Orden del día en Convocatoria de la Junta de Propietarios

Orden del día en Convocatoria de la Junta de Propietarios

El art. 16.1 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) nos dice que “la Junta de Propietarios se reunirá por lo menos una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas”, lo que significa que cada año se celebrará una Junta General Ordinaria y que esta no tiene porque coincidir con el año natural. Puede realizarse en período vacacional si está en zona turística o segunda residencia, se puede realizar cuando se acabe el período de la calefacción central, etc.

Que pasa cuando se celebra la reunión en el año, pero esta se celebra un poco antes o un poco después, pues no pasa nada, el Presidente actual, así como el resto de los miembros de la Junta de Gobierno, sigue teniendo las mismas capacidades, derechos y obligaciones, las cuotas seguirán siendo válidas y en definitiva todos los acuerdos pasados seguirán estando vigentes.

La regularidad de las Juntas de Propietarios, no obstante, es la base para un buen funcionamiento de la Comunidad, pero en momentos puntuales las Juntas pueden adelantarse o atrasarse días, semanas o incluso meses.

En las Juntas Generales Ordinarias, además de aprobarse las cuentas anuales y los presupuestos como hemos comentado anteriormente, deben aprovecharse para nombrar al nuevo Presidente, Vicepresidente, Secretario y Administrador, las obras de conservación necesarias, las obras extraordinarias, las resoluciones o continuidad de los contratos y cualquier tema que sea de interés para la comunidad.

La citación de la Junta General Ordinaria anual se hará, cuando menos, con seis días de antelación (art. 16.3 de la LPH), la citación de las Juntas Extraordinarias se hará con los días que sean posibles para que pueda llegar la convocatoria al conocimiento de todos los interesados.

¿ Quien está facultado para realizar las convocatorias de la J.G.O. ó J.G.E.?:

  • El Presidente de forma habitual y el 25% de los propietarios ó bien el 25% de las cuotas de participación. El Presidente tiene la potestad para decidir la fecha, el orden del día, el lugar, el horario, etc.
  • El Vicepresidente puede convocar la Junta por ausencia, vacante o incapacidad del Presidente (art. 13.4 de la LPH). Si el Presidente deja de ser propietario por venta de vivienda, etc. será el Vicepresidente quién ejercerá esa función hasta la celebración de una nueva Junta donde se realice la renovación de cargos.
  • La pueden pedir un 25% de los propietarios o bien un número de estos que representen al menos el 25% de las cuotas de participación. No es necesario en este caso la doble mayoría, tampoco es necesario que los propietarios que componen ese 25% estén al corriente de pago. Importante es, aunque no imprescindible, que antes que se solicite la Junta por parte del 25%, se solicite previamente al Presidente, en el caso de que este se niegue o se demore en exceso, deben hacerlo los propietarios. Si bien es verdad, que, aunque conviene hacerlo, no es un requisito imprescindible a tenor de lo que indica la sentencia del Tribunal Supremo de fecha 23 de febrero de 1.966.

En el caso de que la convocatoria se haga por el 25% de los propietarios, las firmas de los convocantes deben ser perfectamente identificables para que se pueda comprobar la condición de propietarios. Los firmantes también pueden ser representantes de los propietarios siempre que tengan autorización firmada que puede ser en forma de poder general. Todos los propietarios representados tienen la facultada para participar en la convocatoria.

  • La convocatoria la pueda hacer el Secretario por delegación del Presidente e incluso por delegación del 25% de los propietarios, conviene que en estos casos se especifique o se haga constar en la convocatoria o citación algo así: “Siguiendo instrucciones del Presidente, convoco Junta General….”.
  • Puede haber casos especiales en el que todavía no hayan firmado o constituido la Junta de Gobierno en la Comunidad y que en este caso sea el Promotor o Constructor quien realice la convocatoria.
  • La convocatoria la puede realizar un propietario, como dice la sentencia del Tribunal Supremo de 22 de julio de 1.994, en casos muy excepcionales presidiendo la Junta que evite la paralización de la Comunidad.

El lugar, día y hora de la Junta debe de quedar reflejado en la convocatoria. Con respecto al lugar, la convocatoria puede hacerse en la propia Comunidad o fuera de ella, pero siempre que con esta finalidad se busque un lugar más accesible y más cómodo para los propietarios y esté cerca de la misma.

Los asuntos que tratar en la Convocatoria, se deben de incluir de una forma concreta y específica en el orden del día para poder saber previamente los temas de los que se va a hablar. Será anulable cualquier acuerdo que se tome sin que se haya previsto el mismo en la citación de la convocatoria.

No se puede decidir cuestiones de entidad a través del punto de ruegos y preguntas.

El Orden del día debe tener una redacción concreta y clara, pero no es necesario que tenga una redacción amplia y minuciosa. Se debe saber de qué se va a hablar, pero sin entrar en detalles y pormenores.

Con respecto a la hora de la citación, sabemos que el art. 16.2 de la LPH. habla de que entre la primera convocatoria y la segunda convocatoria debe de haber al menos treinta minutos de diferencia, este es un requisito mínimo, por lo tanto, la diferencia entre la 1ª y la 2ª convocatoria no puede ser inferior a 30 minutos, sin embargo, si se podrá ampliar a conveniencia de la Junta pasando de 30 minutos a 45, 60, etc. si fuera necesario.

