontal y la informacion a reportar a todos los propietarios, es evidente que ninguno de los propietarios debe de poner estas relaciones que el administrador envía porque entonces si que se vulneraria la Ley de Protección de Datos, pero ya no sería responsabilidad de la Junta de Gobierno sino que sería responsabilidad del propietario que lo pusiera.
      Un saludo
      691564359
      Miguel

  31. Pedro 14 abril, 2020

    Buenas noches,
    En su día, en una junta de vecinos se acordó que la calefacción central se apagase, o no se encendiese, automáticamente cuando la temperatura exterior superase 18 grados.

    El actual presidente de la comunidad a dado orden de que «bajo su responsabilidad» se mantenga encendida con temperaturas superiores. (Desconozco el límite que ha marcado pero por ejemplo con 22 grados en el exterior se mantiene encendida.)

    ¿Puede un presidente modificar este tipo de temas y cambiar a su antojo algo decidido en junta?

    Gracias

    Responder
    1. Miguel Fernández 18 abril, 2020

      Buenos días Pedro.
      Se debe de respetar lo que se indique en la junta de propietarios. El presidente no tiene capacidad para cambiar la toma de decisiones de la Junta de Propietarios, ahora la única manera que tienen los propietarios que no estén de acuerdo de reclamar esto es vía junta de propietarios o vía judicial.
      Un cordial saludo.
      Miguel
      691564359

  32. Mar Fargas 25 abril, 2020

    Hola! Somos una comunidad relativamente nueva desde 2018 además de ser de derecho de superficie con la mitad mas o menos de inquilinos sociales y la otra mitad de propietarios. Resulta que el presidente nos ha enviado un email diciendonos que tenemos que aprovar unos nuevos presupuestos a pagar a partir de julio que los que se hicieron para un año que aun no ha pasado no se calcularon del todo bien ( tenems inculso administrador de fincas) pues el error asciende a 10.000 euros. La mitad de los vecinos de alquiler social pagan 25 euros mensuales de comunidad y los propietarios en relación al coeficiente yo en este momento 45 euros/mes. Bueno al parecer hay mucha prisa por aceptar esta subida en las cuotas en que nigun caso nos informan de cuanto serà la subida pero nos dicen que como no teniams aprobadas reuniones telemàticas se haria por fuerza mayor y yo calculo que la nueva cuota serà en 80 y 90 euros!!!! Puede hacer eso el presidente? Somos viviendas sociales! Y la administradora de fincas que se equivoca en el calculo de los gastos en 10000 euros es eso normal? Yo estoy desesperada!

