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Orden del día en Convocatoria de la Junta de Propietarios

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Orden del día en Convocatoria de la Junta de Propietarios

Orden del día en Convocatoria de la Junta de Propietarios

El art. 16.1 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) nos dice que “la Junta de Propietarios se reunirá por lo menos una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas”, lo que significa que cada año se celebrará una Junta General Ordinaria y que esta no tiene porque coincidir con el año natural. Puede realizarse en período vacacional si está en zona turística o segunda residencia, se puede realizar cuando se acabe el período de la calefacción central, etc.

Que pasa cuando se celebra la reunión en el año, pero esta se celebra un poco antes o un poco después, pues no pasa nada, el Presidente actual, así como el resto de los miembros de la Junta de Gobierno, sigue teniendo las mismas capacidades, derechos y obligaciones, las cuotas seguirán siendo válidas y en definitiva todos los acuerdos pasados seguirán estando vigentes.

La regularidad de las Juntas de Propietarios, no obstante, es la base para un buen funcionamiento de la Comunidad, pero en momentos puntuales las Juntas pueden adelantarse o atrasarse días, semanas o incluso meses.

En las Juntas Generales Ordinarias, además de aprobarse las cuentas anuales y los presupuestos como hemos comentado anteriormente, deben aprovecharse para nombrar al nuevo Presidente, Vicepresidente, Secretario y Administrador, las obras de conservación necesarias, las obras extraordinarias, las resoluciones o continuidad de los contratos y cualquier tema que sea de interés para la comunidad.

La citación de la Junta General Ordinaria anual se hará, cuando menos, con seis días de antelación (art. 16.3 de la LPH), la citación de las Juntas Extraordinarias se hará con los días que sean posibles para que pueda llegar la convocatoria al conocimiento de todos los interesados.

¿ Quien está facultado para realizar las convocatorias de la J.G.O. ó J.G.E.?:

  • El Presidente de forma habitual y el 25% de los propietarios ó bien el 25% de las cuotas de participación. El Presidente tiene la potestad para decidir la fecha, el orden del día, el lugar, el horario, etc.
  • El Vicepresidente puede convocar la Junta por ausencia, vacante o incapacidad del Presidente (art. 13.4 de la LPH). Si el Presidente deja de ser propietario por venta de vivienda, etc. será el Vicepresidente quién ejercerá esa función hasta la celebración de una nueva Junta donde se realice la renovación de cargos.
  • La pueden pedir un 25% de los propietarios o bien un número de estos que representen al menos el 25% de las cuotas de participación. No es necesario en este caso la doble mayoría, tampoco es necesario que los propietarios que componen ese 25% estén al corriente de pago. Importante es, aunque no imprescindible, que antes que se solicite la Junta por parte del 25%, se solicite previamente al Presidente, en el caso de que este se niegue o se demore en exceso, deben hacerlo los propietarios. Si bien es verdad, que, aunque conviene hacerlo, no es un requisito imprescindible a tenor de lo que indica la sentencia del Tribunal Supremo de fecha 23 de febrero de 1.966.

En el caso de que la convocatoria se haga por el 25% de los propietarios, las firmas de los convocantes deben ser perfectamente identificables para que se pueda comprobar la condición de propietarios. Los firmantes también pueden ser representantes de los propietarios siempre que tengan autorización firmada que puede ser en forma de poder general. Todos los propietarios representados tienen la facultada para participar en la convocatoria.

  • La convocatoria la pueda hacer el Secretario por delegación del Presidente e incluso por delegación del 25% de los propietarios, conviene que en estos casos se especifique o se haga constar en la convocatoria o citación algo así: “Siguiendo instrucciones del Presidente, convoco Junta General….”.
  • Puede haber casos especiales en el que todavía no hayan firmado o constituido la Junta de Gobierno en la Comunidad y que en este caso sea el Promotor o Constructor quien realice la convocatoria.
  • La convocatoria la puede realizar un propietario, como dice la sentencia del Tribunal Supremo de 22 de julio de 1.994, en casos muy excepcionales presidiendo la Junta que evite la paralización de la Comunidad.

El lugar, día y hora de la Junta debe de quedar reflejado en la convocatoria. Con respecto al lugar, la convocatoria puede hacerse en la propia Comunidad o fuera de ella, pero siempre que con esta finalidad se busque un lugar más accesible y más cómodo para los propietarios y esté cerca de la misma.

Los asuntos que tratar en la Convocatoria, se deben de incluir de una forma concreta y específica en el orden del día para poder saber previamente los temas de los que se va a hablar. Será anulable cualquier acuerdo que se tome sin que se haya previsto el mismo en la citación de la convocatoria.

