Mayorías necesarias, artículo 17 de la ley de Propiedad Horizontal

Estimados lectores.
Con la ayuda de Sepin vamos a intentar desbrozar diferentes situaciones dadas en la jurisprudencia y relacionadas con el artículo 17 de la ley de propiedad horizontal. Este artículo como muchos de vosotros sabéis corresponde a las decisiones que se toman y las mayorías necesarias. Mayorías de 1/3, mayoría simple, 3/5, unanimidad.
Intentaremos desglosarlas en la medida que aparezcan en diferentes sentencias y que en el propio extracto facilitado indican cuales son dichas mayorías.
A mi me ha resultado muy interesante, espero que a vosotros también.

• El artículo 17.1 de la Ley de Propiedad Horizontal dice lo siguiente: “1. La instalación de las infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación regulados en el Real Decreto-ley 1/1998, de 27 de febrero, sobre infraestructuras comunes en los edificios para el acceso a los servicios de telecomunicación, o la adaptación de los existentes, así como la instalación de sistemas comunes o privativos, de aprovechamiento de energías renovables, o bien de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos, podrá ser acordada, a petición de cualquier propietario, por un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación.
La comunidad no podrá repercutir el coste de la instalación o adaptación de dichas infraestructuras comunes, ni los derivados de su conservación y mantenimiento posterior, sobre aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo. No obstante, si con posterioridad solicitasen el acceso a los servicios de telecomunicaciones o a los suministros energéticos, y ello requiera aprovechar las nuevas infraestructuras o las adaptaciones realizadas en las preexistentes, podrá autorizárseles siempre que abonen el importe que les hubiera correspondido, debidamente actualizado, aplicando el correspondiente interés legal.
No obstante lo dispuesto en el párrafo anterior respecto a los gastos de conservación y mantenimiento, la nueva infraestructura instalada tendrá la consideración, a los efectos establecidos en esta Ley, de elemento común.
La pregunta que nos hacemos es si se modifica una cubierta para conseguir luz natural, mejorando la eficiencia energética, pero modificando la estructura del edificio abriendo huecos e instalar lucernarios en la cubierta plana del edificio, ¿requerirá en este caso 1/3 de los propietarios o se necesitará otra mayoría distinta?
Veamos lo que indica el Tribunal Supremo de lo civil en su sentencia 318/2016 del 13 de mayo: “Si se interrelacionan tales datos la conclusión a la que se llega es que lo pretendido no ha sido mejorar la eficiencia energética de la vivienda, sino llevar a cabo una modificación estructural esencial de la misma, destinando ciertas estancias de ella a fines no proyectados, como se colige fácilmente de que careciesen de luz natural. Lo único que se consigue con los dispositivos en cuestión es que exista luz natural en donde no se encontraba proyectada, por cuanto la solución arquitectónica para conseguirla no era otra que abrir huecos e instalar lucernarios en la cubierta plana del edificio.”
Ello supone una sustancial modificación del título constitutivo que requiere UNANIMIDAD.

