Cerramiento de un balcón. Consentimiento tácito
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P: Hace unos 32 años, después de pedir permiso municipal cambiamos el cierre del balcón con aluminio, pedimos permiso a la comunidad para dejar el balcón sobre el cerramiento para protegerlo, puesto que es un primero y debajo había un campo donde los niños jugaban al balón que terminaba casi siempre en nuestro balcón, pues al cabo de esos 32 años nunca ha habido problemas, pero en la última reunión han decidido los propietarios que tenemos que quitar la estructura del balcón y hacernos cargo de los gastos. Lo sorprendente es que después de tanto tiempo puedan pedirnos algo así, y por otro lado el balcón tengo entendido que es comunitario. Agradecería que alguien me informará sobre este asunto. Gracias por adelantado a todos.
R: Buenas tardes Michelle.
Con respecto a su pregunta hay que distinguir varios aspectos:
1º) Por una parte nos está dejando claro que Vd. pidió permiso a su Ayuntamiento y permiso a la Comunidad de Propietarios para efectuar el cerramiento. Si es así, la propia Comunidad a través de su órgano de gobierno tendría que saber si está bien asesorado, que Vd. adquirió todos los derechos legales para hacer el cerramiento.
2º) Aunque no se hubiera solicitado permiso, el hecho de actuar en su bien privativo como es el balcón y pasar 32 años desde la actuación sin haber sido impugnado se presupone que hay un consentimiento tácito por parte de la comunidad de propietarios. Le envío un texto de la Audiencia Provincial de Huelva sobre esta materia:
“Aunque se han verificado por la demandada obras en la fachada del edificio, la cual, por su naturaleza, constituye uno de sus elementos comunes, para lo cual era requerido el acuerdo unánime de los propietarios manifestado en Junta (artículos 5, 7.1, 12 y 17 de la Ley de Propiedad Horizontal ), es evidente, en este caso y según la declaración de hechos probados obrante en la instancia, que ello fue advertido y tolerado por la Comunidad y, por consiguiente, tácitamente consentido, pues como el consentimiento puede ser tácito cuando del comportamiento de las partes resulta implícita su aquiescencia a una determinada situación, como precisan las SSTS de 24 de enero de 1965, 24 de mayo de 1975 y 26 de mayo de 1986 , cuya reseña se ha efectuado en el párrafo tercero de este fundamento de derecho, al haber aceptado desde su inicio las labores de cerramiento del balcón de la vivienda de la demandada y su plasmación posterior, sin que durante un largo período de tiempo se hubiera verificado impugnación alguna. …”.
Hay otras sentencias que determinan el principio del consentimiento tácito, si bien es verdad que hay otras que no están a favor de dicho consentimiento. La jurisprudencia hay para todos los gustos y en este caso o casos similares le aseguramos que existe mucha y variada jurisprudencia tanto a favor como en contra . Yo me inclino desde luego por lo comentado en la Audiencia Provincial de Huelva.
3º) Si se da por hecho que se han solicitado todos los permisos y también se da por hecho que no hubo impugnación, Vd. está en su derecho de mantener el cierre construido con aluminio. Otra cosa diferente es que la Comunidad quiera modificar el cerramiento porque quieran mejorar la fachada del edificio o porque quieran normalizar los cerramientos de los balcones, en ese caso, mi consejo es que llegue a los acuerdos pertinentes con la Comunidad de Propietarios, siempre que esta corra con TODOS los gastos.
4º) Si les piden el cambio por escrito ponga en manos de un abogado la carta y contesten a la comunidad. Deje constancia de la contestación a través de burofax para recopilar la información necesaria a presentar en el juzgado si fueran vds. demandados por la comunidad.
Les adjunto otros enlaces de nuestro sitio web que pueden ser de vuestros interés:
Cerramiento de mi balcón/terraza y rehabilitación de fachada
Denuncia por cerramiento de terraza
Un cordial saludo.
