Mayorías necesarias, artículo 17 de la ley de Propiedad Horizontal

Estimados lectores.
Con la ayuda de Sepin vamos a intentar desbrozar diferentes situaciones dadas en la jurisprudencia y relacionadas con el artículo 17 de la ley de propiedad horizontal. Este artículo como muchos de vosotros sabéis corresponde a las decisiones que se toman y las mayorías necesarias. Mayorías de 1/3, mayoría simple, 3/5, unanimidad.
Intentaremos desglosarlas en la medida que aparezcan en diferentes sentencias y que en el propio extracto facilitado indican cuales son dichas mayorías.
A mi me ha resultado muy interesante, espero que a vosotros también.

• El artículo 17.1 de la Ley de Propiedad Horizontal dice lo siguiente: “1. La instalación de las infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación regulados en el Real Decreto-ley 1/1998, de 27 de febrero, sobre infraestructuras comunes en los edificios para el acceso a los servicios de telecomunicación, o la adaptación de los existentes, así como la instalación de sistemas comunes o privativos, de aprovechamiento de energías renovables, o bien de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos, podrá ser acordada, a petición de cualquier propietario, por un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación.
La comunidad no podrá repercutir el coste de la instalación o adaptación de dichas infraestructuras comunes, ni los derivados de su conservación y mantenimiento posterior, sobre aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo. No obstante, si con posterioridad solicitasen el acceso a los servicios de telecomunicaciones o a los suministros energéticos, y ello requiera aprovechar las nuevas infraestructuras o las adaptaciones realizadas en las preexistentes, podrá autorizárseles siempre que abonen el importe que les hubiera correspondido, debidamente actualizado, aplicando el correspondiente interés legal.
No obstante lo dispuesto en el párrafo anterior respecto a los gastos de conservación y mantenimiento, la nueva infraestructura instalada tendrá la consideración, a los efectos establecidos en esta Ley, de elemento común.
La pregunta que nos hacemos es si se modifica una cubierta para conseguir luz natural, mejorando la eficiencia energética, pero modificando la estructura del edificio abriendo huecos e instalar lucernarios en la cubierta plana del edificio, ¿requerirá en este caso 1/3 de los propietarios o se necesitará otra mayoría distinta?
Veamos lo que indica el Tribunal Supremo de lo civil en su sentencia 318/2016 del 13 de mayo: “Si se interrelacionan tales datos la conclusión a la que se llega es que lo pretendido no ha sido mejorar la eficiencia energética de la vivienda, sino llevar a cabo una modificación estructural esencial de la misma, destinando ciertas estancias de ella a fines no proyectados, como se colige fácilmente de que careciesen de luz natural. Lo único que se consigue con los dispositivos en cuestión es que exista luz natural en donde no se encontraba proyectada, por cuanto la solución arquitectónica para conseguirla no era otra que abrir huecos e instalar lucernarios en la cubierta plana del edificio.”
Ello supone una sustancial modificación del título constitutivo que requiere UNANIMIDAD.

