responsabilidad civil y penal del Presidente de una comunidad

Responsabilidad civil y penal del Presidente de una Comunidad 

 

El art. 13 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), dice que el Presidente es uno de los miembros del órgano del gobierno  de la Comunidad; que el nombramiento de Presidente será obligatorio y que ostentará legalmente la representación de la Comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que le afecta.

Los diferentes derechos que le aporta la LPH al Presidente, le generan paralelamente una serie de responsabilidades que debe cumplir, ejemplo:

  • Debe de cumplir de forma diligente, ágil y perseverante, aquellos mandatos o acuerdos que se hayan adoptado en la Junta de Propietarios.
  • Debe de realizar aquellos trabajos u obras que resulten necesarias para el mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble, de los servicios y sus instalaciones comunes.
  • Debe de dar el visto bueno a las certificaciones de estar al corriente de pago de un propietario, corresponsabilizándose junto con el administrador de la finca de la exactitud de los datos.
  • Tiene la obligación de proponer a la Junta de Propietarios la iniciación del procedimiento monitorio contra aquellos propietarios que no cumplan con sus pagos a la Comunidad de Propietarios, etc.

Todos estos derechos y obligaciones conllevan a que el presidente debe de actuar de forma prudente y diligente, no extralimitándose en la ejecución de los acuerdos tomados o incumplir la ley.

El incumplimiento puede venir dado frente a los propios copropietarios de la Comunidad o frente a terceros, ejemplo (proveedores, acreedores).

La Responsabilidad del Presidente de la Comunidad, es considerada una responsabilidad contractual. Hay diferentes artículos del Código civil que habla de la misma y que se trascriben íntegramente por su importancia: Artículo 1.101 “Quedan sujetos a las indemnizaciones de los daños y perjuicios causados, los que en cumplimiento de sus obligaciones incurrieran en dolo, negligencia o morosidad, y lo que de cualquier modo contraviniera al tenor de aquellos”; art. 1.902, en relación a las obligaciones que nacen de una posible culpa o negligencia dice “ El que por acción u omisión, causa daño a otro, interviniendo culpa o negligencia, está obligado a reparar el daño”. El art. 1.726 habla sobre las obligaciones del mandatario y dice “El Mandatario es responsable, no solamente del dolo, sino también de las culpas que deberá estimarse en mas o menor rigor por los Tribunales según que el mandato haya sido o no retribuido”.

Por lo expuesto anteriormente, la Responsabilidad del Presidente puede exigirse por una actuación culpable o negligente en su ejercicio como Presidente de la Comunidad.

Para exigir responsabilidad al Presidente, lo primero, es solicitar o proponer con el 25% de los propietarios o bien de las cuotas de participación, una Junta General Extraordinaria para reflejar en el orden del día, el punto con la propuesta de denuncia y se adopte el acuerdo de emprender acciones judiciales, exigiéndole al Presidente la responsabilidad que pudiera corresponderle. Los propietarios no podrán hacer acciones individuales contra el Presidente, debe de realizarse a través de la Junta de Propietarios. Solo cabe realizar una acción individual por el propietario afectado, si la Junta no realiza las correspondientes acciones.

Ejemplo de acciones contra el Presidente por su Responsabilidad Civil:

  • No realizar los acuerdos adoptados en la Junta o bien realizarlo de forma inadecuada dando lugar a un perjuicio a un tercero o a otro propietario.
  • Cambio de contratación de un seguro, de un cambio de operador de la luz, de un contrato de mantenimiento de un ascensor, etc. Resolviendo los contratos anteriores de una forma unilateral sin el acuerdo previo de la Junta de Propietarios.
  • Retraso en la emisión del certificado de deuda, pasando del límite dado en la ley de propiedad horizontal que son 7 días naturales, con perjuicio para el vendedor, etc.

También se le puede exigir al Presidente una Responsabilidad Penal en algunos casos como:

  • Delito por apropiación indebida de dinero de la caja o banco de la comunidad.
  • Estafar a los propios propietarios o a terceros.
  • Delito de coacciones o presiones al obligar a otro propietario o a un tercero a realizar algo que no quisiera, sea justo o no.

 

Por último y antes de terminar el artículo quisiera recordar a los/las Presidentes/as de las Comunidades que hoy en día es casi necesario que en el Seguro Multirriesgo de las Comunidades de Propietarios se incluya al menos una cobertura para la Responsabilidad del Presidente y se le dé la adecuada protección jurídica.

