Cerramiento de mi balcón/terraza

Cerramiento de mi balcón/terraza y rehabilitación de fachada

P: Buenos días, próximamente en mi edificio se van a arreglar las fachadas y tengo un cerramiento en mi balcón que me han dicho que tendré que sacar y volver a poner si quiero, ¿quién debería pagar esto, yo o la comunidad?

R: Buenos días.

No se entiende muy bien cuando Vd. quiere decir que tiene que “sacar y volver a poner”, no obstante, le voy a dar una opinión general que entiendo le puede servir como explicación a su pregunta.

Los balcones son elementos privativos de cada uno de los propietarios, por lo tanto, el mantenimiento también. Si el balcón tiene algún deterioro en su interior corresponde al propietario su mantenimiento.

En general un balcón o una terraza es un elemento al que el propietario tiene tendencia a modificar su estado (cerramiento), sin consultar con la comunidad de propietarios. Si nos atenemos a lo que indica el artículo nº 10.3.b) de la Ley de Propiedad Horizontal “Requerirán autorización administrativa, en todo caso: Cuando así se haya solicitado, previa aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación…….cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas”, hablando en castellano, cuando hacemos una modificación en la terraza, necesitamos una licencia de obra que  se nos facilita en el ayuntamiento y además un acuerdo previo de las 3/5 del total de los propietarios para acometer la obra de modificación de la misma.

Tenga en cuenta que además de lo que se especifica en el artículo 10.3.b) deberá tener en cuenta lo que dice la propia escritura de división horizontal o los estatutos de la comunidad si los hubiera con relación a la alteración de los elementos comunes.

Partimos de la base por sus explicaciones, que el cerramiento de la terraza lo ha hecho vd. por propia voluntad, porque otros vecinos tenían hecho el cerramiento y porque la comunidad no entró a discutir cómo ha cerrado la misma. Hizo un cerramiento por propia iniciativa. Si esto se hizo así y la comunidad en su momento no le puso ninguna pega para que tomara esta iniciativa, sería poco coherente pretender ahora que la comunidad le abonara la cantidad correspondiente a la intervención en su balcón, que afectará de una manera provisional y que tiene por objeto mejorar la fachada tanto en su estética como entiendo que en su envolvente energética.

Mi opinión después de las diferentes interpretaciones, es que Vd. deberá acometer la obra de desinstalación y reinstalación del cerramiento con objeto de que la rehabilitación de la fachada sea aprovechada en su totalidad y además quede estéticamente uniforme.

Rehabilitación de fachadas

Fdo. Miguel Fernández

Administrador de Fincas de Madrid

Un cordial saludo.

22 thoughts on “Cerramiento de mi balcón/terraza y rehabilitación de fachada”

  1. TENGO UNA TERRAZA CON JARDIN EN UNA COMUNIDAD. AHORA DICEN QUE EN LA TERRAZA SOLO PUEDO TENER O TOLDOS O CORTINAS, CUANDO YO SIEMPRE HE TENIDO LAS DOS. ME PUEDEN PROHIBIR TENER LAS CORTINAS. Y OTRA PREGUNTA ES QUE ALTURA ES MAXIMA EN EL JARDIN PARA TENER PLANTAS O UN BALANCIN DE 1,55.

    1. Buenas tardes Xavier.
      Lo que Vd. nos pregunta tiene mucha profundidad porque necesitaríamos saber los antecedentes para darle una respuesta mas adecuada. Si tenemos en cuenta lo que vd. nos indica, decirle que entendemos que vd. disfruta de una terraza que es un elemento común de uso privativo. Que vd. ha puesto ambas cosas, toldos y cortinas, previa autorización y acuerdo en una Junta General de Propietarios y que lleva disfrutando de este acuerdo desde hace tiempo, posiblemente años. Si todo esto es así, la Junta de Propietarios necesitará tener una argumentación para cambiar el criterio de actuación observada hasta la fecha. Si bien es verdad que la Junta de Propietarios es quien tiene el derecho de cambiar los términos y condiciones del uso del elemento común, se debe de tener en cuenta la consideración del tiempo que lleva utilizando el jardín y de la manera que lo está utilizando, si no hay motivos que justifiquen el cambio, se deberá tener en cuenta el derecho adquirido por vd. durante todo este tiempo.
      Dependiendo de la argumentación que exista para tomar la decisión tomada por la Junta de Propietarios, se puede considerar uso del derecho o bien abuso del derecho.
      Recibe un cordial saludo.
      Miguel.

