Responsabilidad civil y penal del Presidente de una Comunidad
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Responsabilidad civil y penal del Presidente de una Comunidad
El art. 13 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), dice que el Presidente es uno de los miembros del órgano del gobierno de la Comunidad; que el nombramiento de Presidente será obligatorio y que ostentará legalmente la representación de la Comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que le afecta.
Los diferentes derechos que le aporta la LPH al Presidente, le generan paralelamente una serie de responsabilidades que debe cumplir, ejemplo:
- Debe de cumplir de forma diligente, ágil y perseverante, aquellos mandatos o acuerdos que se hayan adoptado en la Junta de Propietarios.
- Debe de realizar aquellos trabajos u obras que resulten necesarias para el mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble, de los servicios y sus instalaciones comunes.
- Debe de dar el visto bueno a las certificaciones de estar al corriente de pago de un propietario, corresponsabilizándose junto con el administrador de la finca de la exactitud de los datos.
- Tiene la obligación de proponer a la Junta de Propietarios la iniciación del procedimiento monitorio contra aquellos propietarios que no cumplan con sus pagos a la Comunidad de Propietarios, etc.
Todos estos derechos y obligaciones conllevan a que el presidente debe de actuar de forma prudente y diligente, no extralimitándose en la ejecución de los acuerdos tomados o incumplir la ley.
El incumplimiento puede venir dado frente a los propios copropietarios de la Comunidad o frente a terceros, ejemplo (proveedores, acreedores).
La Responsabilidad del Presidente de la Comunidad, es considerada una responsabilidad contractual. Hay diferentes artículos del Código civil que habla de la misma y que se trascriben íntegramente por su importancia: Artículo 1.101 “Quedan sujetos a las indemnizaciones de los daños y perjuicios causados, los que en cumplimiento de sus obligaciones incurrieran en dolo, negligencia o morosidad, y lo que de cualquier modo contraviniera al tenor de aquellos”; art. 1.902, en relación a las obligaciones que nacen de una posible culpa o negligencia dice “ El que por acción u omisión, causa daño a otro, interviniendo culpa o negligencia, está obligado a reparar el daño”. El art. 1.726 habla sobre las obligaciones del mandatario y dice “El Mandatario es responsable, no solamente del dolo, sino también de las culpas que deberá estimarse en mas o menor rigor por los Tribunales según que el mandato haya sido o no retribuido”.
Por lo expuesto anteriormente, la Responsabilidad del Presidente puede exigirse por una actuación culpable o negligente en su ejercicio como Presidente de la Comunidad.
Para exigir responsabilidad al Presidente, lo primero, es solicitar o proponer con el 25% de los propietarios o bien de las cuotas de participación, una Junta General Extraordinaria para reflejar en el orden del día, el punto con la propuesta de denuncia y se adopte el acuerdo de emprender acciones judiciales, exigiéndole al Presidente la responsabilidad que pudiera corresponderle. Los propietarios no podrán hacer acciones individuales contra el Presidente, debe de realizarse a través de la Junta de Propietarios. Solo cabe realizar una acción individual por el propietario afectado, si la Junta no realiza las correspondientes acciones.
Ejemplo de acciones contra el Presidente por su Responsabilidad Civil:
- No realizar los acuerdos adoptados en la Junta o bien realizarlo de forma inadecuada dando lugar a un perjuicio a un tercero o a otro propietario.
- Cambio de contratación de un seguro, de un cambio de operador de la luz, de un contrato de mantenimiento de un ascensor, etc. Resolviendo los contratos anteriores de una forma unilateral sin el acuerdo previo de la Junta de Propietarios.
- Retraso en la emisión del certificado de deuda, pasando del límite dado en la ley de propiedad horizontal que son 7 días naturales, con perjuicio para el vendedor, etc.
También se le puede exigir al Presidente una Responsabilidad Penal en algunos casos como:
- Delito por apropiación indebida de dinero de la caja o banco de la comunidad.
- Estafar a los propios propietarios o a terceros.
- Delito de coacciones o presiones al obligar a otro propietario o a un tercero a realizar algo que no quisiera, sea justo o no.
Por último y antes de terminar el artículo quisiera recordar a los/las Presidentes/as de las Comunidades que hoy en día es casi necesario que en el Seguro Multirriesgo de las Comunidades de Propietarios se incluya al menos una cobertura para la Responsabilidad del Presidente y se le dé la adecuada protección jurídica.
Les adjunto otros enlaces de nuestro sitio web que pueden ser de vuestro interés:
Reglamento Régimen Interior para una Comunidad de Propietarios
Firmas. Que ocurre si falta la asistencia del Presidente y Vicepresidente
Fdo. Miguel Fernández
Administrador de Fincas en Madrid y Guadalajara
Buenas noches:
Soy Presidenta de mi comunidad desde hace 2 meses.
Hace 5 años que resido en el edificio y está en muy mal estado
El Presidente anterior fue obligado a serlo, dado que todos los vecinos disponibles (edad o residencia en el inmueble) ya lo habian sido y se gabian comido obras (ascensor, bajantes, ventanas,…) y habian gestionado las correspondientes subvenciones.
Me he encontrado gastos x no haber llamado al seguro y dar parte oportuno xq ni sabia lo que nos cubria y por comodidad preferia decirselo al de mantenimiento. Por ejemplo, intentaron robar en el cuarto de porteria y, en vez de denunciar y dar parte, al dia siguiente mandó arreglar la cerradura. Ahora cuesta 400 euros arreglar la puerta abollada.
En ese mismo cuarto, una chispa accidental quemó el cuadro eléctrico y tampoco dio parte….
En ambos casos, el seguro me ha confirmado que lo habría cubierto
Dice que la culpa es del administrador, pero pienso que su dejadez y mala gestión es culpa suya y ahora nos costará dinero
Tampoco se preocupó de recabar qué teniamos de seguro y cómo mejorarlo. Como acabo de hacer yo (incorporando daños x agua q no teniamos). Si lo hubiera hecho, nos habriamos ahorrado la rotura de una tuberia y los daños que produjimos a un vecino con su consiguiente denuncia (tiene justicia gratuita y buscaba indemnización). Ahora aun queda un pago de aquello que debemos asumir.
Se suma que este presidente anterior abrió una ventana mas grande en el patio aprovechando que los que vinieron a pintarlo (x cierto, ya está en mal estado) los trajo él. Y me entero que dentro de su vivienda ha movido muro de carga.
Tampoco se preocupaba ni de cambiar un plafón roto, ni de la vitrina de anuncios (la llave se perdió y tuvimos q cambiar cerrojo), ni de vaciar el buzón de comunidad donde habia facturas y cartas del banco (si las hubiera mirado como yo ahora, habria sabido lo que tenemos y lo q no) que me decia que las tirase todas xq no valia xa nada…
Mi pregunta es: los gastos extra que nos ha ocasionado (miles de euros) es culpa suya? Cómo se lo exigimos?
Buenos días:
Lo que Vd. nos está comentando es una clara dejadez de funciones. Hay hechos y argumentación suficiente para exigir al Presidente las responsabilidades que correspondan desde un punto de vista civil.
Como bien dice el art. 13 de la Ley de Propiedad Horizontal, es el Presidente el que legalmente tiene la representación de la comunidad, entre otras obligaciones, tiene la obligación de realizar aquellos trabajos u obras que resulten necesarios para el mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble, de los servicios y de las instalaciones comunes. Parece claro por las actuaciones del Presidente, que este ha caído en actuaciones catalogadas en el art. 1101 y 1902 del Código Civil como «negligencia».
La Responsabilidad del Presidente puede exigirse por diferentes actuaciones culpables o negligentes en su ejercicio como Presidente, aunque en este caso al disponer Vds. de Administrador, si demuestran que este ha sido informado de los incidentes y no se ha hecho nada desde el despacho, tiene también su parte de responsabilidad.
Para exigir la responsabilidad al Presidente y/o Administrador, lo primero es solicitar o proponer una Junta General Extraordinaria con el punto del orden del día, como el Presidente no querrá hacer la reunión porque va en contra de sus intereses, tendrán que hacer una junta el 25% de los propietarios o bien el 25% de las cuotas de participación. En el punto del orden del día tendrá que aparecer la propuesta de denuncia por negligencia y se deberá adoptar el acuerdo de emprender acciones judiciales, exigiéndole al Presidente la responsabilidad y la posible indemnización que pudiera corresponder.
Le recuerdo que los propietarios no pueden hacer acciones individuales contra el Presidente, deben de realizarse a través de la Junta de Propietarios. Solo se debe de realizar una acción individual si la Junta no realiza las correspondientes acciones.
Debe tener en cuenta que aunque la Justicia pueda estar de su parte y sepamos que existe una irresponsabilidad civil manifiesta, la posible indemnización no esté acorde con la cantidad de dinero que haya que desembolsar por parte de Vds. para poner en marcha la reclamación judicial.
Saludos
Tampoco informó a la junta ni a nadie del señor q nos saca la basura….despidió de manera unilateral al que teniamos y contrató a un conocido suyo….»porque del anterior no se fiaba»
A quién exigimos responsabilidades?
Creo que es el presidente quien da explicaciones a su comunidad (xa eso le ha votado) y luego éste deberá depurar responsabilidades en quien corresponda (administrador u otro)
Es correcto?
Muchas gracias
Buenas noches Pilar, el Presidente esta cometiendo una serie de irregularidades que la Comunidad a través de la Junta de Propietarios debe de rechazar. Deberán solicitar una reunión al Presidente y si este no la concede realizarla a través del 25% de los propietarios o bien el 25% de las cuotas de participación con objeto de poner en el orden del día las irregularidades de la gestión y las actuaciones que vd. consideren que deban de realizar contra el Presidente. Despedir a una persona empleado de la finca es muy grave si no está debidamente justificada y de cualquier modo debería haber puesto una reunión para que fuera ratificada su decisión.
Buenas soy propietaria y la presidenta qe tengo es muy deficiente y dejada le da igual la situación de las cuentas si hay daños estructurales en el edificio se aprueban derramas cada dos por tres por qe hay personal del edificio qe no cuida las instalaciones a parte se desentiende de dolo a terceros qiero saber si esto se puede denunciar por qe me parece inadmisible yo estoy padeciendo sintomas de ansiedad y no puedo más…Por algunos propietarios a los qe está en complicidad con la misma presidenta en funciones tb qiero saber si están en el deber de recurrir en un momento de omisión de socorro a un vecino ..
Hola María.
Disculpa que te conteste tan tarde pero estas fechas son fechas donde nos centramos mas en la familia. Es momento de descanso y de ocio, por ello te pedimos disculpas.
Cualquier Presidente tiene obligaciones y tiene sus responsabilidades, responsabilidades civiles y penales. en el artículo que has leído y por el que has venido hasta nosotros lo indicamos claramente. No nos vamos a extender sobre esto porque ya nos extendimos en el artículo. Dejamos nuevamente el enlace por si otra persona quisiera leerlo: https://adminfergal.es/responsabilidad-civil-y-penal-del-presidente-de-una-comunidad/
Con respecto a la obligación de la Presidenta sobre su responsabilidad en un momento de omisión de socorro a un vecino, nos vamos a extender porque me parece un asunto muy importante. Me va a permitir ponerlo en el blog de mi web para hacerlo llegar a todos los lectores posibles. Es un asunto que tiene un gran importancia tanto desde el punto de vista de la convivencia vecinal como desde un punto de vista social.
Recordar a todos los lectores que existe un delito por omisión de socorro, esto afecta no solo al Presidente de una Comunidad sino a cualquier propietario o ciudadano siempre que concurran elementos que según la jurisprudencia sean conductas omisivas sobre el deber de socorrer a una persona desamparada y que esta se encuentre en peligro manifiesto cuando existan grandes posibilidades de muerte o de lesiones que podría ser relevantes.
De la omisión del deber de socorro hablan dos artículos del código penal a tener muy en cuenta. Estos artículos son el artículo 195 y 196. El artículo 195 va dirigido a cualquier persona que no socorra a otra necesitada y el art. 196 va dirigido a aquél profesional que denegara el socorro a otra necesitada.
Estos son los dos artículos del Código Penal:
Artículo 195
1. El que no socorriere a una persona que se halle desamparada y en peligro manifiesto y grave, cuando pudiere hacerlo sin riesgo propio ni de terceros, será castigado con la pena de multa de tres a doce meses.
2. En las mismas penas incurrirá el que, impedido de prestar socorro, no demande con urgencia auxilio ajeno.
3. Si la víctima lo fuere por accidente ocasionado fortuitamente por el que omitió el auxilio, la pena será de prisión de seis meses a 18 meses, y si el accidente se debiere a imprudencia, la de prisión de seis meses a cuatro años.
Número 3 del artículo 195 redactado por el apartado septuagésimo del artículo único de la L.O. 15/2003, de 25 de noviembre, por la que se modifica la L.O. 10/1995, de 23 de noviembre, del Código Penal («B.O.E.» 26 noviembre).Vigencia: 1 octubre 2004
Artículo 196
El profesional que, estando obligado a ello, denegare asistencia sanitaria o abandonare los servicios sanitarios, cuando de la denegación o abandono se derive riesgo grave para la salud de las personas, será castigado con las penas del artículo precedente en su mitad superior y con la de inhabilitación especial para empleo o cargo público, profesión u oficio, por tiempo de seis meses a tres años.
Esperamos haya sido de tu interés.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Buenas noches Pilar, el Presidente esta cometiendo una serie de irregularidades que la Comunidad a través de la Junta de Propietarios debe de rechazar. Deberán solicitar una reunión al Presidente y si este no la concede realizarla a través del 25% de los propietarios o bien el 25% de las cuotas de participación con objeto de poner en el orden del día las irregularidades de la gestión y las actuaciones que vd. consideren que deban de realizar contra el Presidente. Despedir a una persona empleado de la finca es muy grave si no está debidamente justificada y de cualquier modo debería haber puesto una reunión para que fuera ratificada su decisión.
Hola soy Sorin ,buenas tardes.Tengo unas preguntas,y me gustaría encontrar alguna respuesta sobre la duda que tengo :Soy propietario desde hace dos años y medio ,tiempo en que el presidente de la comunidad no ha convocado ninguna junta,no manda ningún informe de los gastos de la comunidad ,a pesar de que se ha hecho reforma en el portal .Hay zonas comunes ocupadas por bicicletas de algunos vecinos y la limpieza del portal es escasa .Al preguntar al presidente sobre todo esto ,me responde de mala manera,como que lleva presidente diez años y todo esta» correcto,» ,mis preguntas sorprendiéndole por completo .Como soy nuevo propietario y por mi origen extranjero (,pero siempre al corriente de pago)no me da ninguna explicación.Que debería hacer en este caso. Gracias.