Les adjunto otros enlaces de nuestro sitio web que pueden ser de vuestro interés:

Reglamento Régimen Interior para una Comunidad de Propietarios

Firmas. Que ocurre si falta la asistencia del Presidente y Vicepresidente

Fdo. Miguel Fernández

Administrador de Fincas en Madrid

 

19 thoughts on “Responsabilidad civil y penal del Presidente de una Comunidad”

  1. Buenas noches:

    Soy Presidenta de mi comunidad desde hace 2 meses.

    Hace 5 años que resido en el edificio y está en muy mal estado

    El Presidente anterior fue obligado a serlo, dado que todos los vecinos disponibles (edad o residencia en el inmueble) ya lo habian sido y se gabian comido obras (ascensor, bajantes, ventanas,…) y habian gestionado las correspondientes subvenciones.

    Me he encontrado gastos x no haber llamado al seguro y dar parte oportuno xq ni sabia lo que nos cubria y por comodidad preferia decirselo al de mantenimiento. Por ejemplo, intentaron robar en el cuarto de porteria y, en vez de denunciar y dar parte, al dia siguiente mandó arreglar la cerradura. Ahora cuesta 400 euros arreglar la puerta abollada.

    En ese mismo cuarto, una chispa accidental quemó el cuadro eléctrico y tampoco dio parte….

    En ambos casos, el seguro me ha confirmado que lo habría cubierto

    Dice que la culpa es del administrador, pero pienso que su dejadez y mala gestión es culpa suya y ahora nos costará dinero

    Tampoco se preocupó de recabar qué teniamos de seguro y cómo mejorarlo. Como acabo de hacer yo (incorporando daños x agua q no teniamos). Si lo hubiera hecho, nos habriamos ahorrado la rotura de una tuberia y los daños que produjimos a un vecino con su consiguiente denuncia (tiene justicia gratuita y buscaba indemnización). Ahora aun queda un pago de aquello que debemos asumir.

    Se suma que este presidente anterior abrió una ventana mas grande en el patio aprovechando que los que vinieron a pintarlo (x cierto, ya está en mal estado) los trajo él. Y me entero que dentro de su vivienda ha movido muro de carga.

    Tampoco se preocupaba ni de cambiar un plafón roto, ni de la vitrina de anuncios (la llave se perdió y tuvimos q cambiar cerrojo), ni de vaciar el buzón de comunidad donde habia facturas y cartas del banco (si las hubiera mirado como yo ahora, habria sabido lo que tenemos y lo q no) que me decia que las tirase todas xq no valia xa nada…

    Mi pregunta es: los gastos extra que nos ha ocasionado (miles de euros) es culpa suya? Cómo se lo exigimos?

    1. Buenos días:
      Lo que Vd. nos está comentando es una clara dejadez de funciones. Hay hechos y argumentación suficiente para exigir al Presidente las responsabilidades que correspondan desde un punto de vista civil.
      Como bien dice el art. 13 de la Ley de Propiedad Horizontal, es el Presidente el que legalmente tiene la representación de la comunidad, entre otras obligaciones, tiene la obligación de realizar aquellos trabajos u obras que resulten necesarios para el mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble, de los servicios y de las instalaciones comunes. Parece claro por las actuaciones del Presidente, que este ha caído en actuaciones catalogadas en el art. 1101 y 1902 del Código Civil como “negligencia”.
      La Responsabilidad del Presidente puede exigirse por diferentes actuaciones culpables o negligentes en su ejercicio como Presidente, aunque en este caso al disponer Vds. de Administrador, si demuestran que este ha sido informado de los incidentes y no se ha hecho nada desde el despacho, tiene también su parte de responsabilidad.
      Para exigir la responsabilidad al Presidente y/o Administrador, lo primero es solicitar o proponer una Junta General Extraordinaria con el punto del orden del día, como el Presidente no querrá hacer la reunión porque va en contra de sus intereses, tendrán que hacer una junta el 25% de los propietarios o bien el 25% de las cuotas de participación. En el punto del orden del día tendrá que aparecer la propuesta de denuncia por negligencia y se deberá adoptar el acuerdo de emprender acciones judiciales, exigiéndole al Presidente la responsabilidad y la posible indemnización que pudiera corresponder.
      Le recuerdo que los propietarios no pueden hacer acciones individuales contra el Presidente, deben de realizarse a través de la Junta de Propietarios. Solo se debe de realizar una acción individual si la Junta no realiza las correspondientes acciones.
      Debe tener en cuenta que aunque la Justicia pueda estar de su parte y sepamos que existe una irresponsabilidad civil manifiesta, la posible indemnización no esté acorde con la cantidad de dinero que haya que desembolsar por parte de Vds. para poner en marcha la reclamación judicial.
      Saludos

