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Representación Junta Propietarios y delegación voto en Administrador por ausencia

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Representación Junta Propietarios y delegación voto en Administrador por ausencia

Representación Junta Propietarios y delegación voto en Administrador por ausencia

P. Hola, muy bien explicado todos los casos de las representaciones, pero tengo una duda.
En pocos días, tenemos reunión anual y hay que elegir a presidente (el actual presidente es una persona muy legal y todos estamos muy contentos, el problema es que dice que lleva ya 3 años y este año no se va a presentar a presidente,ya que está mal de salud.
Y el único que siempre quiere ser presidente , es un propietario que fue presidente hace años, para conseguir algo que quería para su bienestar y que consiguió representaciones de una forma un poco engañosa, para conseguir lo que quería y consiguió los votos, el problema es que otro propietario dijo, que no se puede modificar el garaje a su gusto e impugnó ese acta , por lo que la comunidad terminó en un juicio, por culpa de darle permiso a ese señor hacer lo que quería y sentencia fue en contra de la comunidad, por lo que la broma nos costó 6.000 € en abogados, procuradores, tasas, etc .y todos estamos con el miedo a que entre otra vez de presidente este señor, porque ahora quiere modificar, rebajar la esquina del garaje, que realmente es un muro de la estructura del edificio en el garaje y para evitar que sea presidente y como nadie quiere, he pensado presentarme yo a presidente, pero yo no puedo asistir, estoy de viaje.

¿ Es legal presentarse a candidato a presidente alguien que no asiste, pero si está representado por el administrador ???
yo he rellenado la representación a nombre del administrador, y aparte le he enviado un escrito diciendo que me presento como candidato a presidente y que mi voto es a mi favor (la mayoría de los vecinos, me han dicho que no tienen ningún inconveniente en que yo sea el presidente, que me van a votar,)

Pero el administrador me contesta que por él no hay problema, pero que esperemos que ese señor que quiere modificar ese muro, como se presente a presidente también y ponga pegas en decir que como no esté presente el candidato a presidente, no se le puede votar, y si así se hace, sea capaz de impugnar ese acta, porque ese señor considere, que no es válido los votos a mi favor por no estar yo presente y nos meta de nuevo en un juicio por impugnación.

Total, ¿eso es cierto ?, aunque yo firme la representación a favor del administrador y yo haga escrito pidiendo ser presidente, y salga yo elegido a presidente, ¿ ese señor que no para de darnos problemas, puede impugnar ese punto y llevarnos a juicio?
Perdona por enrollarme tanto, pero es que este señor, es el típico jubilado aburrido que no para de pedir cosas siempre para beneficiarse él y nos da miedo que si tocamos ese muro, luego haya grietas en el edificio y terminemos pagando todos reparar todo el edificio etc.
Muchas gracias.

