ley propiedad horizontal. Artículo 17 y sus diferentes mayorías

Ley Propiedad Horizontal. Artículo 17 y sus diferentes mayorías

Mayorías necesarias según el art. 17 de la LPH

El art. 17 es el artículo que establece la manera de tomar las decisiones de la Comunidad. Prácticamente cualquier decisión de la comunidad que pueda afectara los asuntos del inmueble pasa por las decisiones y sus mayorías tomadas a través de lo indicado en este artículo.

Art. 17. Regla 1 “Infraestructura común de las telecomunicaciones y de las energías renovables”. El quorum necesario para estos supuestos es del 1/3 de propietarios que representen el 1/3 de las cuotas de participación. Este 1/3 debe de entenderse que es sobre la totalidad de los propietarios y 100% de las cuotas de participación, o sea que cuando se tome una decisión a este respecto debe de haber en la Junta de Propietarios 1/3 al menos del total de los propietarios y que voten a favor de la nueva infraestructura. Ejemplo: En una comunidad hay 120 viviendas. Deberán asistir a la Junta al menos 40 propietarios y que todos voten a favor de la instalación de la infraestructura común. La decisión no se puede tomar sobre 1/3 de los propietarios asistentes y representados. No sería válida dicha propuesta.

Según este art. 17.1 hay dos posibilidades para este tipo de instalación. Que se apruebe por 1/3 del total de los propietarios con lo que pasa a ser esta nueva infraestructura como un elemento común de la comunidad que será sustentada por los propietarios que han votado a favor de la instalación y dos que sea solicitada dicha instalación por un propietario (ejemplo: antena parabólica), que deberá permitir la comunidad y que el propio interesado deberá correr con el importe correspondiente.

Hay que recalcar que en los dos supuestos anteriores no se podrán poner en marcha si la implantación del mismo supone una alteración sustancial del edificio o bien un cambio de estética del inmueble.

Sin entrar a considerar lo que se indica en el art. 10.1.b, el art. 17.2 se refiere a la mejora del acceso o movilidad de personas con discapacidad. Este artículo indica que para conseguir la mayoría es necesario que se apruebe por la doble mayoría de los propietarios y cuotas de participación, pero se refiere a la totalidad de los propietarios. Si se consigue esta mayoría cualificada, todos los propietarios están obligados al pago de las instalaciones y obras necesarias sin límites de posibles derramas o recibos extras.

Recordar que las personas con discapacidad no solo serán los propietarios sino cualquier otra persona que pueda ocupar la vivienda, arrendatario, usufructuario, pareja de hecho o cualquier familiar que conviva con el propietario que esté discapacitado o mayores de 70 años. También es necesario recordar que la incorporación de un ascensor, etc. podría conllevar a alteraciones en la estructura del edificio o podría afectar de manera personal a un propietario. En este último caso sería necesaria la aprobación a la obra por dicho propietario para evitar posibles impugnaciones que impidiera la puesta en marcha de la obra. Si hubiera indemnización al perjudicado se haría necesaria necesario la aprobación de la misma por los 3/5 del total de los propietarios según reza en el párrafo 2º del art. 10.3.b.

Para que se dé la aprobación del art. 17.2 la aprobación de la obra se debe de dar en dos momentos diferentes.

En un primer momento la Junta General de Propietarios deberá aceptar la instalación de la mejora (ejemplo: ascensor) en la propia junta a través de la mayoría simple en 2ª convocatoria, si no se aprueba por la mayoría simple no podría pasar a la 2ª fase ya que la voluntad de los asistentes es contraria a la instalación.

Si se aprueba en la primera fase, se pasaría a la 2ª. Una vez se notifique por un medio fehaciente a los propietarios (envío carta, envío de acta, etc.), los propietarios ausentes en la junta tendrán 30 días para que voten a favor o en contra del acuerdo. Una vez se tenga el recuento definitivo se pondrá en marcha la obra en caso de respuesta afirmativa por parte de los propietarios.

El art. 17.3 de la ley habla de una serie de supuestos donde es necesario la mayoría cualificada, o sea, las 3/5 partes del total de los propietarios y 3/5 de las cuotas de participación. Como hemos comentado antes en el art. 17.2 se necesitaría la aprobación en dos fases.

Hay que comentar que el propietario moroso no cuenta para incluir su voto en positivo o en negativo, ya que su cuota no debe ser computada. Se deberá conseguir los 3/5 entre la suma de las cuotas de los comuneros que están al corriente de pago, ya sean presentes o ausentes.

Es importante que los servicios que se proponen en este artículo se sepan, que al no ser mayoría simple, si no existiera acuerdo, no se podrá acudir al juicio de equidad, que figura de forma exclusiva para los acuerdos de la regla 7 de este artículo.

Los servicios que se incluyen en este art. 17.3 son:

  • Supresión o creación del servicio de portería y conserjería.
  • Vigilancia
  • Limpieza a través de empresa externa.
  • Otros servicios comunes de interés general (Todas aquellos servicios e instalaciones que la vida moderna vaya incorporando a las comunidades de propietarios para que estas no queden obsoletas y desfasadas).
  • Garaje.
  • Piscina.
  • Arrendamiento de los elementos comunes (terraza o cubierta del edificio para actuaciones publicitarias, el piso de la portería, antenas de telefonía móvil).
  • Mejora de la eficiencia energética o hídrica del inmueble (aislamiento técnico del edificio, cristales dobles en las fincas, pozos, aljibes, recogida del agua de la lluvia, reciclaje, individualización de los servicios comunes como calefacción y agua caliente centralizada.

El art. 17.4 nos dice que “el propietario no podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características”.

Las nuevas instalaciones, servicios o mejoras deben ser aprobadas siempre por la Junta de Propietarios, no debe quedar a la posible orden de un Presidente o Junta de Gobierno. Se debe aprobar por los 3/5 y no puede obligarse a todos los propietarios, solo se obligará a estos cuando la derrama sea inferior a tres cuotas, si es superior a tres mensualidades el disidente quedara exento del pago. Para el cálculo de cuotas, hay que tener en cuenta que estas cuotas serán solo por los gastos ordinarios del edificio, no vale incluir el importe de las derramas para el pago de gastos específicos y se deberá eliminar de la cuota la parte correspondiente al fondo de reserva. Tampoco valdrá ninguna triquiñuela, como por ejemplo, hacer la mejora en varias veces con objeto de que la derrama resulte inferior a las tres mensualidades de gastos ordinarios.

Siempre que sea posible se privará del uso de este nuevo servicio a aquel que no lo ha pagado.

No se podrán realizarse innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de un propietario, si no consta su consentimiento expreso.

El Art. 17. 5 de la ley habla de la recarga de vehículos eléctricos. Regla sobre todo para el futuro próximo que ya está con nosotros. La incorporación de vehículos eléctricos nos obligará a desarrollar adecuadamente esta ley. Se hará necesaria un punto de recarga individual en cada una de las plazas de garaje, que irá a su cuenta. Si las plazas no son individuales sino son del conjunto de la comunidad, el instalar un sistema común de recarga con su correspondiente contador deberá aprobarse por las 3/5 del total de propietarios y cuotas.

El art. 17.6 se habla del requisito de la unanimidad.

La Unanimidad a efectos de votación se debe de conseguir en dos fases, tal y como se ha referenciado en el art. 17.2 comentado. Primero en Junta y posteriormente según lo indicado en el art. 17.8 de la LPH.

La unanimidad se aplica, por ejemplo, en el cambio de las reglas del Título Constitutivo o Escritura de División Horizontal, la modificación de las cuotas de participación, impedir ciertas actividades en locales o viviendas que no estaban prohibidas en el Título, cambio de exoneración contenida en el Título, para autorizar hueco de comunicación con edificio colindante, unificar dos viviendas de edificios colindantes, modificación del sistema de reparto de gastos definido en el Título o los Estatutos.

Se puede decir que todo aquello que figura en el Título Constitutivo o los Estatutos y que no ha quedado modificado e incorporado a la Ley de Propiedad Horizontal, necesita el acuerdo unánime de todos los propietarios.

El conseguir unanimidad para modificar algo, se deberá reflejar en el libro de actas, pero si solo se hace esto obligará a los propietarios que lo firmaron y no a terceros, como así lo describe el art. 5.3 de la LPH, para que pueda a obligar a terceros, futuro propietario de la comunidad, es aconsejable que se inscriba en el Registro de la Propiedad.

Para conseguir la unanimidad, esta debe realizarse por la totalidad de los propietarios incluyendo en este caso a los propietarios morosos.

Los acuerdos de la mayoría simple están reflejados en el art. 17.7 de la LPH.

Es difícil relacionar todos los acuerdos que se pueden ejecutar a través de la mayoría simple, se podría decir que serán todos aquellos en los que no se necesite la unanimidad o bien no se necesiten mayorías cualificadas. Se podrían considerar como algunos de los acuerdos por mayoría simple los siguientes:

  • Aprobación de las cuentas anuales.
  • Aprobación de los presupuestos.
  • El funcionamiento o cambio de servicios.
  • El cambio de las normas del Reglamento de Régimen Interior.
  • Las obras comunes, ordinarias o extraordinarias.
  • Acciones judiciales para procedimientos monitorios ó defensa de los intereses de la comunidad.
  • Reparaciones necesarias
  • Cambio de caldera de calefacción existente.
  • Cambio de consumible utilizado para la caldera de calefacción.
  • Rectificación del sistema de cerramiento del inmueble.
  • Colocación de puertas de entrada.
  • Colocación de nuevas puertas para el acceso a los garajes.
  • Cambio de Junta de Gobierno incluyendo al Secretario-Administrador.
  • Cambio de proveedores de servicios externos.

