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Mayorías necesarias en Comunidad de Propietarios

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Mayorías necesarias en comunidad de propietarios

Mayorías necesarias en Comunidad de Propietarios

Qué mayorías se necesitan según la Ley Propiedad Horizontal

Siempre nos queda la duda, incluso a los profesionales, de que mayorías son necesarias en Comunidad de Propietarios, en la votación de la Junta en función de la materia. Esta recopilación de mayorías nace del estudio de la Ley de Propiedad Horizontal y de la Jurisprudencia.

MATERIAART. LPHMAYORIA
TITULO CONSTITUTIVO: MODIFICACION
EJEMPLO: MODIFICACION DE LOS COEFICIENTES DE LOS PROPIETARIOS. PROHIBIR ACTIVIDADES
EN LOCALES Y VIVIENDAS QUE NO ESTABAN PROHIBIDOS EN EL TITULO. HUECO DE COMUNICACION CON EDIFICIO COLINDANTE.
CONVERSION DE TRASTEROS EN VIVIENDA CAMBIANDO LA CUOTA DE PARTICIPACION.
CAMBIO DEL SISTEMA DE REPARTO DE LOS GASTOS FIJADOS EN EL TITULO.
DESAFECTACION DE UN ELEMENTO COMUN A PRIVADO. ETC.5Unanimidad de los propietarios a excepción de lo indicado en el art. 10 y 17 de la LPH
ESTATUTOS5Unanimidad de los propietarios a excepción de lo indicado en el art. 10 y 17 de la LPH
NORMA DE REGIMEN INTERIOR6En 2ª conv. Doble Mayoría de propietarios y coeficientes con derecho a voto
DEMANDA A PROPIETARIO POR DESARROLLAR ACTIVIDADES PROHIBIDAS EN LOS ESTATUTOS, MOLESTAS, DAÑOSAS, NOCIVAS, INSALUBRES,
PÈLIGROSAS E ILICITAS7En 2ª conv. Doble Mayoría de propietarios y coeficientes con derecho a voto
TRABAJOS Y OBRAS NECESARIAS PARA EL ADECUADO MANTENIMIENTO Y CUMPLIMIENTO
DEL DEBER DE CONSERVACIÓN DEL INMUEBLE.10.1.ANo requerirá acuerdo previo de la Junta de Propietarios. El acuerdo de la Junta se limitará a la distribución de la derrama y a la determinación de los terminos de su abono
IMPOSICION POR PARTE DE LA ADMINISTRACION DEL DEBER LEGAL DE CONSERVACION
DEL EDIFICIO O INMUEBLE10.1.ANo requerirá acuerdo previo de la Junta de Propietarios. El acuerdo de la Junta se limitará a la distribución de la derrama y a la determinación de los términos de su abono
OBRAS Y ACTUACIONES QUE RESULTEN NECESARIAS PARA GARANTIZAR LOS AJUSTES EN MATERIA DE ACCESIBILIDAD UNIVERSAL Y EN TODO CASO, LOS REQUERIDOS A INSTANCIAS DE LOS PROPIETARIOS EN CUYA VIVIENDA O LOCAL TRABAJEN O PRESTEN SERVICIOS VOLUNTARIOS, PERSONAS CON DISCAPACIDA O MAYORES DE 70 AÑOS
10.1.BNo requerirá acuerdo previo de la Junta de Propietarios. En este caso la obra no deberá exceder de 12 mensualidades ordinarias de gastos comunes. No eliminará el caracter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, mas allá de las citadas mensualidades sea asumido por quienes lo hayan requerido.
CONSTRUCCION DE NUEVAS PLANTAS Y CUALQUIER OTRA ALTERACION DE LA ESTRUCTURA O FABRICA DEL EDIFICIO O DE LAS COSAS COMUNES A CONSECUENCIA DE LA INCLUSION DEL INMUEBLE EN UN AMBITO DE ACTUACION DE REHABILITACION O DE REGENERACION Y RENOVACION URBANA
10.1.DNo requerirá acuerdo previo de la Junta de Propietarios. El acuerdo de la Junta se limitará a la distribución de la derrama y a la determinación de los términos de su abono