Buenas tardes Sorín.
El art. 16 de la ley de propiedad horizontal en su punto 1º) dice: «La Junta se reunirá por lo menos una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas y en las demás ocasiones que lo considere conveniente el Presidente o lo pidan la cuarta parte de los propietarios, o un número de estos que representen al menos el 25% de las cuotas de participación.»
Es obligatorio aprobar los presupuestos y cuentas una vez al año, sino lo hace se le puede requerir directamente vía burofax si fuera necesario para que lo hiciera y si no lo hiciera habría que poner en marcha un mecanismo con abogado y procurador para que a través del juzgado se le obligue a que cumplan con este requisito.
Lo que solicita es un derecho según consta en el referido art. 16 de la LPH.
Recibe un cordial saludo.
Miguel.
Para poder hacer una rampa de acceso de entrada al edificio, necesitamos recortar 20 centímetros a la puerta de entrada de acometidas eléctricas de Iberdrola, de 70 por 50 centímetros, cosa que se nos niega. Si hacemos esta modificación por nuestra cuenta. Preguntamos :Qiuen tiene la responsabilidad ante una actuación de Iberdrola; el presidente o la comunidad
Buenos días.
Su pregunta no se la podemos responder con exactitud porque para ello necesitaría ir a la comunidad un técnico colaborador y darles una respuesta adecuada. Desde aquí, solo puedo decirle que después de haber hecho una pregunta a mi compañero Arquitecto Víctor, me indica que la puerta de entrada o dicho de una forma técnica mas adecuada, la caja general de protección, no se puede reducir si va en contra de la normativa existente, la medida que tienen aprobada para el acceso a la caja es la standard y no se puede variar, si se podrá modificar si es posible mover o modificar el acceso a la misma. La competencia y normativa está impuesta por un reglamento y este hay que cumplirlo. Si a pesar de todo vds. deciden modificarla aún teniendo en contra la respuesta de Iberdrola, el Presidente para no asumir de forma particular la responsabilidad que le corresponda, deberá de informar ante la Junta de Propietarios de la actuación irregular que se va a realizar y en ese caso ya no será responsabilidad exclusiva del Presidente, sino de toda la Comunidad de Propietarios si se aprueba dicha modificación. El Presidente tendrá la obligación de exponer la situación diciendo la verdad de la situación para que los propietarios puedan decidir por mayoría.
Un cordial saludo.
Miguel.
Buenas noches, hace un mes que he sido nombrada presidenta de la comunidad pero hasta la fecha la anterior presidenta no ha entregado el dinero que había de fondos, unos 17mil euros. Hicimos una junta extraordinaria para informar a los vecinos pero ese mismo día enseño una copia de una transferencia (en movil, no entregó justificante alguno) por lo que decidimos esperar a que al día siguiente entrara en la cuenta. He de decir que la comunidad no ha sido gestionada por ningún administrador ni siquiera tenía cuenta bancaria, la hemos abierto ahora. El dinero lo tenía en su cuenta y por un problema personal se lo han embargado, por lo que no puede devolverlo ahora. Mi pregunta es, es decisión de la Junta iniciar los trámites para demandarla o puedo hacerlo sin acuerdo? Considero que es una apropiación indebida verdad? Como serían los trámites, primero hay que hacer la Junta, enviar burofax y luego demandar? Se puede acordar darle un plazo amplio para la devolución? Estoy un poco perdida. Y los vecinos que tienen deudas, pueden votar en esa Junta para iniciar los trámites? Muchas gracias
Buenos días Carmen.
Agradezco su e-mail porque ratifica lo que de forma permanente recomendamos a través de nuestra web, que la administración de una finca hay que dejarla en manos de profesionales y no nos podemos permitir dejarla en manos de ningún propietario, porque pueden pasar estas cosas a las que vd. hace referencia. Parece imposible que pasen estas cosas, pero pasan. Por favor piensen que si este problema lo hubieran tenido con un Administrador de Fincas Colegiado, cuestión improbable, hubieran podido hacer la reclamación al Colegio pertinente, se hubiera sancionado al Administrador y se hubiera recuperado el dinero en caso de que hubiera desaparecido por un importe de 25.000 € por el seguro de caución.
Cualquier actuación que se vaya a realizar tendrá que tener la aprobación previa de la junta de propietarios. En esta junta se debe de aprobar el realizar las acciones judiciales pertinentes, así como delegar en la Presidenta para que busque abogado y procurador para la puesta en marcha de la demanda.
Le recomiendo varias cosas a realizar. Antes de nada contratar un Administrador de Fincas para revisar las cuentas y hacer una pequeña auditoria de todos los movimientos habidos en los últimos años y verificar que lo que se va a reclamar coincide con lo que supuestamente la anterior Presidenta tiene que devolver. Mi consejo es que se mantenga vd. al margen de este tema y lo delegue en el secretario-administrador que vayan a contratar. Si es en Madrid, le ofrecemos nuestros servicios. Adminfergal, tfno 691564359. Además le facilitaremos una abogada experta en temas civiles para hacer la demanda correspondiente si procede. Si fuera en otra ciudad tenga en cuenta este primer paso. Todo lo barato al final sale caro.
Si a pesar de mis recomendaciones, insisten en hacerlo vds., hay que hacer una Junta, informar del dinero que se ha llevado la Presidenta, dar el visto para iniciar la demanda y delegar en la presidenta para realizar las actuaciones necesarias con abogado y procurador. Es evidente que hay que avisar a la propietaria mediante burofax para que devuelva la cantidad que de forma inapropiada se ha quedado dándole un plazo de 15 días (mas o menos para su devolución), sino responde iniciar el procedimiento judicial.
Con respecto a los vecinos que tienen deudas pendientes, podrán estar presentes en la reunión, tendrán voz pero no voto.
Un cordial saludo.
Miguel
Buenos días, acabo de encontrar su blog. He sido elegido presidente de mi comunidad, pero no resido en el inmueble. Vivo a más de 20 km de distancia, trabajo y además me estoy preparando una Oposicion. No tengo tiempo material para dedicarle a ese ejercicio. ¿Existe alguna manera de librarse de ese cargo? Me urge.
Buenas tardes Marimar.
En relación a su pregunta tiene una fácil respuesta. Lease el artículo 13.2 de la Ley de Propiedad Horizontal que dice lo siguiente: «2. El Presidente será nombrado, entre los propietarios, mediante elección o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo. El nombramiento será obligatorio, si bien el propietario designado podrá solicitar su relevo al Juez dentro del mes siguiente a su acceso al cargo, invocando las razones que le asistan para ello. El Juez, a través del procedimiento establecido en el artículo 17.7 resolverá de plano lo procedente, designando en la misma resolución al propietario que hubiera de sustituir, en su caso, al Presidente en el cargo hasta que se proceda a una nueva designación en el plazo que se determine en la resolución judicial.
Igualmente podrá acudirse al Juez cuando, por cualquier causa, fuese imposible para la Junta designar Presidente de la comunidad».
Ya le anticipo que difícilmente un Juez le va a liberar de la responsabilidad de ser Presidenta de la Comunidad por la justificación que vd. da. La distancia de 20 km. o que esté haciendo una oposición no son motivos para designar otro Presidente, liberar a una persona de ser Presidente se da por otros motivos, como enfermedad, problemas mentales, etc.
Un cordial saludo.
Fdo. Miguel Fernández.
691564359.
Pregunta: Que acción se puede emprender frente al Secretario Tesorero que no es profesional sino vecino y al Presidente de una Comunidad a quienes se le solicita por Burofax la expedición de un certificado de estar al corriente de pago de las cuotas de la Comunidad y no lo hacen sin motivo ni alegación de ningún tipo. Se necesita para hacer gestiones con los Bancos y Compañía de Seguros.
Buenos días Yolanda.
La Ley de Propiedad Horizontal en su artículo 9 e) párrafo 4 nos dice que «la certificación de estar al corriente de pago será emitida en el plazo máximo de siete días naturales desde su solicitud por quien ejerza las funciones de Secretario, con el visto bueno del Presidente, quienes responderán, en caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los datos consignados en la misma y de los perjuicios causados por el retraso en su emisión».
Yo desde luego como Presidente o Secretario me cuidaría mucho de dejar entregado dicha documentación porque si se pide para una actuación determinada y esta no se puede realizar por falta de dicha documentación las responsabilidades pueden ser importantes.
Véase lo que indica Sepin en una de sus consultas en relación a este tema:
«El contenido de este precepto legal modificó en profundidad lo que disponía con anterioridad la Ley primitiva, aunque el texto parezca el mismo. No es así, ni mucho menos. Antes se trataba más bien de una responsabilidad interna entre el comprador y el vendedor en orden al saneamiento, pero que en realidad no afectaba a la Comunidad.
Ahora la exigencia no está solo en manifestar, sino en presentar una certificación de las deudas o de estar al corriente de pago, pues en otro caso no se autorizará el otorgamiento de la escritura, salvo que el adquirente le exonere de dicha obligación. Esta certificación debe entregarse por la Comunidad, firmada por el Secretario y con el visto bueno del Presidente, en el plazo de siete días desde que se solicite. Son varios los asuntos que se contemplan en este nuevo precepto, interesantes y de importancia.
Caben tres situaciones. A) Que se aporte certificado de la Comunidad de que se está al corriente de pago, en cuyo caso el comprador tiene garantía y puede firmar con la tranquilidad de que no será objeto de reclamación alguna, pues dicho documento, firmado por el Secretario y el Presidente, vincula a la respectiva Comunidad de forma plena, sin perjuicio de que dichos cargos pudieran tener responsabilidad por error o negligencia ante la Junta de Propietarios. Mi criterio es que cuando falta la firma del Presidente (aunque se venga admitiendo en la mayor parte de las escrituras) este certificado no es válido, pues el Secretario carece de representación legal de la Comunidad, que solo tiene el primero de los citados.
B) Que la certificación indique que hay deudas, en cuyo supuesto el comprador solo responderá del importe total si lo admite y retiene el dinero o se subroga expresamente. En otro caso, cuando no haya manifestación expresa de subrogación, el máximo de su responsabilidad es la afección real del año actual y de los tres anteriores.
C) Que no se aporte la certificación y se utilice el sistema de exoneración, que es la forma más habitual en la práctica. Cuando esto sucede, la responsabilidad del adquirente se limita, como en el caso anterior, a la afección real del año actual y de los tres anteriores.
No queda claro en la regla legal cómo se acredita que la certificación se ha solicitado y que en el plazo de siete días la Comunidad no la ha entregado, porque el vendedor debería estar obligado a acreditar que dicha solicitud se ha producido; pero no solo eso, sino que la Comunidad no la cumplimentó, pues puede ocurrir que el interesado únicamente aporte la solicitud y haga constar que no le fue entregada, precisamente para esconder una deuda existente. ¿El Notario admitirá esta manifestación sin más? La contestación es negativa, por lo que el fedatario hará la escritura normalmente, indicando que el comprador exime al vendedor de la presentación de la repetida certificación, que es lo más habitual cuando esto ocurre.
Desde luego, para cualquier gestión sobre esta cuestión, fuera de la entrega voluntaria por la Comunidad, el plazo de siete días parece y es insuficiente para que el Secretario la redacte, después de consultar la contabilidad de la Comunidad y localizar al Presidente para que ponga el visto bueno, sobre todo pensando en que muchas fincas no disponen de Administrador profesional. Lo que, sin duda, hay que rechazar de plano es la posibilidad de que, por la falta de remisión de la certificación por la Comunidad, la compraventa no pueda llevase a cabo, pues sería tanto como un derecho de veto, carente de cualquier base jurídica, por mucho que luego se puedan pedir responsabilidades. Desde luego, la realidad material es que, como ya se ha dicho varias veces, el Notario se limita a indicar que el comprador exonera al vendedor y la compraventa y la correspondiente Escritura se llevan a cabo normalmente.
¿Qué pasa entonces si la Comunidad no presenta la certificación, a pesar de haberse solicitado? Este supuesto es bastante más habitual de lo que se había previsto, teniendo en cuenta que muchos edificios no son lo que podríamos considerar un modelo de organización. Así pues, no habrá otra responsabilidad del comprador, como antes se ha dicho, que aquella basada en los preceptos legales, es decir, la afección real que contempla esta misma regla e) del art. 9.1 de la Ley, aunque la deuda sea superior. Esta negligencia del Presidente o del Secretario podrá, en su caso, ser motivo de discusión y responsabilidad por la Junta contra esos cargos directivos, incluso aunque su actitud pasiva no haya causado perjuicios a la Comunidad, pero ello no es habitual ni mucho menos.
Además, se parte de un principio erróneo; considerar que la Comunidad es como una sociedad con oficinas que nunca cierran, que siempre tienen al Presidente y al Secretario de permanente vigilia, lo cual no es cierto; más bien todo lo contrario. Supongamos que a alguien se le ocurre comprar un piso o local en un momento en que el Presidente y el Secretario, o uno solo, están fuera, sobre todo en época de vacaciones. Si aplicamos de forma rígida la norma legal, resultaría que no hay transmisión, salvo que el comprador admita que la certificación no se presenta, exonerando de esta obligación al vendedor, que es la solución adoptada en la mayor parte de los casos, como se viene indicando. Algunos pueden opinar que podrá firmar el Vicepresidente, conforme al art. 13.4, pero no está nada claro, y también puede ocurrir que el mismo esté ausente o simplemente que la Junta no haya designado este cargo. Y en todo caso, ¿quién sustituye al Secretario? Esta pregunta no tiene respuesta legal ni siquiera por aplicación analógica. Lo más aconsejable para estas y otras cuestiones similares es contar con un Administrador responsable y competente.
Un tema también importante. ¿El Notario debe admitir sin más el certificado sin garantías de la autenticidad de las firmas? Tendrá que hacerlo, pues solo faltaba que el Presidente y el Secretario estuvieran obligados a acreditar su condición y comparecer ante el fedatario público. Lo que pasa es que entonces se hará necesario señalar que dicho documento queda unido a la matriz, pero sin otro valor que el que pueda tener en relación con las partes, siendo esta la actuación que se utiliza de forma generalizada.
Los Notarios, en general, también admiten los certificados sin la firma del Presidente o con otros defectos formales, por supuesto siempre haciendo uso de la cláusula de estilo de las «advertencias legales», sin que haya rechazo en el Registro. En definitiva, hay que concluir que lo que se suponía iba a ser una barrera para solventar por la vía de la compraventa la morosidad no ha resultado de eficacia plena. Y, por desgracia, la exigencia de aportar la certificación de deudas brilla por su ausencia en las adjudicaciones en cualquier tipo de subasta, donde rara vez se pide por el propio Juez o por quien acude a la misma como posible adjudicatario.