Las decisiones por mayoría simple se realizarán en primera convocatoria si asisten más del 50% de los propietarios del total existente en la comunidad y en segunda convocatoria con los propietarios asistentes. Para la aprobación por mayoría simple se requiere la doble mayoría, tanto de propietarios como de cuotas, si no es así no habría cobertura jurídica. También es importante reseñar que un propietario que tenga diferentes viviendas o locales, tendrá un voto como propietario, pero se le sumará sus coeficientes.

Cuando no se consiga sacar un acuerdo para adelante por la doble mayoría, se deberá hacer una nueva reunión para volver intentarlo, solo si en la segunda reunión no ha habido tampoco mayoría de propietarios y cuotas, se podrá ir al juicio de equidad, donde el Juez podrá aplicar su criterio en pro del sentido común.

El art. 17.8 habla de los requisitos para realizar las notificaciones a los propietarios

La Comunidad debe notificar con garantías de recepción a los ausentes el acuerdo de la Junta. Entrega de un telegrama o certificado con acuse de recibo, burofax con certificación de texto y acuse de recibo, etc. Cuando a un propietario no se le pueda notificar deberá hacerse a través del tablón de anuncios de la finca.

Si el propietario no contesta a los 30 días de lo solicitado a través del acta o bien a través de carta certificada, etc. este quedará vinculado al acuerdo adoptado, sumando su voto a la mayoría cualificada. El propietario solo debe de contestar si es para negarse al Secretario en el plazo citado. Es importante que el propietario conteste en el plazo de los 30 días por si tuviera que impugnar el acuerdo.

El art. 17.9 dice textualmenteLos acuerdos válidamente adoptados con arreglo a lo dispuesto en este artículo obligan a todos los propietarios”

Cuando se alcance la mayoría establecida en cada uno de los puntos del artículo 17, el acuerdo obliga a todos, tanto a los que han votado a favor como los que han votado en contra.

El art. 17.10 habla de la discrepancia en el tema de las obras a realizar. Entendemos que habla de que en muchas ocasiones puede haber discrepancia en cuanto a la propia naturaleza de las obras y el momento oportuno de realizarlas según consta en la regla 4 de este art. 17, es decir en todo lo referente a las condiciones estructurales, de estanqueidad, seguridad y habitabilidad. La actuación de la comunidad deberá ser siempre seguir con las actuaciones que consideren necesarias.

Por parte de los propietarios podrán solicitar arbitraje o dictamen técnico en los términos establecidos en la Ley. En este caso el propietario tendrá derecho a acreditar técnicamente las razones en contra de la decisión de la comunidad, pero eso no impedirá que la Comunidad pueda actuar consecuentemente y tenga que esperar al arbitraje o al dictamen del profesional.

El art. 17.11 habla del pago de las derramas.

Muy importante, porque este artículo nos indica quién está obligado a responder del pago. Según el art. se deja claro que el propietario que está obligado a pagar la derrama no es el que aprobó en su momento la obra sino el que sea titular en el momento de su exigencia. El propietario que tenga la titularidad de la vivienda es el que debe de pagar la derrama correspondiente.

Os adjunto algunos enlaces del sitio web por si fueran de vuestro interés:

El juicio de equidad en la ley de propiedad horizontal

Mayorías necesarias en Comunidad de Propietarios

44 thoughts on “Ley Propiedad Horizontal. Artículo 17 y sus diferentes mayorías”

  1. Buenos días: tengo entendido que a fecha de hoy si un vecino solicita poner un elevador a pesar de no existir ningún descapacitado , ni persona mayor de 70 años en la vivienda. El resto de la comunidad no puede negarse a dicha instalación, ni al pago de las derramas.

    Esto es cierto?

    Gracias

    1. Buenos días Cristina.
      Entiendo que cuando habla de elevador habla de ascensor y no de un elevador hidráulico para accesibilidad a piscina.
      Con respecto a su pregunta la respuesta la da la propia ley de propiedad horizontal que dice lo siguiente: Art. 17.2 «Sin perjuicio de lo establecido en el art. 10.1 b), la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas, que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad y, en todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. cuando se adopten válidamente acuerdos para la realización de las obras de accesibilidad, la comunidad quedará obligada al pago de los gastos, aún cuando su importe repercutido anualmente exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes».
      Mi opinión es que solo hace falta una mayoría de la totalidad de los propietarios para poner en marcha el ascensor. Mas información sobre este tema lo tienes en el enlace de mi web siguiente: https://adminfergal.es/ascensores-mayoria-necesaria-coste-instalacion/

      Un cordial saludo.

  2. Hola Buenos días.

    En mi edificio de 13 plantas y 3 plantas subterrraneas existían 2 ascensores y 2 montacargas. La comunidad de vecinos dice haber convertido un ascensor en montacargas (El mas grande). Es esto legal? En caso afirmativo; ¿Qque gestiones debería haber realizado para la modificación del uso del montacargas? o ¿Vale únicamente con que se apruebe por la junta de vecinos?

    1. Buenos días Miguel.
      Si aplicamos lo que dice el diccionario de la Real Academia de la Lengua hay una clara diferencia entre la palabra «ascensor» y la palabra «montacargas», define la palabra ascensor como: «Aparato para trasladar personas de unos a otros pisos» y la palabra montacargas «Ascensor destinado a elevar pesos», si en un momento desde la Comunidad se decidió convertir un ascensor en montacargas es porque entendieron que había mucho movimiento de paquetería, de traslado de enseres, etc. y se consideró la necesidad de utilizar dicho ascensor como montacargas, porque un solo montacargas era insuficiente. Al margen de las limitaciones que técnicamente pueda tener esta decisión, pues la normativa sobre el montacargas es muy diferente a la normativa para los ascensores, tienen otro concepto de acabados, dimensiones, capacidad de carga, motor, etc. y si nos centramos en lo exclusivamente jurídico, el destino de un ascensor para convertirlo en montacargas, si es viable técnicamente, necesita una mayoría simple para su decisión, en este caso entiendo que solo entra en juego el art. 6 de la Ley de Propiedad Horizontal que es quien regula las normas de convivencia y quien te permite hacer un Reglamento de Régimen Interior para cumplimiento de todos los propietarios. El art. 6 dice textualmente: «Para regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes, y dentro de los límites establecidos por la Ley y los Estatutos, el conjunto de propietarios podrá fijar normas de régimen interior que obligarán también a todo titular mientras no sean modificadas en la forma prevista para tomar acuerdos sobre la administración». Si en la escritura de división horizontal y en los estatutos no se habla de ninguna limitación de uso del ascensor a montacargas y al contrario, debemos de entender que debido al tráfico de personas y mercancías se haya realizado esta modificación con buen criterio y con el objetivo de mejorar la convivencia optimizando los recursos.
      Si no desea que se mantenga este uso del ascensor, y al ser una norma de convivencia que no afecta a la adecuada utilización del servicio del ascensor, deberá de solicitarlo al Presidente para que en el próximo orden del día se proponga el cambio y se vuelva al estado anterior.
      Un cordial saludo.
      Miguel.

  3. buenos días, alguien me puede explicar como se valora lo de (Doble Mayoría) según el art. 17.7 de LPH; ejemplo en una comunidad de 20 propietarios: 3 votos a favor de un acuerdo; 2 en contra; 14 abstenciones y una ausencia que transcurrido un mes no se ha pronunciado. ¿ Dicho resultado se aprueba por mayoría simple? o dicho resulta no es válido por carecer de cuota participativa.
    Muchas gracias.

    1. Buenas tardes Jose Luís.
      Tengo un artículo escrito sobre este tema que te puede resultar interesante a la hora de sacar las conclusiones sobre las mayorías teniendo en cuenta las abstenciones. El artículo es el siguiente:
      https://adminfergal.es/la-abstencion-en-adopcion-de-acuerdos-en-comunidades-de-propietarios/

      Creo que en su caso existe un error en la interpretación de la doble mayoría. Si vds. aplican el artículo 17.7 de la Ley de Propiedad Horizontal, es porque la decisión que tienen que tomar vds. solo requiere una mayoría simple. En este caso será suficiente en segunda convocatoria la validez de los acuerdos por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes. La decisión, la que sea, se tomará en la propia reunión, no se deberá de esperar a que los ausentes se manifiesten ya que no se está hablando de mayorías cualificadas sino de una mayoría simple.
      Otro problema diferente es como se hace el computo de las abstenciones, aquí hay diferencias de criterio y la jurisprudencia se manifiesta de forma diferente. Yo personalmente soy partidario de que todas las decisiones a tomar se deben tomar por los votos afirmativos, que significa esto, que en su caso, solo ha habido 3 votos a favor del acuerdo y 16 votos entre los votos en contra y abstenciones. Según mi criterio no se da la doble mayoría porque las abstenciones nunca se suman a la mayoría, la mayoría se debe de conseguir con los votos a favor. En este caso solo hay 3 votos a favor de un acuerdo y 16 votos entre votos en contra y abstenciones. Sería injusto, desde mi punto de vista tomar una decisión, que seguro tendrá una gran importancia, con 3 votos a favor del acuerdo. Los que se abstienen tendrán que tomar las decisiones pertinentes y que se «mojen» en el voto afirmativo, si así lo desean.
      Otra cuestión son las decisiones cualificadas donde se necesitan una mayoría cualificada de 3/5 del total de los propietarios. En este caso si se necesitan una mayoría simple en la aprobación de una propuesta y a esperar 30 días a que los ausentes se definan. Recuerde siempre que se debe de tener en cuenta los propietarios que tienen deuda pendiente, ellos no tienen derecho a voto.
      Un cordial saludo.
      Miguel