  2. Buenos días. El pasado mes de septiembre una empresa ha pintado el edificio en el que soy propietaria del segundo piso. Durante la ejecución colocaron unos «embellecedores» para los bajantes del balcón desde el exterior, para ello redujeron el diámetro del bajante sin haber sido APROBADO en Junta, ni habiendo informado a los posibles afectados. A partir de dicha reducción, cada vez que llueve sufro inundaciones en el balcón y filtraciones de agua hacia mi vivienda. Por este motivo, no puedo cumplir con mis obligaciones diarias ni tan siquiera dormir, por tener que secar continuamente el agua. Después de 30 dias la comunidad se ha limitado a que ampliaran ligeramente el diámetro, pero no ha resuelto el problema, a pesar de haberlo generado ellos y tratarse de una zona común. Los expertos han visitado el balcón junto con el presidente y el administrador aconsejando la instalación de unos canalones PLUVIALES y el aumento del bajante . ¿Puedo pagar yo los canalones para que toda esa agua de la lluvia no caiga en el balcón y dejar de pagar las cuotas hasta que se compense el total de la factura?
    Muchas gracias por su atención.

    1. Buenos días Delia.
      No puede hacer vd. lo que indica. Es un elemento común y corresponde a la Comunidad de Propietarios a través de su Presidente y Administrador en proponer las obras que sean necesarias para dar resolución al problema existente. Como la Junta de Gobierno se ha preocupado por la situación dejaría que ellos dieran solución al problema, solo en caso de que no se diera solución a corto plazo, tendría que dar aviso a la Comunidad mediante burofax y hacer la reclamación oportuna ante el Juzgado. Espero que no sea necesario.
      Un cordial saludo.
      Miguel.

  3. Buenas noches.
    Antes que nada desearía FELICITARLES por el contenido tan sumamente importante e interesante que ponéis a disposición de los usuarios.
    Seguidamente necesitaría que me informasen sobre el lugar en el que poner una queja a un «administrador» no colegiado.
    Reciban un cordial saludo,

    1. Buenos días Dalia.
      Lo primero que tengo que recomendarle es que no tengan vds. un Administrador de Fincas No Colegiado, le podría dar muchas razones pero entre ellas esta que vd. me está comentando. Si tiene que poner vd. una queja por el comportamiento poco ético de un administrador de fincas debería ponerla en el Colegio correspondiente y allí se le aplicaría la sanción correspondiente en caso de que se infringiera algunos de los principios deontológicos que están en los propios estatutos del Colegio o bien en el propio código deontológico del administrador de fincas emitido por el propio Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas de España.
      Al no ser Colegiado, la única defensa que tiene es a través de los Tribunales civiles de Justicia, lo que le supondrá costes adicionales y mucha paciencia.
      Solución para todos aquellos propietarios que me leen, siempre Administrador de Fincas Colegiado.
      Un saludo.
      Miguel.