• Para el acuerdo de instalación de WIFI basta con el voto a favor de un tercio de los propietarios que representen a su vez, un tercio de las cuotas y deben computarse como favorables los votos de los propietarios ausentes que no mostraron discrepancia
Indica Sepin en el extracto de la sentencia de la Audiencia Provincial de las Palmas 158/2015 del 18 de mayo, lo siguiente: “entendemos también que debían computarse como favorables los votos de los propietarios ausentes que no mostraran su discrepancia. Es cierto que la ley contempla ese consentimiento tácito para «los párrafos anteriores de esta norma», en el apartado 1. Pero el apartado segundo menciona que no deben pagar los nuevos costes los propietarios que «no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo». Admitiendo de forma implícita que hay propietarios ausentes, no discrepantes, cuyo voto se computa a favor del acuerdo, pero no están obligados a pagar hasta que soliciten el acceso a los nuevos servicios.
Razones sistemáticas sustentan la misma conclusión, porque carece de sentido que a los ausentes que no muestran su discrepancia se les presuma a favor para obtener la unanimidad, y no para obtener el voto favorable de simplemente un tercio. …»
• Para la supresión de las barreras arquitectónicas en una vivienda debemos tener en cuenta los siguientes detalles, según se establece en el artículo 17.2 de la ley de propiedad horizontal que dice textualmente lo siguiente: “Sin perjuicio de lo establecido en el artículo 10-1 b), la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad y, en todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.
– Cuando se adopten válidamente acuerdos para la realización de obras de accesibilidad, la comunidad quedará obligada al pago de los gastos, aun cuando su importe repercutido anualmente exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes”.
– Adoptado el acuerdo mayoritario de cuotas y propietarios de instalación del ascensor, este obliga tanto a los que votaron a favor como a los que no.
Acreditado que la extensión de la escalera forma parte de las medidas necesarias para la supresión de las barreras arquitectónicas, solo se precisa la mayoría para su aprobación
– Al versar el acuerdo sobre la necesaria construcción de una rampa de acceso al edificio, es necesario únicamente que adopten el acuerdo la mayoría de los propietarios que representen la mayoría de las cuotas de participación
– Debe entenderse que la bajada a cota cero del ascensor, para la supresión de barreras arquitectónicas, se encuentra comprendida dentro de los gastos de instalación, que no de conservación o mantenimiento, por lo tanto, no está dentro de la exoneración de los locales, que deberán pagar los gastos correspondientes.
– No procede la contribución de los locales a los gastos originados por la supresión de barreras arquitectónicas, bajando el ascensor a cota cero y modificando las escaleras, por interpretarse así, según la cláusula estatutaria que expresamente los exonera
– La exoneración de pago de obras de adaptación o sustitución de ascensores no puede ser aplicada a la instalación de plataformas elevadoras que pretenden eliminar las barreras arquitectónicas. Doctrina jurisprudencial
– La obligación de eliminación de barreras arquitectónicas se refiere, exclusivamente, a facilitar la accesibilidad de los propietarios en cuya vivienda vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, y en ellos no está el hijo de la demandante, que, aunque está empadronado, no reside en la vivienda
– No corresponde a la Comunidad pagar la instalación de ascensor para el acceso de público y trabajadores a las oficinas públicas situadas en el edificio
– El tenor de la Ley es claro y meridiano, al señalar que el régimen de mayoría debe aplicarse cuando la obra que se ha de efectuar sea la supresión de barreras arquitectónicas, pero no exige que conste petición expresa de los afectados de minusvalía o mayores de 70 años, basta con que la finalidad sea eliminar tales barreras.
– Que las comuneras que tienen problemas de movilidad y solicitan la instalación del ascensor tengan otras viviendas que sí tienen este servicio no impide que puedan solicitarlo ni anula la obligación de la Comunidad
– Existe abuso de derecho de la Comunidad al denegar la instalación de un ascensor acuático para su uso por una persona discapacitada, aunque el uso del mismo solo se haga durante unos días en verano
La servidumbre constituida con la finalidad de supresión de barreras arquitectónicas tiene la condición de elemento común y supone una obligación del propietario de permitirla, con la correspondiente indemnización.
– Adopción de acuerdos de instalación del ascensor que impliquen la modificación del Título, se exige la misma mayoría que para la instalación, no siendo perjudicial para el propietario el aumento de la cuota. (Doctrina jurisprudencial)
– Para exonerar a un comunero de los gastos de instalación de ascensor, como indemnización a la servidumbre impuesta, se exige el mismo quorum que para aquella. (Doctrina jurisprudencial)
Para la adopción de acuerdos directamente asociados con el acuerdo de instalación del ascensor, incluido el relativo a la distribución de gastos, se exige la misma mayoría que la exigida por la LPH para el acuerdo principal de instalación
Nulidad del acuerdo de la Junta, que aprueba solo por mayoría de los presentes la rescisión del servicio de portería y la contratación de un nuevo empleado, ya que tal decisión requiere tres quintas partes del total de los propietarios
– Es válido el acuerdo de la Junta que decidió prescindir de la vigilancia de seguridad diurna, pues no es gravemente lesivo para los intereses comunitarios y votaron a favor la mayoría cualificada de los propietarios (3/5)
– Aunque la obra acordada por la Comunidad altera un elemento común del edificio, al ser su objeto establecer un servicio común de interés general, un acceso al garaje, se requerirá solo el voto favorable de tres quintos del total de propietarios
Es necesario el acuerdo de las tres quintas partes de la totalidad de cuotas y propietarios para la construcción de una piscina
Basta el acuerdo de tres quintos para la construcción de garajes comunitarios (en la actualidad es aplicable la regla 3 del art. 17)
– Nulidad de la transformación de la portería en trasteros por no concurrir la mayoría de tres quintos de propietarios (en la actualidad es aplicable la regla 3 del art. 17)
– Para la validez del acuerdo de construcción de una vivienda dentro de la Comunidad al portero, es necesario el mismo quorum, tres quintos, que para el establecimiento del servicio de portería
