responsabilidad civil y penal del Presidente de una comunidad

Responsabilidad civil y penal del Presidente de una Comunidad 

 

El art. 13 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), dice que el Presidente es uno de los miembros del órgano del gobierno  de la Comunidad; que el nombramiento de Presidente será obligatorio y que ostentará legalmente la representación de la Comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que le afecta.

Los diferentes derechos que le aporta la LPH al Presidente, le generan paralelamente una serie de responsabilidades que debe cumplir, ejemplo:

  • Debe de cumplir de forma diligente, ágil y perseverante, aquellos mandatos o acuerdos que se hayan adoptado en la Junta de Propietarios.
  • Debe de realizar aquellos trabajos u obras que resulten necesarias para el mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble, de los servicios y sus instalaciones comunes.
  • Debe de dar el visto bueno a las certificaciones de estar al corriente de pago de un propietario, corresponsabilizándose junto con el administrador de la finca de la exactitud de los datos.
  • Tiene la obligación de proponer a la Junta de Propietarios la iniciación del procedimiento monitorio contra aquellos propietarios que no cumplan con sus pagos a la Comunidad de Propietarios, etc.

Todos estos derechos y obligaciones conllevan a que el presidente debe de actuar de forma prudente y diligente, no extralimitándose en la ejecución de los acuerdos tomados o incumplir la ley.

El incumplimiento puede venir dado frente a los propios copropietarios de la Comunidad o frente a terceros, ejemplo (proveedores, acreedores).

La Responsabilidad del Presidente de la Comunidad, es considerada una responsabilidad contractual. Hay diferentes artículos del Código civil que habla de la misma y que se trascriben íntegramente por su importancia: Artículo 1.101 “Quedan sujetos a las indemnizaciones de los daños y perjuicios causados, los que en cumplimiento de sus obligaciones incurrieran en dolo, negligencia o morosidad, y lo que de cualquier modo contraviniera al tenor de aquellos”; art. 1.902, en relación a las obligaciones que nacen de una posible culpa o negligencia dice “ El que por acción u omisión, causa daño a otro, interviniendo culpa o negligencia, está obligado a reparar el daño”. El art. 1.726 habla sobre las obligaciones del mandatario y dice “El Mandatario es responsable, no solamente del dolo, sino también de las culpas que deberá estimarse en mas o menor rigor por los Tribunales según que el mandato haya sido o no retribuido”.

Por lo expuesto anteriormente, la Responsabilidad del Presidente puede exigirse por una actuación culpable o negligente en su ejercicio como Presidente de la Comunidad.

Para exigir responsabilidad al Presidente, lo primero, es solicitar o proponer con el 25% de los propietarios o bien de las cuotas de participación, una Junta General Extraordinaria para reflejar en el orden del día, el punto con la propuesta de denuncia y se adopte el acuerdo de emprender acciones judiciales, exigiéndole al Presidente la responsabilidad que pudiera corresponderle. Los propietarios no podrán hacer acciones individuales contra el Presidente, debe de realizarse a través de la Junta de Propietarios. Solo cabe realizar una acción individual por el propietario afectado, si la Junta no realiza las correspondientes acciones.

Ejemplo de acciones contra el Presidente por su Responsabilidad Civil:

  • No realizar los acuerdos adoptados en la Junta o bien realizarlo de forma inadecuada dando lugar a un perjuicio a un tercero o a otro propietario.
  • Cambio de contratación de un seguro, de un cambio de operador de la luz, de un contrato de mantenimiento de un ascensor, etc. Resolviendo los contratos anteriores de una forma unilateral sin el acuerdo previo de la Junta de Propietarios.
  • Retraso en la emisión del certificado de deuda, pasando del límite dado en la ley de propiedad horizontal que son 7 días naturales, con perjuicio para el vendedor, etc.

También se le puede exigir al Presidente una Responsabilidad Penal en algunos casos como:

  • Delito por apropiación indebida de dinero de la caja o banco de la comunidad.
  • Estafar a los propios propietarios o a terceros.
  • Delito de coacciones o presiones al obligar a otro propietario o a un tercero a realizar algo que no quisiera, sea justo o no.

 

Por último y antes de terminar el artículo quisiera recordar a los/las Presidentes/as de las Comunidades que hoy en día es casi necesario que en el Seguro Multirriesgo de las Comunidades de Propietarios se incluya al menos una cobertura para la Responsabilidad del Presidente y se le dé la adecuada protección jurídica.