  4. Buenas noches. Mi consulta es respecto al balcón. Si es un elemento común pero el solado es privativo ¿es legal que los pintores salten sin mi autorización al balcón «de mi casa» desde el andamio en el que están pintando la fachada? Puesto que la ley es interpretable, lo interesante sería saber a ciencia cierta que el solado es privativo, puesto que en mi caso redujeron el bajante del balcón desde el solado y por ese motivo llevo varias semanas sufriendo inundaciones por lluvias y acceso de agua al interior de la vivienda. Muchas gracias,

    1. Buenos días Angel.
      No existe motivo alguno ara que se utilice su balcón en las obras que se están realizando en fachada, para ello se debe de utilizar el andamio correspondiente, si es verdad que en momentos determinados puede ser que fuera necesario hacer una intervención en fachada que se pueda hacer mejor desde su balcón. En ese caso, se debería comentar con el propietario para indicar que se va a realizar una actuación desde su balcón y se de un permiso previo para ello.
      Cuando se va a realizar una obra de fachada en la propia junta de propietarios se suele indicar cuales es la obra a realizar y la forma de gestionar la obra.
      Un saludo.
      Miguel
      691564359

  5. Hola quería informarme, se ha realizado rehabilitación de la fachada en mi edificio, y una vecina que tenía la terraza cerrada, decidió con esta reforma quitar el cerramiento y consecuentemente que le rehabilitaran las paredes y suelo de la “terraza” y la colocación de la barandilla, y nos dice que lo tiene que pagar la comunidad.
    Hasta que punto la comunidad tiene que asumir esta reforma ya que ella anteriormente al inicio de la obra tenían la terraza cerrada?
    Gracias

    1. Buenos días Silvia.
      Estos temas son difícil de contestar toda vez que sería necesario ver como se hizo el cerramiento de la terraza y si este fue con el consentimiento por escrito y reflejado en alguna junta o bien hay un consentimiento tácito por no haber actuado la Comunidad en su momento y no se hizo las reclamaciones pertinentes. Si ha habido un consentimiento tácito por parte de la Comunidad entiendo que se debería de ver como se va a actuar en el resto de las viviendas cara a mejorar la fachada y lo que pretende esta propietaria. Está claro que en su momento la propietaria de la vivienda tiene realizada una serie de modificaciones en su terraza, estas modificaciones supusieron el cambio de la estética de la fachada. Si ella realizó las obras de forma voluntaria y para un interés privativo, ella tendrá derecho a que se le modifique la fachada en los mismos términos que se hará para el resto de los propietarios pero no se deberá de incluir aquellas otras obras que no se determinen para el resto de los propietarios. Sería injusto a todas luces que a unos propietarios se le beneficie con la rehabilitación de fachada, única y exclusivamente y a la propietaria que modificó el suelo de la terraza y la colación de la barandilla ahora pretenda que se lo haga la Comunidad cuando en su momento fue una decisión personal ajena a los intereses de la Comunidad.
      Un saludo.
      Miguel
      691564359

      1. Hola, yo cuando fui a ese edificio ella y otros vecinos tenían la terraza cerrada (únicamente se mantenía original una) la obra de la fachada se realizó para hacer aislamiento en tema de humedades….
        Y cuando comenzó la obra ella decidio que le quitaran el cerramiento y se la dejaran abierta, con barandilla (nueva, ya que ella no tenía) y rehabilitada por Cuenta de la comunidad.

        1. Hola Silvia.
          Gracias por su contestación que nos enriquece la web. No podemos decirle nada nuevo en este sentido. Todo lo que se cambia que no esté en el presupuesto debería ir a cargo de la propietaria que ha hecho las modificaciones, si bien hay que tener en cuenta lo que digan las mayorías de los propietarios con respecto a este tema. Si la mayoría decide hacer la reposición de barandilla y suelo, tendrá que admitirlo.
          Saludos.
          Miguel
          691564359

  6. Buenos días,
    En mi comunidad se acordó el diseño para el acristalamiento de las terrazas, sólo el numero y dimensiones de hojas y color del aluminio. Ahora un vecino ha modificado el ladrillo visto del interior enfoscándolo y pintando de blanco el interior de la terraza.
    Me gustaría informarme de si una vez acristalada la terraza cada propietario puede hacer las modificaciones estéticas que le parezcan sin permiso de la comunidad.