  2. Tampoco informó a la junta ni a nadie del señor q nos saca la basura….despidió de manera unilateral al que teniamos y contrató a un conocido suyo….”porque del anterior no se fiaba”

    A quién exigimos responsabilidades?

    Creo que es el presidente quien da explicaciones a su comunidad (xa eso le ha votado) y luego éste deberá depurar responsabilidades en quien corresponda (administrador u otro)

    Es correcto?

    Muchas gracias

    1. Buenas noches Pilar, el Presidente esta cometiendo una serie de irregularidades que la Comunidad a través de la Junta de Propietarios debe de rechazar. Deberán solicitar una reunión al Presidente y si este no la concede realizarla a través del 25% de los propietarios o bien el 25% de las cuotas de participación con objeto de poner en el orden del día las irregularidades de la gestión y las actuaciones que vd. consideren que deban de realizar contra el Presidente. Despedir a una persona empleado de la finca es muy grave si no está debidamente justificada y de cualquier modo debería haber puesto una reunión para que fuera ratificada su decisión.

    2. Buenas soy propietaria y la presidenta qe tengo es muy deficiente y dejada le da igual la situación de las cuentas si hay daños estructurales en el edificio se aprueban derramas cada dos por tres por qe hay personal del edificio qe no cuida las instalaciones a parte se desentiende de dolo a terceros qiero saber si esto se puede denunciar por qe me parece inadmisible yo estoy padeciendo sintomas de ansiedad y no puedo más…Por algunos propietarios a los qe está en complicidad con la misma presidenta en funciones tb qiero saber si están en el deber de recurrir en un momento de omisión de socorro a un vecino ..

      1. Hola María.
        Disculpa que te conteste tan tarde pero estas fechas son fechas donde nos centramos mas en la familia. Es momento de descanso y de ocio, por ello te pedimos disculpas.
        Cualquier Presidente tiene obligaciones y tiene sus responsabilidades, responsabilidades civiles y penales. en el artículo que has leído y por el que has venido hasta nosotros lo indicamos claramente. No nos vamos a extender sobre esto porque ya nos extendimos en el artículo. Dejamos nuevamente el enlace por si otra persona quisiera leerlo: https://adminfergal.es/responsabilidad-civil-y-penal-del-presidente-de-una-comunidad/
        Con respecto a la obligación de la Presidenta sobre su responsabilidad en un momento de omisión de socorro a un vecino, nos vamos a extender porque me parece un asunto muy importante. Me va a permitir ponerlo en el blog de mi web para hacerlo llegar a todos los lectores posibles. Es un asunto que tiene un gran importancia tanto desde el punto de vista de la convivencia vecinal como desde un punto de vista social.
        Recordar a todos los lectores que existe un delito por omisión de socorro, esto afecta no solo al Presidente de una Comunidad sino a cualquier propietario o ciudadano siempre que concurran elementos que según la jurisprudencia sean conductas omisivas sobre el deber de socorrer a una persona desamparada y que esta se encuentre en peligro manifiesto cuando existan grandes posibilidades de muerte o de lesiones que podría ser relevantes.
        De la omisión del deber de socorro hablan dos artículos del código penal a tener muy en cuenta. Estos artículos son el artículo 195 y 196. El artículo 195 va dirigido a cualquier persona que no socorra a otra necesitada y el art. 196 va dirigido a aquél profesional que denegara el socorro a otra necesitada.
        Estos son los dos artículos del Código Penal:

        Artículo 195
        1. El que no socorriere a una persona que se halle desamparada y en peligro manifiesto y grave, cuando pudiere hacerlo sin riesgo propio ni de terceros, será castigado con la pena de multa de tres a doce meses.
        2. En las mismas penas incurrirá el que, impedido de prestar socorro, no demande con urgencia auxilio ajeno.
        3. Si la víctima lo fuere por accidente ocasionado fortuitamente por el que omitió el auxilio, la pena será de prisión de seis meses a 18 meses, y si el accidente se debiere a imprudencia, la de prisión de seis meses a cuatro años.
        Número 3 del artículo 195 redactado por el apartado septuagésimo del artículo único de la L.O. 15/2003, de 25 de noviembre, por la que se modifica la L.O. 10/1995, de 23 de noviembre, del Código Penal («B.O.E.» 26 noviembre).Vigencia: 1 octubre 2004

        Artículo 196
        El profesional que, estando obligado a ello, denegare asistencia sanitaria o abandonare los servicios sanitarios, cuando de la denegación o abandono se derive riesgo grave para la salud de las personas, será castigado con las penas del artículo precedente en su mitad superior y con la de inhabilitación especial para empleo o cargo público, profesión u oficio, por tiempo de seis meses a tres años.
        Esperamos haya sido de tu interés.
        Un cordial saludo.
        Miguel
        691564359

  3. Buenas noches Pilar, el Presidente esta cometiendo una serie de irregularidades que la Comunidad a través de la Junta de Propietarios debe de rechazar. Deberán solicitar una reunión al Presidente y si este no la concede realizarla a través del 25% de los propietarios o bien el 25% de las cuotas de participación con objeto de poner en el orden del día las irregularidades de la gestión y las actuaciones que vd. consideren que deban de realizar contra el Presidente. Despedir a una persona empleado de la finca es muy grave si no está debidamente justificada y de cualquier modo debería haber puesto una reunión para que fuera ratificada su decisión.

  4. Hola soy Sorin ,buenas tardes.Tengo unas preguntas,y me gustaría encontrar alguna respuesta sobre la duda que tengo :Soy propietario desde hace dos años y medio ,tiempo en que el presidente de la comunidad no ha convocado ninguna junta,no manda ningún informe de los gastos de la comunidad ,a pesar de que se ha hecho reforma en el portal .Hay zonas comunes ocupadas por bicicletas de algunos vecinos y la limpieza del portal es escasa .Al preguntar al presidente sobre todo esto ,me responde de mala manera,como que lleva presidente diez años y todo esta” correcto,” ,mis preguntas sorprendiéndole por completo .Como soy nuevo propietario y por mi origen extranjero (,pero siempre al corriente de pago)no me da ninguna explicación.Que debería hacer en este caso. Gracias.

    1. Buenas tardes Sorín.
      El art. 16 de la ley de propiedad horizontal en su punto 1º) dice: “La Junta se reunirá por lo menos una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas y en las demás ocasiones que lo considere conveniente el Presidente o lo pidan la cuarta parte de los propietarios, o un número de estos que representen al menos el 25% de las cuotas de participación.”
      Es obligatorio aprobar los presupuestos y cuentas una vez al año, sino lo hace se le puede requerir directamente vía burofax si fuera necesario para que lo hiciera y si no lo hiciera habría que poner en marcha un mecanismo con abogado y procurador para que a través del juzgado se le obligue a que cumplan con este requisito.
      Lo que solicita es un derecho según consta en el referido art. 16 de la LPH.
      Recibe un cordial saludo.
      Miguel.

  5. Para poder hacer una rampa de acceso de entrada al edificio, necesitamos recortar 20 centímetros a la puerta de entrada de acometidas eléctricas de Iberdrola, de 70 por 50 centímetros, cosa que se nos niega. Si hacemos esta modificación por nuestra cuenta. Preguntamos :Qiuen tiene la responsabilidad ante una actuación de Iberdrola; el presidente o la comunidad

    1. Buenos días.
      Su pregunta no se la podemos responder con exactitud porque para ello necesitaría ir a la comunidad un técnico colaborador y darles una respuesta adecuada. Desde aquí, solo puedo decirle que después de haber hecho una pregunta a mi compañero Arquitecto Víctor, me indica que la puerta de entrada o dicho de una forma técnica mas adecuada, la caja general de protección, no se puede reducir si va en contra de la normativa existente, la medida que tienen aprobada para el acceso a la caja es la standard y no se puede variar, si se podrá modificar si es posible mover o modificar el acceso a la misma. La competencia y normativa está impuesta por un reglamento y este hay que cumplirlo. Si a pesar de todo vds. deciden modificarla aún teniendo en contra la respuesta de Iberdrola, el Presidente para no asumir de forma particular la responsabilidad que le corresponda, deberá de informar ante la Junta de Propietarios de la actuación irregular que se va a realizar y en ese caso ya no será responsabilidad exclusiva del Presidente, sino de toda la Comunidad de Propietarios si se aprueba dicha modificación. El Presidente tendrá la obligación de exponer la situación diciendo la verdad de la situación para que los propietarios puedan decidir por mayoría.
      Un cordial saludo.
      Miguel.

