Te ha tocado ser Presidente. Guía para principiantes
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Te ha tocado ser Presidente. Guía para principiantes
Ha llegado el momento de ser Presidente de una comunidad. Nos ha tocado ser Presidente y no sabemos ni que responsabilidades tenemos, ni cuáles son nuestras obligaciones derivadas del cargo.
De la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) deducimos que hay dos órganos básicos e imprescindibles en una Comunidad: La Junta de Propietarios y el Presidente. Todos los demás cargos pueden ser asumidos por el propio Presidente. Aunque normalmente existen la figura del Vicepresidente, el Secretario y el Administrador, si no existieran estos cargos los asume el Presidente.
Se está obligado por Ley a que haya una Junta General Ordinaria anual. En esta Junta se renovarán los cargos, entre ellos el de Presidente. Este, será nombrado entre los propietarios, mediante elección o subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo. El nombramiento es obligatorio, nadie puede eximirse de esta responsabilidad. El nombramiento deberá recae siempre en la figura de un propietario no puede ejercer esta obligación una tercera persona, si esta no es propietaria de la vivienda. Puede darse el caso que el Presidente nombrado invoque razones para no poder ocupar su cargo, en ese caso, el propietario asignado podrá solicitar su relevo al juez dentro del mes siguiente a su nombramiento en el propio acta.
El Presidente, ostenta legalmente la representación de la Comunidad en juicio y fuera de él. Es quién ostenta la representación externa de la Comunidad y el órgano unipersonal más importante, de tal manera que los demás, especialmente el Secretario-Administrador, están a sus órdenes administrativas y deben cumplir sus instrucciones. Tiene la máxima capacidad de representación para ejecutar todos los acuerdos de la Junta de Propietarios y adoptar aquellas decisiones urgentes que correspondan en cada momento.
En relación con personas ajenas a la Comunidad (Proveedores, acreedores, etc.), lo que firme el Presidente obliga a toda la Comunidad.
Cuáles son las obligaciones del Presidente a tenor de lo que dice la Ley de Propiedad Horizontal?, de forma resumida son las siguientes:
- El Presidente, sin necesidad de llevar a la Junta la propuesta, tiene la capacidad para ordenar aquellos trabajos y obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición por parte de la Administración del deber legal de conservación. Así lo dice el art. 10.1.a) de la LPH.
No obstante, un Presidente no debe de abusar de este derecho comentado en el punto anterior y solo deberá utilizarlo cuando sea absolutamente necesario y urgente. Siempre conviene que la Junta ratifique en el menor tiempo posible la decisión del Presidente. Si se puede hacer una Junta antes de tomar la decisión, mejor porque así el Presidente estará respaldado por la Junta de Propietarios y no se tomará la decisión por el Presidente sino por el conjunto de la Junta de Propietarios.
- El Presidente deberá supervisar las obras que se realicen por parte de los diferentes propietarios en su vivienda y que afecten a los elementos comunes de la Comunidad. Estas obras no deberán menoscabar o alterar la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores o puedan perjudicar los derechos de otro propietario. (ejemplos: incorporar una ventana nueva, agrandar la existente, modificar la ventana sin tener en cuenta la estética del edificio, etc.)
En este punto, si el Presidente observa irregularidades deberá inmediatamente notificar al Propietario, bien directamente, bien mediante correo certificado si fuera necesario para salvaguardar los interés de la Comunidad y ejercitar las acciones legales que en Derecho le correspondan.
- El Presidente, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quién realice actividades prohibidas en el inmueble (actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas), la inmediata cesación de los mismos. El Presidente previa autorización de la Junta de Propietarios, podrá entablar una acción de cesación que se tramitará a través de juicio ordinario.
Actividades prohibidas por los Estatutos, Ley u Ordenanzas Municipales pueden ser como ejemplo: Dañosas: Almacenamiento de enseres, instalación de estanterías en una plaza de garaje, etc. Molestas: Ruidos o vibraciones, gases, olores nieblas, polvos en suspensión o sustancias que eliminen. Insalubres: Actividades que den lugar a desprendimiento o evacuación de productos perjudiciales para la salud humana, etc.
- El Presidente tiene la capacidad de firmar las certificaciones de estar al corriente de pago por un propietario. La petición de esta certificación por parte del propietario puede venir derivada de la venta de una propiedad.
El Presidente tendrá la responsabilidad por culpa o negligencia de la exactitud de los datos consignados en la misma y los posibles perjuicios causados por el retraso en la emisión del certificado. Se hace necesario que dicha certificación en lo posible sea hecha por un administrador de fincas colegiado y que el Presidente se encargue exclusivamente en dar el vºbº con objeto de que la información que aparezca sea exacta.