R. Buenos días Luisma.
Tal y como Vd. ha explicado el caso no entiendo porque pudiera existir ningún problema a su planteamiento. Miremos los hechos desde un punto de vista de las elecciones a candidato a Presidente y si se cumplen cada una de ellas.
1º) Hay una Junta General Ordinaria y se decide el candidato para Presidente. ¿Que dice la ley sobre este punto. Art. 13.2 de la LPH.? “El Presidente será nombrado entre los propietarios, mediante elección o, subsidiariamente mediante turno rotatorio o sorteo”.
2º) El artículo 15 en su punto 1º nos dice lo siguiente: “La asistencia a la Junta de Propietarios será personal o por representación legal o voluntaria, bastando para acreditar ésta un escrito firmado por el propietario”.
Vd. cumple con todos los requisitos, opta a la Presidencia por elección, si el vecino se presenta serán dos personas electas y se decidirá la elección por la mayoría de los propietarios presentes y representados con derecho a voto. No hace falta que vd. esté presente porque tiene una persona, en este caso el propio Administrador,en quien delega el voto, si el está de acuerdo la delegación se hará de una forma totalmente legal. Si se quiere hacer una impugnación ante los tribunales, estoy seguro que el juez no verá motivos de incumplimiento de la LPH.
Lo que si se exige es que el futuro Presidente de la Comunidad sea a la vez propietario, vd. cumple con ese requisito básico.
El Administrador cuando venga este punto del orden del día se limitará a decir que hay una persona electa y que si los propietarios votan esa opción. Los propietarios tienen la opción de votarle o no, si la mayoría vota que si, terminado este punto. Si vota no, entonces tendrían que ir al sistema de turno rotatorio o sorteo.
La forma en que lo están haciendo es la correcta. Estoy seguro que su Administrador de Fincas, con su experiencia, sabrá llevar de forma adecuada la reunión y el sistema de elección.
Que esté vd. o no en la reunión el día de la Junta, no es importante. Debe de tener el Administrador una notificación de delegación, esta delegación si la hace personalmente estupendo, si la hace a través de correo electrónico debe de adjuntarse un pdf donde figure su firma. No vale con que se notifique por correo electrónico su intención, hay que adjuntar el documento de delegación firmado. Esto es muy importante.
Con todas estas cuestiones debidamente reglamentadas no tendría porque tener problemas. Todo se ha hecho de una forma legal y Vd. ha cumplido con todos los requerimientos que se exige en la Ley de Propiedad Horizontal.
Mucho cuidado con lo que comenta de realizar obras que pudiera afectar a la estructura del edificio. Antes de tomar una decisión al respecto deberán de tener un informe técnico por Arquitecto o Ingeniero que se informe de la viabilidad técnica y arquitectónica para poder hacer esa obra. Si en algún momento se tuviera que llevar esto a la reunión luche porque se haga un informe previo y se lleve este a la Junta para que la Junta de Propietarios pueda asegurarse que no hay problema.
Gracias por su pregunta.
Saludos.
Miguel Fernández

Puede ver el vídeo de este artículo en nuestro canal de Youtube en el siguiente enlace:

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Fdo. Miguel Fernández

Administrador de Fincas en Madrid y Guadalajara

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12 Comentarios

  1. Pilar 7 noviembre, 2018

    Mensaje
    Buenos dias.
    Queremos cambiar la cuenta corriente de nuestra comunidad debido a las altas comisiones.
    Mis preguntas son:
    – ¿Hay que hacer un acta para dar de baja la actual cuenta corriente y abrir una nueva?
    -¿Como hay que hacer el certificado para especificar al banco quienes pueden trabajar con dicha cuenta ( Ingresos, domiciliaciones, sacar dinero….) y como autorizar a otro vecino solo para poder seguir los movimientos de dicha cuenta sin tener acceso a operar en ella?
    Actualmente yo soy presidenta, secretaria y administradora, ¿tengo que poner a alguien más en dicha cuenta ?
    Saludos

    Responder
    1. Miguel Fernández 9 noviembre, 2018

      Buenos días Pilar.
      Para cambiar una cuenta corriente bancaria es necesario que figure en el acta. Si se va a hacer una junta general extraordinaria donde figure este punto en el orden del día, debería de poner en ese punto lo siguiente, mas o menos, 1) Cambio de la cuenta corriente bancaria. Firma solidaria y personas con acceso a la cuenta corriente vía Internet.
      Yo no la recomiendo que sea vd. sola la que firme, recomiendo siempre que la firma sea mancomunada por transparencia en la gestión, que al menos haya dos personas de las que se necesite la firma. Si por las circunstancias de su comunidad nadie quiere firmar con vd. y asume los tres cargos, nada que decir.
      En el caso de que exista una persona que tenga acceso a la información vía Internet además de vd. deberá dejarlo reflejado en el acta, también convendría indicar las limitaciones que tendrá esta persona vía Internet, si solo sera para ver los movimientos de la cuenta, o bien tiene derecho a hacer transferencias, pasar las remesas de las domiciliaciones bancarias, etc.
      Un saludo.

