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El abuso de derecho en las comunidades de propietarios

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El abuso de derecho en las comunidades de propietarios

EL ABUSO DE DERECHO EN LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS

El abuso de derecho en las comunidades de propietarios,  como bien da a entender el art. 7 del código civil, es el ejercicio de un derecho que sobrepasa los límites normales y que este ejercicio va dirigido a un tercero. Este abuso puede existir en una comunidad de propietarios en doble vía, de la comunidad hacia uno/varios propietarios y desde uno/varios propietarios hacia la comunidad de propietarios.

En la ley de propiedad horizontal, el abuso de derecho viene determinado en el art. 18.1.C, recordamos el texto “Los acuerdos de la Junta de Propietarios serán impugnables ante los tribunales de conformidad con lo establecido en la legislación procesal general, en los siguientes supuestos c) cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.

Os aportamos los títulos de algunas sentencias facilitadas por Sepín que puedan aclarar el concepto de abuso de derecho. En este caso solo presentaremos por su extensión los títulos de abuso de derecho de la Comunidad hacia los propietarios, pero antes de ello queremos aportar tres máximas con relación al abuso de derecho:

  • Para que exista abuso de derecho es preciso que se proceda por parte de la Comunidad a la utilización de la norma con mala fe civil, en perjuicio del propietario, sin que pueda constatarse el beneficio para la Comunidad de Propietarios.
  • No existe abuso de derecho cuando la actuación o la pretensión se ejercita al amparo de un precepto legal.
  • Los presupuestos requeridos en la doctrina del abuso de derecho; uso de un derecho objetivo y estrictamente legal, la causación de un daño a un interés no protegido por una específica prerrogativa jurídica, y la inmoralidad o antisocialidad del daño.

Detallamos a continuación varios casos de adopción de diferentes acuerdos por parte de una Comunidad de Propietarios que perjudican a un propietario y suponen un abuso de derecho:

  • Hay un abuso de derecho por parte de la Comunidad cuando se deciden varios modelos de ventana, dejando fuera de la enumeración de forma consciente el modelo elegido por un comunero que acaba de adquirir su vivienda y hacer obras de reforma.
  • Hay un claro abuso de derecho cuando la Comunidad ha perjudicado a un propietario, por no acceder a la elevación del muro perimetral, siendo una medida de seguridad imprescindible.
  • Los acuerdos adoptados por la Comunidad de Copropietarios han sido tomados con abuso de derecho y en perjuicio de los intereses de la Comunidad, en tanto que benefician a unos pocos de ellos y han pretendido dejar sin efecto acuerdos previos.
  • Mala fe y abuso de derecho de la Comunidad, que revoca el acuerdo por el que se autorizaba a la propietaria la apertura de una puerta para tener acceso a la terraza comunitaria, a los efectos de limpiarla, y el cobro de un alquiler por tal uso.
  • Existe abuso de derecho en el cerramiento de la finca, aprobado por mayoría de la Junta, porque perjudica los derechos de explotación adquiridos por el propietario del local destinado a restaurante.
  • Existe abuso de derecho, cuando se está prorrogando de forma voluntaria la aprobación de un presupuesto con la intención de retrasar la ejecución de las obras de reparaciones.
  • Hay abuso de derecho de la Mancomunidad al solicitar la paralización de la obra de instalación del ascensor cuatro años después de ser aportada la documentación requerida por ella a la Comunidad, sin que desde entonces se haya pronunciado.
  • La Comunidad no puede accionar y supone un abuso de derecho, cuatro años después, contra los propietarios a los que se autorizó realizar distintas obras de cerramiento de terraza, aunque el acuerdo se adaptase por mayoría.
  • La Comunidad actuó con abuso de derecho cuando exige la retirada de un cerramiento por alteración estética de la fachada, pero tolera otras modificaciones de los propietarios.
  • Abusiva pretensión de retirada de la chimenea en un local restaurante que perjudica al propietario y no causa beneficios a los comuneros.
  • Abuso de derecho de la Comunidad, que pretende la retirada del tubo de humos permitido por los estatutos.
  • La Comunidad incurrirá en abuso de derecho al pedir la demolición de las obras de instalación de un cuarto de baño en las dependencias primitivas, cuando las características físicas de la vivienda lo hacen de extrema necesidad.
  • La prohibición de la Comunidad sobre la petición de cerramiento de plaza de garaje de dos propietarios supone un abuso de derecho, al haberse acreditado que se ha consentido tácitamente durante 10 años una obra idéntica realizada por otro comunero.
  • Existe abuso de derecho de la Comunidad al denunciar las obras de cerramiento de una terraza cuando el resto de los comuneros también ha hecho el cerramiento sin guardar uniformidad estética en la fachada.
  • Abusividad de la Comunidad que solicita al comunero que no aparque en el patio común, habiendo permitido a otros propietarios aparcar en el mismo.
  • Se considera el acuerdo adoptado con abuso de derecho al haberse distribuido los trasteros de forma injusta y discriminatoria.

Os adjuntamos otros enlaces de nuestro sitio web que esperamos sean de vuestro interés

Veintisiete causas de resolución del contrato por el arrendador

Ochenta y seis obligaciones de los vecinos en la Comunidad según la Jurisprudencia

Fdo. Miguel Fernández.

Administrador de Fincas en Madrid y Guadalajara

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45 Comentarios

  1. Alicia Toro Nieto 8 octubre, 2018

    Si varios propietarios viven en localidades diferentes a la del inmueble en el que se convoca la reunión extraordinaria de comunidad,y esta se convoca con solo seis dias de antelación,y se entiende que posiblemente no hay tiempo para enviarle y así mismo ser devuelta firmada por el propietario la hoja de representación ¿seria válida mediante aceptación telefónica firmar el representante P.O (por orden)en nombre del popietario? Por favor,nos urge saberlo,pues la reunión es el próximo Domingo, muchas gracias.