    1. Buenas tardes Jesús.
      El artículo 396 del código civil dice lo siguiente:»Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones, cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquellos que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.
      Creo que le ha quedado claro que el interior de una terraza sigue siendo un elemento común y por lo tanto hay que mantener la estética del edificio. Solo se podrá hacer modificaciones si existe una autorización administrativa o licencia y ha sido aprobado por los 3/5 del total de los propietarios tal y como se especifica en el artículo 10.3.b de la ley de propiedad horizontal que dice lo siguiente:
      «Cuando así se haya solicitado, previa aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes; el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte; la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas comunes, cuando concurran los requisitos a que alude el artículo 17.6 del texto refundido de la Ley del Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio.En estos supuestos deberá constar el consentimiento de los titulares afectados y corresponderá a la Junta de Propietarios, de común acuerdo con aquéllos, y por mayoría de tres quintas partes del total de los propietarios, la determinación de la indemnización por daños y perjuicios que corresponda. La fijación de las nuevas cuotas de participación, así como la determinación de la naturaleza de las obras que se vayan a realizar, en caso de discrepancia sobre las mismas, requerirá la adopción del oportuno acuerdo de la Junta de Propietarios, por idéntica mayoría. A este respecto también podrán los interesados solicitar arbitraje o dictamen técnico en los términos establecidos en la Ley.»
      Un saludo
      Miguel
      691564359

      1. Buenos días Miguel,
        Después de leer tu respuesta, me dirigí a la junta de propietarios para que se le notificase al vecino en cuestión que modificó la estética de la terraza después de ser acristalada, que debía restituirla a su estado original, ya que no se había dado permiso por parte de la comunidad para tal modificación.
        El administrador me ha contestó lo siguiente:
        Hasta donde he podido averiguar, y consultando el “Compendios de Normas Urbanísticas del PGOUM-97” el elemento común que supone la fachada exterior, y que son las terrazas, pierde la consideración de “elemento común exterior” y se convierte en “elemento común interior” en el momento que se hace un cerramiento. Ello lleva inherente que, para modificaciones estéticas, ese elemento común interior no está sujeto a condicionantes. Por lo tanto, la reclamación que propones para la vecina aludida, carece de sentido.
        Que me puedes comentar al respecto.
        Un saludo y gracias por anticipado.
        Jesús

        1. Buenos noches Jesús.
          Desde luego la contestación de su Administrador me parece muy profesional. No he visto en el compendio de normas urbanísticas del PGOUM del 97 algo que se indique lo que se vd. refleja. Desde luego me parece una respuesta muy interesante porque nunca había recibido una respuesta desde esa perspectiva. Que yo no lo vea no digo que no exista. Si me gustaría que si es tan amable le indique en que artículo de las normas urbanísticas viene exactamente para poder verlo porque puede ser muy interesante a la hora de contestar a un propietario que me haga una consulta. Solo quiero hacer una reflexión. Imagínese que se da el visto bueno en una obra de conjunto de la comunidad para poner cristales tipo lumon y todo el mundo los pone e imagínese que en el interior de la terraza que está a la vista de todo el mundo, cada propietario decide que va a pintar la terraza de colores variados. Uno lo pone de color rosa, otro de color verde, otro de color naranja. Yo sigo creyendo que mi respuesta es la adecuada, no obstante te ruego me facilites el artículo de la PGOU97, lo he estado mirando y no lo he encontrado.
          Muchas Gracias.
          Un saludo
          Miguel
          691564359

  7. Hola buenas! En el bloque que vivo van a hacer la fachada porque dicen 4 vecinos que les entra agua por la fachada al balcon!!estos balcones son abiertos y las gente los a ido cerrando! A quiencorresponde el arreglo?porque por 4 vecinos tengamos que hacer la fachada entera!!yo tengo cerrado pero a mi no me entra agua!!