  6. Buenas noches, hace un mes que he sido nombrada presidenta de la comunidad pero hasta la fecha la anterior presidenta no ha entregado el dinero que había de fondos, unos 17mil euros. Hicimos una junta extraordinaria para informar a los vecinos pero ese mismo día enseño una copia de una transferencia (en movil, no entregó justificante alguno) por lo que decidimos esperar a que al día siguiente entrara en la cuenta. He de decir que la comunidad no ha sido gestionada por ningún administrador ni siquiera tenía cuenta bancaria, la hemos abierto ahora. El dinero lo tenía en su cuenta y por un problema personal se lo han embargado, por lo que no puede devolverlo ahora. Mi pregunta es, es decisión de la Junta iniciar los trámites para demandarla o puedo hacerlo sin acuerdo? Considero que es una apropiación indebida verdad? Como serían los trámites, primero hay que hacer la Junta, enviar burofax y luego demandar? Se puede acordar darle un plazo amplio para la devolución? Estoy un poco perdida. Y los vecinos que tienen deudas, pueden votar en esa Junta para iniciar los trámites? Muchas gracias

    1. Buenos días Carmen.
      Agradezco su e-mail porque ratifica lo que de forma permanente recomendamos a través de nuestra web, que la administración de una finca hay que dejarla en manos de profesionales y no nos podemos permitir dejarla en manos de ningún propietario, porque pueden pasar estas cosas a las que vd. hace referencia. Parece imposible que pasen estas cosas, pero pasan. Por favor piensen que si este problema lo hubieran tenido con un Administrador de Fincas Colegiado, cuestión improbable, hubieran podido hacer la reclamación al Colegio pertinente, se hubiera sancionado al Administrador y se hubiera recuperado el dinero en caso de que hubiera desaparecido por un importe de 25.000 € por el seguro de caución.
      Cualquier actuación que se vaya a realizar tendrá que tener la aprobación previa de la junta de propietarios. En esta junta se debe de aprobar el realizar las acciones judiciales pertinentes, así como delegar en la Presidenta para que busque abogado y procurador para la puesta en marcha de la demanda.
      Le recomiendo varias cosas a realizar. Antes de nada contratar un Administrador de Fincas para revisar las cuentas y hacer una pequeña auditoria de todos los movimientos habidos en los últimos años y verificar que lo que se va a reclamar coincide con lo que supuestamente la anterior Presidenta tiene que devolver. Mi consejo es que se mantenga vd. al margen de este tema y lo delegue en el secretario-administrador que vayan a contratar. Si es en Madrid, le ofrecemos nuestros servicios. Adminfergal, tfno 691564359. Además le facilitaremos una abogada experta en temas civiles para hacer la demanda correspondiente si procede. Si fuera en otra ciudad tenga en cuenta este primer paso. Todo lo barato al final sale caro.
      Si a pesar de mis recomendaciones, insisten en hacerlo vds., hay que hacer una Junta, informar del dinero que se ha llevado la Presidenta, dar el visto para iniciar la demanda y delegar en la presidenta para realizar las actuaciones necesarias con abogado y procurador. Es evidente que hay que avisar a la propietaria mediante burofax para que devuelva la cantidad que de forma inapropiada se ha quedado dándole un plazo de 15 días (mas o menos para su devolución), sino responde iniciar el procedimiento judicial.
      Con respecto a los vecinos que tienen deudas pendientes, podrán estar presentes en la reunión, tendrán voz pero no voto.
      Un cordial saludo.
      Miguel

  7. Buenos días, acabo de encontrar su blog. He sido elegido presidente de mi comunidad, pero no resido en el inmueble. Vivo a más de 20 km de distancia, trabajo y además me estoy preparando una Oposicion. No tengo tiempo material para dedicarle a ese ejercicio. ¿Existe alguna manera de librarse de ese cargo? Me urge.