  4. Hola Miguel Fernández, quizás me hay explicado mal. En la asamblea de 20 comuneros, asistieron 19, de los que a la hora de votar el asunto tratado, 3 votaron afirmativamente; 2 en contra y 14 se abstuvieron.
    Votos favorables, 3
    Votos negativos 2
    Abstenciones 14
    Una ausencia no se ha pronunciado
    Resultado: aprobada por el resultado de la votación. ¿ Es válida esta asamblea según el art/ 17.7 de la LPH? las 14 abstenciones suman con la mayoría, o con la minoría?
    Muchas gracias

    1. Estimado Jose Luis.
      En este caso a mi entender la jurisprudencia es a veces contraria y dos jueces pueden interpretar los temas de diferente manera.Por mi parte le voy a dar mi opinión que coincide con la de un jurista.
      Los acuerdos que exigen mayoría de los asistentes, las abstenciones no computan para alcanzar la mayoría, de tal manera que para adoptar el acuerdo se exige que el voto favorable sea el que se obtenga la mayoría de los asistentes (la mitad mas uno). En el caso de vds. si hay tres votos favorables, 14 se abstienen y hay dos votos negativos, no se entiende aprobado el acuerdo, debería haber al menos 10 votos que votaran afirmativamente. En segunda convocatoria se exige la mayoría de los presentes siempre que esta represente mas del valor de las cuotas de los presentes.
      Un cordial saludo.
      Miguel Fernández.

      1. Estimado Miguel Fernández, perdona por mi reiterada insistencia, pero es que no acabo de entender como se valora una votación por el sistema de mayorías del art. 17 .7 de la LPH.
        Si en segunda convocatoria, hay 3 votos afirmativos.
        2 » negativos
        14 » abstenciones
        1 ausencia que pasado un mes no se pronuncia
        Dicha asamblea resulta aprobada con los 3 votos afirmativos más las 14 abstenciones o se declara favorable a los 2 votos negativos más las 14 abstenciones? Con quien suman las abstenciones con el mayor número de votos o con el menor número de votos?
        Esperando tu opinión Miguel. Muchas gracias y un saludo.

        1. Estimado Jose Luis:
          Se ve que algo tan simple puede ser tan complicado, no solo para ti, sino para mi y para los mismos juristas. Yo soy de la misma opinión en este caso que los juristas que opinan que para que pueda producirse una mayoría simple en segunda convocatoria es necesario que haya una mayoría de votos afirmativos. Para que se produzca una mayoría en este caso es necesario que exista 10 votos afirmativos. No es lógico que se tomen decisiones con un mínimo de votos positivos. Si tienen vds. 14 propietarios que se abstienen y que no son parte activa en la toma de decisiones, no se puede aprobar algo que vaya a tener transcendencia en el devenir de la comunidad con 3 votos afirmativos. NO SE PUEDE PONER EN MARCHA UNA DECISIÓN SI NO HAY UNA MAYORÍA SIMPLE DE VOTOS AFIRMATIVOS. 10 VOTOS. Para las mayorías simples aplicando el art. 17.7 de la LPH no es necesario el voto de los ausentes.
          No olvide Jose Luis, que este que le habla es un simple Administrador de Fincas Colegiado. Si ya los juristas interpretan de forma diferente las mayorías imagínese la autoridad de un Administrador de Fincas Colegiado. Pero me «mojo» a pesar de un posible error de interpretación de la ley.
          Un saludo.
          Miguel

  5. Buenos días, tenemos una comunidad con dos portales (dos subcomunidades para atender los gastos de cada escalera), uno de ellos tiene gas y el otro no. El que no lo tiene solicita poner gas y el otro portal, como tiene que pasar el tubo del gas por su fachada y tejado, no quiere permitirlo. En la junta un 40% del porcentaje de participación quiere (los 4 vecinos del portal que no tiene gas) y un 10% no quiere (los 3 vecinos del portal que si tiene gas) y el 50% restante no se presenta (1 propietario de local comercial debajo de los dos portales). ¿Con estos porcentajes podemos aprobar la instalación del gas a pesar de la negativa del portal por donde pasará la tubería?.

    1. Buenos días Rafael.
      Para este tipo de preguntas de tanto calado se necesitaría tener la escritura de división horizontal y ver que dice la misma con relación a las servidumbres que se han de hacer para poner en marcha ciertas actuaciones en la Comunidad.
      Debemos de partir de la base que aunque hay dos subcomunidades y tenga incluso distinto cif para la gestión de los gastos propios de la escalera, realmente todo aquello que se deba decidir y que afecte a los dos bloques será una decisión a tomar por los mismos porque se supone que dichas decisiones afectarán a las estructuras de los edificios, cubiertas y todos aquellos elementos que sean comunes. En este caso por lo que está vd. comentando lo que se pretende es dar la aprobación para incorporar las infraestructuras necesarias para acceder a un nuevo suministro energético colectivo. En este caso las mayorías son diferentes y habrá que atenerse a mi entender, a lo que indica el art. 17.1 de la Ley de Propiedad Horizontal que se lo transcribo en su totalidad:»los acuerdos de la Junta de Propietarios se sujetarán a las siguientes reglas: 1º) La instalación de las infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación regulados en el Real Decreto Ley 1/1998 de 27 de febrero sobre infraestructuras comunes en los edificios para el acceso a los servicios de telecomunicación, o la adaptación de los existentes, así como la instalación de sistemas comunes o privativos, de aprovechamiento de energía renovable, o bien las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos, podrá ser acordada, a petición de cualquier propietario, por un tercio de los integrantes de la comunidad que representen a su vez un tercio de las cuotas de participación».
      Para conseguir la votación necesaria solo haría falta conseguir un 33% del total de los propietarios y esto se debería conseguir en la misma junta que se hiciera a tal efecto sin contar en este caso con los ausentes, ni esperar contestación de los mismos. Si en la reunión se consigue ese 33% tanto de propietarios como de cuotas de participación ya podrían poner en marcha las actuaciones necesarias para conseguir la instalación de ese servicio energético (gas).
      Un cordial saludo.
      Miguel Fernández

  6. Buenas tardes: Tenemos una piscina comunitaria que no está legalizada, no figura en escritura pública. Somos 28 vecinos y alguno de ellos quieren reformarla con un arreglo de unos 20.000 euros. Yo dije en la junta que constara en acta el artículo 17.6 sobre la unanimidad de los votos pues hubo una diferencia de dos votos a favor de que se repare. Quisiera saber que puedo hacer para que no se lleve a cabo dicho arreglo, ya que puede ser motivo de que el Ayuntamiento nos la cierre. Muchas gracias.

    1. Buenas tardes Maria Teresa.
      Todos los días aprendemos cosas nuevas. Es poco comprensible que si tienen vds. una piscina en su Comunidad hayan decidido realizar una piscina comunitaria sin darla de alta. Se supone que vds. decidieron incorporar posteriormente la piscina por lo que nos está contando y una vez finalizada no la dieron de alta. Como bien sabe, hay que cumplir con una serie de normas estatales y de comunidad autónoma y también hay que valorar el período de la prescripción donde no se pueda multar a la Comunidad por haber prescrito ante una posible denuncia. Sin entrar en matices sobre este campo vd. nos indica que no quiere participar en las reparaciones correspondientes de la piscina, sobre este punto tengo que decirle que desde mi punto de vista, para aprobar la reparación de la piscina solo hace falta una mayoría simple ya que es un gasto de mantenimiento, de gestión en la comunidad y no tiene nada que ver con la aprobación de una nueva instalación o bien la decisión de prescindir de este servicio. Mayoría simple en segunda convocatoria de los propietarios presentes y representados con derecho a voto.
      La reparación a realizar deberá de hacerse para evitar males mayores y si en ese proceso hay que solicitar la correspondiente licencia deberán pedirla. Figúrese que la no reparación diera lugar a un problema mayor cuando los propietarios disfruten de la piscina.
      Un cordial saludo.
      Miguel.

  7. Buenos días
    tenemos un local alquilado, y los vecinos nos denunciaron por ruidos. Se personó el ayuntamiento y les dio la razón.
    Nos exigió reducir el ruido e instalar una chimenea para evacuar el vapor de agua de las secadoras que tenemos.
    El ruido lo reducimos y estamos dentro del margen exigido. También queremos instalar la chimenea cumpliendo con la normativa del ayuntamiento, para lo cual nos hemos puesto en contacto con la comunidad para solicitar el permiso. Estos llevan mas de una año sin contestarnos, les hemos enviado varios burofax y la administración ha pasado de nosotros, hasta hace pocos días que nos dice que no nos autoriza.
    En contacto con la dueña del local, se hizo una reunión y salieron 4 votos en contra (2 de ellos son morosos), 4 a favor y 3 abstenciones. Posteriormente «invitaron» a una de las personas que se abstuvo que votara en contra para romper el empate.
    Tenemos varias dudas:
    – Por un lado entendemos que los votos de los morosos no deben de contabilizar, ni a favor ni en contra, ¿no?
    – A la persona que le «invitaron» a cambiar el voto, se podría invalidar el voto también ¿?
    – Según la modificación de la ley, que porcentaje de votos necesitaríamos para poder realizar la obra ¿?