• Para el acuerdo de instalación de WIFI basta con el voto a favor de un tercio de los propietarios que representen a su vez, un tercio de las cuotas y deben computarse como favorables los votos de los propietarios ausentes que no mostraron discrepancia
Indica Sepin en el extracto de la sentencia de la Audiencia Provincial de las Palmas 158/2015 del 18 de mayo, lo siguiente: “entendemos también que debían computarse como favorables los votos de los propietarios ausentes que no mostraran su discrepancia. Es cierto que la ley contempla ese consentimiento tácito para «los párrafos anteriores de esta norma», en el apartado 1. Pero el apartado segundo menciona que no deben pagar los nuevos costes los propietarios que «no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo». Admitiendo de forma implícita que hay propietarios ausentes, no discrepantes, cuyo voto se computa a favor del acuerdo, pero no están obligados a pagar hasta que soliciten el acceso a los nuevos servicios.
Razones sistemáticas sustentan la misma conclusión, porque carece de sentido que a los ausentes que no muestran su discrepancia se les presuma a favor para obtener la unanimidad, y no para obtener el voto favorable de simplemente un tercio. …»
• Para la supresión de las barreras arquitectónicas en una vivienda debemos tener en cuenta los siguientes detalles, según se establece en el artículo 17.2 de la ley de propiedad horizontal que dice textualmente lo siguiente: “Sin perjuicio de lo establecido en el artículo 10-1 b), la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad y, en todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.
– Cuando se adopten válidamente acuerdos para la realización de obras de accesibilidad, la comunidad quedará obligada al pago de los gastos, aun cuando su importe repercutido anualmente exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes”.
– Adoptado el acuerdo mayoritario de cuotas y propietarios de instalación del ascensor, este obliga tanto a los que votaron a favor como a los que no.
Acreditado que la extensión de la escalera forma parte de las medidas necesarias para la supresión de las barreras arquitectónicas, solo se precisa la mayoría para su aprobación
– Al versar el acuerdo sobre la necesaria construcción de una rampa de acceso al edificio, es necesario únicamente que adopten el acuerdo la mayoría de los propietarios que representen la mayoría de las cuotas de participación
– Debe entenderse que la bajada a cota cero del ascensor, para la supresión de barreras arquitectónicas, se encuentra comprendida dentro de los gastos de instalación, que no de conservación o mantenimiento, por lo tanto, no está dentro de la exoneración de los locales, que deberán pagar los gastos correspondientes.
– No procede la contribución de los locales a los gastos originados por la supresión de barreras arquitectónicas, bajando el ascensor a cota cero y modificando las escaleras, por interpretarse así, según la cláusula estatutaria que expresamente los exonera
– La exoneración de pago de obras de adaptación o sustitución de ascensores no puede ser aplicada a la instalación de plataformas elevadoras que pretenden eliminar las barreras arquitectónicas. Doctrina jurisprudencial
– La obligación de eliminación de barreras arquitectónicas se refiere, exclusivamente, a facilitar la accesibilidad de los propietarios en cuya vivienda vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, y en ellos no está el hijo de la demandante, que, aunque está empadronado, no reside en la vivienda
– No corresponde a la Comunidad pagar la instalación de ascensor para el acceso de público y trabajadores a las oficinas públicas situadas en el edificio
– El tenor de la Ley es claro y meridiano, al señalar que el régimen de mayoría debe aplicarse cuando la obra que se ha de efectuar sea la supresión de barreras arquitectónicas, pero no exige que conste petición expresa de los afectados de minusvalía o mayores de 70 años, basta con que la finalidad sea eliminar tales barreras.
– Que las comuneras que tienen problemas de movilidad y solicitan la instalación del ascensor tengan otras viviendas que sí tienen este servicio no impide que puedan solicitarlo ni anula la obligación de la Comunidad
– Existe abuso de derecho de la Comunidad al denegar la instalación de un ascensor acuático para su uso por una persona discapacitada, aunque el uso del mismo solo se haga durante unos días en verano