No se puede decidir cuestiones de entidad a través del punto de ruegos y preguntas.

El Orden del día debe tener una redacción concreta y clara, pero no es necesario que tenga una redacción amplia y minuciosa. Se debe saber de qué se va a hablar, pero sin entrar en detalles y pormenores.

Con respecto a la hora de la citación, sabemos que el art. 16.2 de la LPH. habla de que entre la primera convocatoria y la segunda convocatoria debe de haber al menos treinta minutos de diferencia, este es un requisito mínimo, por lo tanto, la diferencia entre la 1ª y la 2ª convocatoria no puede ser inferior a 30 minutos, sin embargo, si se podrá ampliar a conveniencia de la Junta pasando de 30 minutos a 45, 60, etc. si fuera necesario.

El art. 16.2 de la LPH nos indica que “la convocatoria contendrá una relación de los propietarios que no estén al corriente de pago de las deudas vencidas a la Comunidad y advertirá de la privación del derecho de voto si se dan los supuestos previstos en el art. 15.2”. La omisión de la relación de morosos puede generar un problema al no permitir al moroso ponerse al día y de esta forma tener la posibilidad de poder votar, si bien, la mayor parte de la jurisprudencia considera que no es motivo de anulación toda vez que el comunero debe ser conocedor de su deuda.

El art. 16.2 en su párrafo 2º indica que “cualquier propietario podrá pedir que la Junta de Propietarios estudie y se pronuncie sobre cualquier tema de interés para la Comunidad, a tal efecto dirigirá escrito, en el que se especifique claramente los asuntos que pidan ser tratados al Presidente, el cual los incluirá en el orden del día de la siguiente Junta que se celebre”. Esta petición de cualquier comunero deberá incluirse en la siguiente convocatoria, sea ordinaria o extraordinaria, sin hacer diferenciaciones, si el Presidente decide no incluir la petición y no cumple con la obligación legal, se da la posibilidad de la anulación de la Junta siempre que el propietario que lo solicitase hiciera la correspondiente impugnación judicial y esta tuviera éxito. La solicitud debe hacer con tiempo suficiente.

El art. 16.2 en su última parte del párrafo 4º dice que “en su defecto, será nuevamente convocada, conforme a los requisitos establecidos en este artículo, dentro de los ochos días naturales siguientes a la Junta no celebrada, cursándose en este caso las citaciones con una antelación mínima de tres días”. No tiene una aplicabilidad directa esta parte, teniendo en cuenta, que el Presidente podrá convocar la Junta nuevamente cuando lo considere más conveniente a los intereses de la propia Comunidad. La convocatoria puede hacerse a los 8 días, en 20 días o en 2 meses, no hay un plazo específico y dependerá de la conveniencia del Presidente y por supuesto de los comuneros.

Las citaciones de la convocatoria se deben hacer siempre por escrito, bien por buzoneo, por correo certificado. Burofax o alternativa de información electrónica como el correo electrónico. Sobre este tema tenemos dos posts en nuestra web, que hablan sobre el correo electrónico y las nuevas pruebas documentales y sobre la convocatoria a junta de propietarios por e-mail.

https://adminfergal.es/el-correo-electronico-y-las-nuevas-pruebas-documentales-digitales/

https://adminfergal.es/convocatoria-junta-de-propietarios-por-e-mail/

En el caso de la convocatoria a través de algún medio electrónico es necesario tener la aprobación previa por parte de la Junta y por los propietarios que aporten el correo.

El plazo para contar los 6 días en el caso de las Juntas Generales ordinarias debe entenderse a partir de la fecha de recepción de la citación, esta se podrá hacer por medios normales, carta, reparto por el empleado de la finca, buzoneo, correo electrónico, etc. Hay que tener cuidado en respetar las fechas de entrega de la convocatoria porque nos podríamos encontrar con una causa de nulidad.

Con respecto a las Juntas Extraordinarias, lo que exige la L.P.H. en su artículo 16.3 “y para las extraordinarias, con la que sea posible para que pueda llegar a conocimiento de todos los interesados”. En este caso no hay plazos mínimos, puede valer dos días o incluso 24 horas, lo importante es que se pueda demostrar que la documentación se haya hecho llegar a todos los propietarios sin excepción.