    Responder
    1. Miguel Fernández 9 octubre, 2018

      Buenos días.
      La representación, para que tenga validez como voto en una comunidad de propietarios, debe de tener en cuenta lo que dice el art. 15.1 de la Ley de Propiedad Horizontal que dice lo siguiente: «La asistencia a la Junta de Propietarios será personal o por representación legal o voluntaria, bastando para acreditar ésta un escrito firmado por el propietario.
      No se admitirá como prueba una aceptación telefónica, pero si la representación firmada por el propietario donde se indique quien es el representante y el representado y firmado por este último. Para evitar problemas y que sirva como medio de prueba deberán escanear el documento una vez rellenado y firmado y adjuntarlo al correo electrónico que envíen vds. al destinatario. No vale, el deseo a través del correo de que un propietario le represente, deberá ir con el documento adjunto firmado. El representante solo tendrá que imprimirlo para demostrar que se ha cumplido con la legalidad vigente.
      Un cordial saludo.

  2. Jorge 13 diciembre, 2018

    Hola Miguel

    El administrador en cada Convocatoria, incluye en los puntos del Orden del día los relacionados a la presentación del Balance (año anterior) y Presupuesto (año en curso):

    Convocatoria : 2015, incluye Balance del 2014 (año anterior) y Presupuesto 2015 (año en curso)
    Convocatoria : 2016, incluye Balance del 2015 y Presupuesto del 2016

    Pero …
    Convocatoria : 2017, incluye Balance del 2016 y Presupuesto del 2018
    Revisando la documentación, adjunta datos del Balance del 2016 y Presupuesto del 2017

    Y En el Acta refleja que el Presupuesto del 2018, será igual que el del 2016

    En el 2018 sin acuerdo de Junta, el Presidente cambio la contratación de limpieza pasando de 1800 a 3200
    ______________
    Convocatoria: 2018, incluye Balance del 2017 y Presupuesto del 2019
    a) No presenta el Balance del 2018
    b) En el presupuesto del 2019, incluye el gasto por el concepto de la limpieza a 3.200
    c) En el Orden del Día solo pone que se presenta un INFORME SOBRE LA DECISIÓN ADOPTADA POR EL CAMBIO

    CONCLUSIÓN:
    El Administrador por medio de este artilugio evita presentar el Balance del 2018 que lo hará en la Convocatoria del 2019

    ________
    Preguntas:
    1) Al no presentar el balance del 2018, un comunero está imposibilitado de impugnarlo.
    se puede impugnar esta actuación, reclamando la presentación de dicho Balance ?

    2) Se puede consentir que la arbitrariedad del Presidente se subsane con la aprobación de la presentación de ese INFORME, o se puede impugnar y que no quede de precedente dicha actuación ya que requería la aprobación en Junta de su decisión

    3) Se puede aprobar un presupuesto y no su balance, o la aprobación del presupuesto implica la aceptación de su balance ?

    Muchas gracias por contestar

    Responder
    1. Miguel Fernández 17 diciembre, 2018

      Buenos días Jorge.
      Como ya le comenté en la anterior pregunta, lo normal es que se aprueben los gastos del año y el presupuesto del año siguiente. El artículo 16.1 habla de que «La Junta de propietarios se reunirá por lo menos una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas», se entiende aunque no lo indique específicamente que se refiere a las cuentas del año y la aprobación del presupuesto del año siguiente.
      Si no se realiza de la manera comentada, entiendo que se está vulnerando la Ley de Propiedad Horizontal y por tanto las actuaciones que se están realizando van contra la ley, la manera de salvaguardar los intereses sería impugnando los acuerdos que en el art. 18.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, en su apartado a) dice lo siguiente: «Los acuerdos de la Junta de Propietarios serán impugnables ante los tribunales de conformidad con lo establecido en la legislación procesal general, en los siguientes supuestos:
      a) Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios. En el artículo 18.3 dice que la acción caducará a los tres meses de adoptarse el acuerdo por la Junta de propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año.
      Si vds. tiene Estatutos sería interesante que se los revisaran porque es posible que aparezca información sobre las cuentas anuales y la forma de presentarla.
      Un cordial saludo.
      Miguel
      691564359

  3. Fazneo 21 enero, 2019

    Hola! Estoy haciendo reforma en mi piso. Avisé con la antelación suficiente al administrador y al presidente de la comunidad, les he entregado a ambos copia de mi licencia de obras. Ahora el administrador quiere quedar en mi piso para «comprobar el alcance» de mi reforma. Tiene derecho a pedirme eso? He de dejarle entrar a revisar mi reforma? Gracias!!

