Las limitaciones como Presidente de una Comunidad de Propietarios

Las limitaciones como Presidente de una Comunidad de Propietarios

Vamos a definir a continuación una serie de limitaciones que tiene el Presidente de una Comunidad de Propietarios en el ejercicio de su cargo y que estamos seguros que con la ayuda de Sepín nos permitirá a todos los Presidentes de Comunidades saber algunas cuestiones que tienen relación directa con su cargo.

Ser Presidente de una Comunidad conlleva una serie de derechos y obligaciones que es conveniente analizarlas. Si deseas saber más sobre el cargo del Presidente, sus derechos y obligaciones, lo puedes ver en los siguientes enlaces:

Comencemos con las posibles limitaciones de un Presidente de una Comunidad:

  • Las sentencias del Tribunal Supremo exigen que el Presidente debe de estar específicamente autorizado por la Junta de Propietarios para la correspondiente acción judicial, para defender a la Comunidad de una posible impugnación. Esta autorización también valdrá si se hace de forma genérica pero siempre mediante el correspondiente acuerdo comunitario.
  • El Presidente podrá proponer aquellos trabajos y obras que resulten necesarios para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal (art. 10.1.a de la LPH).
  • El Presidente podrá proponer la distribución de las derramas necesarias a través de una Junta de Propietarios para atender aquellas obras que fueran necesarias según el art´. 10.1.a,b,c, y d de la LPH.
  • Todos aquellos gastos que realice el Presidente no previstos en el presupuesto y que no se correspondan a gastos establecidos en el art. 10.1 a,b,c y d de la LPH deberán estar refrendados y aprobados previamente en Junta General. Es esta, quien tiene la capacidad para establecer propuestas adicionales como establece el art. 14 de la LPH en su apartado c) que dice textualmente: “corresponde a la Junta de Propietarios aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación de la finca, sean ordinarias o extraordinarias”.

Si hubiera la necesidad de realizar una obra por la urgencia que esta requiera, por ejemplo, un atasco en la pocería, se deberá realizar la obra a la mayor brevedad posible y realizar la Junta General para notificar a los propietarios la obra realizada.

