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Cerramiento de mi balcón/terraza y rehabilitación de fachada

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Cerramiento de mi balcón/terraza

Cerramiento de mi balcón/terraza y rehabilitación de fachada

P: Buenos días, próximamente en mi edificio se van a arreglar las fachadas y tengo un cerramiento en mi balcón que me han dicho que tendré que sacar y volver a poner si quiero, ¿quién debería pagar esto, yo o la comunidad?

R: Buenos días.

No se entiende muy bien cuando Vd. quiere decir que tiene que “sacar y volver a poner”, no obstante, le voy a dar una opinión general que entiendo le puede servir como explicación a su pregunta.

Los balcones son elementos privativos de cada uno de los propietarios, por lo tanto, el mantenimiento también. Si el balcón tiene algún deterioro en su interior corresponde al propietario su mantenimiento.

En general un balcón o una terraza es un elemento al que el propietario tiene tendencia a modificar su estado (cerramiento), sin consultar con la comunidad de propietarios. Si nos atenemos a lo que indica el artículo nº 10.3.b) de la Ley de Propiedad Horizontal “Requerirán autorización administrativa, en todo caso: Cuando así se haya solicitado, previa aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación…….cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas”, hablando en castellano, cuando hacemos una modificación en la terraza, necesitamos una licencia de obra que  se nos facilita en el ayuntamiento y además un acuerdo previo de las 3/5 del total de los propietarios para acometer la obra de modificación de la misma.

Tenga en cuenta que además de lo que se especifica en el artículo 10.3.b) deberá tener en cuenta lo que dice la propia escritura de división horizontal o los estatutos de la comunidad si los hubiera con relación a la alteración de los elementos comunes.

Partimos de la base por sus explicaciones, que el cerramiento de la terraza lo ha hecho vd. por propia voluntad, porque otros vecinos tenían hecho el cerramiento y porque la comunidad no entró a discutir cómo ha cerrado la misma. Hizo un cerramiento por propia iniciativa. Si esto se hizo así y la comunidad en su momento no le puso ninguna pega para que tomara esta iniciativa, sería poco coherente pretender ahora que la comunidad le abonara la cantidad correspondiente a la intervención en su balcón, que afectará de una manera provisional y que tiene por objeto mejorar la fachada tanto en su estética como entiendo que en su envolvente energética.

Mi opinión después de las diferentes interpretaciones, es que Vd. deberá acometer la obra de desinstalación y reinstalación del cerramiento con objeto de que la rehabilitación de la fachada sea aprovechada en su totalidad y además quede estéticamente uniforme.

Rehabilitación de fachadas

Fdo. Miguel Fernández

Administrador de Fincas de Madrid y Guadalajara

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36 Comentarios

  1. XAVIER GIMENO 6 julio, 2018

    TENGO UNA TERRAZA CON JARDIN EN UNA COMUNIDAD. AHORA DICEN QUE EN LA TERRAZA SOLO PUEDO TENER O TOLDOS O CORTINAS, CUANDO YO SIEMPRE HE TENIDO LAS DOS. ME PUEDEN PROHIBIR TENER LAS CORTINAS. Y OTRA PREGUNTA ES QUE ALTURA ES MAXIMA EN EL JARDIN PARA TENER PLANTAS O UN BALANCIN DE 1,55.

    Responder
    1. Miguel Fernández 8 julio, 2018

      Buenas tardes Xavier.
      Lo que Vd. nos pregunta tiene mucha profundidad porque necesitaríamos saber los antecedentes para darle una respuesta mas adecuada. Si tenemos en cuenta lo que vd. nos indica, decirle que entendemos que vd. disfruta de una terraza que es un elemento común de uso privativo. Que vd. ha puesto ambas cosas, toldos y cortinas, previa autorización y acuerdo en una Junta General de Propietarios y que lleva disfrutando de este acuerdo desde hace tiempo, posiblemente años. Si todo esto es así, la Junta de Propietarios necesitará tener una argumentación para cambiar el criterio de actuación observada hasta la fecha. Si bien es verdad que la Junta de Propietarios es quien tiene el derecho de cambiar los términos y condiciones del uso del elemento común, se debe de tener en cuenta la consideración del tiempo que lleva utilizando el jardín y de la manera que lo está utilizando, si no hay motivos que justifiquen el cambio, se deberá tener en cuenta el derecho adquirido por vd. durante todo este tiempo.
      Dependiendo de la argumentación que exista para tomar la decisión tomada por la Junta de Propietarios, se puede considerar uso del derecho o bien abuso del derecho.
      Recibe un cordial saludo.
      Miguel.

