Constitución de una comunidad de propietarios

Constitución de una comunidad de propietarios

Cómo se constituye una comunidad de Propietarios

La primera pregunta que nos hacemos cuando leemos un artículo como este es cuando se produce la constitución de una comunidad de propietarios, cuando existe Comunidad de Propietarios. La contestación de casi la totalidad de los juristas, es que se puede afirmar que existe Comunidad cuando se dan los elementos típicos que contienen los artículos 392 al 396 del código Civil y que la regulación especial de la Ley de Propiedad Horizontal tiene origen en estas normas de derecho común, aplicables siempre de forma supletoria, y así lo establece el artículo 1º de la LPH.

Que dicen los artículos del Código Civil y el artículo 1º de la LPH:

Artículo 392.

Hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o un derecho pertenece pro indiviso a varias personas. A falta de contratos, o de disposiciones especiales, se regirá la comunidad por las prescripciones de este título.

Artículo 393.

El concurso de los partícipes, tanto en los beneficios como en las cargas, será proporcional a sus respectivas cuotas. Se presumirán iguales, mientras no se pruebe lo contrario, las porciones correspondientes a los partícipes en la comunidad.

Artículo 394.

Cada partícipe podrá servirse de las cosas comunes, siempre que disponga de ellas conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la comunidad, ni impida a los copartícipes utilizarlas según su derecho.

Artículo 395.

Todo copropietario tendrá derecho para obligar a los partícipes a contribuir a los gastos de conservación de la cosa o derecho común. Sólo podrá eximirse de esta obligación el que renuncie a la parte que le pertenece en el dominio.

Artículo 396.

Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elemento de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquéllos que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.

Las partes en copropiedad no son en ningún caso susceptibles de división y sólo podrán ser enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable.

En caso de enajenación de un piso o local, los dueños de los demás, por este solo título, no tendrán derecho de tanteo ni de retracto.

Esta forma de propiedad se rige por las disposiciones legales especiales y, en lo que las mismas permitan, por la voluntad de los interesados.

Con respecto al artículo 1º de la LPH dice lo siguiente:

Artículo 1

La presente Ley tiene por objeto la regulación de la forma especial de propiedad establecida en el artículo 396 del Código Civil, que se denomina propiedad horizontal.

A efectos de esta Ley tendrán también la consideración de locales aquellas partes de un edificio que sean susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida a un elemento común de aquél o a la vía pública.

Existe ya comunidad desde que hay coincidencia en un edificio, urbanización complejo urbanístico, etc. de varias propiedades privadas y elementos comunes. A partir de aquí nacen los derechos y obligaciones de todos los copropietarios.

No hay que confundir el nacimiento de la Comunidad con la constitución formal en régimen de propiedad horizontal. Habrá Comunidad desde el momento en que el edificio y sus instalaciones sean de varios, aún antes de que se otroguen las escrituras individuales y se produzca la inscripción registral, donde hay que señalar las cuotas de cada uno y además cumplir con todos los requisitos de la LPH.

Hoy por hoy, hay todavía fincas funcionando por situaciones de hecho, sin el apoyo de un Título Constitutivo concreto, y no por eso dejan de estar regidas por las mismas normas jurídicas. Ejemplo: Un edificio que tiene varios pisos, hay distintas propiedades individuales y no está en pro-indiviso la finca completa, bien por compra, o bien por herencia, etc. como elemento diferenciado específico, ya ha nacido la Propiedad Horizontal, siempre que exista un patio, un jardín unas conducciones generales, una escalera, etc. que sirvan a todos, sin perjuicio de que quede pendiente la correspondiente declaración notarial y registral de constitución.

Todavía hay muchas fincas en España, que a pesar de no estar constituidas formalmente, se regirán por las normas citadas, en primer lugar, la Ley de Propiedad Horizontal y supletoriamente el Código Civil.

Procedimiento de Constitución de una Comunidad de Propietarios

Primero: Solicitar una copia del Título Constitutivo

Si no se tiene copia del Título Constitutivo o Escritura de obra nueva y División Horizontal, acudir al Registro de la Propiedad que nos corresponda en el cual está inscrita la finca, y solicitar una copia del Título Constitutivo de la Propiedad horizontal del Inmueble.

Segundo: Convocar la primera reunión de la Junta de Propietarios

La reunión la puede convocar la Promotora. Si no fuera la Promotora quien la constituyera, los propios vecinos la pueden convocar, para ello se deberá recoger las firmas de al menos el 25% de las cuotas de participación y la cuarta parte de los propietarios, para la cual es necesario conocer el coeficiente de participación de las viviendas, locales, garajes, trasteros, etc. que figurará en el Título Constitutivo (art. 16.1 de la Ley de Propiedad Horizontal).

La Convocatoria se formalizará mediante un escrito en el que figurará:

  • El título, “Convocatoria de la Junta de Constitución” de la Comunidad de Propietarios.
  • Lugar, día, hora en que se celebrará en 1ª convocatoria o en 2ª convocatoria.
  • El Orden del día en el que se especificarán todos los asuntos que se estime tratar:
  • Nombramiento del Presidente de la Comunidad y los demás cargos de la Junta de Gobierno de la Comunidad de Propietarios.
  • Autorización de firmas.
  • Aprobación de un presupuesto inicial.
  • Creación de un fondo de reserva y la dotación de su importe, que no podrá ser inferior al 5% del presupuesto ordinario anual.
  • Aprobación de una cuenta corriente donde se harán los pagos e ingresos de la Junta de Propietarios.
  • Nombramiento de un Secretario-Administrador independiente, si procede.
  • Legalización del libro de actas y autorización al Secretario-Administrador para la legalización del mismo.
  • Solicitud del NIF de la Comunidad y autorización al Secretario-Administrador.
  • Contratación de servicios comunitarios, etc.
  • Ruegos y Preguntas.
  • Firma del convocante o convocantes.
  • Boletín de autorización de representación. En este escrito el propietario que no pueda asistir a la Junta, autorizará a otra persona para que le represente con voz y voto en la reunión. La persona autorizada presentará este boletín en la reunión, firmado por el propietario.