  • El Presidente deberá realizar aquellas acciones que la Junta de Propietarios le ha encomendado. Si bien ostenta legalmente la representación de la Comunidad, en juicio y fuera de él, no puede realizar actuaciones al margen de lo que la Junta de Propietarios le ha confirmado, así un Presidente por ejemplo, no podrá ni deberá pagar una deuda que se ha establecido que se haga con préstamo bancario a través de otra forma de pago, como pagarés firmados.
  • El Presidente, no podrá disponer de los fondos de la Comunidad libremente, salvo aquellos asuntos de “pequeña monta” que puedan surgir con carácter urgente.
  • El Presidente puede tener responsabilidades civiles e incluso penales si existiera un exceso de gastos no justificados sin ser aprobados previamente por la Junta General.
  • Cuando un Presidente comete excesos en el gasto más allá de la partida destinada a “imprevistos” o “varios”, caben dos posibilidades: a) que se notifique y aprueben las razones en una próxima Junta o bien, b) que se rechace su actuación; en este caso, se podrá exigir responsabilidad civil y /o penal siempre y cuando haya un perjuicio para la Comunidad de Propietarios.
  • Se puede limitar el gasto a realizar en obras y servicios determinados a iniciativa del Presidente, para ello solo es necesario dejar constancia en el Acta de los gastos destinados por este concepto.
  • No se puede en ningún caso, por decisión del Presidente de forma unilateral, poner una derrama extra para el arreglo de un servicio u obra determinada. Esta derrama tendría vinculación legal para el resto de los propietarios, que se podrían negar a pagar, por lo menos hasta que la Junta acuerde lo que corresponda.
  • Queremos “mojarnos” sobre el siguiente asunto: ¿Tiene el Presidente facultad para cambiar la póliza de Seguros de la Comunidad? Lo ideal desde nuestro punto de vista, es dejar claro en el Acta que se delega en el Presidente o en la Junta de Gobierno para que puedan modificar la Póliza si lo consideran y está justificado, pero no obstante, entendemos que si el cambio está dentro de las previsiones presupuestarias y se justifica por no cumplir la Aseguradora con las cláusulas de la póliza, el Presidente está capacitado para el cambio de la Cía. De Seguros.
  • El Presidente no puede excederse en modificar y ampliar unilateralmente las obras que se habían aprobado en Junta de Propietarios, si fuera necesario, habría que proponer una Junta General Extraordinaria urgente.
  • Pregunta que se nos hace con cierta frecuencia, es si el Presidente de forma unilateral puede tomar la decisión de solicitar la inscripción en el Registro de Protección de Datos y la Coordinación de Actividades Empresariales ó Prevención de riesgos Laborales. Nuestra opinión es que, si ambos asuntos están obligados por Ley, el Presidente para cubrir irregularidades en la Comunidad y evitar sanciones puede unilateralmente dar de alta ambos servicios. Se lo podrán reprochar, pero nunca sancionar por cumplir con la Ley.
  • Si un propietario considera que el Presidente ha realizado obras bajo su responsabilidad que no figura en el presupuesto, deberá de proponer que en la próxima Junta se trate el tema según consta en el art. 16.2 de la LPH. Si cuando se trate dicha disconformidad hay mayoría se procederá a exigir las posibles responsabilidades.
  • El Presidente puede negarse a convocar una Junta General, incluso ordinaria, no obstante si un 25% de propietarios o un 25% de cuotas deciden convocarlas, se podrá poner en el orden del día el cese del Presidente y el nombramiento de otro propietario, así como aquellas acciones que conlleven a conseguir las cuentas y documentos en poder del anterior Presidente, en este caso es recomendable adoptar el acuerdo para facultar todas las gestiones que resulten necesarias para conseguir tanto las cuentas, liquidaciones, como documentación pertinente con la posibilidad de nombrar Abogados y Procuradores para la correspondiente acción judicial. En el caso de la reclamación, procede hacerlo a través del art. 249.1.8º de la Ley de Enjuiciamiento Civil que dice lo siguiente: “Se decidirán en el juicio ordinario, cualquiera que sea su cuantía, cuando se ejerciten las acciones que otorga a la Junta de Propietarios y a estos la Ley de Propiedad Horizontal, siempre que no versen exclusivamente sobre reclamaciones de cantidad, en cuyo caso se tramitarán por el procedimiento que corresponda”. No hay sanciones en la Jurisprudencia que hayan impuesto los tribunales por no convocar las Juntas de Propietarios anualmente por parte del Presidente.
  • Hoy por hoy, el Presidente puede convocar una reunión sin la asistencia del Secretario-Administrador, es una facultad que le viene dada por el art. 16.1 de la LPH.
  • El Presidente como representante legal de la Comunidad, es competente para el despido de un portero, conserje o cualquier personal empleado de la Comunidad, ahora bien, si cuando en la Junta se pida explicaciones y no se ratifique la decisión del Presidente, llevaría en caso de despido, la recuperación del puesto de trabajo. Si el Presidente ha generado el despido con abuso de derecho se le podrían reclamar los daños y perjuicios correspondientes.
  • La Doctrina y la Jurisprudencia consideran que las decisiones del Presidente no es suficiente para permitir alteraciones en elementos o zonas comunes.
  • El Presidente no tiene la potestad, ni la capacidad legal por propia iniciativa para nombrar o dar de alta a un nuevo empleado de la finca sin acuerdo previo de la Comunidad, no obstante, si de forma irregular firma un contrato, este será valido porque tiene la representación legal de la Comunidad. Si la Junta de Propietarios le desautoriza deberá responder del dinero gastado, del importe de la indemnización por despido, etc.
  • El Presidente según la Ley de Propiedad Horizontal no tiene voto de calidad, su voto contará por una unidad y su correspondiente coeficiente. Si existiera empate, la decisión del Presidente no representa un voto de calidad.
  • Un Presidente no puede delegar sus funciones en un tercero, bien sea propietario o no de la Comunidad, en el caso de ausencia será el Vicepresidente quién realice sus funciones, así lo indica el art. 13,4 de la Ley de Propiedad Horizontal.
  • Si el Presidente se niega a firmar un Acta, será el Secretario quién firmará la misma y esta será válida. Habrá que reflejar en el Acta que el Presidente se niega a la firma de la misma por disconformidad con los acuerdos. Si no se pudiera hacer de esta forma sería como conceder el derecho de voto al Presidente, que podría dejar sin efectos todos los acuerdos que no resultaran a favor.

Os dejamos otros artículos que pueden ser de su interés:

33 actividades molestas en las Comunidades de Propietarios

Representación Junta Propietarios y delegación voto en Administrador por ausencia

Fdo. Miguel Fernández.

Administrador de Fincas en Madrid

 

 

 

33 thoughts on “Las limitaciones como Presidente de una Comunidad de Propietarios”

  1. Buen día
    Leía el siguiente punto sobre la actuación de un Presidente:

    «Todos aquellos gastos que realice el Presidente no previstos en el presupuesto y que no se correspondan a gastos establecidos en el art. 10.1 a,b,c y d de la LPH deberán estar refrendados y aprobados previamente en Junta General»

    Corregirme por favor, y entiendo que si un Presidente en abril contrata un servicio por 3.000 euros (que no estaban previstos en el presupuesto ni corresponden a los indicados en el artículo 10 LPH), sin haber sido aprobado en ninguna Junta, y al final de año en la Convocatoria de la Junta informa de dicho gasto, y es aprobado por una mayoría simple, esto ya hace válida su actuación ???

