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Administración de Fincas Comunidades de Propietarios

Constitución de una comunidad de propietarios

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Constitución de una comunidad de propietarios

Constitución de una comunidad de propietarios

Cómo se constituye una comunidad de Propietarios

La primera pregunta que nos hacemos cuando leemos un artículo como este es cuando se produce la constitución de una comunidad de propietarios, cuando existe Comunidad de Propietarios. La contestación de casi la totalidad de los juristas, es que se puede afirmar que existe Comunidad cuando se dan los elementos típicos que contienen los artículos 392 al 396 del código Civil y que la regulación especial de la Ley de Propiedad Horizontal tiene origen en estas normas de derecho común, aplicables siempre de forma supletoria, y así lo establece el artículo 1º de la LPH.

Que dicen los artículos del Código Civil y el artículo 1º de la LPH:

Artículo 392.

Hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o un derecho pertenece pro indiviso a varias personas. A falta de contratos, o de disposiciones especiales, se regirá la comunidad por las prescripciones de este título.

Este artículo así como los siguientes regirán las normas subsidiarias que regirán las copropiedades.

Artículo 393.

El concurso de los partícipes, tanto en los beneficios como en las cargas, será proporcional a sus respectivas cuotas. Se presumirán iguales, mientras no se pruebe lo contrario, las porciones correspondientes a los partícipes en la comunidad.

Artículo 394.

Cada partícipe podrá servirse de las cosas comunes, siempre que disponga de ellas conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la comunidad, ni impida a los copartícipes utilizarlas según su derecho.

El artículo 394 Código Civil nos indica que cada uno de los dueños de la cosa podrá utilizarla, siempre que:

  • La destine al fin que le es propio.
  • No perjudique los intereses de la comunidad.
  • Ni impida su uso a los copartícipes.

Artículo 395.

Todo copropietario tendrá derecho para obligar a los partícipes a contribuir a los gastos de conservación de la cosa o derecho común. Sólo podrá eximirse de esta obligación el que renuncie a la parte que le pertenece en el dominio.

En este artículo se establece el derecho de los copropietarios de exigir a los partícipes que contribuyan en los gastos de conservación de la cosa o derecho común.

Artículo 396.

El artículo 396 del Código Civil diferencia la propiedad privativa y la copropiedad en la PH y determina qué bienes se entienden comunes.

«Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elemento de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquéllos que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.

Las partes en copropiedad no son en ningún caso susceptibles de división y sólo podrán ser enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable.

En caso de enajenación de un piso o local, los dueños de los demás, por este solo título, no tendrán derecho de tanteo ni de retracto.

Esta forma de propiedad se rige por las disposiciones legales especiales y, en lo que las mismas permitan, por la voluntad de los interesados.»

Con respecto al artículo 1º de la LPH dice lo siguiente:

Artículo 1

La presente Ley tiene por objeto la regulación de la forma especial de propiedad establecida en el artículo 396 del Código Civil, que se denomina propiedad horizontal.

A efectos de esta Ley tendrán también la consideración de locales aquellas partes de un edificio que sean susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida a un elemento común de aquél o a la vía pública.

Existe ya comunidad desde que hay coincidencia en un edificio, urbanización complejo urbanístico, etc. de varias propiedades privadas y elementos comunes. A partir de aquí nacen los derechos y obligaciones de todos los copropietarios.

No hay que confundir el nacimiento de la Comunidad con la constitución formal en régimen de propiedad horizontal. Habrá Comunidad desde el momento en que el edificio y sus instalaciones sean de varios, aún antes de que se otorguen las escrituras individuales y se produzca la inscripción registral, donde hay que señalar las cuotas de cada uno y además cumplir con todos los requisitos de la LPH.

Hoy por hoy, hay todavía fincas funcionando por situaciones de hecho, sin el apoyo de un Título Constitutivo concreto, y no por eso dejan de estar regidas por las mismas normas jurídicas. Ejemplo: Un edificio que tiene varios pisos, hay distintas propiedades individuales y no está en pro-indiviso la finca completa, bien por compra, o bien por herencia, etc. como elemento diferenciado específico, ya ha nacido la Propiedad Horizontal, siempre que exista un patio, un jardín unas conducciones generales, una escalera, etc. que sirvan a todos, sin perjuicio de que quede pendiente la correspondiente declaración notarial y registral de constitución.

Todavía hay muchas fincas en España, que a pesar de no estar constituidas formalmente, se regirán por las normas citadas, en primer lugar, la Ley de Propiedad Horizontal y supletoriamente el Código Civil.

Procedimiento de Constitución de una Comunidad de Propietarios

Primero: Solicitar una copia del Título Constitutivo

Si no se tiene copia del Título Constitutivo o Escritura de obra nueva y División Horizontal, acudir al Registro de la Propiedad que nos corresponda en el cual está inscrita la finca, y solicitar una copia del Título Constitutivo de la Propiedad horizontal del Inmueble.

Segundo: Convocar la primera reunión de la Junta de Propietarios

La reunión la puede convocar la Promotora. Si no fuera la Promotora quien la constituyera, los propios vecinos la pueden convocar, para ello se deberá recoger las firmas de al menos el 25% de las cuotas de participación y la cuarta parte de los propietarios, para la cual es necesario conocer el coeficiente de participación de las viviendas, locales, garajes, trasteros, etc. que figurará en el Título Constitutivo (art. 16.1 de la Ley de Propiedad Horizontal).

La Convocatoria se formalizará mediante un escrito en el que figurará:

  • El título, “Convocatoria de la Junta de Constitución” de la Comunidad de Propietarios.
  • Lugar, día, hora en que se celebrará en 1ª convocatoria o en 2ª convocatoria.
  • El Orden del día en el que se especificarán todos los asuntos que se estime tratar:
  • Nombramiento del Presidente de la Comunidad y los demás cargos de la Junta de Gobierno de la Comunidad de Propietarios.
  • Autorización de firmas.
  • Aprobación de un presupuesto inicial.
  • Creación de un fondo de reserva y la dotación de su importe, que no podrá ser inferior al 5% del presupuesto ordinario anual.
  • Aprobación de una cuenta corriente donde se harán los pagos e ingresos de la Junta de Propietarios.
  • Nombramiento de un Secretario-Administrador independiente, si procede.
  • Legalización del libro de actas y autorización al Secretario-Administrador para la legalización del mismo.
  • Solicitud del NIF de la Comunidad y autorización al Secretario-Administrador.
  • Contratación de servicios comunitarios, etc.
  • Ruegos y Preguntas.
  • Firma del convocante o convocantes.
  • Boletín de autorización de representación. En este escrito el propietario que no pueda asistir a la Junta, autorizará a otra persona para que le represente con voz y voto en la reunión. La persona autorizada presentará este boletín en la reunión, firmado por el propietario.

Tercero: Legalización del libro de Actas

La Legalización del libro de actas habrá que hacerlo sobre lo desarrollado en el R.D. 1936/1992 de 13 de noviembre sobre diligenciado de libro de actas). Se expone con detalle los artículos que afectan a la diligencia del libro de actas:

Artículo 8

El actual artículo 415 pasará, con el mismo contenido, a constituir el artículo 414.

Artículo 9

El artículo 415 será precedido del epígrafe «Diligencia de los libros de actas de la junta de propietarios». el artículo tendrá la siguiente redacción:

«En las comunidades y subcomunidades de propietarios de inmuebles o conjuntos inmobiliarios a que sea aplicable el artículo 17 de la Ley 49/1960 de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, los libros de actas de las juntas serán diligenciados con arreglo a las siguientes reglas:

1ª.- Los libros deberán diligenciarse necesariamente antes de su utilización. No podrá diligenciarse un nuevo libro mientras no se acredite la íntegra utilización del anterior. En caso de pérdida o extravío del libro anterior, podrá diligenciarse un nuevo libro siempre que el presidente o el secretario de la comunidad afirme, bajo su responsabilidad, en acta notarial o ante el Registrador, que ha sido comunicada la desaparición o destrucción a los dueños que integran la comunidad o que ha sido denunciada la substracción.

2ª.- Será competente para la diligencia el Registrador de la Propiedad en cuyo distrito radique el inmueble sujeto a la Ley de Propiedad Horizontal.

3ª.- La solicitud de la diligencia se efectuará mediante instancia en la que se expresarán:

a) Las menciones de identidad del solicitante y la afirmación de que actúa por encargo del presidente de la comunidad.

b) Las menciones que identifiquen a la respectiva comunidad de propietarios y, en su caso, los datos de su identificación registral.

c) Las fechas de la apertura y cierre del último libro de actas. No serán necesarias estas circunstancias si el solicitante afirma, bajo su responsabilidad, que no ha sido antes diligenciado ningún otro libro.

Todas las hojas del libro que se presente para diligenciar habrán de estar numeradas con caracteres indelebles. El libro podrá ser de hojas móviles.

4ª.- Presentada la instancia y el libro, se practicará en el Diario correspondiente asiento. En el asiento se hará constar la fecha de la presentación y la identificación del solicitante y de la comunidad de propietarios.

5ª.- La diligencia será extendida en la primera hoja con expresión de la fecha, datos de identificación de la comunidad – incluyendo, en su caso, los datos registrales -, número de cronológicamente corresponda al libro dentro de los diligenciados por el Registrador en favor de la comunidad, número de hojas de que se componga y que todas ellas tienen el sello del registrador, indicándose el sistema de sellado. La diligencia será firmada por el Registrador. En el caso de que haya sido diligenciado un nuevo libro sin haberse presentado el libro anterior por alegarse que se ha extraviado o perdido, en la diligencia se expresará esta circunstancia y que en el anterior, aunque aparezca, no podrán extenderse nuevas actas.

El sello del Registrador se pondrá mediante impresión o estampillado, perforación mecánica o por cualquier otro procedimiento que garantice la autenticidad de la diligencia.

Si los libros se componen de hojas móviles, habrá de hacerse constar con caracteres indelebles en todas ellas, además del sello, la fecha, a no ser que se emplee un procedimiento de sellado que garantice que cada una de las hojas pertenece al libro diligenciado.

6ª.- El Registrador practicará la diligencia dentro de los cinco días siguientes a la solicitud realizada en debida forma, o de los quince días si existiere justa causa.

Contra la denegación cabe recurso directamente durante quince días hábiles ante la Dirección General.

7ª.- Practicada la diligencia, se pondrá en el folio abierto en el Libro de inscripción al edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal, nota marginal expresiva del número de orden del libro diligenciado, hojas de que se compone y, en su caso, que se expide en sustitución de uno anterior desaparecido. De no estar inscrita la comunidad, se consignarán estos datos en un libro-fichero, que podrá llevarse por medios informáticos.

Practicada o denegada la diligencia, se extenderán seguidamente las oportunas notas de despacho al pie de las oportunas notas de despacho al pie de la instancia y al margen del asiento de presentación.

Transcurridos seis meses desde la presentación del libro sin que fuera retirado, el Registrador procederá a su destrucción, haciéndolo constar así en el folio del edificio o conjunto o, en su defecto, en el libro-fichero, y además, al pie de la instancia y del asiento de presentación».

Del artículo anteriormente expuesto se puede realizar el siguiente resumen:

– El libro de actas debe quedar diligenciado antes de su utilización, por lo que se presentará el libro sea de hojas sueltas o no, completamente en blanco, junto con la correspondiente instancia de solicitud en el Registro de la Propiedad en el que se encuentre inscrito el edificio correspondiente.

– La diligencia será extendida en un plazo de 5 días o 15 si hubiere justa causa, en la primera hoja del libro conteniendo la fecha, datos de identificación de la comunidad, número del libro diligenciado, número de hojas que se componga y que todas ellas tienen el sello del registrador. Si las hojas son intercambiables además cada hoja incluirá la fecha para dejar constancia de que pertenecen a ese libro. La diligencia deberá ser firmada por el Registrador.

– La tramitación del libro de actas lo deberá realizar el Presidente de la Comunidad o bien el Administrador, siempre que haya sido autorizado por el Presidente.

nif de la comunidad de propietariosCuarto: Solicitar el Número de Identificación Fiscal de la Comunidad (NIF)

Este trámite se deberá realizar en la Delegación de Hacienda correspondiente, para ello habrá que rellenarse el modelo 036, “declaración censal de alta, modificación y baja en el censo de empresarios, profesionales y retenedores”.

Acompañando al Modelo 036 habrá que entregar:

– Copia de la primera página del Libro de Actas de la Comunidad, que es la diligencia del libro por parte del Registro de la Propiedad.

– Copia del acta en la que se nombró al Presidente.

– Copia del DNI del Presidente.

– Escritura de la División Horizontal del Inmueble.

– Convocatoria y Junta General de Constitución de la Comunidad.

Hacienda a través de su impreso Modelo 036 nos indica:

OBLIGADOS A DECLARAR

Declaración de alta en el Censo de Empresarios, Profesionales y Retenedores :

– Empresarios o profesionales que vayan a comenzar el ejercicio de una o varias actividades económicas en territorio español.

– Quienes, no actuando como empresarios o profesionales, abonen rentas sujetas a retención o ingreso a cuenta o realicen entregas o adquisiciones intracomunitarias de bienes sujetas al IVA.

– Los empresarios o profesionales que sean destinatarios de servicios prestados por empresarios o profesionales no establecidos en el territorio de aplicación del Impuesto sobre el Valor Añadido respecto de los cuales sean sujetos pasivos.

– Los empresarios o profesionales que presten servicios que no se localicen en el territorio de aplicación del Impuesto cuando el sujeto pasivo sea el destinatario de los mismos.

– Los no residentes que operen en territorio español mediante establecimiento permanente o satisfagan en dicho territorio rentas sujetas a retención o ingreso a cuenta, así como las entidades en régimen de atribución de rentas constituidas en el extranjero con presencia en territorio español. Asimismo, los establecimientos permanentes en territorio español de las personas jurídicas o entidades no residentes deben presentar declaración de alta en el Censo de empresarios, profesionales y retenedores.

– Los socios, herederos, comuneros, o partícipes de entidades en régimen de atribución de rentas que tengan obligaciones tributarias derivadas de su condición de miembros de tales entidades.