No hay apenas doctrina sobre la Junta Universal, el art. 16.3 dice que “la Junta podrá reunirse válidamente aún sin la convocatoria del Presidente, siempre que concurran la totalidad de los propietarios y así lo decidan”. Será importante en este caso que además de que se reúnan todos los propietarios, también deben de estar de acuerdo en los puntos a tratar, siendo necesario también el mismo acuerdo. Se debe de estar de acuerdo en realizar la reunión y con la misma unanimidad en determinar los acuerdos a tratar.

Los defectos en la convocatoria pueden dar lugar a la anulabilidad de la convocatoria, así lo establece la Sentencia del Tribunal Supremo de 10 de Julio de 2.003 y otras sentencias de Audiencias Provinciales. Para que se produzca la anulabilidad es necesaria realizar la impugnación según lo indicado en el art. 18 de la LPH.

Hay un tema que se comenta de forma reiterada. ¿Si hay una cuestión que no se trata en los puntos del orden del día, pero es interesante para el desarrollo futuro de la Comunidad, se puede tratar en Ruegos y Preguntas? Tratar se puede tratar, el problema es cuando se realiza la votación para tomar una decisión. Si se vota, pudiera dar lugar a una impugnación judicial por cualquier propietario ausente y tendrán todas las probabilidades de éxito. Solo se pueden tratar aquellos asuntos que figuren en el orden del día. No obstante, si se realiza la votación en ruegos y preguntas, se aprueba y no se impugna judicialmente en la forma y plazo del art. 18 de la LPH, el acuerdo tendrá toda la validez y será ejecutivo.

Puede ver este artículo a través del video de youtube en el siguiente enlace:

Les adjuntamos otros enlaces de nuestro sitio web que pueden ser de su interés:

El Administrador Fincas y la nueva ley 6/2017 del Autónomo

La Representación en una Junta de Propietarios

Fdo. Miguel Fernández

Administrador de Fincas en Madrid y Guadalajara

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20 Comentarios

  1. Mario Valdivia Aracil 10 julio, 2018

    Buenas tardes, se pueden impugnar la convocatoria de la Junta de Propietarios al considerar que el orden de los puntos a tratar no están puestos por orden de importancia, es decir, se quiere:
    1. aprobar las cuentas del ejercicio anterior
    2. aprobar presupuesto del ejercicio siguiente
    3. Elección de Presidente o reelección del mismo.
    4. solucionar problema con propietaria.

    Yo creo que se debe tratar primero el problema y luego elegir nuevo presidente/reelección.

    Muchas gracias.

    Responder
    1. Miguel Fernández 14 julio, 2018

      Buenos días Mario:
      No tengo constancia de impugnación de convocatorias por el orden en que se debe de celebrar la Junta. Es verdad que lo que se debe de decidir en la Junta tiene que ir por un orden para conseguir el objetivo de la convocatoria. Primero se deben de aprobar las cuentas y el presupuesto y posteriormente la elección del nuevo Presidente y no al contrario. Los gastos y el presupuesto se deben de aprobar con el Presidente anterior y es él, el que tendrá responsabilidad sobre las cuentas y el presupuesto. Si se hiciera lo contrario nos veríamos con que el nuevo Presidente se haría cargo de unas cuentas y un Presupuesto en los cuales no habría participado directamente. Esto es de lógica aplastante, no obstante siempre queda la opción de la impugnación si lo que se quiere con este movimiento de cambio de los puntos de la convocatoria además de la ignorancia propia del Presidente, quisiera incorporar actos que fueran contrarios a la ley o a los estatutos, resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios o supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.
      No se olvide que para poder impugnar un acuerdo en los juzgados se necesita la compañía de un abogado y procurador. La impugnación solo tendrá resultado si se actúa ante los Tribunales.
      Reciba un cordial saludo.
      Miguel.

  2. Mario Valdivia Aracil 10 julio, 2018

    buenas tardes, si se denuncia a una propietaria por desobediencia reiterada al Presidente y que entrega llaves de acceso a zonas comunes a terceros no propietarios, ni inquilinos, que revela códigos secretos de acceso a zonas comunes, sin permiso de la junta de propietarios ni de nadie, se tiene que denunciar también al Presidente por no hacer nada al respecto????. Gracias.