  2. Mónica Sebastián 25 agosto, 2019

    Buenos días:
    Necesitaba haceros una consulta.
    Tenemos una Presidenta de la Comunidad que es un verdadero horror.
    No cuenta con el Vicepresidente y la Secreteria para tomar decisiones y hace y deshace a su antojo.
    Le mandé en mayo un correo para que incluyese un punto en el Orden del día de la Junta de junio y no lo hizo. Cuando llegó la Junta me dijo que no lo había incluido porque como mi sugerencia no se podía hacer, no lo había metido. Hasta donde yo sé, la LPH me asiste a ello y debía haberlo incluido.
    En verano, sin consenso, instaló una pérgola en la piscina porque quiso, alegando que era para proteger a los bebés y el socorrista y que gabía costado poco dinero.
    Le reclamé que no podía hacer eso porque en anteriores Juntas se había sacado el punto de la sombra en la piscina y la decisión de la mayoría había sido NO instalar mas elementos de sombra.
    Para asegurarme de que esto se saca en Junta, la mandé un Burofax para pedirle que incluya en la Junta de Octubre un punto en el Orden del día donde dé explicaciones de esto. A tenor de sus comentarios deduzco que NO lo va a incluir.
    Mis preguntas son:
    Si cuando mande el orden del día, no ha incluido este punto que pedí, qué acciones se pueden tomar?
    Y,
    El año paso salió reelegida porque, siendo ella Presidenta, aportó votos de otros propietarios representados por ella a favor de su elección?
    Eso se puede hacer? Se puede votar a ella misma con votos delegados?
    Si es que no, que Ley lo regula?

    Gracias!

    Responder
    1. Miguel Fernández 8 septiembre, 2019

      Buenos días Mónica
      La Presidenta es la que tiene la máxima autoridad dentro de la comunidad de propietarios, como dice el artículo 13.3 de la ley de propiedad horizontal, «El presidente ostentará legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten».
      Puede gustar mas o menos la forma de funcionar de la Presidenta, pero hay que respetar su forma de funcionar siempre que con su actitud no incumpla con las leyes.
      Cuando un propietario pide incluir un punto del orden del día que tenga una relación directa con el funcionamiento de la comunidad debería incluirlo, si bien la jurisprudencia dice que se incluirá siempre que tenga relación directa con las necesidades de la comunidad y no sea un capricho del propietario que no tenga relación directa con las actuaciones a realizar.
      Con relación a la pérgola decirle que tanto en cuanto el coste no sea elevado y siempre que sea para mejorar los requisitos básicos de seguridad y habitabilidad puede hacerlo directamente sin contar con el beneplácito del resto de los vecinos. Si la pérgola además se puede demostrar que daba sombra al socorrista y que mejora la habitabilidad, ella tiene capacidad para ponerla independientemente que en la junta se hubiera decidido lo contrario.
      Vd. está en su derecho de impugnar la convocatoria por no incluir la Presidenta su punto en el orden del día, otra cuestión es que el Juez le de la razón y anule la convocatoria porque considere que su petición fuera lo suficientemente importante para tenerse en cuenta.
      La elección de Presidente es la primera forma que se tiene según el artículo 13.2 de la Ley de Propiedad Horizontal que dice lo siguiente: «El Presidente será nombrado, entre los propietarios, mediante elección o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo», ella podrá ser nombrada cada año siempre que lleve los votos delegados debidamente autorizados, la única manera de evitar su reelección es que otro propietario salga voluntariamente como elegible y tenga mas votos que la Presidenta. No hay limitación en los años.
      No se puede votar a ella misma, es evidente, pero si se puede llevar votos delegados de otros propietarios.
      Saludos.
      Miguel
      691564359

  3. Altamira 26 agosto, 2019

    Mi precidente vive en Inglaterra el vice también es normal ? Que acersegundo ace após que Los precidentes solo hablan inglés y no podemos hablar estamos en España y aquí se habla español que Acer están acendo obras sim permiso levantando muros cerrando plazas de garaje sin permiso de nadie QUE debemos Acer gracias