- El Presidente tiene la capacidad de convocar las Juntas Ordinarias o Extraordinarias con los puntos del orden del día que considere más adecuados para los intereses de la Comunidad. En la Junta General Ordinaria deberá incluir la aprobación de gastos anuales, la inclusión del Presupuesto y la renovación de cargos de la Junta de Gobierno.
- El Presidente deberá firmar el libro de actas al término de la reunión o dentro de los diez días naturales siguientes.
- El Presidente tiene la capacidad, si así lo acordase previamente la Junta de Propietarios, de exigir a los propietarios que incumplan sus obligaciones de contribuir con el pago de la cuota, fondo de reserva y/o derrama que le corresponda. Esto podrá exigirlo extrajudicialmente o bien judicialmente a través de un procedimiento monitorio.
- El Presidente será participe como tal, representando a la Junta de Propietarios de su bloque o portal como miembro de la Junta de Propietarios de la Agrupación de Comunidades si la hubiera.
Además de las referencias directas que hace la Ley de Propiedad Horizontal a la figura del Presidente también se debe considerar y tener en cuenta que al estar el Secretario-Administrador a sus órdenes deberá supervisar de una forma más o menos directa las actuaciones de este y por lo tanto deberá estar informado de las gestiones que este realiza como por ejemplo:
- Cambios de propietarios en las viviendas. Si la vivienda se ha vendido a un particular, a una empresa o se ha producido un desahucio o una dación en pago.
- Que se dé una inmediata y adecuada contestación a los propietarios de las quejas recibidas por parte de estos.
- Que gastos se están produciendo mes a mes. Estudiar las posibles desviaciones que se van produciendo y analizar el presupuesto de gastos cara al año siguiente.
- Estar informado de los cambios de legislación que se produce y que afecte a las Comunidades para hacer un plan de acción conjuntamente con el Secretario-Administrador y presentarlo a la Junta de Propietarios.
- Supervisar la ejecución de los acuerdos adoptados en materia de obras comprobando a través de la cuenta corriente de la comunidad los pagos y cobros que se van produciendo.
- Supervisar el saldo de la cuenta corriente de la comunidad para verificar que las actuaciones que se están realizando tanto de ingresos como de cobros están en la línea de lo presupuestado y no hay desviaciones importantes.
- Firmar aquellos contratos previamente aceptados por la Junta de Propietarios o la renovación de los contratos existentes o proponer nuevos contratos si fuera necesario. Ejemplo: Contrato del Seguro, de mantenimiento del ascensor, de la antena de TV y portero automático, etc.
- Apoyar el trabajo del Administrador, buscando nuevos presupuestos que mejoren el servicio y la relación calidad/precio en la Comunidad sobre los ya existentes y promover el posible cambio a la Junta de Propietarios.
El Presidente como he dicho anteriormente es el órgano unipersonal más importante dentro de la Comunidad. La Ley pone a su disposición una serie de derechos pero también de obligaciones que debe cumplir. Las responsabilidades como han quedado reflejadas en este artículo son muchas y variadas, pero no nos debemos asustar si contamos con buenos profesionales a nuestro alrededor. El Administrador de Fincas Colegiado, si es un buen profesional, nos quitará el trabajo de campo dejando que el Presidente solo tenga que decidir las actuaciones concretas. Dependiendo de la dimensión de la Comunidad será necesario tener un Vicepresidente, para compartir con él las posibles decisiones a tomar e incluso una o varias comisiones que se nos ayuden para la materialización de las obras pendientes.
Si quieres ver este post en vídeo lo puedes ver a través del siguiente enlace:
Les adjunto otros enlaces de nuestro sitio web que puede ser de vuestro interés:
https://adminfergal.es/firmas-que-ocurre-si-falta-la-asistencia-del-presidente-y-vicepresidente/
https://adminfergal.es/responsabilidad-civil-y-penal-del-presidente-de-una-comunidad-de-propietarios/
Fdo. Miguel Fernández
Administrador de Fincas en Madrid y Guadalajara
Buenas tardes:
Me gustaría saber si el Presidente de una Comunidad puede cambiar el seguro de la misma por otra compañía al ser más económica y tener más coberturas.
Gracias.
Espero su respuesta.
Atte.
Buenos días.
Buena pregunta que me ha hecho revisar un poco los conceptos sobre los derechos en exclusiva de la Junta de Propietarios, los derechos y deberes del Presidente y las consultas a la propia jurisprudencia. Finalmente mi opinión se la daré con una palabra que habitualmente no me gusta utilizar. Depende. Veamos diferentes posibilidades que se pueden dar.