– Los no establecidos en el territorio de aplicación del IVA que sean sujetos pasivos del mismo, excepto que hubieran resultado exonerados del cumplimiento de obligaciones censales por el Departamento de Gestión Tributaria de la Agencia Tributaria.

– En cualquier caso, mediante la declaración censal de alta las personas jurídicas y entidades en general y las personas físicas empresarios o profesionales que no dispongan de él, solicitarán el Número de Identificación Fiscal (NIF).

Solicitud del NIF:

• Quienes vayan a realizar actividades empresariales o profesionales: antes de la realización de cualesquiera entregas, prestaciones o adquisiciones de bienes o servicios, de la percepción de cobros o el abono de pagos, o de la contratación de personal laboral, efectuados para el desarrollo de su actividad.

• Sin perjuicio de lo anterior, las personas jurídicas y entidades sin personalidad jurídica: dentro del mes siguiente a la fecha de su constitución o de su establecimiento en territorio español.

LUGAR Y FORMA DE PRESENTACIÓN

– En la Administración o, en su defecto, Delegación de la Agencia Tributaria correspondiente al domicilio fiscal en el momento de la presentación o bien, en la Unidad Regional de Gestión de Grandes Empresas de la Delegación Especial de la Agencia Tributaria correspondiente a su domicilio fiscal o en la en la Delegación Central de Grandes Contribuyentes, según proceda en función de su adscripción.

– No residentes o no establecidos: Administración o, en su defecto, Delegación de la Agencia Tributaria correspondiente al domicilio fiscal de su representante o, en su defecto, a la del lugar en el que operen.

– La presentación en impreso del modelo 036 podrá realizarse mediante entrega directa en la oficina correspondiente o enviándolo por correo certificado.

– Por vía telemática a través de Internet. No obstante, no podrá realizarse la presentación telemática del modelo 036 cuando la causa de

presentación sea cualquiera de las siguientes:

• Solicitud del Número de Identificación Fiscal. Para presentar telemáticamente el modelo es necesario que la persona o entidad solicitante disponga de NIF y conste de alta en el censo por lo que la declaración censal debe presentarse en impreso.

• Renuncia de los partícipes de una entidad en régimen de atribución de rentas a estimación objetiva o estimación directa simplificada en IRPF o al régimen especial simplificado o régimen especial de la agricultura, ganadería y pesca en el IVA. Para comunicar la renuncia a los regímenes señalados es necesaria la firma de todos los miembros o partícipes de la entidad, por lo que la declaración censal debe presentarse en impreso.Cuestiones generales (continuación)

– En el supuesto de solicitud de inscripción o baja en el Registro de Devolución Mensual del Impuesto sobre el Valor Añadido, la presentación del modelo 036 debe realizarse de forma obligatoria por vía telemática a través de Internet.

PLAZO DE PRESENTACIÓN

Declaración de alta:

– Comunicación de inicio de actividad: con anterioridad al inicio de las correspondientes actividades, a la realización de las operaciones, al nacimiento de la obligación de retener o ingresar a cuenta sobre las rentas que se satisfagan, abonen o adeuden o a la concurrencia de las circunstancias previstas en el artículo 9 del Reglamento general de aplicación de los tributos, aprobado por el Real Decreto 1065/2007, de 27 de julio (BOE de 5 de septiembre).

– Solicitud del NIF:

• Quienes vayan a realizar actividades empresariales o profesionales: antes de la realización de cualesquiera entregas, prestaciones o adquisiciones de bienes o servicios, de la percepción de cobros o el abono de pagos, o de la contratación de personal laboral, efectuados para el desarrollo de su actividad.

• Sin perjuicio de lo anterior, las personas jurídicas y entidades sin personalidad jurídica: dentro del mes siguiente a la fecha de su constitución o de su establecimiento en territorio español.

Una vez se ha entregado la documentación la Agencia tributaria nos proporcionará un Nif. Este empezará por la letra H al ser una Comunidad de Propietarios. Letra reservada en exclusividad para las Comunidades.

Recomendación a los Propietarios cuando se constituye una Comunidad

Cuando se crea una Comunidad de Propietarios, independientemente del procedimiento, es muy recomendable que los propietarios nombren un Secretario-Administrador profesional independiente (intenten evitar que sea un Administrador impuesto por la Promotora) y que colabore muy directamente con la Junta Directiva de su Comunidad y su Presidente con objeto de hacer un seguimiento en profundidad de todo aquello que pueda representar una buena gestión y un ahorro de costes para la Comunidad.

Que actuaciones puede suponer ventajas para la Comunidad:

· Reclamación si procede de vicios ocultos de la finca.

· Reclamación de todos los repasos y defectos de la finca.

· Recomendación y asesoramiento sobre Proveedores de garantía.

· Adecuada contratación y seguimiento de la documentación de Proveedores.

· Seguimiento de la reglamentación sobre prevención de riesgos laborales.

· Etc.

Les facilito un enlace donde puede ver este artículo en formato video en el siguiente enlace de nuestro canal de Youtube:

Les adjunto otros enlaces de sitio web por si fueran de su interés:

https://adminfergal.es/ley-de-propiedad-horizontal-titulo-constitutivo-estatutos-nuevas-normas-de-regimen-interior/

El Título Constitutivo o la escritura de división horizontal

https://adminfergal.es/articulo-5-de-la-lph-referente-al-titulo-constitutivo-o-escritura-de-division-horizontal/

 

Fdo. Miguel Fernández

Administrador de Fincas en Madrid y Guadalajara

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84 Comentarios

  1. Mª ANGELES 20 febrero, 2018

    CONSTITUIR UNA COMUNIDAD ….QUE GASTOS CONLLEVA ? HAY QUE HACER DECLARACIONES DE RTENTA COMO TAL ? QUE IMPUESTOS O CARGAS TIENE LA CUENTA DE LA COMUNIDAD EN SÍ ?

    Responder
    1. Miguel Fernández 19 marzo, 2018

      Buenas noches.
      La Constitución de una Comunidad de Propietarios tiene unos pequeños gastos por la gestión y puesta en marcha que no son importantes. Pedir una copia en el registro de la propiedad del Título Constitutivo 3,5 €, Convocatoria a la primera reunión de la Junta de Propietarios, los costes propios de las fotocopias y correos, Legalizar un libro de actas, unos 20 € aprox. y 12 € el comprar el libro de actas en el colegio, el solicitar el número de identificación fiscal de la comunidad no tiene coste, solo tiene tiempo, abrir una cuenta corriente, no tiene coste. La constitución de una comunidad debe de ser una garantía para el buen funcionamiento del edificio, te recomiendo que lo mas importante es elegir un buen administrador de fincas que sea colegiado y que te ayude a poner en trámite todas las actuaciones a realizar.

  2. Rosen 19 julio, 2018

    Hola, si en un edificio de 4 propietarios, con 25% de porcentaje de propiedad, no quiere constituir comunidad, ¿qué pasa? ¿cómo habría que proceder?
    en el caso de que se pudiera constituir, los acuerdos cómo se tomaría, por ejemplo para arreglar elementos comunes ? ¿qué porcentaje haría falta ? teniendo en cuenta que un 25% siempre va a ser abstención porque es de propiedad municipal..y está a lo que se acuerde..
    gracias!

    Responder
    1. Miguel Fernández 24 julio, 2018

      Buenas tardes Rosen.
      Su pregunta no tiene fácil contestación, intentaré darle una explicación en base a mis conocimientos, pero le advierto de antemano que hay tesis doctorales que hablan de estos temas que vd. expone.
      En primer lugar siempre hay que ir a la Ley de Propiedad Horizontal y ver que nos dice la misma. El art. 13.8 que está muy escondido dice lo siguiente textualmente «Cuando el número de propietarios de viviendas o locales en un edificio no exceda de cuatro (es vuestro caso) podrán acogerse al régimen de administración del artículo 398 del Código Civil, si expresamente lo establecen los estatutos.
      Primero habrá que ver lo que dicen los Estatutos,imaginemos que así lo establecen, que dice el art. 398 del código civil. Textualmente dice lo siguiente: «Para la administración y mejor disfrute de la cosa común serán obligatorios los acuerdos de la mayoría de los partícipes.
      No habrá mayoría sino cuando el acuerdo esté tomado por los partícipes que representen la mayor cantidad de los intereses que constituyan el objeto de la comunidad.
      Si no resultare mayoría, o el acuerdo de ésta fuere gravemente perjudicial a los interesados en la cosa común, el Juez proveerá, a instancia de parte, lo que corresponda, incluso nombrar un Administrador.
      Cuando parte de la cosa perteneciere privadamente a un partícipe o a algunos de ellos, y otra fuere común, sólo a ésta será aplicable la disposición anterior.»
      Entendemos por este artículo, que debe de existir una mayoría de participes que quiera la constitución de la comunidad de propietarios. En caso de que exista la mayoría los acuerdos que salgan de esa mayoría serán obligatorios para la constitución de la comunidad.
      Si la escritura de división horizontal o los estatutos no dicen nada al respecto habrá que considerar obligatorio la constitución de una comunidad cuando sean mas de 4 propietarios. En este caso si no se llegara a un acuerdo se podría ir a una solución judicial por incumplimiento de la legislación vigente.
      Volvamos a la comunidad de 4 propietarios. Si el promotor cuando constituyó la escritura de división horizontal y los estatutos tuvo en cuenta las mayorías estaríamos en la obligación de constituir la comunidad. Si no se da la doble mayoría de propietarios y coeficientes pero la no constitución de la comunidad supondría un problema porque sería imposible gestionar los elementos comunes con el problema del descontrol y los graves problemas que pudieran derivarse, deberíamos ir a juicio de equidad según lo indicado en el art. 17.7 en su párrafo 2 «Cuando la mayoría no se pudiere lograr por los procedimientos establecidos en los apartados anteriores, el Juez, a instancia de parte deducida en el mes siguiente a la fecha de la segunda junta, y oyendo en comparecencia a los contradictores previamente citados, resolverá en equidad lo que proceda dentro de 20 días, contados desde la petición, haciendo pronunciamiento sobre el pago de costas».
      Un cordial saludo.
      Miguel

  3. Jose Miguel 25 agosto, 2018

    Que ocurre si una urbanizacion que viene funcionando desde hace 25 años con tres niveles de copropiedad

    1.- Bloque
    2.- Parcela
    3.- Marcocomunidad

    y estatutos inscritos en el registro de la propiedad,

    UN JUEZ DECIDE QUE TANTO A NIVEL DE PARCELA COMO MACROCOMUNIDAD SON COMUNIDAD DE COMUNIDADES

    Pero, no existen ni Titulo constitutivo ni estatutos de ninguna de estas nuevas comunidades.

    Cuales son las cuotas de participación y gastos en las nuevas comunidad de comunidades?

    Responder
    1. Miguel Fernández 27 agosto, 2018

      Buenas tardes Jose Miguel.
      Es muy difícil con los datos que nos describe el poder darle una opinión. Entiendo que el juez habrá visto muy claro el motivo de la reclamación y en la propia demanda se darían las pautas. No puedo ayudarle en este sentido y solo puedo decirle que se deberán ajustarse a la sentencia.
      Un cordial saludo.
      Miguel Fernández.

  4. Carmen 19 septiembre, 2018

    Buenas tardes, he comprado una vivienda y es el último bloque que se ha construido en la urbanización. La intercomunidad ya lleva unos años funcionando pero la comunidad de mi edificio se acaba de constituir. Del edificio que tiene 15 viviendas sólo somos 5 vecinos el resto de viviendas son todavía de la constructora. La constructora nos ha enviado un email comunicando que para poner en servicio el edificio a través de la comunidad de propietarios, tendriamos que poner una cantidad en concepto de provisión que luego se compensará con cuotas. Esta provisión es para la contratación del Seguro, mantenimiento de placas solares , ascensores , luz zonas comunes etc.
    ¿ sería correcto esto? Y en tal caso el importe a poner ¿ quiénes tienen que ponerlo? ¿sólo los 5 propietarios que somos ahora o también la constructora con la parte proporcional de las viviendas que aún posee?
    Gracias

    Responder
    1. Miguel Fernández 20 septiembre, 2018

      Estimada Carmen:
      Existen referencias en la ley de propiedad horizontal sobre este punto. Se habla de cuotas y de pagos en función de los coeficientes y algunas cosas sobre provisión de fondos.
      Concretamente, el art. 9.f) dice que «son obligaciones de cada propietario el contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios para atender las obras de conservación y reparación de la finca y, en su caso, para las obras de reparación. El fondo de reserva, cuya titularidad corresponde a todos los efectos a la comunidad, estará dotado con una cantidad que en ningún caso podrá ser inferior al 5% del último presupuesto ordinario».
      La disposición adicional de la Ley de Propiedad Horizontal en su punto 1º) en su apartado a) dice «que el fondo deberá constituirse en el momento de aprobarse por la Junta de propietarios el presupuesto ordinario de la comunidad correspondiente al ejercicio anual inmediatamente posterior a la entrada en vigor de la presente disposición. Las nuevas comunidades de propietarios constituirán el fondo de reserva al aprobar su primer presupuesto ordinario. En el apartado b) dice la Ley que en el momento de su constitución el fondo estará dotado con una cantidad no inferior al 2,5% del presupuesto ordinario de la comunidad. A tal efecto los propietarios deberán efectuar previamente las aportaciones necesarias en función de su respectiva cuota de participación.»
      Todos los propietarios deberán aportar una cantidad no inferior al 2,5% del total del presupuesto de la comunidad al constituirse, esta aportación tendrá que ser por parte de todos los propietarios, aquí no hay excepciones, la ley es taxativa al respecto. Se supone que la promotora si solo ha vendido una parte del total de las viviendas debería aportar la parte que le corresponde por las viviendas que todavía no han vendido y cargarle en la compra de la vivienda estas cantidades necesarias para la constitución del presupuesto y el normal desenvolvimiento de la comunidad. La constructora/promotora es la propietaria de las viviendas que aún están por vender y ella también tiene sus obligaciones como propietario.
      La contribución de las cargas y el fondo de reserva es necesario aportarla por todas las partes.
      Lo que pidan la constructora para poder hacer frente a todos los gastos y que el fondo de reserva sea proporcional al presupuesto del primer año deberán de tenerlo en cuenta. Analicen los datos y vean si cuadran las cantidades que dice la ley con respecto a lo que les solicita la constructora.
      Un cordial saludo.