Al respecto, véanse las Sentencias de las Audiencias Provinciales de Alicante de 3 de abril de 2012 (SP/SENT/681981), de Valencia de 27 de noviembre de 2012 (SP/SENT/708488) y de Zaragoza de 26 de febrero de 2013″ (SP/SENT/714324).
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Hola, somos propietarios de un piso en una comunidad de 5 propietarios, resulta que hay muchos vacios e incongruencias en la comunidad de vecinos, entre ellas el pronunciamiento de la comunidad de vecinos en un tema de un trastero que ocupaban dos propietarios sin ser ninguno de ellos el titular, se interpusieron las debidas denuncias y recursos que estan en este momento tramitandose, pero resulta que el presidente de la comunidad, ha decidido agraviarnos, insultandonos e incluso nos dejo fuera de la convocatoria de la ultima junta, y para llenar el vaso, hoy me a agredido fisicamente a mi cuando recogia el correo del buzon ubicado en el portal, por el simple hecho de no cerrar adecuadamente una puertecita que da acceso a un rellano y portal, primero me insulto, y al reclamarle por los insultos me agredio fisicamente, menos mal estaba telefonicamente con la policia denunciando los insultos, cuando él me agredio, ya he ido a hacer el parte de lesiones y a poner denuncia por lesiones fisica leves, pero aparte de esto, hay algo mas que podamos hacer contra las acciones de la comunidad y del presidente?, gracias.
Buenas tardes Janneth.
Siento lo que le ha ocurrido y esperamos que no se vuelva a repetir. Lo que me esta vd. diciendo entra en lo que es la parte penal. Desgraciadamente existen agresiones que se salen del ámbito de lo que es propiamente el ámbito civil y de propiedad horizontal con lo que es el ámbito penal.
Lo puede ver vd. en el siguiente enlace: https://www.uv.es/uvweb/master-derecho-violencia-genero/es/blog/delito-lesiones-codigo-penal-articulo-148-1285879276436/GasetaRecerca.html?id=1285973291750
El contenido del art. 148 es el siguiente: El artículo 148 establece el delito de lesiones en el Código Penal y ha sufrido variaciones a lo largo de los últimos años: explicamos su última modificación
23 de junio de 2016
La última modificación del artículo 148 del Código Penal fue publicada el 31/03/2015 y entró en vigor a partir del 01/07/2015. Lleva un año funcionando en nuestro ordenamiento jurídico y a continuación explicaremos qué legisla, cuáles son las modificaciones nuevas y qué aplicación real tiene.
El Código Penal explica así el delito de lesiones: “El que, por cualquier medio o procedimiento, causare a otro una lesión que menoscabe su integridad corporal o su salud física o mental, será castigado, como reo del delito de lesiones con la pena de prisión”. Esta pena de prisión es de tres meses a tres años o también puede ser una multa de seis a doce meses, siempre que la lesión necesite tratamiento médico o quirúrgico tras la primera asistencia médica. Es decir, las penas aumentan cuantiosamente si el/la lesionado/a necesita ayuda médica tras la primera visita inmediata posterior al incidente. El Código Penal también especifica que “la simple vigilancia o seguimiento facultativo del curso de la lesión no se considerará tratamiento médico.”
Estas penas pueden agravarse con penas de prisión de dos a cinco años si el daño se causa con un arma o instrumento que ponga en peligro la vida, si hubiese habido ensañamiento o alevosía, si la víctima es menor de doce años o discapacitada o si la víctima fuese una persona vulnerable que convive con el autor.
Hay un apartado específico para la violencia de género: la pena será de prisión de dos a cinco años “si la víctima fuere o hubiere sido esposa, o mujer que estuviere o hubiere estado ligada al autor por una análoga relación de afectividad, aun sin convivencia”. Hay que destacar que tanto en el caso de lesiones que sólo precisan de una primera asistencia hospitalaria como en el caso de agresiones que no provocan lesión, será condición imprescindible que la víctima o su representante legal presente una denuncia.
Un cordial saludo.
Fdo. Miguel
691564359
Buenas tardes:
Soy propietario de un piso (3º) en la zona centro de mi ciudad, que no dispone de ascensor. Los propietarios de los pisos 4º y 5º pretenden instalarlo pero no alcanzaron la doble mayoría de propietarios (tres a favor, tres en contra y una abstención) ni de coeficientes (40,3% a favor, 44,8% en contra). en la votación de Junta de Comunidad celebrada en febrero de 2018 ( significar que la parte opositora lo es por requerir la instalación de dicho ascensor de la ocupación de un espacio de 1,80 m. x 1,80 m. en el interior de cada vivienda, amén de las afectaciones consiguientes de bajo y semisótano ).
En la Junta que se dice se votaron diversos acuerdos sobre la realización de obras de mantenimiento necesarias en patio de luces, fachadas, cubierta y cañón de escalera, todos ellos con resultado favorable mayoritario, existiendo, además, fondos suficientes en la cuenta de la Comunidad para ejecutarlas. Pero el Presidente entrante (4º), durante el período de su mandato (2018), se ha negado a hacer cualquier tipo de gestión al respecto, no sé si como venganza o para no debilitar el saldo de la cuenta en tanto no solventa su pretensión en el Juzgado o por ambas razones.
En la Junta de este año (Abril de 2019), convocada por el 25% de los propietarios porque el Presidente se negaba a ello, se pretendió cambiar el turno rotatorio establecido (le corresponde al 5º) para evitar otro año de desidia y obstrucción, hecho que no fué posible por no disponer (ausencia de un vecino) de mayoría de propietarios aunque sí de coeficientes. De esta forma vemos como un acuerdo en Junta no produce ningún efecto en los dos Presidentes, ambos abogados para más INRI. Tampoco produce efecto en el Administrador, que sólo se dice obligado cuando hay que resolver problemas de agua.
Y me gustaría saber si a esta actitud sólo cabe responder con una denuncia ante un juzgado por parte de, al menos, un 25% de los propietarios o con una autodenuncia en el Ayuntamiento por falta de conservación y mantenimiento del edificio.
Saludos cordiales.
Estimado Alfonso:
Independientemente de las mayorías necesarias y la instalación del ascensor, si se aprueba por mayoría actuaciones de obras necesarias para el mantenimiento de la comunidad se deben de realizar, máxime cuando existe una mayoría de los propietarios que lo han requerido. En este caso mi recomendación es la siguiente:
1º) Notificar al Presidente vía Burofax del cumplimiento de sus obligaciones y de los requerimientos que indica el artículo 14.c de la ley de propiedad horizontal que dice lo siguiente:
«Aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación de la finca, sean ordinarias o extraordinarias, y ser informada de las medidas urgentes adoptadas por el Administrador de conformidad con lo dispuesto en el artículo 20.c.»
2º) Si en el plazo previsto no se ha realizado las obras ni se ha entregado a la junta los presupuestos para realizar las mismas, hacer un segundo requerimiento vía burofax para que inicie las mismas. Quince días aproximadamente.
3º) Si el Presidente no ha notificado nada a la Junta y no se han iniciado las obras demandarle por incumplimiento de sus obligaciones.
Para realizar todas estas gestiones le recomendaría se pusiera en manos de un abogado civilista para iniciar los procedimientos y exigir las responsabilidades.
Entendemos que vds. tienen un acta del Secretario-Administrador donde aparece la aprobación de las obras y donde se refleja claramente que hay saldo suficiente para acometerlas.
Si necesita un abogado civilista le podemos recomendar varios.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Hola buenas noches!!
Quisiera hacer una pregunta en caso de que el presidente de la comunidad de vecinos quiera demandar o ya allá demandado, por su cuenta y sin ningún acta firmada vecinal. El problema es que el presidente perdió un juicio y ahora reclama las perdidas a la comunidad. ¿Tiene derecho a percibir?. Pero, en caso contrario lo hubiera ganado no haría reparto alguno.
Buenos días María:
Existe un articulado en la Ley de Propiedad Horizontal que habla sobre este tema así el artículo 21.1 y 21.2 dice textualmente: «1. Las obligaciones a que se refieren los apartados e) y f) del artículo 9 deberán cumplirse por el propietario de la vivienda o local en el tiempo y forma determinados por la Junta. En caso contrario, el presidente o el administrador, si así lo acordase la junta de propietarios, podrá exigirlo judicialmente a través del proceso monitorio.
2. La utilización del procedimiento monitorio requerirá la previa certificación del acuerdo de la Junta aprobando la liquidación de la deuda con la comunidad de propietarios por quien actúe como secretario de la misma, con el visto bueno del presidente, siempre que tal acuerdo haya sido notificado a los propietarios afectados en la forma establecida en el artículo 9.».
Es clara la Ley al respecto indicando que todo procedimiento se debe de iniciar previo al acuerdo de la Junta de Propietarios «si así lo acordase la junta de propietarios».
Las demandas siempre se deben de dar previa aprobación de la Junta de Propietarios, si se ha realizado de otra forma serán vds. los que deben de ponderar si ha habido buena fé o no en la actuación, si ha habido negligencia por parte del Presidente y si consideran que sería necesario solicitarle las responsabilidades oportunas.
Un saludo.
Miguel
691564359
vecinos y administrador se oponen a la accesibilidad de una persona en silla electrica ,dicen, se vaya del edificio , y cuando compro el piso sabiendolo ..compre el el piso cuando empezaban ha hacer los cimientos .el constructor me dijo que el ascensor ,abajo ,que no me preocupara …Y me engaño ..
so bornan a los de la construcion que vienen para hacer el presupuesto y tambien al arquitecto ,porque no me llaman para darme el precio de la rampa.
Buenos días Adrian:
El Presidente, según el art. 10.1.b de la Ley de Propiedad Horizontal que dice textualmente: Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:
«Las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. No eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido.»
Existe otra opción y es la de aplicar el artículo 17.2 de que la rampa sea aprobada por una mayoría simple. Este artículo dice textualmente lo siguiente: » Sin perjuicio de lo establecido en el artículo 10-1 b), la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad y, en todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.
Cuando se adopten válidamente acuerdos para la realización de obras de accesibilidad, la comunidad quedará obligada al pago de los gastos, aun cuando su importe repercutido anualmente exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.».
Me extraña de verdad que el Administrador se oponga a la accesibilidad cuando a él o ella no le afecta directamente y lo que tiene que hacer es limitarse a cumplir la ley.
Si no se acepta la propuesta tendría que mandarles un burofax advirtiéndoles de que en caso de que no se actúe por parte de la Comunidad en resolver esta situación presentará una reclamación vía judicial. Si necesita un abogado experto en civil no dude en comunicárnoslo.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359.
Buenos días, un anterior presidente condonó parte de la deuda que mantenía un local del edificio, que estaba en concurso de acreedores, con la comunidad sin que se aprobase la reducción de deuda en una junta, es posible esta decisión de forma unilateral, de la que estaba en conocimiento el administrador. El presidente dijo que el banco que tiene ahora la titularidad ofrecía la cantidad reducida y que era mejor coger eso a esperar para recibir el importe total de la deuda.
Muchas gracias
Saludos
Buenos días Pablo.
A no ser que en una junta anterior se le hubiera permitido al Presidente hacer este tipo de actuaciones, la propia ley y la jurisprudencia indica que cualquier decisión que suponga un cambio en la deuda debe de ser aprobado previamente por la junta de propietarios. Así, el art. 21.2 de la Ley de Propiedad Horizontal cuando habla de la liquidación de una deuda, se dice que «se requerirá la previa certificación de acuerdo de la Junta aprobando la liquidación de la deuda con la comunidad de propietarios», por analogía debemos de entender que cualquier decisión para la liquidación o regularización de una deuda debe hacerse en Junta de Propietarios.
Por otra parte tenemos diferentes decisiones de las Audiencias Provinciales donde se habla de que debe ser aceptada previamente por la Junta de Propietarios.Se reitera como doctrina jurisprudencial la necesidad de un previo acuerdo de la junta de propietarios que autorice expresamente al presidente de la comunidad para ejercitar acciones judiciales en defensa de esta.
La decisión de esperar o bien de coger la cantidad reducida no depende de un Presidente sino de una Junta de Propietarios, a mi entender.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Buenos días, el actual presidente de la comunidad se niega a realizar el saneamiento y reforzamiento del forjado del suelo de una vivienda, localizada en un edificio de finales del siglo XIX en Madrid, que ha sido comprada recientemente por, según él, la dejadez de los anteriores propietarios.
Hay que destacar que el presidente, que es arquitecto, hizo pagar anteriormente a la comunidad todos los forjados en la reforma de su vivienda porque se trata de elementos estructurales, pero ahora se niega a que se sufraguen los gastos de otra propietaria.
En la última reunión y pese a que él era el único, de los tres asistentes a la junta, que se oponía al pago por parte de la comunidad de esas obras ya que, según, comentó, había cambiado la legislación, intentó que la vivienda afectada pagase la mitad de las obras y la otra mitad, la comunidad
La propietaria de la vivienda afectada ha interpuesto ahora una demanda contra la comunidad y pide una indemnización por el lucro cesante, ya que la compra la hizo como inversión, y yo me temo que la sentencia le va a ser favorable a la demandante porque cuenta con los antecedentes y la comunidad va a tener que pagar una suma considerable de indemnización, además de las obras, pues ya llevan paralizadas casi un año.
La pregunta que les quiero lanzar es si puede actuar así el presidente y si, en caso de sentencia desfavorable para la comunidad, tiene alguna responsabilidad, ya que su forma de actuar es del todo improcedente .
Muchas gracias
Buenos días Pablo.
Entiendo que dependerá de como se haya aprobado en la anterior junta, si hubo una mayoría que aprobaron la instalación del forjado y el como Presidente se negó a realizar la obra a pesar de que había una mayoría en contra, este está asumiendo unas responsabilidades que no deberían afectar a la Comunidad. Si sale a favor de la propietaria el juicio y además reclama un lucro cesante que se le concede, la Comunidad estará obligada a pagar la totalidad de la deuda que se genere si bien la comunidad podría denunciar al Presidente por haber tomado decisiones que no le corresponden y repetir contra el las responsabilidades de las costas judiciales, lucro cesante, etc. por no haber actuado según las indicaciones de la Junta de Propietarios.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Hola buena tardes, un familiar tiene un arrendamiento antiguo. El cual es como si fuera un propietario fantasma, ya que le hacen pagar fachadas, luz, alcantarillado, basuras, ascensor y con ello mas un % de participación. Aparte de todo esto le han obligado ha tener un contrato en blanco ¿Es legal ésto?. Y hace unos meses se le quedo la llave partida. Hay que poner una cerradura urgente ¿Ésto quién lo paga?. Gracias
Hola Gema.