    1. Buenas tardes Marimar.
      En relación a su pregunta tiene una fácil respuesta. Lease el artículo 13.2 de la Ley de Propiedad Horizontal que dice lo siguiente: “2. El Presidente será nombrado, entre los propietarios, mediante elección o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo. El nombramiento será obligatorio, si bien el propietario designado podrá solicitar su relevo al Juez dentro del mes siguiente a su acceso al cargo, invocando las razones que le asistan para ello. El Juez, a través del procedimiento establecido en el artículo 17.7 resolverá de plano lo procedente, designando en la misma resolución al propietario que hubiera de sustituir, en su caso, al Presidente en el cargo hasta que se proceda a una nueva designación en el plazo que se determine en la resolución judicial.
      Igualmente podrá acudirse al Juez cuando, por cualquier causa, fuese imposible para la Junta designar Presidente de la comunidad”.
      Ya le anticipo que difícilmente un Juez le va a liberar de la responsabilidad de ser Presidenta de la Comunidad por la justificación que vd. da. La distancia de 20 km. o que esté haciendo una oposición no son motivos para designar otro Presidente, liberar a una persona de ser Presidente se da por otros motivos, como enfermedad, problemas mentales, etc.
      Un cordial saludo.
      Fdo. Miguel Fernández.
      691564359.

  8. Pregunta: Que acción se puede emprender frente al Secretario Tesorero que no es profesional sino vecino y al Presidente de una Comunidad a quienes se le solicita por Burofax la expedición de un certificado de estar al corriente de pago de las cuotas de la Comunidad y no lo hacen sin motivo ni alegación de ningún tipo. Se necesita para hacer gestiones con los Bancos y Compañía de Seguros.