Tercero: Legalización del libro de Actas

La Legalización del libro de actas habrá que hacerlo sobre lo desarrollado en el R.D. 1936/1992 de 13 de noviembre sobre diligenciado de libro de actas). Se expone con detalle los artículos que afectan a la diligencia del libro de actas:

Artículo 8

El actual artículo 415 pasará, con el mismo contenido, a constituir el artículo 414.

Artículo 9

El artículo 415 será precedido del epígrafe «Diligencia de los libros de actas de la junta de propietarios». el artículo tendrá la siguiente redacción:

«En las comunidades y subcomunidades de propietarios de inmuebles o conjuntos inmobiliarios a que sea aplicable el artículo 17 de la Ley 49/1960 de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, los libros de actas de las juntas serán diligenciados con arreglo a las siguientes reglas:

1ª.- Los libros deberán diligenciarse necesariamente antes de su utilización. No podrá diligenciarse un nuevo libro mientras no se acredite la íntegra utilización del anterior. En caso de pérdida o extravío del libro anterior, podrá diligenciarse un nuevo libro siempre que el presidente o el secretario de la comunidad afirme, bajo su responsabilidad, en acta notarial o ante el Registrador, que ha sido comunicada la desaparición o destrucción a los dueños que integran la comunidad o que ha sido denunciada la substracción.

2ª.- Será competente para la diligencia el Registrador de la Propiedad en cuyo distrito radique el inmueble sujeto a la Ley de Propiedad Horizontal.

3ª.- La solicitud de la diligencia se efectuará mediante instancia en la que se expresarán:

a) Las menciones de identidad del solicitante y la afirmación de que actúa por encargo del presidente de la comunidad.

b) Las menciones que identifiquen a la respectiva comunidad de propietarios y, en su caso, los datos de su identificación registral.

c) Las fechas de la apertura y cierre del último libro de actas. No serán necesarias estas circunstancias si el solicitante afirma, bajo su responsabilidad, que no ha sido antes diligenciado ningún otro libro.

Todas las hojas del libro que se presente para diligenciar habrán de estar numeradas con caracteres indelebles. El libro podrá ser de hojas móviles.

4ª.- Presentada la instancia y el libro, se practicará en el Diario correspondiente asiento. En el asiento se hará constar la fecha de la presentación y la identificación del solicitante y de la comunidad de propietarios.

5ª.- La diligencia será extendida en la primera hoja con expresión de la fecha, datos de identificación de la comunidad – incluyendo, en su caso, los datos registrales -, número de cronológicamente corresponda al libro dentro de los diligenciados por el Registrador en favor de la comunidad, número de hojas de que se componga y que todas ellas tienen el sello del registrador, indicándose el sistema de sellado. La diligencia será firmada por el Registrador. En el caso de que haya sido diligenciado un nuevo libro sin haberse presentado el libro anterior por alegarse que se ha extraviado o perdido, en la diligencia se expresará esta circunstancia y que en el anterior, aunque aparezca, no podrán extenderse nuevas actas.

El sello del Registrador se pondrá mediante impresión o estampillado, perforación mecánica o por cualquier otro procedimiento que garantice la autenticidad de la diligencia.

Si los libros se componen de hojas móviles, habrá de hacerse constar con caracteres indelebles en todas ellas, además del sello, la fecha, a no ser que se emplee un procedimiento de sellado que garantice que cada una de las hojas pertenece al libro diligenciado.

6ª.- El Registrador practicará la diligencia dentro de los cinco días siguientes a la solicitud realizada en debida forma, o de los quince días si existiere justa causa.

Contra la denegación cabe recurso directamente durante quince días hábiles ante la Dirección General.

7ª.- Practicada la diligencia, se pondrá en el folio abierto en el Libro de inscripción al edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal, nota marginal expresiva del número de orden del libro diligenciado, hojas de que se compone y, en su caso, que se expide en sustitución de uno anterior desaparecido. De no estar inscrita la comunidad, se consignarán estos datos en un libro-fichero, que podrá llevarse por medios informáticos.

Practicada o denegada la diligencia, se extenderán seguidamente las oportunas notas de despacho al pie de las oportunas notas de despacho al pie de la instancia y al margen del asiento de presentación.

Transcurridos seis meses desde la presentación del libro sin que fuera retirado, el Registrador procederá a su destrucción, haciéndolo constar así en el folio del edificio o conjunto o, en su defecto, en el libro-fichero, y además, al pie de la instancia y del asiento de presentación».

Del artículo anteriormente expuesto se puede realizar el siguiente resumen:

– El libro de actas debe quedar diligenciado antes de su utilización, por lo que se presentará el libro sea de hojas sueltas o no, completamente en blanco, junto con la correspondiente instancia de solicitud en el Registro de la Propiedad en el que se encuentre inscrito el edificio correspondiente.

– La diligencia será extendida en un plazo de 5 días o 15 si hubiere justa causa, en la primera hoja del libro conteniendo la fecha, datos de identificación de la comunidad, número del libro diligenciado, número de hojas que se componga y que todas ellas tienen el sello del registrador. Si las hojas son intercambiables además cada hoja incluirá la fecha para dejar constancia de que pertenecen a ese libro. La diligencia deberá ser firmada por el Registrador.

– La tramitación del libro de actas lo deberá realizar el Presidente de la Comunidad o bien el Administrador, siempre que haya sido autorizado por el Presidente.

nif de la comunidad de propietariosCuarto: Solicitar el Número de Identificación Fiscal de la Comunidad (NIF)

Este trámite se deberá realizar en la Delegación de Hacienda correspondiente, para ello habrá que rellenarse el modelo 036, “declaración censal de alta, modificación y baja en el censo de empresarios, profesionales y retenedores”.

Acompañando al Modelo 036 habrá que entregar:

– Copia de la primera página del Libro de Actas de la Comunidad, que es la diligencia del libro por parte del Registro de la Propiedad.

– Copia del acta en la que se nombró al Presidente.

– Copia del DNI del Presidente.