– Validez del acuerdo de tres quintas partes para instalar un servicio de recepción, al demostrarse que da servicio a todos los comuneros, aunque esté pagado por uno de ellos (en la actualidad es aplicable la regla 3 del art. 17)
– Es válido el acuerdo por las tres quintas partes para el soterramiento de la conducción eléctrica de alta tensión, considerándose servicio común de interés general
– Basta la mayoría de tres quintos para el acuerdo de supresión del servicio de conserjería (en la actualidad es aplicable la regla 3 del art. 17)
. El acuerdo de creación de un servicio de vigilancia no requiere unanimidad, bastando el voto favorable de tres quintos (en la actualidad es aplicable la regla 3 del art. 17)
– Basta mayoría de tres quintos para el acuerdo de apertura de una puerta de comunicación de la escalera con la cubierta por razones de seguridad y evacuación (en la actualidad es aplicable la regla 3 del art. 17)
– Basta la mayoría de tres quintos para el acuerdo de construir una pista de pádel (en la actualidad es aplicable la regla 3 del art. 17)
– La instalación de un quiosco portátil para el servicio de bar en la piscina no requiere unanimidad, siendo suficiente mayoría cualificada (en la actualidad es aplicable la regla 3 del art. 17)
– Es suficiente la mayoría cualificada, tres quintos, para el arrendamiento de un elemento común
– Validez del acuerdo de arrendamiento del “bicicletero” adoptado por las tres quintas partes de propietarios que representan las tres quintas partes de las cuotas de participación, computándose el voto de los ausentes, al que solo se ha opuesto el apelante
– Cuando las obras de reparación de humedades exceden de la superficie afectada y son desproporcionadas, en cuanto a la superficie sobre la que se ejecutan, no son obras de conservación, sino de mejora
La instalación de mármol en el portal, pese a que antes existía pintura, no puede considerarse como obra de mejora, pues este nuevo material no requiere mantenimiento, lo que supone un ahorro. (punto muy discutible desde mi punto de vista).
– No puede alegarse la falta de pago por considerar el propietario que se trata de una mejora, debería haber impugnado el acuerdo.
La afectación de un elemento privativo supone la modificación del Título Constitutivo, que requiere la unanimidad en la Junta y el consentimiento del propietario afectado.
– Es necesario que conste el acuerdo unánime de todos los propietarios o, en su defecto, una resolución judicial, para hacer constar el carácter de elemento común de unas terrazas que en la actualidad, según el Registro, forman parte de unas viviendas.
El consentimiento unánime para la modificación del Título Constitutivo ha de ser no solo de los propietarios que lo fueran en la fecha de adopción del acuerdo, sino de los que sean titulares registrales a la fecha de acceso al Registro.
– Necesaria unanimidad para la revocación del acuerdo que exoneraba a los locales de los gastos de instalación de ascensor.
– Basta la mayoría para el acuerdo sobre la presentación y aprobación de las cuentas del ejercicio anterior.
– Para la aprobación de un presupuesto de mantenimiento e impermeabilización del garaje comunitario basta la mayoría simple, no siendo de aplicación el quorum establecido en los estatutos para cuotas extraordinarias
– La aprobación del reglamento de régimen interior requiere solo de mayoría simple si no supone modificación de elementos comunes ni estatutaria.
– El acuerdo por el que se deniega el cerramiento de las terrazas y se autoriza a la Comunidad para el ejercicio de las acciones pertinentes es válido como autorización expresa al Presidente
– El acuerdo de cambio de color de la fachada no requiere unanimidad
– El cambio del suelo del jardín por pavimento requiere solo la mayoría de los propietarios para su aprobación, al tratarse de una decisión que no modifica el destino del elemento común.
– No se exige unanimidad para la validez del acuerdo de cerramiento del edificio, al no afectar este a los derechos de los propietarios de los locales comerciales, que tienen garantizado el libre acceso en su horario de apertura.
– Validez del acuerdo por mayoría para la instalación de una piscina desmontable para los niños en una zona común.
– No siendo precisa la unanimidad para la aprobación del acuerdo de regulación de uso del patio, es válida su adopción por mayoría.
– Validez del acuerdo adoptado por mayoría que autorizaba a ciertos vecinos a sustituir la bajante de pluviales, al no modificar elementos estructurales, no alterar el Título Constitutivo ni suponer perjuicio al resto de los comuneros
– No procede resolver en equidad, al no haberse celebrado una segunda Junta, sin que se haya obtenido un voto mayoritario.
– Procede acudir a la equidad cuando no es posible llegar al acuerdo después de dos Juntas y el mismo no precisa de un especial quorum para su adopción.
– Es necesario acudir al procedimiento de equidad cuando los acuerdos respecto de los que no es posible alcanzar la mayoría versan sobre materias ineludibles para el funcionamiento de la Comunidad.
– No procede acudir al juicio de equidad cuando hay posición mayoritaria de la Junta en sentido negativo, y lo que se intenta es cambiar el sentido de los votos
– El plazo para presentar demandas de equidad comienza, no cuando se adopta el acuerdo, sino cuando los ausentes muestran su oposición al acuerdo.
– El juicio de equidad no es aplicable a las materias que requieren una mayoría especial.
– Juicio de equidad para los supuestos de falta de unanimidad causada por la oposición sin fundamento de uno de los copropietarios, y toda vez que este procedimiento no es exclusivo ni excluyente.
La modificación de los estatutos debe hacerse por unanimidad y, en caso de no obtenerse la unanimidad, se podrá acudir a los Tribunales a juicio de equidad con el fin de que se autorice la modificación estatutaria.
– Para el acuerdo de instalación de WIFI basta con el voto a favor de un tercio de los propietarios que representen, a su vez, un tercio de las cuotas, y deben computarse como favorables los votos de los propietarios ausentes que no mostraron discrepancia (Tras la reforma de la LPH por la Ley 8/2013, la regla 2 del art. 17 pasa a ser la regla 1 del citado precepto.)
La mera oposición al acuerdo de instalación de ascensor, válidamente adoptado y no impugnado, no impide la ejecución del mismo
La derrama por la instalación del ascensor debe ser abonada por los adquirientes de la vivienda, y no por los vendedores, pues estos son los propietarios al momento de su exigibilidad
El derecho a la indemnización por la expropiación forzosa de elementos comunes corresponde al propietario de la finca en el momento en que la Comunidad de Propietarios acuerda la distribución, y no a quien lo era en el momento de la expropiación
Un saludo
Miguel Fernández.