    1. Buenas tardes Mer.
      Dependerá si el estado de la fachada este en un deterioro que suponga atenernos a lo que indica el artículo 10.1.a que dice textualmente lo siguiente: «Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:
      Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.» o bien la fachada está en buen estado general pero la obra que se requiere realizar es para reparar zonas puntuales que den solución a un problema existente. Si están en esta situación no se trataría de actuar en una conservación sino en una obra de mejora, si esto fuera así las mayorías que se necesitaría para realizar esta obra serían la que indica el artículo 17.4 de la ley de propiedad horizontal que dice textualmente lo siguiente: «4. Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características.
      No obstante, cuando por el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, se adopten válidamente acuerdos, para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, no exigibles y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja. Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la innovación, habrá de abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal.
      No podrán realizarse innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de un propietario, si no consta su consentimiento expreso.»
      Creo que ante la duda existente en un momento determinado la petición a un profesional para que haga un informe de la situación real de la fachada del edificio debe clarificar la justificación de las actuaciones necesarias y verificar si es una actuación necesaria o no lo es. La decisión se deberá determinar bajo el paraguas del informe.
      Un cordial saludo.
      Fdo. Miguel Fernández
      691564359

  8. Buenos días Miguel,
    El Art. al que se refiere el administrador es el que reseño.
    Compendio de las Normas Urbanísticas del PGOUM-97, edición de 2 septiembre de
    2017, Título 6, Capítulo 6.3, Artículo 6.3.6 definición de Fachada:
    En el punto B, reseña cómo fachada: Aquellas superficies que junto con la cubierta, por encima del terreno, separan el espacio edificado del no edificado, y que contienen en su interior todos los elementos constructivos del edificio, excepción hecha de los vuelos o salientes autorizados, salvo terrazas.

    También hace mención al Título 6, Capítulo 6.10. Art. 6.10.6. Modificación de fachadas.

    Leídos lo artículos a los que hace referencia, sigue sin quedarme claro que puedas modificar la terraza a tu antojo después del acristalamiento.
    Un saludo
    Jesús

    1. Jesús:
      Esta consulta visto a donde hemos llegado creo que sería conveniente que se la hicieses a un arquitecto. Si lo deseas puedo facilitarte el teléfono de uno de ellos.
      Recibe un cordial saludo.
      Miguel
      691564359

  9. Buenas tardes:
    Tenemos problemas de humedades en un apartamento adosado, planta baja. En un principio se pensó que partían de la arqueta del baño, se impermeabilizó y se colocaron tuberías de pvc hasta una segunda arqueta que se encuentra en la cocina. Como la humedad persiste en las paredes próximas a esta arqueta, pensamos que el problema se encuentra en el tramo que va entre esta y la comunitaria que está a unos dos metros en el exterior del apartamento. Para solucionarlo, habría que entubar entre ambas, pasando por la terraza del apartamento. ¿A quién le correspondería hacerse cargo del arreglo, a nosotros o a la comunidad? ¿Las tuberías antiguas que existen en la actualidad son privativas o comunitarias?
    Un cordial saludo, Ángela

    1. Buenos días Angela.
      Todas las tuberías que vayan desde la horizontal de la vivienda hasta el empalme con la tubería comunitaria es responsabilidad del propietario, excepto si existen arquetas de la propia comunidad que están debajo de su vivienda. Si las bajantes de la comunidad pasan a una arqueta intermedia que está debajo de su vivienda y fuera necesario intervenir en la misma, el trabajo corresponde a la comunidad y a vd. le deberían dejar el suelo y todo lo que necesite tocar para realizar la obra en perfecto estado.
      Si la bajante general va a una arqueta que esta debajo de la vivienda suya en el bajo, comunidad. Si la obra es únicamente en beneficio de sus canalizaciones y estas van a una arqueta de la comunidad, todo lo que haya desde su vivienda a la arqueta general deberá de pagarlo el propietario.
      Un cordial saludo
      Miguel
      691564359

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