Elementos comunes de uso Privativo. Modificación

¿Puedo colocar una valla en vez de los setos en un elemento común de uso privativo?

Contestamos a un propietario una pregunta interesante que se da en muchas comunidades de propietarios , sobre todo en aquellas que son viviendas unifamiliares independientes.

P. Buenos días, Miguel
Vivo en una urbanización de pareados que tiene jardines considerados zona común, pero que son para uso privativo y exclusivo separados por setos para cada una de las viviendas (esto figura en la escritura). Con el fin de tener una mayor intimidad, me gustaría colocar una valla en vez de los setos. La pregunta es necesito unanimidad de la comunidad para poder hacerlo o con mayoría sería suficiente. Por otro lado si mi vecino no quiere, podría colocar yo esa valla en mi zona de jardín para uso privativo.
gracias.

R. Estimado Pablo.
Interesante pregunta. Lo primero que tenemos que estar es a lo que nos diga la escritura de división horizontal o los estatutos de la Comunidad. Si la escritura nos dice de forma restrictiva que los setos deben de estar colocados de una manera determinada y con un tipo de seto determinado (aligustres, etc), está claro que debemos de cumplir con lo que nos diga la escritura. En este caso debemos entender que se necesita la unanimidad. Si la escritura no es tan restrictiva y no dice nada de como debe de estar separada la medianera entre dos parcelas colindantes, pudiera ser que existiera limitaciones a las actuaciones que vinieran impuestas por el propio Ayuntamiento a través del Plan General de Ordenación Urbana del Ayuntamiento o bien en las normas urbanísticas de ordenación municipal. Por ejemplo en un pueblo de Guadalajara, el cual nosotros llevamos como Administradores de Fincas, dice en sus normas urbanísticas lo siguiente:
Cerramientos de parcela
– Está constituido por los elementos constructivos que se realizan en las alineaciones exteriores o linderos de una parcela para delimitar el acceso libre a su interior.
Las parcelas de edificación sujetas a la ejecución de las Normas Residenciales se podrán cerrar a frente de calle y a linderos con cerramientos ciegos hasta una altura máxima de 1 m. de altura, y el resto hasta 2 m con malla metálica o cerramiento diáfano, que podrán cubrirse con cubierta vegetal o brezo. Estas condiciones se podrán ampliar en los casos del casco urbano hasta 2 y 3 m respectivamente y también en el desarrollo de conjuntos integrados. A efectos de situación de rasante de estos cerramientos, para todos los casos, se efectuarán a partir de los niveles del plano teórico que se conforme entre las alineaciones exteriores, con la salvedad de las urbanizaciones consolidadas en las que se situará en las rasantes naturales.
Los cerramientos deberán contar con drenaje a lo largo del muro o zócalo de división y conectado al saneamiento general exterior de la parcela, siempre que se pueda resolver la evacuación por gravedad, o exista acuerdo entre colindantes en caso contrario.
– Escalonamientos del cerramiento. No se podrán producir escalonamientos superiores a 1,5 m. por razón de los desniveles de terreno o la acera.
– En los casos de obra de urbanización nueva, el diseño del saneamiento deberá garantizar la evacuación de aguas en el punto más desfavorable de la parcela.
– Portones de entrada. Ancho mínimo para vehículos será de 2,50 m. de hueco libre y de un 1 m. para personas. La altura máxima será de 2 m., y deberán abrir
hacia el interior de la parcela.
Si en las normas urbanísticas no viene documentación suficiente que pueda aclarar sus dudas, siempre le recomiendo que vaya al Ayuntamiento de su zona y solicite la normativa en relación a sus dudas.
Además de lo comentado anteriormente, tiene una normativa que viene en el código civil en relación a las distancias que se deben de mantener y como se debe de construir en las medianeras, los artículos del código civil son los siguientes: Desde el artículo 564 al artículo 604. Estos artículos reúnen información acerca de:
– De la servidumbre de paso
– De la servidumbre de medianería
– De la servidumbre de luces y vistas
– Del desagüe de los edificios
– De las distancias y obras intermedias para ciertas construcciones y plantaciones
– De las servidumbres voluntarias
Si no existe nada en la escritura de división horizontal que tenga un carácter restrictivo y no existen ordenanzas que claramente indiquen como se debe hacer la construcción y división de las lindes entre parcelas, en este caso, cualquier modificación que se vaya a hacer en el jardín necesita de la previa conformidad de los propietarios de la zona común y cualquier modificación se debería hacer por los 3/5 de la totalidad de los propietarios adecuándonos a lo que indica el artículo 10.3.b de la ley de propiedad horizontal, que dice lo siguiente: «Cuando así se haya solicitado, previa aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes; el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte; la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas comunes».

La pregunta que nos ha redactado no es un tema fácil porque dependerá de la redacción de la escritura o estatutos y de las normas en materia de urbanismo. No se olvide que cada ayuntamiento tiene unas normas que pueden ser diferentes, en el caso de pueblo de Guadalajara no tiene porqué coincidir en el lugar donde vd. se encuentre.

El vídeo de este artículo lo puedes ver en el siguiente enlace de nuestro canal:

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Fdo. Miguel Fernández

Administrador de Fincas en Madrid