La servidumbre constituida con la finalidad de supresión de barreras arquitectónicas tiene la condición de elemento común y supone una obligación del propietario de permitirla, con la correspondiente indemnización.
– Adopción de acuerdos de instalación del ascensor que impliquen la modificación del Título, se exige la misma mayoría que para la instalación, no siendo perjudicial para el propietario el aumento de la cuota. (Doctrina jurisprudencial)
– Para exonerar a un comunero de los gastos de instalación de ascensor, como indemnización a la servidumbre impuesta, se exige el mismo quorum que para aquella. (Doctrina jurisprudencial)
Para la adopción de acuerdos directamente asociados con el acuerdo de instalación del ascensor, incluido el relativo a la distribución de gastos, se exige la misma mayoría que la exigida por la LPH para el acuerdo principal de instalación
Nulidad del acuerdo de la Junta, que aprueba solo por mayoría de los presentes la rescisión del servicio de portería y la contratación de un nuevo empleado, ya que tal decisión requiere tres quintas partes del total de los propietarios
– Es válido el acuerdo de la Junta que decidió prescindir de la vigilancia de seguridad diurna, pues no es gravemente lesivo para los intereses comunitarios y votaron a favor la mayoría cualificada de los propietarios (3/5)
– Aunque la obra acordada por la Comunidad altera un elemento común del edificio, al ser su objeto establecer un servicio común de interés general, un acceso al garaje, se requerirá solo el voto favorable de tres quintos del total de propietarios
Es necesario el acuerdo de las tres quintas partes de la totalidad de cuotas y propietarios para la construcción de una piscina
Basta el acuerdo de tres quintos para la construcción de garajes comunitarios (en la actualidad es aplicable la regla 3 del art. 17)
– Nulidad de la transformación de la portería en trasteros por no concurrir la mayoría de tres quintos de propietarios (en la actualidad es aplicable la regla 3 del art. 17)
– Para la validez del acuerdo de construcción de una vivienda dentro de la Comunidad al portero, es necesario el mismo quorum, tres quintos, que para el establecimiento del servicio de portería
– Validez del acuerdo de tres quintas partes para instalar un servicio de recepción, al demostrarse que da servicio a todos los comuneros, aunque esté pagado por uno de ellos (en la actualidad es aplicable la regla 3 del art. 17)
– Es válido el acuerdo por las tres quintas partes para el soterramiento de la conducción eléctrica de alta tensión, considerándose servicio común de interés general
– Basta la mayoría de tres quintos para el acuerdo de supresión del servicio de conserjería (en la actualidad es aplicable la regla 3 del art. 17)
. El acuerdo de creación de un servicio de vigilancia no requiere unanimidad, bastando el voto favorable de tres quintos (en la actualidad es aplicable la regla 3 del art. 17)
– Basta mayoría de tres quintos para el acuerdo de apertura de una puerta de comunicación de la escalera con la cubierta por razones de seguridad y evacuación (en la actualidad es aplicable la regla 3 del art. 17)
– Basta la mayoría de tres quintos para el acuerdo de construir una pista de pádel (en la actualidad es aplicable la regla 3 del art. 17)
– La instalación de un quiosco portátil para el servicio de bar en la piscina no requiere unanimidad, siendo suficiente mayoría cualificada (en la actualidad es aplicable la regla 3 del art. 17)
– Es suficiente la mayoría cualificada, tres quintos, para el arrendamiento de un elemento común
– Validez del acuerdo de arrendamiento del “bicicletero” adoptado por las tres quintas partes de propietarios que representan las tres quintas partes de las cuotas de participación, computándose el voto de los ausentes, al que solo se ha opuesto el apelante
– Cuando las obras de reparación de humedades exceden de la superficie afectada y son desproporcionadas, en cuanto a la superficie sobre la que se ejecutan, no son obras de conservación, sino de mejora
La instalación de mármol en el portal, pese a que antes existía pintura, no puede considerarse como obra de mejora, pues este nuevo material no requiere mantenimiento, lo que supone un ahorro. (punto muy discutible desde mi punto de vista).
– No puede alegarse la falta de pago por considerar el propietario que se trata de una mejora, debería haber impugnado el acuerdo.
La afectación de un elemento privativo supone la modificación del Título Constitutivo, que requiere la unanimidad en la Junta y el consentimiento del propietario afectado.