Les adjunto otros enlaces de nuestro sitio web que pueden ser de vuestro interés:

Reglamento Régimen Interior para una Comunidad de Propietarios

Firmas. Que ocurre si falta la asistencia del Presidente y Vicepresidente

Fdo. Miguel Fernández

Administrador de Fincas en Madrid

 

15 thoughts on “Responsabilidad civil y penal del Presidente de una Comunidad”

  1. Buenas noches:

    Soy Presidenta de mi comunidad desde hace 2 meses.

    Hace 5 años que resido en el edificio y está en muy mal estado

    El Presidente anterior fue obligado a serlo, dado que todos los vecinos disponibles (edad o residencia en el inmueble) ya lo habian sido y se gabian comido obras (ascensor, bajantes, ventanas,…) y habian gestionado las correspondientes subvenciones.

    Me he encontrado gastos x no haber llamado al seguro y dar parte oportuno xq ni sabia lo que nos cubria y por comodidad preferia decirselo al de mantenimiento. Por ejemplo, intentaron robar en el cuarto de porteria y, en vez de denunciar y dar parte, al dia siguiente mandó arreglar la cerradura. Ahora cuesta 400 euros arreglar la puerta abollada.

    En ese mismo cuarto, una chispa accidental quemó el cuadro eléctrico y tampoco dio parte….

    En ambos casos, el seguro me ha confirmado que lo habría cubierto

    Dice que la culpa es del administrador, pero pienso que su dejadez y mala gestión es culpa suya y ahora nos costará dinero

    Tampoco se preocupó de recabar qué teniamos de seguro y cómo mejorarlo. Como acabo de hacer yo (incorporando daños x agua q no teniamos). Si lo hubiera hecho, nos habriamos ahorrado la rotura de una tuberia y los daños que produjimos a un vecino con su consiguiente denuncia (tiene justicia gratuita y buscaba indemnización). Ahora aun queda un pago de aquello que debemos asumir.

    Se suma que este presidente anterior abrió una ventana mas grande en el patio aprovechando que los que vinieron a pintarlo (x cierto, ya está en mal estado) los trajo él. Y me entero que dentro de su vivienda ha movido muro de carga.

    Tampoco se preocupaba ni de cambiar un plafón roto, ni de la vitrina de anuncios (la llave se perdió y tuvimos q cambiar cerrojo), ni de vaciar el buzón de comunidad donde habia facturas y cartas del banco (si las hubiera mirado como yo ahora, habria sabido lo que tenemos y lo q no) que me decia que las tirase todas xq no valia xa nada…

    Mi pregunta es: los gastos extra que nos ha ocasionado (miles de euros) es culpa suya? Cómo se lo exigimos?

    1. Buenos días:
      Lo que Vd. nos está comentando es una clara dejadez de funciones. Hay hechos y argumentación suficiente para exigir al Presidente las responsabilidades que correspondan desde un punto de vista civil.
      Como bien dice el art. 13 de la Ley de Propiedad Horizontal, es el Presidente el que legalmente tiene la representación de la comunidad, entre otras obligaciones, tiene la obligación de realizar aquellos trabajos u obras que resulten necesarios para el mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble, de los servicios y de las instalaciones comunes. Parece claro por las actuaciones del Presidente, que este ha caído en actuaciones catalogadas en el art. 1101 y 1902 del Código Civil como “negligencia”.
      La Responsabilidad del Presidente puede exigirse por diferentes actuaciones culpables o negligentes en su ejercicio como Presidente, aunque en este caso al disponer Vds. de Administrador, si demuestran que este ha sido informado de los incidentes y no se ha hecho nada desde el despacho, tiene también su parte de responsabilidad.
      Para exigir la responsabilidad al Presidente y/o Administrador, lo primero es solicitar o proponer una Junta General Extraordinaria con el punto del orden del día, como el Presidente no querrá hacer la reunión porque va en contra de sus intereses, tendrán que hacer una junta el 25% de los propietarios o bien el 25% de las cuotas de participación. En el punto del orden del día tendrá que aparecer la propuesta de denuncia por negligencia y se deberá adoptar el acuerdo de emprender acciones judiciales, exigiéndole al Presidente la responsabilidad y la posible indemnización que pudiera corresponder.
      Le recuerdo que los propietarios no pueden hacer acciones individuales contra el Presidente, deben de realizarse a través de la Junta de Propietarios. Solo se debe de realizar una acción individual si la Junta no realiza las correspondientes acciones.
      Debe tener en cuenta que aunque la Justicia pueda estar de su parte y sepamos que existe una irresponsabilidad civil manifiesta, la posible indemnización no esté acorde con la cantidad de dinero que haya que desembolsar por parte de Vds. para poner en marcha la reclamación judicial.
      Saludos

  2. Tampoco informó a la junta ni a nadie del señor q nos saca la basura….despidió de manera unilateral al que teniamos y contrató a un conocido suyo….”porque del anterior no se fiaba”

    A quién exigimos responsabilidades?