    En mi modesta opinión, esto lo único que sienta son precedentes negativos

    Espero y agradezco su comentario

    Un saludo

    1. Buenas tardes Jorge.
      Una cosa es lo que dice la Ley de Propiedad Horizontal y otra es la interpretación que podamos hacer en un momento dado la misma. Me explico.
      Efectivamente como bien conoce, el Presidente tiene la capacidad de poder actuar en todo aquello que «resulte necesario para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes». Este apartado del artículo 10.1.a) le da al Presidente capacidad para afrontar cualquier actuación que considere sea necesario, incluso este artículo podría interpretarse como un poco contradictorio al artículo 14 de la LPH en su apartado b), c) y e), aunque yo diría que mas que contradictorio podría ser complementario. La clave está en hacer un buen uso del mismo. Para mi entender, lo mas importante es que si un Presidente pretende hacer un cambio tan importante como es la inclusión de un gasto nuevo, que afecta a un cambio de presupuesto general por una cantidad tan importante como la comentada, debería previamente hacer una junta general extraordinaria para aprobar dicho gasto y hacer la modificación de la cuota pertinente.
      Si por algún motivo, el Presidente decidiera acometer el gasto para cumplir alguno de los requisitos establecidos en la ley, una posible multa, un gasto por reparación de obra urgente o cualquier obra o servicio, debería hacer una junta general extraordinaria para explicar a los propietarios el motivo por la que se ha realizado y su justificación.
      De cualquiera de las maneras si la Junta General Extraordinaria u Ordinaria justifica la actuación del Presidente o de la Junta de Gobierno, se ha cumplido con el requisito necesario para legalizar la actuación realizada. Ya no cabría, desde mi punto de vista, ninguna actuación ni civil ni penal contra el Presidente, ya que se ha ratificado su actuación, en todo caso contra la Junta de Propietarios y creo que no va a tener la demanda ningún recorrido.
      Un cordial saludo.
      691564359

  2. Buen día

    En el Orden del Día se incluye el presupuesto correspondiente, pero en la partida de gastos generales se incluye el concepto de VARIOS por un importe de 1.500 euros

    En el Acta no se especifica el motivo de dicho gasto

    Entiendo que tengo el derecho de saber el motivo de dicho gasto e impugnarlo si no tiene una base que lo sustente ??

    Muchas gracias

    1. Buenas tardes Jorge.
      Con relación a su pregunta, me parece que la cantidad de 1.500 euros puede justificarse perfectamente en un presupuesto, teniendo en cuenta que es una cantidad pequeña y que puede ser que cada año se puede dar por conceptos diferentes. Puede ser por temas de fontanería, de pocería, de ferretería y un largo etc. Entiendo que si lo pone como concepto de gasto en el apartado de varios, en el resumen de esta cuenta se deberá poner los gastos a los que se refiere y poner los conceptos. Una cosa es que se haya puesto en el presupuesto y otra es que cuando se justifiquen los gastos no aparezca el concepto por los que se realiza y el proveedor y la fecha en que se hayan producido. Esto debe de quedar justificado.
      No obstante, mientras nadie impugne los gastos, el acuerdo será valido y ejecutivo, pues la única forma de conseguir la nulidad es a través de la acción judicial contemplada en el art. 18 de la LPH sobre la impugnación.
      Debemos de pensar que los gastos que se expliquen a través del concepto de varios, si no están detallados en la cuenta de explotación, deberán de solicitarse. El Presidente o el Administrador no debe de tener problemas en presentar la justificación, sino fuera así, siempre queda la vía jurídica.
      Un cordial saludo.
      Miguel
      691564359

      1. Puede un presidente de comunidad propietario de la misma gastar dinero arreglar su casa y después devolver, sin consentimiento de los vecinos?

        1. Hola Juani.
          Ningún Presidente, ni ningún propietario puede utilizar el dinero de la Comunidad para su uso personal. Independientemente que lo devuelva o no a la comunidad en el futuro. En estos casos se le puede atribuir un delito de malversación de fondos, de administración desleal, etc. penado por por el derecho penal.
          Un saludo.
          Miguel
          691564359

  3. Hola Miguel

    Como siempre agradezco su buena voluntad de contestar.

    Sobre el tema de VARIOS en los gastos generales, así sea mínima la cantidad , ésta se debe indicar en el Orden del Día el motivo que esos 1.500 se presupuesta. A qué fin, dentro de los gastos generales para el sostenimiento, cargas, servicios se van a utilizar.

    Entiendo yo, que el omitir, ignorar da mucha mano libre al Administrador y al presidente para hacer lo que ellos quisieran.

    EN mi ignorancia, no basta con indicar en el orden del día : APROBACIÓN DE PRESUPUESTOS, sino indicar el fin de ese gasto general, ya que altera la cuota y los comuneros no pueden dar por adelantado un dinero del que no se sabe qué finalidad tiene

    Muchas gracias

  4. En la última Junta Ordinaria, solicité al administrador los criterios que seguía para exigir el IVA reducido en determinadas fras. por reparaciones, mantenimiento, rehabilitación, etc.; me indicó que no me iba a responder y el resto de los presentes no me apoyaron, así que me quedé con la duda si tiene obligación o no de aclararme el tema, pues creo que en algún caso debiera haberse exigido el 10% de IVA.
    Otra duda es que ante una reparación de los muros de contención/estructura del edificio, los honorarios del arquitecto por estudio y dirección de la obra, ¿no debieran contemplar también el iva reducido?.
    Muchas gracias.
    José Manuel