  5. Lupe 25 septiembre, 2018

    Hola, buenas tardes.
    El Presidente de mi Comunidad de Vecinos ha fallecido. Llevaba toda la administración y gestión e incluso el número de cuenta bancaria estaba sólo a nombre de él. Somos solamente cinco vecinos, y ninguno sabemos nada si la Comunidad estaba constituida como tal, tampoco su familia sabe nada. Necesitamos acceder a la cuenta bancaria de la Comunidad y no podemos. Cómo podríamos solucionar todo esto?. Muchas gracias, un saludo.

    Responder
    1. Miguel Fernández 27 septiembre, 2018

      Buenos dias.
      Si fallece el Presidente, y no existe pareja y por lo tanto no hay bienes gananciales, donde esta pueda sustituirle, habrá que estar a lo que se diga con relación a los herederos de la propiedad del fallecido, estos además de recoger la posible herencia también recogen las obligaciones y entre ellas la de ser Presidente de la Comunidad.
      Si no hay herederos a los que se les pueda notificar la obligación de continuar como Presidente hasta la finalización de su mandato o que tenga los poderes suficientes para realizar una Junta General Extraordinaria, se puede aplicar el artículo 16.1 dela Ley de Propiedad Horizontal que dice lo siguiente: «La Junta de Propietarios se reunirá por lo menos una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas y en las demás ocasiones que lo considere conveniente el presidente o la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen al menos el 25% de las cuotas de participación».
      El 25% de 5 son 1,25, osea que con 2 por propietarios es suficiente para convocar una reunión y cumplen con la normativa vigente.
      Recuerde lo que dice el art. 16.2 a la hora de convocar las juntas «La convocatoria de las Juntas la hará el presidente y en su defecto, los promotores de la reunión, con indicación de los asuntos a tratar, el lugar día y hora en que se celebrará la primera, o en su caso, en segunda convocatoria, practicándose las citaciones en la forma establecida en el art. 9. La convocatoria contendrá una relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas a la comunidad y advertirá de la privación del derecho de voto si se dan los supuestos previstos en el art. 15.2».
      No obstante si no saben si hay deudores en la comunidad no se preocupen, pongan en marcha la reunión de todas las formas y posteriormente una vez se haya constituido la nueva presidencia vuelvan a hacer una reunión con todas aquellas cuestiones que sean necesarias comentar.
      En la convocatoria para que no exista dudas, deberían de poner en uno de los puntos lo siguiente «fallecimiento del Presidente actual, renovación de cargos y elección del nuevo Presidente».
      Si pasara que no hay ningún vecino que quiera convocar la reunión, gente rara hay en todas partes», convoquela vd. misma aunque no llegue al 25%, ningún Juez va a rechazar esta irregularidad por lo que se está jugando la supervivencia y la gestión de la comunidad. Hágalo directamente sin ningún problema, que será legal a todos los efectos.
      Otra recomendación que les puedo hacer es que además de nombrar un Presidente, nombre un Vicepresidente tal y como se especifica en la ley de propiedad horizontal en su punto 13.4 que dice «La existencia de vicepresidentes será facultativa. Su nombramiento se realizará por el mismo procedimiento que el establecido para la designación de Presidente».
      Importante también es que haya varios vecinos que tengan la firma compartida en el banco, preferiblemente mancomunada dos a dos, que siempre sea necesaria la firma del Presidente y otra para firma un cheque, etc.
      Por último, les recomiendo que aunque la comunidad es pequeña, contraten los servicios de un administrador de fincas colegiado, para resolver cualquier asunto que pueda necesitar la comunidad.
      Quedamos desde Adminfergal a su disposición.
      Un cordial saludo.

      1. Lupe 27 septiembre, 2018

        Muchísimas gracias, Miguel. Su respuesta ha sido muy clara. Me has ayudado mucho para saber qué hacer en esta situación. Tendré muy en cuenta lo del Administrador de Fincas, y lo comentaré a mis vecinos. Un saludo y de nuevo muy agradecida.

        1. Miguel Fernández 27 septiembre, 2018

          Gracias a ti por participar en este foro. Un cordial saludo

  6. Fernan 22 octubre, 2018

    Buenos dias,
    En caso de fallecimiento de uno de los propietarios, sus herederos tienen obligación de presentar algún documento acreditativo de la propiedad del piso para poder participar en las juntas?. Que normativa o regulación es aplicable?.
    Gracias!.

    Responder
    1. Miguel Fernández 23 octubre, 2018

      Buenos días Fernan.
      Para poder verificar que se es propietario de la totalidad o bien parte de una propiedad se debe de entregar al Administrador un documento público o privado para que se pueda comprobar la misma. El Administrador de Fincas debe de recibir bien personalmente o por otro medio, correo electrónico, fax ,etc. copia del documento. Una nota simple del registro sería suficiente para cambiar o bien incorporar la titularidad de mas propietarios, también puede valer la escritura de adjudicación de herencia o declaración de herederos. No es necesario a mi criterio, enviar todo el documento sino solo aquella parte donde figure que vds. son los nuevos propietarios por incorporación de la herencia. El administrador con la información comentada ya tiene suficientes datos para darles de alta en el fichero de propietarios de la comunidad donde tenga vds. la vivienda.
      Un cordial saludo.

  7. Luis Ángel 31 octubre, 2018

    Buenos días.
    En una Comunidad de Vecinos de reciente creación, aunque el edificio, de cinco vecinos (PB+4) tiene más de 50 años ya, se ha hecho constar a mi persona como uno de los propietarios (PB) no siendo yo realmente el propietario, ya que lo son mis padres (a partes iguales y en gananciales), por lo que toda la documentación necesaria para la constitución debe estar errónea.
    Ni mis padres, ni yo (hijo único) hemos asistido a ninguna reunión de las que han habido, aunque a mí me avisaron mediante llamada de teléfono (algo que me extrañó, por no ser el propietario) para asistir a una en junio de este año, aunque por motivos de trabajo yo no puede asistir y mis padres tampoco por enfermedad; y el día tres agosto pasado recibí correo certificado (a mi nombre y en mi domicilio) con la copia del acta de constitución, de fecha quince de noviembre de 2017, y copia de los acuerdos tratados en la posterior reunión del mes de junio, entre los que destacan pintar las medianeras del edificio.
    Ni que decir tiene que yo no vivo con mis padres, ya que estoy casado y con domicilio muy diferente, pero mi padre y yo tenemos el mismo nombre, y, evidentemente, el primer apellido, por lo que han debido pensar que soy yo el propietario y como tal se dirigen a mí.
    Sí que es cierto que, a la notificación recibida en el mes de agosto, respondí yo ante la imposibilidad de hacerlo mis padres, ya que desde julio pasado mi padre se encuentra hospitalizado y mi madre está con él como acompañante y esposa que es, situación que dio lugar a que yo respondiera bajo las directrices que mis padres me comunicaron, aunque insisto, ellos son los propietarios, y ahora que la situación familiar ha empeorado y la relación está prácticamente rota, quiero desentenderme de todos los asuntos que a ellos les competen.
    El asunto ha derivado en que, ante la postura de mis padres a oponerse a participar en ciertas cuantías, por considerarlas obras de mejora, y no gastos necesarios, me ha llegado una notificación, a mí y a mi domicilio, con amenaza de denuncia hacia mi persona si no se hace el ingreso de la cantidad exigida por la Comunidad.
    Mi pregunta, después de la necesaria y larga exposición (pido disculpas por ello) de los hechos, es;
    ¿Realmente puede la Comunidad denunciarme a mí, sin ser yo el verdadero propietario, por el no ingreso de la cantidad reclamada? ¿Hasta qué punto tiene validez esa acta de constitución de la Comunidad y el resto de documentación que han generado para ello? Es evidente que en el Registro de la Propiedad, mi nombre no aparece para nada como propietario del inmueble, por lo que entiendo que no debo verme afectado, pero es la duda que tengo.
    ¿Cree usted que se debería solicitar la nulidad de dicha constitución y que empiecen desde cero? Ya que es evidente que parte de los datos que contienen son totalmente erróneos.

    Muchas gracias, y un cordial saludo.

    Responder
    1. Miguel Fernández 3 noviembre, 2018

      Buenas tardes Luis Angel.
      En primer lugar decir que siento mucho su situación familiar.
      Con respecto a su pregunta, mi opinión naturalmente es igual que la suya. si vd. no es propietario ni tan siquiera del 0.001% de la propiedad no se pueden dirigir contra Vd., simplemente deberá dirigir una carta al Administrador o al Presidente para notificarle que la propiedad no es suya, si además dispone de una nota simple, donde se pueda verificar la situación, mejor para dejar una constancia pública de lo que vd. indica.
      Su familia deberá responder ante la Comunidad de Propietarios, serán ellos los que deben de recibir una carta de la comunidad a través de su representante donde se les indique sus obligaciones como propietarios.
      El Acta de constitución de la Comunidad, no es nula porque pueda haber un propietario equivocado, no parece que haya habido por parte del Presidente o el Administrador mala intención, si acaso un descuido por no consultar las notas simples de las propiedades existentes en el Registro de la Propiedad. Podría ser anulable, pero para ello se necesitaría impugnar el acta de constitución y para ello tenemos un plazo para realizarlo.
      Con respecto al pago de la derrama, el hecho de pintar y hacer un mantenimiento de una medianera aparentemente está dentro de lo que se llama mantenimiento y no se trata de mejora sino de algo necesario, art. 10 de la LPH. Deberían de pagar estas cantidades requeridas.
      Siempre le digo lo mismo a todos los propietarios. Se debe de ir a las reuniones para poder expresar allí sus razonamientos y poder defender sus intereses.
      Un cordial saludo.
      Miguel.

  8. Mark Andrés 13 noviembre, 2018

    Buenas tardes.

    En una comunidad de 4 vecinos, comunidad no constituida formalmente, en un bloque de dos viviendas y dos locales; uno de los vecinos ha realizado sorpresivamente las obras necesarias para la instalación de un servicio de suministro de gas ciudad.

    Según la LPH, entiendo que dicha operación debía haber sido aprobada en reunión por al menos 1/3 de los vecinos y cuotas. No ha sido así.
    Las obras, además, de afectar a la fachada, son una chapuza estética.

    ¿Cómo debo actuar como propietario de la otra vivienda que da a esa fachada exterior?
    Entiendo que sería aconsejable iniciar los trámites para la constitución de una comunidad de vecinos para evitar actuaciones como esta basadas en situaciones de hecho que vienen arrastrándose de años atrás, ¿no?

    Un cordial saludo.
    Gracias de antemano.

    Responder
    1. Miguel Fernández 14 noviembre, 2018

      Buenos días Mark.
      Para evitar estos problemas a futuro y como dice el refrán «que cada uno haga de su capa un sallo», es conveniente que se constituya una comunidad de propietarios, para ello vd. se ha leído nuestro artículo de constitución de una comunidad de propietarios y sabe los pasos que hay que dar.
      Vd. tiene clara la solución, se debe de proponer la constitución de la comunidad de propietarios y en la junta constituyente además de constituir la comunidad, indicar o proponer unas normas de convivencia o un reglamento de régimen interior, donde se haga cumplir con ciertos requisitos con relación a las obras y formas de hacerla.
      La instalación de gas ciudad se hace por parte de una empresa autorizada y entiendo que el propietario que la ha realizado, poco o nada tiene que ver con respecto a la forma de hacerle llegar el suministro a su vivienda, si hubiera una comunidad, sería esta quien se hubiera dirigido a la empresa para gestionar el tema de la instalación de la forma mas adecuada.
      Un cordial saludo.
      Miguel
      691564359

  9. Itahisa 21 noviembre, 2018

    Buenos días,

    Acabamos de compara una vivienda en un edificio en el que solo existen dos viviendas y dos plazas de aparcamiento; nosotros somos propietarios de un poco más del 50% del edificio, dado a que nuestro piso tiene una superficie mayor que la del otro propietario. Mi duda es si existe alguna manera de constituir una comunidad de propietarios ya que no es imposible acordar con el otro propietarios las actuaciones de mantenimiento que requiere el edificio y porque tampoco se está haciendo cargo derivados de las zonas comunes. También quiero aclarar que por nuestra parte hemos accedido todas sus peticiones en cuanto a crear una cuenta conjunta para el gasto de las zonas comunes y que fuese en su banco habitual para poder facilitarle los ingresos de las cuotas que el nos indicó.