– Escritura de la División Horizontal del Inmueble.

– Convocatoria y Junta General de Constitución de la Comunidad.

Hacienda a través de su impreso Modelo 036 nos indica:

OBLIGADOS A DECLARAR

Declaración de alta en el Censo de Empresarios, Profesionales y Retenedores :

– Empresarios o profesionales que vayan a comenzar el ejercicio de una o varias actividades económicas en territorio español.

– Quienes, no actuando como empresarios o profesionales, abonen rentas sujetas a retención o ingreso a cuenta o realicen entregas o adquisiciones intracomunitarias de bienes sujetas al IVA.

– Los empresarios o profesionales que sean destinatarios de servicios prestados por empresarios o profesionales no establecidos en el territorio de aplicación del Impuesto sobre el Valor Añadido respecto de los cuales sean sujetos pasivos.

– Los empresarios o profesionales que presten servicios que no se localicen en el territorio de aplicación del Impuesto cuando el sujeto pasivo sea el destinatario de los mismos.

– Los no residentes que operen en territorio español mediante establecimiento permanente o satisfagan en dicho territorio rentas sujetas a retención o ingreso a cuenta, así como las entidades en régimen de atribución de rentas constituidas en el extranjero con presencia en territorio español. Asimismo, los establecimientos permanentes en territorio español de las personas jurídicas o entidades no residentes deben presentar declaración de alta en el Censo de empresarios, profesionales y retenedores.

– Los socios, herederos, comuneros, o partícipes de entidades en régimen de atribución de rentas que tengan obligaciones tributarias derivadas de su condición de miembros de tales entidades.

– Los no establecidos en el territorio de aplicación del IVA que sean sujetos pasivos del mismo, excepto que hubieran resultado exonerados del cumplimiento de obligaciones censales por el Departamento de Gestión Tributaria de la Agencia Tributaria.

– En cualquier caso, mediante la declaración censal de alta las personas jurídicas y entidades en general y las personas físicas empresarios o profesionales que no dispongan de él, solicitarán el Número de Identificación Fiscal (NIF).

Solicitud del NIF:

• Quienes vayan a realizar actividades empresariales o profesionales: antes de la realización de cualesquiera entregas, prestaciones o adquisiciones de bienes o servicios, de la percepción de cobros o el abono de pagos, o de la contratación de personal laboral, efectuados para el desarrollo de su actividad.

• Sin perjuicio de lo anterior, las personas jurídicas y entidades sin personalidad jurídica: dentro del mes siguiente a la fecha de su constitución o de su establecimiento en territorio español.

LUGAR Y FORMA DE PRESENTACIÓN

– En la Administración o, en su defecto, Delegación de la Agencia Tributaria correspondiente al domicilio fiscal en el momento de la presentación o bien, en la Unidad Regional de Gestión de Grandes Empresas de la Delegación Especial de la Agencia Tributaria correspondiente a su domicilio fiscal o en la en la Delegación Central de Grandes Contribuyentes, según proceda en función de su adscripción.

– No residentes o no establecidos: Administración o, en su defecto, Delegación de la Agencia Tributaria correspondiente al domicilio fiscal de su representante o, en su defecto, a la del lugar en el que operen.

– La presentación en impreso del modelo 036 podrá realizarse mediante entrega directa en la oficina correspondiente o enviándolo por correo certificado.

– Por vía telemática a través de Internet. No obstante, no podrá realizarse la presentación telemática del modelo 036 cuando la causa de

presentación sea cualquiera de las siguientes:

• Solicitud del Número de Identificación Fiscal. Para presentar telemáticamente el modelo es necesario que la persona o entidad solicitante disponga de NIF y conste de alta en el censo por lo que la declaración censal debe presentarse en impreso.

• Renuncia de los partícipes de una entidad en régimen de atribución de rentas a estimación objetiva o estimación directa simplificada en IRPF o al régimen especial simplificado o régimen especial de la agricultura, ganadería y pesca en el IVA. Para comunicar la renuncia a los regímenes señalados es necesaria la firma de todos los miembros o partícipes de la entidad, por lo que la declaración censal debe presentarse en impreso.Cuestiones generales (continuación)

– En el supuesto de solicitud de inscripción o baja en el Registro de Devolución Mensual del Impuesto sobre el Valor Añadido, la presentación del modelo 036 debe realizarse de forma obligatoria por vía telemática a través de Internet.

PLAZO DE PRESENTACIÓN

Declaración de alta:

– Comunicación de inicio de actividad: con anterioridad al inicio de las correspondientes actividades, a la realización de las operaciones, al nacimiento de la obligación de retener o ingresar a cuenta sobre las rentas que se satisfagan, abonen o adeuden o a la concurrencia de las circunstancias previstas en el artículo 9 del Reglamento general de aplicación de los tributos, aprobado por el Real Decreto 1065/2007, de 27 de julio (BOE de 5 de septiembre).

– Solicitud del NIF:

• Quienes vayan a realizar actividades empresariales o profesionales: antes de la realización de cualesquiera entregas, prestaciones o adquisiciones de bienes o servicios, de la percepción de cobros o el abono de pagos, o de la contratación de personal laboral, efectuados para el desarrollo de su actividad.

• Sin perjuicio de lo anterior, las personas jurídicas y entidades sin personalidad jurídica: dentro del mes siguiente a la fecha de su constitución o de su establecimiento en territorio español.

Una vez se ha entregado la documentación la Agencia tributaria nos proporcionará un Nif. Este empezará por la letra H al ser una Comunidad de Propietarios. Letra reservada en exclusividad para las Comunidades.

Recomendación a los Propietarios cuando se constituye una Comunidad

Cuando se crea una Comunidad de Propietarios, independientemente del procedimiento, es muy recomendable que los propietarios nombren un Secretario-Administrador profesional independiente (intenten evitar que sea un Administrador impuesto por la Promotora) y que colabore muy directamente con la Junta Directiva de su Comunidad y su Presidente con objeto de hacer un seguimiento en profundidad de todo aquello que pueda representar una buena gestión y un ahorro de costes para la Comunidad.