    1. Buenos días Jose Manuel.
      El cargo por iva reducido viene considerado en la ley del IVA, artículo 91.1 ley 37/1992. Aquí viene especificado cuales son los iva reducidos que se pueden aplicar y porque conceptos. Le dejo el enlace donde puede ver los tipos de IVA reducido: https://www.agenciatributaria.es/static_files/AEAT/Contenidos_Comunes/La_Agencia_Tributaria/Segmentos_Usuarios/Empresas_y_profesionales/Novedades_IVA_2012/Nuevos_tipos_IVA_es_es.pdf
      Con relación a las obras que se puede aplicar un 10% lo tiene en el punto 19, que dice lo siguiente:
      19º. Las ejecuciones de obra de renovación y reparación realizadas en viviendas, cuando se cumplan los
      siguientes requisitos:………………………………………………………………………………………………………………………………..
      a) Que el destinatario sea persona física y utilice la vivienda a que se refieren las obras para su uso particular, o sea
      una comunidad de propietarios.
      b) Que la construcción o rehabilitación haya concluido al menos dos años antes del inicio de las obras.
      c) Que la persona que realice las obras no aporte materiales o, su coste no exceda del 40 por ciento de la base
      imponible de la operación.
      Ejecuciones de obra sobre edificaciones destinadas principalmente a viviendas, incluidos
      locales, anejos, garajes e instalaciones complementarias.
      Precisión: Se considerarán destinadas principalmente a viviendas, las edificaciones en las que al menos el 50 por
      ciento de la superficie construida se destine a dicha utilización.
      1º. Las ejecuciones de obras consecuencia de contratos directamente formalizados entre el promotor y
      el contratista que tengan por objeto la construcción o rehabilitación ……………………………………………….…… 10%
      2º. Las ventas con instalación de armarios de cocina y de baño y de armarios empotrados, consecuencia
      de contratos directamente formalizados con el promotor de la construcción o rehabilitación ……………….10%
      3º. Las ejecuciones de obra consecuencia de contratos directamente formalizados entre las
      Comunidades de Propietarios y el contratista que tengan por objeto la construcción de garajes
      complementarios en terrenos o locales comunes, con un máximo de 2 plazas por propietario…….…10%
      Con respecta al IVA aplicado por los arquitecto, es del 21%
      No siempre el Administrador tiene que saber de todo, cuando nos llega una factura entendemos que el IVA aplicado es acorde a derecho y no solemos profundizar en si el IVA que nos cobro es el adecuado o no, también es verdad que los propietarios en general no entra en este tipo de detalles, pero debo reconocer que una palabra amable indicando que se revisará su petición no está de menos. El Administrador debe de informar, pero también es verdad que no podemos ser conocedores de toda la legislación.
      Un cordial saludo.
      Miguel
      691564359

  5. Hola, quisiera hacerte una pregunta.
    Si un vecino pone una demanda contra la comunidad de propietarios siendo vicepresidente por tantole corresponde por turno ser el nuevo presidente.
    ¿Esto es motivo para negarle en junta que asuma la presidencia temporalmente?
    ¿Se puede demandar a la comunidad y representarla simultáneamente?
    ¿Hay algún artículo de la LPH que aluda a esto?

    Gracias

    1. Buenas tardes Berta.
      No hay ninguna ley y tampoco hace referencia la propia ley de propiedad horizontal en relación a la incompetencia que pudiera existir por parte de un Presidente para que pudiera ejercer su cargo teniendo pendiente una demanda contra la comunidad siendo vicepresidente o teniendo otro cargo, ahora bien, mi recomendación es que antes de nombrar al Presidente por turno rotatorio apliquen el artículo 13.2 de la Ley de Propiedad Horizontal que dice textualmente lo siguiente: «El Presidente será nombrado, entre los propietarios, mediante elección o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo. El nombramiento será obligatorio, si bien el propietario designado podrá solicitar su relevo al Juez dentro del mes siguiente a su acceso al cargo, invocando las razones que le asistan para ello. El Juez, a través del procedimiento establecido en el artículo 17.7 resolverá de plano lo procedente, designando en la misma resolución al propietario que hubiera de sustituir, en su caso, al Presidente en el cargo hasta que se proceda a una nueva designación en el plazo que se determine en la resolución judicial.».
      Utilicen el primer motivo del nombramiento que es el de elección. elijan un propietario por acuerdo mayoritario y de esta manera queda solventado el problema. No se puede ir contra la ley.
      Un saludo.
      Miguel
      691564359

  6. Buenos días ayer 29 de Marzo de 2019 hubo una Junta de Propietarios y el Administrador propuso que el presidente del bloque no pagara la comunidad se hizo una votación varios propietarios incluido yo dijimos que no y por mayoría dijeron que si, y mi pregunta es la siguiente es legal que el presidente deje de pagar la comunidad

    1. Buenas tardes Miguel Angel.
      Si en la Junta por mayoría de propietarios se decide que el Presidente deje de pagar su cuota durante su mandato por se entiende que es una compensación por el esfuerzo realizado como Presidente hay que admitirlo. Se trata de un tema de gestión de la comunidad y la mayoría simple sería suficiente. Lo normal es que si se impone este criterio se respete en lo sucesivo para todos los propietarios que accedan al cargo de Presidente.
      Un saludo.
      Miguel
      691564359

  7. ¿Puede un presidente dar autorización para que un vecino añada un trozo de pasillo comunitario a su casa, sin que haya unanimidad en las votaciones, alegando que hay un precedente porque otro vecino lo hizo en su momento tambien sin unanimidad y la comunidad no hizo nada o sería mejor que lo pusiera en manos de un abogado? No tenemos administrador porque la mayoría no quiere.
    Muchas gracias!