    Creo que es el presidente quien da explicaciones a su comunidad (xa eso le ha votado) y luego éste deberá depurar responsabilidades en quien corresponda (administrador u otro)

    Es correcto?

    Muchas gracias

    1. Buenas noches Pilar, el Presidente esta cometiendo una serie de irregularidades que la Comunidad a través de la Junta de Propietarios debe de rechazar. Deberán solicitar una reunión al Presidente y si este no la concede realizarla a través del 25% de los propietarios o bien el 25% de las cuotas de participación con objeto de poner en el orden del día las irregularidades de la gestión y las actuaciones que vd. consideren que deban de realizar contra el Presidente. Despedir a una persona empleado de la finca es muy grave si no está debidamente justificada y de cualquier modo debería haber puesto una reunión para que fuera ratificada su decisión.

    2. Buenas soy propietaria y la presidenta qe tengo es muy deficiente y dejada le da igual la situación de las cuentas si hay daños estructurales en el edificio se aprueban derramas cada dos por tres por qe hay personal del edificio qe no cuida las instalaciones a parte se desentiende de dolo a terceros qiero saber si esto se puede denunciar por qe me parece inadmisible yo estoy padeciendo sintomas de ansiedad y no puedo más…Por algunos propietarios a los qe está en complicidad con la misma presidenta en funciones tb qiero saber si están en el deber de recurrir en un momento de omisión de socorro a un vecino ..

      1. Hola María.
        Disculpa que te conteste tan tarde pero estas fechas son fechas donde nos centramos mas en la familia. Es momento de descanso y de ocio, por ello te pedimos disculpas.
        Cualquier Presidente tiene obligaciones y tiene sus responsabilidades, responsabilidades civiles y penales. en el artículo que has leído y por el que has venido hasta nosotros lo indicamos claramente. No nos vamos a extender sobre esto porque ya nos extendimos en el artículo. Dejamos nuevamente el enlace por si otra persona quisiera leerlo: https://adminfergal.es/responsabilidad-civil-y-penal-del-presidente-de-una-comunidad/
        Con respecto a la obligación de la Presidenta sobre su responsabilidad en un momento de omisión de socorro a un vecino, nos vamos a extender porque me parece un asunto muy importante. Me va a permitir ponerlo en el blog de mi web para hacerlo llegar a todos los lectores posibles. Es un asunto que tiene un gran importancia tanto desde el punto de vista de la convivencia vecinal como desde un punto de vista social.
        Recordar a todos los lectores que existe un delito por omisión de socorro, esto afecta no solo al Presidente de una Comunidad sino a cualquier propietario o ciudadano siempre que concurran elementos que según la jurisprudencia sean conductas omisivas sobre el deber de socorrer a una persona desamparada y que esta se encuentre en peligro manifiesto cuando existan grandes posibilidades de muerte o de lesiones que podría ser relevantes.
        De la omisión del deber de socorro hablan dos artículos del código penal a tener muy en cuenta. Estos artículos son el artículo 195 y 196. El artículo 195 va dirigido a cualquier persona que no socorra a otra necesitada y el art. 196 va dirigido a aquél profesional que denegara el socorro a otra necesitada.
        Estos son los dos artículos del Código Penal:

        Artículo 195
        1. El que no socorriere a una persona que se halle desamparada y en peligro manifiesto y grave, cuando pudiere hacerlo sin riesgo propio ni de terceros, será castigado con la pena de multa de tres a doce meses.
        2. En las mismas penas incurrirá el que, impedido de prestar socorro, no demande con urgencia auxilio ajeno.
        3. Si la víctima lo fuere por accidente ocasionado fortuitamente por el que omitió el auxilio, la pena será de prisión de seis meses a 18 meses, y si el accidente se debiere a imprudencia, la de prisión de seis meses a cuatro años.
        Número 3 del artículo 195 redactado por el apartado septuagésimo del artículo único de la L.O. 15/2003, de 25 de noviembre, por la que se modifica la L.O. 10/1995, de 23 de noviembre, del Código Penal («B.O.E.» 26 noviembre).Vigencia: 1 octubre 2004

        Artículo 196
        El profesional que, estando obligado a ello, denegare asistencia sanitaria o abandonare los servicios sanitarios, cuando de la denegación o abandono se derive riesgo grave para la salud de las personas, será castigado con las penas del artículo precedente en su mitad superior y con la de inhabilitación especial para empleo o cargo público, profesión u oficio, por tiempo de seis meses a tres años.
        Esperamos haya sido de tu interés.
        Un cordial saludo.
        Miguel
        691564359