    Responder
    1. Miguel Fernández 4 mayo, 2020

      Buenos días Mar
      Sin entrar en el fondo de la cuestión yo pediría que ante la urgencia de la situación, se hiciera una comunicación telemática a través de las diferentes herramientas existentes en videoconferencia como pueden ser: Hangout-meets, teams de microsoft, zoom, skype, etc. cualquiera de ellos puede dar lugar a aclarar a los propietarios las dudas existentes y el porqué de las actuaciones a tomar. Esto les podría permitir tomar una decisión acorde a las necesidades reales de la Comunidad y que todas dudas quedaran aclaradas.
      Por otra parte al día de hoy 04052020 se puede prever que en un plazo breve de tiempo se podrán hacer reuniones físicas de hasta 10 personas incluyendo al Presidente y Administrador de Fincas. Esto sería otra opción a tener en cuenta. Esto lo podremos tener a partir del 11 de mayo de 2.020.
      Efectivamente no hay ninguna ley que desarrolle la posibilidad de que las decisiones se realicen a través de reuniones telemáticas, máxime cuando hay muchas personas en España que no utiliza el ordenador y por lo tanto esta opción no sería legal, porque discriminaría a los que no pueden acceder por el ordenador.
      Es un tema delicado, esto de la videoconferencia y todavía no existe una ley o jurisprudencia que favorezca este tipo de reuniones de forma general pero si se puede utilizar parcialmente, me explico:
      Adecuándonos a lo que dice D. Vicente Magro en uno de sus artículos escritos en Editorial Lefebre en relación a la incorporación de las nuevas tecnologías en la Ley de Propiedad horizontal, y en concreto a la asistencia a junta de propietarios a través del sistema de videoconferencia. Nos dice lo siguiente:
      – La Ley 5/2015 permite que en los estatutos o por acuerdo en junta general se puede adoptar el uso de la videoconferencia, por ello es conveniente que los promotores de las viviendas incluyan en sus estatutos las novedades del uso de tecnologías, tanto en lo referente a la utilización del correo electrónico como de la videoconferencia.
      Si no hay referencia en los estatutos, o en el título constitutivo inscrito debidamente en el registro de propiedad, Vicente Magro nos da varios criterios indicativos:
      1º) Acuerdo de mayoría simple para regular el uso de la videoconferencia en las juntas de propietarios.
      2º) En el acuerdo que avala el uso de la videoconferencia se debe hacer constar la metodología a seguir: tecnología a utilizar, límite máximo para indicar al administrador quienes van a utilizar dicha tecnología, intervenciones de las personas que quieran hacerlo, representaciones mediante videoconferencia por delegación de voto, formato de delegación por videoconferencia, etc.
      Es importante que además de la aprobación del uso de la videoconferencia se apruebe la sistemática a seguir para su uso, porque se podría crear problemas de funcionamiento acerca de la participación.
      Las juntas hoy por hoy no se pueden celebrar usando solo medios tecnológicos a no ser que todos los propietarios que integraran la Comunidad estuvieran de acuerdo. La ley nos exige que tiene que haber un punto físico para la celebración de la Junta, como hemos comentado anteriormente no todos los propietarios tienen la posibilidad de conectarse a Internet, pudiendo desconocer como hacerlo o simplemente no tener un ordenador a su disposición. ni aún aprobándolo en junta sería vinculante porque es nulo de pleno derecho.
      El uso de la videoconferencia es voluntario y no se puede imponer de forma obligatoria a todos los comuneros.
      Con relación a la necesidad de incrementar las cuotas por un motivo presupuestario tenemos que tener en cuenta que la ley no indica nada con relación a la capacidad que tiene el presidente para modificar la cuota. Si le da capacidad para actuar en lo que se refiere el artículo 10.a) de la LPH que dice lo siguiente: «1. Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:
      Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.». Esto nada tiene que ver en principio con el incremento de la cuota, sino obras o servicios puntuales, además esto estaría limitado a lo que indica el punto 2 a) del mismo artículo que dice lo siguiente: «2. Teniendo en cuenta el carácter de necesarias u obligatorias de las actuaciones referidas en las letras a) a d) del apartado anterior, procederá lo siguiente:
      Serán costeadas por los propietarios de la correspondiente comunidad o agrupación de comunidades, limitándose el acuerdo de la Junta a la distribución de la derrama pertinente y a la determinación de los términos de su abono.
      En el artículo 10 se habla de obras o servicios y de derramas en ningún caso se habla de incremento de cuota.
      Las cuotas deben de ser aprobadas por la junta de propietarios según se indica en el artículo 14 de la LPH que dice en su artículo 14.b «corresponde a la Junta de Propietarios: b) Aprobar el plan de gastos e ingresos previsibles y las cuentas correspondientes.
      No se puede hacer ningún incremento de cuota por parte del Presidente porque él no está autorizado por la Ley y supongo que tampoco se le habrá autorizado mediante aprobación en acta por lo que tendrá que esperar a que nos permita la ley en base a las etapas de desconfinamiento que parece ser tiende a normalizarse, sino hay algún repunte, a finales del mes de Junio. Si no se hiciera de esta forma cabría a mi entender el derecho por parte de los propietarios a impugnar este acuerdo ante los tribunales por ser un acuerdo contrario a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios (art. 18.1.a).
      un cordial saludo
      Miguel
      691564359

  33. Mariano Chaves 25 abril, 2020

    Muy buenas tardes.
    En mi comunidad se han reabilitado en 1996 el exterior de 12 bloques por su mala conservación la reabilitación a costado un millon y medio de euros, la obra se encomendo a una empresa a trabes del administrador llevada por un aparejador una vez finalizada empesamos a tener problemas con la reabilitación por malas jestiones profecionales, el administrador nos informa que no se puede pedir responsabilidad porque la empresa a desaparecido y ahora tenemo que encargar las reparaciones a otra empresa, esto es lo que nosdise el administrador. Digano su opinión por favor.
    Gracias.