    1. Lola:
      Ningún Presidente puede tomar la decisión de añadir un trozo de pasillo comunitario a su vivienda. Como bien dice Vd. para que concurran esta situación debe ser aprobado por la unanimidad de los propietarios. Los precedentes no tienen porque crear jurisprudencia y cada caso se debe de analizar de forma independiente. Es evidente que deberán poner esto en manos de un abogado, pero para ponerlo se debe de aprobar en junta. Otra opción es que denuncie este hecho ante el Ayuntamiento porque la modificación de un elemento común podría perjudicar la propia estructura del edificio. También podría denunciar esta situación a titulo particular si los propietarios no quisieran llevar este tema en el orden del día de la convocatoria. Le recomiendo que lo deje en manos de un abogado. Si no tiene abogado nosotros se lo podemos facilitar.
      Un cordial saludo.
      Miguel
      691564359

  8. Buenas tardes Miguel,

    En relación con el interesante post aquí publicado, me gustaría realizaros una consulta bastante concreta al respecto:

    ¿Puede el Presidente de la Comunidad de Propietarios aprobar unilateralmente un presupuesto (y, se entiende, asignar el proyecto al profesional que lo emitió) para la ejecución de una obra de rehabilitación del edificio que viene obligada por la existencia de una orden de conservación emitida por la Administración Pública y que amenaza con imponer sanciones a los propietarios en caso de no llevarse a caboen un plazo temporal determinado?

    La actuación a realizar (por urgencia, necesidad y por tratarse de obras de conservación indispensables) encaja perfectamente en el tipo del art. 10.1 LPH, por lo que no siendo necesario el acuerdo de la Junta de Propietarios la pregunta, en realidad, es si el Presidente puede designar para la ejecución del proyecto a un profesional o empresa de su elección, aún cuando existe un Administrador de Fincas nombrado y con cargo vigente. La cosa es que la Comunidad de Propietarios hace tiempo que viene incumpliendo sus obligaciones de reunión y adopción de acuerdos, siendo que el Administrador de Fincas dirige el cotarro a su libre albedrío. Temiendo que no sea posible celebrar Junta extraordinaria y que dicho Administrador (también representante y gestor de inmuebles del Propietario con mayor cuota de participación en el edificio) dilate en el tiempo la aprobación del proyecto o que el que finalmente apruebe no sea el más conveniente para todos los propietarios y quiénes residen en el inmueble, me sería de vital importancia saber si el Presidente tiene potestad para realizar esa elección.

    Muchas gracias por vuestra atención.