2 thoughts on “Mayorías necesarias, artículo 17 de la ley de Propiedad Horizontal”

  1. Buenas tardes,

    En un conjunto inmobiliario compuesto por varios edificios independientes con sus propios estatutos cada uno, un patio interior común para todos los edificios y dos plantas inferiores de garaje común para todos los edificios también y con sus propios estatutos, los cuales indican que las rampas de acceso para los vehículos son elementos comunes de los propietarios de las plazas de garaje.
    Dichas rampas entran en el patio común del conjunto inmobiliario y están delimitadas perimetralmente con un muro de hormigón de alrededor metro y medio de altura para evitar caídas etc…
    Algunos propietarios de las plazas de garaje han propuesto colocar encima del muro de la rampa una valla metálica en todo su perímetro, alegando que así le ponen las cosas más difíciles a los amigos de lo ajeno, y hay más seguridad para evitar caídas desde el patio a la rampa, si alguien (menores) se subiesen en el muro. La urbanización tiene una antigüedad de 7 años y no ha habido ningún accidente ni problema de ningún tipo.
    Por otro lado hay varios propietarios de las viviendas cercanas a la rampa de garaje, que alegan se les causa un perjuicio en seguridad ya que si se haría la instalación de la valla metálica encima del muro, seria relativamente sencillo acceder a las terrazas de sus viviendas, trepando por la valla.
    No tenemos dudas que para tomar el acuerdo de la colocación de dicha valla, tienen que ser los propietarios de las plazas de garaje, pero hay discrepancias de la mayoría necesaria para el acuerdo ya que algunos creen que con una mayoría simple bastaría, porque es una mejora en seguridad (aunque perjudican a los propietarios de las primeras plantas al facilitar el acceso a sus terrazas) y otros son partidarios de aplicar las 3/5 partes al ser una nueva instalación ya que hasta ahora no ha habido problemas de seguridad ni accidentes.
    Esperando nos puedas aclarar la controversia surgida y agradeciendoselo de antemano, le saludo atentamente.

    1. Buenas tardes Paco.
      Creo que la instalación de las vallas no sea un requisito básico de seguridad porque hasta el momento no ha habido ningún indicio que se pudiera pensar que fuera algo urgente y necesario. Me iría a la actuación de los 3/5 en relación a lo que indica el artículo 10.3.b de la Ley de Propiedad Horizontal que dice lo siguiente: «Cuando así se haya solicitado, previa aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes; el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte; la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas comunes, cuando concurran los requisitos a que alude el artículo 17.6 del texto refundido de la Ley del Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio.En estos supuestos deberá constar el consentimiento de los titulares afectados y corresponderá a la Junta de Propietarios, de común acuerdo con aquéllos, y por mayoría de tres quintas partes del total de los propietarios, la determinación de la indemnización por daños y perjuicios que corresponda. La fijación de las nuevas cuotas de participación, así como la determinación de la naturaleza de las obras que se vayan a realizar, en caso de discrepancia sobre las mismas, requerirá la adopción del oportuno acuerdo de la Junta de Propietarios, por idéntica mayoría. A este respecto también podrán los interesados solicitar arbitraje o dictamen técnico en los términos establecidos en la Ley.»
      Un cordial saludo.
      Miguel
      691564359

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