– Es necesario que conste el acuerdo unánime de todos los propietarios o, en su defecto, una resolución judicial, para hacer constar el carácter de elemento común de unas terrazas que en la actualidad, según el Registro, forman parte de unas viviendas.
El consentimiento unánime para la modificación del Título Constitutivo ha de ser no solo de los propietarios que lo fueran en la fecha de adopción del acuerdo, sino de los que sean titulares registrales a la fecha de acceso al Registro.
– Necesaria unanimidad para la revocación del acuerdo que exoneraba a los locales de los gastos de instalación de ascensor.
– Basta la mayoría para el acuerdo sobre la presentación y aprobación de las cuentas del ejercicio anterior.
– Para la aprobación de un presupuesto de mantenimiento e impermeabilización del garaje comunitario basta la mayoría simple, no siendo de aplicación el quorum establecido en los estatutos para cuotas extraordinarias
– La aprobación del reglamento de régimen interior requiere solo de mayoría simple si no supone modificación de elementos comunes ni estatutaria.
– El acuerdo por el que se deniega el cerramiento de las terrazas y se autoriza a la Comunidad para el ejercicio de las acciones pertinentes es válido como autorización expresa al Presidente
– El acuerdo de cambio de color de la fachada no requiere unanimidad
– El cambio del suelo del jardín por pavimento requiere solo la mayoría de los propietarios para su aprobación, al tratarse de una decisión que no modifica el destino del elemento común.
– No se exige unanimidad para la validez del acuerdo de cerramiento del edificio, al no afectar este a los derechos de los propietarios de los locales comerciales, que tienen garantizado el libre acceso en su horario de apertura.
– Validez del acuerdo por mayoría para la instalación de una piscina desmontable para los niños en una zona común.
– No siendo precisa la unanimidad para la aprobación del acuerdo de regulación de uso del patio, es válida su adopción por mayoría.
– Validez del acuerdo adoptado por mayoría que autorizaba a ciertos vecinos a sustituir la bajante de pluviales, al no modificar elementos estructurales, no alterar el Título Constitutivo ni suponer perjuicio al resto de los comuneros
– No procede resolver en equidad, al no haberse celebrado una segunda Junta, sin que se haya obtenido un voto mayoritario.
– Procede acudir a la equidad cuando no es posible llegar al acuerdo después de dos Juntas y el mismo no precisa de un especial quorum para su adopción.
– Es necesario acudir al procedimiento de equidad cuando los acuerdos respecto de los que no es posible alcanzar la mayoría versan sobre materias ineludibles para el funcionamiento de la Comunidad.
– No procede acudir al juicio de equidad cuando hay posición mayoritaria de la Junta en sentido negativo, y lo que se intenta es cambiar el sentido de los votos
– El plazo para presentar demandas de equidad comienza, no cuando se adopta el acuerdo, sino cuando los ausentes muestran su oposición al acuerdo.
– El juicio de equidad no es aplicable a las materias que requieren una mayoría especial.
– Juicio de equidad para los supuestos de falta de unanimidad causada por la oposición sin fundamento de uno de los copropietarios, y toda vez que este procedimiento no es exclusivo ni excluyente.
La modificación de los estatutos debe hacerse por unanimidad y, en caso de no obtenerse la unanimidad, se podrá acudir a los Tribunales a juicio de equidad con el fin de que se autorice la modificación estatutaria.
– Para el acuerdo de instalación de WIFI basta con el voto a favor de un tercio de los propietarios que representen, a su vez, un tercio de las cuotas, y deben computarse como favorables los votos de los propietarios ausentes que no mostraron discrepancia (Tras la reforma de la LPH por la Ley 8/2013, la regla 2 del art. 17 pasa a ser la regla 1 del citado precepto.)
La mera oposición al acuerdo de instalación de ascensor, válidamente adoptado y no impugnado, no impide la ejecución del mismo
La derrama por la instalación del ascensor debe ser abonada por los adquirientes de la vivienda, y no por los vendedores, pues estos son los propietarios al momento de su exigibilidad
El derecho a la indemnización por la expropiación forzosa de elementos comunes corresponde al propietario de la finca en el momento en que la Comunidad de Propietarios acuerda la distribución, y no a quien lo era en el momento de la expropiación
Un saludo
Miguel Fernández.