Que actuaciones puede suponer ventajas para la Comunidad:

· Reclamación si procede de vicios ocultos de la finca.

· Reclamación de todos los repasos y defectos de la finca.

· Recomendación y asesoramiento sobre Proveedores de garantía.

· Adecuada contratación y seguimiento de la documentación de Proveedores.

· Seguimiento de la reglamentación sobre prevención de riesgos laborales.

· Etc.

Les adjunto otros enlaces de sitio web por si fueran de su interés:

Ley de Propiedad Horizontal, Título Constitutivo, Estatutos, Nuevas Normas de Régimen Interior

El Título Constitutivo o la escritura de división horizontal

Articulo 5 de la LPH referente al Título constitutivo o Escritura de división horizontal

 

28 thoughts on “Constitución de una comunidad de propietarios”

  1. CONSTITUIR UNA COMUNIDAD ….QUE GASTOS CONLLEVA ? HAY QUE HACER DECLARACIONES DE RTENTA COMO TAL ? QUE IMPUESTOS O CARGAS TIENE LA CUENTA DE LA COMUNIDAD EN SÍ ?

    1. Buenas noches.
      La Constitución de una Comunidad de Propietarios tiene unos pequeños gastos por la gestión y puesta en marcha que no son importantes. Pedir una copia en el registro de la propiedad del Título Constitutivo 3,5 €, Convocatoria a la primera reunión de la Junta de Propietarios, los costes propios de las fotocopias y correos, Legalizar un libro de actas, unos 20 € aprox. y 12 € el comprar el libro de actas en el colegio, el solicitar el número de identificación fiscal de la comunidad no tiene coste, solo tiene tiempo, abrir una cuenta corriente, no tiene coste. La constitución de una comunidad debe de ser una garantía para el buen funcionamiento del edificio, te recomiendo que lo mas importante es elegir un buen administrador de fincas que sea colegiado y que te ayude a poner en trámite todas las actuaciones a realizar.

  2. Hola, si en un edificio de 4 propietarios, con 25% de porcentaje de propiedad, no quiere constituir comunidad, ¿qué pasa? ¿cómo habría que proceder?
    en el caso de que se pudiera constituir, los acuerdos cómo se tomaría, por ejemplo para arreglar elementos comunes ? ¿qué porcentaje haría falta ? teniendo en cuenta que un 25% siempre va a ser abstención porque es de propiedad municipal..y está a lo que se acuerde..
    gracias!

    1. Buenas tardes Rosen.
      Su pregunta no tiene fácil contestación, intentaré darle una explicación en base a mis conocimientos, pero le advierto de antemano que hay tesis doctorales que hablan de estos temas que vd. expone.
      En primer lugar siempre hay que ir a la Ley de Propiedad Horizontal y ver que nos dice la misma. El art. 13.8 que está muy escondido dice lo siguiente textualmente «Cuando el número de propietarios de viviendas o locales en un edificio no exceda de cuatro (es vuestro caso) podrán acogerse al régimen de administración del artículo 398 del Código Civil, si expresamente lo establecen los estatutos.
      Primero habrá que ver lo que dicen los Estatutos,imaginemos que así lo establecen, que dice el art. 398 del código civil. Textualmente dice lo siguiente: «Para la administración y mejor disfrute de la cosa común serán obligatorios los acuerdos de la mayoría de los partícipes.
      No habrá mayoría sino cuando el acuerdo esté tomado por los partícipes que representen la mayor cantidad de los intereses que constituyan el objeto de la comunidad.
      Si no resultare mayoría, o el acuerdo de ésta fuere gravemente perjudicial a los interesados en la cosa común, el Juez proveerá, a instancia de parte, lo que corresponda, incluso nombrar un Administrador.
      Cuando parte de la cosa perteneciere privadamente a un partícipe o a algunos de ellos, y otra fuere común, sólo a ésta será aplicable la disposición anterior.»
      Entendemos por este artículo, que debe de existir una mayoría de participes que quiera la constitución de la comunidad de propietarios. En caso de que exista la mayoría los acuerdos que salgan de esa mayoría serán obligatorios para la constitución de la comunidad.
      Si la escritura de división horizontal o los estatutos no dicen nada al respecto habrá que considerar obligatorio la constitución de una comunidad cuando sean mas de 4 propietarios. En este caso si no se llegara a un acuerdo se podría ir a una solución judicial por incumplimiento de la legislación vigente.
      Volvamos a la comunidad de 4 propietarios. Si el promotor cuando constituyó la escritura de división horizontal y los estatutos tuvo en cuenta las mayorías estaríamos en la obligación de constituir la comunidad. Si no se da la doble mayoría de propietarios y coeficientes pero la no constitución de la comunidad supondría un problema porque sería imposible gestionar los elementos comunes con el problema del descontrol y los graves problemas que pudieran derivarse, deberíamos ir a juicio de equidad según lo indicado en el art. 17.7 en su párrafo 2 «Cuando la mayoría no se pudiere lograr por los procedimientos establecidos en los apartados anteriores, el Juez, a instancia de parte deducida en el mes siguiente a la fecha de la segunda junta, y oyendo en comparecencia a los contradictores previamente citados, resolverá en equidad lo que proceda dentro de 20 días, contados desde la petición, haciendo pronunciamiento sobre el pago de costas».
      Un cordial saludo.
      Miguel

  3. Que ocurre si una urbanizacion que viene funcionando desde hace 25 años con tres niveles de copropiedad

    1.- Bloque
    2.- Parcela
    3.- Marcocomunidad

    y estatutos inscritos en el registro de la propiedad,

    UN JUEZ DECIDE QUE TANTO A NIVEL DE PARCELA COMO MACROCOMUNIDAD SON COMUNIDAD DE COMUNIDADES

    Pero, no existen ni Titulo constitutivo ni estatutos de ninguna de estas nuevas comunidades.

    Cuales son las cuotas de participación y gastos en las nuevas comunidad de comunidades?

