Arquetas registrables en comunidad de propietarios

Arquetas registrables en Comunidad de Propietarios. Quien debe acometer las obras.

Es la Comunidad o el propietario del local quien debe acometer las obras de las arquetas registrables

P: Mi consulta es la siguiente:

Vivo en una comunidad de propietarios y vamos a aprobar unos presupuestos para arreglar y limpiar arquetas de locales..por cierto ocultas. Hicieron obras de mejora y las ocultaron..mis dudas son:

1° deben estar visibles y registradas?

Creo q si…..el problema? No estuvimos pendientes de este asunto y por DESIDIA no podemos obligarles a costear las obras para q sean visibles….es esto cierto?

arqueta2° Si es así ahora al arreglarlas vamos a dejarlas visibles o registradas..debemos una vez terminadas las obras hacer reportaje fotográfico y adjuntarlas al acta en el que se aprobaron los presupuestos de dichas arquetas para así poder demostrar que estaban visibles y no nos ocurra lo mismo? He de informarle que no tenemos ningún documento oficial en el que diga donde estaban situadas las arquetas y que estas eran visibles aunque así fuera. Ni actas ni planos ni fotos. Creo que en el colegio de arquitectos podríamos solicitar dicha información solicitándoles el proyecto técnico e incluso al registro de la propiedad, pero me temo que tengan dicha informacion tan profunda, son pisos de mas de 45 años, es cierto todo esta informacion?

3° No obstante los dueños de los locales no se oponen ni a la obra ni a que sean visibles, de todas formas con la informacion que le he dado…cree usted que podríamos reclamarles la parte que corresponde al registro de las arquetas. Y si es así…bajo que articulo de la L.P.H. o del código civil me atengo para reclamarselo? No obstante informaré también a los vecinos sobre el asunto de la DESIDIA , el lucro cesante y los daños y perjuicios que nos pudieran reclamar para valorar dicha actuación….

4° El gran problema es un local que no solo la oculto, sino que puso un inodoro encima y la comunidad dice que tiene que quitar inodoro y dejar arqueta visible, pero el dueño se niega y dice que no tiene otro lugar para poner el inodoro y que la limpieza de la arqueta se hace a través del agujero que queda una vez quitado el inodoro, y que el nos paga el montaje y desmontaje de dicho inodoro…pero como la comunidad tiene que acceder a la arqueta en si para enfoscar paredes, hay que romperle baldosas para tener acceso completo a la arqueta, volvérselas a poner… y el dueño del local dice que eso lo tiene que pagar la comunidad…el solo paga montar y desmontar inodoro.  Eso es así? O le podemos exigir que lo abone el? Porque el problema se solucionaría si se pudiera registrar la arqueta y poner y conectar el inodoro..y el asunto estaría resuelto…pero nos lo tienen que decir las empresas que nos van a hacer dicha obra…si no se pudiera hacer lo comentado (poner inodoro en arqueta registrada) y el dueño del local nos exigiera volverla a tapar…tendríamos que hacerlo…y si lo hiciéramos, podríamos reclamarle dicho importe?…y si es así, bajo que articulo nos ampararíamos para reclamarlo?. Ruego me conteste a todas estas dudas a la mayor brevedad posible, pues tenemos la junta donde se van a decidir todas estas cuestiones el día 31/7/2017, con lo cual me gustaría tener esta informacion el viernes por favor o en el peor de los casos el lunes por la mañana. Muchas gracias de nuevo y disculpe las molestias.

R: Buenas tardes.

Le agradezco que me tenga como referencia e intentaré darle una opinión que no deja de ser una opinión personal en relación a sus preguntas.

Para contestarle con ciertas garantías deberíamos conocer todas las gestiones realizadas a lo largo de estos 45 años, como se construyó el edificio y sus conducciones, que registros se hicieron y si estos registros se hicieron con arquetas registrables.

Si las obras de construcción de las arquetas fueron registrables y posteriormente los locales por obras en su interior las dejaron no registrables sin avisar de este hecho a la propiedad, la responsabilidad corresponde única y exclusivamente a los locales ya que se hizo una modificación dentro de la propiedad de un elemento como las arquetas, servidumbre necesaria para la comunidad y acceso necesario para el buen mantenimiento de la pocería general del edificio.

El art. 9.1c. de la ley de propiedad horizontal dice «que el propietario debe consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la creación de servicios comunes de interés general acordados conforme a lo establecido en el artículo 17, teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados«. Si el propietario del local no ha cumplido con este requisito y ha modificado esta servidumbre imprescindible, deberá hacerse cargo de todo aquello que se refiera al descubrimiento de la arqueta y de los costes del registro, no así desde mi punto de vista de las actuaciones a realizar en la propia arqueta. Todo lo que es el coste de los ladrillos que haya que cambiarse, el mortero de cemento, el revocado, el fratasado, etc. deberá ser a cargo de la comunidad de propietarios. Todo lo que sea la intervención en el suelo para descubrir la arqueta, como el coste de la arqueta metálica o de plástico según proceda, debe ser a cargo del propietario.