Si su familiar tiene un contrato en él le vendrán especificados las condiciones del mismo. En un contrato estándar de arrendamiento los gastos de fachada, alcantarillado, ascensor, etc suelen ser gastos que paga el propietario. Lo normal es que el arrendatario (familiar) pague sus gastos propios como la luz, la basura, etc. Los gastos de mantenimiento como el cambio de cerradura porque se le haya partido una llave, son cambios que le corresponde hacer al arrendatario por el mantenimiento de la casa.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Hola buenas tardes vivo en unacasa 16 años está en propiedad horizontal tumbada en 2012-2013 me afecto mucho la crisis y no pude cumplir con las cuotas correspondientes esto se resolvió con un monitorio que pague y continúe pagando mis cuotas mi problema es que sigo apareciendo como el morosa he aportado los recibos que acredita el pago me dicen que eso no les vale también una consulta de movimiento del juzgado que dice que los mandamientos de pago están caducados y el dinero está en el juzgado tampoco me quitan de morosa esto me perjudica mucho no puedo votar tampoco he podido impugna una junta estraordicaria que me perjudica mucho contraria a los estatutos con elfin de favorecer un miembro de la junta pedi un certificado si estaba al corriente de pago un mes antes que cumpliera el plazo de los 3 meses para impugnar no me contestaron el acta la recibi un día antes que cumplirá el plazo mi pregunta es están incurrido en alguna ilegalidad un saludo
Buenas tardes Andrea.
Si vd. tiene demostrado que los pagos pendientes por el procedimiento monitorio que se le impuso está pagado a través de los mandamientos de pago aunque sean caducados, su Administrador a través de su abogado y de su procurador deberían haber procedido a retirar el mandamiento de pago. Si estaba caducado se tendría que haber mandado una notificación por parte del abogado a través del procurador solicitando se volviera a activar el mismo y cobrar dicho mandamiento.
A partir del mismo momento en que vd. pagó el importe de su deuda tendría derecho a voto como se especifica en el artículo 15.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, que dice textualmente lo siguiente: » Los propietarios que en el momento de iniciarse la Junta no se encontrasen al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la comunidad y no hubiesen impugnado judicialmente las mismas o procedido a la consignación judicial o notarial de la suma adeudada, podrán participar en sus deliberaciones si bien no tendrán derecho de voto. El acta de la Junta reflejará los propietarios privados del derecho de voto, cuya persona y cuota de participación en la comunidad no será computada a efectos de alcanzar las mayorías exigidas en esta Ley.»
Si vd. tiene consignado el importe en el juzgado y está al corriente de pago por las otras cantidades que se han ido generando, vd. no puede aparecer como morosa, en todo caso aparecería una cantidad pendiente de pago con la consignación judicial correspondiente, indicando que a la fecha de la convocatoria no había cantidad pendiente y se tenía derecho a voto.
Para impugnar un acuerdo no es necesario tener un certificado del Secretario-Administrador. Vd. impugna el acuerdo y cuando indiquen en juicio que no puede votar por tener deuda pendiente informa que tiene la deuda consignada judicialmente, que lo advirtió pero a pesar de ello no consideraron su voto.
No se olvide que el artículo 18.1 de la LPH sobre las impugnaciones habla de que los acuerdos de la Junta de Propietarios serán impugnables ante los tribunales entre otras cuestiones cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios y cuando sean contrarios a la ley como es este caso, la acción caducará al año.
No podemos entrar en el fondo del asunto por desconocer en detalle su situación pero si le recomendamos que esta gestión la hiciera a través de un abogado. Nosotros podemos facilitarle alguno si lo desea. Son profesionales ajenos al despacho, expertos en civil.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
El Presidente de mi comunidad fue nombrado en Enero por rotación, como es habitual. Como tiene el piso alquilado no ha ha aparecido, si quiera a la Junta de vecinos que le nombró Presidente por turno de rotación estando desaparecido a todos los efectos. Estamos en Agosto y sigue sin asumir el cargo y desaparecido. Para colmo, vive en otro inmueble al lado del nuestro.
Yo soy el Vicepresidente y estoy asumiendo las responsabilidades que marca la ley para mi cargo.
¿ Que debo hacer ?-
El administrador externo le excusa alegando que suele ser normal dicho comportamiento a no vivir en la vivienda de su propiedad al tenerla alquilada y que yo como Vicepresidente debo asumir sus responsabilidades en su ausencia.
Gracias anticipadas por su asesoramiento dado el vacío legal creado en la comunidad y la paralización de la misma.
Buenos días Jose Ramón.
El Vicepresidente como dice el art.13.4 de la ley de propiedad horizontal está para: «4. La existencia de Vicepresidentes será facultativa. Su nombramiento se realizará por el mismo procedimiento que el establecido para la designación del Presidente.
Corresponde al Vicepresidente, o a los Vicepresidentes por su orden, sustituir al Presidente en los casos de ausencia, vacante o imposibilidad de éste, así como asistirlo en el ejercicio de sus funciones en los términos que establezca la Junta de propietarios.»
Pero el espíritu de este artículo, yo creo, se ha creado no con la intención que de forma permanente sustituya al Presidente por ausencia, sino que en momentos determinados como puede ser una enfermedad puntual, un viaje determinado por trabajo, etc. haya que asumir el papel de Presidente.
Solamente cuando el Presidente esté ausente por fuerza mayor y se genere un problema o contratiempo, el propio artículo 13.4 referido anteriormente es cuando permite actuar al Vicepresidente, para mi esto no sería factible, si la ausencia del Presidente fuera única y exclusivamente porque el Presidente resida en otro domicilio, sobre todo si la junta le ha asignado para tal cargo.
El Presidente no tiene ningún impedimento para ejercer sus funciones en el caso de que vd. comenta, por lo tanto las actuaciones del Vicepresidente en este caso podría carecer de facultad legal para ejercer el cargo de Presidente. El Administrador no debería aceptar la situación actual y mucho menos aceptar instrucciones del Vicepresidente sobre todo si sus actuaciones pudieran implicar obligaciones para la Comunidad e incuso posibilidad de responsabilidades civiles y penales por la actuación de un Vicepresidente.
No obstante, aprovecho esta contestación para indicarle que los tribunales dan como incuestionable la capacidad de Vicepresidente cuando existe una ausencia del Presidente y este asume su papel como sustituto. Así tenemos las siguientes sentencias:
– Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid del 11 de febrero del 2010 donde se dice resumidamente que «Validez de poder para pleitos otorgado por la vicepresidente en ausencia del Presidente para reclamar a moroso conforme a lo acordado en Junta».
– Sentencia de la Audiencia Provincial de Málaga del 28-12-2011 que dice «Validez de la actuación del vicepresidente que dio cumplimiento al mandato de reclamación judicial al moroso ante la ausencia justificada del Presidente».
La Jurisprudencia siempre va a avalar el comportamiento de un Vicepresidente ante la ausencia de un Presidente puntual, el problema pudiera dirimirse cuando se demostrara que la ausencia no estaba justificada y que ha habido una dejadez de las funciones del Presidente.
Mi opinión, es que si el Presidente no está dispuesto a asumir sus responsabilidades, se les reclame las mismas por vía fehaciente para dejar constancia de este hecho y se tome la decisión de hacer una nueva junta general extraordinaria para remover el cargo de Presidente y poner a un propietario que deba a hacer las funciones que les corresponde. Si vd. la quiere realizar al menos que tenga el cargo de Presidente para poder ejercerlo.
No se debe gestionar todo un año la comunidad con un Vicepresidente que está haciendo las funciones de Presidente. No tendría porqué asumir dichas responsabilidades. No es el espíritu de la ley.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Buenas tardes,
¿Puede un presidente adquirir suministros para la comunidad directamente de una tienda de electricidad de su propiedad sin aprobarse en junta?. Además, está tienda está ubicada en una población a más de 400 kilómetros de nuestra urbanización. Nunca se ha mencionado este hecho en ninguna reunión aunque sì aparece el nombre de la empresa en las cuentas de la comunidad. Supongo que, como yo, muchos comuneros hemos estado aprobando los presupuestos sin imaginar que la tienda pertenecía al presidente. Casualmente, la empresa de mantenimiento tiene la sede central en la misma población que la tienda aunque esta no pertenece al presidente. La verdad es que desconfiamos de él. ¿Qué se suele hacer en estos casos?. Gracias.
Miguel
Buenas tardes Miguel.
Pues dependerá del importe y sobre todo de la diferencia de precios entre lo que se está comprando y lo que se podría comprar en la zona donde se encuentre la Comunidad. Si el diferencial del importe es muy grande pueden iniciar, aprobándose previamente en junta, una demanda, si la diferencia es pequeña, se le podrá recriminar en junta, se podrá poner unas limitaciones para que esto no vuelva a ocurrir, pero entiendo que desde el punto de vista legal no tiene mucho mas recorrido.
Saludos.
Miguel Fernández
691564359
Hola buenos días.
Desde agosto soy el presidente de una urbanización de 150 viviendas y estoy teniendo problemas con el administrador de fincas. Tras solicitar verbalmente en su oficina una reunión para tratar varios temas importantes de la urbanización y viendo que no respondía a mi petición me vi obligado a pedirle por escrito (sellado y firmado su recepción) una reunión, también un listado de vecinos y que me incluyera en la cuenta bancaria de la urbanización. Eso fue el 10 de octubre, la reunión se celebró pero no me dio el listado de vecinos, desde entonces se lo he recordado por teléfono y por email 2 veces sin llegar a facilitarme dicha documentación. En la reunión me dijo que lo consultaría con el colegio de administradores porque no tenía claro que por la ley de protección de datos yo pudiera tener esos datos. Visto esa actitud llamé al colegio de administradores y me dijeron que yo podía tener ese listado y que si el administrador tenía alguna duda les hiciera esa consulta, por lo que queda claro que ni siquiera se molestó en preguntar al colegio de administradores…
Se lo he recordado en esos 2 e-mail y por teléfono pero sigo sin obtener respuesta, su secretaria me dice que él lo está viendo pero yo sigo sin el listado y sin estar en la cuenta bancaria …
¿Qué puedo hacer?, ¿Es necesario enviar burofax con una nueva petición de documentación o sirve el folio que tengo sellado y firmado por su oficina?. ¿Qué otras actuaciones puedo hacer?.
Un saludo y gracias
Estimado Luis:
Como Presidente tiene vd. todo el derecho de estar en la firma de la cuenta de la comunidad. Es la firma mas importante de una comunidad de propietarios. Con relación a la solicitud del listado de vecinos, si solamente es un listado con nombres y apellidos estoy de acuerdo en que lo pueda tener, otra cuestión diferente es el tener el teléfono y correo electrónico de todos los propietarios o datos aún mas sensibles como son las cuentas corrientes, etc. Creo que son datos que no son necesarios para un Presidente y que son datos confidenciales que solo se deben de dar previa aprobación de la junta donde todos estén conformes en dar dicha información. No creo que para un Presidente sea necesario, en principio tener dicha información. Es el Secretario-Administrador quien debe de custodiar como secretario la documentación de la comunidad y quien debe de salvaguardar toda la información de la misma.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Hola Miguel buenos días, el motivo de tener ese listado es por motivos de necesidad, al ser una urbanización de segunda vivienda a veces puede surgir algún problema en fin de semana y es necesario tener el teléfono de los vecinos ya que el administrador no mos facilita ningún teléfono para urgencias.
Un saludo y gracias por tu rápida respuesta
Buenos días Luis:
Si el listado es por este motivo creo que está justificado y no tendría que tener inconveniente para que el Administrador se lo proporcione. No obstante le diría que para que no exista ningún problema con los propietarios se debería aprobar en junta y de esta manera quedaría ratificado por todos.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Soy propietario de un trastero situado en la última planta de una Comunidad de Propietarios. El problema consiste, en que dos de los propietarios de varios trasteros consecutivos, han cerrado los espacios comunitarios , que a su vez son la cubierta de los pisos de la tercera planta. Los espacios comunitarios cerrados, son terrazas que dan al exterior con vistas al mar y a un polideportivo. Se ha solicitado al presidente de la Comunidad, que presente una denuncia en el juzgado por usurpación de los espacios comunitarios sin ningún consentimiento, ni previo aviso y el presidente se niega a llevar a efecto la denuncia. Mi pregunta es, ante esta negativa, que alternativa tenemos los 16 propietarios restantes afectados.
Estimado Jose Ignacio:
Si el Presidente se ha negado a cumplir con este requisito, pueden denunciar vds. a título personal, en primer lugar les recomendaría que lo hicieran ante el Ayuntamiento para que sea el inspector de urbanismo quien levante el expediente correspondiente, este levantará acta en contra de los propietarios y posiblemente contra la comunidad por tener un elemento común «usurpado». Vayan al Ayuntamiento hablen con urbanismo y esperen a que confirmen sus actuaciones. Estoy seguro de que en cuanto haya una infracción y una sanción por parte del Ayuntamiento todo se pondrá en marcha. A nadie le gusta pagar.
Lleven fotografías y si es posible un informe de un arquitecto para respaldar su petición.
Saludos.
Miguel
691564359
En mi caso el técnico de urbanismo ha hecho todo lo contrario favorecer a los que se niegan a reparar los destrozos de mi casa por una obra ilegal y peligrosa de una vecina y 6,5 años después me obliga, mediante expediente de iniciación a mi a hacer y costear una obra de + de 30.000€. Mientras que la vecina ha ignorado los que la obligaban a legalizar la obra, no hacer uso del piso, que ella alquila, etc. Y no le han puesto ni una triste multa. (Es política en otra comunidad)
Cuidado con los Ayuntamientos…
Buenos días,
Mi caso es que destrozaron ni casa por una obra ilegal y peligrosa de una vecina hace casi 7 años y siempre la comunidad se ha negado a arreglar las zonas comunes dañadas, están usando el acoso vecinal para destruir mi credibilidad (tengo informes de bomberos, urbana, ayuntamiento, arquitectos…)
Con estas últimas lluvias la pared de la terraza comunitaria de uso privativo, se está cayendo debido a los grandes destrozos que sufre mi piso, y la cocina se inunda porque entra agua a través de una de las enormes grietas que tengo, ya que mi piso bajó unos centímetros y están todas las paredes, techos y suelos agrietados. El administrador ya ha pedido un presupuesto, pero la presidenta que lleva unos 5/6 años agarrada al puesto se niega a que se realice. No tengo el apoyo de los vecinos de propiedad que apoyan el no pagar mis daños, por lo que donde puedo denunciar a esta señora por este abandono descarado de mantenimiento de una zona común? Es ya un caso urgente. Vivo en Barcelona. Gracias.