Fdo. Miguel Fernández
Administrador de Fincas en Madrid y Guadalajara
-Nuestro edificio tiene unas terrazas balcon con barandilla de cristal y acero. Recientemente un propietario ha cerrado por completo la misma con red mosquitera y armazón de madera. Estéticamente es bastante fea y da la impresion que es un cerramiento fijo ya que está fijado a las paredes. LA consulta es si debería haber consultado previamente a la comunidad de propietarios su instalación ya que no consta . El propietario alude que la ha instalado en previsión de que no se formen nidos de avispa, pero me oarece muy endeble dicho argumento. Ademñas el cerramiento lo ha hecho por fuera del dicha barandilla con lo que puede interpretarse que afecta a la estetica del edificio De que manera podemos reclamar su desmantelamiento, Ademas desconocemos si ha pedido permiso municipal (que desconocemos si para este caso es necesario) Muchas gracias.
Buenos días.
Los balcones se consideran un elemento común de uso privativo y aunque es de uso exclusivo del propietario que las tiene, como elemento común, no se puede hacer ninguna modificación si previamente no ha sido aceptada por la comunidad. El hecho de que haya un armazón de madera que se ve desde el exterior deja claro que trasciende a lo que es una simple mosquitera. Normalmente las mosquiteras que se colocan hoy en día en las ventanas son con los mismos perfiles de las mismas y no hay modificación de la estética del edificio. En este caso, parece ser que no guarda homogeneidad con ninguna perfilería ya que no existe en la terraza, al ser una terraza con barandilla de cristal y acero. Por otra parte indica que esta mosquitera y el perfil de madera se ha puesto por fuera con lo que evidentemente afecta a la estética del edificio.
Antes de darle una opinión quería comentar que artículos quedan afectados por el comportamiento del propietario. Por un lado está el artículo 3 de la Ley de Propiedad Horizontal que dice lo siguiente: «En el régimen de propiedad establecido en el artículo 396 del Código Civil corresponde a cada piso o local:a) El derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, con los elementos arquitectónicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, que estén comprendidos dentro de sus limites y sirvan exclusivamente al propietario, así como el de los anejos que expresamente hayan sido señalados en el título, aunque se hallen situados fuera del espacio delimitado».
En el artículo 3 queda definido claramente que el propietario podrá actuar sobre la propiedad, como derecho singular y exclusivo, pero no sobre un elemento común como se considera un balcón.
El artículo 5 dice en su primer párrafo lo siguiente: «El título constitutivo de la propiedad por pisos o locales describirá, además del inmueble en su conjunto, cada uno de aquellos al que se asignará número correlativo. La descripción del inmueble habrá de expresar las circunstancias exigidas en la legislación hipotecaria y los servicios e instalaciones con que cuente el mismo. La de cada piso o local expresará su extensión, linderos, planta en la que se hallare y los anejos, tales como garaje, buhardilla o sótano».
En el artículo 5 queda definido cuales son los límites de la propiedad y estoy seguro que en dichos límites no aparecerá la terraza como propiedad.
El artículo 7 en su punto 1º dice lo siguiente.» el propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente la comunidad.
El artículo 7 deja claro que para realizar un cambio en un elemento común como es una terraza altera la estructura general, su configuración o estado exteriores y por lo tanto es necesario que antes de hacer esta obra, independiente de la prohibición clara a través de este artículo, al menos, es necesario dar cuenta de la obra a quien represente la comunidad.
Pero no basta con informar al Presidente, sino que además la decisión a tomar dependerá de la propia Junta de Propietarios. En este caso la aprobación se debe de dar por una mayoría determinada.
– Si se demuestra que la actuación del propietario sobre el balcón supone una alteración de la estética del edificio será necesario la unanimidad de todos los propietarios, así lo dice el art. 17.6 de la Ley de Propiedad Horizontal: «Los acuerdos no regulados expresamente en este artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación.
– Por otra parte la Jurisprudencia ya no es tan taxativa en el tema de la unanimidad y se está aceptando desde la modificación de la ley en el año 2.013 que dice lo siguiente, en su art. 10.3.b) «Cuando así se haya solicitado, previa aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes; el aumento de sus superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte; la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas….».