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Fdo. Miguel Fernández

Administrador de fincas en Madrid y Guadalajara

10 thoughts on “Mayorías necesarias, artículo 17 de la ley de Propiedad Horizontal”

  1. Buenas tardes,

    En un conjunto inmobiliario compuesto por varios edificios independientes con sus propios estatutos cada uno, un patio interior común para todos los edificios y dos plantas inferiores de garaje común para todos los edificios también y con sus propios estatutos, los cuales indican que las rampas de acceso para los vehículos son elementos comunes de los propietarios de las plazas de garaje.
    Dichas rampas entran en el patio común del conjunto inmobiliario y están delimitadas perimetralmente con un muro de hormigón de alrededor metro y medio de altura para evitar caídas etc…
    Algunos propietarios de las plazas de garaje han propuesto colocar encima del muro de la rampa una valla metálica en todo su perímetro, alegando que así le ponen las cosas más difíciles a los amigos de lo ajeno, y hay más seguridad para evitar caídas desde el patio a la rampa, si alguien (menores) se subiesen en el muro. La urbanización tiene una antigüedad de 7 años y no ha habido ningún accidente ni problema de ningún tipo.
    Por otro lado hay varios propietarios de las viviendas cercanas a la rampa de garaje, que alegan se les causa un perjuicio en seguridad ya que si se haría la instalación de la valla metálica encima del muro, seria relativamente sencillo acceder a las terrazas de sus viviendas, trepando por la valla.
    No tenemos dudas que para tomar el acuerdo de la colocación de dicha valla, tienen que ser los propietarios de las plazas de garaje, pero hay discrepancias de la mayoría necesaria para el acuerdo ya que algunos creen que con una mayoría simple bastaría, porque es una mejora en seguridad (aunque perjudican a los propietarios de las primeras plantas al facilitar el acceso a sus terrazas) y otros son partidarios de aplicar las 3/5 partes al ser una nueva instalación ya que hasta ahora no ha habido problemas de seguridad ni accidentes.
    Esperando nos puedas aclarar la controversia surgida y agradeciendoselo de antemano, le saludo atentamente.

    1. Buenas tardes Paco.
      Creo que la instalación de las vallas no sea un requisito básico de seguridad porque hasta el momento no ha habido ningún indicio que se pudiera pensar que fuera algo urgente y necesario. Me iría a la actuación de los 3/5 en relación a lo que indica el artículo 10.3.b de la Ley de Propiedad Horizontal que dice lo siguiente: «Cuando así se haya solicitado, previa aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes; el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte; la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas comunes, cuando concurran los requisitos a que alude el artículo 17.6 del texto refundido de la Ley del Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio.En estos supuestos deberá constar el consentimiento de los titulares afectados y corresponderá a la Junta de Propietarios, de común acuerdo con aquéllos, y por mayoría de tres quintas partes del total de los propietarios, la determinación de la indemnización por daños y perjuicios que corresponda. La fijación de las nuevas cuotas de participación, así como la determinación de la naturaleza de las obras que se vayan a realizar, en caso de discrepancia sobre las mismas, requerirá la adopción del oportuno acuerdo de la Junta de Propietarios, por idéntica mayoría. A este respecto también podrán los interesados solicitar arbitraje o dictamen técnico en los términos establecidos en la Ley.»
      Un cordial saludo.
      Miguel
      691564359

    2. El caso de las mayorías me queda claro, los 3/5 las mayorías simples…
      Mi pregunta está en saber si la actuación que se quiere realizar es mantenimiento (no es necesaria la mayoría de 3/5) o es una mejora (sí es necesaria esa mayoría de 3/5)
      La actuación que se plantea es la siguiente:
      – 10 años sin haber realizado el correspondiente mantenimiento de balcones que se indica en libro del edificio.
      – se pide presupuesto y algunos vecinos dicen que si hay que pintar cada 3 años que mejor cambiar las carpinterías de hierro por aluminio.
      – se aprueba cambiar las carpinterías de hierro por aluminio por mayoría simple, 50,07% de la propiedad.
      – hay vecinos que defienden que no es un mantenimiento, que es una mejora y que se declaran disidentes.
      ¿Quién tiene razón?