    De antemano muchas gracias
    Un saludo

    Responder
    1. Miguel Fernández 24 noviembre, 2018

      Bueno días.
      Le remito un texto completo de la editorial jurídica Sepín sobre una consulta realizada para la constitución de una comunidad de propietarios con características similares a las suyas:
      «Como premisa decir que la Comunidad existe desde que hay elementos comunes, cuando se dan los requisitos de los arts.392 y siguientes del C.Civil, es decir, no se trata de querer o no, simplemente que conforme a Ley hay Comunidad desde que una cosa pertenece a varios, por lo que cualquiera de los comuneros puede exigir al resto la participación en gastos, prohibir que haga obras que afecten al inmueble, etc., conforme los preceptos antes citados. Y no solo a dichas normas legales, sino a las reglas de la Ley de Propiedad Horizontal, de aplicación analógica.
      El propietario que lo desee puede convocar Junta de constitución y tomar los acuerdos oportunos, levantando acta, etc., esto es, seguir los trámites de la Ley de Propiedad Horizontal, aunque el resto no esté conforme, añadiendo que esta disconformidad no impedirá la constitución «formal» (de hecho y derecho, repetimos, la Comunidad ya existe) y con la única posibilidad de los disidentes de impugnar judicialmente, con escasas o nulas posibilidades de éxito.»
      Creo que queda clara la legalidad de la constitución de la Comunidad de Propietarios. Vd. puede convocar una junta constituyente y tramitar todo lo relacionado con la constitución. La constitución se podrá hacer con todas las indicaciones de la normativa de la Ley de Propiedad Horizontal. La convocatoria se deberá ajustar a lo que indica el art. 16 de la LPH, si el día de la convocatoria solo se presenta vd. será valido para levantar acta y poner en marcha todo el procedimiento de constitución, si la otra persona se niega o no asiste no afectará para la constitución. Deberá de presentar toda la documentación en Hacienda, el libro de actas lo deberá inscribir en el registro de la propiedad, etc. Si el otro vecino no quiere asumir la constitución de la comunidad tendrá que impugnarlo si no lo hace tendrá que atenerse a las decisiones que se tomen en junta.
      La ley.
      Por otra parte y al hilo de lo anterior, dice el artículo 13.8 de la Ley de Propiedad Horizontal que «cuando el número de viviendas o locales en un edificio no exceda de cuatro podrán acogerse al régimen de administración del artículo 398 del Código Civil, si expresamente lo establecen los Estatutos». Deberán de mirar si en la escritura de división horizontal que figura en el Registro de la Propiedad figura esta posibilidad. Le incluyo el texto integro del art. 398 del Código Civil: «Artículo 398
      Para la administración y mejor disfrute de la cosa común serán obligatorios los acuerdos de la mayoría de los partícipes.No habrá mayoría sino cuando el acuerdo esté tomado por los partícipes que representen la mayor cantidad de los intereses que constituyan el objeto de la comunidad.
      Si no resultare mayoría, o el acuerdo de ésta fuere gravemente perjudicial a los interesados en la cosa común, el Juez proveerá, a instancia de parte, lo que corresponda, incluso nombrar un Administrador.
      Cuando parte de la cosa perteneciere privadamente a un partícipe o a algunos de ellos, y otra fuere común, sólo a ésta será aplicable la disposición anterior.»
      Reciba un cordial saludo.
      Miguel
      691564359

  10. Cristóbal 4 febrero, 2019

    Hola, buenas tardes.
    Podría indicarme cuánto tiempo se suele tardar en finalizar la creación de una comunidad de propietarios (junta, diligenciar libro de actas, obtención del NIF, apertura de cuenta). Pertenezco a una comunidad y han pasado más de seis meses y aún no se han finalizado los trámites.

    Responder
    1. Miguel Fernández 6 febrero, 2019

      Hola Cristobal no hay un plazo fijo, dependerá de la idiosincracia y la complejidad que conlleve. Si le digo una fecha exacta lo mismo me equivocaría, pero calcule aproximadamente entre 3 y 6 meses.
      Un saludo.
      Miguel

  11. MariaR 23 febrero, 2019

    Buenos días,
    Acabamos de adquirir un apartamento.
    La finca consta de unos 23 pisos de diferentes tamaños y todos pagan la misma cuota. Esto se debe a que en la primera junta (en 2012) se llegó a un acuerdo entre los propietarios particulares (que poseían 1/3 de las viviendas) y la promotora (que poseía 2/3 de las viviendas) que decía que la promotora se hacía cargo del ascensor y el mantenimiento de la escalera y los pisos pagarían una cuota de 45€ y que esto se revisaría cuando todos los pisos estuviesen vendidos.
    Ese momento ha llegado, los promotores dejan de pagar y el administrador dice que para que se modifique el acuerdo hace falta unanimidad porque así lo dice el artículo 5 de la LPH. Vamos, que todos los pisos tienen que pagar lo mismo. En el artículo 5 de la LPH dice «En cualquier modificación del título, y a salvo lo que se dispone sobre validez de acuerdos, se observarán los mismos requisitos que para la constitución.» (hablando de título constitutivo). ¿Es posible que el administrador esté confundiendo el título constitutivo de la comunidad con la reunión constitutiva de la comunidad, vamos, con la primera junta de propietarios que es en la que se llegó a ese acuerdo y que él la llama junta constitutiva?
    Cabe destacar que la finca posee estatutos y en estos se indica que todos los gastos serán satisfechos de forma proporcional a la cuota de participación de cada propietario.
    También indicar que, una vez que la promotora deja de pagar ascensor y escalera, el acuerdo ha finalizado ¿no?.

    Responder
    1. Miguel Fernández 23 febrero, 2019

      Buenas tardes María:
      Las decisiones se deben de tomar en base a lo que se haya establecido. Si se decidió en su momento poner todos los pagos de cuotas por unanimidad por conveniencia en ese momento y no se llevo este acuerdo al registro de propiedad, será conforme a derecho y seguirá en vigor. Dice la jurisprudencia que para volver a lo que dice el título constitutivo solo haría falta una mayoría simple de los propietarios presentes y representados con derecho a voto.
      En este artículo del cual le facilito el enlace explicamos un caso relacionado con el título constitutivo. Espero que sea de su interés: https://adminfergal.es/mancomunidad-y-dos-comunidades-independientes-o-solo-mancomunidad/
      Un saludo.
      Miguel
      691564359

  12. Ulio 4 abril, 2019

    Hola buenas tardes quería preguntarle para constituir unos estatutos nuevos en una comunidad de propietarios ya constituida, cuánta mayoría de vecinos tiene que aceptar? Mayoría absoluta, mayoría cualificada o unanimidad?

    Responder
    1. Miguel Fernández 7 abril, 2019

      Buenos días Ulio.
      Tanto si es una modificación de los estatutos existentes como si fueran nuevos estatutos tendrían que aprobarse por unanimidad, así lo indica el artículo 17.6 de ley de propiedad horizontal que dice lo siguiente: «6. Los acuerdos no regulados expresamente en este artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el Título Constitutivo de la propiedad horizontal o en los Estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación.»
      Un cordial saludo
      691564359

  13. Pili 4 mayo, 2019

    Hola!!
    tengo un problema para mi muy gordo y a ver si me puedes ayudar con un consejo. compramos una vivienda unifamiliar, que sin pertenecer en teoria a ninguna comunidad de vecinos , si formaba parte de un grupo cerrado de 7 casas unifamiliares (entrada y salida por unos bados) y unica zona comun, un terreno en medio de las 7 casas que contiene los contadores de la luz y agua (pero que no esta cerrado ni nada) asi que solo hay un terreno de 15 m cuadrados comun por los que pasan los coches de los vecinos al aparcar en la puerta de su casa. Nosotros hicimos una reforma de la casa con una ampliacion de la misma, con las licencias legales y todo eso, y al ir ahora al inscribir la escritura con los cambios en la casa en el registro de mi zona, el registrador me pide un acta de la comunidad aceptando mi obra de ampliacion, cuando la obra esta ya hecha y no hubo ningun requisito legal para pedir permiso a nadie ya que los permisos eran solo del ayuntamiento. Asi q estoy ahora que tengo yo que crear una comunidad de donde no existe para poder escriturar mi casa……. no entiendo como hacerlo y como tengo yo que obligar a 6 otras personas que, como he dicho, ni nos vemos, ya que solo tengo un muro de jardin con uno de ellos, a darme permiso para escriturar lo que ya esta hecho…. que me recomiendas? por favor!

    Responder
    1. Miguel Fernández 20 mayo, 2019

      Buenas tardes Pili.
      Si el Registrador de la propiedad te pide un acta de la comunidad es porque existe una comunidad constituida a la que pertenece su vivienda. No deber´constituirla porque debe de existir. El Registrador entiendo que si la ha solicitado es porque se constituyó en su momento. Deberá verificarlo, si no fuera así y no hubiera constituido ninguna comunidad de propietarios (me extraña), le sugiero que lo ponga en manos de un abogado para que le apoye en la resolución del problema. Si esta en Madrid y necesitara consultar le podríamos facilitar el teléfono de uno de ellos experto en civil.
      Un cordial saludo.
      Miguel
      691564359

  14. VICENTE 24 mayo, 2019

    Buenos días.

    Según su criterio profesional, en un edificio de cuatro propietarios que recomendaría : ¿Constituir una comunidad de propietarios o acogerse al art 396 del código civil de la propiedad horizontal?

    Agradeciendo su respuesta, un cordial saludo,

    Vicente

    Responder
    1. Miguel Fernández 26 mayo, 2019

      Estimado Vicente:
      La ley de propiedad horizontal en el artículo 13.8 dice lo siguiente: «8. Cuando el número de propietarios de viviendas o locales en un edificio no exceda de cuatro podrán acogerse al régimen de administración del artículo 398 del Código Civil, si expresamente lo establecen los estatutos.» Por otra parte el artículo 398 del código civil dice lo siguiente:» Para la administración y mejor disfrute de la cosa común serán obligatorios los acuerdos de la mayoría de los partícipes.
      No habrá mayoría sino cuando el acuerdo esté tomado por los partícipes que representen la mayor cantidad de los intereses que constituyan el objeto de la comunidad.
      Si no resultare mayoría, o el acuerdo de ésta fuere gravemente perjudicial a los interesados en la cosa común, el Juez proveerá, a instancia de parte, lo que corresponda, incluso nombrar un Administrador.
      Cuando parte de la cosa perteneciere privadamente a un partícipe o a algunos de ellos, y otra fuere común, sólo a ésta será aplicable la disposición anterior.»
      El artículo 398 tampoco es que diga mucho sobre la constitución y desarrollo de una comunidad de propietarios.
      Qué ocurre cuando el número de propietarios no excede de cuatro? Si esto ocurre, pueden decidir acogerse a la comunidad ordinaria, a tenor del art. 398 del Código Civil, lo que supone que todos ellos tienen la misma capacidad y las mismas facultades, sin otros órganos intermedios. Se reúnen y toman las decisiones que estimen oportuno, unas por unanimidad, otras por mayoría, lo que corresponda en cada caso, ya sean de disposición o de administración.
      Ahora bien, el hecho de llevar una administración distinta no significa que no deban cumplir con los preceptos esenciales del régimen de la propiedad horizontal, normas que siempre les serán aplicables supletoriamente en todo aquello no previsto especialmente en las reglas de la Comunidad de Bienes del Código Civil y en sus propias cláusulas estatutarias. Por ejemplo, el libro de actas debe ser legitimado por el Registrador, las Juntas deben ser citadas en la forma establecida en el art. 16, la impugnación debe hacerse en las condiciones y en los plazos del art. 18, etc. Es decir, no dejan de ser Comunidades de Propietarios, con la única diferencia de que, en primer lugar, se regirán por las disposiciones del Derecho común y subsidiariamente por la Ley de Propiedad Horizontal.
      No tendría ninguna duda de que si tuviera que decidir según mi criterio apostaría por constituir una comunidad de propietarios según el criterio de la ley de propiedad horizontal. Para constituir la comunidad le recomiendo los criterios leídos en este artículo desde donde me manda su pregunta. https://adminfergal.es/constitucion-de-una-comunidad-de-propietarios/

      Un cordial saludo.

  15. VICENTE 29 mayo, 2019

    Hola, ¿Podía decirme si un edificio de cuatro propietarios pueden obligar por mayoría a constituir una comunidad cuan no hay obligación?. También me gustaría saber en el caso e constituirla, ya con el calculo de cuotas de participación, ¿a que gastos se aplican?, ya que considero que hay gastos comunes que no afectan a dichas cuotas, así como también a otros gastos extraordinarios, como por ejemplo: . Imaginemos que se hacen las obras para la instalación de un ascensor, ¿el uso y el beneficio no seria el mismo para el que tiene un piso de 60m2 como para el que tiene 70m2?.. Esto mismo seria aplicable para otros muchos mas casos similares. Ademas ¿que pasaría si se realizan obras de restauración del edificio y se pidieran subvenciones y estas fuesen a titulo individual? ¿Serian con arreglo a la cuota de participación, o no?.
    Muy agradecido por sus respuestas.

    Responder
    1. Miguel Fernández 13 junio, 2019

      Buenos días Vicente.
      Con relación a su pregunta decirle que si existe una mayoría de los propietarios de un portal o bloque se puede constituir en Comunidad. En referencia a su pregunta le voy a incluir una contestación a una consulta dada en Sepin Editorial Jurídica a la pregunta de los requisitos formales para constituir una Comunidad de Propietarios. Espero sea de su interés:
      «Aunque no se haya hecho nada al respecto, existirá Comunidad siempre que se den las circunstancias y condiciones que establece el art. 2 de la Ley de Propiedad Horizontal, aparte de que, además, ya hay Escritura de División Horizontal y Estatutos.
      Para formalizar esta Comunidad a los efectos de funcionamiento (presupuesto, cargos directivos y administrativos, etc.), basta con que por algún propietario se convoque una Junta, pues ya la jurisprudencia ha admitido que en la primera Junta es suficiente; de hecho, es lo que se lleva a cabo la mayor parte de las veces por la promotora, aunque no tenga ya ninguna propiedad.
      En todo caso, conforme al art. 16 LPH, ahora y en cualquier momento, pueden convocar la cuarta parte de los propietarios o el 25 % de las cuotas. Allí, en la Junta, los acuerdos relativos a presupuesto, cuentas corrientes, etc., deben tomarse por simple mayoría, pues es de aplicación el art. 17.7 LPH.
      La oposición de algún propietario no tiene base legal alguna, por lo que su voto negativo carece de la menor relevancia. Es más, si se acordara no constituirse en Comunidad formal (jurídicamente ya lo es, como decimos al principio), los que estén a favor lo pueden exigir judicialmente, pues no se pide otra cosa que cumplir con la Ley de Propiedad Horizontal.»

      Con relación al reparto de los gastos, en principio, si no se toma una decisión diferente por parte de los propietarios se deberá a estar a lo que indica el artículo 9.e que dice lo siguiente: «Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización», también hace referencia al reparto por coeficientes lo que dice el artículo 9.f que dice textualmente lo siguiente: «Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios para atender las obras de conservación y reparación de la finca, así como la realización de las obras de accesibilidad recogidas en el artículo 10.1.b) de esta Ley.».
      Con relación a la pregunta de la petición de subvenciones a titulo individual, si no se decide otra cosa en junta siempre se debería hacer en base a la cuota de participación. Cuando se reciban cada propietario tendrá su subvención en base a su coeficiente.
      No obstante recuerde que esto será así siempre que no se haya decidido otra cosa en la Comunidad por las mayorías necesarias. Recuerde que el artículo 9.e dice «o a lo especialmente establecido».
      Un cordial saludo
      Miguel
      691564359

  16. vicente 1 junio, 2019

    Hola ¿Como puedo impugnar la constitución de una comunidad con errores por grandes diferencias en las cuotas de participación que corresponden, antes de que esta se formalice por un administrador de fincas?