Estimada Carmen:
Desde nuestra Administración le recomendamos que este tema lo ponga en manos de un abogado de Barcelona para que lleve este tema hasta las últimas consecuencias. Nosotros podemos recomendarle un buen abogado en Barcelona y será este el que le indique los pasos a tomar y las posibles soluciones. No nos atrevemos a opinar por las repercusiones que toda esta situación pueda suponer. Si se pone en contacto con nosotros le podremos dar un teléfono de una abogada experta en civil.
Recibe un cordial saludo.
Miguel
691564359
Hola buenos dias,
Soy la presidenta de una comunidad de vecinos del centro de Madrid. La propietaria de uno de los áticos (mujer de 83 años) nos informó de unas grietas en el techo del tejado, por las que en estos momentos no se filtra agua porque la grieta es en el techo y no en el tejado pero si se filtra arena en uno de los cuartos. La propietaria teme un descolgamiento de las planchas de yeso, algo que ya ocurrió en otro de los cuartos hace unos años. En aquel momento la comunidad de vecinos y el presidente en su día, no quisieron hacerse cargo, aludiendo que los techos eran su responsabilidad y la propietaria terminó pagando por la obra.
Hemos contactado a la aseguradora y tras valorar los daños argumentaron que las grietas se deben a un “deterioro progresivo de los materiales por la propia fatiga de los mismos, siendo esta causa, una de las circunstancias expresamente excluidas en las Condiciones Generales.” Lo cierto es que aquí no se argumenta que este problema sea obligación o no de la comunidad de propietarios o que el seguro no lo cubra por ser responsabilidad exclusiva del propietario.
Así que mi pregunta es, si esto es algo de lo cual se tiene que responsabilizar la comunidad de vecinos y si las grietas en el techo es de caracter comunitario o mas bien es la responsabilidad exclusiva del propietario.
Agradeciéndole su atención y tiempo
Atentamente,
Susana
Buenas tardes Susana.
Si el problema es de la Comunidad porque existe un deterioro en la cubierta (tejado) las actuaciones deben de realizarla la comunidad de propietarios y se supone que la responsabilidad derivada debería de pagarla la Aseguradora. Si la Asegurada quiere eximirse de este pago deberán consultar al profesional correspondiente para que se demande a la aseguradora si fuera necesario, pero deben de resolver esta situación lo antes posible y para ello mi recomendación es que se actúe sobre la cubierta en aquella zona donde pueda estar el problema y posteriormente se reclame a la aseguradora si esta no quiere intervenir deberán de actuar en la solución del problema y guardar esa factura para poder justificar la misma ante la Aseguradora.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Hola,
Soy presidenta de una comunidad desde hace 2 años y 2 meses la cual dispone de un administrador.
Mi pregunta es ¿puedo renunciar el cargo por llevar más de 1 año, sin alegar nada?
Estoy un poco cansada ya que hace 6 años tenía un anteproyecto para realizar obras de rehabilitación en la fachada. La finca esta protegida por patrimonio aquí en Barcelona .
Pertenecemos a una Mancomunidad con 6 porterías y cuando se enteraron que íbamos a rehabilitar según las órdenes que nos dio patrimonio vinieron con el artículo que sin permiso de la Mancomunidad no podemos rehabilitar la fachada.
Llevamos luchando desde hace 6 años ya que no están de acuerdo a que los balcones que se han tirado para adelante algunos vecinos vuelvan a su origen como nos exige patrimonio y esto nos está ocasionando unas humedades terribles de los pisos hay hasta ventanas afectadas que se están despegando de la pared y están saliendo grietas.
El administrador de nuestra finca dice que no puede hacer más, ya que el administrador de la comunidad nos da largas y excusas.
¿Que podemos hacer?
¿Nos podemos separar legalmente de la Mancomunidad para que esto no nos vuelva a pasar?
Mil gracias
Buenos días Sonia:
Creo que estos enlaces que le facilito le vendrán bien con relación a su pregunta si se puede separar legalmente de la Mancomunidad:
https://adminfergal.es/comunidad-general-y-subcomunidades-como-se-rigen/
https://adminfergal.es/si-constituimos-subcomunidad-podemos-dejar-de-pagar-a-la-comunidad-principal/
https://adminfergal.es/mancomunidad-y-dos-comunidades-independientes-o-solo-mancomunidad/
Los balcones habrá que hacerlo según indica Patrimonio y se tendrán que ajustar a los condiciones que esto implica.
Si la comunidad depende de la Mancomunidad porque así se indica en los Estatutos tendrán que adecuarse a los mismos.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
¿Se le puede obligar a un presidente a llevar la administración?
Buenos días Jose Luis:
El artículo 13 de la Ley de Propiedad Horizontal dice lo siguiente:
1. Los órganos de gobierno de la comunidad son los siguientes:
La Junta de propietarios.
El Presidente y, en su caso, los Vicepresidentes.
El Secretario.
El Administrador.
En los estatutos, o por acuerdo mayoritario de la Junta de propietarios, podrán establecerse otros órganos de gobierno de la comunidad, sin que ello pueda suponer menoscabo alguno de las funciones y responsabilidades frente a terceros que esta Ley atribuye a los anteriores.
2. El Presidente será nombrado, entre los propietarios, mediante elección o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo. El nombramiento será obligatorio, si bien el propietario designado podrá solicitar su relevo al Juez dentro del mes siguiente a su acceso al cargo, invocando las razones que le asistan para ello. El Juez, a través del procedimiento establecido en el artículo 17.7 resolverá de plano lo procedente, designando en la misma resolución al propietario que hubiera de sustituir, en su caso, al Presidente en el cargo hasta que se proceda a una nueva designación en el plazo que se determine en la resolución judicial.
Igualmente podrá acudirse al Juez cuando, por cualquier causa, fuese imposible para la Junta designar Presidente de la comunidad.
3. El Presidente ostentará legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten.
4. La existencia de Vicepresidentes será facultativa. Su nombramiento se realizará por el mismo procedimiento que el establecido para la designación del Presidente.
Corresponde al Vicepresidente, o a los Vicepresidentes por su orden, sustituir al Presidente en los casos de ausencia, vacante o imposibilidad de éste, así como asistirlo en el ejercicio de sus funciones en los términos que establezca la Junta de propietarios.
5. Las funciones del Secretario y del Administrador serán ejercidas por el Presidente de la comunidad, salvo que los estatutos, o la Junta de propietarios por acuerdo mayoritario, dispongan la provisión de dichos cargos separadamente de la presidencia.
6. Los cargos de Secretario y Administrador podrán acumularse en una misma persona o bien nombrarse independientemente.
El cargo de Administrador y, en su caso, el de Secretario- Administrador podrá ser ejercido por cualquier propietario, así como por personas físicas con cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida para ejercer dichas funciones. También podrá recaer en corporaciones y otras personas jurídicas en los términos establecidos en el ordenamiento jurídico.
7. Salvo que los estatutos de la comunidad dispongan lo contrario, el nombramiento de los órganos de gobierno se hará por el plazo de un año.
Los designados podrán ser removidos de su cargo antes de la expiración del mandato por acuerdo de la Junta de propietarios, convocada en sesión extraordinaria.
8. Cuando el número de propietarios de viviendas o locales en un edificio no exceda de cuatro podrán acogerse al régimen de administración del artículo 398 del Código Civil, si expresamente lo establecen los estatutos.
Dicho todo esto, llegamos a la conclusión que si en la Comunidad solo existe Presidente y no hay otros cargos nombrados de forma independiente, el Presidente estará obligado y será el responsable de llevar los destinos de la Comunidad incluyendo las funciones de Secretario y Administrador y por lo tanto llevar las cuentas de forma independiente.
Mi recomendación desde luego como profesional de este sector es que las cuentas las lleve un Administrador de forma independiente que a la par haga las funciones de Secretario y que este profesional sea Colegiado.
Además hay que tener en cuenta en el día de hoy que cada vez es mas compleja la gestión de los Inmovilizados y que se necesita personal muy conocedor para ejercer esta labor.
Poderse se puede pero deber no se debe dejar esta responsabilidad a un Presidente.
Imagínese que esta responsabilidad se la dan a una persona que no sabe leer ni escribir.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Buenas tardes, quería informarme como puedo solucionar un problema en una comunidad de 8 vecinos. Lleva el mismo señor un montón de años como presidente pero solo de boquilla y otro señor de secretario y ni dan información ninguna ni se complican. Ahora q mi hijo vive allí nos encontramos con todo esto. Hay una familia de 4 haciendo la vida imposible con ruidos y provocaciones y el presidente no quiere hacer nada y es más sin tener reunión ni nada quier pasarles a ellos la supuesta presidencia. Hemos tratado de hacerles razonar y estamos desesperados con ellos y ahora con la situación del confinamiento por el corona virus no podemos aguantar tal situación a pesar que el bloque sabe lo que está ocurriendo temen enfrentarse con ellos pero así no podemos vivir. Que podemos hacer? Muchas gracias y un saludo
Hola Ascensión.
Lo del Presidente actual me parece inaudito, no porque no se quiera implicar que no me sorprende, sino que se le quiera pasar la Presidencia a la familia mas indeseable del portal.
Lo mejor que podrían hacer vds. es tener un profesional que les llevara la gestión de la Comunidad, me refiero a un administrador de fincas colegiado.
Con respecto a los ruidos le recomiendo que si estos son continuados y están creando un problema a la Comunidad, llamen vds. a la policía municipal. Si es en Madrid hay normativa en referencia a este tema. Insistan con la Policía para que se pongan un poco de orden.
Un cordial saludo.
Hola Felix.
En principio si el presupuesto es un presupuesto de mercado y no encarece de forma deliberada los costes de gestión de la comunidad, no debería haber ningún problema. Si que es verdad que por higiene democrática sería interesante que se indicara en una próxima junta la gestión realizada, que se justifique los gastos y que el Presidente ponga a disposición de todos los propietarios los diferentes presupuestos que se han utilizado para tomar esta decisión.
Un cordial saludo
Miguel
691564359
Buenas tardes,
Soy presidente de una comunidad en la cual en los estatutos indica que se debe cambiar de presidente cada año,
llevo ya casi 2 meses pasados del año, y por el Estado de Alarma , no podemos hacer la reunión anual para aprobación de presupuestos y cambio de presidente; mi pregunta es, estoy obligado a seguir ejerciendo esta función o se pueden posponer las cuentas anuales y nombrar a otro presidente.
Le agradezco de antemano su comentario.
Saludos cordiales
Luis
por el estad
Hola Luis:
Su cargo queda prorrogado automáticamente hasta que se pase el confinamiento y se puedan reunir en junta de propietarios. El tema de salud pública es preferente a cualquier otra situación.
Reciba un cordial saludo.
Miguel
691564359
Puede el presidente de la comunidad de vecinos. eliminar del whatsapp, en el se comentan como van las obras y que decisiones se toman,- a un vecino que no ha pedido salir’?
Estimada Mª Victoria,
Si la aprobación del grupo de whatsapp se ha realizado en Junta, el presidente no debería de sacar del grupo a una persona que no lo haya solicitado. Si la decisión de montar un grupo de whatsapp no ha quedado reflejado en junta y es una decisión tomada posteriormente por el presidente no le vemos ninguna actuación punible. A no ser que sea por una razón justificada, esta actuación habla muy mal del presidente pero entendemos que desde un punto legal no es punible.
un saludo
Miguel 691564359
puede una junta de gobierno de mancomunidad no abrir las instalaciones de la piscina una vez no existe estado de alarma sin previa votación vinculante con la junta de propietarios y no existiendo normativa que justifique su cierre?
Estimada Tania,
He contestado este tema en sucesivas ocasiones, te rogaría por favor que echaras un vistazo a contestaciones anteriores. Si que puede la Junta de Gobierno realizar aquellas actuaciones necesarias para conseguir que se anteponga la seguridad a cualquier otra actuación. A la Junta de Gobierno le avala el articulo 10 de la LPH y la propia ordenanza.
Un saludo
Miguel 691564359
Buenas tardes soy inquilina de una comunidad y el presidente a cambiado la cerradura de la puerta de los contadores de agua y de luz y no tenemos absceso a ello y lo más gracioso es que se a ido a vivir a otra parte y los administradores no tiene la llave para abrir los contadores de luz que podemos hacer en este caso?
Buenas tardes Rosa.
Le paso una respuesta dada por un compañero Administrador de Fincas que define perfectamente este tema:
El cuarto de contadores eléctricos de la comunidad es un elemento común, y su uso puede regularse por la comunidad.
No puede utilizarse como almacén de la comunidad ni como trastero común o privativo. Debe contar con un extintor, y su mantenimiento corre a cargo de la comunidad.
El artículo 3 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que a cada propietario corresponde
«La copropiedad, con los demás dueños de pisos o locales, de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes»,
y que cada uno de ellos «… puede libremente disponer de su derecho…»
Pero el cuarto de contadores eléctricos es un recinto potencialmente peligroso. Por ello es razonable que -para evitar usos indebidos- la comunidad de propietarios establezca algunas restricciones para acceder al mismo. Lo habitual suele ser que tengan copias de su llave el Presidente, Vicepresidente y Administrador. Lógicamente, si hay un empleado de la comunidad, también tendrá llave. Y si cualquier propietario necesita acceder por una causa justificada (comprobar una lectura, cambiar un fusible, etc.), pueda hacerlo acompañado por quien tiene la llave. En cualquier caso, las comunidades de propietarios pueden regular el sistema de acceso dentro de las normas de régimen interior, de acuerdo con lo que dispone el artículo 6 de la LPH.
La aprobación de las referidas normas se adopta por doble mayoría simple de los asistentes y representados en la Junta, en virtud del artículo 17.7 de la Ley.
Salvo emergencias, el acceso debería hacerse dentro de un horario normal, y planificarse con la suficiente antelación.
Puede encontrar esta respuesta en el siguiente enlace:
https://www.comunidades.com/consultas-resueltas/acceso-al-cuarto-de-contadores-electricos-de-la-comunidad/
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Buenos días. Mi caso es lo nunca visto. Es un bloque de piso. Donde 80% son segundas residencias. La administradora pone en la lista de presente a algunos difunto. Y va un familiar como propietario que los es, pero en la lista de presente esta el difunto. Estoy solo y d los demás. En las juntas miran para donde le pare. Yo poco a poco me estoy enterando ¿ qué debo hacer?