1º) El art. 14 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) dice que corresponde a la Junta de propietarios aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación de la finca sean ordinarias o extraordinarias, y ser informada de las medidas urgentes adoptadas por el administrador de conformidad con lo dispuesto en el artículo 20 c).
Parece claro mediante este artículo 14, que si no hay urgencia en el cambio del seguro sera la junta de propietarios quien debería tomar la decisión en base a diferentes presupuestos presentados en la Junta.
Por otra parte al Presidente hay diferentes artículo de la propia LPH que podrían avalarle en diferentes supuestos:
2º) El artículo 10 de la LPH dice que tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de Propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos y, vengan impuestas por las Administraciones Públicas solicitadas a instancia de los propietarios las siguientes actuaciones, a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato…»
En este caso nos encontramos con que un cambio de seguro con mejores coberturas supondría una satisfacción de los requisitos básicos de seguridad y habitabilidad, entre otros. Imaginemos que la póliza anteriormente no tenía cobertura por daños por agua y en en la nueva póliza si tiene cobertura, el Presidente con su actuación está mejorando este requisito básico y estará cumpliendo con lo que se indica en el artículo 10.1a).
c) Por otra parte el art. 13.3 de la LPH dice textualmente: «El presidente ostentará legalmente la representación de la comunidad en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que le afecten».
El Seguro afecta directamente a la comunidad y por lo tanto está dentro de su competencia.
Ahora, que se haga una actuación puntual para la mejora de las coberturas de la póliza y que además mejores el coste con la consiguiente mejora para el presupuesto de la comunidad, no debe ser una actuación que se perpetúe en el tiempo. Ha podido ser un caso especial y considerado necesario en este caso, que debe de ir refrendado y explicado en un punto del orden del día de una próxima junta para que los propietarios puedan escuchar los motivos y vean que la actuación del Presidente ha sido proporcional a los intereses de la comunidad. Estas cuestiones cuando se realicen de forma excepcional conviene dejarlas reflejadas en el acta.
Si miramos las consultas y la jurisprudencia a través de Sepín, encontramos diferentes opiniones que paso a detallarle para que vea otras interpretaciones de la ley:
En una consulta a Sepin en el año 1.998 sobre este tema, dice los siguiente: Facultad de contratar Póliza Seguros por el Presidente
Estamos en favor de la facultad del Presidente, como representante legal de la Comunidad, para que pueda contratar y firmar la Compañía de Seguros, siempre que esté dentro de las previsiones presupuestarias, no siendo necesario convocar Junta Extraordinaria para ello. En todo caso, si la Comunidad considera que ha actuado mal, lo único que puede hacer es pedir su dimisión, pero nada más, salvo que hubiera existido una estafa o actuación irregular.
Un saludo.
Buenos días
Tengo una pregunta, los datos personales «sensibles» de los propietarios de una comunidad basta con que la propia gestoría los proteja o bien está obligada a contratar a un tercero para que cuide de estos datos
Buenos días María Luisa:
Toda la documentación relacionada con aquellas cuestiones de la comunidad, si esta no tiene Secretario-Administrador, tiene que estar en manos de la misma. Ella es la responsable de que la documentación de los propietarios esté en manos del Presidente/Secretario de turno. Puede ser como parece que es su caso que la documentación la tenga el Secretario-Administrador, realmente es el Secretario quién en principio ejercerá la función de recogida de documentación sensible para la Comunidad, como por ejemplo el cambio de la titularidad de la vivienda o local.
Normalmente en muchas de las Comunidades de Propietarios afortunadamente cuentan con la labor de un Administrador de Fincas Colegiado que además hace las funciones de Secretario. Se firma un contrato con el Administrador donde se le cede toda la información necesaria para el funcionamiento de la Comunidad y todo aquello referente a la Protección de datos, como por ejemplo:
a) Resumen ejecutivo:
Resumen ejecutivo: donde se deberá incluir un resumen ejecutivo de Cláusulas y contratos.
Resumen ejecutivo de medidas de seguridad: donde se deberá incluir las medidas de seguridad de los datos personales que manejemos en el despacho.
b) Política de protección de datos.
c) Medidas de seguridad donde se incluirán los siguientes documentos:
Documento de medida de seguridad del Administrador de Fincas, donde se indicará las medidas de seguridad que debe de cumplir el Administrador de Fincas.