    Nosotros tenemos la licencia de la actividad desde hace 5 años, y esta modificación la tenemos que realizar como consecuencia de la denuncia de los vecinos. Nosotros no nos oponemos hacer esta obra, es mas, queremos zanjar este asunto cuanto antes para continuar con nuestro negocio y que no nos sancionen o incluso nos cierren el local.

    Saludos

    1. Buenas noches.
      Por lo que vd. nos indica existen varias cuestiones que nos preguntan que en base a los datos que nos proporcionan pasamos a contestarle.
      Cuando tenemos que contestar a este tipo de preguntas nos gustaría poder leernos la escritura de división horizontal y los posibles estatutos. Las escrituras o estatutos siempre nos puede proporcionar con que condiciones se hicieron los locales y cuales podrían ser sus limitaciones. Es de suponer que el propietario cuando le alquiló el local sabía cual eran las limitaciones y que tipo de negocio se podrían poner en dicho local. Tenga en cuenta que dichas limitaciones podrían suponer un tipo de contrato a un tipo de local que no fuera el que vds. tienen actualmente. Esta irregularidad podría suponer una cancelación de contrato con las indemnizaciones que pudieran corresponder.
      Pasamos a las preguntas o dudas que Vd. tiene y que intentaremos resolverlas en base a la información disponible:
      – Los votos de morosos nunca se pueden contabilizar y por lo tanto no se deberían contar a efectos de resolver las diferentes mayorías, ahora bien ¿que mayorías son necesarias para dar un servicio como el que vd. pretenden?. Quieren instalar una chimenea que ira desde el local hasta la salida por alguna parte de la comunidad, entendemos que será por la cubierta, osea suponemos que irá por un patio interior y saldrá por lo alto de la cubierta. Por lo que vd. nos dice se ha solicitado información al Ayuntamiento y este le ha dicho que cumple con la normativa necesaria para dar continuidad al negocio. La Comunidad no se lo admite según las mayorías que vd. nos indica. la pregunta es, ¿estas mayorías son las adecuadas para tomar una decisión de este tipo?. Mi criterio es que autorizar y permitir la instalación de una chimenea necesita el acuerdo de las 3/5 partes del total de los propietarios y cuotas, a tenor de lo previsto en el art. 10.3.b) de la Ley de Propiedad Horizontal, así como del permiso administrativo, aunque esto último no sea competencia de la Comunidad de Propietarios.
      El art. 10.3 b dice lo siguiente textualmente: «Requerirán autorización administrativa, en todo caso, cuando así se haya solicitado, previa aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, as su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros mas reducidos e independientes; el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte; la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y las modificaciones de la envolvente para mejorar la eficiencia energética….»
      Recordar que el acuerdo es sobre el total de los propietarios, descontando los propietarios que tengan deudas pendientes, por lo que habrá que notificar a los ausentes de la Junta como establece el artículo 17.8 de la Ley de Propiedad Horizontal. Este artículo dice textualmente: «Salvo en los supuestos expresamente previstos en los que no se pueda repercutir el coste de los servicios a aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo, o en los casos en los que la modificación o reforma se haga para aprovechamiento privativo, se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausente de la junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el artículo 9, no manifiesten su discrepancia mediante comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción».
      Por lo que respecta al tema administrativo, las competencias urbanísticas corresponden al Ayuntamiento por lo que suponemos que tiene la aprobación para realizar esta reuniendo las condiciones municipales, entiendo que ha sido la concejalía de obras quien le habrá dado la conformidad de las condiciones y requisitos necesarios.
      – Ninguna persona que se haya abstenido en una votación puede cambiar a futuro su voto. Ni por invitación, ni por recomendación. El que ha votado queda supeditado a lo votado en la Junta General.
      – No obstante si no sacara los 3/5 a los que la ley nos exige actualmente y ve que falta un voto o está próximo para obtener los 3/5 y si la actividad es inocua y no va a afectar al normal desarrollo de la Comunidad es posible que el Juez permitiera la puesta en marcha de dicho negocio para no perjudicar una actividad comercial tan necesaria hoy en día en nuestro país.
      Un saludo.

  8. En una finca de dos portales, cada portal con un C.I.F. diferente, pero en caso de arreglos de fachada y cubierta los gastos son asumidos en conjunto ya que la estructura es conjunta, hay un vecino que tiene un 45% de cuota el un portal y un 60% de coeficiente en el otro, entonces para las reparaciones comunitarias el tiene mayoria siempre o solo es un voto a pesar de que tiene todos los bajos y aticos del edificio mas un primer piso, así siempre tendria mayoria el solo. ahora tenemos que arreglar toda la cubierta pero se niega porque le toca pagar muchisimo y solo quiere poner unos parches que no van a servir para nada.

    1. Buenos días.
      Con respecto a su pregunta, es difícil de contestar sino tenemos la división horizontal para ver como está constituida la Comunidad. Es posible que cuando se creara la Comunidad se hiciera una sola división horizontal para los dos portales y que en esa división horizontal se integraran los elementos comunes de ambos portales, entre otras cosas el suelo y el vuelo o dicho en un lenguaje menos técnico, la cubierta y la pocería entre otras cosas. En función de como esté constituida la división horizontal se deberían tomar las decisiones oportunas. Es verdad que los Registradores de la Propiedad admiten que se creen diferentes comunidades o subcomunidades aportando el cif y la documentación necesaria para su constitución, también es verdad que Hacienda lo admite, así como se admite por el propio Ayuntamiento cuando se va a pasar la Inspección técnica del edificio, etc. pero no menos verdad es que si la división horizontal indica que hay elementos comunes que integran a los dos portales se debería realizar una mancomunidad en base a lo que indica los artículos 2 y 5 de la Ley de Propiedad Horizontal. A mi entender, vds. deberían disfrutar de una mancomunidad al menos para gestionar los elementos comunes. Si se gestionara a través de una Mancomunidad, el propietario de los bajos y áticos del edificio tendría un solo voto con la suma de los coeficientes. Ahora mismo tal y como lo tienen vds. estructurado con dos comunidades independientes, el propietario tiene un voto con la suma de coeficientes en cada uno de los portales.
      Pero no nos asustemos porque el hecho de que no se dé en ninguno de los portales la doble mayoría de propietarios y coeficientes no significa que la obra que es necesaria no se pueda hacer. Hay diferentes opciones para superar esta situación de bloqueo que paso a comentarle.
      1º) El artículo 17 párrafo 2º dice que «cuando la mayoría no se pudiera lograr por los procedimientos establecidos en los apartados anteriores, el Juez, a instancia de parte deducida en el mes siguiente a la fecha de la segunda Junta, y oyendo en comparecencia los contradictores previamente citados, resolverá en equidad lo que proceda dentro de veinte días, contados desde la petición, haciendo pronunciamiento del pago de las cuotas». Que significa esto, pues que si un propietario como es este caso bloquea cualquier decisión, se puede ir a un juicio de equidad para que sea el Juez quien resuelva. No se olviden que para hacer esto necesitarán previamente que se haya intentado en dos juntas diferentes sin llegar a algún acuerdo.
      2º) Otra opción, si la obra es necesaria, tirar del art. 10 de la Ley de Propiedad Horizontal. El punto 1 a) dice lo siguiente: «Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de Propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y venga impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones: los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal….», una vez se haya puesto en marcha por parte del Presidente o la Junta de Gobierno la obra, lo único que están obligados a presentar en la Junta de Propietarios es lo que indica el art. 10.2.a) de laLPH, que dice «teniendo en cuenta el carácter de necesarias u obligatorias de las actuaciones referidas en las letras a) y d) del apartado anterior, procederá lo siguiente: serán costeadas por los propietarios de la correspondiente comunidad o agrupación de comunidades, limitándose el acuerdo de la Junta a la distribución de la derrama pertinente y a la determinación de los términos de su abono.
      Como verá existen diferentes alternativas para desbloquear la decisión de un propietario que perjudique la resolución de las actuaciones necesarias para el mantenimiento del edificio. Si las obras son necesarias, lo tienen todo a su favor para ponerlas en marcha.
      Un cordial saludo.

  9. Hola,
    Tengo una duda al respecto y puesto que he tenido un caso similar hace unos días me vendría muy bien que me lo a clararais.

    Tengo intención de hacer un cerramiento de terraza y he pedido permiso a la comunidad después de tener el permiso administrativo. Después de la reunión salieron los siguientes resultados:
    -SI 12 votos
    -NO 7 votos
    -ABSTENIDOS 4

    Si se computan los abstenidos al computo total de personas que han ido a la junta (23 personas) saldría un NO porque no llegaría a los 3/5. Por el contrario, si no se cuentan para nada los abstenidos (19 personas) me daría un SI.

    Mi pregunta es si al abstenerse de la votación se sale directamente de todo y no cuenta para el computo final de personas asistentes y por tanto computables, o por el contrario si que cuenta aunque su voto haya sido de abstención.