    Responder
    1. Miguel Fernández 21 enero, 2019

      Buenas tardes.
      Con relación a su pregunta, la dividiré con su permiso en dos partes.
      En la primera parte me ceñiré a lo que indica la Ley de Propiedad Horizontal al respecto. Su pregunta se contestaría en el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal y en sus diferentes epígrafes. Así tendríamos que son obligaciones de cada propietario:
      a) Respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualesquiera de los propietarios, estén o no incluidos en su piso o local, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento que se causen daños o desperfectos.
      b) Mantener en buen estado de conservación su propio piso o local e instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba responder.
      c) Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la realización de obras, actuaciones o la creación de servicios comunes llevadas a cabo o acordadas conforme a lo establecido en la presente Ley, teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados.
      d) Permitir la entrada en su piso o local a los efectos prevenidos en los tres apartados anteriores.
      g) Observar la diligencia debida en el uso del inmueble y en sus relaciones con los demás titulares y responder ante éstos de las infracciones cometidas y de los daños causados
      El punto d) deja claro que debe permitir la entrada en su piso o local para ver el alcance de las obras y si estas pueden afectar a los elementos comunes. La voluntariedad por su parte es un síntoma de transparencia y que todo lo que está haciendo es para la mejora de su bien privativo y que no debería afectar para nada a un elemento común, ahora bien, nadie puede entrar en casa de nadie si no es con una orden judicial y esto solo se puede hacer a través del Juzgado.
      Si vd. no deja pasar a la vivienda, que está en todo su derecho, la Comunidad puede pensar que está alterando temas relacionados con muros de carga, elementos radiantes de la calefacción, etc. y esto supondría mantener una relación tensa e innecesaria.
      Si está vd. a favor de la transparencia y ve viable que el Secretario-Administrador entre en su vivienda con objeto de constatar el estado de las obras, creo que tendrá a su Administrador como aliado y prescriptor de la obra.
      Tiene todo el derecho a negarse, pero si vd. está haciendo una obra que va en contra de la propia estructura del edificio y afecta a los elementos comunes, como Administrador asesoraría a la Junta de gobierno para que se inicie una denuncia con objeto de paralizar las mismas. No merece la pena llegar a este extremo innecesario si ponemos un poco de buena voluntad entre las partes.
      Un saludo.
      Miguel
      691564359

      1. Maria 17 abril, 2020

        En mi comunidad de vecinos hay varias irregularidades a causa de algunos vecinos abusivos que tengo en el ático que les otorgan licencias gratuitas para hacer reformas etc..sin los respectivos permisos se puede denunciar y finiquitar su contrato en dicho inmueble aunque sea propietario..?

        1. Miguel Fernández 18 abril, 2020

          Hola Maria:
          Las reformas que tenga una repercusión en un ático deben de informarse siempre que este ático tenga una terraza común de uso privativo y siempre que las obras no solo sean de mantenimiento sino de mejora las cuales necesitarán la aprobación de la junta de propietarios. Si no fuera así y quiere denunciar esta situación le recomiendo que dicha denuncia se haga en el ayuntamiento con objeto de que se verifique que las obras tienen su correspondiente solicitud de licencia y se está haciendo de forma legal.
          Un cordial saludo.
          Miguel
          691564359

  4. Maria José 17 marzo, 2019

    Hola Miguel. Buenas noches. El presidente de mi comunidad quiere ponerse el aire acondicionado en la fachada del edificio. En 16 años que vivimos aquí ya se había negado por mayoria de los propietarios esta posibilidad en tres ocasiones. En los diez meses que está este vecino de presidente ha convocado tres juntas llevando a votación la instalación del aire acondicionado únicamente porque a él le interesa. En las dos primeras de junio y octubre de 2018, no se aprobó la instalación por mayoría. La tercera es para el dia 27 de marzo. Es legal que como presidente pueda convocar una y otra reunión con el fin de volver a votar lo ya votado y denegado solo porque a él le interesa ? Hay abuso de poder por parte del presidente por convocar estas reuniones sin que ningún vecino lo solicite siendo únicamente él el interesado ? Podemos hacer algo los propietarios para acabar con esta actitud cansina e interesada ? Gracias.

    Responder
    1. Miguel Fernández 19 marzo, 2019

      Hola Maria José.
      Se pueden plantear las cuestiones tantas veces como el Presidente decida hacerlas o lo proponga un propietario, según el artículo 16.2 párrafo 2º de la ley de propiedad horizontal.
      Sin entrar en profundidad de la materia tanto desde un punto de vista técnico como de necesidad de la instalación de los equipos por el propietario, no os va a quedar mas remedio que admitir una nueva junta para volver a plantear lo mismo, máxime cuando esta propuesta viene del propio Presidente.
      No hay límite para plantear un tema tantas veces como se considere necesario.
      Un saludo.
      Miguel
      691564359

  5. Joaquin 25 marzo, 2019

    El representante, por delegación de voto, tiene voz en la Junta de la Comunidad?

    Responder
    1. Miguel Fernández 25 marzo, 2019

      Buenas tardes Joaquin.
      El representante por delegación de voto tiene voz en la Junta además de tener capacidad para poder votar por delegación. Tiene los mismos derechos que tendría un propietario. Capacidad para poder votar, capacidad para poder hablar y dar su opinión, y todos los derechos y deberes que pueda tener un propietario según la ley de propiedad horizontal.
      Lo que no tiene derecho es a representar a un propietario para ser participe en la Junta de Gobierno. Para ser Presidente o Vicepresidente tendría que ser propietario.
      Un cordial saludo.
      Miguel
      691564359

  6. María José 26 marzo, 2019

    Buenas tardes.
    Puede el presidente de una comunidad votar para una Junta general extraordinaria, en una ciudad que no es el domicilio de la urbanización.
    Se puede impugnar ésta Junta? Después de comunicar el tema al administrador?

