Mayorías necesarias en Comunidad de Propietarios
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Mayorías necesarias en Comunidad de Propietarios
Qué mayorías se necesitan según la Ley Propiedad Horizontal
Siempre nos queda la duda, incluso a los profesionales, de que mayorías son necesarias en Comunidad de Propietarios, en la votación de la Junta en función de la materia. Esta recopilación de mayorías nace del estudio de la Ley de Propiedad Horizontal y de la Jurisprudencia.
MATERIA | ART. LPH | MAYORIA |
TITULO CONSTITUTIVO: MODIFICACION | ||
EJEMPLO: MODIFICACION DE LOS COEFICIENTES DE LOS PROPIETARIOS. PROHIBIR ACTIVIDADES | ||
EN LOCALES Y VIVIENDAS QUE NO ESTABAN PROHIBIDOS EN EL TITULO. HUECO DE COMUNICACION CON EDIFICIO COLINDANTE. | ||
CONVERSION DE TRASTEROS EN VIVIENDA CAMBIANDO LA CUOTA DE PARTICIPACION. | ||
CAMBIO DEL SISTEMA DE REPARTO DE LOS GASTOS FIJADOS EN EL TITULO. | ||
DESAFECTACION DE UN ELEMENTO COMUN A PRIVADO. ETC. | 5 | Unanimidad de los propietarios a excepción de lo indicado en el art. 10 y 17 de la LPH |
ESTATUTOS | 5 | Unanimidad de los propietarios a excepción de lo indicado en el art. 10 y 17 de la LPH |
NORMA DE REGIMEN INTERIOR | 6 | En 2ª conv. Doble Mayoría de propietarios y coeficientes con derecho a voto |
DEMANDA A PROPIETARIO POR DESARROLLAR ACTIVIDADES PROHIBIDAS EN LOS ESTATUTOS, MOLESTAS, DAÑOSAS, NOCIVAS, INSALUBRES, | ||
PÈLIGROSAS E ILICITAS | 7 | En 2ª conv. Doble Mayoría de propietarios y coeficientes con derecho a voto |
TRABAJOS Y OBRAS NECESARIAS PARA EL ADECUADO MANTENIMIENTO Y CUMPLIMIENTO | ||
DEL DEBER DE CONSERVACIÓN DEL INMUEBLE. | 10.1.A | No requerirá acuerdo previo de la Junta de Propietarios. El acuerdo de la Junta se limitará a la distribución de la derrama y a la determinación de los terminos de su abono |
IMPOSICION POR PARTE DE LA ADMINISTRACION DEL DEBER LEGAL DE CONSERVACION | ||
DEL EDIFICIO O INMUEBLE | 10.1.A | No requerirá acuerdo previo de la Junta de Propietarios. El acuerdo de la Junta se limitará a la distribución de la derrama y a la determinación de los términos de su abono |
OBRAS Y ACTUACIONES QUE RESULTEN NECESARIAS PARA GARANTIZAR LOS AJUSTES EN MATERIA DE ACCESIBILIDAD UNIVERSAL Y EN TODO CASO, LOS REQUERIDOS A INSTANCIAS DE LOS PROPIETARIOS EN CUYA VIVIENDA O LOCAL TRABAJEN O PRESTEN SERVICIOS VOLUNTARIOS, PERSONAS CON DISCAPACIDA O MAYORES DE 70 AÑOS | ||
10.1.B | No requerirá acuerdo previo de la Junta de Propietarios. En este caso la obra no deberá exceder de 12 mensualidades ordinarias de gastos comunes. No eliminará el caracter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, mas allá de las citadas mensualidades sea asumido por quienes lo hayan requerido. | |
CONSTRUCCION DE NUEVAS PLANTAS Y CUALQUIER OTRA ALTERACION DE LA ESTRUCTURA O FABRICA DEL EDIFICIO O DE LAS COSAS COMUNES A CONSECUENCIA DE LA INCLUSION DEL INMUEBLE EN UN AMBITO DE ACTUACION DE REHABILITACION O DE REGENERACION Y RENOVACION URBANA | ||
10.1.D | No requerirá acuerdo previo de la Junta de Propietarios. El acuerdo de la Junta se limitará a la distribución de la derrama y a la determinación de los términos de su abono | |
