Las limitaciones como Presidente de una Comunidad de Propietarios

Las limitaciones como Presidente de una Comunidad de Propietarios

Vamos a definir a continuación una serie de limitaciones que tiene el Presidente de una Comunidad de Propietarios en el ejercicio de su cargo y que estamos seguros que con la ayuda de Sepín nos permitirá a todos los Presidentes de Comunidades saber algunas cuestiones que tienen relación directa con su cargo.

Ser Presidente de una Comunidad conlleva una serie de derechos y obligaciones que es conveniente analizarlas. Si deseas saber más sobre el cargo del Presidente, sus derechos y obligaciones, lo puedes ver en los siguientes enlaces:

Comencemos con las posibles limitaciones de un Presidente de una Comunidad:

  • Las sentencias del Tribunal Supremo exigen que el Presidente debe de estar específicamente autorizado por la Junta de Propietarios para la correspondiente acción judicial, para defender a la Comunidad de una posible impugnación. Esta autorización también valdrá si se hace de forma genérica pero siempre mediante el correspondiente acuerdo comunitario.
  • El Presidente podrá proponer aquellos trabajos y obras que resulten necesarios para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal (art. 10.1.a de la LPH).
  • El Presidente podrá proponer la distribución de las derramas necesarias a través de una Junta de Propietarios para atender aquellas obras que fueran necesarias según el art´. 10.1.a,b,c, y d de la LPH.
  • Todos aquellos gastos que realice el Presidente no previstos en el presupuesto y que no se correspondan a gastos establecidos en el art. 10.1 a,b,c y d de la LPH deberán estar refrendados y aprobados previamente en Junta General. Es esta, quien tiene la capacidad para establecer propuestas adicionales como establece el art. 14 de la LPH en su apartado c) que dice textualmente: “corresponde a la Junta de Propietarios aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación de la finca, sean ordinarias o extraordinarias”.

Si hubiera la necesidad de realizar una obra por la urgencia que esta requiera, por ejemplo, un atasco en la pocería, se deberá realizar la obra a la mayor brevedad posible y realizar la Junta General para notificar a los propietarios la obra realizada.

