Buscar

Publicación del BLOG

Administración de Fincas Comunidades de Propietarios Foro Legislación

Elementos comunes de uso Privativo. Modificación

Compartir
Elementos comunes de uso Privativo. Modificación

¿Puedo colocar una valla en vez de los setos en un elemento común de uso privativo?

Contestamos a un propietario una pregunta interesante que se da en muchas comunidades de propietarios , sobre todo en aquellas que son viviendas unifamiliares independientes.

P. Buenos días, Miguel
Vivo en una urbanización de pareados que tiene jardines considerados zona común, pero que son para uso privativo y exclusivo separados por setos para cada una de las viviendas (esto figura en la escritura). Con el fin de tener una mayor intimidad, me gustaría colocar una valla en vez de los setos. La pregunta es necesito unanimidad de la comunidad para poder hacerlo o con mayoría sería suficiente. Por otro lado si mi vecino no quiere, podría colocar yo esa valla en mi zona de jardín para uso privativo.
gracias
.

R. Estimado Pablo.
Interesante pregunta. Lo primero que tenemos que estar es a lo que nos diga la escritura de división horizontal o los estatutos de la Comunidad. Si la escritura nos dice de forma restrictiva que los setos deben de estar colocados de una manera determinada y con un tipo de seto determinado (aligustres, etc), está claro que debemos de cumplir con lo que nos diga la escritura. En este caso debemos entender que se necesita la unanimidad. Si la escritura no es tan restrictiva y no dice nada de como debe de estar separada la medianera entre dos parcelas colindantes, pudiera ser que existiera limitaciones a las actuaciones que vinieran impuestas por el propio Ayuntamiento a través del Plan General de Ordenación Urbana del Ayuntamiento o bien en las normas urbanísticas de ordenación municipal. Por ejemplo en un pueblo de Guadalajara, el cual nosotros llevamos como Administradores de Fincas, dice en sus normas urbanísticas lo siguiente:
Cerramientos de parcela
– Está constituido por los elementos constructivos que se realizan en las alineaciones exteriores o linderos de una parcela para delimitar el acceso libre a su interior.
Las parcelas de edificación sujetas a la ejecución de las Normas Residenciales se podrán cerrar a frente de calle y a linderos con cerramientos ciegos hasta una altura máxima de 1 m. de altura, y el resto hasta 2 m con malla metálica o cerramiento diáfano, que podrán cubrirse con cubierta vegetal o brezo. Estas condiciones se podrán ampliar en los casos del casco urbano hasta 2 y 3 m respectivamente y también en el desarrollo de conjuntos integrados. A efectos de situación de rasante de estos cerramientos, para todos los casos, se efectuarán a partir de los niveles del plano teórico que se conforme entre las alineaciones exteriores, con la salvedad de las urbanizaciones consolidadas en las que se situará en las rasantes naturales.
Los cerramientos deberán contar con drenaje a lo largo del muro o zócalo de división y conectado al saneamiento general exterior de la parcela, siempre que se pueda resolver la evacuación por gravedad, o exista acuerdo entre colindantes en caso contrario.
– Escalonamientos del cerramiento. No se podrán producir escalonamientos superiores a 1,5 m. por razón de los desniveles de terreno o la acera.
– En los casos de obra de urbanización nueva, el diseño del saneamiento deberá garantizar la evacuación de aguas en el punto más desfavorable de la parcela.
– Portones de entrada. Ancho mínimo para vehículos será de 2,50 m. de hueco libre y de un 1 m. para personas. La altura máxima será de 2 m., y deberán abrir
hacia el interior de la parcela.
Si en las normas urbanísticas no viene documentación suficiente que pueda aclarar sus dudas, siempre le recomiendo que vaya al Ayuntamiento de su zona y solicite la normativa en relación a sus dudas.
Además de lo comentado anteriormente, tiene una normativa que viene en el código civil en relación a las distancias que se deben de mantener y como se debe de construir en las medianeras, los artículos del código civil son los siguientes: Desde el artículo 564 al artículo 604. Estos artículos reúnen información acerca de:
– De la servidumbre de paso
– De la servidumbre de medianería
– De la servidumbre de luces y vistas
– Del desagüe de los edificios
De las distancias y obras intermedias para ciertas construcciones y plantaciones
– De las servidumbres voluntarias
Si no existe nada en la escritura de división horizontal que tenga un carácter restrictivo y no existen ordenanzas que claramente indiquen como se debe hacer la construcción y división de las lindes entre parcelas, en este caso, cualquier modificación que se vaya a hacer en el jardín necesita de la previa conformidad de los propietarios de la zona común y cualquier modificación se debería hacer por los 3/5 de la totalidad de los propietarios adecuándonos a lo que indica el artículo 10.3.b de la ley de propiedad horizontal, que dice lo siguiente: «Cuando así se haya solicitado, previa aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes; el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte; la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas comunes».