    1. Buenas tardes Jose Miguel.
      Es muy difícil con los datos que nos describe el poder darle una opinión. Entiendo que el juez habrá visto muy claro el motivo de la reclamación y en la propia demanda se darían las pautas. No puedo ayudarle en este sentido y solo puedo decirle que se deberán ajustarse a la sentencia.
      Un cordial saludo.
      Miguel Fernández.

  4. Buenas tardes, he comprado una vivienda y es el último bloque que se ha construido en la urbanización. La intercomunidad ya lleva unos años funcionando pero la comunidad de mi edificio se acaba de constituir. Del edificio que tiene 15 viviendas sólo somos 5 vecinos el resto de viviendas son todavía de la constructora. La constructora nos ha enviado un email comunicando que para poner en servicio el edificio a través de la comunidad de propietarios, tendriamos que poner una cantidad en concepto de provisión que luego se compensará con cuotas. Esta provisión es para la contratación del Seguro, mantenimiento de placas solares , ascensores , luz zonas comunes etc.
    ¿ sería correcto esto? Y en tal caso el importe a poner ¿ quiénes tienen que ponerlo? ¿sólo los 5 propietarios que somos ahora o también la constructora con la parte proporcional de las viviendas que aún posee?
    Gracias

    1. Estimada Carmen:
      Existen referencias en la ley de propiedad horizontal sobre este punto. Se habla de cuotas y de pagos en función de los coeficientes y algunas cosas sobre provisión de fondos.
      Concretamente, el art. 9.f) dice que «son obligaciones de cada propietario el contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios para atender las obras de conservación y reparación de la finca y, en su caso, para las obras de reparación. El fondo de reserva, cuya titularidad corresponde a todos los efectos a la comunidad, estará dotado con una cantidad que en ningún caso podrá ser inferior al 5% del último presupuesto ordinario».
      La disposición adicional de la Ley de Propiedad Horizontal en su punto 1º) en su apartado a) dice «que el fondo deberá constituirse en el momento de aprobarse por la Junta de propietarios el presupuesto ordinario de la comunidad correspondiente al ejercicio anual inmediatamente posterior a la entrada en vigor de la presente disposición. Las nuevas comunidades de propietarios constituirán el fondo de reserva al aprobar su primer presupuesto ordinario. En el apartado b) dice la Ley que en el momento de su constitución el fondo estará dotado con una cantidad no inferior al 2,5% del presupuesto ordinario de la comunidad. A tal efecto los propietarios deberán efectuar previamente las aportaciones necesarias en función de su respectiva cuota de participación.»
      Todos los propietarios deberán aportar una cantidad no inferior al 2,5% del total del presupuesto de la comunidad al constituirse, esta aportación tendrá que ser por parte de todos los propietarios, aquí no hay excepciones, la ley es taxativa al respecto. Se supone que la promotora si solo ha vendido una parte del total de las viviendas debería aportar la parte que le corresponde por las viviendas que todavía no han vendido y cargarle en la compra de la vivienda estas cantidades necesarias para la constitución del presupuesto y el normal desenvolvimiento de la comunidad. La constructora/promotora es la propietaria de las viviendas que aún están por vender y ella también tiene sus obligaciones como propietario.
      La contribución de las cargas y el fondo de reserva es necesario aportarla por todas las partes.
      Lo que pidan la constructora para poder hacer frente a todos los gastos y que el fondo de reserva sea proporcional al presupuesto del primer año deberán de tenerlo en cuenta. Analicen los datos y vean si cuadran las cantidades que dice la ley con respecto a lo que les solicita la constructora.
      Un cordial saludo.

  5. Hola, buenas tardes.
    El Presidente de mi Comunidad de Vecinos ha fallecido. Llevaba toda la administración y gestión e incluso el número de cuenta bancaria estaba sólo a nombre de él. Somos solamente cinco vecinos, y ninguno sabemos nada si la Comunidad estaba constituida como tal, tampoco su familia sabe nada. Necesitamos acceder a la cuenta bancaria de la Comunidad y no podemos. Cómo podríamos solucionar todo esto?. Muchas gracias, un saludo.

    1. Buenos dias.
      Si fallece el Presidente, y no existe pareja y por lo tanto no hay bienes gananciales, donde esta pueda sustituirle, habrá que estar a lo que se diga con relación a los herederos de la propiedad del fallecido, estos además de recoger la posible herencia también recogen las obligaciones y entre ellas la de ser Presidente de la Comunidad.
      Si no hay herederos a los que se les pueda notificar la obligación de continuar como Presidente hasta la finalización de su mandato o que tenga los poderes suficientes para realizar una Junta General Extraordinaria, se puede aplicar el artículo 16.1 dela Ley de Propiedad Horizontal que dice lo siguiente: «La Junta de Propietarios se reunirá por lo menos una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas y en las demás ocasiones que lo considere conveniente el presidente o la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen al menos el 25% de las cuotas de participación».
      El 25% de 5 son 1,25, osea que con 2 por propietarios es suficiente para convocar una reunión y cumplen con la normativa vigente.
      Recuerde lo que dice el art. 16.2 a la hora de convocar las juntas «La convocatoria de las Juntas la hará el presidente y en su defecto, los promotores de la reunión, con indicación de los asuntos a tratar, el lugar día y hora en que se celebrará la primera, o en su caso, en segunda convocatoria, practicándose las citaciones en la forma establecida en el art. 9. La convocatoria contendrá una relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas a la comunidad y advertirá de la privación del derecho de voto si se dan los supuestos previstos en el art. 15.2».
      No obstante si no saben si hay deudores en la comunidad no se preocupen, pongan en marcha la reunión de todas las formas y posteriormente una vez se haya constituido la nueva presidencia vuelvan a hacer una reunión con todas aquellas cuestiones que sean necesarias comentar.
      En la convocatoria para que no exista dudas, deberían de poner en uno de los puntos lo siguiente «fallecimiento del Presidente actual, renovación de cargos y elección del nuevo Presidente».
      Si pasara que no hay ningún vecino que quiera convocar la reunión, gente rara hay en todas partes», convoquela vd. misma aunque no llegue al 25%, ningún Juez va a rechazar esta irregularidad por lo que se está jugando la supervivencia y la gestión de la comunidad. Hágalo directamente sin ningún problema, que será legal a todos los efectos.
      Otra recomendación que les puedo hacer es que además de nombrar un Presidente, nombre un Vicepresidente tal y como se especifica en la ley de propiedad horizontal en su punto 13.4 que dice «La existencia de vicepresidentes será facultativa. Su nombramiento se realizará por el mismo procedimiento que el establecido para la designación de Presidente».
      Importante también es que haya varios vecinos que tengan la firma compartida en el banco, preferiblemente mancomunada dos a dos, que siempre sea necesaria la firma del Presidente y otra para firma un cheque, etc.
      Por último, les recomiendo que aunque la comunidad es pequeña, contraten los servicios de un administrador de fincas colegiado, para resolver cualquier asunto que pueda necesitar la comunidad.
      Quedamos desde Adminfergal a su disposición.
      Un cordial saludo.