  2. Delia 11 noviembre, 2018

    Buenos días. El pasado mes de septiembre una empresa ha pintado el edificio en el que soy propietaria del segundo piso. Durante la ejecución colocaron unos «embellecedores» para los bajantes del balcón desde el exterior, para ello redujeron el diámetro del bajante sin haber sido APROBADO en Junta, ni habiendo informado a los posibles afectados. A partir de dicha reducción, cada vez que llueve sufro inundaciones en el balcón y filtraciones de agua hacia mi vivienda. Por este motivo, no puedo cumplir con mis obligaciones diarias ni tan siquiera dormir, por tener que secar continuamente el agua. Después de 30 dias la comunidad se ha limitado a que ampliaran ligeramente el diámetro, pero no ha resuelto el problema, a pesar de haberlo generado ellos y tratarse de una zona común. Los expertos han visitado el balcón junto con el presidente y el administrador aconsejando la instalación de unos canalones PLUVIALES y el aumento del bajante . ¿Puedo pagar yo los canalones para que toda esa agua de la lluvia no caiga en el balcón y dejar de pagar las cuotas hasta que se compense el total de la factura?
    Muchas gracias por su atención.

    Responder
    1. Miguel Fernández 13 noviembre, 2018

      Buenos días Delia.
      No puede hacer vd. lo que indica. Es un elemento común y corresponde a la Comunidad de Propietarios a través de su Presidente y Administrador en proponer las obras que sean necesarias para dar resolución al problema existente. Como la Junta de Gobierno se ha preocupado por la situación dejaría que ellos dieran solución al problema, solo en caso de que no se diera solución a corto plazo, tendría que dar aviso a la Comunidad mediante burofax y hacer la reclamación oportuna ante el Juzgado. Espero que no sea necesario.
      Un cordial saludo.
      Miguel.

  3. Dalia 12 noviembre, 2018

    Buenas noches.
    Antes que nada desearía FELICITARLES por el contenido tan sumamente importante e interesante que ponéis a disposición de los usuarios.
    Seguidamente necesitaría que me informasen sobre el lugar en el que poner una queja a un «administrador» no colegiado.
    Reciban un cordial saludo,

    Responder
    1. Miguel Fernández 13 noviembre, 2018

      Buenos días Dalia.
      Lo primero que tengo que recomendarle es que no tengan vds. un Administrador de Fincas No Colegiado, le podría dar muchas razones pero entre ellas esta que vd. me está comentando. Si tiene que poner vd. una queja por el comportamiento poco ético de un administrador de fincas debería ponerla en el Colegio correspondiente y allí se le aplicaría la sanción correspondiente en caso de que se infringiera algunos de los principios deontológicos que están en los propios estatutos del Colegio o bien en el propio código deontológico del administrador de fincas emitido por el propio Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas de España.
      Al no ser Colegiado, la única defensa que tiene es a través de los Tribunales civiles de Justicia, lo que le supondrá costes adicionales y mucha paciencia.
      Solución para todos aquellos propietarios que me leen, siempre Administrador de Fincas Colegiado.
      Un saludo.
      Miguel.

  4. Ángel 16 noviembre, 2018

    Buenas noches. Mi consulta es respecto al balcón. Si es un elemento común pero el solado es privativo ¿es legal que los pintores salten sin mi autorización al balcón «de mi casa» desde el andamio en el que están pintando la fachada? Puesto que la ley es interpretable, lo interesante sería saber a ciencia cierta que el solado es privativo, puesto que en mi caso redujeron el bajante del balcón desde el solado y por ese motivo llevo varias semanas sufriendo inundaciones por lluvias y acceso de agua al interior de la vivienda. Muchas gracias,