    Responder
    1. Miguel Fernández 1 junio, 2019

      Estimado Vicente:
      La impugnación de cualquier cuestión relacionada con la Comunidad lo deberá hacer tal y como indica el artículo 18 de la ley de propiedad horizontal. En el caso de que sean cuestiones que vayan en contra de la ley tiene vd. un año para realizar la impugnación.
      Recordemos lo que dice el artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal, con respecto a temas de impugnación:
      1. Los acuerdos de la Junta de propietarios serán impugnables ante los tribunales de conformidad con lo establecido en la legislación procesal general, en los siguientes supuestos:

      a) Cuando sean contrarios a la ley o a los Estatutos de la comunidad de propietarios.

      b) Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.

      c) Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.

      2. Estarán legitimados para la impugnación de estos acuerdos los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto. Para impugnar los acuerdos de la Junta el propietario deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas. Esta regla no será de aplicación para la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 entre los propietarios.

      3. La acción caducará a los tres meses de adoptarse el acuerdo por la Junta de propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la ley o a los Estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año. Para los propietarios ausentes dicho plazo se computará a partir de la comunicación del acuerdo conforme al procedimiento establecido en el artículo 9.

      4. La impugnación de los acuerdos de la Junta no suspenderá su ejecución, salvo que el juez así lo disponga con carácter cautelar, a solicitud del demandante, oída la comunidad de propietarios.
      Creo que el artículo define muy bien el procedimiento.
      Si necesita un abogado que le ayude en este procedimiento nosotros se lo podemos facilitar.
      Reciba un cordial saludo.
      Miguel
      691564359

  17. Javier 5 agosto, 2019

    Hola
    Tengo un ático alquilado en un edidficio antiguo sin comunidad, por lo tanto sin arreglos de ningún tipo, son 7 viviendas de las cuales habitables y viviendo están 4.
    El problema viene cuando, por lo que se vé, se ha roto una tubería, en principio general, por lo que los pisos de abajo se ven inundados, el de abajo mio, sin vecino y sin saber quien es ni como se puede contactar con el dueño, está inundado, con moho y con el techo cayéndose,…por lo que mi inquilino está sustado de que se pueda caer el suelo.
    Se ha llamado a la policia, pero dice que se tienen que arreglar los seguros, cosa que si es de la comunidad lo veo poco factible, pero de todas formas se tiene que arreglar.
    Por mi parte he llamado a mi seguro y perito para que me informen de como está la cosa.
    Mi pregunta es, ya que ahora el vecino mayor perjudicado, quiere formar comunidad para que se le arregle el desperfecto…
    Si el daño es de la comunidad, quién paga los desperfectos? ( he de decir que yo al estar en un ático me he tenido que arreglar todo el tejado, corriendo con todos los gastos)
    Cómo se forma una comunidad? ya que al ser 4 vecinos no sé si haría falta administrador de fincas o nosotros podríamos llevarla, y siendo así, que estatutos han de regir o cómo se formaría ( nº cuenta..etc)?
    Gracias por todo

    Responder
    1. Miguel Fernández 10 agosto, 2019

      Estimado Javier:
      Lo que vd. me pide viene reflejado en el artículo desde donde me ha escrito titulado Constitución de una comunidad de propietarios.
      Vds. deben de acogerse a la ley de propiedad horizontal, el artículo 13.8 de la LPH dice lo siguiente: «Cuando el número de propietarios de viviendas o locales en un edificio no exceda de cuatro podrán acogerse al régimen de administración del artículo 398 del Código Civil, si expresamente lo establecen los estatutos.»
      La cubierta no la debería haber arreglado vd. sino se tendría que haber pagado en función del coeficiente de cada uno de los propietarios al ser un elemento común.
      La tubería general es un elemento común y por lo tanto cualquier desperfecto debe de ser pagado por todos los propietarios.
      Es lógico que se quiera forma una Comunidad. Esto debería haberse hecho en el mismo momento de la puesta en marcha de las viviendas.
      Desde luego les recomendaría un Administrador de Fincas Colegiado para gestionar su comunidad.
      Verifique en el Registro de la Propiedad si en la escritura de División Horizontal tienen Estatutos y si no los hay podrían hacer unos estatutos que se adecuen a las necesidades de la Comunidad de Propietarios.
      Miguel
      691564359

  18. Iván 5 septiembre, 2019

    Hola,
    la situación es de 5 casas adosadas con numero registral independiente cada una y con
    una parcela común de servidumbre para salida a la calle que pertenece a un 20% de cada cada.
    Sitadas en Cataluña, sin comunidad ni nada hasta la fecha y construcción anterior al 2006.
    Por lo que he leido deberían de registrarse como Propiedad Horizontal por Parcelas?
    Que mayoria habría que tener para crear la comunidad? En algún sitio he visto que pone 2/3 de los propietarios, es cierto?

    ¡Muchas gracias!

    Responder
    1. Miguel Fernández 10 septiembre, 2019

      Estimado Ivan.
      Cataluña funciona por su propio código civil con unas mayorías diferentes a las del resto de España. No puedo ayudarle. Tendrá que hacer la consulta a un experto en propiedad horizontal de Cataluña.
      Un cordial saludo.
      Miguel
      691564359

  19. Sandra Vanegas 23 septiembre, 2019

    Buenos días. Somos una comunidad de 72 vecinos, divididos en 4 bloques, de los bloques existentes uno quiere instalar ascensor, es necesario hacer subcomunidad? O solo con la aprobacion de vecinos es suficiente, se hizo una reunion hace poco donde la mayoria aprobaronl a instalacion , posteriormente una vecina amenaza con demandar si se instala el ascensor, que se puede hacer en este caso.
    De otra parte hemos cambiado de administrador, el actual nos dice que es imposible hacer subcomunidad, desconozco el motivo, con lo cual nos obliga practicamente a no poner el ascensor.
    Como podriamos solucionar este problema.
    Dentro del bloque de vecinos que quiere instalar el ascensor 7 de diez estuvieron de acuerdo, en la planta baja hay unas oficinas de abogados que no quieren que se instale dicho ascensor porque les va a molestar las obras y luego no lo necesitan, de otro lado tenemos en el mismo bloque una señora de 74 años que quiere que se instale el ascensor, una niña de tres años, una vecina embarazada en la cuarta planta, obliga esto a instalarlo?? Como podriamos actuar o como podriamos hacer para poder instalarlo. Muchas gracias

    Responder
    1. Miguel Fernández 29 septiembre, 2019

      Estimada Sandra:
      En primer lugar se tendrá que estar a lo que se indica en los Estatutos con respecto a las votaciones para poder poner en marcha diferentes actuaciones, entre ellas la instalación del ascensor. Si en los Estatutos se indica que el 100% del coeficiente de 72 propietarios se hace entre los 4 bloques y no existen subcomunidades pues deberán decidirlo entre todos los propietarios aunque no les afecte directamente la instalación del ascensor, ahora bien, que no se puedan hacer subcomunidades, como bien dice su Administrador, porque entre todos los propietarios de los 4 bloques componen un 100%, eso no significa que se pueda aprobar la instalación del ascensor y que este se pague en el reparto de gastos de una forma individualizada entre los propietarios del portal. Sería injusto hacer pagar este gasto a todos los propietarios si a estos no les afecta la instalación del ascensor. Debemos ser coherentes en las actuaciones a realizar.
      La aprobación del ascensor se debe de dar por mayoría simple en la comunidad de propietarios en general. Esto lo marca el artículo 17.2 de la ley de propiedad horizontal que dice lo siguiente «2. Sin perjuicio de lo establecido en el artículo 10-1 b), la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad y, en todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.
      Cuando se adopten válidamente acuerdos para la realización de obras de accesibilidad, la comunidad quedará obligada al pago de los gastos, aun cuando su importe repercutido anualmente exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.»
      Los ingresos por derrama y los gastos para la instalación deben de pagarse entre los propietarios del bloque que vaya a hacer la instalación.
      Se deberá poner una comisión de obras para el seguimiento de la obra además de contar con el vocal del bloque.
      Se deberá realizar las obras en consonancia con la Junta de Gobierno.
      Si existiera algún problema de pago se deberá aplicar a los propietarios del bloque aunque la reclamación se haga a través de la Junta de Gobierno.
      Deben de minimizar los problemas, ajustar el reparto de gasto y admitir la puesta en marcha del ascensor atendiendo a las necesidades que se indica en la ley de propiedad horizontal. El artículo 10.1.b dice lo siguiente: «1. Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:Las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. No eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido.»
      Si un propietario indica que va impugnar el acuerdo que lo impugne. El resolver el problema de accesibilidad para personas mas necesitadas es mucho mas importante que un vecino quiera impugnar para que prevalezcan sus intereses.
      Si la oficina de abogados no quiere instalar un ascensor y son propietarios de la vivienda que impugne el resultado, pero no se olvide que es solo un voto y que si se decide poner ellos también está obligados a pagarlo. Ya sabemos que los bajos no lo van a necesitar, pero si los estatutos no indica lo contrario que estén eximidos tienen la obligación de pagarlo como los demás.
      Un cordial saludo.
      Miguel
      691564359

  20. Sonia 17 diciembre, 2019

    Buenas tardes,

    Quería consultar. Acabamos de comprar un piso en un bloque nuevo. Nos han impuesto por así decirlo el administrador de finca que el promotor ha querido o ha creído oportuno. He estado leyendo sobre el asunto y no encuentro nada en la ley de LOE ni LPDH sobre que tengamos que aceptar esta imposición, cuando después de un mes de la primera reunión ni ha facilitado la cuenta del edificio para constituir fondo de provisiones y nos resulta casi imposible contactar con el individuo en cuestión.
    Es que tenía entendido que el primer año lo elige el constructor/promotor y no se puede hacer nada al respecto. Esto es realmente así o hay opciones, legalmente hablando.

    Gracias.

    Responder
    1. Miguel Fernández 29 diciembre, 2019

      Hola Sonia:
      Depende lo que vds hayan firmado en el contrato de compraventa. Es posible que en ese contrato haya una reserva por parte de la constructora para poner/imponer el secretario administrador durante el primer año. Si no fuera así, dependerá de lo que vds. hayan hablado en la junta constituyente y el compromiso que en esta junta se haya adquirido. Si el contrato que se ha hecho con el Administrador es por un año deberán respetarlo. Si se incumple este tendrá derecho a recibir una indemnización por el resto del tiempo que falte hasta cumplir el año.
      Si el Secretario-Administrador incumple con los aspectos básicos que supone un contrato de mandato y servicios y este no da los pasos para el funcionamiento de la comunidad, en base a este incumplimiento podrán resolver el contrato sin ninguna indemnización. A partir de ese momento podrán elegir mediante junta extraordinaria, si es que tienen la doble mayoría necesaria, un nuevo administrador que defienda los intereses de la mayoría de los propietarios.
      Un cordial saludo.
      Miguel
      691564359

  21. Jose 29 enero, 2020

    Hola,
    Tengo una pregunta que me tiene muy intranquilo.

    El Presidente de la comunidad, puede tener en su propia cuenta bancaria todos gastos, pagos y cobros de la comunidad.
    el motivo es ahorar los intereses bancarios a la comunidad.

    RUEGO INFORMACION SOBRE EL TEMA GRACIAS,

    Responder
    1. Miguel Fernández 29 enero, 2020

      Buenas tardes Jose.
      En absoluto. La Comunidad tiene que tener disponibilidad de su dinero en cuenta independiente. Además esta cuenta corriente debe de tener varias firmas y mejor de forma mancomunada. Nadie debe de tener el dinero en su cuenta a no ser que se haya dado conformidad en el acta. Alguien podría denunciar esta situación por malversación de fondos.
      Saludos.
      Miguel
      691564359

  22. Veronica 8 febrero, 2020

    Buenos dias,
    Vamos a comprar una vivienda al promotor y son adosados, no hay zonas comunes, solo un cuarto de comunicaciones común con la antena de la tv,que no tiene ningun gasto y en unos años estara situado en otra fase,por lo que ya no se ha utilizara. El promotor quiere crear la comunidad antes de vender. No queremos crear una comunidad por un servicio que no tiene gastos, cuando nuestra casa y finca es totalmente independiente. Podemos negarnos a comprar la casa si constituye la comunidad. Si la constituye al no haber gastos se puede votar no pagar cuotas..solo una derrama si se rompe o hay que sustituir la antena. Se puede disolver la comunidad de alguna forma una vez que nos venda la casa, y si renuncio a ese derecho del cuarto de telecomunicaciones ya que tengo mi propia antena y ni necesito ese servicio, y con la fibra también tengo incluida la tv. Agradeceria su respuesta lo antes posible

    Responder
    1. Miguel Fernández 9 febrero, 2020

      Buenos días Verónica.
      Por favor no se olviden que este servicio que damos es gratuito y lo gratuito con la urgencia suele estar pegado. Damos las respuestas en la medida que nuestros compromisos nos lo permiten.
      Le aseguro que cualquier urbanización que se precie, conviene que tenga siempre una Comunidad de propietarios y que tenga una junta de gobierno que defienda los intereses de la Comunidad. Si que es verdad que si la urbanización esta recibida por el Ayuntamiento no tendría que haber mas gastos, pero si es cierto que si vds. no tienen una junta de gobierno que respalde los intereses de la urbanización estarán sujetos al criterio del Ayuntamiento y les puedo asegurar que no siempre los Ayuntamientos son de fiar. Recuerde que nadie va a mirar por sus intereses mas que vds mismos.
      El control de los viales, la pavimentación, el agua, las aceras, la luz, las farolas, la vigilancia, el servicio de ayuda a los propietarios, limpieza de los arbustos, limpieza de los contenedores, bocas de riego, hidrantes, sumideros, recogida de desbroces, asistencia por animales perdidos, etc. no espere que el Ayuntamiento se va a preocupar de darle solución a todos esos problemas, serán vds. los que tengan que estar encima del Ayuntamiento.
      Una Comunidad no se forma por si hay un problema con la antena de tv. una comunidad se forma con el objetivo de respaldar todos aquellos asuntos en los que se necesite intervenir.
      La constitución de una Comunidad bien utilizada es una garantía de apoyo para todos los propietarios, tengan vds. una Comunidad bien constituida que defienda sus intereses.
      Un cordial saludo.
      Miguel
      691564359

  23. JUAN CARLOS 3 marzo, 2020

    Buenos día y gracias por su artículo.
    Según mi parecer el mismo contiene un error en el siguiente párrafo:
    «La reunión la puede convocar la Promotora. Si no fuera la Promotora quien la constituyera, los propios vecinos la pueden convocar, para ello se deberá recoger las firmas de al menos el 25% de las cuotas de participación y la cuarta parte de los propietarios»
    Como ustedes lo redactán sería necesario u obligatorio cumplir los dos requisitos, «al menos el 25% de las cuotas de participación _Y_ la cuarta parte de los propietarios».