Modelos de documentos de medidas de seguridad que deberán cumplir las comunidades de propietarios y que deberán estar en posesión del Administrador de Fincas que es con quien ha firmado el Contrato la Comunidad de Propietarios. el Administrador de Fincas/Comunidad de Propietarios puede tener una tercera empresa pero solo a nivel de asesoramiento como experta en temas de protección de datos, pero no para cederla los datos, que es responsabilidad de la Comunidad/Secretario-Administrador, sino para que se nos indique que pasos debemos de llevar para cumplir con el Reglamento Europeo y la nueva Ley de Protección de Datos española. Te dejo los enlaces por si quieres consultarlos:
https://adminfergal.es/wp-content/uploads/2017/06/Protecci%C3%B3n-de-datos.-rgto.-2016-679.-nuevo-reglamento-europeo-de-protecci%C3%B3n-de-datos.pdf
https://adminfergal.es/wp-content/uploads/2018/12/Protecci%C3%B3n-de-datos-y-garant%C3%ADa-de-los-derechos-digitales.-Ley-org%C3%A1nica-3-2018.pdf
El asesoramiento en protección de datos y la defensa de los derechos de la Comunidad ante la Administración Pública es, yo diría que necesario, que se contrate a una tercera empresa, para cumplir con los requisitos de la protección de datos.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Carlos :
La renovación de un Presidente de una comunidad de propietarios, en los estautoa dice lo siguiente :
El cargo de presidente tendra una duración de un año, prorrogable tacitamente, por iguales periodos, prorroga que se entendera establecida mientras no se nombre otro nuevo.
La Ley de propiedad horizontal, dice que el mandato de un presidente sera unicamente de un año.
Cual de las dos opciones seria la correcta??
Buenos días Carlos.
La Ley de Propiedad Horizontal siempre es preferente a cualquier Estatuto de Comunidad, ahora bien que dice la Ley de Propiedad Horizontal con relación a este tema, véase el art. 13.7 de la LPH. «Salvo que los Estatutos de la comunidad dispongan lo contrario, el nombramiento de los órganos de gobierno se hará por el plazo de un año». En este caso los Estatutos dice claramente que el presidente tendrá una duración de un año, el resto de la frase «prorrogable tácitamente» entiendo que se debe de referir a que el puesto seguirá en vigor tanto en cuanto no se haga una nueva junta general ordinaria en la que se cambie de Presidente. El problema que se puede plantear aquí es que el Presidente actual se aproveche de lo que indica el Estatuto para perpetuarse en el cargo, creo que esto no es muy conveniente porque podría dar lugar a una Dictadura Presidencial.
Recuerde que la Ley de Propiedad Horizontal a través de su artículo 16.1 indica textualmente lo siguiente: «La Junta de propietarios se reunirá por lo menos una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas y en las demás ocasiones que lo considere conveniente el presidente o lo pidan la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen al menos el 25 por 100 de las cuotas de participación».
No se habla en ningún caso que el Presidente obligatoriamente deba renovarse cada año, se comenta que «salvo que los estatutos».
Espero que su Presidente no tenga obsesión por el poder porque en este caso van a tener mas complicado su cambio. Les sugiero que contra actuaciones poco democráticas exigan el cambio de Presidente, primero vía ordinaria solicitando un punto del orden del día vía 16.2, párrafo segundo que dice «Cualquier propietario podrá pedir que la junta de propietarios estudie y se pronuncie sobre cualquier tema de interés para la comunidad; a tal efecto dirigirá escrito, en el que especifique claramente los asuntos que piden sean tratados, al presidente, el cual los incluirá en el orden del día de la siguiente junta que se celebre».
Si el Presidente hiciera caso omiso de esta propuesta y no hiciera una Junta para su renovación, esta claro que desaparecería la vía amistosa y se tendría que pasar a la vía de la imposición y para ello vds. pueden presentar un punto del orden día de la convocatoria extraordinaria donde se solicite el cese del Presidente y la propuesta de un nuevo Presidente. Para este caso deberá aplicar lo que indica el artículo 16.1 en su parte 2ª ya comentado anteriormente: «La Junta se reunirá….o lo pidan la cuarte parte de los propietarios, o un número de éstos que representen al menos el 25 por 100 de las cuotas de participación.» Deberá reunir los votos necesarios para que la Junta General Extraordinaria que convoquen tenga validez y puedan cambiar de Presidente de forma legal.
Un cordial saludo
Miguel
691564359
Muchas gracias Miguel, esta claro que con tu aclaración sabemos lo que tenemos que hacer y lo haremos, perdona que no te diera las gracias por tu aclaración con anterioridad, pero la verdad que e estado muy liado.
Saludos
Carlos
Hola, en una Junta de la Comunidad de Propietarios, si un comunero delega su voto en una persona ajena a la comunidad, en este caso un abogado, puede debatir los distintos puntos del orden del día?? o simplemente se debe de limitar a dar su voto??.
Me gustaria me diera una contestación al respecto, gracias
Saludos
Carlos
Hola Carlos.