    Por otro lado, habría la posibilidad de que los ausentes en la junta se pronunciasen al respecto (tanto para votar a favor como en contra) dentro de los 30 días siguientes a la notificación del acta?

    Muchas gracias de antemano

    1. Buenos días.
      Como bien dice Vd. el cerramiento de terraza de su propiedad necesita el visto bueno de los 3/5 de la totalidad de los propietarios, esto siempre y cuando dicho cerramiento no altere la estética del edificio que en ese caso estaríamos hablando de la unanimidad. El artículo 10.3.b de la Ley de Propiedad Horizontal lo dice claramente. «Requerirá autorización administrativa, en todo caso, cuando así se haya solicitado, previa aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes; el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte; la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas
      Pero en el caso de vds., hay que tener en cuenta lo que dice el art. 17.8 de la LPH, sobre las mayorías cualificadas, que dice lo siguiente «…se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptados por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el artículo 9, no manifiesten su discrepancia mediante comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción.»
      En resumen, si vd. tiene 38 propietarios en la vivienda (por deducción), necesitará que el SI se lo digan 23 propietarios, siempre que no haya morosos, de momento tiene 12 propietarios a favor y deberá esperar 30 días a que se confirmen los votos del resto de propietarios, si no hay votos en contra tendría la mayoría cualificada necesaria.
      Entiendo que este tema se lo habrá comentado adecuadamente su Secretario-Administrador.
      Un cordial saludo.

      1. Buenas noches Miguel,

        Muchas gracias por tu respuesta. Pero sigo teniendo otra duda. Como bien dices tengo que basarme en el articulo 17.8 que dice lo siguiente:

        «SALVO EN LOS SUPUESTOS expresamente previstos en los que no se pueda repercutir el coste de los servicios a aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo, o en los casos en los que la modificación o reforma se haga para APROVECHAMIENTO PRIVATIVO, se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el artículo 9, no manifiesten su discrepancia mediante comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción.»

        Mi duda es si lo que yo quiero hacer en mi terraza es «aprovechamiento privativo» o no. Yo entiendo que si lo es pero como no domino el tema no lo se con certeza. Si así fuera no valdría el tema de no manifestar su discrepancia los 30 días naturales ¿verdad?

        Muchas gracias por vuestra ayuda

        1. Buenos días.
          Con respecto al aprovechamiento privativo que hace referencia el art. 17.8, no se refiere al cerramiento de terrazas, se refiere a otras cuestiones que a continuación le expondré. El cerramiento de terrazas viene delimitado en el art. 10.3.b que indica claramente que se necesitará las 3/5 partes del total de propietarios que representen las 3/5 partes de la cuota de participación….la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas... Cuando se habla en el art. 17.8 del «aprovechamiento privativo«, se refiere a otras cuestiones que se las resumo en base a la información que da el Magistrado López Orellana en una encuesta jurídica de Sepín
          «Y pudiendo surgir dudas sobre el alcance de la expresión «modificación o reforma (que) se haga para aprovechamiento privativo«, al no especificar el mismo artículo a qué concretos acuerdos se puede referir, para conocer lo que ha pretendido el legislador con ello se puede acudir a cómo emplea los mismos términos de «aprovechamiento privativo» la propia LPH, en concreto en el art. 17.3, el que regula el quorum preciso de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, para la adopción de determinados acuerdos entre los que se encuentran los de establecimiento o supresión de equipos o sistemas que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble, no recogidos en el apdo. 1 (instalación de las infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación regulados en el Real Decreto-Ley 1/1998, de 27 de febrero, sobre Infraestructuras Comunes en los Edificios para el Acceso a los Servicios de Telecomunicación, o la adaptación de los existentes, así como la instalación de sistemas comunes o privativos, de aprovechamiento de energías renovables, o bien de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos), respecto de lo que se excepciona el caso de que los equipos o sistemas tengan, precisamente, un aprovechamiento privativo, para el que basta el voto favorable de un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación. Precepto que vincula el uso individualizado a prestaciones o servicios generalizados en el inmueble. Lo que nos permite entender, siguiendo la misma pauta, que el art. 17.8 cuando alude a la «modificación» y «reforma» también se refiere a acuerdos que se adoptan sobre elementos comunes de utilización privativa por un comunero, por ejemplo referidos al cerramiento de una terraza en su solo beneficio. Por lo demás, es como emplea en algún caso la expresión «aprovechamiento privativo» la doctrina jurisprudencial, por ejemplo, en la STS de 6 de marzo de 2013 (SP/SENT/714380). Y en contraposición al aprovechamiento del derecho singular y exclusivo de propiedad de titularidad individual a que aluden los arts. 396 del Código Civil y 3 a) y 7.1 LPH.
          Entendemos, y así lo entiendo yo también que cuando en el art. 17.8 se refiere a «la modificación o reforma se haga por aprovechamiento privativo», se está refiriendo a unas mayorías distintas que quedan reflejadas en el art. 17.1 de la LPH que dice textualmente: «La instalación de las infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación regulados en el RDL 1/1998 de 27/02, sobre infraestructuras comunes en los edificios para el acceso a los servicios de telecomunicación, o la adaptación de los existentes, así como la instalación de sistemas comunes o privativos, de aprovechamiento de energías renovables, o bien de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos, podrá ser acordada, a petición de cualquier propietario, por un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación
          Un saludo.

  10. Buenas tardes, soy nuevo en este foro, así que un saludo a todos. Os comento mi problema:
    He pedido la portabilidad de internet de mi compañía actual a otra. Han venido a instalar la fibra óptica desde el cuarto común de telecomunicaciones de la comunidad hasta mi casa. Han empezado desde la caja de telecomunicaciones de dentro de mi casa y no han podido, ya que hay una rotura u obstrucción en los tubos corrugados desde la caja de mi casa, hasta una caja intermedia que hay justamente fuera de mi casa. Esta instalación estaba de origen, cuando compramos las viviendas. Para que os hagáis una idea, vivo en una urbanización de unifamiliares, donde tengo delante de mi puerta una plaza de garaje. La caja exterior está justamente fuera donde termina mi plaza de garaje, que da a la calle interna de la comunidad. Parece ser que el problema radica en la parte subterránea del suelo que va desde dentro de mi casa hasta el exterior de mi plaza de aparcamiento. Pero sin saber dónde. Esta caja es un simple paso hasta el RITI de la comunidad, que está a unos 150 metros.
    La comunidad me dice que yo debo pagar la reparación al estar dentro de mi parcela. ¿es esto así? ¿no tiene la comunidad la obligación de dar servicios y el mantenimiento de los sistemas de telecomunicaciones?
    A ver si alguien me puede ayudar.
    Gracias de antemano.

    Un saludo,

    Rubén

    1. Buenos días Ruben.
      Bienvenido a este foro, que intentamos desde nuestra web con los recursos que tenemos, atender todas aquellas cuestiones que se plantean y que cada día son más.
      A veces se hace complicado dar un criterio sobre a quien corresponde la responsabilidad de arreglar un tema concreto porque para ello necesitaríamos valorar como está hecha la escritura de división horizontal de la Comunidad, que medidas se ha tenido sobre el tema del RITI y como quedaron reflejadas en el Acta, etc. etc. Desde el desconocimiento de todas estas cuestiones, intentaremos darle una opinión.
      En circunstancias normales el cuarto donde esta la central de Telecomunicaciones o RITI, es un cuarto donde se trabaja por parte de los diferentes operadores de telefonía, en el incluyen todos los cuadros o cajas de comunicaciones. Desde este cuadro, salen todas las lineas que pasan por los elementos comunes hasta un cajetín que habitualmente está fuera de la puerta de nuestra vivienda o parcela, si las pruebas que se hagan en el cajetín nos indica que hasta allí hay linea, es evidente que el problema no es un problema originado en el RITI sino un corte habido en algún punto de su parcela y que se deberá corregir, esto ya corresponde a su propiedad privada porque está dentro de su parcela o vivienda, con lo que entiendo que será vd. quién deberá corregir esta situación, bien buscando el tubo por donde pasa el cable o bien si esto resulta difícil tendrá que construir otra vía de acceso hasta el interior de su casa.
      Un cordial saludo.
      Miguel

  11. Buenas tardes.
    En relación con el artículo 17 apartado 4, de instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la edecuada habitabilidad, si después de la votación sale un acuerdo favorable, en este caso ¿cómo afecta a las personas disidentes que el pago de la obra no se haga con derramas
    sino con cargo a los fondos de la comunidad, aunque el coste total sea mucho mayor de tres mensualidades ordinarias por persona?
    Gracias y un saludo