LOS ACTOS DE DIVISION MATERIAL DE PISOS O LOCALES Y SUS ANEJOS PARA FORMAR OTROS
MAS REDUCIDOS O INDEPENDIENTES, LA AGREGACION O SEGREGACION , CUANDO TALES ACTUACIONES SEAN POSIBLES POR INCLUSION DEL INMUEBLE EN UN AMBITO DE ACTUACION DE REHABILITACION O DE REGENERACION Y RENOVACION URBANAS
10.1.ENo requerirá acuerdo previo de la Junta de Propietarios
SEGREGACION O AGRUPACION CON FIJACION DE NUEVOS COEFICIENTES EN EL INMUEBLE SIN INCLUSION EN AMBITO DE ACTUACION DE REHABILITACION O RENOVACION URBANA
10.3.B3/5 partes de propietario y coeficientes. Se debera solicitar autorización administrativa y consentimiento por escrito de los titulares afectados.
ALTERACION O ESTRUCTURA DE LA FABRICA DEL EDIFICIO, INCLUYENDO CERRAMIENTO DE TERRAZAS
10.3.B3/5 partes de propietario y coeficientes. Se debera solicitar autorización administrativa y consentimiento por escrito de los titulares afectados.
MODIFICACION DEL ENVOLVENTE PARA MEJORAR LA EFICIENCIA ENERGETICA10.3.B3/5 partes de propietario y coeficientes. Se debera solicitar autorización administrativa y consentimiento por escrito de los titulares afectados.
NOMBRAMIENTO Y REMOCION ORGANOS DE GOBIERNO INCLUYENDO AL ADMINISTRADOR14.AEn 2ª conv. Doble Mayoría de propietarios y coeficientes con derecho a voto.
APROBACION DEL PLAN DE GASTOS E INGRESOS PREVISIBLES Y LAS CUENTAS CORRESPONDIENTES14.BEn 2ª conv. Doble Mayoría de propietarios y coeficientes con derecho a voto
APROBACION PRESUPUESTOS Y EJECUCION OBRAS PARA REPARACION DE LA FINCA14.CEn 2ª conv. Doble Mayoría de propietarios y coeficientes con derecho a voto
INSTALACION DE LAS INFRAESTRUCTURAS COMUNES PARA EL ACCESO A LOS SERVICIOS DE TELECOMUNICACIONES REGULADOS EN EL RDL 1/998, ASI COMO LA INSTALACION DE SISTEMAS COMUNES O PRIVATIVOS (PARA USO PRIVATIVO, A PETICION DE UN PROPIETARIO)
17.1En 2ª conv 1/3 de los propietarios y coeficientes con derecho a voto. No se podrá repercutir el coste de instalación o mantenimiento a los que no hubiesen votado expresamente a favor del acuerdo.
APROVECHAMIENTO DE ENERGIAS RENOVABLES, O INFRAESTRUCTURAS NECESARIAS PARA
ACCEDER A NUEVOS SUMINISTROS ENERGETICOS COLECTIVOS (USO PRIVATIVO)17.1En 2ª conv 1/3 de los propietarios y coeficientes con derecho a voto. No se podrá repercutir el coste de instalación o mantenimiento a los que hubiesen votado expresamente a favor del acuerdo.
OBRAS O ESTABLECIMIENTO DE SERVICIOS COMUNES POR SUPRESION DE BARRERAS ARQUITECTONICAS QUE DIFICULTEN ACCESO MOVILIDAD A PERSONAS CON DISCAPACIDAD O MAYORES DE 70 AÑOS (SE INCLUYE ASCENSOR)
17.2En 2ª conv. Doble Mayoría de propietarios y coeficientes con derecho a voto. Deberá refren
darse por la totalidad de los propietarios (art. 17.8)
ESTABLECIMIENTO O SUPRESION DE LOS SERVICIOS DE PORTERÍA17.33/5 partes de propietarios y coeficientes. Deberá refrendarse por la totalidad de los propietarios (art. 17.8)
ESTABLECIMIENTO O SUPRESION DE LOS SERVICIOS DE CONSERJERÍA17.33/5 partes de propietarios y coeficientes. Deberá refrendarse por la totalidad de los propietarios (art.17.8)
ESTABLECIMIENTO O SUPRESION DE LOS SERVICIOS DE VIGILANCIA17.33/5 partes de propietarios y coeficientes. Deberá refrendarse por la totalidad de los propietarios (art. 17.8)