La pregunta que nos ha redactado no es un tema fácil porque dependerá de la redacción de la escritura o estatutos y de las normas en materia de urbanismo. No se olvide que cada ayuntamiento tiene unas normas que pueden ser diferentes, en el caso de pueblo de Guadalajara no tiene porqué coincidir en el lugar donde vd. se encuentre.

El vídeo de este artículo lo puedes ver en el siguiente enlace de nuestro canal:

Otros artículos que pueden ser de vuestro interés:

Fdo. Miguel Fernández

Administrador de Fincas en Madrid

Etiquetas:

Puede que le guste también

18 Comentarios

  1. Cristina 4 marzo, 2021

    Buenos días Miguel,
    Se ha realizado una votación para alquilar una zona común entre dos comunidades. Mi duda está relacionada con la contabilidad de votos al estar involucradas dos comunidades. ¿Cómo se realiza el cálculo? ¿3/5 partes del total (Comuniad 1 + 2) o 3/5 partes por comunidad?

    Muchas gracias, saludos

    Responder
    1. Miguel Fernández 7 marzo, 2021

      Estimada Cristina:
      Si las dos comunidades son independientes, cada una tiene que tener las 3/5 partes de cada una de las comunidades. 3/5 de los propietarios y 3/5 de la cuota de participación. Hay que aplicar el artículo 17.3 parrafo 2 de la LPH y el artículo 17.8 de la LPH.
      Saludos.
      Miguel
      691564359
      https://adminfergal.es/unanimidad-o-tres-quintos-en-materia-de-obras-y-contratos-comunitarios/

  2. Rafael 11 abril, 2021

    Hola Miguel,

    Vivo en un bajo de una urbanización de nueva construcción en Madrid en la que además de mi vivienda, existen otros 5 bajos más que compartimos el mismo problema.

    Resulta que la valla perimetral que nos han puesto en toda la urbanización es muy frágil y no permite la colocación de elementos ciegos porque la arranca el viento, lo que nos deja a todos los bajos al descubierto, unos a un metro y medio de altura y otros de profundidad.

    Estamos ya desesperados, ¿qué opinas que podríamos hacer para evitarlo y conseguir cierta privacidad?

    Responder
    1. Miguel Fernández 19 abril, 2021

      Estimado Rafael,
      Para solucionar este problema y que participen todos los propietarios sería necesario plantear una solución al problema que se plantea y que alternativas se podrían dar para el cerramiento. Nuestra opinión es que se busque un presupuesto que de solución al problema existente y se apruebe por las mayorías requeridas en la comunidad. En última instancia si se consideraría estas obra como una obra no necesaria se podría aplicar el art. 17.4 de la LPH sobre mejoras no necesarias.
      Necesitan un informe de una empresa de reformas, un estudio de viabilidad económica y con ello antes de plantearlo a la comunidad informar al Ayuntamiento para que de la aprobación o el visto bueno a la posible obra a realizar. Lo que si es una realizad es que necesitaran de la aprobación de la comunidad con sus mayorías necesarias. Si el coste económico no es alto siempre se podría plantear la reforma pagándola entre los bajos del edificio.
      Un saludo
      Miguel
      691534659