    Ivo

    1. Estimado Ivo:
      Si interesante pueden resultar mis artículos, comentario que le agradezco, no menos interesantes son los comentarios que me hacen a través de la web y que supone un enriquecimiento permanente. Su pregunta es muy interesante y que paso a desbrozarla con el mayor detalle posible porque además la incluiré en mis post semanales. Voy haciendo los comentarios en base a sus preguntas y comentarios.
      1º) El Presidente puede aprobar unilateralmente un presupuesto para la ejecución de una obra de rehabilitación del edificio que viene obligada por la existencia de una orden de conservación emitida como podría ser la una orden de conservación o una inspección técnica del edificio. El Presidente tiene capacidad para aceptar el profesional que tiene que realizar el Acta favorable/desfavorable y que se tiene que entregar ante el Ayuntamiento de Madrid (por ejemplo), y tiene capacidad para que una vez se reciba la orden de ejecución del Ayuntamiento hacer todas las obras necesarias para la resolución del problema. Tenemos los siguientes artículos que avalarían la actuación del Presidente de la Comunidad en la Ley de Propiedad horizontal. Estos son como ha hecho vd. referencia en su pregunta:
      Artículo 10.1.a) «. Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:
      Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.»
      Es evidente que el Presidente tiene capacidad para poder ejercer las actuaciones que considere necesarias sin necesidad de discutir las mismas en una Junta de propietarios. Si estaría obligado, según índica el artículo 10.2, que teniendo en cuenta el carácter de necesarias u obligatorias de las actuaciones referidas en el artículo anterior, la aplicación de los apartados 10.2 a) ) y c) que dicen textualmente lo siguiente:
      a)Serán costeadas por los propietarios de la correspondiente comunidad o agrupación de comunidades, limitándose el acuerdo de la Junta a la distribución de la derrama pertinente y a la determinación de los términos de su abono.
      b)Los propietarios que se opongan o demoren injustificadamente la ejecución de las órdenes dictadas por la autoridad competente responderán individualmente de las sanciones que puedan imponerse en vía administrativa.
      c)Los pisos o locales quedarán afectos al pago de los gastos derivados de la realización de dichas obras o actuaciones en los mismos términos y condiciones que los establecidos en el artículo 9 para los gastos generales.
      Esta situación aunque legal se contradice, desde mi punto de vista, con el espíritu democrático de la misma, así el artículo 14 de la LPH dice lo siguiente:
      «Corresponde a la Junta de Propietarios Aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación de la finca, sean ordinarias o extraordinarias, y ser informada de las medidas urgentes adoptadas por el administrador de conformidad con lo dispuesto en el articulo 20.C»
      Parece claro y evidente que cuando se hizo la modificación de la ley se atentó contra los principios democráticos y se pasó de discutir todas estas cuestiones en una Junta de Propietarios a darle capacidad al Presidente a actuar sin tener en cuenta la decisión de los propietarios avalándose en una necesidad de los trabajos u obras.
      Yo, como administrador de fincas colegiado, siempre quiero poner en marcha lo que es el principio de prudencia y siempre aconsejo a un Presidente que no tome decisiones tan importantes de forma unilateral como puede ser una obra de conservación y/o rehabilitación sin tener en cuenta la palabra del resto de los propietarios. Primero porque se podría responsabilizar al propio Presidente por realizar una obra mal hecha y segundo porque a todos los propietarios que están pagando según su coeficiente de participación se les puede dejar al margen de una decisión tan importante.
      Que el Administrador, en un momento no cumpla con lo que indica el artículo 16.1 no debe de ser óbice para pensar que viene incumpliendo sus obligaciones de reunión y adopción de acuerdos, puede ser que en un momento se retrase la reunión porque haya tenemos pendientes de liquidar, como derramas, obras pendientes, etc. ahora bien, entiendo perfectamente que ante la magnitud e importancia de la situación se haga una junta general extraordinaria, no se debe de perder la oportunidad de hacerla y dejar claro todos los temas a desarrollar incluyendo la posibilidad de que el Arquitecto, Arquitecto Técnico o Profesional de turno venga a la reunión para explicar la situación y que todos los propietarios se sensibilicen de la misma y si podemos llevar varios presupuestos para acometer la obra mejor, porque así se podrá decidir aquello que sea mejor para los intereses de la comunidad. Posibilidad de que el Presidente decida, si la tiene, recomendable no.
      Si que es verdad que gracias a todos los comentarios que me hacéis a través de la web y por mi propia experiencia personal, observo que el artículo 10 genera una cierta tendencia en algunos de los Presidentes a tomar iniciativas que van mas allá de su propia responsabilidad como Presidente y esto hace que se genere un clima inadecuado en las Comunidades de Propietarios. No hay cuestión mas bonita que en una Comunidad se hable de los diferentes temas, porque cuando un tema se consigue a través de sufragio y todos aportan una opinión, la Comunidad funciona mucho mejor y el ambiente es mucho mas cordial. Si yo tengo una opinión, pero una mayoría ha opinado lo contrario, mi intervención es válida y yo me doy por satisfecho aunque mi propuesta no haya salido triunfante.
      El artículo 10 es una trampa desde mi punto de vista para los Presidentes, pueden tomar decisiones que puedan conllevar a actuaciones negativas contra la comunidad, con lo que puede ocurrir es que el Presidente en su forma de actuar, con buena voluntad, pero sin el conocimiento necesario, pueda llegar a tener responsabilidades civiles e incluso penales por sus actuaciones.
      Perdona por mi extensión, pero es necesario comentar todo esto, porque el artículo 10 es un articulo neurálgico dentro de la propia LPH.
      Ahora voy a la contestación de la primera parte de su pregunta tan importante como la contestación al resto de su cuestión. Si el Presidente o cualquier otro miembro de la Junta de Gobierno se observa que pudieran tener intereses para que sea una empresa por ellos acordada, saltándose los mínimos principios democráticos aportados por el artículo 14 de la LPH, es momento de actuar y poner en marcha otros artículos que nos aporta la propia Ley de Propiedad Horizontal y es la aplicación de los artículos 16.1 y 16.2 de la Ley de Propiedad Horizontal que dicen textualmente lo siguiente:
      «1. La Junta de propietarios se reunirá, por lo menos, una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas y en las demás ocasiones que lo considere conveniente el Presidente o lo pidan la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen, al menos, el 25 por 100 de las cuotas de participación.
      2. La convocatoria de las juntas la hará el Presidente y, en su defecto, los promotores de la reunión, con indicación de los asuntos a tratar, el lugar, día y hora en que se celebrará en primera o, en su caso, en segunda convocatoria, practicándose las citaciones en la forma establecida en el artículo 9. La convocatoria contendrá una relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas a la comunidad y advertirá de la privación del derecho de voto si se dan los supuestos previstos en el artículo 15.2.
      Aunque parezca mentira esta aplicación a vece es necesaria hacerla sobre todo cuando el Presidente es una persona autoritaria y no cuenta con sus propietarios para tomar decisiones, esto suele ocurrir cuando un Presidente tiene «espúreos» intereses económicos que van en contra de los intereses generales de la Comunidad. En este caso, es necesario contar con la cuarta parte de los propietarios, para que se haga. Se avisa al Presidente para que haga una reunión sobre un tema determinado y si no lo hace, proponer la reunión los propios promotores. Aunque le parezca mentira he visto mas de 520 delegaciones y con ello proponer una junta general extraordinaria para prescindir de los servicios de un Presidente poco transparente y con un intereses de muy diversa índole que ahora no voy a pasar explicar porque es para escribir un libro.
      Creo Ivo que le he dejado mi opinión de forma extensa. Esta en sus manos y en manos del resto de propietarios aplicar las posibilidades que nos reporta la Ley de Propiedad Horizontal.
      Un cordial saludo.
      Miguel
      691564359

      1. Muchísimsa gracias Miguel por tu extensa, detallada y preclara respuesta. Estoy seguro de que nos será de muchísima utilidad. No querría dejar pasar la oportunidad para elogiar el servicio que prestáis desde Fergal a través de vuestros artículos y respuestas personalizadas, sabiendo, como sé, que los conocimientos que compartís abiertamente no se adquieren de la noche a la mañana y que detrás de cada publicación y contestación individualizada hay un nada desdeñable trabajo de estudio, razonamiento y, por supuesto, de exposición escrita.