    Responder
    1. Miguel Fernández 3 mayo, 2020

      Hola Mariano.
      Como se suele decir en estos casos, lo barato sale caro.
      Tendríamos que ver el contrato firmado, las obras realizadas y las responsabilidades que cada profesional tiene en la obra. Cuando se tiene un problema de estas características y hay una obra mal realizada se le debe de reclamar a la empresa de reformas, si este ha desaparecido se debe de reclamar la obra mal realizada al resto de los profesionales que han intervenido en la misma. Para ello se deberá demandar según se establece en la ley de ordenación de la edificación. Tenemos un artículos que hablamos de ello. Le indico cuales es:
      https://adminfergal.es/ley-ordenacion-edificacion-loe-responsabilidades-y-garantias/
      Deben de reclamar esta «posible» mala actuación no solo a la empresa rehabilitadora sino también a los otros profesionales que hayan intervenido en la obra. Arquitecto, arquitecto técnico, etc. Ellos se supone que tendrán un seguro para cubrir las responsabilidad civil.
      Antes de pedir la reparación a otra empresa, pediría al Administrador que hablara con un abogado para preparar la demanda correspondiente y los pasos a dar e incluso es posible que un notario tenga que levantar un acta de lo sucedido.
      Un cordial saludo.
      Miguel
      691564359

  34. Matias Gonzalez Tapia 10 mayo, 2020

    Vivo en una comunidad de vecinos, con garajes, dúplex, y pisos, todo ello tiene salida a un gran patio interior. En una reunion de vecinos, se acordó colocar camaras de seguridad en las cocheras, por un intento de robo, y una en la puerta principal que esta junto a la de las cocheras, y otra en puerta de atrás, que da a otra calle. La presidenta sin consultar con nadie, decidio girar la de la puerta de atrás para controlar el patio, dejando sin protección tres dúplex, entre ellos el mio, pues la cámara mira el patio, pero no la puerta de entrada. Puede hacerlo.

    Responder
    1. Miguel Fernández 11 mayo, 2020

      Hola Matías.
      No debe de hacerlo. Las cámaras deben de estar tal y como se ha acordado en la reunión. No se puede modificar de forma unilateral. Lo que procede en este caso es advertir este hecho a través de correo certificado con acuse de recibo o bien a través de burofax. Si en un plazo de 20 días aproximadamente a partir de la recepción no reacciona la Presidenta, lo único que le queda es actuar y demandar. Vd. verá si le interesa la demanda. Si lo fuera a hacer haga fotos de la cámara tal y como está actualmente para que si se manipula la misma pueda quedar constancia de la posición anterior.
      Un cordial saludo.
      Miguel
      691564359

  35. Matias Gonzalez Tapia 10 mayo, 2020

    Viv en una comunidad de vecinos con pisos y dúplex, que tendrán unos treinta años, hace un año la presidenta que vive en un piso quiere poner en funcionamiento el ascensor que no se había puesto en marcha nunca, me imagino porque había pocos vecinos, y tenían que pagar el mantenimiento, por supuesto el coste de ponerlo en funcionamiento a estas alturas, es mucho mas caro que si se hubiera puesto en su momento. La pregunta es la siguiente, tenemos que pagar el resto de propietarios los gastos del susodicho ascensor

    Responder
    1. Miguel Fernández 11 mayo, 2020

      Buenos días Matias.
      El ascensor lo deberán de pagar todos los propietarios en base a su coeficiente, lo utilicen o no siempre y cuando algún propietario no quede exonerado por el propio Título Constitutivo. Si todos estuvieran obligados a la instalación tendríais que aprobarlo por su mayoría simple excepto si esto se promoviera en base al artículo 10.2 de la Ley de Propiedad Horizontal. Recordemos lo que dice el artículo 17: » Sin perjuicio de lo establecido en el artículo 10-1 b), la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad y, en todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.
      Cuando se adopten válidamente acuerdos para la realización de obras de accesibilidad, la comunidad quedará obligada al pago de los gastos, aun cuando su importe repercutido anualmente exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.»
      Que dice el artículo 10.2 de la LPH: «Las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. No eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido.»
      Un cordial saludo.
      Miguel
      691564359

  36. Matias Gonzalez Tapia 16 mayo, 2020

    En mi comunidad hace como dos años están deambulando un par de gatos por el patio comunal, y mayormente por las cocheras, nadie da fe de su propiedad, lo que suponemos que son dos gatos callejeros. En pleno confinamiento, he visto poner en dos de las puertas unas rejillas, creo que con la intención de que no entren los susodichos gatos, el otro dia que veo que los gatos siguen en las cocheras, porque ahora no pueden, o quieren salir. para esta instalación no se ha hecho reunion ninguna, ni el administrador tiene conocimiento, de ello. la pregunta es la siguiente. Puede la presidente mandar poner dicha rejilla de hierro sin ninguna reunion, y sin que corra prisa,`pues la cosa va de dos años `por lo menos. Gracias