      1. Muchísimas gracias, Miguel. Su respuesta ha sido muy clara. Me has ayudado mucho para saber qué hacer en esta situación. Tendré muy en cuenta lo del Administrador de Fincas, y lo comentaré a mis vecinos. Un saludo y de nuevo muy agradecida.

  6. Buenos dias,
    En caso de fallecimiento de uno de los propietarios, sus herederos tienen obligación de presentar algún documento acreditativo de la propiedad del piso para poder participar en las juntas?. Que normativa o regulación es aplicable?.
    Gracias!.

    1. Buenos días Fernan.
      Para poder verificar que se es propietario de la totalidad o bien parte de una propiedad se debe de entregar al Administrador un documento público o privado para que se pueda comprobar la misma. El Administrador de Fincas debe de recibir bien personalmente o por otro medio, correo electrónico, fax ,etc. copia del documento. Una nota simple del registro sería suficiente para cambiar o bien incorporar la titularidad de mas propietarios, también puede valer la escritura de adjudicación de herencia o declaración de herederos. No es necesario a mi criterio, enviar todo el documento sino solo aquella parte donde figure que vds. son los nuevos propietarios por incorporación de la herencia. El administrador con la información comentada ya tiene suficientes datos para darles de alta en el fichero de propietarios de la comunidad donde tenga vds. la vivienda.
      Un cordial saludo.

  7. Buenos días.
    En una Comunidad de Vecinos de reciente creación, aunque el edificio, de cinco vecinos (PB+4) tiene más de 50 años ya, se ha hecho constar a mi persona como uno de los propietarios (PB) no siendo yo realmente el propietario, ya que lo son mis padres (a partes iguales y en gananciales), por lo que toda la documentación necesaria para la constitución debe estar errónea.
    Ni mis padres, ni yo (hijo único) hemos asistido a ninguna reunión de las que han habido, aunque a mí me avisaron mediante llamada de teléfono (algo que me extrañó, por no ser el propietario) para asistir a una en junio de este año, aunque por motivos de trabajo yo no puede asistir y mis padres tampoco por enfermedad; y el día tres agosto pasado recibí correo certificado (a mi nombre y en mi domicilio) con la copia del acta de constitución, de fecha quince de noviembre de 2017, y copia de los acuerdos tratados en la posterior reunión del mes de junio, entre los que destacan pintar las medianeras del edificio.
    Ni que decir tiene que yo no vivo con mis padres, ya que estoy casado y con domicilio muy diferente, pero mi padre y yo tenemos el mismo nombre, y, evidentemente, el primer apellido, por lo que han debido pensar que soy yo el propietario y como tal se dirigen a mí.
    Sí que es cierto que, a la notificación recibida en el mes de agosto, respondí yo ante la imposibilidad de hacerlo mis padres, ya que desde julio pasado mi padre se encuentra hospitalizado y mi madre está con él como acompañante y esposa que es, situación que dio lugar a que yo respondiera bajo las directrices que mis padres me comunicaron, aunque insisto, ellos son los propietarios, y ahora que la situación familiar ha empeorado y la relación está prácticamente rota, quiero desentenderme de todos los asuntos que a ellos les competen.
    El asunto ha derivado en que, ante la postura de mis padres a oponerse a participar en ciertas cuantías, por considerarlas obras de mejora, y no gastos necesarios, me ha llegado una notificación, a mí y a mi domicilio, con amenaza de denuncia hacia mi persona si no se hace el ingreso de la cantidad exigida por la Comunidad.
    Mi pregunta, después de la necesaria y larga exposición (pido disculpas por ello) de los hechos, es;
    ¿Realmente puede la Comunidad denunciarme a mí, sin ser yo el verdadero propietario, por el no ingreso de la cantidad reclamada? ¿Hasta qué punto tiene validez esa acta de constitución de la Comunidad y el resto de documentación que han generado para ello? Es evidente que en el Registro de la Propiedad, mi nombre no aparece para nada como propietario del inmueble, por lo que entiendo que no debo verme afectado, pero es la duda que tengo.
    ¿Cree usted que se debería solicitar la nulidad de dicha constitución y que empiecen desde cero? Ya que es evidente que parte de los datos que contienen son totalmente erróneos.

    Muchas gracias, y un cordial saludo.

    1. Buenas tardes Luis Angel.
      En primer lugar decir que siento mucho su situación familiar.
      Con respecto a su pregunta, mi opinión naturalmente es igual que la suya. si vd. no es propietario ni tan siquiera del 0.001% de la propiedad no se pueden dirigir contra Vd., simplemente deberá dirigir una carta al Administrador o al Presidente para notificarle que la propiedad no es suya, si además dispone de una nota simple, donde se pueda verificar la situación, mejor para dejar una constancia pública de lo que vd. indica.
      Su familia deberá responder ante la Comunidad de Propietarios, serán ellos los que deben de recibir una carta de la comunidad a través de su representante donde se les indique sus obligaciones como propietarios.
      El Acta de constitución de la Comunidad, no es nula porque pueda haber un propietario equivocado, no parece que haya habido por parte del Presidente o el Administrador mala intención, si acaso un descuido por no consultar las notas simples de las propiedades existentes en el Registro de la Propiedad. Podría ser anulable, pero para ello se necesitaría impugnar el acta de constitución y para ello tenemos un plazo para realizarlo.
      Con respecto al pago de la derrama, el hecho de pintar y hacer un mantenimiento de una medianera aparentemente está dentro de lo que se llama mantenimiento y no se trata de mejora sino de algo necesario, art. 10 de la LPH. Deberían de pagar estas cantidades requeridas.
      Siempre le digo lo mismo a todos los propietarios. Se debe de ir a las reuniones para poder expresar allí sus razonamientos y poder defender sus intereses.
      Un cordial saludo.
      Miguel.