    Mientras que el artículo 16.1 de la LPH dice «… lo pidan la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen al menos el 25 por 100 de las cuotas de participación».
    Creo que está muy claro que la ley da las dos opciones, por lo tanto, con que se cumpla una de las dos es válido, en ningún caso se deben cumplir las dos.

    Por lo expuesto, creo que deberían modificar ese párrafo de su artículo y ponerlo como dice la ley.

    Gracias y un saludo.

    Responder
    1. Miguel Fernández 4 marzo, 2020

      Estimado Juan Carlos,
      efectivamente se debe de solicitar como ud bien dice por una cuarta parte de los propietarios o por una cuarta parte de los coeficientes de participación, no necesariamente se deben cumplir ambos criterios. En breve revisaremos nuestro articulo y si es así procederemos a los cambios pertinentes.
      Muchas gracias por su comentario.
      Reciba un cordial saludo
      659564359
      Miguel

  24. Antonio 13 mayo, 2020

    Hola, soy un propietario y me gustaría ver la constitución de comunidad de propietarios, es obligatorio que me la den si la pido?

    Responder
    1. Miguel Fernández 16 mayo, 2020

      Hola Antonio.
      Si tiene vd. administrador se la deben de facilitar, al menos se la deben de dejar ver en la oficina o despacho del Administrador, tenemos artículos en referencia a este tema. Le paso los enlaces:
      https://adminfergal.es/el-administrador-esta-obligado-presentar-los-documentos/
      https://adminfergal.es/documentacion-a-entregar-por-el-administrador/
      Espero que esta lectura sea suficiente para sacar las conclusiones a la pregunta que solicita.
      Saludos.
      Miguel
      691564359

  25. jose 31 mayo, 2020

    Perdone tengo una consulta. Vivimos en un edificio que son en total 8 propietarios por edificio y el total son 56 vecinos ya que son 7 portales y cada portal 8 vecinos como he dicho. Resulta que estamos unidos, supuestamente, por el tejado, antena de television, caldera y tanque de agua para dar calefaccion a todos y ahora hace poco por la luz de todos los portales. Hace unos meses se realizo una reunion para elegir cargos y demas en la cual me entere de que resulta que la comunidad en si no era tal comunidad ya que no esta pasado nada por el registro de la propiedad. Y ahora quisiera yo saber que es lo que pasa con gente que debe dinero de derramas de arreglo de caldera y de gasoil y tambien saber cuanta parte de propietarios se necesita para poder hacer una comunidad y como somos 7 portales si se necesita algun minimo de cada portal para poder constituir dicha comunidad. Saludos y disculpe si no me explico quizas muy bien.

    Responder
    1. Miguel Fernández 1 junio, 2020

      Estimado Jose,
      a veces nos cuesta interpretar los comentarios de uds que ya de por si no son sencillos y esto hace que tengamos posibles errores a la hora de contestar.
      una mancomunidad deben de tener unos estatutos que rijan la misma, estos deberán conformar las normas d todos los elementos comunes de la mancomunidad y de todos aquellos que através de la mancomunidad se decidan que deben llevar la misma. las comunidades de portal deberán de llevar todo lo relacionado con los gastos propios de su portal y deberán de pagar una cuota mensual a la mancomunidad. Esta cuota podrá ser remesada por el portal o bien directamente por la comunidad.
      Que no tengan estatutos en la mancomunidad, que seria lo ideal, no significa que no existan sobre todo si la mancomunidad esta dada de alta y tiene un cif independiente. Lo ideal sería que para normalizar esta situación se hicieran unos estatutos y llevarlos al Registro de la Propiedad, de esta forma todos los propietarios presentes y futuros estarán obligados a respetar dichas normas porque serán vinculantes para terceras personas.
      Las mancomunidades se rigen a través de la Ley de Propiedad Horizontal.
      Le recomendamos que el asesoramiento a través de su administrador de fincas.
      atentamente
      Miguel 691435649

  26. Carlos 1 junio, 2020

    Buenos días,

    Acabamos de escriturar un piso de nueva construcción. De 28 viviendas que conformamos el edificio en total, actualmente solo unos 5 hemos recibido las llaves y aún no se ha constituido una Comunidad de Propietarios. Hay varios vecinos que están planteando hacer modificaciones en sus balcones sin consultar con nadie, ya que como digo aún no se ha constituido la Comunidad como tal. Si realizan esas obras antes de que haya Comunidad de Propietarios, ¿se puede luego reclamar o quedan como «inmunes» por así decirlo? Gracias.

    Responder
    1. Miguel Fernández 1 junio, 2020

      Estimado Carlos,
      Como poder hacerse las modificaciones en los balcones, se puede hacer, otra cuestión distinta es que se denuncie. Lo normal es que si no se ha constituido una comunidad de propietarios y no existen la correspondiente mayoría cualificada para poder permitir esas modificaciones no se hagan hasta que se constituya la comunidad.
      Con objeto de que se cumpla lo reglamentario y que tengan uds un aval para poder hacer las actuaciones contra aquellos propietarios que hagan las modificaciones deben uds dirigirse al departamento de urbanismo del Ayuntamiento y hacerle las consultas pertinentes sobre como debe de desarrollarse las posibles modificaciones en los balcones.
      atentamente
      Miguel 691564359

  27. jose 1 junio, 2020

    Muchas gracias por su respuesta. Entonces imagino que tanto para realizar la mancomunidad la votacion de los estatutos seria por la mayoria o quizas por la totalidad de los vecinos?. Saludos

    Responder
    1. Miguel Fernández 1 junio, 2020

      Estimado Jose,
      Soy Pilar, la compañera e Miguel, siento decirte que no hacemos segundas contestaciones. Yo organizó personalmente la distribución de las preguntas que se hacen a través de la web y tenemos por norma no hacer segundas contestaciones porque sino no tendríamos posibilidad de contestar a todos los que nos hacen preguntas. Sentimos no poder contestarte a tu pregunta y te recomendamos que realices la misma a través de un foro, como por ejemplo, nuevos vecinos.
      muchas gracias
      atentamente
      Pilar

  28. Antonio 30 julio, 2020

    Buenas tardes, mi pregunta o consulta será la siguiente, llevo viviendo en mi vivienda habitual más de 10 años, la vivienda tiene más 30 años, no es un piso en. Cuestión, es una galería, ahora le explico un poco más, es una calle peatonal, y el bajo y 1 piso compartimos números, pues bien, el bao entra a su casa desde la calle, yo para entrar a la mía tengo que subir unas escaleras desde la calle, pasaría x una galería en la cual hay como 10/12 viviendas más, los vecinos de la parte de abajo dicen que no quieren saber nada de la parte alta, pues bien, hay vecinos que quieren hacer o constituir una comunidad de vecinos, los bajo no quieren participar, yo en el alto, tampoco quiero participar en dicha comunidad, si en el supuesto que lo hagan, como puedo negarme a participar y si eso fuera obligado puedo exigir una cancela de entrada en las escaleras k suben desde la calle? Eso conllevaría la instalación de telefonía los, ya que sería una comunidad el acceso o paso sería restringido?, he estado leyendo todos los comentarios, en definitiva mis preguntas son las siguientes, si se hace una comunidad y yo no quiero participar, como lo haría? Puesto que no compartimos portal, digamos, solo una escalera de acceso desde la calle, los vecinos del bajo entran a su vivienda directamente desde la calle, y la otra pregunta, en el caso que pueda negarme a pertenecer a dicha comunidad, que articulados o ley me respaldará, muchas gracias y espero sus respuestas

    Responder
    1. Miguel Fernández 6 agosto, 2020

      Estimado Antonio,
      No terminamos de entender través de sus comentarios las cuestiones que plantea, si bien, haremos un esfuerzo para contestarle como contestamos a nuestros lectores.
      1º El art. 396 del Código Civil indica cuales son los elementos comunes dentro de una comunidad de propietarios. Si uds tienen cubierta bajantes en general, puertas de acceso, fachada, etc, ustedes tienen elementos comunes por lo tanto cualquier actuación que hay que hacer en los elementos comunes debe ser aprobada y pagada por todos ustedes. Los elementos estructurales se deterioran y deben hacer cargo ustedes de las reparaciones correspondientes.
      2º La constitución de una comunidad se puede hacer por una junta constituyente a propuesta de varios propietarios o a propuesta de la iniciativa de un propietario que entienda es necesario constituirla porque haya elementos comunes que deban de ser gestionados por todos los propietarios. Si se hace esa junta constituyente y se aprueba por los propietarios asistentes se deberá poner en marcha la correspondiente comunidad. A partir de ese momento ud tendrá unas obligaciones así como unos derechos que deben cumplir.
      3º No hay ningún articulo ni ninguna ley que abogue la posibilidad de que ud o se integre en la comunidad de propietarios deberá hacerlo de tal forma que beneficie a los intereses del conjunto de la comunidad. Una persona no puede vivir al margen del resto de los vecinos cuando tienen responsabilidades en común.
      4º Tendrá que aprobarse en la junta de propietarios la instalación de una cancela. Se tendrá que definir como deberá ser la puerta de acceso, quien debe disponer de las llaves y quien debe asumir el coste de la misma.
      5º. Por último comentarle que les recomendaría que para hacer dichas actuaciones cuenten con la gestión de un administrador de fincas colegiado que les ayudara a poner en marcha todas estas actuaciones necesarias para la constitución de una comunidad.
      un saludo
      Miguel 691564359

  29. María 2 septiembre, 2020

    Buenas tardes, les comento mi caso para ver si pueden arrojar luz: Adquirí una vivienda en un edificio antiguo con 6 propietarios en marzo de 2020. No había comunidad constituída porque los vecios nunca se habían puesto de acuerdo. Como eran necesarias varias reformas urgentes como volver a dar de alta la luz del portal (que se había cortado por impago al no tener cuenta), arreglar la cerradura del portal y buzones, actualizar la antena de TV, etc….. me puse manos a la obra y di todos los pasos para constituir la comunidad (se hizo una junta de constitución, hay CIF, libro de actas registrado, y cuenta bancaria). Hemos pagado los gastos de constitución todos los propietarios menos uno al que obviamente se va a denunciar de seguir así. Esta persona dice que él hace tiempo (no sé cuánto) tuvo que hacer un arreglo en su local el cual hubiese correspondido a la comunidad. Él habló con los vecinos en su día para repartir gastos y nadie le hizo caso, así que ahora que ya hay creada y legalizada comunidad exige que ésta le devuelva ese dinero. Mi pregunta es si ésto tiene alguna base legal, porque me suena a despropósito absoluto, ya que entiendo que la comunidad no debe en ningún caso afrontar gastos en los que se haya incurrido antes de su constitución. Rogaría que me confirmaran esto y, si en caso de que yo estuviera equivocada, puedo negarme a afrontar ese gasto ya que a todas veces fue anterior a mi adquisisión de la vivienda en marzo de 2020.
    Muchísimas gracias y un saludo

    Responder
    1. Miguel Fernández 3 septiembre, 2020

      Buenos días María:
      Creo que su tema puede encajar en lo que indica el artículo 2 de la ley de propiedad horizontal en su apartado b, que dice lo siguiente en lo que respecta al ámbito de aplicación:
      «A las comunidades que reúnan los requisitos establecidos en el artículo 396 del Código Civil y no hubiesen otorgado el título constitutivo de la propiedad horizontal.Estas comunidades se regirán, en todo caso, por las disposiciones de esta Ley en lo relativo al régimen jurídico de la propiedad, de sus partes privativas y elementos comunes, así como en cuanto a los derechos y obligaciones recíprocas de los comuneros.»
      De esta interpretación podemos deducir, que aunque la comunidad no esté formada formalmente, si que existe la obligación de cumplir por parte de dicha comunidad de las obligaciones y los derechos por parte de los comuneros. Los derechos y obligaciones nacen desde el mismo momento que se construye y hay elementos comunes según los requisitos establecidos por el artículo 396 del Código Civil.
      Un cordial saludo.
      Fdo. Miguel Fernández
      691564359

  30. Victoria 11 septiembre, 2020

    Buenos días
    Hemos adquirido edificio de 5 viviendas, como único propietario de todas las fincas. Queríamos saber, ¿ es posible/recomendable constituir una comunidad de propietarios? (aunque sólo esa uno). El edificio tiene división horizontal y se regiria por la LPH. La idea es dejar estructurada la comunidad (contratar limpieza, suministros, cuenta bancaria, fijar cuota etc…) de cara a facilitar una futura venta por pisos.

    Gracias de antemano.
    Un cordial saludo,

    Responder
    1. Miguel Fernández 13 septiembre, 2020

      Buenos días Victoria.
      Aunque vds. sean comprador único, puede hacerlo, recuerde en este aspecto lo que dice la ley de propiedad horizontal en sus diferentes artículos:
      Artículo 2: «Esta Ley será de aplicación:
      A las comunidades de propietarios constituidas con arreglo a lo dispuesto en el artículo 5.
      A las comunidades que reúnan los requisitos establecidos en el artículo 396 del Código Civil y no hubiesen otorgado el título constitutivo de la propiedad horizontal.Estas comunidades se regirán, en todo caso, por las disposiciones de esta Ley en lo relativo al régimen jurídico de la propiedad, de sus partes privativas y elementos comunes, así como en cuanto a los derechos y obligaciones recíprocas de los comuneros.
      A los complejos inmobiliarios privados, en los términos establecidos en esta Ley.
      A las subcomunidades, entendiendo por tales las que resultan cuando varios propietarios, disponen, en régimen de comunidad, para su uso y disfrute exclusivo, de determinados elementos o servicios comunes dotados de unidad e independencia funcional o económica.
      A las entidades urbanísticas de conservación en los casos en que así lo dispongan sus estatutos.»