    Responder
    1. Miguel Fernández 24 noviembre, 2018

      Buenos días Angel.
      No existe motivo alguno ara que se utilice su balcón en las obras que se están realizando en fachada, para ello se debe de utilizar el andamio correspondiente, si es verdad que en momentos determinados puede ser que fuera necesario hacer una intervención en fachada que se pueda hacer mejor desde su balcón. En ese caso, se debería comentar con el propietario para indicar que se va a realizar una actuación desde su balcón y se de un permiso previo para ello.
      Cuando se va a realizar una obra de fachada en la propia junta de propietarios se suele indicar cuales es la obra a realizar y la forma de gestionar la obra.
      Un saludo.
      Miguel
      691564359

  5. silvia 26 enero, 2019

    Hola quería informarme, se ha realizado rehabilitación de la fachada en mi edificio, y una vecina que tenía la terraza cerrada, decidió con esta reforma quitar el cerramiento y consecuentemente que le rehabilitaran las paredes y suelo de la “terraza” y la colocación de la barandilla, y nos dice que lo tiene que pagar la comunidad.
    Hasta que punto la comunidad tiene que asumir esta reforma ya que ella anteriormente al inicio de la obra tenían la terraza cerrada?
    Gracias

    Responder
    1. Miguel Fernández 26 enero, 2019

      Buenos días Silvia.
      Estos temas son difícil de contestar toda vez que sería necesario ver como se hizo el cerramiento de la terraza y si este fue con el consentimiento por escrito y reflejado en alguna junta o bien hay un consentimiento tácito por no haber actuado la Comunidad en su momento y no se hizo las reclamaciones pertinentes. Si ha habido un consentimiento tácito por parte de la Comunidad entiendo que se debería de ver como se va a actuar en el resto de las viviendas cara a mejorar la fachada y lo que pretende esta propietaria. Está claro que en su momento la propietaria de la vivienda tiene realizada una serie de modificaciones en su terraza, estas modificaciones supusieron el cambio de la estética de la fachada. Si ella realizó las obras de forma voluntaria y para un interés privativo, ella tendrá derecho a que se le modifique la fachada en los mismos términos que se hará para el resto de los propietarios pero no se deberá de incluir aquellas otras obras que no se determinen para el resto de los propietarios. Sería injusto a todas luces que a unos propietarios se le beneficie con la rehabilitación de fachada, única y exclusivamente y a la propietaria que modificó el suelo de la terraza y la colación de la barandilla ahora pretenda que se lo haga la Comunidad cuando en su momento fue una decisión personal ajena a los intereses de la Comunidad.
      Un saludo.
      Miguel
      691564359

      1. silvia 26 enero, 2019

        Hola, yo cuando fui a ese edificio ella y otros vecinos tenían la terraza cerrada (únicamente se mantenía original una) la obra de la fachada se realizó para hacer aislamiento en tema de humedades….
        Y cuando comenzó la obra ella decidio que le quitaran el cerramiento y se la dejaran abierta, con barandilla (nueva, ya que ella no tenía) y rehabilitada por Cuenta de la comunidad.

        1. Miguel Fernández 26 enero, 2019

          Hola Silvia.
          Gracias por su contestación que nos enriquece la web. No podemos decirle nada nuevo en este sentido. Todo lo que se cambia que no esté en el presupuesto debería ir a cargo de la propietaria que ha hecho las modificaciones, si bien hay que tener en cuenta lo que digan las mayorías de los propietarios con respecto a este tema. Si la mayoría decide hacer la reposición de barandilla y suelo, tendrá que admitirlo.
          Saludos.
          Miguel
          691564359

          1. Mertxe 26 febrero, 2020

            Balcones cerrados ilegalmente a quien corresponde el arreglo de dentro del balcon de la fachada de debajo del cerramiento??

          2. Miguel Fernández 29 febrero, 2020

            Hola Mertxe:
            Además de el artículo que vd. ha leído le recomiendo que lea también los artículos siguientes sobre terrazas que tenemos en nuestra web:
            https://adminfergal.es/pasos-necesarios-para-el-cerramiento-de-un-balcon/
            https://adminfergal.es/cierre-balcon-vivienda-aviso-a-comunidad-y-mayorias-necesarias/
            Creo que en estos artículos puede construir muy bien su respuesta.
            Saludos.
            Miguel
            691564359

  6. Jesus 4 marzo, 2019

    Buenos días,
    En mi comunidad se acordó el diseño para el acristalamiento de las terrazas, sólo el numero y dimensiones de hojas y color del aluminio. Ahora un vecino ha modificado el ladrillo visto del interior enfoscándolo y pintando de blanco el interior de la terraza.
    Me gustaría informarme de si una vez acristalada la terraza cada propietario puede hacer las modificaciones estéticas que le parezcan sin permiso de la comunidad.