  3. Buenas noches Pilar, el Presidente esta cometiendo una serie de irregularidades que la Comunidad a través de la Junta de Propietarios debe de rechazar. Deberán solicitar una reunión al Presidente y si este no la concede realizarla a través del 25% de los propietarios o bien el 25% de las cuotas de participación con objeto de poner en el orden del día las irregularidades de la gestión y las actuaciones que vd. consideren que deban de realizar contra el Presidente. Despedir a una persona empleado de la finca es muy grave si no está debidamente justificada y de cualquier modo debería haber puesto una reunión para que fuera ratificada su decisión.

  4. Hola soy Sorin ,buenas tardes.Tengo unas preguntas,y me gustaría encontrar alguna respuesta sobre la duda que tengo :Soy propietario desde hace dos años y medio ,tiempo en que el presidente de la comunidad no ha convocado ninguna junta,no manda ningún informe de los gastos de la comunidad ,a pesar de que se ha hecho reforma en el portal .Hay zonas comunes ocupadas por bicicletas de algunos vecinos y la limpieza del portal es escasa .Al preguntar al presidente sobre todo esto ,me responde de mala manera,como que lleva presidente diez años y todo esta” correcto,” ,mis preguntas sorprendiéndole por completo .Como soy nuevo propietario y por mi origen extranjero (,pero siempre al corriente de pago)no me da ninguna explicación.Que debería hacer en este caso. Gracias.

    1. Buenas tardes Sorín.
      El art. 16 de la ley de propiedad horizontal en su punto 1º) dice: “La Junta se reunirá por lo menos una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas y en las demás ocasiones que lo considere conveniente el Presidente o lo pidan la cuarta parte de los propietarios, o un número de estos que representen al menos el 25% de las cuotas de participación.”
      Es obligatorio aprobar los presupuestos y cuentas una vez al año, sino lo hace se le puede requerir directamente vía burofax si fuera necesario para que lo hiciera y si no lo hiciera habría que poner en marcha un mecanismo con abogado y procurador para que a través del juzgado se le obligue a que cumplan con este requisito.
      Lo que solicita es un derecho según consta en el referido art. 16 de la LPH.
      Recibe un cordial saludo.
      Miguel.

  5. Para poder hacer una rampa de acceso de entrada al edificio, necesitamos recortar 20 centímetros a la puerta de entrada de acometidas eléctricas de Iberdrola, de 70 por 50 centímetros, cosa que se nos niega. Si hacemos esta modificación por nuestra cuenta. Preguntamos :Qiuen tiene la responsabilidad ante una actuación de Iberdrola; el presidente o la comunidad

    1. Buenos días.
      Su pregunta no se la podemos responder con exactitud porque para ello necesitaría ir a la comunidad un técnico colaborador y darles una respuesta adecuada. Desde aquí, solo puedo decirle que después de haber hecho una pregunta a mi compañero Arquitecto Víctor, me indica que la puerta de entrada o dicho de una forma técnica mas adecuada, la caja general de protección, no se puede reducir si va en contra de la normativa existente, la medida que tienen aprobada para el acceso a la caja es la standard y no se puede variar, si se podrá modificar si es posible mover o modificar el acceso a la misma. La competencia y normativa está impuesta por un reglamento y este hay que cumplirlo. Si a pesar de todo vds. deciden modificarla aún teniendo en contra la respuesta de Iberdrola, el Presidente para no asumir de forma particular la responsabilidad que le corresponda, deberá de informar ante la Junta de Propietarios de la actuación irregular que se va a realizar y en ese caso ya no será responsabilidad exclusiva del Presidente, sino de toda la Comunidad de Propietarios si se aprueba dicha modificación. El Presidente tendrá la obligación de exponer la situación diciendo la verdad de la situación para que los propietarios puedan decidir por mayoría.
      Un cordial saludo.
      Miguel.