        De nuevo, muchas gracias por tu atención.

        1. De nada. Es un placer. Tu detallada pregunta y nuestra respuesta la pondremos hoy en el encabezamiento de nuestro blog y en las redes sociales para que llegue a las personas que estén interesadas en leerla. Gracias a ti.
          Un cordial saludo.
          Miguel
          691564359

    2. Buenos días,
      Muchas gracias por su artículo.
      Tengo una duda sobre la gestión del presupuesto.
      En una comunidad de vecinos hay 4 fases y cada una tiene su presidente y existe una fase que ejerce de presidente de la mancomunidad . ¿Cómo establece la ley que hay que ejecutar el presupuesto?
      Pongamos que se piden 4 presupuestos de empresas distintas para un servicio determinado aprobado en el presupuesto con una cuantia determinada. Ninguna de las cuatro empresas dan un presupuesto que se ajuste exactamente a lo previsto.
      El presidente de la mancomunidad pide opinión a los 4 presidentes pero no existe consenso en a qué empresa adjudicar el servicio.¿Puede el presidente de la comunidad tomar la decisión ? ¿Es necesario convocar una nueva junta de propietarios? Es que si todo debe pasar por junta la ejecución de los presupuestos no es viable y más difícil aún si para cada partida es necesaria la unanimidad o mayoría de 4 presidentes enfrentados.
      Gracias por la respuesta

      1. Estimada Laura.
        En base a la información que nos ofreces te contestamos.
        Cuando se vaya a pedir un presupuesto por ejemplo de cambio de cubierta, de modificaciones en la fachada, de rehabilitación general o de mejora de costes energéticos, etc. mi opinión es que para elegir el presupuesto que mejor se adecue a las necesidades de la Comunidad se debería elegir a un Arquitecto para que nos haga el estudio de viabilidad de la obra y sean nuestro Director de Obra. Serán ellos los que marquen las directrices de lo que se tiene que hacer y todas las empresas constructoras que envíen ofertas se de deben de adecuar al plan o al presupuesto ciego que le haga llegar el Arquitecto a las mismas. Una vez se tengan las ofertas en base a los requerimientos, es cuando la Junta de Propietarios deberá decidirse por el que sea mas interesante siguiendo los consejos del Arquitecto Director de Obra que hemos contratado.
        Un cordial saludo.
        Miguel
        691564359

  9. Bueno nos días.

    Tengo una pregunta, ¿hay alguna ley que obligue al presidente a no dar información sobre los otros propietarios, con personas ajenas , que no viven en el edificio?

    Hablando vulgarmente, que no genere chismes. Un reclamo hacia el presidente con respecto a esto, estaría infundada bajo alguna ley?

    1. Hola Rio.
      Si se puede demostrar que efectivamente va informando de cuestiones que son de carácter privado y hay testigos o documentos que lo ratifican desde luego que puede presentar una denuncia ante la Agencia Española de Protección de Datos. Si estuviera dañando su derecho a la imagen al honor o a su intimidad puede plantear una denuncia por lo penal.
      Un cordial saludo.
      Miguel
      691564359

  10. Buenos días. En nuestra comunidad hay un propietario que está contratado de empleado de mantenimiento, puede este ser nombrado también presidente de la comunidad? Gracias

    1. Buenos días Maria Angeles, un propietario puede ser empleado de mantenimiento y a la par Presidente de la Comunidad, la ley no pone límites en este sentido.
      Un cordial saludo.
      Miguel
      691564359

  11. Hola Miguel…siempre de antemano dándole las gracias…mi vecina llevaba siendo presidenta un año…ha querido por desde de ella seguir con ese cargo…pero esto no le consta a much@s vecin@s… aquí no hay vicepresidente…ahora quiere dejar el cargo…solo le faltan tres meses para llegar al año más el que ella tenía…eso puede hacerlo?ahora mi vecina solo hace tres meses de presidenta y luego la siguiente un año…eso es correcto?no entendemos la mayoría de como son estas cosas y me parece un poco injusto que sea así…agradeciendote siempre María José