LOS ACTOS DE DIVISION MATERIAL DE PISOS O LOCALES Y SUS ANEJOS PARA FORMAR OTROS | ||
MAS REDUCIDOS O INDEPENDIENTES, LA AGREGACION O SEGREGACION , CUANDO TALES ACTUACIONES SEAN POSIBLES POR INCLUSION DEL INMUEBLE EN UN AMBITO DE ACTUACION DE REHABILITACION O DE REGENERACION Y RENOVACION URBANAS | ||
10.1.E | No requerirá acuerdo previo de la Junta de Propietarios | |
SEGREGACION O AGRUPACION CON FIJACION DE NUEVOS COEFICIENTES EN EL INMUEBLE SIN INCLUSION EN AMBITO DE ACTUACION DE REHABILITACION O RENOVACION URBANA | ||
10.3.B | 3/5 partes de propietario y coeficientes. Se debera solicitar autorización administrativa y consentimiento por escrito de los titulares afectados. | |
ALTERACION O ESTRUCTURA DE LA FABRICA DEL EDIFICIO, INCLUYENDO CERRAMIENTO DE TERRAZAS | ||
10.3.B | 3/5 partes de propietario y coeficientes. Se debera solicitar autorización administrativa y consentimiento por escrito de los titulares afectados. | |
MODIFICACION DEL ENVOLVENTE PARA MEJORAR LA EFICIENCIA ENERGETICA | 10.3.B | 3/5 partes de propietario y coeficientes. Se debera solicitar autorización administrativa y consentimiento por escrito de los titulares afectados. |
NOMBRAMIENTO Y REMOCION ORGANOS DE GOBIERNO INCLUYENDO AL ADMINISTRADOR | 14.A | En 2ª conv. Doble Mayoría de propietarios y coeficientes con derecho a voto. |
APROBACION DEL PLAN DE GASTOS E INGRESOS PREVISIBLES Y LAS CUENTAS CORRESPONDIENTES | 14.B | En 2ª conv. Doble Mayoría de propietarios y coeficientes con derecho a voto |
APROBACION PRESUPUESTOS Y EJECUCION OBRAS PARA REPARACION DE LA FINCA | 14.C | En 2ª conv. Doble Mayoría de propietarios y coeficientes con derecho a voto |
INSTALACION DE LAS INFRAESTRUCTURAS COMUNES PARA EL ACCESO A LOS SERVICIOS DE TELECOMUNICACIONES REGULADOS EN EL RDL 1/998, ASI COMO LA INSTALACION DE SISTEMAS COMUNES O PRIVATIVOS (PARA USO PRIVATIVO, A PETICION DE UN PROPIETARIO) | ||
17.1 | En 2ª conv 1/3 de los propietarios y coeficientes con derecho a voto. No se podrá repercutir el coste de instalación o mantenimiento a los que no hubiesen votado expresamente a favor del acuerdo. | |
APROVECHAMIENTO DE ENERGIAS RENOVABLES, O INFRAESTRUCTURAS NECESARIAS PARA | ||
ACCEDER A NUEVOS SUMINISTROS ENERGETICOS COLECTIVOS (USO PRIVATIVO) | 17.1 | En 2ª conv 1/3 de los propietarios y coeficientes con derecho a voto. No se podrá repercutir el coste de instalación o mantenimiento a los que hubiesen votado expresamente a favor del acuerdo. |
OBRAS O ESTABLECIMIENTO DE SERVICIOS COMUNES POR SUPRESION DE BARRERAS ARQUITECTONICAS QUE DIFICULTEN ACCESO MOVILIDAD A PERSONAS CON DISCAPACIDAD O MAYORES DE 70 AÑOS (SE INCLUYE ASCENSOR) | ||
17.2 | En 2ª conv. Doble Mayoría de propietarios y coeficientes con derecho a voto. Deberá refren | |
darse por la totalidad de los propietarios (art. 17.8) | ||
ESTABLECIMIENTO O SUPRESION DE LOS SERVICIOS DE PORTERÍA | 17.3 | 3/5 partes de propietarios y coeficientes. Deberá refrendarse por la totalidad de los propietarios (art. 17.8) |
ESTABLECIMIENTO O SUPRESION DE LOS SERVICIOS DE CONSERJERÍA | 17.3 | 3/5 partes de propietarios y coeficientes. Deberá refrendarse por la totalidad de los propietarios (art.17.8) |