    Responder
    1. Miguel Fernández 27 marzo, 2019

      Buenas noches Maria Jose.
      Podría celebrarse en una ciudad distinta si todos los propietarios estuvieran de acuerdo. Las citaciones deben de hacerse en el mismo local de la urbanización si lo hubiera o en un local cercano al domicilio de la misma. Se podría impugnar la junta si se puede demostrar que el lugar de la reunión es un lugar inadecuado por la distancia del lugar habitual de celebración y pudiera perjudicar la asistencia.
      La impugnación deberá realizarse una vez celebrada la junta ante la imposibilidad de asistir. Será ante los tribunales ordinarios.
      Un cordial saludo.
      Miguel
      691564359

  7. Marisa 8 mayo, 2019

    Buenas tarde mi nombre es MARISA y mi consulta es la siguiente: en la ultima junta junta de vecinos se voto una obra de la cubierta del tejado. De losa 122 vecinos que somo asistiriamos unos 15 con las representaciones 30 todos votaron a favor menos nosotros. Dijeron lo que costaria pero no nos enseñaron ningun presupuesto. Hoy hemos ido a pedirlo y detalla lo menos posible.Es mas es una obre ilegal ya que es poner panel sandwich sobre uralita. La empresa carece de permisos y no esta en la RARE. Quisiera saber que podriamos hacer para paralizar la obra ya que el tejado no tiene humedades ni filtraciones.

    Responder
    1. Miguel Fernández 20 mayo, 2019

      Estimada Marisa:
      Si se ha decidido acometer una obra de estas características con una empresa pirata la solución mas rápida es ir al Ayuntamiento correspondiente para solicitarles que intervengan urgentemente y que paralicen la obra por diverso incumplimientos latentes. estoy seguro que en el departamento de urbanismo atenderán sus quejas.
      Un cordial saludo.
      Miguel
      691564359

  8. Manuel 18 junio, 2019

    Hola, en mi comunidad llevan años ocupando los puestos de la junta directiva el mismo grupo de propietarios, que se relevan en el cargo de presidente, vicepresidentes y secretarios. Puede esto hacerse o podría conseguirse que dado que ya los han ocupado durante un tiempo pueda exigirse que no estén representados y o al menos incluyan en la misma a quien sí esté interesado y nunca ha estado? Al hacerse mediante votación y debido al desinterés de muchos siempre salen ellos…

    De igual forma se plantea el uso de las zonas comunes, piscina o zona para comer por ejemplo, si vas a ir acompañado con más de dos personas ajenas a la comunidad (es decir siempre, porque no normal es invitar a dos adultos que puedan tener además algún hijo) mediante comunicación con tres días de antelación y solicitud de autorización por la junta directiva (es decir ellos). He solicitado un sistema menor arbitrario, abierto e inmediato como pueda ser un libro en un área determinado al que todos los vecinos puedan acceder y ver si es posible el uso de estas zonas con límites fijados de aforo y demás, y un uso más inmediato, pero se ha rechazado. Puede considerarse esto abuso de derecho? Puede reclamarse y cómo?

    Gracias por su ayuda.

    Responder
    1. Miguel Fernández 30 junio, 2019

      Buenos días Manuel.
      Los puestos de la junta directiva, entre ellos el Presidente como bien sabe se debe de ajustar a lo que se indica en el artículo 13 que dice en su punto 2º) lo siguiente: «2. El Presidente será nombrado, entre los propietarios, mediante elección o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo. El nombramiento será obligatorio, si bien el propietario designado podrá solicitar su relevo al Juez dentro del mes siguiente a su acceso al cargo, invocando las razones que le asistan para ello. El Juez, a través del procedimiento establecido en el artículo 17.7 resolverá de plano lo procedente, designando en la misma resolución al propietario que hubiera de sustituir, en su caso, al Presidente en el cargo hasta que se proceda a una nueva designación en el plazo que se determine en la resolución judicial.
      Igualmente podrá acudirse al Juez cuando, por cualquier causa, fuese imposible para la Junta designar Presidente de la comunidad.»
      Si los que se presentan tienen la mayoría simple de los votos de los propietarios en segunda convocatoria, podrán ser reelegidos tantas veces que se presenten, bien sea la misma persona o bien sean personas alternas. si lo hacen atendiendo al principio «mediante elección», tienen el derecho de salir como Presidente. Si ellos funcionan como candidatura, no les va a quedar mas remedio a que se vote un nuevo Presidente o buscar una candidatura que le pueda ganar en votos a la que se presenta habitualmente.
      Con respecto a las zonas comunes, piscina o zona para comer, etc. suelen estar reguladas en las normas de régimen interior y hay que respetarlas. Si hay personas que en un momento dado no les gusta la forma de gestionarlas deberán presentar en una junta general otra propuesta a las normas establecidas y se decida por mayoría simple. Ya sabe que las Normas de Régimen Interior está reguladas en el artículo 6 que indica lo siguiente: «Para regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes, y dentro de los límites establecidos por la Ley y los estatutos, el conjunto de propietarios podrá fijar normas de régimen interior que obligarán también a todo titular mientras no sean modificadas en la forma prevista para tomar acuerdos sobre la administración.».
      Reciba un cordial saludo.
      Miguel
      691564359

  9. Rafael Álvarez agudin 28 agosto, 2019

    Hola mi nombre es Rafael y quería consultar lo siguiente
    En la última junta de vecinos en el apartado de ruegos u preguntas se comentó el cambiar el candado a una puerta que da a una zona plana con árboles y linde a un barranco porque hay algún vecino que pone de comer a los gatos y no quieren que lo haga , no hubo votación y no se llego a nada . El otro día recibo el acta y en ruegos y preguntas dice que se acuerda el cambio de el candado y la llave la tiene el presidente ( va fines de semana y vacaciones) el jardinero y el admistrador
    Es legal este acuerdo, no hay un abuso de derecho , que debo hacer?
    Gracias por su ayuda 630289056