El art. 16.2 de la LPH nos indica que “la convocatoria contendrá una relación de los propietarios que no estén al corriente de pago de las deudas vencidas a la Comunidad y advertirá de la privación del derecho de voto si se dan los supuestos previstos en el art. 15.2”. La omisión de la relación de morosos puede generar un problema al no permitir al moroso ponerse al día y de esta forma tener la posibilidad de poder votar, si bien, la mayor parte de la jurisprudencia considera que no es motivo de anulación toda vez que el comunero debe ser conocedor de su deuda.

El art. 16.2 en su párrafo 2º indica que “cualquier propietario podrá pedir que la Junta de Propietarios estudie y se pronuncie sobre cualquier tema de interés para la Comunidad, a tal efecto dirigirá escrito, en el que se especifique claramente los asuntos que pidan ser tratados al Presidente, el cual los incluirá en el orden del día de la siguiente Junta que se celebre”. Esta petición de cualquier comunero deberá incluirse en la siguiente convocatoria, sea ordinaria o extraordinaria, sin hacer diferenciaciones, si el Presidente decide no incluir la petición y no cumple con la obligación legal, se da la posibilidad de la anulación de la Junta siempre que el propietario que lo solicitase hiciera la correspondiente impugnación judicial y esta tuviera éxito. La solicitud debe hacer con tiempo suficiente.

El art. 16.2 en su última parte del párrafo 4º dice que “en su defecto, será nuevamente convocada, conforme a los requisitos establecidos en este artículo, dentro de los ochos días naturales siguientes a la Junta no celebrada, cursándose en este caso las citaciones con una antelación mínima de tres días”. No tiene una aplicabilidad directa esta parte, teniendo en cuenta, que el Presidente podrá convocar la Junta nuevamente cuando lo considere más conveniente a los intereses de la propia Comunidad. La convocatoria puede hacerse a los 8 días, en 20 días o en 2 meses, no hay un plazo específico y dependerá de la conveniencia del Presidente y por supuesto de los comuneros.

Las citaciones de la convocatoria se deben hacer siempre por escrito, bien por buzoneo, por correo certificado. Burofax o alternativa de información electrónica como el correo electrónico. Sobre este tema tenemos dos posts en nuestra web, que hablan sobre el correo electrónico y las nuevas pruebas documentales y sobre la convocatoria a junta de propietarios por e-mail.

https://adminfergal.es/el-correo-electronico-y-las-nuevas-pruebas-documentales-digitales/

https://adminfergal.es/convocatoria-junta-de-propietarios-por-e-mail/

En el caso de la convocatoria a través de algún medio electrónico es necesario tener la aprobación previa por parte de la Junta y por los propietarios que aporten el correo.

El plazo para contar los 6 días en el caso de las Juntas Generales ordinarias debe entenderse a partir de la fecha de recepción de la citación, esta se podrá hacer por medios normales, carta, reparto por el empleado de la finca, buzoneo, correo electrónico, etc. Hay que tener cuidado en respetar las fechas de entrega de la convocatoria porque nos podríamos encontrar con una causa de nulidad.

Con respecto a las Juntas Extraordinarias, lo que exige la L.P.H. en su artículo 16.3 “y para las extraordinarias, con la que sea posible para que pueda llegar a conocimiento de todos los interesados”. En este caso no hay plazos mínimos, puede valer dos días o incluso 24 horas, lo importante es que se pueda demostrar que la documentación se haya hecho llegar a todos los propietarios sin excepción.

No hay apenas doctrina sobre la Junta Universal, el art. 16.3 dice que “la Junta podrá reunirse válidamente aún sin la convocatoria del Presidente, siempre que concurran la totalidad de los propietarios y así lo decidan”. Será importante en este caso que además de que se reúnan todos los propietarios, también deben de estar de acuerdo en los puntos a tratar, siendo necesario también el mismo acuerdo. Se debe de estar de acuerdo en realizar la reunión y con la misma unanimidad en determinar los acuerdos a tratar.

Los defectos en la convocatoria pueden dar lugar a la anulabilidad de la convocatoria, así lo establece la Sentencia del Tribunal Supremo de 10 de Julio de 2.003 y otras sentencias de Audiencias Provinciales. Para que se produzca la anulabilidad es necesaria realizar la impugnación según lo indicado en el art. 18 de la LPH.

Hay un tema que se comenta de forma reiterada. ¿Si hay una cuestión que no se trata en los puntos del orden del día, pero es interesante para el desarrollo futuro de la Comunidad, se puede tratar en Ruegos y Preguntas? Tratar se puede tratar, el problema es cuando se realiza la votación para tomar una decisión. Si se vota, pudiera dar lugar a una impugnación judicial por cualquier propietario ausente y tendrán todas las probabilidades de éxito. Solo se pueden tratar aquellos asuntos que figuren en el orden del día. No obstante, si se realiza la votación en ruegos y preguntas, se aprueba y no se impugna judicialmente en la forma y plazo del art. 18 de la LPH, el acuerdo tendrá toda la validez y será ejecutivo.

Les adjuntamos otros enlaces de nuestro sitio web que pueden ser de su interés:

El Administrador Fincas y la nueva ley 6/2017 del Autónomo

La Representación en una Junta de Propietarios

Fdo. Miguel Fernández

Administrador de Fincas en Madrid

 

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