    Responder
    1. Miguel Fernández 4 marzo, 2019

      Buenas tardes Jesús.
      El artículo 396 del código civil dice lo siguiente:»Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones, cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquellos que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.
      Creo que le ha quedado claro que el interior de una terraza sigue siendo un elemento común y por lo tanto hay que mantener la estética del edificio. Solo se podrá hacer modificaciones si existe una autorización administrativa o licencia y ha sido aprobado por los 3/5 del total de los propietarios tal y como se especifica en el artículo 10.3.b de la ley de propiedad horizontal que dice lo siguiente:
      «Cuando así se haya solicitado, previa aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes; el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte; la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas comunes, cuando concurran los requisitos a que alude el artículo 17.6 del texto refundido de la Ley del Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio.En estos supuestos deberá constar el consentimiento de los titulares afectados y corresponderá a la Junta de Propietarios, de común acuerdo con aquéllos, y por mayoría de tres quintas partes del total de los propietarios, la determinación de la indemnización por daños y perjuicios que corresponda. La fijación de las nuevas cuotas de participación, así como la determinación de la naturaleza de las obras que se vayan a realizar, en caso de discrepancia sobre las mismas, requerirá la adopción del oportuno acuerdo de la Junta de Propietarios, por idéntica mayoría. A este respecto también podrán los interesados solicitar arbitraje o dictamen técnico en los términos establecidos en la Ley.»
      Un saludo
      Miguel
      691564359

      1. Jesús 16 abril, 2019

        Buenos días Miguel,
        Después de leer tu respuesta, me dirigí a la junta de propietarios para que se le notificase al vecino en cuestión que modificó la estética de la terraza después de ser acristalada, que debía restituirla a su estado original, ya que no se había dado permiso por parte de la comunidad para tal modificación.
        El administrador me ha contestó lo siguiente:
        Hasta donde he podido averiguar, y consultando el “Compendios de Normas Urbanísticas del PGOUM-97” el elemento común que supone la fachada exterior, y que son las terrazas, pierde la consideración de “elemento común exterior” y se convierte en “elemento común interior” en el momento que se hace un cerramiento. Ello lleva inherente que, para modificaciones estéticas, ese elemento común interior no está sujeto a condicionantes. Por lo tanto, la reclamación que propones para la vecina aludida, carece de sentido.
        Que me puedes comentar al respecto.
        Un saludo y gracias por anticipado.
        Jesús

        1. Miguel Fernández 20 abril, 2019

          Buenos noches Jesús.
          Desde luego la contestación de su Administrador me parece muy profesional. No he visto en el compendio de normas urbanísticas del PGOUM del 97 algo que se indique lo que se vd. refleja. Desde luego me parece una respuesta muy interesante porque nunca había recibido una respuesta desde esa perspectiva. Que yo no lo vea no digo que no exista. Si me gustaría que si es tan amable le indique en que artículo de las normas urbanísticas viene exactamente para poder verlo porque puede ser muy interesante a la hora de contestar a un propietario que me haga una consulta. Solo quiero hacer una reflexión. Imagínese que se da el visto bueno en una obra de conjunto de la comunidad para poner cristales tipo lumon y todo el mundo los pone e imagínese que en el interior de la terraza que está a la vista de todo el mundo, cada propietario decide que va a pintar la terraza de colores variados. Uno lo pone de color rosa, otro de color verde, otro de color naranja. Yo sigo creyendo que mi respuesta es la adecuada, no obstante te ruego me facilites el artículo de la PGOU97, lo he estado mirando y no lo he encontrado.
          Muchas Gracias.
          Un saludo
          Miguel
          691564359

  7. Mer 8 abril, 2019

    Hola buenas! En el bloque que vivo van a hacer la fachada porque dicen 4 vecinos que les entra agua por la fachada al balcon!!estos balcones son abiertos y las gente los a ido cerrando! A quiencorresponde el arreglo?porque por 4 vecinos tengamos que hacer la fachada entera!!yo tengo cerrado pero a mi no me entra agua!!