ESTABLECIMIENTO O SUPRESION DE LOS SERVICIOS DE VIGILANCIA | 17.3 | 3/5 partes de propietarios y coeficientes. Deberá refrendarse por la totalidad de los propietarios (art. 17.8) |
ESTABLECIMIENTO O SUPRESION DE OTROS SERVICIOS COMUNES DE INTERES GENERAL | 17.3 | 3/5 partes de propietarios y coeficientes. Deberá refrendarse por la totalidad de los propietarios (art.17.8) |
ESTABLECIMIENTO DE GARAJE EN LA COMUNIDAD SIEMPRE QUE LO PERMITA EL EDIFICIO | 17.3 | 3/5 partes de propietarios y coeficientes. Deberá refrendarse por la totalidad de los propie- |
tarios (art.17.8). Hay Jurisprudencia que está a favor de las 3/5 partes y otra jurisprudencia | ||
que está en contra. Habría que analizar la situación con detalle. | ||
ESTABLECIMIENTO DE PISCINA EN LA COMUNIDAD SIEMPRE QUE HAYA TERRENO PARA ELLO | 17.3 | 3/5 partes de propietarios y coeficientes. Deberá refrendarse por la totalidad de los propietarios (art.17.8). Hay Jurisprudencia que está a favor de las 3/5 partes y otra Jurisprudencia que está en contra. Habría que analizar la situación con detalle. |
ARRENDAMIENTO DE ELEMENTOS COMUNES | 17.3 | 3/5 partes de propietarios y coeficientes. Deberá refrendarse por la totalidad de los propietarios (art. 17.8) |
ESTABLECIMIENTO DE EQUIPOS O SISTEMAS QUE TENGAN POR FINALIDAD MEJORAR LA EFICIENCIA ENERGETICA O HIDRICA DEL INMUEBLE | ||
17.3 | 3/5 partes de propietarios y coeficientes. Deberá refrendarse por la totalidad de los propietarios (art. 17.8) | |
ESTABLECIMIENTO DE NUEVAS INSTALACIONES, SERVICIOS O MEJORAS NO REQUERIDOS PARA | ||
LA ADECUADA CONSERVACION, HABITABILIDAD, SEGURIDAD, ACCESIBILIDAD DEL INMUEBLE | ||
EJEMPLO: INSTALACION DE CALEFACCION CENTRALIZADA, CERRAMIENTO DE LA PARCELA O INMUEBLE. INNOVACION O DECORACION SUNTUARIA DE LOS PORTALES, TRASTEROS, ETC. | ||
17.4 | 3/5 partes de propietarios y coeficientes. Deberá refrendarse por la totalidad de los propietarios (art. 17.8). Si la cuota excede de 3 mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado. Podrá participar posteriormente de las ventajas de la innovación. No podrán hacer innovaciones que hagan inservible alguna arte del edificio para el uso y disfrute de un propietario. | |
INSTALACION DE UN PUNTO DE RECARGA PARA VEHICULOS ELECTRICOS SIEMPRE QUE SE UBIQUE EN UNA PLAZA INDIVIDUAL DE GARAJE | ||
17.5 | Solo se requerirá la comunicación previa a la comunidad. | |
INSTALACION DE UN PUNTO DE RECARGA PARA VEHICULOS ELECTRICOS CUANDO LAS PLAZAS DE GARAJE SEAN DE USO CONJUNTO | 17.4 | 3/5 partes de propietarios y coeficientes. Deberá refrendarse por la totalidad de los propietarios (art. 17.8). Si la cuota excede 3 mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado. Podrá participar posteriormente de las ventajas de la innovación. No podrán hacer innovaciones que hagan iservibles alguna parte del edificio para el uso y disfrute de un propietario. |
ACUERDO POR LA JUNTA DE PROPIETARIOS PARA INICIAR PROCESO MONITORIO | 21 | En 2ª conv. Doble Mayoría de propietarios y coeficientes con derecho a voto |