    1. Buenos días Yolanda.
      La Ley de Propiedad Horizontal en su artículo 9 e) párrafo 4 nos dice que “la certificación de estar al corriente de pago será emitida en el plazo máximo de siete días naturales desde su solicitud por quien ejerza las funciones de Secretario, con el visto bueno del Presidente, quienes responderán, en caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los datos consignados en la misma y de los perjuicios causados por el retraso en su emisión”.
      Yo desde luego como Presidente o Secretario me cuidaría mucho de dejar entregado dicha documentación porque si se pide para una actuación determinada y esta no se puede realizar por falta de dicha documentación las responsabilidades pueden ser importantes.
      Véase lo que indica Sepin en una de sus consultas en relación a este tema:
      “El contenido de este precepto legal modificó en profundidad lo que disponía con anterioridad la Ley primitiva, aunque el texto parezca el mismo. No es así, ni mucho menos. Antes se trataba más bien de una responsabilidad interna entre el comprador y el vendedor en orden al saneamiento, pero que en realidad no afectaba a la Comunidad.
      Ahora la exigencia no está solo en manifestar, sino en presentar una certificación de las deudas o de estar al corriente de pago, pues en otro caso no se autorizará el otorgamiento de la escritura, salvo que el adquirente le exonere de dicha obligación. Esta certificación debe entregarse por la Comunidad, firmada por el Secretario y con el visto bueno del Presidente, en el plazo de siete días desde que se solicite. Son varios los asuntos que se contemplan en este nuevo precepto, interesantes y de importancia.
      Caben tres situaciones. A) Que se aporte certificado de la Comunidad de que se está al corriente de pago, en cuyo caso el comprador tiene garantía y puede firmar con la tranquilidad de que no será objeto de reclamación alguna, pues dicho documento, firmado por el Secretario y el Presidente, vincula a la respectiva Comunidad de forma plena, sin perjuicio de que dichos cargos pudieran tener responsabilidad por error o negligencia ante la Junta de Propietarios. Mi criterio es que cuando falta la firma del Presidente (aunque se venga admitiendo en la mayor parte de las escrituras) este certificado no es válido, pues el Secretario carece de representación legal de la Comunidad, que solo tiene el primero de los citados.
      B) Que la certificación indique que hay deudas, en cuyo supuesto el comprador solo responderá del importe total si lo admite y retiene el dinero o se subroga expresamente. En otro caso, cuando no haya manifestación expresa de subrogación, el máximo de su responsabilidad es la afección real del año actual y de los tres anteriores.
      C) Que no se aporte la certificación y se utilice el sistema de exoneración, que es la forma más habitual en la práctica. Cuando esto sucede, la responsabilidad del adquirente se limita, como en el caso anterior, a la afección real del año actual y de los tres anteriores.
      No queda claro en la regla legal cómo se acredita que la certificación se ha solicitado y que en el plazo de siete días la Comunidad no la ha entregado, porque el vendedor debería estar obligado a acreditar que dicha solicitud se ha producido; pero no solo eso, sino que la Comunidad no la cumplimentó, pues puede ocurrir que el interesado únicamente aporte la solicitud y haga constar que no le fue entregada, precisamente para esconder una deuda existente. ¿El Notario admitirá esta manifestación sin más? La contestación es negativa, por lo que el fedatario hará la escritura normalmente, indicando que el comprador exime al vendedor de la presentación de la repetida certificación, que es lo más habitual cuando esto ocurre.
      Desde luego, para cualquier gestión sobre esta cuestión, fuera de la entrega voluntaria por la Comunidad, el plazo de siete días parece y es insuficiente para que el Secretario la redacte, después de consultar la contabilidad de la Comunidad y localizar al Presidente para que ponga el visto bueno, sobre todo pensando en que muchas fincas no disponen de Administrador profesional. Lo que, sin duda, hay que rechazar de plano es la posibilidad de que, por la falta de remisión de la certificación por la Comunidad, la compraventa no pueda llevase a cabo, pues sería tanto como un derecho de veto, carente de cualquier base jurídica, por mucho que luego se puedan pedir responsabilidades. Desde luego, la realidad material es que, como ya se ha dicho varias veces, el Notario se limita a indicar que el comprador exonera al vendedor y la compraventa y la correspondiente Escritura se llevan a cabo normalmente.
      ¿Qué pasa entonces si la Comunidad no presenta la certificación, a pesar de haberse solicitado? Este supuesto es bastante más habitual de lo que se había previsto, teniendo en cuenta que muchos edificios no son lo que podríamos considerar un modelo de organización. Así pues, no habrá otra responsabilidad del comprador, como antes se ha dicho, que aquella basada en los preceptos legales, es decir, la afección real que contempla esta misma regla e) del art. 9.1 de la Ley, aunque la deuda sea superior. Esta negligencia del Presidente o del Secretario podrá, en su caso, ser motivo de discusión y responsabilidad por la Junta contra esos cargos directivos, incluso aunque su actitud pasiva no haya causado perjuicios a la Comunidad, pero ello no es habitual ni mucho menos.
      Además, se parte de un principio erróneo; considerar que la Comunidad es como una sociedad con oficinas que nunca cierran, que siempre tienen al Presidente y al Secretario de permanente vigilia, lo cual no es cierto; más bien todo lo contrario. Supongamos que a alguien se le ocurre comprar un piso o local en un momento en que el Presidente y el Secretario, o uno solo, están fuera, sobre todo en época de vacaciones. Si aplicamos de forma rígida la norma legal, resultaría que no hay transmisión, salvo que el comprador admita que la certificación no se presenta, exonerando de esta obligación al vendedor, que es la solución adoptada en la mayor parte de los casos, como se viene indicando. Algunos pueden opinar que podrá firmar el Vicepresidente, conforme al art. 13.4, pero no está nada claro, y también puede ocurrir que el mismo esté ausente o simplemente que la Junta no haya designado este cargo. Y en todo caso, ¿quién sustituye al Secretario? Esta pregunta no tiene respuesta legal ni siquiera por aplicación analógica. Lo más aconsejable para estas y otras cuestiones similares es contar con un Administrador responsable y competente.
      Un tema también importante. ¿El Notario debe admitir sin más el certificado sin garantías de la autenticidad de las firmas? Tendrá que hacerlo, pues solo faltaba que el Presidente y el Secretario estuvieran obligados a acreditar su condición y comparecer ante el fedatario público. Lo que pasa es que entonces se hará necesario señalar que dicho documento queda unido a la matriz, pero sin otro valor que el que pueda tener en relación con las partes, siendo esta la actuación que se utiliza de forma generalizada.
      Los Notarios, en general, también admiten los certificados sin la firma del Presidente o con otros defectos formales, por supuesto siempre haciendo uso de la cláusula de estilo de las “advertencias legales”, sin que haya rechazo en el Registro. En definitiva, hay que concluir que lo que se suponía iba a ser una barrera para solventar por la vía de la compraventa la morosidad no ha resultado de eficacia plena. Y, por desgracia, la exigencia de aportar la certificación de deudas brilla por su ausencia en las adjudicaciones en cualquier tipo de subasta, donde rara vez se pide por el propio Juez o por quien acude a la misma como posible adjudicatario.
      Al respecto, véanse las Sentencias de las Audiencias Provinciales de Alicante de 3 de abril de 2012 (SP/SENT/681981), de Valencia de 27 de noviembre de 2012 (SP/SENT/708488) y de Zaragoza de 26 de febrero de 2013″ (SP/SENT/714324).

