Cerramiento de mi balcón/terraza

Cerramiento de mi balcón/terraza y rehabilitación de fachada

P: Buenos días, próximamente en mi edificio se van a arreglar las fachadas y tengo un cerramiento en mi balcón que me han dicho que tendré que sacar y volver a poner si quiero, ¿quién debería pagar esto, yo o la comunidad?

R: Buenos días.

No se entiende muy bien cuando Vd. quiere decir que tiene que “sacar y volver a poner”, no obstante, le voy a dar una opinión general que entiendo le puede servir como explicación a su pregunta.

Los balcones son elementos privativos de cada uno de los propietarios, por lo tanto, el mantenimiento también. Si el balcón tiene algún deterioro en su interior corresponde al propietario su mantenimiento.

En general un balcón o una terraza es un elemento al que el propietario tiene tendencia a modificar su estado (cerramiento), sin consultar con la comunidad de propietarios. Si nos atenemos a lo que indica el artículo nº 10.3.b) de la Ley de Propiedad Horizontal “Requerirán autorización administrativa, en todo caso: Cuando así se haya solicitado, previa aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación…….cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas”, hablando en castellano, cuando hacemos una modificación en la terraza, necesitamos una licencia de obra que  se nos facilita en el ayuntamiento y además un acuerdo previo de las 3/5 del total de los propietarios para acometer la obra de modificación de la misma.

Tenga en cuenta que además de lo que se especifica en el artículo 10.3.b) deberá tener en cuenta lo que dice la propia escritura de división horizontal o los estatutos de la comunidad si los hubiera con relación a la alteración de los elementos comunes.

Partimos de la base por sus explicaciones, que el cerramiento de la terraza lo ha hecho vd. por propia voluntad, porque otros vecinos tenían hecho el cerramiento y porque la comunidad no entró a discutir cómo ha cerrado la misma. Hizo un cerramiento por propia iniciativa. Si esto se hizo así y la comunidad en su momento no le puso ninguna pega para que tomara esta iniciativa, sería poco coherente pretender ahora que la comunidad le abonara la cantidad correspondiente a la intervención en su balcón, que afectará de una manera provisional y que tiene por objeto mejorar la fachada tanto en su estética como entiendo que en su envolvente energética.

Mi opinión después de las diferentes interpretaciones, es que Vd. deberá acometer la obra de desinstalación y reinstalación del cerramiento con objeto de que la rehabilitación de la fachada sea aprovechada en su totalidad y además quede estéticamente uniforme.

Rehabilitación de fachadas

Fdo. Miguel Fernández

Administrador de Fincas de Madrid

Un cordial saludo.

12 thoughts on “Cerramiento de mi balcón/terraza y rehabilitación de fachada”

  1. TENGO UNA TERRAZA CON JARDIN EN UNA COMUNIDAD. AHORA DICEN QUE EN LA TERRAZA SOLO PUEDO TENER O TOLDOS O CORTINAS, CUANDO YO SIEMPRE HE TENIDO LAS DOS. ME PUEDEN PROHIBIR TENER LAS CORTINAS. Y OTRA PREGUNTA ES QUE ALTURA ES MAXIMA EN EL JARDIN PARA TENER PLANTAS O UN BALANCIN DE 1,55.

    1. Buenas tardes Xavier.
      Lo que Vd. nos pregunta tiene mucha profundidad porque necesitaríamos saber los antecedentes para darle una respuesta mas adecuada. Si tenemos en cuenta lo que vd. nos indica, decirle que entendemos que vd. disfruta de una terraza que es un elemento común de uso privativo. Que vd. ha puesto ambas cosas, toldos y cortinas, previa autorización y acuerdo en una Junta General de Propietarios y que lleva disfrutando de este acuerdo desde hace tiempo, posiblemente años. Si todo esto es así, la Junta de Propietarios necesitará tener una argumentación para cambiar el criterio de actuación observada hasta la fecha. Si bien es verdad que la Junta de Propietarios es quien tiene el derecho de cambiar los términos y condiciones del uso del elemento común, se debe de tener en cuenta la consideración del tiempo que lleva utilizando el jardín y de la manera que lo está utilizando, si no hay motivos que justifiquen el cambio, se deberá tener en cuenta el derecho adquirido por vd. durante todo este tiempo.
      Dependiendo de la argumentación que exista para tomar la decisión tomada por la Junta de Propietarios, se puede considerar uso del derecho o bien abuso del derecho.
      Recibe un cordial saludo.
      Miguel.

  2. Buenos días. El pasado mes de septiembre una empresa ha pintado el edificio en el que soy propietaria del segundo piso. Durante la ejecución colocaron unos “embellecedores” para los bajantes del balcón desde el exterior, para ello redujeron el diámetro del bajante sin haber sido APROBADO en Junta, ni habiendo informado a los posibles afectados. A partir de dicha reducción, cada vez que llueve sufro inundaciones en el balcón y filtraciones de agua hacia mi vivienda. Por este motivo, no puedo cumplir con mis obligaciones diarias ni tan siquiera dormir, por tener que secar continuamente el agua. Después de 30 dias la comunidad se ha limitado a que ampliaran ligeramente el diámetro, pero no ha resuelto el problema, a pesar de haberlo generado ellos y tratarse de una zona común. Los expertos han visitado el balcón junto con el presidente y el administrador aconsejando la instalación de unos canalones PLUVIALES y el aumento del bajante . ¿Puedo pagar yo los canalones para que toda esa agua de la lluvia no caiga en el balcón y dejar de pagar las cuotas hasta que se compense el total de la factura?
    Muchas gracias por su atención.