    Responder
    1. Miguel Fernández 8 septiembre, 2019

      Buenas tardes Rafael:
      Pues esta claro que se ha reflejado en el acta algo que no se debería haber reflejado. Si vd. considera que es un asunto que le afecta directamente y quiere actuar para que se cumpla con la legalidad deberá de impugnar el acta antes de los 3 meses y llevarlo a juicio. El acuerdo será ejecutivo porque está firmado por el Presidente y el Administrador y será válido mientras no se demuestre lo contrario y esto solo lo puede decidir un juez.
      Saludos.
      Miguel
      691564359

  10. Maria 22 septiembre, 2019

    Buenas tardes, en la Mancomunidad a la que pertenezco se aprobecho co premeditación el mes de agosto en el que la gran mayoría de los propietarios se encontraban de vacaciones para hacer una junta y aprobar lo que una minoría de propietarios quiere, que es poner medidores de gasto en los radiadores de calefacción en cada vivienda (con el coste que esto conlleva) y cambiar horario de calefacción, , la representación ha supuesto un 20 % de la Mancomunidad ya que el resto de los propietarios no nos hemos enteado por estrar fuera de la vivienda en agosto.
    Alevosía y premeditación con mala fe.
    Se puede hace ahora algo?

    Responder
    1. Miguel Fernández 29 septiembre, 2019

      Hola María.
      Las actuaciones para incorporar unos repartidores de costes y válvulas termostáticas está muy bien si se quiere individualizar el gasto y consumo de todos y cada uno de los propietarios pero hay que tener en cuenta la manera de hacerlo teniendo en cuenta la situación actual de la ley. Allá por el año 2.016 se dijo que iba a ser obligatorio porque vendría dado desde la Unión Europea a través de sus recomendaciones, pero finalmente por diferentes motivos no existe tal obligación, al menos de momento. Que significa que no se esté obligado a realizarlo, que no se trata de un servicio a imponer por obligación de una ley, en los cuales se podría aplicar el artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal o bien el artículo 17.7 en aplicación de las mayorías simples sino que se tendría que estar al menos de momento a lo que se indica para las mayorías cualificadas, quiere decirse que se tendría que aplicar el artículo 17.3 de la ley de propiedad horizontal que dice lo siguiente: «El establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, supongan o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirán el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.»
      Si se aplica el artículo 17.3 se debe de aplicar también el artículo 17.8 de la ley para las mayorías necesarias que serían los 3/5 del total de propietarios. El artículo dice lo siguiente: «Salvo en los supuestos expresamente previstos en los que no se pueda repercutir el coste de los servicios a aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo, o en los casos en los que la modificación o reforma se haga para aprovechamiento privativo, se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el artículo 9, no manifiesten su discrepancia mediante comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción.»
      Que lo hicieran en agosto no es óbice para que se repartiera el acta y tuvieran 30 días naturales para emitir su voto.
      Un cordial saludo
      Miguel
      691564359

  11. Gustavo 13 diciembre, 2019

    Buenos días:

    En la Comunidad de vecinos hay una serie de familias que tiene niños pequeños y todo lo que se aprueba en las reuniones va en favor de esos niños en detrimento de aquellas parejas que no tiene niños, o bien, que los hijos son mayores.

    Por ejemplo, se vota a favor de comprar una casa de juguete para que los niños jueguen en ella, se realizan actividades en el local de la comunidad y el gasto generados (luz y agua) es para todos los vecinos, así como, se dejan colchonetas hinchables en la piscina, etc.

    Se puede decir que lo que ejercen los vecinos con hijos pequeños es un abuso del derecho?.

    Le agradecería su respuesta.

    Responder
    1. Miguel Fernández 25 diciembre, 2019

      Estimado Gustavo:
      No lo veo como un abuso de derecho si bien deberán poner unas normas claras a través de un Reglamento de Régimen Interior o bien un punto en concreto del acta donde se hable de las normas mínimas de convivencia y limitar estas actuaciones, tenga en cuenta que todo se decide en una comunidad a través de la mayoría simple para algunos de los casos y si hay una mayoría que decide comprar una casa de juguete para los niños tendrá que aceptarlo, si bien siempre se puede interpretar el artículo 17.4 de la ley de propiedad horizontal en relación a aquellas cuestiones que entienda sobrepasen las cuestiones que figuran en el propio articulo. Trascribimos dicho artículo:
      » Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características.
      No obstante, cuando por el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, se adopten válidamente acuerdos, para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, no exigibles y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja. Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la innovación, habrá de abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal.
      No podrán realizarse innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de un propietario, si no consta su consentimiento expreso.».
      Un cordial saludo
      691564359

  12. Alfons Patiño Camps 15 diciembre, 2019

    Alfons Patiño Camps:

    15/12/2019 a las 11:30

    Hola mi nombre es Alfons y quería consultar lo siguiente.
    En la última asamblea extraordinaria de propietarios celebrada el día 21/10/2019 a las 20 horas, en el punto del día era para cambiar el presidente y su junta, pues este punto ni se trató, un servidor imputo la reunión y envié la carta de imputación por correo con acuse de recibo, correos me a dado el certificado conforme la ha recibido, bien, el día 23/12/2019, se a convocado. Asamblea General Extraordinaria, en el orden del día: serán tratados los siguientes puntos.

    1º. RATIFICACÓN NUEVO SECRETARIO-ADMINISTRADOR (FINCAS GARCIA NUÑEZ).
    2º. PRESENTACIÓN PRESUPUESTOS DE GASTOS 2020.
    3º. INFORME SOBRE RECIBOS DEPENDIENTES Y APROBACIÓN DE SALDOS DEUDORES PARA SU
    RECLAMACIÓN JUICIAL.
    4º. RUEGOOS Y PREGUNTAS.