    Responder
    1. Miguel Fernández 13 julio, 2018

      Buenas tardes Mario.
      La situación que tienen vds. parece evidente que debe de resolverse a través de la Junta de Propietarios. La Ley de Propiedad Horizontal da una opción clara a través del art. 7 en su punto 2º. Que indica lo siguiente: «Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas. Esta claro que lo referido por Vd. es una actividad ilícita y por lo tanto se puede denunciar. El Presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes. Si el infractor persistiere en su conducta, el Presidente previa autorización de la Junta de propietarios, debidamente convocada al efecto, podrá entablar con él acción de cesación que, en lo no previsto expresamente por este artículo, se sustanciará a través del juicio ordinario.
      Todo esto que hemos comentado se puede realizar contra una actividad prohibida e ilícita por parte de un propietario. El Presidente tiene la obligación de convocar una junta general extraordinaria para hablar de este tema que está afectando de manera tan negativa a la convivencia de la comunidad, si el Presidente a pesar de los avisos de los propietarios, preferentemente por escrito, hiciera caso omiso se le podría denunciar por no cumplir con las obligaciones que como Presidente tiene. Espero que no sea necesario y que se centren en denunciar al propietario y tengan la oportunidad de iniciar el procedimiento ordinario si en los avisos previos que se haga a través de las cartas correspondientes se hace caso omiso. Recordarle que todo esto lo tendrán que demostrar con lo que deberán tener pruebas concretas que al juez le parezca suficiente para tomar las medidas necesarias, cuestión esta que a veces se hace complicado. Si el juez una vez presentada la demanda acompañada de la acreditación de requerimiento fehaciente al infractor de la certificación del acuerdo adoptado en junta de propietarios, viera pruebas suficientes podría acordar con carácter cautelar la cesación inmediata de la actividad prohibida, bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia.
      Tiene toda la información necesaria y ampliada a través del art. 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal.
      Un saludo.
      Miguel

  3. Rubén 25 enero, 2019

    Hola buenas:
    En mi caso el presidente utiliza la técnica de matón de barrio, avasallando y no dejando hablar a según que vecinos que a él no le interesan. Además, alarga las reuniones con su charla de tal manera que deja para los últimos puntos del día los temas que menos le interesan que se discutan. La primera pregunta ¿es legal que el secretario administrador le permita hablar en todo momento incluso cuando no se dirigen al Presidente, saltándose los turnos de palabra?. Segundo ¿es legal terminar una junta general sin votar todos los puntos del orden del día?. Tercero ¿es legal que un proveedor de la urbanización no cumpla con un contrato y que bajo la defensa del presidente siga siendo proveedor?.
    Muchas gracias

    Responder
    1. Miguel Fernández 26 enero, 2019

      Buenos días Rubén.
      Con respecto a sus preguntas le contesto.
      El secretario-Administrador si es el que lleva el turno de la palabra deberá de moderar y permitir el turno de la palabra a quién corresponda, esto no está escrito en ninguna parte, pero es un tema de educación y todo el mundo deberá de entenderlo. Si los propietarios no lo entienden, difícil será que el Secretario-Administrador pueda hacer algo.
      Si por alguna razón no se pudiera terminar todos los puntos del orden del día, por diferentes circunstancias, se deberá posponer los puntos que no se han terminado de ver para una siguiente junta, lo suyo es que se de por finalizada la Junta con los puntos analizados, se haga el acta sobre esos puntos que se han hablado y en esa misma junta se defina el día y la hora prevista para la otra junta con los puntos del orden del día que resten a comentar. Tenga en cuenta que el cierre de la Junta en ese momento supondrá una toma de decisiones sobre lo planteado con los votos de las personas que hayan estado en esa reunión, para la próxima junta deberá de aprobarse los puntos con los propietarios que hayan en ese momento.
      Si un proveedor no cumple con un contrato quién tiene potestad para cancelar su contrato de forma inmediata bajo la responsabilidad que esto pudiera derivar será el Presidente y si no fuera así la segunda opción es que sea la Junta de Propietarios quien pueda hacerlo, para ello se deberá constatar el deseo de la cancelación del contrato en un punto del orden del día.
      Un saludo.
      Fdo. Miguel Fernández
      691564359

  4. maria 19 diciembre, 2019

    Nuestra Junta de propietarios que son 8 zaguanes esta representada por Presidente, administrador y 1 representante por cada zaguán elegido de entre los vecinos de su patio. En la Junta se ha procedido a incluir orden del día:
    1 ªElección de presidente y renovación de cargos.
    El nuevo Presidente ha propuesto a un Vicepresidente ( cargo facultativo según la LPH y que nunca ha existido en esta Comunidad) sin figurar en el orden del día esta propuesta.
    es correcto???