  8. Buenas tardes.

    En una comunidad de 4 vecinos, comunidad no constituida formalmente, en un bloque de dos viviendas y dos locales; uno de los vecinos ha realizado sorpresivamente las obras necesarias para la instalación de un servicio de suministro de gas ciudad.

    Según la LPH, entiendo que dicha operación debía haber sido aprobada en reunión por al menos 1/3 de los vecinos y cuotas. No ha sido así.
    Las obras, además, de afectar a la fachada, son una chapuza estética.

    ¿Cómo debo actuar como propietario de la otra vivienda que da a esa fachada exterior?
    Entiendo que sería aconsejable iniciar los trámites para la constitución de una comunidad de vecinos para evitar actuaciones como esta basadas en situaciones de hecho que vienen arrastrándose de años atrás, ¿no?

    Un cordial saludo.
    Gracias de antemano.

    1. Buenos días Mark.
      Para evitar estos problemas a futuro y como dice el refrán «que cada uno haga de su capa un sallo», es conveniente que se constituya una comunidad de propietarios, para ello vd. se ha leído nuestro artículo de constitución de una comunidad de propietarios y sabe los pasos que hay que dar.
      Vd. tiene clara la solución, se debe de proponer la constitución de la comunidad de propietarios y en la junta constituyente además de constituir la comunidad, indicar o proponer unas normas de convivencia o un reglamento de régimen interior, donde se haga cumplir con ciertos requisitos con relación a las obras y formas de hacerla.
      La instalación de gas ciudad se hace por parte de una empresa autorizada y entiendo que el propietario que la ha realizado, poco o nada tiene que ver con respecto a la forma de hacerle llegar el suministro a su vivienda, si hubiera una comunidad, sería esta quien se hubiera dirigido a la empresa para gestionar el tema de la instalación de la forma mas adecuada.
      Un cordial saludo.
      Miguel
      691564359

  9. Buenos días,

    Acabamos de compara una vivienda en un edificio en el que solo existen dos viviendas y dos plazas de aparcamiento; nosotros somos propietarios de un poco más del 50% del edificio, dado a que nuestro piso tiene una superficie mayor que la del otro propietario. Mi duda es si existe alguna manera de constituir una comunidad de propietarios ya que no es imposible acordar con el otro propietarios las actuaciones de mantenimiento que requiere el edificio y porque tampoco se está haciendo cargo derivados de las zonas comunes. También quiero aclarar que por nuestra parte hemos accedido todas sus peticiones en cuanto a crear una cuenta conjunta para el gasto de las zonas comunes y que fuese en su banco habitual para poder facilitarle los ingresos de las cuotas que el nos indicó.

    De antemano muchas gracias
    Un saludo

    1. Bueno días.
      Le remito un texto completo de la editorial jurídica Sepín sobre una consulta realizada para la constitución de una comunidad de propietarios con características similares a las suyas:
      «Como premisa decir que la Comunidad existe desde que hay elementos comunes, cuando se dan los requisitos de los arts.392 y siguientes del C.Civil, es decir, no se trata de querer o no, simplemente que conforme a Ley hay Comunidad desde que una cosa pertenece a varios, por lo que cualquiera de los comuneros puede exigir al resto la participación en gastos, prohibir que haga obras que afecten al inmueble, etc., conforme los preceptos antes citados. Y no solo a dichas normas legales, sino a las reglas de la Ley de Propiedad Horizontal, de aplicación analógica.
      El propietario que lo desee puede convocar Junta de constitución y tomar los acuerdos oportunos, levantando acta, etc., esto es, seguir los trámites de la Ley de Propiedad Horizontal, aunque el resto no esté conforme, añadiendo que esta disconformidad no impedirá la constitución «formal» (de hecho y derecho, repetimos, la Comunidad ya existe) y con la única posibilidad de los disidentes de impugnar judicialmente, con escasas o nulas posibilidades de éxito.»
      Creo que queda clara la legalidad de la constitución de la Comunidad de Propietarios. Vd. puede convocar una junta constituyente y tramitar todo lo relacionado con la constitución. La constitución se podrá hacer con todas las indicaciones de la normativa de la Ley de Propiedad Horizontal. La convocatoria se deberá ajustar a lo que indica el art. 16 de la LPH, si el día de la convocatoria solo se presenta vd. será valido para levantar acta y poner en marcha todo el procedimiento de constitución, si la otra persona se niega o no asiste no afectará para la constitución. Deberá de presentar toda la documentación en Hacienda, el libro de actas lo deberá inscribir en el registro de la propiedad, etc. Si el otro vecino no quiere asumir la constitución de la comunidad tendrá que impugnarlo si no lo hace tendrá que atenerse a las decisiones que se tomen en junta.
      La ley.
      Por otra parte y al hilo de lo anterior, dice el artículo 13.8 de la Ley de Propiedad Horizontal que «cuando el número de viviendas o locales en un edificio no exceda de cuatro podrán acogerse al régimen de administración del artículo 398 del Código Civil, si expresamente lo establecen los Estatutos». Deberán de mirar si en la escritura de división horizontal que figura en el Registro de la Propiedad figura esta posibilidad. Le incluyo el texto integro del art. 398 del Código Civil: «Artículo 398
      Para la administración y mejor disfrute de la cosa común serán obligatorios los acuerdos de la mayoría de los partícipes.No habrá mayoría sino cuando el acuerdo esté tomado por los partícipes que representen la mayor cantidad de los intereses que constituyan el objeto de la comunidad.
      Si no resultare mayoría, o el acuerdo de ésta fuere gravemente perjudicial a los interesados en la cosa común, el Juez proveerá, a instancia de parte, lo que corresponda, incluso nombrar un Administrador.
      Cuando parte de la cosa perteneciere privadamente a un partícipe o a algunos de ellos, y otra fuere común, sólo a ésta será aplicable la disposición anterior.»
      Reciba un cordial saludo.
      Miguel
      691564359

  10. Hola, buenas tardes.
    Podría indicarme cuánto tiempo se suele tardar en finalizar la creación de una comunidad de propietarios (junta, diligenciar libro de actas, obtención del NIF, apertura de cuenta). Pertenezco a una comunidad y han pasado más de seis meses y aún no se han finalizado los trámites.