    Pues ustedes pueden ver que no hay ningún punto a tratar sobre el Presidente ni de la imputación de la asamblea.
    Que se puede hacer en este caso.
    Muchas gracias un cordial saludo.

    Alfons

    650 22 57 24

    Responder
    1. Miguel Fernández 15 diciembre, 2019

      Estimado Alfons:
      La ley de propiedad horizontal dice en su artículo 13.7 lo siguiente: «7. Salvo que los estatutos de la comunidad dispongan lo contrario, el nombramiento de los órganos de gobierno se hará por el plazo de un año.
      Los designados podrán ser removidos de su cargo antes de la espiración del mandato por acuerdo de la Junta de propietarios, convocada en sesión extraordinaria.»
      Si en la reunión que tuvieron en la anterior junta ordinaria de hace mas de un año se decidió cambiar de Presidente, en la junta del 21/10/2019 se tendría que haber cambiado el Presidente a no ser que los Estatutos dijeran lo contrario. Si vd. ha impugnado la reunión que estaría en su derecho, recuerde que dicha impugnación debe hacerla ante el juzgado con abogado y procurador no basta hacerla en la reunión.
      Reciba un cordial saludo.
      Miguel
      691564359

  13. GGG 18 diciembre, 2019

    En mi comunidad hay un vecino que tiene además de vivienda un bajo con bar. Asiste a las reuniones con 45 votos delegados y hace lo que le da la gana. ¿no es abuso? ¿no debería haber un limite de representaciones? Solo se hace lo que este tipo quiere.

    Responder
    1. Miguel Fernández 25 diciembre, 2019

      Estimado GGG:
      Hoy por hoy no hay límite en las representaciones, lo deja muy claro la ley de propiedad horizontal en su artículo 15.1 donde habla de que «la asistencia a la junta de propietarios será personal o por representación legal o voluntaria, bastando para acreditar ésta un escrito firmado por el propietario». No pone limitaciones en la representación.
      En este caso no hay abuso porque está respaldado por ley.
      Un cordial saludo
      Miguel
      691564359

  14. Alfons Patiño Camps 19 diciembre, 2019

    Hola mi nombre es Alfons y quería consultar lo siguiente.
    El hijo o hermana del proietario pueden asistir a la asmblea y botar sin ter del proietario la autorización,
    tienen derecho a ello.
    Que se puede hacer en este caso.
    Muchas gracias un cordial saludo.

    Alfons

    650 22 57 24

    Responder
    1. Miguel Fernández 25 diciembre, 2019

      Hola Alfons:
      Si nos acojemos a lo que dice la ley de propiedad horizontal en su artículo 15.1, las condiciones que se deben de dar para que sea válida la representación de un voto deberá ser la siguiente: «La asistencia a la Junta de propietarios será personal o por representación legal o voluntaria, bastando para acreditar ésta un escrito firmado por el propietario.
      Si algún piso o local perteneciese pro indiviso a diferentes propietarios éstos nombrarán un representante para asistir y votar en las juntas.
      Si la vivienda o local se hallare en usufructo, la asistencia y el voto corresponderá al nudo propietario, quien, salvo manifestación en contrario, se entenderá representado por el usufructuario, debiendo ser expresa la delegación cuando se trate de los acuerdos a que se refiere la regla primera del artículo 17 o de obras extraordinarias y de mejora.»
      Está muy claro, toda aquella persona que sustituya a un propietario deberá de llevar la delegación de voto por escrito firmado por el propietario.
      Un cordial saludo.
      691564359

  15. Vicent 21 enero, 2020

    Hola buenas tardes… tengo una gran duda que me está quitando el sueño. Me compré un piso en una comunidad de vecinos de 8 vivendas, dos viviendas por planta. Cuando compré el piso decidimos reformar el piso entero ya que estaba de origen, la distribución era antigua y mal aprovechado el espacio. Se está realizando la reforma en estos momentos y ya se han hecho dos reuniones de vecinos (en la que no hay administrador de finas) y la vecina de abajo me está amenazando con denunciarme si cambio el baño de sitio.ya que si lo hago le molestará a su padre que duerme en la habitación de abajo. Yo lo he consultado con varios arquitectos y todos me dicen que en mi casa puedo hacer lo que yo quiera siempre y cuando no toque las zonas comunes. Me gustaría que me aclaraseis el tema, porque me están causando muchos problemas.

    Gracias

    Responder
    1. Miguel Fernández 24 enero, 2020

      Hola Vicent:
      Hay unas normas que se deben de cumplir para hacer las modificaciones en una vivienda y estas modificaciones pasan por no tocar muros de carga y que las infraestructuras de la vivienda no sufran y no perjudiquen al resto de los propietarios.
      Desde luego lo mejor que se puede hacer es tener un profesional, Administrador de Fincas, que informe de todas la particularidades y tranquilice la situación, haciendo las reuniones necesarias e invitando a los profesionales que puedan informar puntualmente y calmen a los propietarios. Hay muchas personas que tienen el tema de la denuncia en la boca pero que desconocen realmente como actuar.
      No nos olvidemos que las obras a realizar en una vivienda y que no requieran un proyecto técnico deberán notificarse al Ayuntamiento con una comunicación previa, y los que deban de cumplir con un proyecto técnico porque tengan una modificación de tabiques, un cambio de ventanas, una instalación que requiera previa conformidad de la comunidad, etc.) deben notificarse al Ayuntamiento por un procedimiento ordinario.
      Un cordial saludo.
      Miguel Fernández
      691564359