    gracias

    Responder
    1. Miguel Fernández 25 diciembre, 2019

      Hola María.
      La elección del Vicepresidente viene definido en el artículo 13.4 de la ley de propiedad horizontal que dice lo siguiente: «4. La existencia de Vicepresidentes será facultativa. Su nombramiento se realizará por el mismo procedimiento que el establecido para la designación del Presidente.
      Corresponde al Vicepresidente, o a los Vicepresidentes por su orden, sustituir al Presidente en los casos de ausencia, vacante o imposibilidad de éste, así como asistirlo en el ejercicio de sus funciones en los términos que establezca la Junta de propietarios.»
      Como indica este artículo 13.4, la elección se deberá ajustar a lo que indica el artículo 13.2 de la LPH que dice lo siguiente: «El Presidente será nombrado, entre los propietarios, mediante elección o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo. El nombramiento será obligatorio, si bien el propietario designado podrá solicitar su relevo al Juez dentro del mes siguiente a su acceso al cargo, invocando las razones que le asistan para ello. El Juez, a través del procedimiento establecido en el artículo 17.7 resolverá de plano lo procedente, designando en la misma resolución al propietario que hubiera de sustituir, en su caso, al Presidente en el cargo hasta que se proceda a una nueva designación en el plazo que se determine en la resolución judicial.
      Igualmente podrá acudirse al Juez cuando, por cualquier causa, fuese imposible para la Junta designar Presidente de la comunidad.»
      Hubiera sido mas purista que se pusiera en la convocatoria la elección de vicepresidente, pero no siempre hay que poner todo de forma literal, se sobreentiende que todos los cargos de una junta de gobierno pueden estar englobados en el concepto de «renovación de cargos». En principio no vea que se está incumpliendo la ley de propiedad horizontal a este respecto.
      Un cordial saludo
      Fdo. Miguel Fernández
      691564359

  5. María 1 mayo, 2020

    En nuestra comunidad hacemos una unica junta al inicio del año para aprobar las cuentas y nombrar al presidente.
    Algún vecino ha solicitado incluir en el orden del día la aprobación de presupuesto para pintar la fachada, antes de la reunión, supongo acudiendo al administrador. El día de la reunión anual y con una asistencia del 41,66 % se ha aprobado un presupuesto. En estos momentos no hay saldo en la cuenta de la comunidad para realizar la obra y han puesto una cuota extraordinaria. Esta forma de proceder ¿ cumple con la Norma?.
    De esta manera ha pasado desapercibido este punto en el orden del día de la reunión anual. Los vecinos que no pudimos acudir pensamos que esto se debe plantear en presencia de todos los vecinos en la reunión y posteriormente decidir realizar la obra o no, entre todos.
    ¿Es correcta esta forma de proceder?

    gracias,
    Un saludo.

    Responder
    1. Miguel Fernández 3 mayo, 2020

      Estimada María.
      Si en la junta general ordinaria se ha incluido el punto del orden del día, vds. tienen la obligación de ir a la junta. Si no lo hacen los propietarios que vayan a la junta son los que aprueban por mayoría el hacer la obra correspondiente, independientemente de la asistencia.
      Se entiende que es una obra para el mantenimiento del edificio con lo cual la mayoría simple de los propietarios presentes y representados con derecho a voto es suficiente.
      Un cordial saludo.
      Miguel
      691564359

  6. E. Xavier Miranda Serena 11 julio, 2020

    Buenos días,
    En mi segunda residencia, vivo en un bloque de 8 apartamentos. Los tres apartamentos de la Planta Baja disponen de jardín.
    El terreno que rodea el edificio está compuesto de las zonas de paso, de los jardines de los aptos de la PB de uso privativo y exclusivo y de una zona ajardinada comunitaria en la parte trasera del edificio.
    Los jardines de la Aptos. de la PB, están rodeados de un murete de piedra de 1,20 mts alto por 40 cm ancho, coronado con una valla uni-tubular a unos 30cm sobre el muro. Este muro hace de delimitador entre el jardín y la acera de la calle.
    (Entiendo que el muro es comunitario, pagamos su mantenimiento)
    Uno de los propietarios de la PB, ha solicitado al Administrador incluir en el orden del día de la próxima junta, la instalación de una valla metálica ciega de un metro de alto sobre el muro, con una longitud de una 15 mts.
    Por otra parte en los Estatutos , art. 6 , dice textualmente :
    Los Propietarios de la PB tienen asignados el uso exclusivo y privativo de estos terrenos…………………………………………………………….
    Y deben destinar este espacio a zona ajardinada privada, con la obligación de mantenerlos en buenas condiciones.