    1. Buenas tardes Maria José.
      Si esta persona decidió renovar como Presidenta y la mayoría de los propietarios que estaban presente se lo admitieron estupendo se renueva el cargo por un año mas, pero si la Presidenta decide no llegar hasta el final del otro año, esto estará sujeto a lo que digan los propietarios, si estos están conformes con que la Presidenta no renueve, se revoca el cargo y se pone otro propietario, pero hay que decidirlo por mayoría de los propietarios presentes y representados con derecho a voto en segunda convocatoria. La Ley de Propiedad Horizontal no está al capricho de los propietarios que quieran ponerse o quitarse cuando le plazca sino que hay que observar unas normas mínimas. Si la mayoría decide que esta debe de continuar hasta la finalización del mandato a no ser que no se pueda hacer por una fuerza mayor, la Presidenta deberá acometerlo.
      Un cordial saludo.
      Miguel
      691564359

  12. Buenos días Miguel.
    Realmente me da vergüenza exponer una mínima parte del problema que tengo en mi comunidad
    He comprado una vivienda en un comunidad en la que somos ocho vecinos, el resto de los propietarios llevan mas de 50 años viviendo en esa propiedad (rondan entre 70 y 80 años la mayoría) lo cual han decidido y desecho a su antojo, ejem: yo vivo en el bajo y me lleve la sorpresa cuando al realizar las obras de mi vivienda, darnos cuenta que habían anulado mi salida de humos para agrandar sus cocinas una decisión unánime que tomaron hace años (lo cual yo no tengo salida de humos) y no voy a exponer lo que alegaron todos por que es surrealista. Contar todos los improvistos y trabas que me han ocasionado me llevaría tanto como escribir un libro, Tanto el administrador de fincas y el hijo de una vecina que se ha apropiado de la presidencia alegando que representa a los vecinos me ningunean en las reuniones y no me informan absolutamente de nada, lo hacen solo en petit comité con el resto de vecinos en la vivienda de otra vecina. Me gustaría saber si es legal que el hijo de una propietaria de la comunidad sea presidente y tenga la firma bancaria y legalmente que puedo hacer.
    Muchas gracias
    Un saludo

    1. Hola Ana, efectivamente es un poco surrealista lo que nos cuenta. Atendiendo a sus preguntas decirle que el hijo de una propietaria puede ser Presidente siempre que este sea también propietario. Así lo dice el artículo 13.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, que dice textualmente lo siguiente: «El Presidente será nombrado, entre los propietarios, mediante elección o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo. El nombramiento será obligatorio, si bien el propietario designado podrá solicitar su relevo al Juez dentro del mes siguiente a su acceso al cargo, invocando las razones que le asistan para ello. El Juez, a través del procedimiento establecido en el artículo 17.7 resolverá de plano lo procedente, designando en la misma resolución al propietario que hubiera de sustituir, en su caso, al Presidente en el cargo hasta que se proceda a una nueva designación en el plazo que se determine en la resolución judicial.», si bien está muy claro que un Presidente debe de ser un propietario, también es verdad, que la jurisprudencia solo actúa a petición de uno de los propietarios en un procedimiento de impugnación. La firma bancaria solo debería de ser valida tanto en cuanto fuera la firma de un propietario y no la firma del hijo de un propietario.
      Legalmente podrá impugnar el acuerdo mediante un abogado que la represente en juicio. Tiene un año para solicitar la impugnación del acuerdo ya que es un acuerdo que va en contra de la ley, si efectivamente el hijo no es propietario.
      Si necesita de un abogado nosotros le podemos proporcionar varios contactos ajenos al despacho.
      Reciba un cordial saludo.
      Miguel
      691564359

  13. Buenas días.
    El presidente de mi comunidad, a instalado una serie de elementos en la zona común de la piscina por un valor de 200e el cual no supone ninguna derrama, ni gasto grande para la comunidad, para poder mejorar las instalaciones (papeleras, pérgola para socorrista y algún bañista mas..etc)
    Queria saber si puede hacerlo sin consentimiento de la comunidad al ser un gasto pequeño y de uso y disfrute de los vecinos? Hay algo tipificado en la ley?
    muchas gracias

    1. Buenos días Gustavo.
      Este tipo de gastos son normales y la propia ley lo refleja en su artículo 10.1 de la Ley de Propiedad Horizontal que dice lo siguiente: «. Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:

      Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.»
      Este artículo lo tipifica en relación a los gastos de mantenimiento.
      Un saludo.
      Miguel
      691564359

  14. Buenas tardes, tiene potestad el presidente de una comunidad de vecinos ,de cerrar la piscina alegando que la analítica es negativa.Puedo denunciar al presidente y administradora. La analítica la toma todos los días el mantenedor y sale perfecta ¿Como es posible que salga todos los días bien y ahora por la tarde cierran la piscina.

    1. Hola Pedro:
      Si la analítica es negativa y así lo puede demostrar el Presidente, este tiene potestad para cerrar la piscina en un momento dado hasta que se resuelve la situación de riesgo. Deberá poner los carteles oportunos de aviso y que se está haciendo para corregir esta situación. Tenga en cuenta que si la empresa de mantenimiento ha observado esta situación, su obligación es de notificárselo al Presidente y al Administrador y actuar en consecuencia.
      La analítica puede cambiar en un momento determinado porque haya alguien que haya hecho sus necesidades dentro de la piscina, por ejemplo, y tenga que resolverse esta situación. Debo de entender que la Junta de Gobierno lo ha hecho en vista e una situación puntual hasta que se corrija la situación.
      Un cordial saludo.
      Miguel
      691564359

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