Cuando se delega, se delega con todas las consecuencias, tanto para emitir el voto como para que la persona representante pueda exponer los criterios que considere oportunos y que lógicamente se supone que deben de ir refrendados por el representado siempre que no haya una oposición manifiesta posterior por parte de este.
Si puede debatir como un propietario mas.
Saludos.
Miguel
691564359
Hola, tengo una duda con respecto a los presidentes.
He leido en un comentario anterior dudas de si se tiene que cambiar cada año o no.
Y mi consulta es que si cada año que intenta cambiar y siempre es la misma persona la que se ofrece voluntaria para ser presidente, se puede forzar (por decirlo de alguna manera ) a que no sea siempre la misma persona presidente. Podemos pedir que se haga de otra forma, sorteo o por orden de pisos etc?
Y si en caso de salir dos personas voluntarias, por votaciones empatan , ¿como se actuaria?
Tambien quiero saber si se puede solicitar que haya presidente y vicepresidente para que no sea solo y siempre la misma persona que monopolice el cargo y ls actuaciones en la comunidad.
Gracias de antemano.
Estimada Maria:
La ley de propiedad horizontal lo deja claro en su artículo 13, en su punto 1º) «2. El Presidente será nombrado, entre los propietarios, mediante elección o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo. El nombramiento será obligatorio, si bien el propietario designado podrá solicitar su relevo al Juez dentro del mes siguiente a su acceso al cargo, invocando las razones que le asistan para ello. El Juez, a través del procedimiento establecido en el artículo 17.7 resolverá de plano lo procedente, designando en la misma resolución al propietario que hubiera de sustituir, en su caso, al Presidente en el cargo hasta que se proceda a una nueva designación en el plazo que se determine en la resolución judicial.». Para la LPH es preferente que el presidente sea nombrado entre los propietarios, mediante elección y solo subsidiariamente mediante turno rotatorio o por sorteo. La ley no limita esta posibilidad así como no limita la posibilidad de que sea siempre el mismo Presidente. La única forma en que se pueda limitar esta situación es de que otro propietario sea elegible y tenga mas votos que el presidente que se propone.
Un cordial saludo
Miguel
691564359
Buenos días , soy presidenta de una comunidad propietarios y tengo q firmar un documento por un trabajo q realizó una empresa para q nos certifiquen la calidad del agua . Como se firma ? Pongo mi nombre o tengo q poner la presidenta ??
Hola Maria José.
Siempre su nombre y su firma. Se supone que es vd. la Presidenta porque lo dice un acta.
Saludos.
Miguel
691564359
¿Puede el Administrador negarte el teléfono del Presidente si éste no vive en la finca?
Buenos días, Mª Jose,
la obligación del administrador es pedirle permiso al presidente para darle el teléfono móvil. El presidente le autorizara o no al administrador el poder dar el número de teléfono. no es responsabilidad del administrador darle su teléfono si no ha sido autorizado previamente por el presidente.
Miguel.
691564359.
He sido nombrado recientemente presidente de mi comunidad. Anteriormente a mi nombramiento se aprobó realizar una obra según presupuesto que se adjuntaba al acta. Ahora me encuentro que el presupuesto que se presentó, anterior a mi nombramiento, para solicitar la licencia al ayuntamiento es inferior al presupuesto aprobado en su día e incluso no recoge algunas obras que contenía el inicial. Yo deseo hacerlo todo legal, y dentro de unos días convocaré una junta extraordinaria para tratar este tema, mi pregunta es ¿puedo negarme a que se realice la obra según el presupuesto presentado, aunque en la Junta una mayoría acuerden lo contrario? ¿puedo exigir en la junta que se presente el verdadero presupuesto para solicitar la licencia o hacer uno complementario al presentado que recoja todas las obras a realizar y que la suma del importe de los dos presupuestos sea el real?
Estimad@ Rub
Me alegra sobremanera que me haga esta pregunta. Como vd. sabe el Impuesto de Construcciones, Obras e Instalaciones se paga al Ayuntamiento, la cantidad máxima que se suele pagar por este concepto es de un 4%. Este 4% es por la base imponible que aparece en el presupuesto dado por el proveedor. Hasta aquí todo bien, el problema es si el presupuesto que se presentó se convierte en un presupuesto superior y que hacer en este caso. Hay Comunidades que debido a sus dificultades económicas deciden presentar presupuestos mas pequeños en connivencia con las empresas que ofrecen dichos servicios. Es legal, no, lo justo es lo que propone vd. solicitar el pago de un nuevo impuesto por la modificación del presupuesto base. Esta en vd. y su conciencia el pagarlo o no pagarlo. Si sus vecinos insisten en junta que se presente el presupuesto anterior al cual vd. no está de acuerdo, no entre en polémicas innecesarias, deje constancia en el acta que se ha decidido por mayoría con el voto en contra del Presidente. La responsabilidad ya no recaerá en el Presidente sino en la propia Comunidad.