    Responder
    1. Miguel Fernández 8 septiembre, 2019

      Buenas tardes Altamira.
      Lo mejor que pueden hacer para evitar abusos de este tipo es solicitar una nueva convocatoria a través del articulo 16.1 y 16.2 de la ley de propiedad horizontal que dicen textualmente lo siguiente: «1. La Junta de propietarios se reunirá, por lo menos, una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas y en las demás ocasiones que lo considere conveniente el Presidente o lo pidan la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen, al menos, el 25 por 100 de las cuotas de participación.
      2. La convocatoria de las juntas la hará el Presidente y, en su defecto, los promotores de la reunión, con indicación de los asuntos a tratar, el lugar, día y hora en que se celebrará en primera o, en su caso, en segunda convocatoria, practicándose las citaciones en la forma establecida en el artículo 9. La convocatoria contendrá una relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas a la comunidad y advertirá de la privación del derecho de voto si se dan los supuestos previstos en el artículo 15.2.
      la convocatoria se deberá solicitar al Presidente bien directamente o bien a través del Administrador a través de burofax, sino se consigue, aplicar los artículos anteriores con el 25% solicitando al Administrador que gestione dicha petición y que ponga en marcha la solicitud independientemente de si el Presidente está o no de acuerdo.
      Es la única manera de garantizarse que todo se realice en la mas absoluta legalidad.
      Un saludo.
      Miguel
      691564359

  4. Angel 5 enero, 2020

    En la última reunión he recibido delegación de voto por parte de 2 vecinos.Ahora hay que firmar el acta y quisiera saber si tienen que firmarla los titulares o puedo hacerlo yo,en su lugar,al haber recibido delegación de voto.

    Responder
    1. Miguel Fernández 6 enero, 2020

      Estimado Angel:
      El Acta, dice la ley que tiene que ir firmada por el Secretario-Administrador y por el Presidente, no hace falta que vaya firmada por todos los vecinos. El artículo 19 de la Ley de Propiedad Horizontal lo deja claro. Dice textualmente:
      1. Los acuerdos de la Junta de propietarios se reflejarán en un libro de actas diligenciado por el Registrador de la Propiedad en la forma que reglamentariamente se disponga.
      2. El acta de cada reunión de la Junta de propietarios deberá expresar, al menos, las siguientes circunstancias:
      La fecha y el lugar de celebración.
      El autor de la convocatoria y, en su caso, los propietarios que la hubiesen promovido.
      Su carácter ordinario o extraordinario y la indicación sobre su celebración en primera o segunda convocatoria.
      Relación de todos los asistentes y sus respectivos cargos, así como de los propietarios representados, con indicación, en todo caso, de sus cuotas de participación.
      El orden del día de la reunión.
      Los acuerdos adoptados, con indicación, en caso de que ello fuera relevante para la validez del acuerdo, de los nombres de los propietarios que hubieren votado a favor y en contra de los mismos, así como de las cuotas de participación que, respectivamente, representen.
      3. El acta deberá cerrarse con las firmas del Presidente y del Secretario al terminar la reunión o dentro de los diez días naturales siguientes. Desde su cierre los acuerdos serán ejecutivos, salvo que la Ley previere lo contrario.
      El acta de las reuniones se remitirá a los propietarios de acuerdo con el procedimiento establecido en el artículo 9.
      Serán subsanables los defectos o errores del acta siempre que la misma exprese inequívocamente la fecha y lugar de celebración, los propietarios asistentes, presentes o representados, y los acuerdos adoptados, con indicación de los votos a favor y en contra, así como las cuotas de participación que respectivamente, supongan y se encuentre firmada por el Presidente y el Secretario. Dicha subsanación deberá efectuarse antes de la siguiente reunión de la Junta de propietarios, que deberá ratificar la subsanación.
      4. El Secretario custodiará los libros de actas de la Junta de propietarios. Asimismo, deberá conservar, durante el plazo de cinco años, las convocatorias, comunicaciones, apoderamientos y demás documentos relevantes de las reuniones.»
      Un cordial saludo.
      Miguel Fernández.
      691564359