    “En este espacio privativo y en el terreno del jardín comunitario, no se podrá realizar ningún tipo de construcción o cerramiento que pueda modificar la configuración inicial del edificio, ni se permiten arboles o plantas con una altura superior a los dos metros”

    Mis preguntas son:
    – Por este redactado, entiendo yo, que esta petición va contra los estatutos, es correcta mi interpretación?
    – Si estoy en los cierto, debería incluir el Administrador en el orden del día una petición que va contra los estatutos?
    – Si aun así se incluye, debería la Junta votar este acuerdo?
    – Si finalmente se votara esta petición, con mi voto negativo y hago la impugnación vía juez + procurador, quien debería pagar las costas del proceso?

    Gracias,
    Xavier

    Responder
    1. Miguel Fernández 20 julio, 2020

      Estimado Xavier,
      Nos hubiera gustado ver los estatutos para dar una opinión mas concreta, pero si la información de los mismos que ud nos ha detallado y es toda la información que hay entendemos que no se puede hacer un cerramiento a una altura de 2 mts y que lo que se debería de hacer en todo caso es mantener el murete con una valla metálica tal y como esta configurado actualmente, Los estatutos son muy restrictivos y especifican claramente lo que se puede hacer y lo que no se puede hacer. Si se aprueba cualquier cambio deberá ser con el consentimiento de los todos los propietarios sin excepción y si usted no lo aprueba y deja constancia en el acta y vota en contra de la remodelación podrá impugnar ese punto del orden del día y estamos casi seguros que el juez exigirá en base a los estatutos se vuelva a la configuración anterior a la posible modificación que pudiera existir.
      Volvemos a insistir que los Estatutos son siempre restrictivos y en este caso parece que queda muy claro que no se pueden hacer alteraciones y modificaciones a la estructura actual.
      Un saludo
      Miguel 691564359

  7. CONSULTA ACUERDOS COMUNIDAD

    Buenos dias,
    En mi segunda residencia vivo en un bloque formado por 8 aptos, distribuido en 3 plantas : 3PB+3V+2 At. Las tres plantas bajas disponen de jardín, considerado zona común de uso privativo. Estos jardines estan rodeados por un muro de piedra de 1,20-1,30mts de alto y 50 cm de ancho, que hace de delimitador con la acera de la calle. La Comunidad se constituyo en el 2002 (Cataluña) , y dispone de estatutos registrados en el Registro de la Propiedad. Esta gestionada por un API, como Secretario-administrador
    En el 2008 o 2009, el propietario de uno de los Aptos de la PB (Esc A Bajo), solicitó en la junta ordinaria e incluido en el orden del dia :
    Instalar (en un tramo de 15 m ) sobre el muro de su jardín una valla de un metro de alto hecho con ramas de brezo (bru en catalán). Los asistentes concedieron el permiso, pero el Secretario-Administrador en ningun momento nos advirtió que se estaba modificando un elemento común. El propietario nunca instaló la valla y en el 2011 vendió el apartamento.
    En la junta ordinaria de Agosto 2012, el nuevo propietario solicitó permiso para instalar una valla en el mismo tramo, de un metro de alto, pero en vez de brezo, hecho con tablones de madera en posición horizontal. Se le concedió el permiso pero para una altura de 70cm , para minimizar el impacto visual. El administrador tampoco nos aviso de la modificación del elemento comun. El propietario tampoco instalo la valla y en septiembre de 2019 vendió el apartamento (Esc A, Bajo)

    Decir, que en Catalunya las Comunidades de Propietarios se rigen :
    Capitulo III , del Libro V del Código Civil Catalán aprobado en el 2006 y modificado
    en el 2015 , “Llei 5/2015 de 13 de Mayo” y que para las modificaciones descritas es necesario 4/5 de los propietarios con 4/5 de los coeficientes ( > 80%)