ESTABLECIMIENTO O SUPRESION DE OTROS SERVICIOS COMUNES DE INTERES GENERAL17.33/5 partes de propietarios y coeficientes. Deberá refrendarse por la totalidad de los propietarios (art.17.8)
ESTABLECIMIENTO DE GARAJE EN LA COMUNIDAD SIEMPRE QUE LO PERMITA EL EDIFICIO17.33/5 partes de propietarios y coeficientes. Deberá refrendarse por la totalidad de los propie-
tarios (art.17.8). Hay Jurisprudencia que está a favor de las 3/5 partes y otra jurisprudencia
que está en contra. Habría que analizar la situación con detalle.
ESTABLECIMIENTO DE PISCINA EN LA COMUNIDAD SIEMPRE QUE HAYA TERRENO PARA ELLO17.33/5 partes de propietarios y coeficientes. Deberá refrendarse por la totalidad de los propietarios (art.17.8). Hay Jurisprudencia que está a favor de las 3/5 partes y otra Jurisprudencia que está en contra. Habría que analizar la situación con detalle.
ARRENDAMIENTO DE ELEMENTOS COMUNES17.33/5 partes de propietarios y coeficientes. Deberá refrendarse por la totalidad de los propietarios (art. 17.8)
ESTABLECIMIENTO DE EQUIPOS O SISTEMAS QUE TENGAN POR FINALIDAD MEJORAR LA EFICIENCIA ENERGETICA O HIDRICA DEL INMUEBLE
17.33/5 partes de propietarios y coeficientes. Deberá refrendarse por la totalidad de los propietarios (art. 17.8)
ESTABLECIMIENTO DE NUEVAS INSTALACIONES, SERVICIOS O MEJORAS NO REQUERIDOS PARA
LA ADECUADA CONSERVACION, HABITABILIDAD, SEGURIDAD, ACCESIBILIDAD DEL INMUEBLE
EJEMPLO: INSTALACION DE CALEFACCION CENTRALIZADA, CERRAMIENTO DE LA PARCELA O INMUEBLE. INNOVACION O DECORACION SUNTUARIA DE LOS PORTALES, TRASTEROS, ETC.
17.43/5 partes de propietarios y coeficientes. Deberá refrendarse por la totalidad de los propietarios (art. 17.8). Si la cuota excede de 3 mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado. Podrá participar posteriormente de las ventajas de la innovación. No podrán hacer innovaciones que hagan inservible alguna arte del edificio para el uso y disfrute de un propietario.
INSTALACION DE UN PUNTO DE RECARGA PARA VEHICULOS ELECTRICOS SIEMPRE QUE SE UBIQUE EN UNA PLAZA INDIVIDUAL DE GARAJE
17.5Solo se requerirá la comunicación previa a la comunidad.
 INSTALACION DE UN PUNTO DE RECARGA PARA VEHICULOS ELECTRICOS CUANDO LAS PLAZAS DE GARAJE SEAN DE USO CONJUNTO17.43/5 partes de propietarios y coeficientes. Deberá refrendarse por la totalidad de los propietarios (art. 17.8). Si la cuota excede 3 mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado. Podrá participar posteriormente de las ventajas de la innovación. No podrán hacer innovaciones que hagan iservibles alguna parte del edificio para el uso y disfrute de un propietario.
ACUERDO POR LA JUNTA DE PROPIETARIOS PARA INICIAR PROCESO MONITORIO21En 2ª conv. Doble Mayoría de propietarios y coeficientes con derecho a voto
CONSTITUCION EN UNA AGRUPACION DE COMUNIDADES DE PROPIETARIOS24En 2ª conv. Doble Mayoría de propietarios y coeficientes con derecho a voto de todas y cada
una de las comunidades que integrará la futura agrupación. Se deberá dejar los 30 dias para
que puedan votar los ausentes.
MANTENIMIENTO DEL DERECHO DE TANTEO Y RETRACTOD.T.2ªAprobación del mantenimiento por el 80% de los titulares.

