Te ha tocado ser Presidente. Guía para principiantes

Te ha tocado ser Presidente. Guía para principiantes

Ha llegado el momento de ser Presidente de una comunidad. Nos ha tocado ser Presidente y no sabemos ni que responsabilidades tenemos, ni cuáles son nuestras obligaciones derivadas del cargo.

De la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) deducimos que hay dos órganos básicos e imprescindibles en una Comunidad: La Junta de Propietarios y el Presidente. Todos los demás cargos pueden ser asumidos por el propio Presidente. Aunque normalmente existen la figura del Vicepresidente, el Secretario y el Administrador, si no existieran estos cargos los asume el Presidente.

Se está obligado por Ley a que haya una Junta General Ordinaria anual. En esta Junta se renovarán los cargos, entre ellos el de Presidente. Este, será nombrado entre los propietarios, mediante elección o subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo. El nombramiento es obligatorio, nadie puede eximirse de esta responsabilidad. El nombramiento deberá recae siempre en la figura de un propietario no puede ejercer esta obligación una tercera persona, si esta no es propietaria de la vivienda. Puede darse el caso que el Presidente nombrado invoque razones para no poder ocupar su cargo, en ese caso, el propietario asignado podrá solicitar su relevo al juez dentro del mes siguiente a su nombramiento en el propio acta.

El Presidente, ostenta legalmente la representación de la Comunidad en juicio y fuera de él. Es quién ostenta la representación externa de la Comunidad y el órgano unipersonal más importante, de tal manera que los demás, especialmente el Secretario-Administrador, están a sus órdenes administrativas y deben cumplir sus instrucciones. Tiene la máxima capacidad de representación para ejecutar todos los acuerdos de la Junta de Propietarios y adoptar aquellas decisiones urgentes que correspondan en cada momento.

En relación con personas ajenas a la Comunidad (Proveedores, acreedores, etc.), lo que firme el Presidente obliga a toda la Comunidad.

Cuáles son las obligaciones del Presidente a tenor de lo que dice la Ley de Propiedad Horizontal?, de forma resumida son las siguientes:

  • El Presidente, sin necesidad de llevar a la Junta la propuesta, tiene la capacidad para ordenar aquellos trabajos y obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición por parte de la Administración del deber legal de conservación. Así lo dice el art. 10.1.a) de la LPH.

No obstante, un Presidente no debe de abusar de este derecho comentado en el punto anterior y solo deberá utilizarlo cuando sea absolutamente necesario y urgente. Siempre conviene que la Junta ratifique en el menor tiempo posible la decisión del Presidente. Si se puede hacer una Junta antes de tomar la decisión, mejor porque así el Presidente estará respaldado por la Junta de Propietarios y no se tomará la decisión por el Presidente sino por el conjunto de la Junta de Propietarios.

  • El Presidente deberá supervisar las obras que se realicen por parte de los diferentes propietarios en su vivienda y que afecten a los elementos comunes de la Comunidad. Estas obras no deberán menoscabar o alterar la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores o puedan perjudicar los derechos de otro propietario. (ejemplos: incorporar una ventana nueva, agrandar la existente, modificar la ventana sin tener en cuenta la estética del edificio, etc.)

En este punto, si el Presidente observa irregularidades deberá inmediatamente notificar al Propietario, bien directamente, bien mediante correo certificado si fuera necesario para salvaguardar los interés de la Comunidad y ejercitar las acciones legales que en Derecho le correspondan.

  • El Presidente, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quién realice actividades prohibidas en el inmueble (actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas), la inmediata cesación de los mismos. El Presidente previa autorización de la Junta de Propietarios, podrá entablar una acción de cesación que se tramitará a través de juicio ordinario.

Actividades prohibidas por los Estatutos, Ley u Ordenanzas Municipales pueden ser como ejemplo: Dañosas: Almacenamiento de enseres, instalación de estanterías en una plaza de garaje, etc. Molestas: Ruidos o vibraciones, gases, olores nieblas, polvos en suspensión o sustancias que eliminen.  Insalubres: Actividades que den lugar a desprendimiento o evacuación de productos perjudiciales para la salud humana, etc.

 

  • El Presidente tiene la capacidad de firmar las certificaciones de estar al corriente de pago por un propietario. La petición de esta certificación por parte del propietario puede venir derivada de la venta de una propiedad.

El Presidente tendrá la responsabilidad por culpa o negligencia de la exactitud de los datos consignados en la misma y los posibles perjuicios causados por el retraso en la emisión del certificado. Se hace necesario que dicha certificación en lo posible sea hecha por un administrador de fincas colegiado y que el Presidente se encargue exclusivamente en dar el vºbº con objeto de que la información que aparezca sea exacta.

  • El Presidente tiene la capacidad de convocar las Juntas Ordinarias o Extraordinarias con los puntos del orden del día que considere más adecuados para los intereses de la Comunidad. En la Junta General Ordinaria deberá incluir la aprobación de gastos anuales, la inclusión del Presupuesto y la renovación de cargos de la Junta de Gobierno.
  • El Presidente deberá firmar el libro de actas al término de la reunión o dentro de los diez días naturales siguientes.
  • El Presidente tiene la capacidad, si así lo acordase previamente la Junta de Propietarios, de exigir a los propietarios que incumplan sus obligaciones de contribuir con el pago de la cuota, fondo de reserva y/o derrama que le corresponda. Esto podrá exigirlo extrajudicialmente o bien judicialmente a través de un procedimiento monitorio.
  • El Presidente será participe como tal, representando a la Junta de Propietarios de su bloque o portal como miembro de la Junta de Propietarios de la Agrupación de Comunidades si la hubiera.