Un cordial saludo
691564359
Buenas tardes. Que formula he de aplicar para que se pague por cuota de participacion en una comunidad de cuatro viviendas exclusivamente?
Hola Antonio:
En principio lo que diga la escritura de división horizontal del edificio. Si dice que existe una cuota de participación del edificio de un 100% y cada propietario tiene una cuota de participación en base a la superficie de su piso pues deberían de aplicar dicha cuota de participación. Acérquese al Registro de la Propiedad y soliciten copia de la escritura de división horizontal y apliquen las cuotas de participación en la próxima junta. Si las tienen ahora a partes iguales se deberá aprobar el cambio a cuota de participación por una mayoría simple de los propietarios presentes y representados con derecho a voto. Recuerde doble mayoría.
Saludos.
Miguel
691564359
Buenas tardes,
Soy presidenta por primera vez en mi comunidad. Quería saber si por ejemplo puedo cambiar el servicio de limpieza por otra compañía sin tener que convocar reunión con los vecinos.
Hola Silvia.
Es conveniente que para estos cambios que no sean urgente lo haga contando contando con la junta de propietarios, siempre encontrará el respaldo de los vecinos ante una actuación determinada, si por otro lado fuese necesaria la intervención inmediata ante unas irregularidades manifiestas por parte de la empresa de limpieza siempre puede hacerlo a través de lo que se indica en el artículo 10 de la ley de propiedad horizontal que dice lo sigfuiente:
1. Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:
Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Hola: Soy presidente de una comunidad desde principios de Abril de 2019. Ya han transcurrido más de seis meses desde que se hizo la última reunión de comunidad para hacer el cambio de cargos, y he tenido que seguir, debido a que el administrador no se decide a convocar la reunión. Yo comento al administrador que, a mi también me asistirá el derecho de cambiar de presidente, y dejar de tener el riesgo de contagio que se asume (aunque sea bajo). ¿Tengo derecho a que se haga la reunión, y se cambie de cargos?. De lo contrario ¿tendría que asumir el cargo durante toda la epidemia, o hasta que el administrador considere oportuno? Muchas gracias
Estimado Miguel Angel,
Si ud vive en Cataluña esta claro que la normativa de la comunidad autónoma indica que no se podrán realizar juntas hasta abril del 2021. Si vive en otra comunidad deberá estar a lo que dice la normativa de la misma. Tenga en cuenta que cada comunidad autónoma tiene una normativa especifica sobre las reuniones en base al nivel de contagio. Si ud vive en Madrid le aseguro que la Ley es un autentico galimatías, porque por un lado nos dice que no puede haber reuniones de mas de 10 personas y sin embargo por otro lado las comunidades las asimilan a las reuniones de eventos y nos dice que existe la posibilidad de celebrar las mismas cuando no se supere el 75% del aforo y entre propietarios exista una distancias de seguridad de 1,5 m.
Desde luego soy del criterio de su administrador donde por seguridad no se celebra la junta a no ser que esta sea muy urgente y no haya mas remedio que celebrarla, piense ud que la renovación del cargo de presidente, personalmente no me parece algo urgente y deberá asumir su puesto como presidente hasta el levantamiento de las restricciones derivadas del covid-19.
Desde este comentario pido a todos los presidentes de las comunidades que asuman sus responsabilidades y que es momento de ser generosos con la comunidad aportando el tiempo necesario para conseguir una máxima estabilidad y no haya que hacer reuniones que puedan dar lugar a posibles contagios.
Un saludo
Miguel
691564359
Buenas tardes,
Somos presidentes hace 1 mes y tenemos muchos problemas con el administrador.
El día 24/09/20 el administrador no es colegiado convoco una reunión ilegal estoy en Cataluña.
Manipulo acta y se hizo renovación cargos nos pusimos nosotros porque hay algunos problemas en la comunidad.
Se la impugnó el acta y este señor administrador no contestó a ello.
También la semana pasada no hizo venir la empresa de limpieza total que al llamarlos ayer los hicieron venir y alegaron que fue error de la empresa cosa que es mentira.
Se le está pidiendo documentación de la comunidad y tampoco la facilita.
Me contestaron esto a la impugnación ayer:
El acta se ha revisado con la anterior presidenta (quien presidio y firma la reunión) y es correcta. Todo lo que indica el acta se hablo el día de la junta.
