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Terraza, defecto de construcción. Quién es el responsable del arreglo

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Terraza, defecto de construcción.

Terraza, defecto de construcción. Quién es el responsable del arreglo

P: Muy buenas esta tarde tengo una reunión de vecinos y es para sí podéis ayudarme os comento el problema:

Vivo en el último piso y tengo una Terraza que tiene 6 m2, desde el principio mi terraza y otras muchas de la comunidad tienen una inclinación lo cual me impide utilizarla , el caso es que la comunidad demando a la constructora y se ganó el juicio obteniendo un dinero por ello para arreglarlas , el problema es que cuando se peritaron las terrazas para la demanda yo estaba fuera trabajando y  no me apunte en la lista ,después se han arreglado todas las terrazas y ahora la comunidad unos me dicen que si me la arreglan y otros que no (un comité de obra que son 6 vecinos) , yo supongo que al haber pagado también al abogado que hizo la demanda aunque en su día no me apuntara tengo derecho que me la arreglen como a los demás , además a la hora de comprar el piso pague el 50% de la terraza , se supone que el otro 50% es de la comunidad con lo cual si no me equivoco lo tienen que arreglar si o si, en fin a ver si me podéis ayudar que  esta tarde tengo la reunión , y a ver si me podéis guiar en lo que tengo que decir o si tengo razón o no , por cierto del dinero que se recibió una vez que se ha arreglado todo sobran 60000 euros.

  1. Se supone que la demanda a la constructora se hizo con una peritación judicial previa. Esta peritación judicial se hizo en los pisos donde se tuvieron acceso. Deberá Vd. mirar si se hizo solo por los pisos a los que accedieron o se dio por resultado que como todos los pisos tenían la terraza en las mismas condiciones se solicitó a la constructora una indemnización por la totalidad de los pisos (espero que tenga acceso a la peritación judicial). Si se hizo por todos los pisos, nada más que hablar. A Vd. le corresponde el arreglo de su terraza. Si la peritación judicial se hizo por los pisos a los que tuvieron acceso y no por la totalidad y se dio tiempo suficiente a Vd. para que se accediera a su casa, y por un motivo o por otro no estuvo al tanto, evidentemente nace la disparidad de criterio.

Si todos los pisos de los áticos tienen un defecto en la terraza es evidente que aunque no esté peritado su piso, tiene derecho al arreglo, ahora si como dice Vd. «mi terraza y otras muchas de la comunidad» tenían este problema, parece evidente que los que se informaron y se preocuparon por estar presentes en ese proceso, lo hicieron y vd. por diferentes motivos no aviso de esa situación. Me imagino que la Junta directiva y el Administrador les avisaría con tiempo suficiente, se colocaría carteles anunciado el plazo para avisar a la Junta o al Administrador y a pesar de todo, vd. no informó. Un descuido que a Vd. le podría perjudicar.

Recuerde por otra parte que el hecho de que vd. haya pagado la reclamación vía judicial, no es óbice para que se piense que por este motivo todo el mundo tiene derecho a reparar todos los defectos de la constructora. Se supone que el dinero de la reclamación judicial puede haberse pagado por anticipado desde los fondos de la comunidad, pero dicho dinero es posible que haya vuelto a la comunidad una vez conseguida la indemnización.

Por otra parte si nos vamos a la Ley de Ordenación de la Edificación, en su artículo 4, punto 5º nos dice los plazos en los cuales se pueden reclamar los diferentes problemas estructurales, de habitabilidad, etc.. Si la comunidad decidió hacer una reclamación colectiva por las terrazas del edificio, reclamó aquellas donde había este tipo de defectos de construcción. Se supone que allí donde se pudo acceder se tomó buena nota y aquellos que no dijeron nada es porque supuestamente no había defecto que corregir.

Se supone que vd. fué avisado de diferentes maneras y se le dio un plazo para contestar.

Se supone por otra parte que el hecho de que haya varios vecinos que estén en contra de arreglarle la terraza es porque entenderán que vd. no se preocupó de anunciar su irregularidad y querrán destinar ese sobrante de la comunidad para otros menesteres que no sea el arreglo de su terraza.

Imagínese que en vez de tener 60.000 € de fondo la comunidad, cuando se hubiera realizado las obras de las terrazas que aparecían en la peritación judicial, no hubiera quedado un euro. Vd. cree que la comunidad pagaría su obra del bolsillo de todos los comuneros?