    En el orden del dia , de la junta ordinaria de este año (en agosto) aparecia el siguiente punto (traducido del catalán) :
    “5 – Solicitud por parte de la propietaria de Bajo, Esc A para realizar las siguientes modificaciones:
    – Instalacion una valla de un metro de altura sobre el muro perimetral – 15m aprox. – del jardín , estilo menorquina de aluminio verde.
    – Cubrir con baldosas un trozo del jardín y colocar una pérgola (fija)
    – Colocar rejas en las ventanas”
    Cuando se llego a este punto en el orden del dia, tomó la palabra la propietaria de la solicitud y dijo que ya no quería instalar una verja tipo mallorquina de aluminio verde, por ser muy cara y que cambiaba la petición e instalar una valla de 1 metro de alto con ramas de brezo y que lo terminaria con hiedra para cubrir el brezo, como puede ver la petición hecha por el antiguo propietario en el 2008 ó 2009. En ese momento tomo la palabra el Secretario-administrador y dijo que esta nueva petición no hacia falta votarla pq un había permiso explicito de la petición del primer propietario en el 2008 ó 2009. Varios de los asistentes tomaron la palabra para decir que había que votarla porque creíamos que la petición del 2008/2009 había caducado y que ademas había una nueva autorización en el 2011, que invalidaba la del 2008. El Administrador defendía que los permisos se dan sobre los objetos – Apto – y no al propietario , por lo que las dos autorizaciones seguían vigentes. Aquí se acabo el tema.
    Las dos propuestas restantes no se aprobaron , >20% de NO, pero la propietaria ya dijo que el año que viene lo volverá a incluir en el orden del dia.
    Sr. Fernandez , si me he extendido tanto es que porque no se puede entender las preguntas sin conocer el relato completo.
    Es evidente que la propietaria no podia hacer el cambio de petición , sin el asesoramiento del administrador , dada la coincidencia de – Valla de Brezo de 1 metro altura – de las petición aprovada en 2008/2009 y la actual.
    ¿Cree correcta esta actuación del administrador? ¿tenia que haber parado la nueva propuesta , al no estar incluida en el orden del dia o considera que era la misma propuesta?
    ¿Hizo bien en considerar que ya había un permiso explicito para la nueva propuesta , con el permiso dado en el 2008/2009 y no permitir una nueva votación sobre la modificación de un elemento común?
    ¿Es posible que haya dos “permisos” diferentes sobre el mismo objeto – 2008 y 2011 – y que los dos sean validos? Por qué si no se acaban instalando, se van acumulando.
    ¿Puede el propietario hacer la misma petición para cambiar un elemento común -p.e. la pérgola fija- año tras año, aunque se le haya denegado en el año anterior?
    Si Usted cree u opina que todo se hizo bien , ¿No cree que esta Normativa penaliza mucho a la Comunidad en beneficio de propietarios ventajistas y egoístas que solo buscan su beneficio?
    En cambio si opina que algo no se hizo bien o no se ajusta a normativa, que debería hacer la Comunidad y como hacerlo?
    Muchas gracias por su comprensión, entiendo que me alargado mucho, pero tres propìetarios que votamos no , estamos muy confusos y tampoco sabemos muy bien a quien acudir en estos. Si necesita mas informacion no dude en pedirlo.Xavier

    Responder
    1. Miguel Fernández 23 agosto, 2020

      Estimado Xavier:
      No me atrevo a contestarle a sus preguntas porque como bien dice en el cuerpo de su e-mail, la respuesta se debe de dar en el ámbito del código civil de Cataluña y cualquier comentario que le pudiera hacer podría estar mal contestado.
      Saludos.
      Miguel
      691564359

  8. José 23 septiembre, 2020

    Buenos días ,
    buscando información referente a reglamento /funciones de la junta directiva/ junta de gobierno por asunto de interés, encontré este foro y sus datos.(le adjunto screenshot del foro )
    Si fuera usted tan amable de indicar reglamento alguno o responder a las preguntar de funcionamiento, normas ,reglas:
    Como se convoca?
    Como se vota ?
    Si precisan de voto delegado de l@s propietari@s.?
    Si una vez votado por la junta directiva es firme?
    Si después l@s propietari@s tienen que llevarlo a votación para aprobarlo?
    Plazos de notificación, convocatoria , legalidad , etc,etc.?
    Si lo creyera usted oportuno a modo informativo y si conllevaría algún coste .

    El asunto es que se ha tomado una decisión en Junta directiva sin convocar , avisar, notificar, consultar , ni refrendar con l@s propietari@s , ni harce junta de propietari@s, ni antes , ni durante, ni posterior. Se ha dado por buena y se ha ejecutado sin MÁS.

    Muchas gracias y perdone por las molestias

    Responder
    1. Miguel Fernández 24 septiembre, 2020

      Estimado Jose ,
      Nos podríamos extender mucho en este artículo pero creo que no merece la pena porque toda la informacion que solicita o parte de ella la tiene en la Ley de Propiedad Horizontal. Si que queremos matizar varias cuestiones que se deben de tener en cuenta:
      Un presidente tiene facultad para poder actuar y tomar decisiones en aquellas cuestiones que tengan que ver sobre la habitabilidad, mantenimiento, seguridad y accesibilidad siempre que las condiciones del edificio exijan actuaciones que sean necesarias resolver por la situación crítica y el problema que se pudiera plantear si no se tomarán las medidas necesarias.
      Si no existen cuestiones urgentes, estas se deben de resolver a través de la Junta de Propietarios, esto se debe hacer por transparencia y por democracia. El no contar con los propietarios se debe de interpretar como un abuso de poder y esto puede resultar peligroso. En la actualidad se están aplicando métodos que aún no resolviendo los asuntos por la asamblea si que se acercan de alguna manera a un planteamiento democrático, por ejemplo, las encuestas es una forma de resolver las necesidades contando con la opinión de la mayoría de los propietarios.
      un saludo
      Miguel
      691564359