      Un cordial saludo.
      Miguel
      691564359

  9. Hola, somos propietarios de un piso en una comunidad de 5 propietarios, resulta que hay muchos vacios e incongruencias en la comunidad de vecinos, entre ellas el pronunciamiento de la comunidad de vecinos en un tema de un trastero que ocupaban dos propietarios sin ser ninguno de ellos el titular, se interpusieron las debidas denuncias y recursos que estan en este momento tramitandose, pero resulta que el presidente de la comunidad, ha decidido agraviarnos, insultandonos e incluso nos dejo fuera de la convocatoria de la ultima junta, y para llenar el vaso, hoy me a agredido fisicamente a mi cuando recogia el correo del buzon ubicado en el portal, por el simple hecho de no cerrar adecuadamente una puertecita que da acceso a un rellano y portal, primero me insulto, y al reclamarle por los insultos me agredio fisicamente, menos mal estaba telefonicamente con la policia denunciando los insultos, cuando él me agredio, ya he ido a hacer el parte de lesiones y a poner denuncia por lesiones fisica leves, pero aparte de esto, hay algo mas que podamos hacer contra las acciones de la comunidad y del presidente?, gracias.

    1. Buenas tardes Janneth.
      Siento lo que le ha ocurrido y esperamos que no se vuelva a repetir. Lo que me esta vd. diciendo entra en lo que es la parte penal. Desgraciadamente existen agresiones que se salen del ámbito de lo que es propiamente el ámbito civil y de propiedad horizontal con lo que es el ámbito penal.
      Lo puede ver vd. en el siguiente enlace: https://www.uv.es/uvweb/master-derecho-violencia-genero/es/blog/delito-lesiones-codigo-penal-articulo-148-1285879276436/GasetaRecerca.html?id=1285973291750
      El contenido del art. 148 es el siguiente: El artículo 148 establece el delito de lesiones en el Código Penal y ha sufrido variaciones a lo largo de los últimos años: explicamos su última modificación

      23 de junio de 2016

      La última modificación del artículo 148 del Código Penal fue publicada el 31/03/2015 y entró en vigor a partir del 01/07/2015. Lleva un año funcionando en nuestro ordenamiento jurídico y a continuación explicaremos qué legisla, cuáles son las modificaciones nuevas y qué aplicación real tiene.

      El Código Penal explica así el delito de lesiones: “El que, por cualquier medio o procedimiento, causare a otro una lesión que menoscabe su integridad corporal o su salud física o mental, será castigado, como reo del delito de lesiones con la pena de prisión”. Esta pena de prisión es de tres meses a tres años o también puede ser una multa de seis a doce meses, siempre que la lesión necesite tratamiento médico o quirúrgico tras la primera asistencia médica. Es decir, las penas aumentan cuantiosamente si el/la lesionado/a necesita ayuda médica tras la primera visita inmediata posterior al incidente. El Código Penal también especifica que “la simple vigilancia o seguimiento facultativo del curso de la lesión no se considerará tratamiento médico.”

      Estas penas pueden agravarse con penas de prisión de dos a cinco años si el daño se causa con un arma o instrumento que ponga en peligro la vida, si hubiese habido ensañamiento o alevosía, si la víctima es menor de doce años o discapacitada o si la víctima fuese una persona vulnerable que convive con el autor.

      Hay un apartado específico para la violencia de género: la pena será de prisión de dos a cinco años “si la víctima fuere o hubiere sido esposa, o mujer que estuviere o hubiere estado ligada al autor por una análoga relación de afectividad, aun sin convivencia”. Hay que destacar que tanto en el caso de lesiones que sólo precisan de una primera asistencia hospitalaria como en el caso de agresiones que no provocan lesión, será condición imprescindible que la víctima o su representante legal presente una denuncia.
      Un cordial saludo.
      Fdo. Miguel
      691564359

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