  16. Alicia 3 febrero, 2020

    Hola buenas tardes, tengo la duda de cuanto dinero puede gastar un presidente de la comunidad de propietarios, en la partida de gastos imprevistos. En mi comunidad, el presidente incluye gastos de gasolina porque vive a temporadas fuera de la misma, así como recargas de teléfono por valor de más de 150 euros, y actualmente ha cargado gastos de la defensa de un abogado a titulo personal y la condena que tuvo que pagar a un vecino, por lo que la suma de la partida supera los 3.000 €. Un saludo

    Responder
    1. Miguel Fernández 9 febrero, 2020

      Buenos días Alicia.
      No hay límite para el gasto de Presidente de una Comunidad. Dependerá como sea la Comunidad de grande y el trabajo que haya que realizar en ella que el Presidente tenga mayor o menor gasto. Si vds. consideran que un Presidente tiene que tener un techo máximo de gasto apruébenlo en una junta general ordinaria o extraordinaria, en este caso el Presidente no deberá gastar mas del techo máximo y si tuviera que hacerlo deberá justificarlo ante la Junta.
      La defensa de un abogado a titulo personal y la condena que tuvo que pagar a un vecino posiblemente sea por un desacuerdo y por una actuación tomada como Presidente en una supuesta representación de la Comunidad, si es así, en ese caso el Presidente antes de poner en marcha una actuación tendría que haber sido respaldado por la Junta de Propietarios, osea, tenía que haber pedido permiso a la Comunidad mediante Junta. Si no lo hizo, y lo hizo a título personal, este deberá justificarlo ante la Junta de Propietarios. Si la Junta no le diera el visto bueno a su actuación, la misma podrá ir en contra del propio Presidente mediante una demanda.
      Ningún Presidente puede actuar contra ningún propietario sin el previo acuerdo y visto bueno de la Junta de Propietarios. No cuesta nada hacer una Junta Extraordinaria en un breve plazo para pedir la conformidad y poner en marcha cualquier actuación.
      Saludos.
      Miguel
      691564359

  17. José 12 febrero, 2020

    Buenas noches. Tengo plaza de garaje en un edificio en el que no tengo vivienda. Hay unas bombas que achican el agua que nace en el subsuelo que están conectadas al contador del garaje por lo que todo el gasto que generan lo asumen las plazas de garaje. En mi opinión ese gasto debería estar incluído en los gastos generales y ser asumido por todos los propietarios de pisos y garajes según su cuota de participación. Expuse el problema en la reunión de la comunidad y todos los presentes, excepto yo, votaron en contra de instalar un contador para contabilizar el gasto de las bombas y repercutirlo en los gastos generales. Por ese motivo voté en contra de la aprobación del presupuesto anual. ¿Debería impugnar el acuerdo?
    Gracias

    Responder
    1. Miguel Fernández 12 febrero, 2020

      Estimado José,
      tal y como lo expone usted, parece coherente que la bombas de achique que afectan a todo el edificio y que gestionan el agua que nace en el subsuelo se repartan los gastos entre todos los propietarios en proporción a los coeficientes de cada uno de ellos. Personalmente soy de su misma opinión y se debería repartir el gasto entre todos.
      por lo que se puede deducir de su exposición parece que la razón esta e su parte, ahora bien, esto se tendrá que demostrar en los Tribunales, y no siempre la Ley está en la razón. tiene que tener en cuenta en primer lugar antes de hacer una impugnación que es lo que dice la división horizontal y lo estatutos en relación a este punto tanto los de la comunidad como los del garaje si los tuviera. Sería interesante que se comprobaran estos puntos antes de dar esta informacion a un abogado que pueda representar sus intereses.
      si necesitara algún abogado experto en civil nosotros podemos ayudarle.
      Miguel.
      691564359

  18. Jaime 9 marzo, 2020

    Buenos días,
    Se está discutiendo en la comunidad cambiar el servicio de conserjería actual, que se tiene con una empresa por buscar un conserje que la comunidad contrate directamente. Antes de proponerlo en junta nos gustaría saber cuál es la mayoría necesaria para su aprobación, dado que para algunos de estos asuntos es necesario 3/5 partes. El servicio de conserjería ya existe, sería cambiarlo a un contrato fijo. Gracias.

    Responder
    1. Miguel Fernández 10 marzo, 2020

      Estimado Jaime,
      Como ya tienen ustedes un servicio de conserjería no es necesario implantar este nuevo servicio sino lo que hay que hacer es cambiar el modelo de gestión pasando de un servicio externo a un servicio interno. Para este cambio solo seria necesario la mayoría simple de los propietarios y representados en segunda convocatoria o si fuera en primera convocatoria el 51% del total de los propietarios de la finca.
      No existen en este caso las mayorías cualificadas dado que el servicio ya esta regulado por la comunidad.
      Un saludo
      691564359
      Miguel

  19. Antonia 9 mayo, 2020

    Estimado Jaime,
    En mi comunidad de vecinos existe 12 pisos a parte de 8 plazas de parkings y locales comerciales, los 12 pisos siempre nos hemos hecho cargo de todo los gastos de comunidad y las plazas de parkings y locales no han contribuido en nada., pues bien, ahora se ha contratado a un administrador de fincas que quiere que las plazas de parking y locales contribuyan con el coeficiente establecido, hasta ahí perfecto, entonces mirando los coeficientes 10 de los pisos tienen un 7 de coeficiente y 2 pisos (entre ellos el mío) tiene uno 6 y el mío 4,5.
    En las juntas se está dando a entender que los pisos aporten lo que hasta ahora y los parkings y locales lo que les toca por coeficiente, siendo yo el perjudicado porque tengo piso de menos coeficiente y parking, puedo negarme y obligar que todo (los pisos también) paguen por coeficiente? Encuentro injusto que tenga que seguir pagando lo mismo por el piso (siendo un coeficiente mucho menor) y encima añadir a partir de ahora el pago por mi parking. Muchas gracias