    1. Buenos días Delia.
      No puede hacer vd. lo que indica. Es un elemento común y corresponde a la Comunidad de Propietarios a través de su Presidente y Administrador en proponer las obras que sean necesarias para dar resolución al problema existente. Como la Junta de Gobierno se ha preocupado por la situación dejaría que ellos dieran solución al problema, solo en caso de que no se diera solución a corto plazo, tendría que dar aviso a la Comunidad mediante burofax y hacer la reclamación oportuna ante el Juzgado. Espero que no sea necesario.
      Un cordial saludo.
      Miguel.

  3. Buenas noches.
    Antes que nada desearía FELICITARLES por el contenido tan sumamente importante e interesante que ponéis a disposición de los usuarios.
    Seguidamente necesitaría que me informasen sobre el lugar en el que poner una queja a un “administrador” no colegiado.
    Reciban un cordial saludo,

    1. Buenos días Dalia.
      Lo primero que tengo que recomendarle es que no tengan vds. un Administrador de Fincas No Colegiado, le podría dar muchas razones pero entre ellas esta que vd. me está comentando. Si tiene que poner vd. una queja por el comportamiento poco ético de un administrador de fincas debería ponerla en el Colegio correspondiente y allí se le aplicaría la sanción correspondiente en caso de que se infringiera algunos de los principios deontológicos que están en los propios estatutos del Colegio o bien en el propio código deontológico del administrador de fincas emitido por el propio Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas de España.
      Al no ser Colegiado, la única defensa que tiene es a través de los Tribunales civiles de Justicia, lo que le supondrá costes adicionales y mucha paciencia.
      Solución para todos aquellos propietarios que me leen, siempre Administrador de Fincas Colegiado.
      Un saludo.
      Miguel.

  4. Buenas noches. Mi consulta es respecto al balcón. Si es un elemento común pero el solado es privativo ¿es legal que los pintores salten sin mi autorización al balcón “de mi casa” desde el andamio en el que están pintando la fachada? Puesto que la ley es interpretable, lo interesante sería saber a ciencia cierta que el solado es privativo, puesto que en mi caso redujeron el bajante del balcón desde el solado y por ese motivo llevo varias semanas sufriendo inundaciones por lluvias y acceso de agua al interior de la vivienda. Muchas gracias,

    1. Buenos días Angel.
      No existe motivo alguno ara que se utilice su balcón en las obras que se están realizando en fachada, para ello se debe de utilizar el andamio correspondiente, si es verdad que en momentos determinados puede ser que fuera necesario hacer una intervención en fachada que se pueda hacer mejor desde su balcón. En ese caso, se debería comentar con el propietario para indicar que se va a realizar una actuación desde su balcón y se de un permiso previo para ello.
      Cuando se va a realizar una obra de fachada en la propia junta de propietarios se suele indicar cuales es la obra a realizar y la forma de gestionar la obra.
      Un saludo.
      Miguel
      691564359

  5. Hola quería informarme, se ha realizado rehabilitación de la fachada en mi edificio, y una vecina que tenía la terraza cerrada, decidió con esta reforma quitar el cerramiento y consecuentemente que le rehabilitaran las paredes y suelo de la “terraza” y la colocación de la barandilla, y nos dice que lo tiene que pagar la comunidad.
    Hasta que punto la comunidad tiene que asumir esta reforma ya que ella anteriormente al inicio de la obra tenían la terraza cerrada?
    Gracias

    1. Buenos días Silvia.
      Estos temas son difícil de contestar toda vez que sería necesario ver como se hizo el cerramiento de la terraza y si este fue con el consentimiento por escrito y reflejado en alguna junta o bien hay un consentimiento tácito por no haber actuado la Comunidad en su momento y no se hizo las reclamaciones pertinentes. Si ha habido un consentimiento tácito por parte de la Comunidad entiendo que se debería de ver como se va a actuar en el resto de las viviendas cara a mejorar la fachada y lo que pretende esta propietaria. Está claro que en su momento la propietaria de la vivienda tiene realizada una serie de modificaciones en su terraza, estas modificaciones supusieron el cambio de la estética de la fachada. Si ella realizó las obras de forma voluntaria y para un interés privativo, ella tendrá derecho a que se le modifique la fachada en los mismos términos que se hará para el resto de los propietarios pero no se deberá de incluir aquellas otras obras que no se determinen para el resto de los propietarios. Sería injusto a todas luces que a unos propietarios se le beneficie con la rehabilitación de fachada, única y exclusivamente y a la propietaria que modificó el suelo de la terraza y la colación de la barandilla ahora pretenda que se lo haga la Comunidad cuando en su momento fue una decisión personal ajena a los intereses de la Comunidad.
      Un saludo.
      Miguel
      691564359

      1. Hola, yo cuando fui a ese edificio ella y otros vecinos tenían la terraza cerrada (únicamente se mantenía original una) la obra de la fachada se realizó para hacer aislamiento en tema de humedades….
        Y cuando comenzó la obra ella decidio que le quitaran el cerramiento y se la dejaran abierta, con barandilla (nueva, ya que ella no tenía) y rehabilitada por Cuenta de la comunidad.

        1. Hola Silvia.
          Gracias por su contestación que nos enriquece la web. No podemos decirle nada nuevo en este sentido. Todo lo que se cambia que no esté en el presupuesto debería ir a cargo de la propietaria que ha hecho las modificaciones, si bien hay que tener en cuenta lo que digan las mayorías de los propietarios con respecto a este tema. Si la mayoría decide hacer la reposición de barandilla y suelo, tendrá que admitirlo.
          Saludos.
          Miguel
          691564359

Deja un comentario

Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos obligatorios están marcados con *

Este sitio usa Akismet para reducir el spam. Aprende cómo se procesan los datos de tus comentarios.