    Responder
    1. Miguel Fernández 16 mayo, 2020

      Estimado Matías.
      Lo primero que se debe de hacer es llamar al Ayuntamiento para que se haga la recogida de estos gatos asilvestrados.
      El Presidente puede hacer este tipo de actuaciones por un tema de seguridad o habitabilidad si la viera necesario sin necesidad de hacer reunión para ello. Al Presidente se le da esa posibilidad. Lo dice el artículo 10.1.a de la Ley de Propiedad Horizontal que dice textualmente lo siguiente: «1. Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:

      Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.»
      Saludos.
      Miguel
      691564359

  37. Blanca 16 mayo, 2020

    Buenas,
    Vivo en un edificio que son viviendas sociales, para gente pobre, así que nadie es propietario, tenemos un contrato de alquiler con la empresa dueña de las viviendas. Siempre se han pagado 3€ de comunidad, incluso cuando la presidenta anterior robaba. La actual presidenta ha puesto un cartel en plena pandemia que a partir de Junio nos va a cobrar 5€ de cuota. No hizo junta (tampoco es que se pueda hacer ahora mismo), no tiene justificación ya que únicamente se hace un gasto de entre 25 y 30€ de luz al mes y se ingresan 33€, no hay mantenimiento de ningún tipo excepto reponer las bombillas fundidas o llaves si se cambiase la cerradura, todo lo demás se hace cargo la empresa dueña de los pisos. Esta señora se ampara en que ella gasta gasolina cuando compra la bombillas y eso hay que pagarlo y también a su marido por ponerlas, y que también ha pagado a su marido y a un vecino para pintar la barandilla (cosa que no se votó tampoco). Además habían vecinos que debían más de 4 años, a los que la empresa les ha exigido pagar la comunidad para formalizar un contrato ya que eran ocupas, según ella han pagado, pero también dice que no hay dinero. ¿Es legal que cambie las cuotas a mitad de año sin aprobación y encima en mitad de una pandemia?

    Responder
    1. Miguel Fernández 16 mayo, 2020

      Estimada Blanca:
      Las cuotas, las derramas, cualquier cantidad que se solicite como incremento es necesario que haya una junta que lo avale. Si no hay junta, no se puede realizar ningún incremento, haya o no haya confinamiento por COVID19.
      Un cordial saludo
      Miguel
      691564359

      1. Blanca 17 mayo, 2020

        Muchas gracias por responderme. ¿En este caso también necesita unanimidad para poder subir las cuotas, o con el 25% le sirve?

  38. Francisco 19 mayo, 2020

    Buenos días,

    En mi comunidad de vecinos (que realmente es una mancomunidad) el presidente es empleado de la misma para la realización del cuidado y mantenimiento de la urbanización. ¿Esto es legal? . No es incompatible un puesto con otro.¿ Podría darse un conflicto de intereses?.

    Gracias por todo

    Responder
    1. Miguel Fernández 23 mayo, 2020

      Hola Fracisco:
      Aunque no es lo mas conveniente por eso de que exista independencia de criterios entre la junta de gobierno y los empleados, no existe ninguna ley que lo prohíba.
      Un cordial saludo.
      Miguel
      691564359

  39. Maria Santana 27 mayo, 2020

    Buenos días, estando en fase 2 de desescalada y ya el gobierno dando luz verde a la apertura de la piscina de una comunidad de 104 bungalows , puede el presidente en una reunión privada con su junta decidir la no apertura de dicha piscina alegando la falta material y física?, puede tomar esta decisión sin consultar al resto de propietarios, pudiendo entre todos llegar a ina solución?? Muchas gracias.

    Responder
    1. Miguel Fernández 1 junio, 2020

      Estimada María,
      Conviene que en una situación como esta se analice suficientemente los pros y contras de la puesta en marcha de la piscina. En circunstancia normales es evidente que la decisión correspondería a la junta de propietarios, en las circunstancias actuales donde hay un estado de alarma, no hay posibilidad de reunir a la junta de propietarios y por lo tanto la decisión corresponde a la Junta de Gobierno con el presidente a la cabeza. Si se ha decidido por parte del presidente la no apertura de la piscina esta en su derecho de poder hacerlo y no tiene porque estar obligado a hacer ninguna reunión ya que la situación actual no se lo permite.
      Atentamente,
      Miguel 691564359

  40. María 14 junio, 2020

    Puede un presidente obligar “porque
    Lo considera de su interés” que le envíen la
    Comunicación de la
    Lectura de mi contador de gasoil y por consiguiente el importe a pagar??
    El contenedor de gasoil es comunitario pero los contadores
    , lógicamente, individuales.
    Hay algun artículo de la LPH donde se base esta competencia del presidente, si es que la tiene??