Si por el contrario, el propietario no ha realizado ninguna modificación en su suelo y las arquetas han estado ocultas desde un primer momento o bien el propietario si intervino y eliminó las arquetas registrables pero el propietario informó al Presidente y/o a la junta de propietarios y no le negaron la realización de la obra, toda la responsabilidad y las obras a realizar recaerá sobre la comunidad de propietarios, quién deberá asumir todos los costes necesarios para reparar las arquetas. En este caso no solo deberá asumir dichos costes sino los costes del lucro cesante para compensar las pérdidas de los días que se deba tener el local cerrado.

Con respecto al inodoro, quiero hacerle varias reflexiones. En primer lugar, entiendo que estas obras además de estudiarlas técnicamente, las habrán puesto en manos de un profesional que les haga la función de dirección facultativa, arquitecto o arquitecto técnico, con objeto de realizar un estudio técnico completo de viabilidad. No creo que la simple opinión del propietario del local sea suficiente para que se de conformidad a mantener el inodoro en la misma posición, entiendo que la palabra de un profesional ajeno a los intereses del propietario y de la propia empresa de pocería será más eficiente y nos dirá si con dicha actuación se cumple el código técnico o si es viable lo comentado por el propietario. Si es viable lo que dice el propietario y no hay otra solución técnica, lo lógico es que la Comunidad se haga cargo de la reconstrucción de la arqueta y que el propietario asuma el coste de la parte de la actuación de la colocación del inodoro.

Hay muchas variables para tener en cuenta como queda demostrado en esta contestación. Mi opinión es que para realizar dicha obra se debe tener una dirección facultativa que lleve la misma, que conozca bien las obras de pocería, que solicite todos los planos del bloque o portal y que con toda la información que resulte les pueda dar una adecuada información a su Administrador de Fincas y a la Junta de Gobierno para realizar con la certeza necesaria las actuaciones a realizar. Con el conocimiento técnico del profesional los planos y el análisis de las actas la Junta de gobierno podrá tomar las decisiones más acertadas.

Reciba un cordial saludo.

Os paso un enlace de un artículo de mi web por si os puede resultar interesante:

Informe de evaluación de edificios

Fdo. Miguel Fernández

Administrador de Fincas en Madrid

 

8 thoughts on “Arquetas registrables en Comunidad de Propietarios. ¿Quien debe acometer las obras?”

    1. Buenos días Mari Cruz.
      Si tiene un problema de pocería como elemento común y esta situación le genera humedades, lo suyo es que sea la comunidad quien se encargue del arreglo y será el seguro de la comunidad quien se encargue de las reparaciones o arreglos que sean necesarios. Otra cosa distinta es que vd. que vive en el bajo decidiera en su momento que las arquetas registradas de la pocería que hubiera en su casa decidiera ocultarlas, en este caso será vd. quién tendrá que reponer las mismas al estado anterior y por lo tanto debería de pagar los arreglos necesarios para el registro de las arquetas. El que las arquetas estén o no registradas no debería afectar, no obstante, al arreglo de las mismas por el seguro de la Comunidad.
      Un cordial saludo.
      691564359
      Miguel Fernández

    1. Hola Mari Cruz.
      Si se confirma que el problema es de la pocería de la Comunidad, deberá de ponerse en contacto con El Administrador si lo tuvieran y sino con el Presidente para reclamar el arreglo de la pocería, para ello mi recomendación es que las gestiones las haga a través de un abogado. Se le debería mandar un burofax a los representantes de la Comunidad para indicarles los desperfectos que la situación de la pocería le están generando y notificarles que si en un plazo de 15 días no le resuelven el problema pondrá en manos de su abogad@ el problema para que se reclame vía judicial si fuera necesario. Si está vd. en Madrid y necesita un abogado, le podemos recomendar alguno.
      Un cordial saludo.
      Miguel
      691564359

  1. Buenos días,
    Mi pregunta es la siguiente. En caso de no tener en la calle un registro de saneamiento, a quien pertenece la responsabilidad de ponerlo o haberlo hecho?
    Está pregunta viene por un atasco que sufrimos hace poco y tuvimos que pagar 500€ para realizarlo.

    1. Buenos días Javier.
      La responsabilidad de poner una arqueta registrable para verificar la situación de las conducciones dependerá de quien sea el propietario y responsable del mantenimiento de dicha pocería. Si las tuberías son de la Comunidad y van hasta la red de distribución del ayuntamiento, será la comunidad quién este obligada a ello, pero si dicha arqueta debe de hacerse en una acera pública se deberán solicitar los correspondientes permisos para realizar la obra. En este caso tendrá que ir al Ayuntamiento para que le hable de las licencias a solicitar, del aval que tendrá que dejar para la reconstrucción de la acera, etc.
      Un cordial saludo.
      Miguel
      691564359

  2. Buenas tardes,
    quería realizar una consulta referente a una resolución del seguros de comunidad.
    tenenos una arqueta comunitaria pero esta en el aserrado publico,la arqueta esta dado daños de agua fecales.
    Quien tiene que reparar ????

    1. Buenas noches Vanesa.
      Si la arqueta está en una zona pública pero corresponde a la canalización de las aguas fecales de la comunidad, que van a parar al colector general del ayuntamiento, la reparación deberá ir a cargo de la comunidad de Propietarios. Si tienen que hacer alguna obra que afecte a la calle o vial, deben de pedir permiso al Ayuntamiento para que este le conceda la licencia correspondiente y les indique las condiciones de la obra.
      Un cordial saludo.
      Miguel
      691564359

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