    1. Buenos días Gabi.
      Muy buena pregunta a lo que requiere una contestación acorde al alcance de la misma.
      Nos situamos. Dice el art. 17.4 de la Ley de Propiedad Horizontal lo siguiente de forma textual: «Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características. No obstante, cuando por el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, se adopten válidamente acuerdos, para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, no exigibles y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja. Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la innovación, habrá de abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal.
      No podrán realizarse innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de un propietario, si no consta su consentimiento expreso.»
      En este caso según nos indica en su comentario que la instalación, servicio o mejoras va mas allá de las tres mensualidades de cuota y como la comunidad de propietarios tiene dinero suficiente en la cuenta corriente bancaria, se decide pagar a través del saldo de la comunidad con lo que de forma evidente se está utilizando el saldo total al que han ido sumándose las cuotas mensuales, hasta la fecha, de todos los propietarios sin excepción aunque sean disidentes. Si fuera una decisión a tomar por mi, como Administrador de Fincas Colegiado de su Comunidad haría tres posibles propuestas.
      Si en la comunidad se lleva la misma por saldos individuales a final de año, no meter este gasto a partir del 4º mes en dichos saldos individuales, pero como esto desde un punto de vista contable se hace muy complicado, tanto para el Administrador como para la propia Comunidad, lo suyo sería deducir a partir del 4º mes en las cuotas de los propietarios disidentes la parte de la cuota correspondiente al gasto que supondría dicha mejora. Así si un propietario disidente tiene una cuota de 100 euros al mes y la mejora supone según su coeficiente un gasto mensual de 30 €, le pasaría una cuota de 70 € hasta regularizar la diferencia con respecto a los otros propietarios que si han decidido pagar dicha mejora. Si la mejora hubiera que pagarla en 10 meses, los tres primeros meses de cuota sería igual para todos los propietarios y las 7 cuotas siguientes la pagaría por un importe de 70 €/mes y de esta forma compensaría dicha cantidad.
      Otra forma mucho mas clara y que no supondría ningún problema a la hora de gestionar la decisión tomada por la comunidad sería la de hacer una derrama por el importe correspondiente en los meses que se decida según el pago a realizar al proveedor e ir pagando la misma en función de la decisión tomada, aquellos propietarios que estén de acuerdo con la mejora pagar dicha derrama y los que no lo estén no pagarla.
      Otra forma de resolver el problema sería que las cuotas que se pagan mensualmente, deducir la cantidad a partir del 4º mes a los disidentes, el importe correspondiente de la derrama mensual.
      Hay diferentes opciones para resolver el tema de las cuotas de tal forma que el saldo resultante se vería afectado en función de las cuotas a pagar. Estoy seguro que su Administrador buscará la opción mas adecuada según la gestión contable que vds. lleven en su Comunidad.
      No nos olvidemos que si se considera un servicio u obra de mejora este debe ser acordado en la Junta de Propietarios y que quede claro que se reconozca el concepto de mejora, que se va a aplicar el artículo 17.4 y que existan las 3/5 partes de propietarios y coeficientes, esto significa que no basta que se de la mayoría en la junta general, sino que posteriormente se debe de presentar la propuesta a la totalidad de los propietarios indicando que se va a proceder a esta mejora, para ello se debe de aplicar el artículo 17.8 de la Ley de Propiedad Horizontal que dice lo siguiente: «Salvo en los supuestos expresamente previstos en los que no se pueda repercutir el coste de los servicios a aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo, o en los casos en los que la modificación o reforma se haga para aprovechamiento privativo, se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el artículo 9, no manifiesten su discrepancia mediante comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción.»
      Un cordial saludo.

      1. Buenas tardes Miguel y muchas gracias por su detallada respuesta.
        Como bien dice en la contestación «la pregunta requiere contestación acorde al alcance de la misma»
        La cuestión es que me he dado de bruces con la realidad y esta es muy tozuda y no me queda más remedio que volver sobre el tema. Intentaré no obstante no cansarle y tampoco a los seguidores del consultorio.
        Este fin de semana tuvimos la Junta de comunidad y en el orden del día en uno de sus puntos indica: «A petición del vecino del portal x, piso x, se presenta propuesta para aislante térmico de la cubierta del edificio, decisiones a tomar».
        Lo primero que tengo que decir es que este asunto ya se había tratado en la Junta del pasado año y estando de acuerdo en que se consideraba obra de mejora y el Administrador expuso que le parecía razonable se votó saliendo resultado en contra.
        Esta vez hacemos mención que ya se trató el tema y que no hay por qué volver sobre lo mismo. Pero entonces el Administrador (que esta vez es distinto empleado de la Gestoria) indica que no se trata de obra de mejora sino de condiciones de habitabilidad ya que según lo expuesto por los propietarios de los últimos pisos en verano hay días que la temperatura es insoportable. Le indicamos que las cubiertas están en perfecto estado, ya que no hay roturas ni grietas y que además cuando fueron construidos, los últimos pisos tenían un precio de venta inferior.
        «Pontifica» que él ha estado en diversos casos tramitados en Medio Ambiente y que
        se da la razón a los afectados. Le indico que nos presente algún documento en el que se especifique que tener calor en el piso requiera que la comunidad haga obras de aislamiento térmico a lo cual dice que no es necesario y que se pasa a la votación de los asistentes. Le indico que ya que no hay documento que avale su opinión que se vote si se considera obra de mejora o no y que además no hay presentes las 3/5 partes de propietarios a lo que contesta que dado que no es obra de mejora no se necesitan los 3/5 de propietarios asistentes y que si no estoy conforme que impugne el acuerdo. Se vota y sale a favor de la obra 36 contra 26.
        Se trata de 9 portales con 5 plantas de 4 pisos por planta, por lo que solamente los
        propietarios de los pisos últimos suman por sí solos caso de acudir a la Junta 36 votos a favor, siendo el total de propietarios 180.
        He salvado mi voto pero lógicamente el recurso de una impugnación no tiene recorrido después de un voto mayoritario, aparte de que por las tarifas que he visto, su coste es muy superior a las derramas que se van a pagar. Se da la circunstancia además de que para la misma ni se va a aplicar el coeficiente por piso ni una cantidad fija para todos sino las cantidades que han creido oportunas según el número de dormitorios, para lo cual ni se hizo votación.
        No quiero ser más extenso pero sí me gustaría algún comentario sobre todo lo expuesto y a ver si me puede orientar si en el Ayuntamiento u otro sitio me pueden informar sobre los requisitos necesarios para establecer cuándo una obra es necesaria por mejora de habitabilidad si hace calor y si hace frío también pues ya se ha abierto la posibilidad de hacer lo equivalente en los pisos primeros.
        Disculpe las molestias y reciba un cordial saludo.
        Gracias.

        1. Buenas tardes Gabi.
          Su pregunta ha hecho que me revise la Ley de Ordenación de la Edificación y el código técnico de edificación en relación a las cubiertas y no he encontrado nada que justifique una respuesta ni a favor ni en contra, si le puedo decir que a nivel de jurisprudencia me he encontrado con sentencias que en general avalan la actuación que les ha recomendado en este caso su administrador. Las técnicas constructivas han cambiado, ahora se da mucho mas importancia a la eficiencia energética y por otra parte desde el año 2.013 se da mucha mas autonomía al propio Presidente que en casos como estos podría incluso realizar actuaciones de forma directa sobre trabajos u obras que resulten para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad, etc.
          Personalmente llego a la conclusión de que si las actuaciones en la intervención de la cubierta no supone un gran desembolso y que su objetivo es bajar unos grados y mejorar la habitabilidad de los pisos superiores, su posible reclamación tendrá poco recorrido en el juzgado.
          Un cordial saludo.
          Miguel

  12. Buenas tardes Miguel:
    Un vecino quiere colocar en la terraza común del edificio, que dedicamos para tender, una instalación de placas solares de uso privado. La Comunidad la formamos 8 vecinos. A la reunión solo hemos asistido 5, de los que han votado a favor 2, en contra 2 y 1 abstención. ¿Tiene mayoría suficiente para hacer esa instalación? ¿Para colocarla en la terraza privándonos al resto de los propietarios del uso de gran parte de ella?
    También quiere colocar un aparato de aire acondicionado en la tarraza y no en el interior de los balcones como tiene acordado la comunidad ¿Puede hacerlo y rigen las mismas mayorías? Gracias.

    1. Buenas tardes Antonio.
      Con relación a su pregunta indicarle que el artículo 17.1 de la ley de Propiedad Horizontal dice lo siguiente:

      «Art. 17. Regla 1 “Infraestructura común de las telecomunicaciones y de las energías renovables”. El quorum necesario para estos supuestos es1. La instalación de las infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación regulados en el Real Decreto-ley 1/1998, de 27 de febrero, sobre infraestructuras comunes en los edificios para el acceso a los servicios de telecomunicación, o la adaptación de los existentes, así como la instalación de sistemas comunes o privativos, de aprovechamiento de energías renovables, o bien de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos, podrá ser acordada, a petición de cualquier propietario, por un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación.
      La comunidad no podrá repercutir el coste de la instalación o adaptación de dichas infraestructuras comunes, ni los derivados de su conservación y mantenimiento posterior, sobre aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo. No obstante, si con posterioridad solicitasen el acceso a los servicios de telecomunicaciones o a los suministros energéticos, y ello requiera aprovechar las nuevas infraestructuras o las adaptaciones realizadas en las preexistentes, podrá autorizárseles siempre que abonen el importe que les hubiera correspondido, debidamente actualizado, aplicando el correspondiente interés legal.
      No obstante lo dispuesto en el párrafo anterior respecto a los gastos de conservación y mantenimiento, la nueva infraestructura instalada tendrá la consideración, a los efectos establecidos en esta Ley, de elemento común.
      Una instalación de placas solares de uso privado, no solo conlleva la aprobación de los propietarios para su aprobación sino que a mi entender deberá de llevar un informe por técnico competente que indique que la instalación reúne los requisitos necesarios y que el peso de dicha instalación no será un problema en la propia cubierta del edificio.
      Cuando se habla de 1/3 de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación, debe de entenderse sobre la totalidad de los propietarios y 100% de las cuotas de participación, o sea que cuando se tome una decisión a este respecto debe de haber en la Junta de Propietarios 1/3 al menos del total de los propietarios y que voten a favor de la nueva infraestructura. Ejemplo: En una comunidad hay 120 viviendas. Deberán asistir a la Junta al menos 40 propietarios y que todos voten a favor de la instalación de la infraestructura común. La decisión no se puede tomar sobre 1/3 de los propietarios asistentes y representados, no sería válida a nuestro entender dicha propuesta.
      Según este art. 17.1 hay dos posibilidades para este tipo de instalación. Que se apruebe por 1/3 del total de los propietarios con lo que pasa a ser esta nueva infraestructura como un elemento común de la comunidad que será sustentada por los propietarios que han votado a favor de la instalación y dos que sea solicitada dicha instalación por un propietario (ejemplo: instalación de placa solar», que deberá permitir la comunidad y que el propio interesado deberá correr con el importe correspondiente.
      Hay que recalcar que en los dos supuestos anteriores no se podrán poner en marcha si la implantación del mismo supone una alteración sustancial del edificio o bien un cambio de estética del inmueble.»
      Según los datos que me indica los votos a favor de la instalación han sido 2 sobre un total de 10 propietarios, esto significa que no se llega a 4 propietarios que es lo que se exige en la ley en función de 1/3, por lo tanto la instalación no se podría realizar. No obstante si se hubiera podido le reitero que deben de tener sumo cuidado con la instalación y que se debería aportar una solución técnica para evitar cualquier daño en la cubierta.
      El aparato del aire acondicionado en la terraza deberá de hacerse en base al acuerdo que tiene la comunidad, no obstante si este tema se lleva a la reunión, deberá sujetarse a la misma mayorías que se requirieron para aceptar el lugar de emplazamiento en su momento. Si esta decisión se hizo por mayoría simple de los propietarios presentes y representados con derecho a voto, el que se instale el aire acondicionado en la cubierta se debería realizar con la misma mayoría.
      Un cordial saludo
      Miguel Fernández
      691564359

  13. Buenas tardes:
    El uso de un espacio comunitario por un establecimiento comercial:
    Instalar una terraza en los soportales de la comunidad. Que quorum necesita?

    1. Buenas tardes M.A.
      Si un espacio o un elemento común es utilizado por un establecimiento comercial como por ejemplo instalar una terraza en los soportales de la comunidad, dependerá del fin con el que se quiera utilizar y el beneficio que se pretenda de la cesión, me explico, si el elemento común se cede por un tiempo y a la vez por un precio determinado y la comunidad obtiene un beneficio de esa cesión, se trataría de un arrendamiento en toda regla, por lo que atendiendo al artículo 17,3 de la LPH que dice textualmente lo siguiente: «El establecimiento o supresión de los servicios de la portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, supongan o no modificación del títitulo constitutivo o de los estatutos, requerirán el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.» El acuerdo se deberá hacer por las 3/5 partes.
      Si un propietario de una vivienda o de un local sobre todo, es servirse del elemento común, sin contraprestación económica, sería utilizar el elemento común de forma privativa por lo que al modificarse el Título Constitutivo, sería necesario el acuerdo unánime de la Comunidad. En este deberemos aplicar lo que indica la regla del art. 17.6 de la LPH que dice textualmente lo siguiente: «Los acuerdos no regulados expresamente en este artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación.
      Un saludo.
      Miguel
      691564359

  14. Buenos días. Os expongo mi caso, por si me podéis ayudar. Tengo un dúplex con terraza. En la terraza, estoy realizando una obra que consiste en unos cerramientos con aluminio. Comento esto, porque antes de iniciar las obras, hablé con el Administrador para que me indicara como tramitarlas. Sus indicaciones fueron , que otros vecinos lo habían hecho anteriormente y no había problema, pero que el cerramiento, debía ser como el de mis vecinos (no ladrillos, cerramiento de aluminio, etc…) y que además debería de hablar con el vecino de arriba y colindantes, para avisarles y no les causara ningún problema, cosa que hice, tal cual las indicaciones del Administrados. He comenzado las obras sin que haya ningún problema, salvo por un vecino, al que no le afecta para nada mi obra, pero ha decidido quejarse. El caso, es que en los próximos días se va a tratar el asunto en reunión de la comunidad y me gustaría ir preparado. Podrían obligarme a derribar lo que ya he construido? (que votación se necesita para ello?), que medidas puedo tomar yo al respecto?…..El presidente me dice ahora que las obras se debían de haber reflejado en acta, pero ante todo, les quiero dejar claro, que yo actué conforme me indicó el Administrador (y que el problema radica en que el Administrador, al que recurrí, para que me diera indicaciones de como actuar legalmente, no me dio indicaciones correctas), que si se me hubieran indicado otra cosa, así lo habría hecho, que empecé las obras porque me dieron CONSENTIMIENTO VERBAL y que si me hacen derribarlas, después de actuar conforme a sus indicaciones, me causará un grave problema económico. En cualquier caso, las obras que estoy realizando, son idénticas a las que han hecho otros vecinos anteriormente. Que debo hacer?, debo pedir un arbitraje?. Para hablar de este tema, el asunto debe ir en el orden del día o se puede tratar en ruegos y preguntas? Que votación y mayoría se necesitaría en cada caso?
    Muchas gracias de ante mano.

    1. Estimada Soledad:
      Con respecto a las cuestiones solicitadas en su pregunta tiene diferentes respuestas en otros artículos a los cuales le haré referencia:
      https://adminfergal.es/denuncia-por-cerramiento-de-terraza/
      https://adminfergal.es/cerramiento-de-mi-terraza-y-rehabilitacion-de-fachada/
      https://adminfergal.es/terraza-defecto-de-construccion/
      https://adminfergal.es/cerramiento-de-un-balcon/
      A continuación le contesto a sus preguntas:
      – Los cerramientos con aluminio se consideran un cerramiento de fachada y no solo se debe de consultar con los propietarios de al lado sino también con la junta general. Tengo en cuenta que los cerramientos en terraza están especificados en la Ley de Propiedad Horizontal, en su artículo 10.3.b que dice textualmente lo siguiente: «b) Cuando así se haya solicitado, previa aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes; el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte; la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas comunes, cuando concurran los requisitos a que alude el artículo 17.6 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio.

      En estos supuestos deberá constar el consentimiento de los titulares afectados y corresponderá a la Junta de propietarios, de común acuerdo con aquéllos, y por mayoría de tres quintas partes del total de los propietarios, la determinación de la indemnización por daños y perjuicios que corresponda. La fijación de las nuevas cuotas de participación, así como la determinación de la naturaleza de las obras que se vayan a realizar, en caso de discrepancia sobre las mismas, requerirá la adopción del oportuno acuerdo de la Junta de propietarios, por idéntica mayoría. A este respecto también podrán los interesados solicitar arbitraje o dictamen técnico en los términos establecidos en la Ley.»
      Cuando se trate su asunto en la comunidad tendrá que notificar por desgracia que no ha sido bien informada y que debido a una mala información se ha encontrado en esta situación. Si la ratificación de la instalación no se decide por las 3/5 partes de la totalidad de los propietarios, quiere decir los presentes y los ausentes, según se especifica en el propio artículo, deberán de derribar lo construido. Si a pesar de que no tienen la mayoría e los 3/5 de la totalidad, deciden mantener la obra podría verse en una situación compleja y que podría conllevar a una denuncia ante el juzgado y que sea el juez quien dictamine la situación.
      Por lo que podemos determinar tampoco hay una licencia de obras ante el ayuntamiento para realizar la obra de la terraza, esto puede conllevar también a que si se realiza la denuncia de la obra en la terraza, el Ayuntamiento le requiera en primer lugar el acta donde venga la conformidad, si no la tienen es posible que el Ayuntamiento no le de la correspondiente licencia con lo que deberá derrumbar la construido.
      También debemos decirla que no siempre los jueces están a favor de eliminar lo construido sino que tienen en cuenta otras terrazas ya construidas por lo que pudiera ser que tomar la decisión de admitir su construcción e impedir el derribo, dependerá del juez y de los antecedentes que se presenten, obra realizada, tipo de construcción, etc.
      Por ejemplo la Audiencia Provincial de Málaga AP Málaga, Sec. 4.ª, 8-4-2011 dice lo siguiente: «La Comunidad incurre en abuso de derecho al pretender el derribo de la obra de cerramiento ejecutada en la terraza de la comunera, lo que comportaría una discriminación con otros comuneros que las han alterado».
      Una cuestión que debe quedar clara es que vd. no puede justificar su actuación por desconocimiento y por dejarse recomendar por el Administrador, vd. tiene unas obligaciones según ley que debe de cumplir, otra cuestión es que el Juez pueda darle la razón y otra cuestión será las actuaciones que pudiera realizar contra el Administrador si es que proceden.
      Un cordial saludo.
      Miguel
      691564359

  15. Buenos días:
    Durante décadas la portera ha estado trabajando sin haber estado dada de alta en la Seguridad Social. Hace unos años, se le dio de alta y desde entonces está en situación legal. En el previsible caso de que la comunidad de vecinos tenga que hacer frente a una indemnización y/o sanción por tal circunstancia, ¿tendrían que abonarlas exclusivamente los actuales vecinos o deberían abonarlas proporcionalmente todos los vecinos que hubieran sido miembros de la comunidad durante el período en que se produjo el hecho causante (situación irregular ante la Seguridad Social)? Es decir, si el período durante el que ha existido la irregularidad ha sido de 25 años, pero yo compré el piso 3 años antes de que se regularizara la situación, ¿debo hacerme responsable de los 25 años de indemnización, o solo de los 3 años en que continuaba la irregularidad siendo yo ya miembro de la comunidad de propietarios? En caso de ser yo el responsable del pago de los 25 años, ¿podría emprender acciones legales contra los anteriores propietarios de mi vivienda para reclamarles su parte proporcional de la indemnización?
    Muchas gracias.