Os adjunto diferentes enlaces de mi sitio web por si fueran de vuestro interés:

https://adminfergal.es/ley-de-propiedad-horizontal-artitulo-17-y-sus-diferentes-mayorias/

https://adminfergal.es/mayorias-necesarias-segun-la-ley-de-propiedad-horizontal-y-la-jurisprudencia/

 

 

Fdo. Miguel Fernández

Administrador de Fincas en Madrid y Guadalajara

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6 Comentarios

  1. LIDIA 24 abril, 2018

    Buenos dias:

    El vecino de la plaza contigua esta afectando de manera muy notoria el paragolpes trasero de mi vehiculo asi lo he intentado hablar con el para buen entendimiento y no ha habido manera.
    La comunidad instaló una cadena en mi plaza para que no la sobrepasara los limites y evitar que siga golpeandome pero dos dias despues la comunidad la ha retirado alegando que el otro propietario dice que va a denunciar porque segun es su plaza y coche es necesario si o si invadir mi plaza para poder aparcar tambien ha reconocido que golpea mi vehiculo…que puedo hacer?

    Responder
    1. Miguel Fernández 25 abril, 2018

      Buenos días Lidia.
      Vd. tiene todo el derecho de que se le respete su plaza y sobre todo que no la toquen o se metan en ella aunque solo sea para aparcar, máxime cuando con esta maniobra lo que consigue el otro propietario es perjudicarle golpeando su paragolpes. Entiendo que cuando le golpea su paragolpes el también golpea el suyo con lo que entiendo que también se está perjudicando. El aparcamiento es como su vivienda, hay que respetar las limitaciones. No se me ocurre pensar que cuando sale mi vecino de su vivienda tenga que traspasar la puerta de la mía para poder salir al ascensor o a la escalera, parece absurdo verdad, pues igual de absurdo me parece la interpretación de su vecino.
      Si la cadena que decidió poner en su plaza con el beneplácito de la comunidad estaba dentro del ámbito de su aparcamiento y por lo tanto estaba en una zona privada, está bien puesta. Si no altera los elementos comunes, no altera el forjado y no ocupa ningún parte de los elementos comunes del garaje no tiene porqué perjudicar a la comunidad. No obstante siempre conviene mirar los estatutos de la comunidad en relación al garaje por si se prohibiera por estatutos el hacerlo, también hay que mirar la posibilidad que existiera una norma de régimen interior en la comunidad que limitar esta actuación.
      Si no hay limitaciones y el poner una cadena en su plaza es la solución a las actuaciones poco civilizadas de su vecino de plaza, le animo a que se vuelva a instalar y si quiere denunciar su vecino a la comunidad o a vd. que les denuncie, creo que se va a gastar el dinero de forma gratuita. Este tipo de personas deben de aprender por las buenas o por las malas que no puede ir por la vida imponiendo sus criterios particulares.
      Utilice siempre un criterio de prudencia pero utilícelo.
      Saludos.

  2. Buenas tardes:
    Algunos propietarios de mi edificio quiere convocar una junta para proponer la pintura de la fachada del inmueble porque consideran que esta sucia por la contaminación, pero no tiene desperfectos o fisuras. ¿Seria una obra de conservación, habitabilidad y seguridad o seria una simple obra de mejora?. Si es de mejora ¿ necesitaría el voto favorable de las 3/5 partes de los propietarios (¿o asistentes?) que representen las 3/5 partes de las cuotas de participación?

    Responder
    1. Miguel Fernández 25 abril, 2019

      Buenas tardes Renata:
      Este es un tema difícil de resolverse porque siempre se está a la interpretación si es algo necesario o bien tiene relación con una mejora. Mi opinión es muy clara, si la fachada lleva bastantes años sin pintarse está claro que entra dentro de lo que dice el artículo 10.1a) que dice que «tendrán carácter obligatorio y no requerirán acuerdo de la junta los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble». En este caso mi opinión es que se debe de hacer siempre que el presupuesto no conlleve a realizar actuaciones que van mucho mas allá del deber de conservación. Si el material que se va a utilizar es el mismo o de similar calidad a lo puesto entiendo que es un deber de conservación, si lo que se pretende aplicar es un material que conlleve una obra de rehabilitación completa la obra habría que considerarla desde otro punto de vista.
      En el caso hipotético de una obra de mejora, el art. 17.4 siempre habla del total de los propietarios, presentes y ausentes. En este caso además de aplicar el artículo 17.4 debería de aplicar el art. 17.8 de la propia ley.
      Un cordial saludo.
      Miguel
      691564359