Espero que en la reunión vaya este punto en el orden del día y se pueda discutir abiertamente por parte de todos los propietarios. Desde mi punto de vista, su obra es de mantenimiento del edificio y solo requiere la mayoría simple de los propietarios presentes y representados con derecho a voto. Desde luego si yo fuera Presidente de la comunidad y si solo es Vd. quien tiene este problema, intentaría solidarizarme e intentar influir para que se le haga la obra a cargo de los fondos de la comunidad, porque si no fuera legalmente así, entiendo que no podría ir contra la Comunidad sino que debería ir directamente Vd. contra la constructora, ya que en su momento no dejó constancia de su problema en su terraza. Espero que si tiene que ir contra la constructora esté en los plazos para poderlo reclamar judicialmente.

Otros link de Adminfergal relacionados con terrazas:

https://adminfergal.es/cerramiento-de-mi-balconterraza-y-rehabilitacion-de-fachada/

Denuncia por cerramiento de terraza

Fdo. Miguel Fernández

Administrador de Fincas en Madrid y Guadalajara

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6 Comentarios

  1. Andrés 28 septiembre, 2018

    Buenos días,

    ITE DESFAVORABLE

    Estoy a punto de comprar un ático de un edifico catalogado en Barcelona y la propiedad nos pasó el informe de La Inspección Técnica de Edificios del año 2014, donde se detectó varias deficiencias GRAVES, entre ellas la falta de estanqueidad de la cubierta y, grietas en el rellano de mi piso ( no perjudiciales para las personas ) que, A DIA DE HOY, no han sido subsanadas cuando tenían un plazo de 12 MESES para hacerlo. Han pasado 4 años!!
    No hay presupuesto para las reparaciones y, desde hace pocos meses, han empezado una derrama «indefinida » con una cantidad irrisoria que hará que pasen años antes de recaudar los fondos.
    Puedo obligar en una junta extraordinaria a que se pidan unos presupuestos con carácter urgente y obligarles recaudar los fondos para subsanar dichas deficiencias graves en un plazo de 12 meses más otras de leves ? Les puedo demandar si no cumplen el plazo para solventar dichas reparaciones ?

    Gracias

    Responder
    1. Miguel Fernández 28 septiembre, 2018

      buenos días Andres.
      Sentimos no poder ayudarle porque no entendemos su pregunta. Es vd. dueño de ese piso o es vd. inquilino. No entendemos lo que nos indica «estoy a punto de comprar un ático catalogado» y por otra parte nos habla de derramas como si fuera propietario del mismo. Por favor podría especificar mas la pregunta?. Muchas Gracias.
      Un cordial saludo.

      1. Andrés 1 octubre, 2018

        Buenos días,

        Siento no haber sido más claro. He comprado un ático ( soy propietario ) de un edificio catalogado en la ciudad de Barcelona. Antes de comprar el piso, la antigua propietaria nos pasó el informe de La Inspección Técnica de Edificios que se hizo en el 2013 que resultó desfavorable porque entre otros defectos, encontraron deficiencias graves en el edificio como la falta de estanqueidad en la cubierta del edificio ( vivo debajo de esa cubierta ya que estoy en el ático ) y grietas en mi rellano ( no peligrosas para las personas ).

        El arquitecto técnico que hizo el informe en el 2013, dio 12 meses para subsanar estos defectos que eran graves. Estamos en el 2018 y la comunidad de vecinos no han hecho nada para arreglar y reparar estos defectos graves.
        Mi pregunta es,¿ puedo convocar una Junta extraordinaria a la comunidad de vecinos vista la gravedad del informe y los años que han pasado sin que hayan hecho nada y exigirles que pidan presupuestos?
        Y lo más importante,¿ puedo obligar a la comunidad de propietarios a recaudar los fondos para subsanar dichas deficiencias graves en un plazo de 12 meses?