    1. Buenos días.
      Tener una persona sin estar dado de alta supone un alto riesgo para una Comunidad de Propietarios, aún en este siglo existen muchas comunidades que siguen teniendo «trabajadores» que no están dados de alta. No estar dado de alta tiene grandes riesgos tanto para el trabajador como para la Comunidad, el trabajador porque no cotiza y no percibirá las prestaciones de asistencia sanitaria y sobre todo del derecho a su pensión y a la Comunidad porque estará en una situación ilegal y podría suponer un problema importante por cometer esta infracción y la obligación de cotizar por todo el tiempo que pueda demostrarse que este trabajador lleva sin darse de alta. El importe a pagar por la comunidad puede ser muy alto. La sanción puede ir desde los 3.126 € hasta los 10.000 €. Además, el empresario tendrá que hacer frente a las cuotas impagadas a la Seguridad Social durante todo el periodo en que el empleado ha estado trabajando sin contrato.
      Si la comunidad de vecinos en un momento recibe una sanción y la obligación de pagar las cuotas impagadas se sobreentiende que deberán hacer frente a la misma los actuales vecinos de la comunidad, cuando se vende una vivienda se vende con todos sus derechos y obligaciones, deberá asumirse con las responsabilidades y también se tendrá derecho a beneficiarse el actual propietario de los posibles beneficios por devolución de subvenciones. Entiendo, salvo mejor criterio, que las indemnizaciones al trabajador las deberá soportar el propietario que actualmente sea el propietario en la vivienda, salvo que en el contrato de compra-venta o escritura figure un pacto entre las partes que fuera el anterior propietario que se hiciera cargo de posibles irregularidades, cuestión que normalmente no se suele reflejar.
      Un cordial saludo.
      Miguel
      691564359

  16. Buenos días, ¿qué mayoría sería necesaria para el cambio de uso de cuarto de basuras a cuarto para un grupo electrógeno?.

    Muchas gracias.

    1. Buenas noches Bertín.
      Sin entrar en cuestiones técnicas y de viabilidad de la instalación y suponiendo que el cuarto de basuras no sea el único y se pueda prescindir del mismo porque pudiera haber diferentes alternativas, lo que es la instalación de un grupo electrógeno para uso de la comunidad se podría aprobar por las 3/5 partes del total de los propietarios que a la vez tengan las 3/5 partes del total de los coeficientes, siempre y cuando la instalación de este grupo electrógeno suponga un interés general para todos los propietarios como indica el artículo 17.3 de la ley de propiedad horizontal que dice textualmente lo siguiente:» El establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, supongan o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirán el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.»
      Un cordial saludo.
      Miguel
      691564359

  17. Buenas tardes .
    Haber si me pueden sacar de una duda vivo en un edificio de dos plantas un bajo y un primer piso con buhardilla , el asceso a la buhardilla tiene el asceso directo por la primera planta pero no esta segregada del edificio las decisiones a la hora de botar son un boto cada uno porque quien esta utilizando la buhardilla es el de la primera planta el del bajo no tiene asceso , pero a lo que me refiero son un boto cada uno a la hora de botar para hacer algo común.
    Un saludo y gracias

    1. Buenos días Juán.
      La ley de la propiedad horizontal dice que para realizar una votación deberá ser por la doble mayoría, por la mayoría de los propietarios y la mayoría de los coeficientes. Si un propietario, por ejemplo el de la primera planta es propietario del primero y de la buhardilla, independientemente de si está segregado o no deberá tenerse en cuenta la suma de coeficientes de ambas plantas pero en relación a la suma de propietarios es 1 y por lo tanto tendrá un solo voto. Resumiendo, tendrá un voto pero con la suma de los coeficientes.
      Un saludo.
      Miguel
      691564359

  18. Hola, deseo hacer una consulta sobre eliminación de barreras arquitectónicas. En mi Comunidad, el ascensor llega al zaguán y para alcanzar la calle hay que bajar por unas escaleras que, por su inclinación, no hace posible la instalación de una rampa para acceder con sillas de ruedas, carritos, etc.. Para solucionar esta situacion, se proyecta la instalación de un segundo ascensor que denominan «home»lift» que iría desde el zaguán a la calle. El problema surge cuando, aprovechando dicha instalación, se pretende, por parte de los propietarios de plazas de garajes, que dicho ascensor llegue hasta el primer y segundo sótano, lugar donde hay un total de 13 plazas de garaje de las cuales, unas son propiedad de residentes de la comunidad y otras de personas que no tienen vivienda en la Comunidad. Existen además propietarios de viviendas que no disponen de plazas de garaje, entre los que me encuentro yo. Antve esta circunstancia y para atender el coste de 120.000 euros. el administrador ha procedido a aplicar el coeficiente de cada vivienda y garage a dichos 120.000 euros a todos. Es decir,que yo que no tengo plaza de garaje tengo que pagar un coeficiente de 3.2 sobre 120.000 euros,es decir, sobre la totalidad de la obra. Entiendo que yo debería pagar mi coeficiente sobre la parte proporcional de coste de la obra correspondiente a zagúan y calle, pero no el coste extraordinario de bajar dos pisos más. El bajar el nuevo ascensor a los dos sótanos hará que las plazas de garaje se revaloricen, por lo que entiendo ellos son los que tienen que pagar el 100% de la obra pero no yo, que al no tener plaza de garaje creo que debería pagar solo la parte del coste de zagúan a calle.
    Espero haber sido capaz de explicar con suficiente claridad la situación que puede resultar algo compleja en su exposisicón.. Puedo aportar cualquier información adicional que se me requiera.
    Muchisimas gracias anticipadas por su ayuda en estos temas .

    1. Estimada Mari Carmen.
      Es muy difícil darle una opinión sin tener toda la documentación, ahora bien, sin tener todos los datos necesarios, entiendo que desde la Junta de Gobierno y la Administración deben de considerar todas estas cuestiones y ver los costes en relación a las necesidades por cada uno de los propietarios, beneficios resultantes, etc., como bien dice hay una revalorización económicas de las plazas que se debería tener en cuenta. Si vd. no tiene plaza de garaje, es otro factor a tener en cuenta y a considerar.
      Un cordial saludo.
      Miguel

  19. Buenas tardes
    En el garaje de mi edificio hay instalado un aljibe que, aunque llevamos viviendo aquí más de 15 años es éste último año,con la nueva incorporación de la nueva presidencia, cuando dicho aparato tiene que estar funcionando toooooodo el año emitiendo un sonido de ultrafrecuencia que atraviesa el garaje,el local que está debajo de mi piso y llega directamente a mi cuarto por lo que,imagínense quién puede descansar en esta casa . Yo tengo operados ambos oídos y detecto mucho más que el resto de mi familia este tipo de sonidos por lo que lo estoy pasando muy mal,con pastillas y todo. Dan largas de que lo van a insonorizar pero todo sigue igual y ya no puedo más….hay algún artículo el la ley de propiedad horizontal que hable sobre éste tema???
    Muchas gracias

    1. Buenos días Susana.
      La Ley de Propiedad Horizontal toca el tema de los ruidos a través de su artículo 7.1 y 7.2 que dice textualmente lo siguiente:
      «7.1 El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad.
      En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al Administrador.
      7.2. Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
      El Presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualesquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes.
      Si el infractor persistiere en su conducta el Presidente, previa autorización de la Junta de propietarios, debidamente convocada al efecto, podrá entablar contra él acción de cesación que, en lo no previsto expresamente por este artículo, se sustanciará a través del juicio ordinario.
      Presentada la demanda, acompañada de la acreditación del requerimiento fehaciente al infractor y de la certificación del acuerdo adoptado por la Junta de propietarios, el Juez podrá acordar con carácter cautelar la cesación inmediata de la actividad prohibida, bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia. Podrá adoptar, asimismo, cuantas medidas cautelares fueran precisas para asegurar la efectividad de la orden de cesación. La demanda habrá de dirigirse contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante de la vivienda o local.
      Si la sentencia fuese estimatoria, podrá disponer, además de la cesación definitiva de la actividad prohibida y la indemnización de daños y perjuicios que proceda, la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad. Si el infractor no fuese el propietario, la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento.»
      Por otra parte existe una ordenanza municipal que habla sobre el tema de los ruidos, así en Madrid por ejemplo tenemos la ordenanza municipal de protección contra la contaminación acústica y térmica donde le indica los parámetros de ruidos y los decibelios permitidos.
      Yo le diría que se hablara con el proveedor del mantenimiento del algibe para ver la viabilidad de poner todos aquellos medios necesario para eliminar los ruidos o parte de los mismos, siempre hay solución para todo, solo hace falta tener voluntad para solucionarlo.
      Un saludo.
      Miguel
      691564359

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