  5. Pilar 7 enero, 2020

    Buenas tardes, en mi comunidad de vecinos entre el presidente y la administración hacen y deshacen a su antojo. En la última reunión se voto un derrame para pagar los gastos de pintura pendiente, porque otros vecinos no habían pagado su parte, así q además de haber estado pagando nuestra parte un año se decidió ampliarlo 8 meses más para pagar lo q quedaba pendiente de estos vecinos morosos. Ahora y finalizados estos 8 meses siguen cobrando lo mismo y le dicen q el presidente ha decidido que así sea hasta la próxima reunión dentro de 4 meses, es legal hacer eso?? Y otra cosa, en la misma junta se aprobó la colocación de vadenes para reducir la velocidad en el garaje con el voto de todos los presentes menos el presidente que no lo veía relevante. Han pasado 8 meses y no se han colocado aun, la administración me dice que es que no ha dado orden el presidente así que ya esperemos y que se hable en la próxima junta en 4 meses. Es muy frustrante no poder hacer nada, y siempre que queremos cambiar de presidente se saca de la manga un montón de apoyos de gente que no vive aquí, ni conoce nadie, la mayoría extranjeros con los pisos cerrados o en alquiler vacacional. Hay alguna opción???

    Responder
    1. Miguel Fernández 8 enero, 2020

      Hola Pilar:
      Parece claro que existe presuntamente un abuso de poder por parte de El Presidente. En primer lugar porque cuando se pone una derrama, esta debe de ser por el importe que se concreta en la Junta y no por otro, además deque debe de quedar claro la cantidad a pagar debe de quedar claro los meses en que hay que efectuar el pago, ni un mes mas, ni un mes menos. Si no ha habido una junta general extraordinaria que medie donde se haya aprobado la ampliación de la derrama, vd. puede dar orden al banco para que ese recibo en concreto se devuelva. Nadie le puede obligar al pago de algo que no se haya aprobado previamente.
      Si se ha aprobado la colocación de badenes para reducir la velocidad en el garaje es obligación de la comunidad es instalarlos.
      Hay muchas maneras de acabar con esta situación de abuso de derecho pero todas ellas pasan por la voluntad de los propietarios de cambiar la Presidencia que es donde está el mal enraizado para ello propondría una junta general extraordinaria con el 25% de los propietarios o bien de los coeficientes y pondría como punto del orden del día el cambio de Presidente, quitárselo de enmedio lo antes posible.
      Un cordial saludo.
      Miguel
      691564359

  6. Jose Alvarez 23 febrero, 2020

    Hola, mi pregunta es sobre las Juntas de la Mancomunidad, pertenecemos a una mancomunidad que tiene 10 bloques de 30 viviendas cada uno, cada bloque tiene su Presidente legalmente elegido entre los diferentes propietarios de cada bloque ( en Total 10 Presidentes, mas un presidente general de la mancomunidad.
    Un Presidente aunque asiste a las reuniones de la mancomunidad, delega en su administrador para que le «represente» en la junta, con voz, el voto lo hace el presidente del bloque pero siguiendo las instrucciones de su administrador
    Es legal esa actuación? porque hasta donde yo se el presidente no puede delegar en las reuniones (a no ser al vicepresidente)

    Gracias

    Responder
    1. Miguel Fernández 25 febrero, 2020

      Estimado José,
      Lo primero que tendríamos que tener en cuenta es si en los estatutos de la mancomunidad existe algo con relación a este punto. Si no existe nada lo lógico es que el presidente de la comunidad delegue sus actuaciones ante en vicepresidente para que represente a la comunidad. La ley es clara con respecto a este tema e indica cuales son las actuaciones del vicepresidente que entre otros, será el representar al presidente en caso de ausencia tanto dentro como fuera de la propia comunidad. Se entiende que si no es así la comunidad podría indicarle al presidente que se ha saltado la normativa con respecto a este punto. Ahora bien, como he dicho anteriormente, la mancomunidad no tiene nada regulado con respecto a este punto entiendo que no debería entrar en juicios de valor sobre si tendría que actuar el vicepresidente o no. La mancomunidad deberá limitarse a aceptar la delegación de voto del presidente de esa comunidad y verificar que este debidamente representado, la representación puede ser, a mi entender, por el vicepresidente o por el administrador o cualquier propietario que el presidente de la comunidad entienda que este debidamente representado.
      Por lo tanto, si no hay indicaciones en los estatutos de como debe regirse la representación el presidente de una comunidad puede estar representado por cualquier persona en la mancomunidad de propietarios. Será la comunidad quien tendrá que llamar la atención al presidente por una posible actuación irregular.
      Un saludo
      Miguel
      691564359

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