        Gracias de nuevo

        1. Miguel Fernández 1 octubre, 2018

          Buenas tardes Andrés:
          Está mas clara su pregunta y pasamos a contestarle. Comprar un piso en las condiciones que lo compró aún a sabiendas de que estaba la cubierta pendiente de hacer una reparación tiene sus riesgos. Según nos dice, el arquitecto técnico que paso la Inspección indicó en su informe desfavorable que había deficiencias graves en el edificio como la falta de estanqueidad en la cubierta del mismo, cubierta además que coincide con el techo de su ático. Se supone que cuando pasó el informe al Ayuntamiento, éste mandaría una orden de ejecución para que se ejecutase las deficiencias de la ITE. El Ayuntamiento mandaría la orden en el año 2013/2014 y daría un plazo de 6 meses para cumplirla, podría ser que fuera un año como vd. especifica. Si no se hizo durante el año 2.014, la comunidad estaría fuera de plazo y conllevaría a las correspondiente infracción y hasta tres sanciones de igual importe. Me extraña que no haya habido orden de ejecución y si la ha habido no se haya cumplido por parte de la comunidad.
          El arquitecto técnico no da plazos para subsanar los defectos, entiendo que fue el ayuntamiento quién los dio. Actualmente están vds. fuera de plazo. Si por casualidad el ayuntamiento archivó la ITE desfavorable, deberá de personarse en el ayuntamiento para solicitar que se revise el expediente y se ponga en marcha las actuaciones necesarias para la reparación, si no hay orden de ejecución pendiente entiendo que la comunidad ha presentado un acta favorable para el archivo del expediente, este apartado lo podemos ver en Madrid accediendo a la página web del ayuntamiento
          Paralelamente a las acciones en el Ayuntamiento, le sugeriría que hablara con su Administrador y si no lo tuviera con su Presidente para verificar el estado de la obra no realizada Les indica su preocupación y les da un plazo para la resolución del problema. Primero lo haría de forma amistosa, pero urgente y si no se comprometen, lo haría a través de un burofax con apercibimiento de que si no le contestan, hará las tramitaciones oportunas en el Ayuntamiento para que se presente un técnico en la Comunidad de Propietarios.
          Un saludo.

  2. Javier Cerced 15 julio, 2020

    Hola. No sé si el foro sigue activo, dejo mi pregunta y si me responden les quedaré agradecido.
    Vivo en el último piso de un edificio y hace unos años entró agua a mis habitaciones, según me dijeron, por atasco en la canaleta del tejado que se obstruyó. Aquello se arregló y no pasó nada más. Un mes más tarde volvió a suceder lo mismo: dos habitaciones llenas de agua que entraba por una pared. Otra reparación y volvieron a arreglarlo. El año pasado, 2019 volvió a suceder, esta vez con mayores desperfectos. Actuaron otros seguros, los gremios y arreglado. Naturalmente con el perjuicio personal que eso no se repara. Año 2020, Julio, por cuarta vez lo mismo.
    Existen dos problemas, según veo yo. El tema del la instalación de la canaleta, la impermeabilización o lo que sea que falla y, el Vicepresidente que es un señor que lleva en el cargo la tira de años, que no se hacen reuniones o juntas, que es quien corta y pega en la comunidad y, aunque se lo he pedido, no es capaz o no quiere contratar a un profesional, aparejador, arquitecto, etc. que mira y defina el problema planteándoos su solución. Hasta ahora los arreglos que se han hecho han sido limpieza, levantar un poco con cemento la pared de la canaleta o cosas parecidas.
    Como ya van cuatro veces la misma avería estoy decidido a denunciar a la comunidad para que entren otras personas a valorar y solucionar el problema.
    ¿Alguna orientación o consejo?
    Muchas gracias por su blog y por su atención.
    Javier.

    Responder
    1. Miguel Fernández 16 julio, 2020

      Estimado Javier:
      Ante la reincidencia de las averías usted mismo, está dando la respuesta adecuada. Debe de hablar con un arquitecto que suba a la cubierta y que le reporte un informe que permita verificar el problema y preparar un presupuesto ciego para dárselo a diferentes empresas de reforma para conseguir la mejor relación-precio, además el informe debe de ser un informe que permita presentar la denuncia ante el Juzgado si procede. Reclame sus derechos porque como bien dice usted ya no es el daño material sino el daño moral. Yo, personalmente me encontraría con muchas dudas de poderme ir durante un tiempo fuera de mi vivienda a sabiendas que cualquier tromba de agua pudiera generar un problema en la vivienda.
      Hable ud con un arquitecto colegiado, expongale los hechos y que le indique la mejor forma de actuar en este caso, quizás tenga que hacer pruebas de estanqueidad para que se localice la procedencia de la entrada de agua.
      un saludo
      Miguel 691564359

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