  • El Presidente deberá realizar aquellas acciones que la Junta de Propietarios le ha encomendado. Si bien ostenta legalmente la representación de la Comunidad, en juicio y fuera de él, no puede realizar actuaciones al margen de lo que la Junta de Propietarios le ha confirmado, así un Presidente por ejemplo, no podrá ni deberá pagar una deuda que se ha establecido que se haga con préstamo bancario a través de otra forma de pago, como pagarés firmados.
  • El Presidente, no podrá disponer de los fondos de la Comunidad libremente, salvo aquellos asuntos de “pequeña monta” que puedan surgir con carácter urgente.
  • El Presidente puede tener responsabilidades civiles e incluso penales si existiera un exceso de gastos no justificados sin ser aprobados previamente por la Junta General.
  • Cuando un Presidente comete excesos en el gasto más allá de la partida destinada a “imprevistos” o “varios”, caben dos posibilidades: a) que se notifique y aprueben las razones en una próxima Junta o bien, b) que se rechace su actuación; en este caso, se podrá exigir responsabilidad civil y /o penal siempre y cuando haya un perjuicio para la Comunidad de Propietarios.
  • Se puede limitar el gasto a realizar en obras y servicios determinados a iniciativa del Presidente, para ello solo es necesario dejar constancia en el Acta de los gastos destinados por este concepto.
  • No se puede en ningún caso, por decisión del Presidente de forma unilateral, poner una derrama extra para el arreglo de un servicio u obra determinada. Esta derrama tendría vinculación legal para el resto de los propietarios, que se podrían negar a pagar, por lo menos hasta que la Junta acuerde lo que corresponda.
  • Queremos “mojarnos” sobre el siguiente asunto: ¿Tiene el Presidente facultad para cambiar la póliza de Seguros de la Comunidad? Lo ideal desde nuestro punto de vista, es dejar claro en el Acta que se delega en el Presidente o en la Junta de Gobierno para que puedan modificar la Póliza si lo consideran y está justificado, pero no obstante, entendemos que si el cambio está dentro de las previsiones presupuestarias y se justifica por no cumplir la Aseguradora con las cláusulas de la póliza, el Presidente está capacitado para el cambio de la Cía. De Seguros.
  • El Presidente no puede excederse en modificar y ampliar unilateralmente las obras que se habían aprobado en Junta de Propietarios, si fuera necesario, habría que proponer una Junta General Extraordinaria urgente.
  • Pregunta que se nos hace con cierta frecuencia, es si el Presidente de forma unilateral puede tomar la decisión de solicitar la inscripción en el Registro de Protección de Datos y la Coordinación de Actividades Empresariales ó Prevención de riesgos Laborales. Nuestra opinión es que, si ambos asuntos están obligados por Ley, el Presidente para cubrir irregularidades en la Comunidad y evitar sanciones puede unilateralmente dar de alta ambos servicios. Se lo podrán reprochar, pero nunca sancionar por cumplir con la Ley.
  • Si un propietario considera que el Presidente ha realizado obras bajo su responsabilidad que no figura en el presupuesto, deberá de proponer que en la próxima Junta se trate el tema según consta en el art. 16.2 de la LPH. Si cuando se trate dicha disconformidad hay mayoría se procederá a exigir las posibles responsabilidades.
  • El Presidente puede negarse a convocar una Junta General, incluso ordinaria, no obstante si un 25% de propietarios o un 25% de cuotas deciden convocarlas, se podrá poner en el orden del día el cese del Presidente y el nombramiento de otro propietario, así como aquellas acciones que conlleven a conseguir las cuentas y documentos en poder del anterior Presidente, en este caso es recomendable adoptar el acuerdo para facultar todas las gestiones que resulten necesarias para conseguir tanto las cuentas, liquidaciones, como documentación pertinente con la posibilidad de nombrar Abogados y Procuradores para la correspondiente acción judicial. En el caso de la reclamación, procede hacerlo a través del art. 249.1.8º de la Ley de Enjuiciamiento Civil que dice lo siguiente: “Se decidirán en el juicio ordinario, cualquiera que sea su cuantía, cuando se ejerciten las acciones que otorga a la Junta de Propietarios y a estos la Ley de Propiedad Horizontal, siempre que no versen exclusivamente sobre reclamaciones de cantidad, en cuyo caso se tramitarán por el procedimiento que corresponda”. No hay sanciones en la Jurisprudencia que hayan impuesto los tribunales por no convocar las Juntas de Propietarios anualmente por parte del Presidente.
  • Hoy por hoy, el Presidente puede convocar una reunión sin la asistencia del Secretario-Administrador, es una facultad que le viene dada por el art. 16.1 de la LPH.
  • El Presidente como representante legal de la Comunidad, es competente para el despido de un portero, conserje o cualquier personal empleado de la Comunidad, ahora bien, si cuando en la Junta se pida explicaciones y no se ratifique la decisión del Presidente, llevaría en caso de despido, la recuperación del puesto de trabajo. Si el Presidente ha generado el despido con abuso de derecho se le podrían reclamar los daños y perjuicios correspondientes.
  • La Doctrina y la Jurisprudencia consideran que las decisiones del Presidente no es suficiente para permitir alteraciones en elementos o zonas comunes.
  • El Presidente no tiene la potestad, ni la capacidad legal por propia iniciativa para nombrar o dar de alta a un nuevo empleado de la finca sin acuerdo previo de la Comunidad, no obstante, si de forma irregular firma un contrato, este será valido porque tiene la representación legal de la Comunidad. Si la Junta de Propietarios le desautoriza deberá responder del dinero gastado, del importe de la indemnización por despido, etc.
  • El Presidente según la Ley de Propiedad Horizontal no tiene voto de calidad, su voto contará por una unidad y su correspondiente coeficiente. Si existiera empate, la decisión del Presidente no representa un voto de calidad.
  • Un Presidente no puede delegar sus funciones en un tercero, bien sea propietario o no de la Comunidad, en el caso de ausencia será el Vicepresidente quién realice sus funciones, así lo indica el art. 13,4 de la Ley de Propiedad Horizontal.
  • Si el Presidente se niega a firmar un Acta, será el Secretario quién firmará la misma y esta será válida. Habrá que reflejar en el Acta que el Presidente se niega a la firma de la misma por disconformidad con los acuerdos. Si no se pudiera hacer de esta forma sería como conceder el derecho de voto al Presidente, que podría dejar sin efectos todos los acuerdos que no resultaran a favor.

Os dejamos otros artículos que pueden ser de su interés:

33 actividades molestas en las Comunidades de Propietarios

Representación Junta Propietarios y delegación voto en Administrador por ausencia

Fdo. Miguel Fernández.