    Responder
    1. Miguel Fernández 11 mayo, 2020

      Estimada Antonia:
      No soy Jaime, mi nombre es Miguel.
      Depende del cambio que se haya realizado y como se haya realizado. Los cambios del reparto de gastos en función de las cuotas resultantes debe de hacerse por unanimidad, no valen las mayorías. Si se ha tomado la decisión en contra del criterio de varios propietarios entre ellos el suyo siempre puede impugnarlo.
      Ahora bien, si antes ya se estaba cobrando por coeficiente, que repercusión negativa puede tener en vd.? en principio ninguno, lo que se ha hecho es sumar las cantidades de los locales y parking para mejorar el saldo de la comunidad. Vd. debería seguir pagando el 4,5%, a no ser que quiera reducir su cuota en base a lo que se integre mensualmente, que podría ser el caso. En ese caso podría también impugnarlo, pero realmente le merece la pena cuando en este caso lo que se pretende es mejorar la situación de la comunidad integrando a los parking y locales comerciales. No piensa vd. que es una jugada maestra por parte de su administrador, preocupándose por la Comunidad.
      Un cordial saludo.
      Miguel
      691564359

      1. Antonia 18 mayo, 2020

        Buenas tardes Miguel,

        Disculpa por la equivocación del nombre, creo que no me expliqué bien, en la actualidad todos los pisos incluido el mío pagamos lo mismo de comunidad sin contar los coeficientes de cada piso (yo pago lo mismo de comunidad con un 4,5 de coeficiente, que otro piso que tiene un 7) ahora que es cuando se ha mirado los coeficientes por el tema parkings y locales, es cuando se dice de los pisos continuar pagando lo mismo (sin tener en cuenta los coeficientes) y los parkings y locales pagar por coeficiente, siendo yo perjudicada puesto que entonces pagaré muchísimo más de comunidad, puesto que ni mi piso ni mi parking llegan al 7 de coeficiente (siendo un 5,75 en total por las 2 cosas) por lo que me veo en desigualdad que el resto de propietarios.

  20. Enrique 4 julio, 2020

    En mi comunidad se contrató como mantenedor a un propietario que lo estaba pasando mal. Desde entonces esta persona aprovecha sus horas de trabajo para ir abordando a todos los vecinos hasta conseguir las delegaciones de voto para las asambleas. De esta manera ha ido consiguiendo acuerdos favorables a su persona como echar a los presidentes que no le gustan, quitarse las tareas de mantenimiento mas duras para contratarlas externamente, reducirse horas de trabajo, quitarse la obligación de trabajar los sábados y hasta subirse el sueldo. Sabemos que la delegación del voto está permitida pero,¿es licito que se haga con una cantidad tan importante de votos que siempre tiene mayoría absoluta en las asambleas y, sobre todo, usar estas delegaciones únicamente para su beneficio personal?. No es esto un abuso de derecho contra la comunidad? Como podemos frenar este abuso?. Muchas gracias

    Responder
    1. Miguel Fernández 6 julio, 2020

      Estimado Enrique,
      No hay abuso de derecho en las actuaciones que realiza su vecino. Para poder conseguir echarle de su puesto de trabajo y quitarle todas las prebendas no queda otro recurso que hacer una Junta General Extraordinaria con el 25% de los propietarios o cuotas.
      Si ustedes no lo consiguen tendrán a este señor (in aeternum) ocupando o gestionando los puntos del orden del día a su conveniencia, lo triste de esta situación es que tienen ustedes un cáncer y no saben como extirparlo porque no cuentan con la colaboración y ayuda de los propietarios.
      Un saludo
      Miguel 691564359

  21. Alfredo 14 diciembre, 2020

    Buenos días Miguel. El Administrador de nuestra Comunidad se dedica a convencer telefónicamente a los vecinos para que le deleguen el voto, y de este modo tratar de lograr aprobar todas las decisiones de Juntas Extraordinarias a coveniencia del Presidente de la Comunidad. La delegación de voto en Junta Extraordinaria de Vecinos entendemos que debe estar acreditada de algún modo, mediante documento firmado, pero cuando se le pide comprobar al administrador la veracidad de dichas delegaciones se niega aludiendo a la Ley de Protección de Datos. Estando claro que el comportamiento de este Administrador atenta contra el propio Código Deontológico, cómo podemos saber que los votos delegados obtenidos son reales y no se trata de una manipulación. Muchas gracias.

    Responder
    1. Miguel Fernández 20 diciembre, 2020

      Estimado Alfredo:
      Es legal que alguien se pueda molestar en llamar a los propietarios para convencerles de que lo que se quiere hacer es lo mas conveniente para la comunidad. Esto no está prohibido y se debe de aceptar, que no sea lo más ético no significa que no sea legal. Otra cuestión diferente es que la conversación sea válida o no cara a la delegación de voto. Para la delegación de voto es necesario aplicar el artículo 15 de la ley de propiedad horizontal que dice lo siguiente: 15.1 «La asistencia a la junta de propietarios será personal o por representación legal o voluntaria, bastando para acreditar ésta un escrito firmado por el propietario.». El Administrador tiene que demostrar que las delegaciones de voto están perfectamente realizadas y firmadas. Lo de la ley de protección de datos es un invento del Administrador que nada tiene que ver con la realidad. En una junta se deberá demostrar que existe una delegación de voto, que está 4está realizada por escrito y que aparece la firma del propietario que delega.
      Saludos
      Miguel
      691564359

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