    Responder
    1. Miguel Fernández 17 abril, 2019

      Buenas tardes Mer.
      Dependerá si el estado de la fachada este en un deterioro que suponga atenernos a lo que indica el artículo 10.1.a que dice textualmente lo siguiente: «Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:
      Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.» o bien la fachada está en buen estado general pero la obra que se requiere realizar es para reparar zonas puntuales que den solución a un problema existente. Si están en esta situación no se trataría de actuar en una conservación sino en una obra de mejora, si esto fuera así las mayorías que se necesitaría para realizar esta obra serían la que indica el artículo 17.4 de la ley de propiedad horizontal que dice textualmente lo siguiente: «4. Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características.
      No obstante, cuando por el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, se adopten válidamente acuerdos, para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, no exigibles y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja. Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la innovación, habrá de abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal.
      No podrán realizarse innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de un propietario, si no consta su consentimiento expreso.»
      Creo que ante la duda existente en un momento determinado la petición a un profesional para que haga un informe de la situación real de la fachada del edificio debe clarificar la justificación de las actuaciones necesarias y verificar si es una actuación necesaria o no lo es. La decisión se deberá determinar bajo el paraguas del informe.
      Un cordial saludo.
      Fdo. Miguel Fernández
      691564359

  8. Jesús 7 mayo, 2019

    Buenos días Miguel,
    El Art. al que se refiere el administrador es el que reseño.
    Compendio de las Normas Urbanísticas del PGOUM-97, edición de 2 septiembre de
    2017, Título 6, Capítulo 6.3, Artículo 6.3.6 definición de Fachada:
    En el punto B, reseña cómo fachada: Aquellas superficies que junto con la cubierta, por encima del terreno, separan el espacio edificado del no edificado, y que contienen en su interior todos los elementos constructivos del edificio, excepción hecha de los vuelos o salientes autorizados, salvo terrazas.

    También hace mención al Título 6, Capítulo 6.10. Art. 6.10.6. Modificación de fachadas.

    Leídos lo artículos a los que hace referencia, sigue sin quedarme claro que puedas modificar la terraza a tu antojo después del acristalamiento.
    Un saludo
    Jesús

    Responder
    1. Miguel Fernández 20 mayo, 2019

      Jesús:
      Esta consulta visto a donde hemos llegado creo que sería conveniente que se la hicieses a un arquitecto. Si lo deseas puedo facilitarte el teléfono de uno de ellos.
      Recibe un cordial saludo.
      Miguel
      691564359

  9. Ángela 11 julio, 2019

    Buenas tardes:
    Tenemos problemas de humedades en un apartamento adosado, planta baja. En un principio se pensó que partían de la arqueta del baño, se impermeabilizó y se colocaron tuberías de pvc hasta una segunda arqueta que se encuentra en la cocina. Como la humedad persiste en las paredes próximas a esta arqueta, pensamos que el problema se encuentra en el tramo que va entre esta y la comunitaria que está a unos dos metros en el exterior del apartamento. Para solucionarlo, habría que entubar entre ambas, pasando por la terraza del apartamento. ¿A quién le correspondería hacerse cargo del arreglo, a nosotros o a la comunidad? ¿Las tuberías antiguas que existen en la actualidad son privativas o comunitarias?
    Un cordial saludo, Ángela

    Responder
    1. Miguel Fernández 15 julio, 2019

      Buenos días Angela.
      Todas las tuberías que vayan desde la horizontal de la vivienda hasta el empalme con la tubería comunitaria es responsabilidad del propietario, excepto si existen arquetas de la propia comunidad que están debajo de su vivienda. Si las bajantes de la comunidad pasan a una arqueta intermedia que está debajo de su vivienda y fuera necesario intervenir en la misma, el trabajo corresponde a la comunidad y a vd. le deberían dejar el suelo y todo lo que necesite tocar para realizar la obra en perfecto estado.
      Si la bajante general va a una arqueta que esta debajo de la vivienda suya en el bajo, comunidad. Si la obra es únicamente en beneficio de sus canalizaciones y estas van a una arqueta de la comunidad, todo lo que haya desde su vivienda a la arqueta general deberá de pagarlo el propietario.
      Un cordial saludo
      Miguel
      691564359

  10. María 10 octubre, 2019

    Buenas tardes:

    Mi madre vive en el 1º piso de un bloque de 7. Por la forma del terreno hay una parte de la vivienda que tiene altura de un bajo. Por ese motivo se pusieron unas rejas de protección cuando se compró (hace 45 años).
    Ahora van a instalar una fachada ventilada y no queda claro como van a quedar incorporadas esas rejas.
    ¿Debe haberlo tenido en cuenta la comunidad a la hora de pedir presupuesto? Y si no lo hubiera hecho, ¿Quién asume el gasto de adaptar las rejas a la nueva estructura? ¿Puede declararse disidente según indica el articulo 17.4 de la LPH aunque en un principio hubiera estado de acuerdo en el proyecto?
    Gracias de antemano
    María

    Responder
    1. Miguel Fernández 11 octubre, 2019

      Hola María.
      Está claro que las rejas es un elemento que al ponerse si se produce una alteración de la fachada debería haberse aprobado en aquel momento por la unanimidad de los propietarios, pero si no se hizo, es evidente que ha habido un consentimiento tácito por parte de la comunidad de que ese cambio formara parte de la estética del edificio.
      Si actualmente van a cambiar la fachada porque se va a incorporar una fachada ventilada para la protección del aislamiento técnico y acústico, deberán buscar la comunidad la forma de acometer dicha obra y ajustarla a las nuevas técnicas de construcción, pero si deberá hacerlo desde mi punto de vista la comunidad quien deberá asumir el coste correspondiente.
      Reciba un cordial saludo.
      Miguel
      691564359

  11. Bittor Hernández 13 octubre, 2019

    Buenas tardes.
    Somos una mancomunidad con cinco comunidades, sólo tenemos en común la caldera y unos patios, pero las escrituras están en el 20% por comunidad,.
    Ahora queremos renovar la fachada y las otras comunidades no están dispuestas, alegan que sin un acuerdo previo estarían elas obligadas poner iguales materiales
    Podríamos renovar la fachada sin el permiso de las demás comunidades?
    Yo no lo veo tan claro… Nuestro administrador es un vecino y no creo que tiene razón, creo que nos está metiendo en un lío.
    Tiene razón nuestro administrador o el resto de la mancomunidad?
    Muchas gracias

    Responder
    1. Miguel Fernández 15 octubre, 2019

      Hola Bittor.
      Dependerá de como estén las escrituras originales. Si las escrituras suman un 100% con las cinco comunidades realmente no sois 5 comunidades sino una sola comunidad que para mejor gestión se ha subdividido en 5 comunidades. Los elementos estructurales como son las fachadas de los edificios debe saberse si se rige por la Mancomunidad o bien por las comunidades. En la escritura de división horizontal y en los estatutos deberá de venir. En la escritura de la mancomunidad podrá ver a quien le corresponde dicha decisión. Desde luego si la suma de los 5 bloques es un 100% será la mancomunidad quien deberá tomar las decisiones para la renovación de las fachadas en principio.
      Un cordial saludo.
      Miguel
      691564359

  12. Alberto 16 enero, 2020

    Buenas,
    Quería hacer reformar mi piso y hacer una redistribución de este. Para ello, querría tirar la pared que delimita el salón con el balcón y cerrarlo para así aprovechar el espacio y ampliar el salón. Lo mismo ocurre con el lavadero, el cual tiene una pared que delimita con la cocina y me gustaría tirarla para aprovechar al máximo el espacio de la cocina. Mi dudas son:
    Estas paredes que quiero tirar, son parte de la fachada y por tanto no puedo tirarlas?
    En el caso de que pudiera hacerlo, tendría que solicitar algún permiso al ayuntamiento o colegio de arquitectos?

    Una empresa de reformas que ha venido me ha comentado que no pueden tirar esas paredes porque son parte de la fachada y son paredes de carga.

    Muchas gracias de antemano.