Administrador de Fincas en Madrid

 

 

 

7 thoughts on “Las limitaciones como Presidente de una Comunidad de Propietarios”

  1. Buen día
    Leía el siguiente punto sobre la actuación de un Presidente:

    “Todos aquellos gastos que realice el Presidente no previstos en el presupuesto y que no se correspondan a gastos establecidos en el art. 10.1 a,b,c y d de la LPH deberán estar refrendados y aprobados previamente en Junta General”

    Corregirme por favor, y entiendo que si un Presidente en abril contrata un servicio por 3.000 euros (que no estaban previstos en el presupuesto ni corresponden a los indicados en el artículo 10 LPH), sin haber sido aprobado en ninguna Junta, y al final de año en la Convocatoria de la Junta informa de dicho gasto, y es aprobado por una mayoría simple, esto ya hace válida su actuación ???

    En mi modesta opinión, esto lo único que sienta son precedentes negativos

    Espero y agradezco su comentario

    Un saludo

    1. Buenas tardes Jorge.
      Una cosa es lo que dice la Ley de Propiedad Horizontal y otra es la interpretación que podamos hacer en un momento dado la misma. Me explico.
      Efectivamente como bien conoce, el Presidente tiene la capacidad de poder actuar en todo aquello que “resulte necesario para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes”. Este apartado del artículo 10.1.a) le da al Presidente capacidad para afrontar cualquier actuación que considere sea necesario, incluso este artículo podría interpretarse como un poco contradictorio al artículo 14 de la LPH en su apartado b), c) y e), aunque yo diría que mas que contradictorio podría ser complementario. La clave está en hacer un buen uso del mismo. Para mi entender, lo mas importante es que si un Presidente pretende hacer un cambio tan importante como es la inclusión de un gasto nuevo, que afecta a un cambio de presupuesto general por una cantidad tan importante como la comentada, debería previamente hacer una junta general extraordinaria para aprobar dicho gasto y hacer la modificación de la cuota pertinente.
      Si por algún motivo, el Presidente decidiera acometer el gasto para cumplir alguno de los requisitos establecidos en la ley, una posible multa, un gasto por reparación de obra urgente o cualquier obra o servicio, debería hacer una junta general extraordinaria para explicar a los propietarios el motivo por la que se ha realizado y su justificación.
      De cualquiera de las maneras si la Junta General Extraordinaria u Ordinaria justifica la actuación del Presidente o de la Junta de Gobierno, se ha cumplido con el requisito necesario para legalizar la actuación realizada. Ya no cabría, desde mi punto de vista, ninguna actuación ni civil ni penal contra el Presidente, ya que se ha ratificado su actuación, en todo caso contra la Junta de Propietarios y creo que no va a tener la demanda ningún recorrido.
      Un cordial saludo.
      691564359

  2. Buen día

    En el Orden del Día se incluye el presupuesto correspondiente, pero en la partida de gastos generales se incluye el concepto de VARIOS por un importe de 1.500 euros

    En el Acta no se especifica el motivo de dicho gasto

    Entiendo que tengo el derecho de saber el motivo de dicho gasto e impugnarlo si no tiene una base que lo sustente ??

    Muchas gracias

    1. Buenas tardes Jorge.
      Con relación a su pregunta, me parece que la cantidad de 1.500 euros puede justificarse perfectamente en un presupuesto, teniendo en cuenta que es una cantidad pequeña y que puede ser que cada año se puede dar por conceptos diferentes. Puede ser por temas de fontanería, de pocería, de ferretería y un largo etc. Entiendo que si lo pone como concepto de gasto en el apartado de varios, en el resumen de esta cuenta se deberá poner los gastos a los que se refiere y poner los conceptos. Una cosa es que se haya puesto en el presupuesto y otra es que cuando se justifiquen los gastos no aparezca el concepto por los que se realiza y el proveedor y la fecha en que se hayan producido. Esto debe de quedar justificado.
      No obstante, mientras nadie impugne los gastos, el acuerdo será valido y ejecutivo, pues la única forma de conseguir la nulidad es a través de la acción judicial contemplada en el art. 18 de la LPH sobre la impugnación.
      Debemos de pensar que los gastos que se expliquen a través del concepto de varios, si no están detallados en la cuenta de explotación, deberán de solicitarse. El Presidente o el Administrador no debe de tener problemas en presentar la justificación, sino fuera así, siempre queda la vía jurídica.
      Un cordial saludo.
      Miguel
      691564359

  3. Hola Miguel

    Como siempre agradezco su buena voluntad de contestar.