  6. Buenas noches, hace un mes que he sido nombrada presidenta de la comunidad pero hasta la fecha la anterior presidenta no ha entregado el dinero que había de fondos, unos 17mil euros. Hicimos una junta extraordinaria para informar a los vecinos pero ese mismo día enseño una copia de una transferencia (en movil, no entregó justificante alguno) por lo que decidimos esperar a que al día siguiente entrara en la cuenta. He de decir que la comunidad no ha sido gestionada por ningún administrador ni siquiera tenía cuenta bancaria, la hemos abierto ahora. El dinero lo tenía en su cuenta y por un problema personal se lo han embargado, por lo que no puede devolverlo ahora. Mi pregunta es, es decisión de la Junta iniciar los trámites para demandarla o puedo hacerlo sin acuerdo? Considero que es una apropiación indebida verdad? Como serían los trámites, primero hay que hacer la Junta, enviar burofax y luego demandar? Se puede acordar darle un plazo amplio para la devolución? Estoy un poco perdida. Y los vecinos que tienen deudas, pueden votar en esa Junta para iniciar los trámites? Muchas gracias

    1. Buenos días Carmen.
      Agradezco su e-mail porque ratifica lo que de forma permanente recomendamos a través de nuestra web, que la administración de una finca hay que dejarla en manos de profesionales y no nos podemos permitir dejarla en manos de ningún propietario, porque pueden pasar estas cosas a las que vd. hace referencia. Parece imposible que pasen estas cosas, pero pasan. Por favor piensen que si este problema lo hubieran tenido con un Administrador de Fincas Colegiado, cuestión improbable, hubieran podido hacer la reclamación al Colegio pertinente, se hubiera sancionado al Administrador y se hubiera recuperado el dinero en caso de que hubiera desaparecido por un importe de 25.000 € por el seguro de caución.
      Cualquier actuación que se vaya a realizar tendrá que tener la aprobación previa de la junta de propietarios. En esta junta se debe de aprobar el realizar las acciones judiciales pertinentes, así como delegar en la Presidenta para que busque abogado y procurador para la puesta en marcha de la demanda.
      Le recomiendo varias cosas a realizar. Antes de nada contratar un Administrador de Fincas para revisar las cuentas y hacer una pequeña auditoria de todos los movimientos habidos en los últimos años y verificar que lo que se va a reclamar coincide con lo que supuestamente la anterior Presidenta tiene que devolver. Mi consejo es que se mantenga vd. al margen de este tema y lo delegue en el secretario-administrador que vayan a contratar. Si es en Madrid, le ofrecemos nuestros servicios. Adminfergal, tfno 691564359. Además le facilitaremos una abogada experta en temas civiles para hacer la demanda correspondiente si procede. Si fuera en otra ciudad tenga en cuenta este primer paso. Todo lo barato al final sale caro.
      Si a pesar de mis recomendaciones, insisten en hacerlo vds., hay que hacer una Junta, informar del dinero que se ha llevado la Presidenta, dar el visto para iniciar la demanda y delegar en la presidenta para realizar las actuaciones necesarias con abogado y procurador. Es evidente que hay que avisar a la propietaria mediante burofax para que devuelva la cantidad que de forma inapropiada se ha quedado dándole un plazo de 15 días (mas o menos para su devolución), sino responde iniciar el procedimiento judicial.
      Con respecto a los vecinos que tienen deudas pendientes, podrán estar presentes en la reunión, tendrán voz pero no voto.
      Un cordial saludo.
      Miguel

  7. Buenos días, acabo de encontrar su blog. He sido elegido presidente de mi comunidad, pero no resido en el inmueble. Vivo a más de 20 km de distancia, trabajo y además me estoy preparando una Oposicion. No tengo tiempo material para dedicarle a ese ejercicio. ¿Existe alguna manera de librarse de ese cargo? Me urge.

    1. Buenas tardes Marimar.
      En relación a su pregunta tiene una fácil respuesta. Lease el artículo 13.2 de la Ley de Propiedad Horizontal que dice lo siguiente: “2. El Presidente será nombrado, entre los propietarios, mediante elección o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo. El nombramiento será obligatorio, si bien el propietario designado podrá solicitar su relevo al Juez dentro del mes siguiente a su acceso al cargo, invocando las razones que le asistan para ello. El Juez, a través del procedimiento establecido en el artículo 17.7 resolverá de plano lo procedente, designando en la misma resolución al propietario que hubiera de sustituir, en su caso, al Presidente en el cargo hasta que se proceda a una nueva designación en el plazo que se determine en la resolución judicial.
      Igualmente podrá acudirse al Juez cuando, por cualquier causa, fuese imposible para la Junta designar Presidente de la comunidad”.
      Ya le anticipo que difícilmente un Juez le va a liberar de la responsabilidad de ser Presidenta de la Comunidad por la justificación que vd. da. La distancia de 20 km. o que esté haciendo una oposición no son motivos para designar otro Presidente, liberar a una persona de ser Presidente se da por otros motivos, como enfermedad, problemas mentales, etc.
      Un cordial saludo.
      Fdo. Miguel Fernández.
      691564359.

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