Estimado Francisco,
No terminamos de entender bien su pregunta y le contestamos en base a un criterio del cual podemos estar equivocados. La Administradora, si existe una evidencia de que el propietario que figura en la relación de los propietarios de la comunidad, ha fallecido, es necesario que se solicite una nota simple informativa para verificar si se ha realizado la declaración de herederos y se ha inscrito los nuevos propietarios en el Registro de la Propiedad. Si no hubiera sido así la obligación del Administrador es solicitar a los herederos algún documento donde se verifique quienes son los propietarios actuales . Es evidente que cuando se emiten los recibos del pago de las cuotas, se presupone que la nueva cuenta corriente ya no es del difunto sino que debería ser de un heredero, si no fuera así, ya que hay casos donde se ha seguido enviando las cuotas de la comunidad a cuentas corrientes de personas fallecidas se deberá reclamar al presidente y al administrador que busquen a las personas que son los titulares máxime cuando vienen personas que aparentemente representan al propietario fallecido.
Un saludo
Miguel 691564359
Hola, en nuestra comunidad, en reunión se aprobaron las cuentas del 2019, pero se comento que los vecinos que tenian ascensor, que va con llave , como sus gastos ascendian a mas de lo que se recaudaba, se pasaria un recibo extra para saldar esa deuda, en acta no viene reflejado todo lo que se hablo, solo lo importante, voy detras de la gestoria y presidenta que hace lo que la gestoria le dice, y pasan del tema, me dice que eso no se hablo y se quedan tan anchas, en la comunidad hay obras y este dinero hace falta. Otro punto importante es que llevo como 6 años que con las fuertes lluvias se me inundo la cocina, y se le pidio que lo arreglara la comunidad, cosa que no querian y mi seguro nos dio un dinero por el arreglo de los muebles, pero no por el techo comunitario, el seguro lo pidio a la comunidad, se fue a juicio y la comunidad perdio por falta de mantenimiento, a dia de hoy se han hecho varias ITE, pero con tan mala suerte que siempre se han quedado en nada, ahora se ha vuelto a hacer y pone lo de mi techo con las humedades y en otra habitación, ahora que vienen lluvias, a mi esto me genera humedad y una plaga de mosquitas pequeñas, y en todas las reuniones que se han hecho se ha dicho , no solo a mi, sino a otra vecina tambien, y nunca hacen nada, ahora hemos llegado a un punto que ya no aguanto mas, porque son muchas cosas que estan pasando y quiero que esto me lo arreglen ya, que puedo hacer referente a la deuda que estoy reclamando y a las humedades?
Estimada Yolanda.
Mi recomendación para que le resuelvan su tema es que pase este asunto a un jurista para que lo reclame de forma fehaciente y si no contestan en un plazo breve se pase este asunto vía juzgado. Tendrá que reclamar el arreglo de la cubierta y todos los daños que se hayan producido. No entiendo como este asunto no lo tiene judicializado ante la incapacidad manifiesta de la gestoría y su presidenta.
Si necesita una abogada solo tiene que decírmelo.
Un cordial saludo
Miguel
691564359
Hola, quería saber que consecuencias puede tener el haber ejercido como presidente de una comunidad sin ser propietario en escrituras ( lo eran los padres ).
Desde siempre los datos que salian en junta eran del hijo como propietario y los recibos venían a su nombre y siempre ha vivido el hijo allí.
Gracias.
Estimado Aitor,
La Ley de Propiedad Horizontal, es muy estricta con respecto a su pregunta e indica que solo pueden ser presidentes o vicepresidentes, propietarios de una vivienda. Si un hijo o un familiar convive con sus padres como es este caso no puede ejercer la presidencia. Si el hijo es parte de la propiedad de la vivienda aunque solo sea en el 1% de la misma ya tiene posibilidad de ser presidente, si no es así no puede o no debería ejercer como tal. Si por error se le ha nombrado como presidente tampoco esta actuación es nula de pleno derecho si no que habría que impugnar la misma para que este nombramiento no surtiera efectos. Tengan en cuenta que a nivel procesal si la parte contraria a la comunidad indicara que no procediera cualquier procedimiento alegando que la persona que representa a la comunidad no tiene capacidad para representarla, la actuación procesal quedaría sin efecto.
Saludos
Miguel
691564359
hola, en mi caso hay un piso que se lo se a quedado un banco y otro cerrado que no encontramos al propietario, total no sabemos a quien dirigirnos para que asuman la presidencia. ¿ que podriamos hacer?
Estimado Francisco,
Si tienen uds dos pisos que se encuentran en la situación que ud nos indica deberán obviar la presidencia para dichos pisos y nombrar al presidente que sea propietario y que este viviendo actualmente en la comunidad. Cuando se sepa a ciencia cierta quienes son los propietarios de dichos pisos tendrán que ponerles como presidentes.
un saludo
Miguel
691564159
buenas tardes, el vicepresidente de la comunidad tiene una empresa de electricidad y él es el que realiza todos los trabajos eléctricos de la urbanización. Mi pregunta es la siguiente, puede hacerlo él o es incompatible al cargo que desempeña, más aún porque el presidente reside en otro país y él, como vicepresidente, es el que se ocupa de todo.
gracias por vuestra respuesta
Estimada Dora,
El hecho de que una persona sea vicepresidente no es incompatible con ser a la vez proveedor de la comunidad. Si que es verdad que esto puede conllevar a dudas sobre la transparencia de la gestión pero también es verdad que puede traer beneficios a la comunidad si el profesional es honrado. Si uds desean que el cargo de la comunidad sea incompatible con ser proveedor deberán dejarlo reflejado en junta para que quede constancia como una norma de régimen interior dentro de la misma.
Un saludo
Miguel
691564159
El presidente de mi comunidad ha denunciado las obras de unos vecinos, pero no ha informado al resto de vecinos de dicha denuncia. Bajo mi punto de vista está acosando a estos vecinos, prohibiendoles bajar los escombros en el ascensor, como hemos hecho todos, incluido él. No estoy de acuerdo con que se trate así a unos vecinos. ¿qué puedo hacer? se está extralimitando el presidente? Se lo he comentado y se ampara en que en la situación actual de pandemia el puede tomar más decisiones al no poder convocarse junta de vecinos.
Estimada Carmela:
Con respecto a este tema, nadie puede prohibir a ningún vecino la posibilidad de que haga obras en su vivienda. Los escombros pueden bajar en el ascensor siempre que se pongan en este las medidas necesarias para evitar roces en las paredes o en el suelo. Es lógico pensar que no se pueden bajar los escombros por la escalera, pero también es lógico pensar que no se pueden bajar los escombros por el ascensor de cualquier manera sin poner en marcha todas las medidas de precaución que resulten necesarias.
Saludos.
Miguel
691564359
Buenas tardes, vivo en bloque de tres plantas y seis vecinos y uno de los seis es el que hace todas las funciones como presidente, tesorero etc, etc, Su gestión es pésima y fraudulenta, pues se ha usado el dinero de la comunidad ( 3000 euros ) en beneficio propio. Yo no pago la comunidad desde hace un año precisamente por su mala gestión y desconfianza hacia el. Que puedo, que debo hacer y donde he de ir para solucionar esta situación ?
Buenos días Jose:
Vd. no puede dejar de pagar la comunidad porque eso le inhabilita para poder hacer cualquier otra actuación. Tendrá derecho a voz pero no a voto.
Mi recomendación es que siendo tan pocos vecinos puede hacer una reunión con el 25% de los propietarios osea vd. y otro. El artículo que aplicar según la ley de propiedad horizontal es el 16.2 que dice textualmente lo siguiente: «1. La Junta de propietarios se reunirá, por lo menos, una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas y en las demás ocasiones que lo considere conveniente el Presidente o lo pidan la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen, al menos, el 25 por 100 de las cuotas de participación.
2. La convocatoria de las juntas la hará el Presidente y, en su defecto, los promotores de la reunión, con indicación de los asuntos a tratar, el lugar, día y hora en que se celebrará en primera o, en su caso, en segunda convocatoria, practicándose las citaciones en la forma establecida en el artículo 9. La convocatoria contendrá una relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas a la comunidad y advertirá de la privación del derecho de voto si se dan los supuestos previstos en el artículo 15.2.»
Tiene vd. mas información en el siguiente artículo de nuestra web:
https://adminfergal.es/puedo-ser-parte-del-25-de-los-propietarios-que-solicite-una-junta-extraordinaria-aunque-sea-moroso/
Saludos
Miguel
691564359
Saludos
Miguel 691564359
Buenos días,
Soy la Presidenta de una Comunidad de 104 propietarios en Madrid desde hace un año.
Quería formularle dos preguntas:
1) ¿Cómo se puede con todas las garantías legales celebrar una Junta? (restricciones por Covid)
Durante todo este tiempo de Covid he tenido que aprobar varias obras de alto coste por urgencia y peligrosidad y ahora se presenta de nuevo otra obra de características similares. Pienso, que en ese caso, debería ya aprobarlo una Junta para no excederme en mis funciones. ¿Qué opina?
2)Hay un propietario que se queja permanentemente de ruidos vecinales de dos pisos contiguos
Se han llevado a cabo la acciones de mediación amistosa tanto por mi parte como por parte de Administración a ambos vecinos.
Las conclusiones que hemos sacado es que este propietario se queja absolutamente por todo (vuelo de moscas) y tiene acosados a los vecinos que quieren de hecho abandonar la Finca.
Por otra pare, no hace más que mandarnos mails insultantes tanto a la Administradora como a mí.
¿Cómo debo actuar frente a él? ¿Cuáles son mis obligaciones y derechos como Presidenta?
Muchísima gracias
Estimada Victoria,
Con respecto al primer punto decirla que mas que las garantías legales lo que deben tener en cuenta son las garantías de la salud porque soluciones legales no tienen por que ser necesariamente soluciones para la salud. Nuestra recomendación desde de luego es que no haga ningún tipo de reunión en el que pueda obligar a 104 propietarios a celebrar una junta en la cual muchos de ellos no bajaran por temor al contagio. Si las obras a realizar son obras necesarias para la comunidad le da potestad la LPH para poder ejecutarlas. Entre no realizar una obra necesaria o realizarla con garantías para la salud personalmente somos partidarios de que usted de la orden para que se realice la obra teniendo en cuenta de que siempre puede ratificar todas sus actuaciones a posteriori.
Si la obra no fuera necesaria no la realice y espere a un mejor momento para hacerla.
con relación a la segunda cuestión que nos plantea, nuestra recomendación es que se le informe al propietario que esta produciendo este acoso, que no se le va a permitir ni por parte de la administradora ni por parte de la presidenta cualquier tipo de actuación que conlleve algún tipo de presunto delito y que se pondrá en manos de un abogado para tramitar en el Juzgado dichas actitudes.
Un saludo
Miguel
691564359
vivo en una comunidad donde la administración se lleva por rotación desde principio, ahora el nuevo administrador sin consultar con nadie contrato una gestoria para llevar la cuentas, estamos el resto de vecinos a pagar el gasto que eso supone puesto que todos hicimos ese trabajo sin cargo alguno a la cuenta de la comunidad.
Estimado Manuel,
El cambio de la llevanza de los libros por parte de un propietario que hace las funciones de Secretario-Administrador, también se puede hacer a través de un profesional siempre y cuando esto se apruebe por mayoría de los propietarios presentes y de los representados con derecho a voto.
Un saludo
Miguel
691534659
Buenas tardes,
Necesitaría saber si alguien puede contestar a mi pregunta.
Acabo de adjudicarme un piso en una subasta judicial y, al recibir el decreto de adjudicación, he descubierto que la vivienda que he adquirido ha sido cedida por el Presidente de la comunidad a unas personas de su confianza sin logicamente tener el permiso de los administradores ni de nadie más.
En una situación como está, que responsabilidad tiene la presidenta en cuestión y a que problemas podría enfrentarse?
Estimado Roberto,
Esta claro que la presidenta ha tomado decisiones que no la corresponden porque aunque tuviera las llaves del piso para su custodia no puede tomar ninguna decisión sobre quien debe habitar la vivienda ya que es una vivienda ajena y por lo tanto cualquier persona que viva en la misma podría considerarse como si fuera un ocupa con la correspondiente responsabilidad que esto pudiera acarrear, además, existe una responsabilidad de la presidenta por una apropiación indebida con la posibilidad de que esta pueda ser denunciada por uso inadecuado de la vivienda.
La solución es muy sencilla, usted como nuevo propietario de la vivienda deberá notificar a la presidenta y a los ocupas de que se marchen de forma pacifica o bien poner en manos de un abogado este hecho para que se tramite la devolución de su vivienda de la manera más eficaz posible.
Desde luego nosotros, en principio, somos mas partidarios de que halla una primera conversación con la presidenta y se gestione la salida de sus conocidos. Si ella le da la solución al problema mejor para todos porque de esta manera aunque se haya equivocado en el método, si que es verdad ha podido evitarle que otros ocupas hayan procedido a ocupar su vivienda.
Un saludo
Miguel
691564359
Buenas tardes, :
En una vivienda de la comunidad, su propietario expuso que en su vivienda había una gotera, automáticamente lo primero que se hizo reparar el tejado ya que la gotera se produjo por el mal estado del mismo. A continuación se realizó una junta de vecinos presentando el propietario del inmueble un presupuesto por un importe de 4-500€, como a la junta no acudieron nada más que tres persona de los 15 que hay en el inmueble, se pospuso la junta para realizar otra y que presentaran más presupuesto ya que el que presentó era demasiado caro, en esa segunda reunión de vecinos volvieron a asistir 3 así que se aceptó el presupuesto de la afectada, pero cundo lo expuso el presidente en el tablón de anuncio dijeron los demás vecinos que ellos no pagaban ese dineral,. así que se volvió a llamar a la afectada para decirla que eligiera día y hora para que lo vieran unos albañiles y arreglárselo con el presupuesto que dieran ellos, pero no aceptó esta propuesta, y así en numerosas ocasiones se le ha ido llamando y proponiéndole lo mismo, sin aceptarlo, ahora ha presentado una demanda contra la comunidad. Mi pregunta es que se puede hacer y si tiene la comunidad responsabilidad civil o penal o de quien es la responsabilidad. Muchas gracias
Estimado Segundo:
Su vecino y propietario ha presentado una demanda porque está cansado de proponerles soluciones y que vds. vayan dándole largas. Yo personalmente hubiera hecho lo mismo. Los propietarios tienen la obligación de estar en las reuniones y si no lo están luego no tienen derecho a quejarse. Han tenido dos oportunidades y no se han presentado nada mas que tres a la reunión, la falta de responsabilidad de sus vecinos hace que el propietario que ha presentado el presupuesto se le haya agotado la paciencia.
Una vez denunciado deberán estar a lo que dicte el juez. No solo tendrán que pagar el presupuesto que le sea mas favorable a los intereses de la vivienda afectada sino que también tendrán que aceptar las posibles costas judiciales.
Saludos.