      El artículo 5 de la ley de propiedad horizontal del que habla el artículo 2 de la LPH indica lo siguiente:
      «El título constitutivo de la propiedad por pisos o locales describirá, además del inmueble en su conjunto, cada uno de aquéllos al que se asignará número correlativo. La descripción del inmueble habrá de expresar las circunstancias exigidas en la legislación hipotecaria, y los servicios e instalaciones con que cuente el mismo. La de cada piso o local expresará su extensión, linderos, planta en la que se hallare y los anejos, tales como garaje, buhardilla o sótano.
      En el mismo título se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o resolución judicial. Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.
      El título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad.
      En cualquier modificación del título, y a salvo lo que se dispone sobre validez de acuerdos, se observarán los mismos requisitos que para la constitución.»

      Para la constitución de una comunidad de propietarios puede ver nuestro enlace donde se explica con detalle dicha constitución:
      https://adminfergal.es/constitucion-de-una-comunidad-de-propietarios/
      https://adminfergal.es/hay-obligacion-de-constituir-una-comunidad-de-propietarios/
      Se supone que cuando se ha constituido el edificio, este tiene una escritura de división horizontal inscrita en el registro de la propiedad y supuestamente es posible que haya unos estatutos que la rigan.
      Si un bloque de viviendas, es de un solo propietario y por tanto tiene constituida una propiedad vertical y quiere vender piso a piso, está claro que tendrá que crear unos coeficientes de cada propiedad, deberá indicar cuáles serán los elementos comunes en base a lo que indica el art. 396 del código civil, etc. como he dicho anteriormente, y requerirá lo que se indica en el art. 5 de la LPH.
      La contratación de la limpieza, suministros, cuenta bancaria, etc. lo puede hacer en cualquier momento antes de empezar a vender las viviendas y será el constructor/promotor quien imponga a través de la escritura de compra-venta estos criterios si bien una vez se hayan vendido las viviendas, serán los propietarios quienes deberán decidir si mantienen esta infraestructura actual incluyendo los proveedores actuales o bien deciden realizar el cambio correspondiente.
      Reciba un cordial saludo
      Miguel
      691564359

  31. Jha 16 septiembre, 2020

    La escritura de división horizontal de nuestra comunidad dice solamente en cuanto a la zona de trastero:
    La planta semisótano está destinada a trasteros.

    En cuanto a lo anterior y prescindiendo de los estatutos y, teniendo en cuenta que en la primitiva redacción del Código Civil, en el artículo 396 se incluía a los sótanos como elemento común, pero ha sido objeto de supresión por la modificación operada por la Ley de 21 de Julio de 1960, sobre Propiedad Horizontal .

    ¿Cómo sería el semisótano común o privativo?

    Responder
    1. Miguel Fernández 18 septiembre, 2020

      Estimado lector:
      No podemos darle un posible criterio acertado porque la contestación sugiere una lectura de la Escritura de División Horizontal, los Estatutos, y las posibles decisiones que se hayan hecho en las diferentes juntas a lo largo de todos los años y que son necesarias saber para darle una opinión correcta y sin errores. Me quedo con su opinión pero no podemos opinar adecuadamente por falta de información.
      un cordial saludo
      Miguel
      691564359

  32. María 21 septiembre, 2020

    Buenos días y muchas gracias por anticipado. En mi comunidad ocurre los mismo sólo se cita que el «sótano está destinado a trasteros». No tenemos estatutos, ni normas de régimen interior y las reuniones son las reglamentarias y las actas no dicen nada de los trasteros, tampoco las escrituras de compra-venta dicen nada, por lo que también me interesaría saber si son comunitarios o privativos

    Responder
    1. Miguel Fernández 22 septiembre, 2020

      Buenos días María.
      Le recomendaría la lectura de nuestro artículo:
      https://adminfergal.es/construccion-de-trasteros-en-la-cubierta-del-edificio/
      Creo que es un aertículo que se acerca a lo que vds. nos están preguntando. Espero sea de su interés.
      Gracias por seguirnos.
      Reciba un cordial saludo.
      Miguel
      691564359

  33. José María 14 octubre, 2020

    Buenos días
    A ver si me explico correctamente, imaginemos un recinto cerrado con villas independientes sin nada más en común que la puerta de entrada y la calle de acceso que es una calle circular.
    Entiendo que no existe División Horizontal porque se vendieron parcelas independientes donde cada propietario hemos construido nuestra casa
    Existe la posibilidad de constituir comunidad? Debe aceptarse la constitución de la comunidad por unanimidad o pueden varios propietarios unirse para ello y comenzar la creación de estatutos y constitución de la comunidad ? Gracias

    Responder
    1. Miguel Fernández 15 octubre, 2020

      Buenos días Jose María:
      Creo que la lectura del artículo de nuestra web que le detallo a continuación contesta a su pregunta sobre constitución de comunidad:
      https://adminfergal.es/hay-obligacion-de-constituir-una-comunidad-de-propietarios/
      Gracias por seguirnos.
      Reciba un cordial saludo.
      Miguel
      691564359

  34. Ana María 2 diciembre, 2020

    Muy buenas. Quería consultarles un caso. Tenemos un edificio antiguo pero con comunidad formalmente constituida este año. Un propietario se negó a pagar los gastos iniciales de constitución y todas las cuotas mensuales desde entonces. Él dice que hace años tuvo que pagar de su bolsillo un arreglo que hubiera correspondido a la comunidad y ahora dice que hasta que no se le aboné a él está cantidad, no paga. Entiendo que para que se debata esto en junta, primero tendría que estar al corriente de pago de las cuotas, no es así? Estaría el en posición de reclamar eso a la comunidad cuando no siquiera estaba creada? No me parece que ahora que la hay se tenga que pasar a cuenta todo lo que no se ha hecho en 50 años, debe haber un límite.

    Responder
    1. Miguel Fernández 5 diciembre, 2020

      Hola Ana María.
      Los derechos y las obligaciones en una comunidad nace desde el mismo momento de su constitución y habrá que poner un punto de partida para la generación de los derechos y las obligaciones. Si su vecino no quiere pagar el primer paso que debe de hacer la comunidad es reclamarle la deuda por la vía judicial si esto fuera necesario. Por esta regla de tres supongo que casi todos los vecinos tendrán arreglos a lo largo de la existencia del edificio que habrán pagado de forma individual y que ahora querrían justificar. Sería conveniente que revisaran no obstante los estatutos de la comunidad para ver que se dice sobre las obras , obligaciones de pago, etc. Si los estatutos no dicen nada entiendo que el propietario no tiene derecho a resarcirse de ninguna cantidad anterior que se produzca antes de la constitución de la comunidad de propietarios.
      Un saludo.
      691564359

  35. Antonio 4 enero, 2021

    Buenas tardes:
    Querría comentarle el siguiente asunto: reclaman una deuda de cuotas de comunidad de 5 años de un amigo que en una urbanización tiene un terreno sin nada edificado. De buenas a primeras, y después de 5 años, (reside fuera de la localidad y no suele ir a visitar dicho terreno pues no hay nada) se entera de que se ha constituido una comunidad de propietarios, que cuando él compró el terreno no existía, y le reclaman la cuota de vigilancia privada que han contratado los que sí han edificado. La comunidad le dice que le enviaron dos cartas a su domicilio y que resultaron devueltas y que al final publicaron toda la información en el tablón que hay en la entrada dela urbanización.
    Hay posibilidad de argumentar algo en contra, ya que ahora, en diciembre, sí se han puesto con él para notificarle la deuda.
    Si podría argumentar el desconocimiento de la existencia de la comunidad? o de los acuerdos de la misma? al no haber unanimidad de los propietarios.
    Muchas gracias de antemano

    Responder
  36. Antonio 5 enero, 2021

    Buenos días:
    Escribía ayer, pero no sale el comentario y lo vuelvo a hacer hoy. El asunto es que están reclamando una deuda de cuotas de 5 años de comunidad, por un terreno sin edificar. Se ha tenido conocimiento de la existencia de la comunidad de propietarios en diciembre, cuando han reclamado la deuda.
    La comunidad dice que no se pudieron poner en contacto con los propietarios y que finalmente publicaron todo lo relativo a la comunidad y a los acuerdos de la misma en el tablón de anuncios de la urbanización, pero como allí no acuden puesto que es un terreno sin edificar, no se tuvieron conocimiento de la existencia de dicha comunidad.
    La pregunta es si se puede hacer algo para no pagar aduciendo el no conocimiento de la existencia de la comunidad, o por el contrario vale con la publicación en el tablón de anuncios.
    Muchas gracias de antemano y saludos,

    Responder
    1. Miguel Fernández 8 enero, 2021

      Estimado Antonio:
      El procedimiento de constitución de la comunidad aparentemente se ha realizado de forma correcta y por lo tanto la comunidad ha reclamado las cantidades adeudadas de la misma forma, no le queda a su amigo que pagar la deuda que tiene en base a su coeficiente para reclamar la vigilancia privada y todas aquellas cuestiones que entren dentro de la comunidad. Vigilancia, conserjería, gastos generales y todo aquello que desde la comunidad se haya estipulado como parte integrante de la cobertura de gastos.
      Un saludo
      Miguel

  37. BLAI 20 enero, 2021

    Buenas tardes, mi consulta es que el propietario de una nave industrial empezó a vender (segregar) por partes su local , ahora se ha quedado una nave con 4 propietarios y cada uno tiene un coeficiente asignado arreglo los metros que compro , el problema es que al propietario inicial se le a quedado un coeficiente mayor que a otros que tienen los mismos metros que el y ahora no quiere formalizar la comunidad de vecinos porque no admite su parte , que es lo que podemos hacer para desbloquear el tema , gracias

    Responder
  38. jose felix gonzalo 29 enero, 2021

    Buenos días, mi consulta está relacionada con el hecho de que somos tres portales con garajes comunes y tenemos constituidas 5 comunidades: 3 por portal, 1 por garajes y 1 comunidad general. ¿podríamos suprimir la comunidad de garajes y juntarla con la general, aunque no todos los vecinos tengan garaje y haya alguna parcela de garaje que es de algún externo? lo digo porque tampoco todos los vecinos tenemos trasteros y los trasteros están dentro de la comunidad de garajes. Eliminaríamos gastos bancarios y de gestión y son apenas 5 movimientos al mes. gracias por su información y cuidense,

    Responder
    1. Miguel Fernández 1 febrero, 2021

      Estimado Jose Felix.
      Vds. deberán mantener las comunidades tal y como se especifica en la escritura de división horizontal o de los estatutos. La escritura nos dirá cómo debe de estar organizada la comunidad de propietarios, los coeficientes como están repartidos y el reparto de gastos. Deberán atenerse a lo que se indica en las escrituras, cualquier modificación debería aprobarse por unanimidad.
      Saludos
      Miguel
      691564359

  39. INES 4 febrero, 2021

    Buenas tardes, me gustaría disolver la comunidad de vecinos de mi inmueble ya que somos solo 2 vecinos y un local y uno de los vecinos no paga ningún gasto, ni cuota de la comunidad. Mi pregunta es ¿si es posible la disolución de dicha comunidad?
    GRACIAS

    Responder
    1. Miguel Fernández 5 febrero, 2021

      Hola Inés.
      Para disolver la comunidad de propietarios te animo a que leas el siguiente enlace donde hacemos referencia a dicha solución. https://adminfergal.es/27-formas-de-exigir-la-unanimidad-en-propiedad-horizontal/ En este enlace indicamos lo siguiente: Para disolver una Comunidad se necesita la unanimidad de todos los propietarios o bien que realmente desaparezcan o queden sin efectividad dichos elementos comunes y cualquiera de los comuneros pidan la declaración judicial de extinción, si es que resulta conveniente modificar algún asunto registral o documento público.
      Por otra parte se habla de disolución de la comunidad de propietarios en el artículo 23 de la LPH que dice lo siguiente: «El régimen de propiedad horizontal se extingue:

      1. Por la destrucción del edificio, salvo pacto en contrario. Se estimará producida aquélla cuando el coste de la reconstrucción exceda del cincuenta por ciento del valor de la finca al tiempo de ocurrir el siniestro, a menos que el exceso de dicho coste esté cubierto por un seguro.
      2. Por conversión en propiedad o copropiedad ordinarias.
      En su caso tienen elementos comunes que deben de mantener en la Comunidad, estructura del edificio etc. Si hay un vecino que no quiere pagar lo que deben de hacer es incorporar un procedimiento monitorio. En este procedimiento deben de reclamar la deuda pendiente que permita tener un saldo a la comunidad para posibles actuaciones a realizar en los elementos comunes que con toda seguridad será necesario en un futuro próximo.
      Saludos
      Miguel
      691564359

  40. jose angel 4 febrero, 2021

    Hola realice un pedido y una compra de una estufa de pellet el dia 29 Diciembre de 2017 en una gran superficie que todos conocemos,, con dicha compra se compraron ademas los materiales necesarios para la instalacion y ademas la contratacion de un instalador de la estufa que debi abonar aparte para ver si se podia instalar o no

    cuando vino el empleado de la empresa contaratda por gran superficie para realizar mediciones, elegir sitio de la estufa incluso ver si se podia instalar por que vivo en una comunidad de vecinos , me dijo que respecto a la normativa el tubo de extraccion
    de humos debia quedar asi… y asi lo instalaron , cierto que me dijo que se me mancharia la fachada de negro debido al humo
    pero que la normativa impedia subir el tubo hasta el tejado y yo confie en lo que me dijo un profesional contratado… Al parecer la
    junta de vecinos cuando vio la inslacion en las reuniones de la junta un punto a tratar fue lo del tubo de mi estufa que estaba mal
    instalado, debido a mi situacion personal y laboral , mal hecho por mi parte , ni asisto ni leo mucho las actas de los vecinos,
    tampoco pense que un punto a tratar seria la mala instalacion de mi estufa ya que supuestamente un profesional se habia
    informado y eso era como se hizo. la cuestion que me ha llegado una citacion del juzgado de primea instancia , en la que me interponen una papeleta de concialicion debido a la mala instalacion del tubo y a los desperfectos que ha ocasionado el humo en la fachada, en cuanto he tenido constancia he llamado a la administracion del edificio y me he enterado del problema, es cierto que nunca se me dijo personalmente el punto a tratar en la junta de vecinos, pero si se
    me ha comunicado por varias vias las cuales por los motivos expresados anteriormente no me he llegado a enterar del
    problema.

    por supuesto reclame a la gran superficie su mala praxis, ya que confie en que lo que se me hacia se hacia con esmero y profesionalidad y por supuesto reclamo, la instalacion completa y correcta de la compra y los gastos de los desperfectos que la junta de vecinos me reclama.