    Sobre el tema de VARIOS en los gastos generales, así sea mínima la cantidad , ésta se debe indicar en el Orden del Día el motivo que esos 1.500 se presupuesta. A qué fin, dentro de los gastos generales para el sostenimiento, cargas, servicios se van a utilizar.

    Entiendo yo, que el omitir, ignorar da mucha mano libre al Administrador y al presidente para hacer lo que ellos quisieran.

    EN mi ignorancia, no basta con indicar en el orden del día : APROBACIÓN DE PRESUPUESTOS, sino indicar el fin de ese gasto general, ya que altera la cuota y los comuneros no pueden dar por adelantado un dinero del que no se sabe qué finalidad tiene

    Muchas gracias

  4. En la última Junta Ordinaria, solicité al administrador los criterios que seguía para exigir el IVA reducido en determinadas fras. por reparaciones, mantenimiento, rehabilitación, etc.; me indicó que no me iba a responder y el resto de los presentes no me apoyaron, así que me quedé con la duda si tiene obligación o no de aclararme el tema, pues creo que en algún caso debiera haberse exigido el 10% de IVA.
    Otra duda es que ante una reparación de los muros de contención/estructura del edificio, los honorarios del arquitecto por estudio y dirección de la obra, ¿no debieran contemplar también el iva reducido?.
    Muchas gracias.
    José Manuel

    1. Buenos días Jose Manuel.
      El cargo por iva reducido viene considerado en la ley del IVA, artículo 91.1 ley 37/1992. Aquí viene especificado cuales son los iva reducidos que se pueden aplicar y porque conceptos. Le dejo el enlace donde puede ver los tipos de IVA reducido: https://www.agenciatributaria.es/static_files/AEAT/Contenidos_Comunes/La_Agencia_Tributaria/Segmentos_Usuarios/Empresas_y_profesionales/Novedades_IVA_2012/Nuevos_tipos_IVA_es_es.pdf
      Con relación a las obras que se puede aplicar un 10% lo tiene en el punto 19, que dice lo siguiente:
      19º. Las ejecuciones de obra de renovación y reparación realizadas en viviendas, cuando se cumplan los
      siguientes requisitos:………………………………………………………………………………………………………………………………..
      a) Que el destinatario sea persona física y utilice la vivienda a que se refieren las obras para su uso particular, o sea
      una comunidad de propietarios.
      b) Que la construcción o rehabilitación haya concluido al menos dos años antes del inicio de las obras.
      c) Que la persona que realice las obras no aporte materiales o, su coste no exceda del 40 por ciento de la base
      imponible de la operación.
      Ejecuciones de obra sobre edificaciones destinadas principalmente a viviendas, incluidos
      locales, anejos, garajes e instalaciones complementarias.
      Precisión: Se considerarán destinadas principalmente a viviendas, las edificaciones en las que al menos el 50 por
      ciento de la superficie construida se destine a dicha utilización.
      1º. Las ejecuciones de obras consecuencia de contratos directamente formalizados entre el promotor y
      el contratista que tengan por objeto la construcción o rehabilitación ……………………………………………….…… 10%
      2º. Las ventas con instalación de armarios de cocina y de baño y de armarios empotrados, consecuencia
      de contratos directamente formalizados con el promotor de la construcción o rehabilitación ……………….10%
      3º. Las ejecuciones de obra consecuencia de contratos directamente formalizados entre las
      Comunidades de Propietarios y el contratista que tengan por objeto la construcción de garajes
      complementarios en terrenos o locales comunes, con un máximo de 2 plazas por propietario…….…10%
      Con respecta al IVA aplicado por los arquitecto, es del 21%
      No siempre el Administrador tiene que saber de todo, cuando nos llega una factura entendemos que el IVA aplicado es acorde a derecho y no solemos profundizar en si el IVA que nos cobro es el adecuado o no, también es verdad que los propietarios en general no entra en este tipo de detalles, pero debo reconocer que una palabra amable indicando que se revisará su petición no está de menos. El Administrador debe de informar, pero también es verdad que no podemos ser conocedores de toda la legislación.
      Un cordial saludo.
      Miguel
      691564359

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