Miguel
691564359
Buenas tardes,vivimos en una comunidad de vecinos en la que hace un tiempo la junta directiva la preside solo una persona ( presidente) pues los demás vocales ,tesorero,secretario etc,dimitieron por ciertas irregularidades cometidas por esta persona.El mismo nombró a su esposa administradora y a su vez le hizo un contrato de 40 horas mensuales ( en realidad sólo atiende la oficina dos horas a la semana) sin consultarlo.
Los únicos autorizados en el banco son ellos dos ,hacen y deshacen a su antojo,tiene prohibido al personal de mantenimiento( 3 empleados) que realicen ningún tipo de trabajo para los propietarios fuera o dentro de horario laboral,( pues los realiza y cobra el) y alegan que en los estatutos de la comunidad se hace referencia a que tiene permiso aprobado en Junta para realizar este tipo de trámite sin permiso de los propietarios( se le pide una copia pero nunca llegan),refleja incentivos etc para los trabajadores en la contabilidad ,se pregunta a los empleados y o no lo han percibido o fue menos de la cantidad memcionada,las cuentas no se ven claras,su señora percibe una cantidad mensual para el gasoil ,parking etc sin haberse aprobado tampoco ….En fin como eso un millón de cosas más,hemos pedido que se contraté a un administrador de fincas pero se niega rotundamente…otra cuestión es que a las reuniones lleva un número muy significativo de autorizaciones de propietarios ausentes que no facilita,osea que votemos lo k votemos siempre gana su decision, dicho sea de paso las votaciones se hacen a mano alzada cuando se ha pedido reiteradamente que se haga de forma privada,muchos de los vecinos temen represalias por lo que votan a su favor.
Solo les pedimos ayuda para poder resolver esta situación que para la mayoría es ya insostenible.
Se puede pedir una auditoría de cuentas de forma individual? Cuánto costaría? Correría a cargo de la comunidad ?
Saludos y gracias de antemano
Buenos días Sara:
Intentaré contestar a cada uno de los puntos que solicita.
Deberían hacerse con unos estatutos y la escritura de división horizontal de la comunidad de propietarios a través del registro de la propiedad de la zona que le corresponda, en estos estatutos le dirá ciertas cuestiones que vds. necesitan saber como si los miembros de la junta de gobierno pueden dimitir o están obligados a mantenerse en su puesto directivo. Hay estatutos que dicen que ese puesto es irrenunciable.
Por lo que me indica, el Presidente debe de estar cometiendo muchas y diversas irregularidades, como por ejemplo el nombramiento de su esposa administradora, el contrato de 40 horas de servicio cuando solo atiende dos horas a la semana, el que estén ellos exclusivamente como autorizados en el banco, que los empleados no puedan hacer ningún trabajo fuera del horario de trabajo para cobrarlo él, que haya una diferencia de incentivos entre lo que se cobra por parte de los trabajadores y lo que aparece en contabilidad, el no permitir que se contrate a un administrador de fincas, las autorizaciones de propietarios ausentes, etc.
No se debe de permitir que una persona lleve siempre a las reuniones los mismos votos delegados y que sirvan de forma permanente para conseguir los objetivos que este «Presidente» pretende.
También quiero indicarle que todas las votaciones se deben de hacer a mano alzada, vamos que no se permite el voto secreto. Todo el mundo tiene derecho a saber lo que opina el otro propietario. Le pongo un enlace de nuestros compañeros de Prevent donde explican con todo detalle lo relacionado al voto secreto: https://www.prevent.es/blog-mis-vecinos/se-puede-votar-en-secreto-en-las-juntas-de-propietarios
Las votaciones por lo tanto siempre a mano alzada.
Permítame que les diga que se han dejado quitar toda autoridad y que este Presidente tiene que salir de ahí de forma inmediata. No pueden permitir que ese cacique de pacotilla siga haciendo las funciones de Presidente, bueno mas que Presidente yo diría dictador.
Para hacerlo de forma legal deberían de hacer una junta general extraordinaria con el 25% de los propietarios o bien el 25% de las cuotas de participación, cualquiera de los dos, y quitarle la capacidad a este Presidente para que vuelva a hacer de las suyas con el voto delegado. En esta ocasión tendrán que poner un punto del orden del día donde se indique que la delegación de voto solo sirva para esta convocatoria y solo se permitirá que se presenten votos delegados donde se especifique estrictamente que sirven para esa ocasión.
Echar a un Presidente no es un tema complicado, solo se deberán poner manos a la obra y que los propietarios se impliquen, si no hacen eso tienen lo que se merece, que un dictadorzuelo de 3 al cuarto se haga con las riendas de la comunidad.
Para el tema de la convocatoria le recomiendo la lectura del siguiente artículo de nuestra web: https://adminfergal.es/orden-del-dia-en-convocatoria-de-la-junta-de-propietarios/
No se puede pedir una auditoría de forma individual ni de forma colectiva porque el Presidente no va a permitir que nadie meta mano a las cuentas. Primero tienen que quitarle de Presidente y luego harán aquello que crean conveniente para los intereses de la comunidad. Las auditorías no dan derecho a nada en una comunidad de propietarios. Creo que el artículo que le detallo a continuación puede venirla bien sobre el tema del «posible» dinero que se haya gastado de forma irregular.
La auditoría de cuentas siempre cuesta dinero y claro está siempre correría a cargo de la comunidad.
Saludos.
Miguel
691564359
Buenos dias,en mi comunidad de vecinos en los estatutos esta prohibido jugar a la pelora ,bicicletas y demas como son patinetes,puesto en carteles .ahora se ha cambiado a la junta de vecinos,siendo estos amigos de los que incumplen las normas ahora incluso se juega al tenis y al fútbol incluso en recinto de piscinas con el consecuente molestamiento a los demas vecinos,como puedo denunciar a la junta de vecinos sin que me cuedte el dinero?
Estimado Jose María.
Con dinero se va a todos los lados, sin dinero se limita mucho estas posibilidades. Personalmente lo que haría sería mandar una carta al Presidente/Secretario advirtiendo de estos incumplimientos y realizar las oportunas advertencias de que si se sigue incumpliendo los estatutos se procederá a realizar las acciones legales correspondientes.
Un cordial saludo
Miguel
691564359
Estimado Miguel
Nuestra comunidad es compuesta de 11 apartamentos con 11 propietarios, situada en Fuerteventura El Cotillo. Tenemos Estatutos que nunca fueron aprobados por los propietarios, que pero fueron usados desde 1988, en que hay un articulo que dice que la Junta de Gobierno se elegirá por un año natural, siendo reelegible indefinidamente, que va contra la Ley de Propiedad Horizontal.
Entonces el mismo Presidente ha siempre hecho todo lo que le gustaba con la aprobación de 7 propietarios mientras 3 eran contrarios. Al final los 3 propietarios, con 27% de cuota, decidieron hacer una cita extraordinaria para denunciar el presidente. La junta fue hecha sin pedir el permiso del presidente porque el concepto “en defecto” era intrínseco al hecho que el no les habría dado el permiso como la reunión era contra el mismo. A la reunión acudieron solo los 3 propietarios y los otros enviaron sus disentimientos entro 30 dias como dice la ley. Pues mas tarde dos propietarios (el ex-presidente y el administrador, que es un otro propietario) demandaron la Comunidad al tribunal de Puerto del Rosario, para que el juez declarase la reunión ilegal. La juez decidió que como no pedimos el permiso al presidente, el concepto intrínseco o subsidiario de “en defecto”para ella no valia, y perdimos el pleito y ella condenò la Comunidad al coste total.
Considerando que estos dos comuneros demandaron la Comunidad que perdió, el coste de los abogados deberían ser pagados para la Comunidad en toto escluyendo los dos comuneros demandantes?
Esto pregunto, porquè he visto lo siguiente : No obstante, en caso de obtenerse una Sentencia en la que se condene en costas a la Comunidad de Propietarios, ésta deberá aprobar una nueva derrama de la que se debe excluir al vencedor de las mismas.
Mi pregunta esencial es si usted me puede tranquilizar que estas costas no deban ser pagadas por la cartera del Presidente como que la demandada fue la Comunidad y no El Presidente.
Estimada Eugenia:
No entiendo como han podido ser asesorados tan deficientemente.
1º) Los Estatutos no tienen porque ser siempre aprobados por los propietarios sino por el promotor o constructor de la vivienda.
2º) Que se diga que la junta de gobierno se elegirá por un año natural no es contrario a lo que se dice en la LPH.
3º) Un propietario puede ser reelegido indefinidamente siempre que se postule para Presidente y siempre que tenga una mayoría simple suficiente.
4º) El que hace una demanda contra la comunidad y gana dicha demanda no debe de pagar las costas pertinentes.
Saludos.
Miguel
691564359
Hola, mi finca el presidente no paga comunidad hace 10 años y hay administradora. Se dijo que se cambiaría por pisos casa año, pero por votación sigue él. Ahora ha puesto plataforma minusválido 10000€ y mas obras que hace, claro está paga las derramas, como no, no sé si se ha puesto en acta solo usarlo quien entregué papel médico, me pide que para la llave y instrucciones por si acaso, entregué papeles médicos. Tiene que declarar a Hacienda está ganancia?. Que puedo hacer.
Hola María:
Cuando pones un salvaescaleras se tiene que aprobar en junta la manera de utilizarse. Esta claro que este salvaescaleras no debe de estar a capricho de los usuarios que no reúnan una serie de requisitos. Se necesita un mínimo de seguridad para que nadie abuse de la misma, entre otras cosas porque el mantenimiento de un salvaescaleras no es precisamente barato. El uso debería darse para todas aquellas personas que tengan un problema de discapacidad, personas con movimientos limitados o bien personas de mas de 70 años.
Estoy seguro que en la reunión que se haga en este asunto llegarán vds. a la conclusión mas adecuada. Un Presidente está para hacer recomendaciones y no para imponer criterios.
Le dejo un artículo sobre las limitaciones de un Presidente de la Comunidad.
https://adminfergal.es/las-limitaciones-como-presidente-de-una-comunidad-de-propietarios/
Espero que sea de su agrado
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Buenas tardes les explico mi situacion a ver si me ayudan. Mi madre era presidenta y digo era porque ya falkecio hace dos años y la secretaria tambien fallecio hace 5 o 7 años, dejando a mi madre sola en el cargo. Que ningun vecino o propietario se hizo responsable. Mi madre tenia 80 años y estaba enferma y no sabia escribir y leer poco. Supuestamente saco dinero, no se si para arreglar algo de la comunidad de una targeta del banco q yo nunca le vi. Lo sierto q no tengo facturas de nada ya q mi madre era descuidada con eso. En siete u ocho años nunca hicieron reunion los vecinos ni le pidieron cuentad de nada ni tan siquiera se hicieron cargo drl otro puesto de secretaria. Lo sierto es q ahora me reclaman a mi una cantidad de dinero q mi madre dicen q saco del año 2019 y q no lo puedo demostrar. Hace 2 años q falkecio y la comunidad ni se ha preocupado hasta ahora q se ha elejido nuevo presidente y secretario muchas gracias
Estimada Maria Rosa:
Lo primero que tiene que hacer es que le demuestren que efectivamente su madre fue al Banco y cogió ese dinero de la Comunidad, si es así y se lo pueden demostrar que fue la Presidenta quien hizo la disposición de efectivo, si hay una reclamación judicial, se deberá demostrar la corresponsabilidad de vd. como descendiente. Esta contestación está llena de matices y dependerá de una serie de circunstancias que desgraciadamente yo no le puedo ayudar.
Mi recomendación es que si el tema sigue para adelante deberá de coger a un abogado experto en temas civiles para su defensa. Tenga en cuenta que si vd. es la hija que se ha quedado con el piso, es la responsable de los derechos y de las obligaciones que la herencia del piso genera
Un cordial saludo
Miguel
691564359
Buenos días, soy presidenta de mi comunidad por comodidad de todos los vecinos, ya que sólo somos 4, dos de los cuales no viven en la vivienda y el otro es una persona muy mayor. Ésta situación no consta en ningún sitio, sólo en el acta dónde se nombraba el cargo. Y no hemos hecho juntas anuales posteriores. ¿Podría tener alguna responsabilidad por no convocar juntas ó por otro motivo? Gracias
Hola Montserrat.
Es conveniente que haga las reuniones ya que hemos salido del confinamiento. La ley de propiedad horizontal dice que debemos hacer una junta al año para verificar el estado de cuentas y el presupuesto. Además lo lógico es que haya un cambio que si no se dice lo contrario el Presidente debería renovarse anualmente.
De todas formas si no se prevé un cambio de cargo vd. debería verificar los movimientos y hacer un resumen de los mismos, presentando las cuentas a los propietarios. No deje de hacerlo para evitar responsabilidades innecesarias.
Saludos.
Miguel
691564359
Hola Miguel, estoy encantado de saber que hay tanta gente igual de preocupada como yo por el binestar de la finca. Te comento que en mi finca somos 8 puertas mas un local, de las puertas somos 6 propietarios. Todos viven fuera (en el extranjero) excepto yo que tengo un piso. El presidente tiene 3 pisos. Desde que asumió la presidencia en diciembre del año pasado, tenemos una serie de irregularidades. Tenemos la finca con una malla metálica y los balcones actualmente apuntalados a la espera de la rehabilitación. Estamos pendientes de que se haga una valoración técnica del edificio ya que se trata de una finca antigua de más de 50 años. Cuando le preguntamos por WhatsApp, no responde a estas preguntas. Hemos propuesto un administrador y ha escogido de entre sus amigos, puesto que se ha dado de alta expresamente para ser administradora de la finca, sin acreditar experiencia previa y a pesar de presentar candidaturas mejor solventadas por el mismo precio. En la primera reunión, la administradora no nos dejaba hablar ni preguntar, le pidió el DNI a un propietario, y entre otros motivos no estuvo de acuerdo con el presindete acto por el que ella dimitió, pero un mes después me envía un email y cuando pregunto en el WhatsApp me dicen que volvió. Ninguno de los vecinos lo sabíamos, a excepción de otra con quien están compinchado el presidente, para hacer mayoría. Hoy le solicité que revisara el tema de la limpieza de la finca porque los animales de los inquilinos dejan heces en la escalera y sin más me llamó estupido por el grupo de WhatsApp por hacer problemas por nada. Los vecinos ya estamos viendo cuales su actitud y no es la primera vez que pasa. Una vez pedimos que la reunión sea a través de zoom como lo habíamos hecho hasta el momento ya que muchos viven en el extranjero y se negó diciendo «se hace presencial y punto». Las obras siguen paralizadas y muchos vecinos quieren vender, pero no pueden hacerlo en estas condiciones. ¿Que podemos hacer al respecto? Gracias
Estimada Coco:
Vds lo que tienen que hacer es una revolución. Pero para hacer una revolución y vuelva todo a la normalidad lo que tienen que hacer es que tengan las mayorías necesarias para poder hacerlo. Me dice que tienen 9 puertas con lo cual son 8 puertas y un local, quiere esto decir que para poder hacer una junta general extraordinaria solo necesita que 3 vecinos lo quieran hacer. Sencillo si tiene amistad con alguno de los propietarios y le dan por correo su voto. Ojo, el voto debe ser escaneado y que se vea la firma del propietario. No vale la notificación del deseo de delegar el voto.