    Tras varios dias de mail con la gran superficie y con la administracion de fincas del edificio, la gran superficie asume el error y quiere subirme el tubo hasta la terraza, ya que mi vivienda es de dos plantas y me pide que aporte los estatutos de comunidad, para ver si hace referencia a ello, por otro lado la abogada de la comunidad menciona decretos, leyes y normativas y me dice que no acepta la proposicion de la gran superficie de llevar el tubo hasta la terraza, si no que ha de ser a tejado y la gran superficie dice que eso no lo dice la normativa y que subiendolo a tejado la estufa podria no funcionar iguaal .

    ,total que estoy en medio , no me dan los estatutos de la comunidad y quiero saber si tengo derecho para mandarselos y que se pongan manos a la obra ya que llega el dia de la conciliacion en el juzgado.

    por otro lado cuando compre la estufa la gran superficie, ademas de instalarla mal, no me pidio estatutos de comunidad, ni que tenia que pedir permisos ni nada y me gaste un dineral en la estufa y la instalacion casi 1800 euros.

    estaria muy agradecido si me pudiese orientar un poco en que hacer?? gracias

    Responder
    1. Miguel Fernández 7 febrero, 2021

      Buenos días.
      Le voy contestando a sus comentarios según se van produciendo los hechos.
      La estufa de pellet es una opción muy interesante desde el punto de vista del ahorro de energía y desde un punto de vista medioambiental ya que se evita el destrozo de nuestros bosques, ahora bien, como todo en la vida, hay ventajas e inconvenientes que se deberán de sopesar.
      Se puede instalar una estufa de pellet en un piso, pero hay que tener en cuenta algunos puntos de cierta importancia, ya que de estos puntos dependerá el correcto funcionamiento de la estufa que vayamos a colocar.
      Por ejemplo, será importante tener acceso al tejado para la instalación del tubo de expulsión. La instalación del tubo de evacuación debe realizarse por la cubierta o en dirección al tejado. A su vez, el lugar de instalación deberá estar cerca de una toma de corriente.
      En el interior, es recomendable que la estufa de pellets se instale sobre una chapa de acero o láminas aislantes si el suelo es de madera, de esta manera evitaremos que la superficie del hogar pueda sufrir.
      Si bien la instalación en un piso no genera muchos problemas, el problema podría generarse ante el cumplimiento de la normativa en referencia a las estufas de pallets. Hay que contar con la aprobación de la comunidad en todo momento.
      ¿Qué normativa rige las estufas de pellets?
      La normativa UNE-EN ISO 17829:2016 en España sobre biocombustibles sólidos regula el uso de estufas de calefacción que utilizan la pellets como combustible, concretando así los valores de eficiencia energética de los propios aparatos, las emisiones de gases, etc.
      Hay que tener en consideración otros reglamentos y códigos técnicos de edificación. En el artículo 7 de la LPH (Ley de la Propiedad Horizontal) se concreta que “el propietario de cada piso o local podrá modificar cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, (…) o perjudique los derechos de otros propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente la comunidad” de cara a la modificación de la fachada.
      Otra normativa que no tenemos que pasar por alto es la citada en el RITE (Reglamento de Instalaciones Térmicas en los Edificios), especificando que cualquier equipo que genere combustible gaseoso deberá contar con una salida al tejado cuya chimenea supere en al menos dos metros la altura de los edificios circundantes.
      Por último, en el Código Técnico de la Edificación (RD 314/2006) se especifica que “para limitar el riesgo de contaminación del aire interior de los edificios y del entorno exterior en fachadas y patios, la evacuación de productos de combustión de las instalaciones se producirá con carácter general por la cubierta del edificio”.
      Como hemos comentado anteriormente el artículo 7 de la LPH hace referencia a la instalación y la posible alteración de la seguridad del edificio, pero también debemos de tener en cuenta lo que indica el artículo 10 en el punto 3º de la LPH que dice textualmente lo siguiente:
      “3. Requerirán autorización administrativa, en todo caso:
      La constitución y modificación del complejo inmobiliario a que se refiere el artículo 17.6 del texto refundido de la Ley del Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, en sus mismos términos.
      Cuando así se haya solicitado, previa aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes; el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte; la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas comunes, cuando concurran los requisitos a que alude el artículo 17.6 del texto refundido de la Ley del Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio. En estos supuestos deberá constar el consentimiento de los titulares afectados y corresponderá a la Junta de Propietarios, de común acuerdo con aquéllos, y por mayoría de tres quintas partes del total de los propietarios, la determinación de la indemnización por daños y perjuicios que corresponda. La fijación de las nuevas cuotas de participación, así como la determinación de la naturaleza de las obras que se vayan a realizar, en caso de discrepancia sobre las mismas, requerirá la adopción del oportuno acuerdo de la Junta de Propietarios, por idéntica mayoría. A este respecto también podrán los interesados solicitar arbitraje o dictamen técnico en los términos establecidos en la Ley.”
      Es lógico que la junta de propietarios se reuniera para hablar de su tubo mal instalado, máxime habiéndole avisado a través de la convocatoria de la Junta. No se pueden hacer actuaciones en un piso de forma unilateral que repercuta en el resto del bloque. Se le ha avisado con la convocatoria, se le ha avisado a través del acta de la junta, pero vd. no se ha dado por aludido hasta la citación del juzgado, esto es algo que suele producirse por desgracia en muchos propietarios, en este sentido tenemos que decirle que todos estos problemas se podrían haber evitado si vd. hubiera estado en contacto con su Administrador de Fincas Colegiado.
      Nosotros los Administradores estamos entre otras cosas para asesorar adecuadamente a todos los propietarios.
      Estoy de acuerdo con vd. en que la gran superficie o el profesional correspondiente debería de haberle asesorado adecuadamente, desgraciadamente, a veces, se prima la venta sin tener en cuenta los percances que se pueden producir y luego pasa lo que pasa. Aprovecho este momento para decirles que antes de tomar una decisión de estas características, conviene y se hace necesario consultar a los administradores de fincas colegiados, se evitarán disgustos innecesarios.
      Si la Comunidad va con un abogado y procurador le recomiendo que haga vd. lo mismo, evitará daños innecesarios, además el profesional sabe como tiene que reclamar aquellas cuestiones que sean necesarias como los Estatutos.
      Sobre los Estatutos he de decirle que el Administrador no tiene porque darle una copia, si bien está obligado a enseñarle el documento en su despacho. Mi recomendación es que solicite al Registro de la Propiedad que le aporte una copia del Estatuto de su Comunidad y la correspondiente escritura de división horizontal. El coste es mínimo.
      Un cordial saludo.

  41. Buenos días.
    En primer lugar expresar mi agradecimiento por permitirme realizar la consulta siguiente:
    En el año 1992 se finaliza la construcción de una torre de 24 viviendas por una empresa llamada supuestamente «EMPRESA -A, S.L.». Con el mismo nombre, la citada compañía desarrolla la actividad de alquiler del total de las viviendas.
    Con data 19/11/1993, la entidad contrata un operario para realizar labores de control, altas y bajas de inquilinos y otras funciones propias de control y mantenimiento del edificio, en el contrato consta con categoría profesional de CONSERJE.
    En 26/07/2018 se realiza la venta del edificio a otra empresa con nombre ficticio «LA EMPRESA-COMPRADORA, S.l.».
    Según manifestación del CONSERJE, así como de la «LA EMPRESA-COMPRADORA, S.l.», esta última se comprometió a reconocer y prorrogar el contrato del conserje respetando su antigüedad.

    En fecha 12/07/2018, la nueva empresa «LA EMPRESA COMPARADORA, S.L.», poner los pisos a la venta y se celebra Junta General Constitutiva de la Comunidad de Propietarios del edificio en cuestión, (esta Junta la forman el apoderado de la «EMPRESA -A, S.L.» y dos representantes de la empresa «LA EMPRESA-COMPRADORA, S.l.»), con carácter universal, en régimen de Propiedad Horizontal, haciendo constar en el ACTA, primer punto :
    “CONSTITUCION DEL EDIFICIO EN REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL.
    El Sr Presidente expone que el pasado día 15 de junio de 2018, ante el Notario de Madrid D……., se otorgó por parte de la actual propietaria única del edificio sito en…., la entidad «EMPRESA -A, S.L.», la escritura de división horizontal del citado edificio, resultando las fincas independientes que allí se recogen, e incorporándose a la mencionada escritura los Estatutos por los que se rige.
    Sigue informando (se refiere al presidente) que la citado escritura de división horizontal ya ha sido inscrita en Registro de la Propiedad. Y que para continuar con los trámites a realizar, se hace preciso constituir la Comunidad de Propietarios del indicado edificio» aprobándose por unanimidad de los asistentes, el siguiente acuerdo: Constituir el edificio sito en …..en régimen de propiedad horizontal”

    En ningún documento: Acta constitutiva de la Comunidad de propietario, Estatutos de la comunidad, escritura de compra-venta de las viviendas (es más en mi escritura aparece, Estipulaciones, Primera: ….. compran y adquieren…en el estado de conservación y mantenimiento en que se encuentran actualmente dichas fincas, circunstancias todas ellas que la parte compradora declara conocer y aceptar, libre de cargas y gravámenes, arrendatarios y ocupantes, y al corriente de pago de todos los gastos e impuestos que pudieran corresponder….) aparece la figura de conserje.
    A pesar que saber de su existencia, nunca la comunidad aprobó su contrato. Se puede decir que fue un endoso (envenenado) del vendedor de las viviendas.

    Actualmente, el servicios de conserjería no es necesario y por otra parte, por motivos económicos de la Comunidad, se baraja la posibilidad de prescindir del conserje y resolver las necesidades de mantenimiento con empresas propias del ramo. El conserje nos pide una indemnización entre 50.000 y 60.000 euros por la antigüedad que tiene y una edad de 62 años. Hacer constar que el conserje nos pidió subida de sueldo, no se aceptó, nos denunció y nos ganó.

    La pregunta es la siguiente, ¿tiene obligación la Comunidad de sufragar esta indemnización?, ¿obligación de mantener el contrato?, o es cuestión y responsabilidad de la empresa «LA COMPARADORA, S.L.»

    Gracias por su atención y a la espera de su parecer del asunto en cuestión,
    un saludo.

    Responder
  42. Mariano 19 abril, 2021

    Buenas tardes.
    Desean hacer una comunidad de tres casas que tienen un patio común.
    En una de ellas son dos propetarios y uno ha fallecido recientemente. Al mismo tiempo en otra de las casas de 6 vecinos dos viviendas son de la misma persona fallecida.
    Aún no se sabe quienes serán de los hijos los propietarios, ya que aún no se sabe y está sin hacer la declaración de herederos.
    ¿Se puede intentar constituir la comunidad en ausencia de un un fallecido y sin tener todavía herederos??
    Para constituirla han mandado un escrito anónimo sin membrete ni firma, sonde solo consta el sitio y la hora y sin orden del dia.
    Los herederos en potencia, han decidido no acudir en estas circuntancias ua que los convocantes (familiares), conocen la situación.
    Agradecido por su atencón, reciba un cordial saludo.
    Mariano

    Responder
    1. Miguel Fernández 21 abril, 2021

      Estimado Mariano,
      Para constituir una comunidad es necesario que se genere una convocatoria y que alguien firme esa convocatoria. No puede ser que se monte dicha convocatoria y no haya nadie responsable de la misma, porque lo más lógico es que nadie se presente a la reunión. No se debe de tener ningún tipo de reparo en que se especifique el propietario que quiera montar esa junta constituyente y que se avise a todas las propiedades para que se presenten el día de la reunión. Si no existe otro método que garantice la aparición de los convocantes se tendrá que ir al registro de la propiedad, pedir unas notas simples y convocar a los propietarios que se indiquen en dichas notas. Al menos de esta forma nos garantizamos que la convocatoria se realiza de forma adecuada.
      No se puede hacer una convocatoria de forma anónima porque va contra los principios de la propia de Ley de Propiedad Horizontal, ahora bien si hay un convocante que es propietario de una de las viviendas la convocatoria seria válida y se podría constituir la comunidad de propietarios.
      un saludo
      Miguel
      691534659

  43. Mariano 21 abril, 2021

    Buenos días. Le rogaría me dieran su opinión sobre este asunto.

    Se trata que quieren hacer una comunidad de tres casas diferentes que tienen un patio común.
    De estas tres casas con entrada independiente a la vía pública, una de ellas de seis viviendas tiene dos locales que se accede por el patio. Otra casa de 3 viviendas tiene una que se entra por el patio, las otras son por la vía pública. La tercera es de 2 vecinos.

    Uno de los titulares, recientemente fallecido, tiene dos viviendas en la casa de 6 pisos y otra en la casa de 2.
    Aún no han enviado las últimas voluntades y los presuntos herederos no han hecho la declaración por desconocer quién puede ser los propietarios.
    Han enviado un escrito anónimo sin membrete ni firma, donde se cita la fecha y sitio sin orden del día.
    ¿¿Pueden estos señores (familiares), constituir una comunidad con subcomunidades sin uno de los propietarios??
    Los hijos no se presentarán a esta cita ya que ninguno es legalmente propietario, aunque sean herederos (sin confirmar)

    Asiduamente leo su blog con interés, por la cantidad de información y buen contenido.

    Reciba un cordial saludo.

    Responder

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