  3. Julia Gutiérrez 17 junio, 2021

    El piso que compré tiene una puerta que da directamente a un patio de la comunidad y está muy abandonado puedo poner una mesa y quien tiene que pintar y arreglar? No barbacoas ni fiestas por supuesto gracias

    Responder
    1. Miguel Fernández 20 junio, 2021

      Estimada Julia:
      Para poder resolver este tema sería necesario saber si vd. tienen un derecho de uso sobre ese patio. Vamos si en la escritura de división horizontal o en su propia escritura aparece que el patio es un elemento común de uso privativo por su parte.
      El arreglo de ese patio dependerá si se debe a una mala conservación o se debe a un problema estructural. Si es una mala conservación sería vd. quien debería realizar la misma. Si es un problema de solado, deterioro natural de las plaquetas, etc. sería la comunidad quien debería hacerse cargo del mismo.
      Le animo a que se lea el siguiente artículo:
      https://adminfergal.es/las-terrazas-y-patios-como-elementos-comunes-de-uso-privativo/
      Miguel
      691564359

  4. Javier 27 julio, 2021

    Soy propietario de una vivienda unifamiliar. Comparto con mi vecino la caja de hormigón donde se alojan los contadores.
    Ninguno de los dos tiene gas, por lo que mi vecino ha recolocado su contador de agua y ha cortado con una radial la caja de hormigón, privándome a mi en el futuro de poner contador de gas si quisiera ya que no ha dejado espacio suficiente.
    ¿No necesitaría mi aprobación para ello?
    ¿Como puedo reclamar que vuelva a su estado original por si quiero poner gas?

    Responder
    1. Miguel Fernández 28 julio, 2021

      Buenos días.
      Estamos en un país donde todo el mundo hace lo que le da la gana. Tenemos muchas mas normas que otros países pero a la gente les cuesta cumplirlas.
      Naturalmente que si hay una caja de hormigón donde están situados los diferentes contadores y es un elemento común, este debería ser respetado y las decisiones a tomar deberían ser conjunta. No obstante antes de tomar una decisión deberían de ver si en la escritura de su vivienda o en loa propia escritura de división horizontal de su comunidad si es que la tienen, deberán mirar si tienen algo en relación a esta caja de contadores.
      Si no existiera nada en referencia a esta caja deberá verificar que dice el reglamento de su zona con respecto a este tema. Posiblemente el ayuntamiento les pueda informar.
      Si no hay ninguna referencia en estos ámbitos que le he dicho no le quedará mas remedio que negociarlo y en última instancia litigarlo.
      Saludos.
      Miguel
      691564359

  5. Sandra 26 septiembre, 2021

    Buenos días,
    Vivimos en una comunidad de unifamiliares adosados. Ésta tiene forma de U de forma que dan a la calle la primera y la última casa, estando sus terrazas (que son comunes de uso privativo) delimitadas por un murete de piedra + una valla de hierro. La comunidad se dispone ahora a rehabilitar es estado y la pintura del cerramiento que da a la calle, esto es, las puertas de entrada (el portón de los vehículos y la entrada peatonal), y los barrotes de la valla. Nos viene la duda (como presidentes de la comunidad este año), de si también toca arreglar y pintar senda vallas de las dos casas de los extremos de la U que dan a la calle, o si por el contrario ese gasto debe correr particularmente a cuenta de dichos vecinos.
    Un saludo.

    Responder
    1. Miguel Fernández 8 octubre, 2021

      Estimada Sandra:
      En primer lugar comentarle que habrá que estar a lo diga la escritura de división horizontal y/o los estatutos, aquí indicará lo que son los elementos comunes. Si no se dice nada habrá que estar al criterio de la costumbre.
      Si las vallas sirven para que haya un cerramiento de una vivienda particular, lo suyo es que el pago lo realice quien se beneficia del cerramiento de su vivienda.
      Un cordial saludo.
      Miguel
      691564359

  6. MIGUEL 29 julio, 2022

    Hola, buenas
    Patio interior, uso privativo: «los de arriba» tienen el mismo como «patio de basuras». Chicles, colillas, globos, chuches, pañales (usados), bolsas con contenido incierto, palomitas, tierra -supongo de gatos- , rotuladores, boligrafos….. Se cual es mi obligación, pero ¿podría solicitar a la Comunidad de se hagan cargo de la limpieza?
    Por que encima aguanta comentarios de «como tienes el patio»
    Gracias por la respuesta que podáis aportar.