La señora que era presidenta no vino . Vino su hija y la hija no puede ejercer como presidenta no hay estatutos que lo acuerden.
Dado que no se puede hacer reunion se le podría cesar por incumplimiento de sus funciones sin hacer reunión ya que no podemos convocar una reunión .
Hay algún artículo que me ampara la decisión.
Estimado Hicham,
buenos días,. Varias cuestiones a tener en cuenta. Las impugnaciones según el art. 18 de la Ley de Propiedad Horizontal las tiene que realizar en el Juzgado, que usted haya enviado una carta a la administración o a la presidenta anterior no se considera impugnación.
Con relación a las actuaciones para el cese del Administrador como presidente no lo puede hacer y se tendrá que realizar en la próxima reunión de propietarios.
un saludo
Miguel
659564159
Hola,
Soy presidente de una comunidad de vecinos y tengo un administrador que no paga algunas facturas (dice que lo hará, pero no lo hace), por más que se le requiera para que lo haga. ¿Puedo yo como presidente ordenar al banco el pago de esas deudas?
Estimado Pedro,
Normalmente las facturas de proveedores o acreedores se pagan por domiciliación bancaria si es recibo o bien se paga mediante transferencia. Por lo que ud nos indica da la impresión de que existe una diferencia de criterio entre lo que indica el Presidente y lo que indica el Administrador. Si lo que se paga es de gastos necesarios para el mantenimiento de la comunidad, no se justifica que el administrador no abone dichas cantidades, pero si lo que se debe de pagar es un capricho del presidente lo lógico es que este tema se lleve a Junta de Propietarios para que sean estos los que decidan si es coherente el pago de dichas cantidades. El ser Presidente o el ser secretario Administrador no les da ningún derecho a hacer aquello que ustedes quieran sino que están sujetos a las decisiones que se tomen en la Junta de Propietarios. Cuestión distinta sería que aún siendo gastos necesarios para el funcionamiento de la comunidad, el Administrador no hiciera dichos pagos.
Un saludo
Miguel
691564359
buenas tardes,
Somos una comunidad de 4 vecinos, donde rotatoriamente cada vecino ostenta todos los cargos durante un año.
En la última reunión, el presidente me paso a mi el testigo y al revisarlo me encontré:
– No fue al banco a hacer el cambio de nombre como le es preceptivo, con lo cual no pudo controlar la cuenta de la comunidad en todo el año, alego que por el covid no fue, pero se podía pedir hora al banco.
– No presento el estado de cuentas, el cual, al revisarlo, faltaba pagar una cuota suya precisamente (ya la ha pagado). Durante la reunión dijo que lo mirará si faltaba algo que no se acordaba de si había pagado todo o no.
– Antes de la reunión no cambió una luz fundida de la escalera (si me lo pasó a mí, debía yo hacerlo o era la obligación del anterior), aun comprometiéndose durante la reunión, tardo casi tres meses más en cambiarla.
– Es la persona que paga más a destiempo, aunque acaba pagando.
Mis preguntas:
1. Hice bien en aceptar mi cargo o debía esperar a que se solucionará lo comentado?
2. Tengo que registrar estás incidencias en el libro de actas?
3. Tengo que registrar los atrasos de los pagos?
Gracias
Estimado Jose María:
Su obligación es aceptar el cargo, el cargo es independiente de la solución a los temas pendientes.
Si las incidencias se han comentado en la reunión si debe ponerlas. El acta debe de ser el fiel reflejo de lo comentado en la reunión, no se pueden agregar cosas que no se hayan comentado.
Si ha habido retrasos en los pagos pero en el momento de la reunión están al orden los pagos del vecino y no se ha comentado nada en la reunión, no hay que hacer referencia a los mismos. Si se ha comentado en la reunión y esto puede ser de referencia a todos los vecinos, si se podría poner sin hacer referencia a ningún vecino pero si con la intención de llamar la atención al resto de los vecinos para que paguen puntualmente sus pagos.
Saludos
Miguel
691564359
Teníamos desde 2009 el servicio comunitario de internet, el presidente unilateralmente lo ha desconectado y dado de baja sin avisar a los propietarios ni llevarlo a la junta. Es posible quitar un servicio comunitario sin decidirse en junta?
Estimada Nieves:
El presidente puede hacer quitar un servicio comunitario, pero desde luego si no quiere que se le echen encima los vecinos, sería interesante que antes de ello al menos hiciera una encuesta o una junta extraordinaria para saber el deseo de la mayoría de los propietarios. Las imposiciones o decisiones unilaterales solo conlleva a enfrentamientos innecesarios, por ello siempre conviene que todo esté consensuado. Como poder hacer, puede pero no debe de abusar de su poder y debe informar o pedir información pertinente.