CONSTITUCION EN UNA AGRUPACION DE COMUNIDADES DE PROPIETARIOS | 24 | En 2ª conv. Doble Mayoría de propietarios y coeficientes con derecho a voto de todas y cada |
una de las comunidades que integrará la futura agrupación. Se deberá dejar los 30 dias para | ||
que puedan votar los ausentes. | ||
MANTENIMIENTO DEL DERECHO DE TANTEO Y RETRACTO | D.T.2ª | Aprobación del mantenimiento por el 80% de los titulares. |
Os adjunto diferentes enlaces de mi sitio web por si fueran de vuestro interés:
https://adminfergal.es/ley-de-propiedad-horizontal-artitulo-17-y-sus-diferentes-mayorias/
https://adminfergal.es/mayorias-necesarias-segun-la-ley-de-propiedad-horizontal-y-la-jurisprudencia/
Fdo. Miguel Fernández
Administrador de Fincas en Madrid y Guadalajara
Buenos dias:
El vecino de la plaza contigua esta afectando de manera muy notoria el paragolpes trasero de mi vehiculo asi lo he intentado hablar con el para buen entendimiento y no ha habido manera.
La comunidad instaló una cadena en mi plaza para que no la sobrepasara los limites y evitar que siga golpeandome pero dos dias despues la comunidad la ha retirado alegando que el otro propietario dice que va a denunciar porque segun es su plaza y coche es necesario si o si invadir mi plaza para poder aparcar tambien ha reconocido que golpea mi vehiculo…que puedo hacer?
Buenos días Lidia.
Vd. tiene todo el derecho de que se le respete su plaza y sobre todo que no la toquen o se metan en ella aunque solo sea para aparcar, máxime cuando con esta maniobra lo que consigue el otro propietario es perjudicarle golpeando su paragolpes. Entiendo que cuando le golpea su paragolpes el también golpea el suyo con lo que entiendo que también se está perjudicando. El aparcamiento es como su vivienda, hay que respetar las limitaciones. No se me ocurre pensar que cuando sale mi vecino de su vivienda tenga que traspasar la puerta de la mía para poder salir al ascensor o a la escalera, parece absurdo verdad, pues igual de absurdo me parece la interpretación de su vecino.
Si la cadena que decidió poner en su plaza con el beneplácito de la comunidad estaba dentro del ámbito de su aparcamiento y por lo tanto estaba en una zona privada, está bien puesta. Si no altera los elementos comunes, no altera el forjado y no ocupa ningún parte de los elementos comunes del garaje no tiene porqué perjudicar a la comunidad. No obstante siempre conviene mirar los estatutos de la comunidad en relación al garaje por si se prohibiera por estatutos el hacerlo, también hay que mirar la posibilidad que existiera una norma de régimen interior en la comunidad que limitar esta actuación.
Si no hay limitaciones y el poner una cadena en su plaza es la solución a las actuaciones poco civilizadas de su vecino de plaza, le animo a que se vuelva a instalar y si quiere denunciar su vecino a la comunidad o a vd. que les denuncie, creo que se va a gastar el dinero de forma gratuita. Este tipo de personas deben de aprender por las buenas o por las malas que no puede ir por la vida imponiendo sus criterios particulares.
Utilice siempre un criterio de prudencia pero utilícelo.
Saludos.