    Responder
    1. Miguel Fernández 31 julio, 2022

      Hola Miguel:
      Si el comportamiento de los vecinos es incívico debería plantear esta petición en la próxima junta de propietarios. Ya que no puede evitar que tenga unos vecinos que son unos guarros al menos que el personal de limpieza de la comunidad se haga cargo de la limpieza del patio.
      Hay comunidades donde el personal de limpieza tiene esa obligación y le paga la comunidad. No obstante mire lo que dicen los estatutos con referencia a este tema.
      Saludos.
      Miguel
      691564359

  7. Guindi 28 junio, 2023

    Consulta buenas tardes, un seto que invade la zona común( camino) que anchura puede salir a dicho camino? Se le puede obligar al propietario del seto que lo corte? Hay alguna normativa general o el código civil que hable de este tema
    Muchas gracias

    Responder
    1. Miguel Fernández 16 julio, 2023

      Hola Guindi:
      Buenos días. El Código Civil no suele hablar concretamente de los setos, si bien esta información puede venir en las normas urbanísticas del ayuntamiento correspondiente. Suele haber un apartado con relación a este punto. «Normas existentes con relación al cerramiento de parcelas». Si vives en un pueblo con un ayuntamiento tienes que leer todo lo relacionado con las normas urbanísticas. Lo que si parece claro es que los setos deben de ir rasante con respecto a la medianera y no debe sobresalir.
      Un cordial saludo.
      Miguel
      691564359

  8. Nadine 3 julio, 2023

    Buenos dias,

    Tengo una chaled adosado que una de sus vallas separa mi casa de la piscina de la comunidad. La comunidad dice que tienen que pintar esa valla. Me están preguntando si la pintamos a medias, ya que supongo no pueden garantizar que la valla por el lado que da a mi casa se vaya a quedar bien. ¿Estoy obligada a asumir ese coste o debería la comunidad pintar también el lado de que da a mi casa? Por mi lado la vaya está bien y no tengo necesidad de volver a pintarla.

    Gracias!!

    Responder
    1. Miguel Fernández 17 julio, 2023

      Buenos días Nadine.
      Vd.no está obligada a pintar la valla de su zona de la medianera sino quiere. Cuestión distinta es que vd. quiera mejorar la misma y decida hacerlo. Seguramente incluso le saldrá mas barata si en un futuro quiere hacerlo por su cuenta, pero la decisión es suya.
      Un cordial saludo.
      Miguel
      691564359

  9. Jorge revert 13 octubre, 2023

    Hola, vivo en un chalet independiente, y no hay comunidad de propietarios porque no existe nada comun, y mo vecino de un lado, tenemos la tipica valla pequeña de hierro que marcaba la divisoria, y el vecino se planto cipreses en su parte, hasta ahi sin problemas, el problema es que no poda y eso se hace alto y ancho y se nos pasa a nuestra parte y le decimos que lo pode o si quiere que quite cipres y contruimos entre los dos un muro de obra y evitar faena de mantenimiento, pero no quiere y esta en su derecho, pero lo que tu te hagas a mi me acarree o bien trabajo de podar o que venga un jardinero , ya no me parece bien, ademas la valla tiene 40 metros, casi nada para estar podando, tiene él obligacion de podarlo??? O me lo tengo que podar yo sin ser mio??? Gracias

    Responder
    1. Miguel Fernández 29 octubre, 2023

      Hola Jorge:
      El vecino tiene la obligación de podarlo ya que esta puesto en su parte. Todo en mundo que tiene arizónicas, landis, cipreses, etc. tienen que pasar a la parcela de al lado al menos una vez al año o cuando proceda y hacer las labores de mantenimiento. Artículo 592 del código civil.
      Un cordial saludo
      Miguel
      691564359

Deja un comentario

Your email address will not be published. Required fields are marked *