  3. Marco 30 junio, 2019

    Buenas tardes en mi comunidad quieren poner un ascensor y no hay subvención por carecer de personas con minusvalías y mayores. Hay q modificar hueco de escalera (cortando los escalones para q cupa el ascensor)y abrir hueco para ascensor , eso es tocar estructuras porq creo q en la cubierta tambien hay q tocarla . Mi pregunta es esto necesita unanimidad de los comuneros o mayoría simple, y sino se cumple los requisitos para poder pedir subvención cambia en algo las reglas del lph

    Responder
    1. Miguel Fernández 6 julio, 2019

      Buenas tardes Marco.
      Con relación a su pregunta comentarle que independientemente de las modificaciones estructurales que haya que hacer, al ser un tema de ascensor nos debemos ajustar a lo que indica el artículo 17.2 de la ley de propiedad horizontal que dice textualmente lo siguiente: «Sin perjuicio de lo establecido en el artículo 10-1 b), la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad y, en todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.
      Cuando se adopten válidamente acuerdos para la realización de obras de accesibilidad, la comunidad quedará obligada al pago de los gastos, aun cuando su importe repercutido anualmente exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.»
      Comentarle que la ley no se refiere a una mayoría simple, sino a una mayoría de los propietarios, osea que se requerirá que la mayoría del total de los propietarios se manifiesten ante esta situación.
      Para ello no solamente tendrá que haber una mayoría en la reunión donde se hable de este tema sino que después se deberá trasladar a la totalidad de los propietarios tal y como se indica en el artículo 17.8 de la LPH que dice textualmente lo siguiente: «Salvo en los supuestos expresamente previstos en los que no se pueda repercutir el coste de los servicios a aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo, o en los casos en los que la modificación o reforma se haga para aprovechamiento privativo, se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el artículo 9, no manifiesten su discrepancia mediante comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción.»
      Sepin, editorial jurídica en una de las consultas que les realizan indica lo siguiente: «aclarando que no se trata de una mayoría simple de los asistentes, sino que hay que alcanzar ese acuerdo mayoritario sobre el total de los propietarios y de las cuotas de participación, como dice expresamente el precepto legal, por lo que hay que utilizar el mismo sistema señalado para las decisiones donde hay obligación de comunicación y esperar la contestación de los ausentes. Cuando la mayoría del total se logra, todos estarán obligados a pagar, como acertadamente determinan las Sentencias de las Audiencias Provinciales de Murcia de 19 de abril de 2001 (SP/SENT/21436) y de Valencia de 11 de marzo de 2002 (SP/SENT/37029), sea cual fuere la obra realizada, reiterando otra vez que siempre con los límites de que no suponga un grave demérito para otros elementos comunes o perjuicios directos hacia el resto de propietarios, en cuyo caso la unanimidad se impondría o, por lo menos, la conformidad de los perjudicados.
      Será siempre una mayoría del total de los propietarios siempre y cuando no exista un grave demérito para otros elementos comunes o perjuicios directos hacia el resto de los propietarios, en este caso si hay una interpretación diferente y está mas que justificada nos le quedará mas remedio que ir al juzgado para que el juez determine si es necesario interpretar la mayoría o bien unanimidad.
      Un cordial saludo.

  4. Jorge Sánchez 30 agosto, 2022

    Buenas tardes,
    En mi comunidad desde siempre hemos tenido una toma de agua comunitaria en cada terraza de uso privativo.
    Ahora, a causa de una fuga de agua que ha obligado a cerrar la llave de paso de 9 de las 18 terrazas, algunos propietarios proponen no reparar la fuga y anular permanentemente esas tomas de agua.
    La comunidad tiene derecho a privar a algunos vecinos de estas tomas de agua?
    Si tienen derecho, qué mayoría sería necesaria?
    Muchas gracias.

    Responder

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