    1. Hola Cristobal no hay un plazo fijo, dependerá de la idiosincracia y la complejidad que conlleve. Si le digo una fecha exacta lo mismo me equivocaría, pero calcule aproximadamente entre 3 y 6 meses.
      Un saludo.
      Miguel

  11. Buenos días,
    Acabamos de adquirir un apartamento.
    La finca consta de unos 23 pisos de diferentes tamaños y todos pagan la misma cuota. Esto se debe a que en la primera junta (en 2012) se llegó a un acuerdo entre los propietarios particulares (que poseían 1/3 de las viviendas) y la promotora (que poseía 2/3 de las viviendas) que decía que la promotora se hacía cargo del ascensor y el mantenimiento de la escalera y los pisos pagarían una cuota de 45€ y que esto se revisaría cuando todos los pisos estuviesen vendidos.
    Ese momento ha llegado, los promotores dejan de pagar y el administrador dice que para que se modifique el acuerdo hace falta unanimidad porque así lo dice el artículo 5 de la LPH. Vamos, que todos los pisos tienen que pagar lo mismo. En el artículo 5 de la LPH dice «En cualquier modificación del título, y a salvo lo que se dispone sobre validez de acuerdos, se observarán los mismos requisitos que para la constitución.» (hablando de título constitutivo). ¿Es posible que el administrador esté confundiendo el título constitutivo de la comunidad con la reunión constitutiva de la comunidad, vamos, con la primera junta de propietarios que es en la que se llegó a ese acuerdo y que él la llama junta constitutiva?
    Cabe destacar que la finca posee estatutos y en estos se indica que todos los gastos serán satisfechos de forma proporcional a la cuota de participación de cada propietario.
    También indicar que, una vez que la promotora deja de pagar ascensor y escalera, el acuerdo ha finalizado ¿no?.

    1. Buenas tardes María:
      Las decisiones se deben de tomar en base a lo que se haya establecido. Si se decidió en su momento poner todos los pagos de cuotas por unanimidad por conveniencia en ese momento y no se llevo este acuerdo al registro de propiedad, será conforme a derecho y seguirá en vigor. Dice la jurisprudencia que para volver a lo que dice el título constitutivo solo haría falta una mayoría simple de los propietarios presentes y representados con derecho a voto.
      En este artículo del cual le facilito el enlace explicamos un caso relacionado con el título constitutivo. Espero que sea de su interés: https://adminfergal.es/mancomunidad-y-dos-comunidades-independientes-o-solo-mancomunidad/
      Un saludo.
      Miguel
      691564359

  12. Hola buenas tardes quería preguntarle para constituir unos estatutos nuevos en una comunidad de propietarios ya constituida, cuánta mayoría de vecinos tiene que aceptar? Mayoría absoluta, mayoría cualificada o unanimidad?

    1. Buenos días Ulio.
      Tanto si es una modificación de los estatutos existentes como si fueran nuevos estatutos tendrían que aprobarse por unanimidad, así lo indica el artículo 17.6 de ley de propiedad horizontal que dice lo siguiente: «6. Los acuerdos no regulados expresamente en este artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el Título Constitutivo de la propiedad horizontal o en los Estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación.»
      Un cordial saludo
      691564359

  13. Hola!!
    tengo un problema para mi muy gordo y a ver si me puedes ayudar con un consejo. compramos una vivienda unifamiliar, que sin pertenecer en teoria a ninguna comunidad de vecinos , si formaba parte de un grupo cerrado de 7 casas unifamiliares (entrada y salida por unos bados) y unica zona comun, un terreno en medio de las 7 casas que contiene los contadores de la luz y agua (pero que no esta cerrado ni nada) asi que solo hay un terreno de 15 m cuadrados comun por los que pasan los coches de los vecinos al aparcar en la puerta de su casa. Nosotros hicimos una reforma de la casa con una ampliacion de la misma, con las licencias legales y todo eso, y al ir ahora al inscribir la escritura con los cambios en la casa en el registro de mi zona, el registrador me pide un acta de la comunidad aceptando mi obra de ampliacion, cuando la obra esta ya hecha y no hubo ningun requisito legal para pedir permiso a nadie ya que los permisos eran solo del ayuntamiento. Asi q estoy ahora que tengo yo que crear una comunidad de donde no existe para poder escriturar mi casa……. no entiendo como hacerlo y como tengo yo que obligar a 6 otras personas que, como he dicho, ni nos vemos, ya que solo tengo un muro de jardin con uno de ellos, a darme permiso para escriturar lo que ya esta hecho…. que me recomiendas? por favor!

    1. Buenas tardes Pili.
      Si el Registrador de la propiedad te pide un acta de la comunidad es porque existe una comunidad constituida a la que pertenece su vivienda. No deber´constituirla porque debe de existir. El Registrador entiendo que si la ha solicitado es porque se constituyó en su momento. Deberá verificarlo, si no fuera así y no hubiera constituido ninguna comunidad de propietarios (me extraña), le sugiero que lo ponga en manos de un abogado para que le apoye en la resolución del problema. Si esta en Madrid y necesitara consultar le podríamos facilitar el teléfono de uno de ellos experto en civil.
      Un cordial saludo.
      Miguel
      691564359

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