Saludos.
Miguel
691564359
Buenos días
Me quieren nombrar presidenta y vivo en otra comunidad autónoma.
El actual presidente me ha exigido que en el caso de que no pueda ejercer estas funciones que contrate a un gestor privado para que pueda ejercer de presidenta ya que en la comunidad solo hay un secretario y no hay administrador.
¿Es eso legal que tenga que pagar de mi bolsillo un gestor?
¿Tiene coste reclamar al Juzgado?
¿Es posible que el juez pueda darme la razón con la única escusa de que vivo en otra comunidad?
Gracias.
Estimada Soraya:
Que vd. viva en otra comunidad autónoma, no se la exime del cumplimiento de sus obligaciones para con la comunidad de propietarios. Vd. tiene la obligación de ejercer como Presidenta y en este caso también como administradora de la finca ya que la función de Secretario lo ejerce otra persona.
El como lo haga será una responsabilidad suya, si tiene que pagar un gestor lo tendrá que hacer, aunque para que no existan estos problemas deberían de contratar a un administrador de fincas colegiado.
Los juzgados siempre tienen costes.
El juez nunca le dará la razón por este motivo. la Ley lo dice claro.
Tiene que buscar solución a esta situación, pero vd. está obligada a cumplir con su obligación como propietaria de una vivienda en esa comunidad.
Saludos.
Miguel
Un propietario que acaba de adquirir un piso tiene obligación de ser Presidente de la Comunidad en la primer reunión que se haga ? No deberían darle un margen para que sepa de que va el tema?
Depende Mari Carmen lo que se tenga establecido en el libro de Actas o bien en los Estatutos. Si no se dice nada de ello podría perfectamente ser valido el que le toque en primer lugar. Además se supone que vds. tienen un administrador de fincas colegiado, pero si no lo tuviera esa decisión podría ser perfectamente válida.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Un propietario que acaba de adquirir un piso tiene obligación de ser Presidente de la Comunidad en la primer reunión que se haga ? No deberían darle un margen para que sepa de que va el tema?
Depende Mari Carmen lo que se tenga establecido en el libro de Actas o bien en los Estatutos. Si no se dice nada de ello podría perfectamente ser valido el que le toque en primer lugar. Además se supone que vds. tienen un administrador de fincas colegiado, pero si no lo tuviera esa decisión podría ser perfectamente válida.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Soy presidente de mi comunidad hace 5 años ya y el secretario 7, ambos queremos dejar el cargo lo decimos en la juntas de los dos últimos años y nadie coge los cargos, que puedo hacer legalmente ya que la comunidad es muy conflictiva,
Estimado Miguel:
En la próxima junta general ordinaria tiene que proponer un punto del orden del día que diga renovación de cargos. Si no se presenta ningún voluntario, esta renovación la deberá hacer por sorteo o por turno rotatorio.
Dice el artículo 13.2 de la LPH lo siguiente:
«2. El presidente será nombrado, entre los propietarios, mediante elección o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo. El nombramiento será obligatorio, si bien el propietario designado podrá solicitar su relevo al juez dentro del mes siguiente a su acceso al cargo, invocando las razones que le asistan para ello. El juez, a través del procedimiento establecido en el artículo 17.3.ª, resolverá de plano lo procedente, designando en la misma resolución al propietario que hubiera de sustituir, en su caso, al presidente en el cargo hasta que se proceda a nueva designación en el plazo que se determine en la resolución judicial»
Saludos.
Miguel
691564359
Buenas, soy presidente recién nombrado y me encuentro el siguiente problema: un vecino sufrió una humedad en su trastero. La compañía de seguros de la comunidad perito un daño de 250€, pero como teníamos franquicia de 300€, el seguro no ha abonado nada. El vecino reclama que la comunidad le pague dicha cantidad. Entiendo que tiene razón ¿puedo como
presidente decidir que se le pague (pienso que podría incluirse en el apartado de varios en el presupuesto) o tengo que llevarlo a Junta? Muchas gracias por su respuesta.
Hola David:
Si tienen vds. un seguro con franquicia, cualquier propietario de la comunidad debería asumir dicha franquicia, porque es una cuestión aprobada por todos, ahora bien si lo que desea es pagarle dicha cantidad al propietario para que no se sienta perjudicado, aproveche una junta general extraordinaria y poner un punto del orden del día donde se hable de este tema y que se apruebe que para este propietario y los siguientes siniestros, la franquicia la pagará siempre la comunidad. Cuidado con estas cosas, déjenlas adecuadamente comentadas para evitar que en un futuro se lo echen en cara.
Un cordial saludo
Miguel
691564359