      1. Estimado Peb:
        La razón nos la tiene que dar un juez, yo me voy atrever a dar una opinión.
        Los balcones son un elemento común y por lo tanto las actuaciones a realizar en los mismos corresponde a la Comunidad, en el caso de mantenimiento de dichos balcones no haría falta tan siquiera reunirse para tomar la decisión de hacer el mantenimiento, en el artículo 10 viene especificado que el propio Presidente tiene esa capacidad. Copio el contenido del artículo:»1. Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:
        Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.»
        Ahora bien, el mantenimiento y el cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus instalaciones y servicios si necesitara de una derrama para realizar dicha obra se debe de tener en cuenta lo que indica el artículo 10.2 de la LPH que dice textualmente lo siguiente: «Teniendo en cuenta el carácter de necesarias u obligatorias de las actuaciones referidas en las letras a) a d) del apartado anterior, procederá lo siguiente:
        Serán costeadas por los propietarios de la correspondiente comunidad o agrupación de comunidades, limitándose el acuerdo de la Junta a la distribución de la derrama pertinente y a la determinación de los términos de su abono.»
        Esta claro que la ley pretende ser contundente ante esta situación y apoyar la realización de las obras para que no vaya a mayores el problema.
        La jurisprudencia apoya a la ley en este sentido y así tenemos algunas sentencias que lo refrendan, por ejemplo:
        AP Valladolid, Sec. 1.ª, 27-4-2012 Los balcones de los pisos al formar parte constituyente de la fachada del edificio, tienen consideración de elemento común y por ello debe la comunidad sufragar los gastos de su mantenimiento, máxime cuando ya existe un acuerdo que así lo reconoce.
        AP Asturias, Oviedo, Sec. 6.ª, 26-5-2008 Cuando las obras de reparación afectan al revestimiento externo de los balcones, deben ser asumidas por la comunidad de propietarios.
        Ahora bien, una cosa es el mantenimiento propiamente dicho y otra diferente es cuando se decide cambiar la carpintería de hierro por aluminio, esto tiene a mi juicio otro componente diferente desde un punto de vista jurídico y de mayorías según la ley de propiedad horizontal.
        Si el cambio de carpintería de los balcones supone un incremento importante entre la carpintería de hierro y la carpintería de aluminio y no se justifica suficientemente el cambio, estaríamos ante unas obras de mejora según lo que e nos indica en el artículo 17.4 de la LPH que dice textualmente lo siguiente: «Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características.
        No obstante, cuando por el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, se adopten válidamente acuerdos, para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, no exigibles y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja. Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la innovación, habrá de abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal.
        No podrán realizarse innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de un propietario, si no consta su consentimiento expreso.»
        Si se aplica la normativa referenciada y se hubiera aprobado la mejora por las 3/5 del total de los propietarios, estos tendría que pagar la derrama o el coste de la obra siempre que esta no suponga mas de 3 cuotas ordinarias. Por lo tanto aplicando este punto de la ley de propiedad horizontal, se necesita una mayoría cualificada de los 3/5 de la TOTALIDAD de los propietarios. Es evidente que el aprobarlo por el 50,07% de la propiedad no es suficiente para poner en marcha la obra.
        Ahora bien, para que los vecinos disidentes puedan defender sus derechos, al ser minoría, deberán impugnar el acta e ir a juicio y solo podrán dejar de pagar si así el juez lo determina.
        En este caso se deberá aplicar el articulo 18 de la ley de propiedad horizontal que dice textualmente lo siguiente: «1. Los acuerdos de la Junta de propietarios serán impugnables ante los Tribunales, de conformidad con lo establecido en la legislación procesal general, en los siguientes supuestos:
        «Cuando sean contrarios a la Ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.
        Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.
        Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.
        2. Estarán legitimados para la impugnación de estos acuerdos los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto. Para impugnar los acuerdos de la Junta el propietario deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas. Esta regla no será de aplicación para la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 entre los propietarios.»
        Ahora bien, la pregunta que nos podemos hacer ante esta situación es si un juez consideraría que esta actuación es una mejora o bien entenderá que estamos hablando de un producto que si bien hace xx años no existía y ahora existe en el mercado y si este producto tiene una mejor calidad que el anterior, y se justifica perfectamente la decisión tomada por la junta de propietarios con su mayoría simple. ¿Estaríamos hablando entonces de una mejora o estaríamos hablando de un mantenimiento con el que no sería necesario la mayoría cualificada?. Dependerá en este caso creo yo de la defensa que se haga del nuevo producto en aluminio, de la seguridad que este producto comporta, de la durabilidad, del precio, etc.
        Solicitada información en la empresa Enesca, tfno 913883849. Andrea, este me dice que el aluminio tiene mas durabilidad y menos mantenimiento que el hierro. Las barandillas de hierro hay que lijarlas porque se deterioran y volver a pintarlas. Hay zonas por ejemplo que debido a la corrosión recomienda aluminio y nunca hierro, por ejemplo las zonas de playa.
        Con toda esta situación que hemos comentado desde el punto de vista jurídico y técnico no podemos determinar por nuestra parte si la obra hay que considerarla simplemente de mantenimiento y por lo tanto no hace falta ni siquiera mayorías o bien se trata de una mejora y hay que aplicar el criterio anterior que le he comentado.
        Yo me inclino por considerar que es una obra de simple mantenimiento, ya que a la larga el menor mantenimiento y deterioro justifica el cambio, pero todo dependerá del presupuesto y de los otros factores comentados, Le damos las diferentes alternativas.
        Un cordial saludo.
        Miguel Fernández
        691564359