    Responder
    1. Miguel Fernández 15 junio, 2020

      Estimada María,
      el presidente o el Administrador deberían tener acceso a toda la informacion referida al consumo del gasoil tanto de la entrada en tanque como de la salida a cada contador individual, esto es parecido a los contadores de agua que se tienen en las diferentes viviendas o acceso a las mismas. Se tiene acceso siempre y cuando se gestione a través de una empresa. Tenga en cuenta que la informacion que se solicita es una informacion de verificación de los consumos a nivel general y por propietario.
      Un saludo
      Miguel 691564359

  41. Yunes 17 junio, 2020

    Buenas tardes.
    Nosotros somos una comunidad de vecinos de Chalets adosados, que contamos con un garaje bajo nuestras viviendas, que tienen acceso y entrada común.
    El presidente de nuestra comunidad ha realizado una reforma en la rejilla de desagüe de la entrada (al final de la rampa), para la que le ha pagado a un vecino sin previa reunión ni notificación.
    Tenemos también un Chalet que es del banco, y no se paga la comunidad desde el 2013, en el que hemos tenido alguna vez okupas. El presidente ha contratado al mismo vecino de antes para poner ladrillos en puerta y ventanas de este chalet sin ningún tipo de notificación ni aviso a la comunidad.
    Por último, no disponemos de ningún servicio de limpieza en el garaje, y el presidente de la comunidad ha «limpiado» el garaje y cobrado por ello 100€, también sin notificar nada a la comunidad.
    ¿Todo esto es legal?
    Un saludo.
    Yunes 656859840.

    Responder
    1. Miguel Fernández 18 junio, 2020

      Buenos días Yunes.
      En las circunstancias actuales y debido a que existe el estado de alarma con una limitación en las personas que pueden estar en las reuniones se puede considerar que es legal diferentes actuaciones que realice el Presidente siempre que sea por el interés de la comunidad, en estos casos que ud nos indica entendemos que mejorar el sumidero de la bajante de la rampa del garaje nos parece coherente por la seguridad que esto pueda producir.
      con relación a lo que nos indica sobre la colocación de ladrillos en las puertas y ventanas del chalet ocupado es evidente que no se puede actuar contra una propiedad privada sea de un propietario particular sea de un banco. Lo suyo es ponerse de acuerdo con el banco para decirle que debe realizar una actuación para incrementar la seguridad en esa vivienda y por tanto la seguridad en la propia comunidad de propietarios. Ahora bien, aquí nos encontramos con el dilema entre la propiedad privada y la seguridad de la comunidad de propietarios, yo personalmente con el visto bueno de el presidente y ante la falta de iniciativa del banco hemos tenido que hacer una actuació
      n similar, esto no quiere decir que sea legal pero a veces se deben tomar decisiones aunque sea en perjuicio de un propietario y en favor de toda una comunidad, con esto no quiero decirla que la comunidad haya hecho una actuación legal pero esta claro que la actuación del presidente ha sido proporcional a los intereses de la comunidad y sujeto a lo que indica la LPH en su art.10. Deberían, eso si, hablar o mandar una carta al banco indicando la actuación realizada y poniéndose a su disposición para dejar en el estado anterior las entradas a la vivienda una vez confirmen su deseo de alquiler o venta.
      La limpieza es una parte del servicio imprescindible y entra también dentro del art.10 de la LPH donde el presidente puede actuar si considera que es necesaria la intervención para dar solución al problema existente. No me parece que el presidente haya hecho actuaciones desmedidas sino proporcionadas a las necesidades de la comunidad, si bien es interesante que todos estos temas queden ratificados en la nueva Junta de Propietarios para que la responsabilidad del presidente ante su actuación quede avalada por la propia Junta.
      Un saludo
      Miguel 691564359

  42. Maria 30 junio, 2020

    Hola el administrador a echo una encuesta para ver si se hacían turnos en la piscina ,han salido 20 que si y 11 que no.mo jacen públicas las.votaciones pero dicen que se haran turnos….si es uma encuesta, es esto valido?

    Responder
    1. Miguel Fernández 1 julio, 2020

      Hola Maria.
      Las encuestas al igual que el resto de la información que supongan una votación deberían de darse a conocer al resto de los propietarios. La transparencia siempre debe prevalecer en todas las actuaciones que se hagan y no se olvide que siempre debe de haber la doble mayoría. Mayoría de propietarios y mayoría de coeficientes.
      Con respecto a los turnos su administrador ha sido muy coherente y ha querido consultar a los propietarios para poner la mejor opción posible.
      Un cordial saludo.
      Miguel
      691564359

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