    Responder
    1. Miguel Fernández 18 enero, 2020

      Estimado Alberto:
      Si son paredes de carga no hay mas que hablar, no puede hacer vd. ninguna obra que represente una modificación en la estructura del edificio y su distribución de cargas. Si no fuera paredes de carga, se podría hacer pero con el proyecto por parte del arquitecto o arquitecto técnico y la presentación de este en el Ayuntamiento para que quedara constancia de que las actuaciones se han hecho en regla.
      Deberá solicitar la licencia correspondiente al Ayuntamiento, una vez concedida podrá realizar la obra necesaria siempre que sea viable y como le he dicho anteriormente no afecte a la estructura del edificio.
      Mi recomendación es que lo deje en manos de un Arquitecto y le confirme si esa obra es viable y que requisitos necesita.
      Un cordial saludo.
      Miguel
      691564359

  13. Adolfo Vega Buendia 16 febrero, 2020

    Buenos días,
    Buscando en la red he llegado a su blog y creo que me podría orientar al respecto de una duda que tengo.
    En concreto, la situación se plantea con mi terraza correspondiente al primer piso del edificio. Llevamos ya unos 10 años en esta vivienda y, aunque siempre hemos problemas con objetos que caen en la terraza (pelotas de las pista de padel, ramas de plantas, algunos objetos domésticos como zapatillas, calcetines, cepillos de dientes y hasta un clavo, siempre hemos sido pacientes.
    Pero hay una situación que se mantiene con el vecino del piso superior (que no tiene terraza) el cual nos inunda la terraza cuando, al parecer, riega sus cuatro tiestos. Esta situación, que ya se viene manteniendo por mucho tiempo, supone que nos llene de agua tanto el suelo de la terraza como la ropa tendida. Antes de realizar ninguna acción con la comunidad, le quedaría muy agradecido si nos pudiese orientar sobre cuáles son nuestros derechos al respecto para impedir esta situación.
    Un saludo
    Adolfo Vega

    Responder
    1. Miguel Fernández 17 febrero, 2020

      Estimado Adolfo,
      lo primero que haría sería llevar este tema a la reunión de la comunidad y ponerlo como punto en el orden del día. Si a pesar de notificarse a todos los propietarios esta situación, alguno de ellos insiste en un comportamiento incivico no le va a quedar a ud mas remedio que solicitar al presidente para que aplicando el articulo 7 de la ley de Propiedad Horizontal se cese en estos comportamientos.
      También puedo decirle que la jurisprudencia admite que ud tenga la posibilidad de reclamar a titulo propio las actuaciones necesarias para que se eviten estos comportamientos.
      Le ruego por favor se lea el articulo 7 de la LPH para verificar los puntos que le estoy comentando.
      Miguel
      691564359

  14. Muchisimas gracias por la información aportada sobre el cerramiento de terraza y la rehabilitación de la fachada y lo que supone. Un saludo.

    Responder
    1. Miguel Fernández 23 agosto, 2020

      Gracias a vosotros.
      Un cordial saludo.
      Miguel
      691564359

  15. Marina 25 enero, 2021

    Buenas tardes;
    Quería hacer el cerramiento de mi balcón, el resto de vecinos lo tienen ya cerrado desde hace muchos años y sólo faltaría el mio.
    He llamado al ayuntamiento y me han dicho que no lo voy a poder cerrar nunca según el Real Decreto 7/2015 del 30 de octubre 2015 Artículo 24.
    He leído ese articulo y tampoco veo que tenga relación con el cerramiento de balcones.
    ¿están en lo correcto o deberían de darme permiso para cerrar mi balcón?
    Muchas gracas.
    Un saludo.

    Responder
    1. Miguel Fernández 27 enero, 2021

      Buenos días Marina:
      Tengo que decirle que es la primera vez que me indican que para el cerramiento de un balcón, este no se pueda realizar a tener de lo que se indica en el R.D. 7/2015 del 30 de octubre del 2015 y de su artículo 24. Como bien dice no hay nada específico sobre balcones.
      A veces queremos ser más honrados que los demás y nos encontramos con los impedimentos de nuestros organismos públicos. Resulta que todos los propietarios tienen hecho el cerramiento de la terraza y ahora vd. no lo va a poder hacer, me parece un poco incongruente la postura del Ayuntamiento.
      Creo que en este caso y para evitar problemas mayores debería poner en manos de un arquitecto el informe donde se le indique la viabilidad de la actuación desde un punto de vista arquitectónico y urbanístico y poner en marcha la obra teniendo en cuenta que todos los vecinos la tienen ya realizada. Eso sí mire de qué materiales tienen el cerramiento de los balcones y haga lo mismo. Por favor háblelo con un profesional arquitecto, arquitecto técnico, para que le informen de su viabilidad y entonces tome la decisión oportuna.
      Saludos.
      Miguel
      691564359

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