  2. Estimado Miguel,

    Muchas gracias por tus artículos y respuestas. Son muy útiles para copropietarios sin experiencia legal como yo.

    En nuestra comunidad de vecinos hay diferencia de opiniones en referencia a unas obras. En algunos miradores existen humedades que filtran al interior de las viviendas y en el vuelo de algunos balcones la piedra se está agrietando con peligro de que caiga a la calle. Además, en una cubierta inclinada compuesta de pizarra que es la cara exterior de los dos últimos pisos hay dos piezas de pizarra que faltan.
    Aprovechando que se deben hacer las obras de los miradores y de los vuelos de los balcones, algunos vecinos quieren aprovechar y cambiar toda la cubierta inclinada alegando que: 1) aprovecharíamos los costes del andamio de las otras actuaciones, 2) debajo de la pizarra no hay aislamiento y quieren poner aislamiento, 3) aprovechar para sustituir la pizarra por zinc porque dicen que es mucho mejor material (y mucho más caro)

    Yo estoy a favor de hacer las obras de las cosas urgentes (miradores, vuelos de balcones, y colocación de las dos pizarras que faltan, pero no estoy a favor de cambiar toda la cubierta inclinada porque creo que la pizarra todavía está bien y es un capricho de los vecinos. Además, soy el propietario de un piso y de un local y al tener un 30% del coeficiente lo que me tocaría pagar sería mucho (el presupuesto estimado de todo serían unos €300.000).

    Entiendo que para la realización de las obras necesarias no haría falta ni acuerdo porque hay peligro de que caigan trozos y porque afecta a la habitabilidad de algunas viviendas (art. 10.1 a) de la LPH), pero ¿qué pasa con la sustitución de la pizarra y la nueva instalación de aislamiento? ¿Esto entraría también dentro del art. 10.1 a) de la LPH en la parte de «satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal»? ¿O la sustitución de la pizarra con la nueva instalación de aislamiento se consideraría una innovación o mejora y por lo tanto caería dentro del artículo 17.4 LPH y haría falta un acuerdo de 3/5?