Buenas tardes:
Algunos propietarios de mi edificio quiere convocar una junta para proponer la pintura de la fachada del inmueble porque consideran que esta sucia por la contaminación, pero no tiene desperfectos o fisuras. ¿Seria una obra de conservación, habitabilidad y seguridad o seria una simple obra de mejora?. Si es de mejora ¿ necesitaría el voto favorable de las 3/5 partes de los propietarios (¿o asistentes?) que representen las 3/5 partes de las cuotas de participación?
Buenas tardes Renata:
Este es un tema difícil de resolverse porque siempre se está a la interpretación si es algo necesario o bien tiene relación con una mejora. Mi opinión es muy clara, si la fachada lleva bastantes años sin pintarse está claro que entra dentro de lo que dice el artículo 10.1a) que dice que «tendrán carácter obligatorio y no requerirán acuerdo de la junta los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble». En este caso mi opinión es que se debe de hacer siempre que el presupuesto no conlleve a realizar actuaciones que van mucho mas allá del deber de conservación. Si el material que se va a utilizar es el mismo o de similar calidad a lo puesto entiendo que es un deber de conservación, si lo que se pretende aplicar es un material que conlleve una obra de rehabilitación completa la obra habría que considerarla desde otro punto de vista.
En el caso hipotético de una obra de mejora, el art. 17.4 siempre habla del total de los propietarios, presentes y ausentes. En este caso además de aplicar el artículo 17.4 debería de aplicar el art. 17.8 de la propia ley.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Buenas tardes en mi comunidad quieren poner un ascensor y no hay subvención por carecer de personas con minusvalías y mayores. Hay q modificar hueco de escalera (cortando los escalones para q cupa el ascensor)y abrir hueco para ascensor , eso es tocar estructuras porq creo q en la cubierta tambien hay q tocarla . Mi pregunta es esto necesita unanimidad de los comuneros o mayoría simple, y sino se cumple los requisitos para poder pedir subvención cambia en algo las reglas del lph
Buenas tardes Marco.
Con relación a su pregunta comentarle que independientemente de las modificaciones estructurales que haya que hacer, al ser un tema de ascensor nos debemos ajustar a lo que indica el artículo 17.2 de la ley de propiedad horizontal que dice textualmente lo siguiente: «Sin perjuicio de lo establecido en el artículo 10-1 b), la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad y, en todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.
Cuando se adopten válidamente acuerdos para la realización de obras de accesibilidad, la comunidad quedará obligada al pago de los gastos, aun cuando su importe repercutido anualmente exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.»
Comentarle que la ley no se refiere a una mayoría simple, sino a una mayoría de los propietarios, osea que se requerirá que la mayoría del total de los propietarios se manifiesten ante esta situación.
Para ello no solamente tendrá que haber una mayoría en la reunión donde se hable de este tema sino que después se deberá trasladar a la totalidad de los propietarios tal y como se indica en el artículo 17.8 de la LPH que dice textualmente lo siguiente: «Salvo en los supuestos expresamente previstos en los que no se pueda repercutir el coste de los servicios a aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo, o en los casos en los que la modificación o reforma se haga para aprovechamiento privativo, se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el artículo 9, no manifiesten su discrepancia mediante comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción.»
Sepin, editorial jurídica en una de las consultas que les realizan indica lo siguiente: «aclarando que no se trata de una mayoría simple de los asistentes, sino que hay que alcanzar ese acuerdo mayoritario sobre el total de los propietarios y de las cuotas de participación, como dice expresamente el precepto legal, por lo que hay que utilizar el mismo sistema señalado para las decisiones donde hay obligación de comunicación y esperar la contestación de los ausentes. Cuando la mayoría del total se logra, todos estarán obligados a pagar, como acertadamente determinan las Sentencias de las Audiencias Provinciales de Murcia de 19 de abril de 2001 (SP/SENT/21436) y de Valencia de 11 de marzo de 2002 (SP/SENT/37029), sea cual fuere la obra realizada, reiterando otra vez que siempre con los límites de que no suponga un grave demérito para otros elementos comunes o perjuicios directos hacia el resto de propietarios, en cuyo caso la unanimidad se impondría o, por lo menos, la conformidad de los perjudicados.