Con que haya 3 votos y la suma de los coeficientes pueden conseguir que tengan la mayoría para cambiar de Presidente.
Si un Presidente dimite hay que hacerlo reflejar en el acta y se debe nombrar su sustituto para que todo siga funcionando.
En fin, que hay gente con mucho…..morro y mucha caradura.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Buenos dias Miguel, soy el presidente de una comunidad donde la mayoría de los propietarios (84) son extranjeros y no viven allí en forma permanente, como es mi caso.
Mi pregunta es si, al final de mi mandato, si nadie se presenta voluntariamente para asumir el cargo, puedo ser obligado a continuar en el hasta que aparezca alguien, o automáticamente pasa a nombrarse a alguien por orden alfabético o sorteo?
Buenos días Antonio:
En absoluto. Cuando termine tu mandato nadie te obliga a seguir en el cargo. Si no se presenta ningún voluntario lo siguiente será hacerlo como se tenga por costumbre, bien por sorteo o bien por rotación.
Saludos.
Miguel
691564359
Hola quisiera hacerles una consulta…soy propietario en una comunidad de vecinos donde el presidentes y la junta quiere cambiar la piscina a salina, obras nueva en el jardín, ..para ello se despide al actual proveedor, dejando la cuenta en negativo y por tanto pidiendo derrama. En la junta le dijimos que era necesario 3/5 votación porque es una mejora, y el presidente dice que es mayoria simple que es mantenimiento, y que adelante a todo. El gestor actual dice también que es mantenimiento. Hemos impugnado el acta de la junta por este y más motivos, pero creemos que tendremos que ir a impugnar judicialmente..
La pregunta es que posibidades tenemos?, y si es cierto que si la hago yo como persona física afectada seria coste cero?
Muchisimas gracias
Estimado José:
El cambio de una piscina de cloro a una piscina salina se le considera un acto de gestión y por lo tanto para la modificación solo es necesario una mayoría simple de los propietarios presentes y representados con derecho a voto en segunda convocatoria como así se manifiesta en el artículo 17.7 de la ley de propiedad horizontal. No hace falta para este hecho hacer una derrama sino negociar con el proveedor del mantenimiento de la piscina un contrato mas largo que permita amortizar esa pequeña inversión a realizar en el nuevo clorador salino. Esto se ha hecho con diferentes proveedores y han ofrecido el cambio solo con ampliar el contrato.
Con respecto a las nuevas obras en el jardín habría que ver si efectivamente son de mejora porque haya nuevas instalaciones que hasta la fecha no se hubieran considerado o bien sean de cambio por deterioro del existente. Si es obra nueva se necesitarían otro tipo de mayorías.
Para impugnar el acta no solo basta con impugnarlo en la junta, esto no tiene ninguna validez sino se impugna en el juzgado de primera instancia de la zona que le corresponda.
Con respecto a las posibilidades, creo que tienen muy pocas, al menos con respecto a la piscina y si pierden el juicio claro que tienen costas judiciales. Ojito, con respecto a este tema y tengan en cuenta las posibles costas judiciales. Que su abogado les informe.
Saludos
Miguel
691564359
Hola, gracias por facilitarnos la resolución de dudas en el asunto de la administración de fincas.
En la comunidad donde vivo actualmente ha estado ejerciendo de presidente, reflejado en acta del año correspondiente, un vecino durante 18 años. Durante todo ese tiempo no ha convocado junta alguna, ni presentado cuentas ni presupuestos ni nada de nada. Dado que los condueños lo son desde la infancia, ha habido total confianza en esa persona y todo se presuponía que iba bien. Así ha sido hasta que en una conversación con él, me comenta que la cuenta del banco ha estado bloqueada durante dos meses, que ha efectuado pagos de su bolsillo e incluso que hay un vecino que adeuda muchos meses. Todo esto sin haberlo comunicado jamás al resto de propietarios. Al oir eso, consulto con varios vecinos sobre la necesidad de realizar un junta de propietarios y que se aclaren estos aspectos. Durante esa junta el presidente informa al resto de esos hechos y de la deuda que la comunidad tiene con él, al haber estado sufragando de su bolsillo varios pagos de proveedores y limpieza. Se acuerda en la junta nombrar nuevo presidente y solucionar varios asuntos de urgencia, como la instalación de extintores y la inspección del ascensor, ambas cosas que nos dice son obligatorias por normativa, y de la que el resto no conocía de su obligatoriedad. Insisto en la confianza del resto de los vecinos en esta persona con la que han convivido durante mas de 50 años. Una vez constituida nueva directiva, pone en manos de un administrador de fincas, antes no lo había, y éste le reclama al deudor la cantidad que debe (empezó a no pagar en 2018), el deudor indica que ha ido haciendo pagos recurrentes en estos años y que está al día y que como la deuda empezó en ese año 2018, ya ha prescrito. Decir que en los pagos efectuados por banco nunca indica concepto mas allá que su nombre y apellidos, nunca indica a que tiempo, plazo o mensualidad, se debe aplicar. En este contexto tengo dos dudas: 1ª Si no hay indicación expresa en el concepto del pago sobre a que plazo o mes debe aplicarse, ¿puede manifestar ahora que los pagos son para los años siguientes a ese 2018 y por lo tanto prescritos?. de ser así, ¿Se le pueden reclamar al anterior presidente daños y perjuicios por su manifiesta falta de diligencia y obligación de recalamar las cantidades adeudas a su debido tiempo?.
En espera de sus comentarios reciba un cordial saludo.
Buenos días Luis:
En cuestiones de comunidades donde vd. tiene que mirar por el interés de su propiedad, confianzas las justas. Tenga en cuenta que después de la salud, la propiedad es lo mas importante que uno tiene y esta no se la puede dejar a cualquiera. Lo que han hecho vds. es lo lógico. Dejar la gestión y la administración en manos de un administrador de fincas colegiado.
Si una persona ha estado pagando los recibos de la comunidad y no ha indicado a que recibos corresponde lo lógico es que estos se imputen a la deuda mas antigua y por lo tanto será a partir de que no haya pagado cuando se computará la deuda. El no elige a que deuda corresponde, si no lo hizo en su momento, en este cao será la administración quien decidirá como se imputarán los cobros.
Un cordial saludo
Miguel
691564359
Buenas tardes Miguel,
me gustaría consultarle un problema de comunicación que se me presenta en mi comunidad de vecinos, con el Presidente. Yo soy propietaria de una vivienda pero no resido en el piso. Y hay un grupo de WhatsApp para los propietarios, donde estoy incluida. En este grupo de WhatsApp se preguntan cuestiones o se comentan de vez en cuando. Curiosamente observo que mis dudas y preguntas, el Presidente no las responde. Le reclamo por el grupo de WhatsApp respetuosamente, y continúa sin responderme. Sin embargo, parece que no tiene problema en comunicarse con otros vecinos.
En la Junta de propietarios planteo el problema y el administrador me indica que el Presidente tiene la función de representar a toda la comunidad pero no está obligado a responder con su teléfono particular ni por WhatsApp. Que cualquier cosa, me dirija a él.
Sin embargo, el Presidente sí hace comentarios sobre sus conversaciones con otros propietarios. Respecto a esto, detecto un trato discriminatorio y desconozco los motivos.
Me gustaría saber si es cierto que el presidente no tiene ninguna obligación de comunicarse con un propietario en concreto, y derivarme así al administrador, y si puedo reclamar de algún modo, este trato extraño, discriminatorio y de incomunicación al que se me somete respecto al resto de personas.
Muchas gracias
Buenos días Ana:
Gente maleducada hay por todos los sitios y en la comunidad de propietarios no lo es menos. Un grupo de WhatsApp es algo muy concreto y que cada día está mas en uso por aprovechar las comunicaciones pero no debe de convertirse en darle soluciones a través de diferentes comentarios. La Presidenta tiene la opción de contestar o no contestar y vd. debe de remitirse a la Presidenta o al Administrador en las juntas que se convoquen para hablar de temas que puedan ser del interés de todos o bien en el apartado de ruegos y preguntas.
Si quiere contestación a sus preguntas hágalo a través del conducto oficial y por escrito a través del Administrador como se lo proponen, que le firmen una copia de la presentación y a esperar a que se le conteste.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Buenas tardes, soy Presidenta de una Comunidad en Barcelona, somos 8 vecinos, pero la mayoria de los propietarios no viven en la finca, y alquilan.
La finca es de la mitad del siglo XIX.
Llevamos muchos años con problemas de filtraciones de agua a fachada (que re-hicimos en 2020, y ahora esta peor que antes) y a pisos por causa de baños y cocinas mal contectadas al desague comunitario, y sin sellado.
Los pisos que estan causando problemas a fachada y entre ellos son 4, o sea la mitad de los vecinos causan y/o tienen problemas, pero a pesar de tener conocimiento de los problemas, nadie ha querido solucionarlos.
Recien pedimos un informe a un arquitecto tecnico, que es vecino de la finca. En el informe de mas de 200 paginas, el comprobo’ y describe el origen de las filtraciones y los daños, dando conociemiento a todos los propietarios : resulta que no solamente tenemos una fachada muy deteriorada, tambien resulta que estan afectadas varias vigas de madera del techo de los pisos, que entiendo ser elemento estructural.
Como Presidenta de la Comunidad, puedo activar la Defensa Juridica comunitaria y obligar que se ejecuten los trabajos necesarios para la reparacion de las causas y de los daños sin tener la conformidad de la Junta (que dudo obtendria, debido a que la mitad de los propietarios son causantes y no podrian no tener un seguro que cubra los daños).
Muchas gracias.
Buenos días Catarina.
Con respecto a su pregunta, no solo puede sino que también debe. Le recuerdo lo que dice el artículo 10.1 y lo que dice el art. 10.2 de la ley de propiedad horizontal sobre el asunto que vd. pregunta:
Para hacer esta actuación solo debe seguir los pasos del artículo 10.1 «1. Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:
a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.
Como Presidenta lo único que tiene que hacer es realizar todas aquella obras para el mantenimiento y el deber de conservación para la habitabilidad de las viviendas y del edificio.
Para realizar estas actuaciones bastará el informe de mas de 200 páginas del Arquitecto Técnico que además es vecino de la finca y por lo tanto espero que se presentará para informar en la reunión de las actuaciones que se van a realizar. Ojo, y digo solo informar, porque en ese caso no se va a tratar el votar si se hace o no se hace. Se va a informar de que se va a hacer, cual es el coste, para ello se llevará a ser posible varios presupuestos y el que mas interese será el que se ejecutará. Entiendo que el Arquitecto será el Director de la Obra porque conoce muy bien todo lo necesario y por supuesto como profesional deberá de pagársele por las labores que ha hecho y que hará en un futuro.
Una vez que se informa de las actuaciones a realizar para dar solución integral a aquellas viviendas se propondrá una derrama para cada uno de los propietarios que irá en relación, a no ser que paguen a partes iguales, al coeficiente de cada una de las viviendas. Esto lo indica claramente el artículo 10.2 de la LPH que dice lo siguiente:
2. Teniendo en cuenta el carácter de necesarias u obligatorias de las actuaciones referidas en las letras a) a d) del apartado anterior, procederá lo siguiente:
a) Serán costeadas por los propietarios de la correspondiente comunidad o agrupación de comunidades, limitándose el acuerdo de la Junta a la distribución de la derrama pertinente y a la determinación de los términos de su abono.
b) Los propietarios que se opongan o demoren injustificadamente la ejecución de las órdenes dictadas por la autoridad competente responderán individualmente de las sanciones que puedan imponerse en vía administrativa.
c) Los pisos o locales quedarán afectos al pago de los gastos derivados de la realización de dichas obras o actuaciones en los mismos términos y condiciones que los establecidos en el artículo 9 para los gastos generales.
Pidan todos los informes a Defensa Jurídica porque personalmente he visto caerse varios pisos de un edificio por estar podridas las vigas de madera.Menos mal que en se momento no había nadie afectado o fallecido por un derrumbamiento de esas características, pero las consecuencias pudieron ser catastróficas.
Haga lo que tenga que hacer y mire por los intereses de la comunidad porque si no lo hace pudiera tener responsabilidades incluso penales.
Mucha suerte.
Saludos.
Miguel
691564359
Tras celebración de «reunión» de propietarios en la que no se han respetado lo establecido en la legislación sobre quórum y cuota de participación, por lo que no tienen validez los acuerdos que se adopten, uno de los tres propietarios reunidos (3 de 9) se proclama Presidente -Secretario – Tesorero por turno rotatorio.Entiendo que esa proclama no tiene validez y la representación de la comunidad sigue recayendo en la presidenta anterior al igual que el de Secretari/ Tesorero.
Así pues este señor autoproclamado se va a la entidad bancaria y se da de alta como autorizado en la cuenta y de baja a los 2 autorizados que había (Tesorero y Secretario) creemos que haciéndose pasar por Presidente -Secretario- Tesorero.
¿Estaría incurriendo en usurpación de identidad y falsificación documental por haber entregado documentación necesaria para dar alta/baja cuenta bancaria? ¿Hay que denunciarlo?
Gracias
E
Hola Eva:
En principio el cambio de Presidente, Secretario, Secretario-Administrador se realiza en una junta general ordinaria por la mayoría simple de los propietarios presentes ó representados con derecho a voto. En el caso de 3 propietarios es suficiente para realizar los cambios pertinentes. Si de los 3 presentados 1 vota a favor de si mismo y los otros dos no están en contra pues se puede realizar dicho cambio. Cuestión distinta es que los otros dos propietarios estuvieran en contra pero no se haya reflejado en el acta ni hubieran impugnado la decisión del Presidente que se haya autoproclamado. Si este señor se va a la entidad bancaria, presenta un acta con la modificación de la Junta de Gobierno, en este caso el solo, y el banco se lo acepta, este señor es el nuevo Presidente con poder de firma. No está ocupando una usurpación de identidad ni falsificación documental, porque se supone que el ha preparado el acta y el banco se lo ha admitido. Lo que deberán hacer vds. es impugnar dicho acta ante el juez para que dicho acta quede nula de pleno derecho.
De todas formas, lo digo para nuestros lectores, me preocupa que este tipo de actuaciones salgan para adelante porque los 8 vecinos restantes no se hayan preocupado en estar en la reunión para hablar de todos los temas de la comunidad.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359