    Es un poco complicado porque la comunidad mete todo en el mismo proyecto y mismo presupuesto, pero creo que tienen categorías diferentes.

    Muchas gracias por su ayuda,
    Antonio

    1. Estimado Antonio:
      Eres un perfecto conocedor de la ley de propiedad horizontal. Parece claro que si bien hay elementos comunes que hay que sustituir, existe una parte de la obra que se propone que va mas allá de lo necesario y que una obra necesaria se convierte en mejora.
      En principio tendrá que pagar lo que le propongan y posteriormente tendrá que impugnar el acta correspondiente por entender que son una mejora y que no es una obra necesaria. Para ello como bien dice se tendrá que aplicar lo que se indica en el artículo 17.4 de la ley de propiedad horizontal que dice lo siguiente: «4. Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características.
      No obstante, cuando por el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, se adopten válidamente acuerdos, para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, no exigibles y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja. Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la innovación, habrá de abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal.
      No podrán realizarse innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de un propietario, si no consta su consentimiento expreso.»

      Si se hacen obras que son innovaciones y que no son requeridas para la adecuada conservación, no exigibles y excede de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, no se estará obligado al pago de la misma, pero antes de no pagar a iniciativa propia deberá impugnar y esperar a la resolución del juez donde se le de la razón para que le devuelvan el importe de la derrama pagada de mas y la aplicación del artículo 17.4. No deje de pagar porque entonces aparecería como moroso y no podría ejercer su derecho al voto.
      Un cordial saludo
      Miguel
      691564359

  3. Buenas en mi comunidad quieren hacer la fachada ventilada de 32 vecinos que somos solo fuimos 20.14 votos a favor 4 encontra y 2 obtenciones. primero convocatoria y segunda convocatoria. Cuantos votos se necesitan para que salgan la obra? Por mayoría de los que asistimos o 3/5 partes del total de todos los propietarios?gracias

    1. Buenos días Mertxe.
      Para poder hacer una obra de rehabilitación y en este caso una envolvente de fachada para mejorar la eficiencia energética nos debemos ir al artículo 10.3.b que dice lo siguiente:»Cuando así se haya solicitado, previa aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes; el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte; la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas comunes, cuando concurran los requisitos a que alude el artículo 17.6 del texto refundido de la Ley del Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio.En estos supuestos deberá constar el consentimiento de los titulares afectados y corresponderá a la Junta de Propietarios, de común acuerdo con aquéllos, y por mayoría de tres quintas partes del total de los propietarios, la determinación de la indemnización por daños y perjuicios que corresponda. La fijación de las nuevas cuotas de participación, así como la determinación de la naturaleza de las obras que se vayan a realizar, en caso de discrepancia sobre las mismas, requerirá la adopción del oportuno acuerdo de la Junta de Propietarios, por idéntica mayoría. A este respecto también podrán los interesados solicitar arbitraje o dictamen técnico en los términos establecidos en la Ley.»
      Necesita la mayoría cualificada o los 3/5 de la totalidad de los propietarios, para ello en primer lugar necesita tener mayoría simple de los propietarios el día de la junta en la segunda convocatoria y posteriormente necesita enviar el acta y/o una carta a todos los propietarios exponiéndoles la situación y que la suma de los votos de los ausentes y sus coeficientes sean favorables con objeto de poder unirlos a los votos de la junta y completar las 3/5 del total de propietarios.
      Un cordial saludo.
      Miguel
      691564359

  4. Gracias el administrador no aviso en el acta que habia un mes para votar!!dice que no tiene obligación!! Eso es legal?ósea necesitamos 3/5 partes del total de todos los propietarios?

    1. Hola
      No hace falta decirlo de forma explícita pero si dejarlo escrito de forma adecuada en el punto del orden del día, haciendo notar en este que todo aquel que estuviera ausente tuviera derecho a ejercer su voto enviándolo a la administración si fuera necesario.
      Saludos
      Miguel
      691564359

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