Será siempre una mayoría del total de los propietarios siempre y cuando no exista un grave demérito para otros elementos comunes o perjuicios directos hacia el resto de los propietarios, en este caso si hay una interpretación diferente y está mas que justificada nos le quedará mas remedio que ir al juzgado para que el juez determine si es necesario interpretar la mayoría o bien unanimidad.
Un cordial saludo.
Buenas tardes,
En mi comunidad desde siempre hemos tenido una toma de agua comunitaria en cada terraza de uso privativo.
Ahora, a causa de una fuga de agua que ha obligado a cerrar la llave de paso de 9 de las 18 terrazas, algunos propietarios proponen no reparar la fuga y anular permanentemente esas tomas de agua.
La comunidad tiene derecho a privar a algunos vecinos de estas tomas de agua?
Si tienen derecho, qué mayoría sería necesaria?
Muchas gracias.
buenos días:
Tengo alquilado un local como lavandería y las Ordenanzas Municipales le obligan a instalar un tubo de aireación, que no de salida de humos, por un patio. El administrador de la finca dice que tiene que haber unanimidad para colocar ese tubo de ventilación en el patio pero en el Ayuntamiento me han dicho que a partir del año 2013, y para evitar que algún vecino con malas intenciones vetara cualquier otra de este tipo, se suavizó la ley cambiando la unanimidad por las 3/5 partes. Me puede informar sobre que es lo correcto? gracias. Un saludo.
estimada Yolanda:
Esta cuestión es muy controvertida y puede dar lugar a interpretaciones distintas.
A este respecto existen criterios doctrinales y jurisprudenciales; así mientras una corriente considera que es preceptivo el acuerdo unánime, aplicando la regla 6 del artículo 17, como señala la sentencia de la AP Granada, Sec. 4.ª, de 18 de diciembre de 2020 (SP/SENT/1095948), la otra, entre la que se encuentra la mantenida por otros juristas. administradores, etc, es que bastará con el acuerdo de las tres quintas partes de la totalidad de cuotas y propietarios, como señala el artículo 10.3.b) LPH, así lo entiende la AP Madrid, Sec. 20.ª,de 11 de junio de 2019 (SP/SENT/1014244), debiendo tenerse en cuenta que el citado quorum deberá conseguirse en la propia Junta pues como señala la regla 8 del repetido artículo 17, no se puede computar el voto de los propietarios ausentes, al tratarse de un acuerdo para el aprovechamiento exclusivo de un propietario,
Existe alguna resolución judicial, como la de AP Valladolid, Sec. 1.ª, de 17 de abril de 2020 (SP/SENT/1054713), que entiende que sería suficiente con el acuerdo de la mayoría simple de la regla 7 del artículo 17.
En cualquier caso, es necesario estar al supuesto específico, pues no es lo mismo, por ejemplo, la instalación de un letrero que la apertura de una puerta o incluso cuando se trata de obras que alteren la estructura del edificio, pues en este caso, quizá se podría defender la necesidad de esta unanimidad.
No obstante, mi recomendación es siempre, salvo que existe una cláusula especifica y no haya lugar a dudas, solicitar el previo acuerdo comunitario, pues, en caso contrario, y ante la acción judicial de la Comunidad, se podrá dejar sin efecto, la obra realizada que es posiblemente necesaria para el desarrollo del negocio, como señala la sentencia de la AP Madrid, Sec. 25.ª, de 20 de abril de 2021 (SP/SENT/1104384), dónde, estimando la petición de la Comunidad, declara que deben retirarse las instalaciones de chimeneas llevadas a cabo por el propietario de los locales cuando se acredita que afectan a los elementos arquitectónicos comunes del edificio y no contaron con la preceptiva autorización.
Un saludo.
Miguel
691564359