  9. Rosa 30 septiembre, 2020

    Buenos días,

    Mi pregunta es sencilla.
    ¿hay que aprobar el orden del día en una reunión de vecinos?
    ¿y si, la reunión es es extraordinaria?.

    Por favor, si la respuesta es que si, necesito la base legal donde se recoja este hecho.

    Gracias.

    Gracias.

    Responder
    1. Miguel Fernández 1 octubre, 2020

      Estimada Rosa:
      En el orden del día que se especifique a propuesta de Presidente o bien del 25% de los propietarios, tanto en junta general ordinaria como extraordinaria, habrá puntos en dicha orden que serán para aprobar algo como por ejemplo unas cuentas, unos presupuestos, etc. y habrá puntos del orden del día que solo sean informativos y no haga falta ninguna aprobación.
      Todo lo que tenga que ver con compra, reformas, cambio e cuota, derramas, etc. se necesitará la aprobación de una mayoría que en algunos casos será una mayoría simple y en otros una mayoría cualificada o incluso de la unanimidad si con esa decisión se cambian estatutos.
      No todos los puntos necesariamente requerirán una votación.
      Saludos.
      Miguel
      691564359

  10. Angeles 17 marzo, 2021

    Buenas noches. Yo tengo pendiente el pago de unas costas judiciales por unos procedimientos jurídicos que perdi contra la comunidad. Despues de la sentencia hace 4 años, ahora me reclaman dichas cantidades, bastantes elevadas.
    En una reunion el pasado 25 de febrero hubo vecinos que querían una condonacion de las costas, pero la presidenta se negó a hacer dicha votación, exigiéndome la recogida del 25% de firmas para convocar una reunión donde se planteara el tema condonacion o compensación.
    Después de numerosos emails a la administradora para hacer dicha reunión, hoy me mandan el orden del día, nombrandome a mi como promotora de la reunion, donde hay tres puntos a tratar. El 1 situación económica de la comunidad, el 2 derrama para cubrir déficit económico, y 3 condonacion o compensación de costas por mi parte.
    Yo no he pedido firmas para tratar esos puntos 1 y 2. Se supone que la reunion era para el acuerdo condonacion o compensación y formas de pago si procede.
    Se puede hacer eso?, me parece una provocación porque los vecinos que querían condonacion igual ahora cambian de opinión y se puede generar enfrentamientos entre nosotros.
    Me parece una humillación y una actuación por parte de la presidenta de mala fe.
    Me podría dar respuesta. Gracias

    Responder
    1. Miguel Fernández 17 marzo, 2021

      Estimada Angeles,
      Le vamos a contestar desde dos aspectos que entendemos debemos de hacerlo como administrador de fincas colegiado.
      En primer lugar decirle que su obligación es pagar la deuda que debe. lleva ud. cuatro años sin pagar y ahora pide la condonación, esta claro, que la primera que debería de cumplir con su obligación es usted y que son los demás propietarios quienes deberían tener cierto malestar por incumplir con el pago de las costas judiciales máxime cuando a ud el juzgado le indico su culpabilidad, por lo tanto entendemos el malestar de su presidenta y de algunos de los propietarios.
      Debe de entender también de que por el echo de que además de tratar su tema se incluyan los otros puntos del orden del día pendientes. No se justifica bajo ningún concepto que la presidenta haya propuesto la convocatoria poniéndole a ud como promotora de la reunión poniendo dos puntos del orden del día mas del que correspondía según la solicitud pasada por uds.
      En estos casos debemos decirle como profesional que no estamos de acuerdo con su petición para realizar una junta extraordinaria y solicitar la condonación de una deuda que lleva cuatro años pendiente de pago, somos mas partidarios de llegar a un acuerdo para realizar el pago según posible acuerdo de pago, pero tampoco estamos de acuerdo en que se utilice una JGE con un punto del orden del día y que ese punto haya sido presentado por el 25% de los propietarios y que la presidenta amplíe la convocatoria incorporando dos puntos del orden del día más.
      Reciba un cordial saludo
      Miguel
      691534659

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