Además de las referencias directas que hace la Ley de Propiedad Horizontal a la figura del Presidente también se debe considerar y tener en cuenta que al estar el Secretario-Administrador a sus órdenes deberá supervisar de una forma más o menos directa las actuaciones de este y por lo tanto deberá estar informado de las gestiones que este realiza como por ejemplo:

  • Cambios de propietarios en las viviendas. Si la vivienda se ha vendido a un particular, a una empresa o se ha producido un desahucio o una dación en pago.
  • Que se dé una inmediata y adecuada contestación a los propietarios de las quejas recibidas por parte de estos.
  • Que gastos se están produciendo mes a mes. Estudiar las posibles desviaciones que se van produciendo y analizar el presupuesto de gastos cara al año siguiente.
  • Estar informado de los cambios de legislación que se produce y que afecte a las Comunidades para hacer un plan de acción conjuntamente con el Secretario-Administrador y presentarlo a la Junta de Propietarios.
  • Supervisar la ejecución de los acuerdos adoptados en materia de obras comprobando a través de la cuenta corriente de la comunidad los pagos y cobros que se van produciendo.
  • Supervisar el saldo de la cuenta corriente de la comunidad para verificar que las actuaciones que se están realizando tanto de ingresos como de cobros están en la línea de lo presupuestado y no hay desviaciones importantes.
  • Firmar aquellos contratos previamente aceptados por la Junta de Propietarios o la renovación de los contratos existentes o proponer nuevos contratos si fuera necesario. Ejemplo: Contrato del Seguro, de mantenimiento del ascensor, de la antena de TV y portero automático, etc.
  • Apoyar el trabajo del Administrador, buscando nuevos presupuestos que mejoren el servicio y la relación calidad/precio en la Comunidad sobre los ya existentes y promover el posible cambio a la Junta de Propietarios.

El Presidente como he dicho anteriormente es el órgano unipersonal más importante dentro de la Comunidad. La Ley pone a su disposición una serie de derechos pero también de obligaciones que debe cumplir. Las responsabilidades como han quedado reflejadas en este artículo son muchas y variadas, pero no nos debemos asustar si contamos con buenos profesionales a nuestro alrededor. El Administrador de Fincas Colegiado, si es un buen profesional, nos quitará el trabajo de campo dejando que el Presidente solo tenga que decidir las actuaciones concretas. Dependiendo de la dimensión de la Comunidad será necesario tener un Vicepresidente, para compartir con él las posibles decisiones a tomar e incluso una o varias comisiones que se nos ayuden para la materialización de las obras pendientes.

Si quieres ver este post en vídeo lo puedes ver a través del siguiente enlace:

Les adjunto otros enlaces de nuestro sitio web que puede ser de vuestro interés:

Firmas. Que ocurre si falta la asistencia del Presidente y Vicepresidente

Responsabilidad civil y penal del Presidente de una Comunidad de Propietarios

Fdo. Miguel Fernández

Administrador de Fincas en Madrid

 

6 thoughts on “Te ha tocado ser Presidente. Guía para principiantes”

  1. Buenas tardes:
    Me gustaría saber si el Presidente de una Comunidad puede cambiar el seguro de la misma por otra compañía al ser más económica y tener más coberturas.
    Gracias.
    Espero su respuesta.
    Atte.

    1. Buenos días.
      Buena pregunta que me ha hecho revisar un poco los conceptos sobre los derechos en exclusiva de la Junta de Propietarios, los derechos y deberes del Presidente y las consultas a la propia jurisprudencia. Finalmente mi opinión se la daré con una palabra que habitualmente no me gusta utilizar. Depende. Veamos diferentes posibilidades que se pueden dar.
      1º) El art. 14 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) dice que corresponde a la Junta de propietarios aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación de la finca sean ordinarias o extraordinarias, y ser informada de las medidas urgentes adoptadas por el administrador de conformidad con lo dispuesto en el artículo 20 c).
      Parece claro mediante este artículo 14, que si no hay urgencia en el cambio del seguro sera la junta de propietarios quien debería tomar la decisión en base a diferentes presupuestos presentados en la Junta.
      Por otra parte al Presidente hay diferentes artículo de la propia LPH que podrían avalarle en diferentes supuestos:
      2º) El artículo 10 de la LPH dice que tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de Propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos y, vengan impuestas por las Administraciones Públicas solicitadas a instancia de los propietarios las siguientes actuaciones, a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato…”
      En este caso nos encontramos con que un cambio de seguro con mejores coberturas supondría una satisfacción de los requisitos básicos de seguridad y habitabilidad, entre otros. Imaginemos que la póliza anteriormente no tenía cobertura por daños por agua y en en la nueva póliza si tiene cobertura, el Presidente con su actuación está mejorando este requisito básico y estará cumpliendo con lo que se indica en el artículo 10.1a).
      c) Por otra parte el art. 13.3 de la LPH dice textualmente: “El presidente ostentará legalmente la representación de la comunidad en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que le afecten”.
      El Seguro afecta directamente a la comunidad y por lo tanto está dentro de su competencia.
      Ahora, que se haga una actuación puntual para la mejora de las coberturas de la póliza y que además mejores el coste con la consiguiente mejora para el presupuesto de la comunidad, no debe ser una actuación que se perpetúe en el tiempo. Ha podido ser un caso especial y considerado necesario en este caso, que debe de ir refrendado y explicado en un punto del orden del día de una próxima junta para que los propietarios puedan escuchar los motivos y vean que la actuación del Presidente ha sido proporcional a los intereses de la comunidad. Estas cuestiones cuando se realicen de forma excepcional conviene dejarlas reflejadas en el acta.
      Si miramos las consultas y la jurisprudencia a través de Sepín, encontramos diferentes opiniones que paso a detallarle para que vea otras interpretaciones de la ley:
      En una consulta a Sepin en el año 1.998 sobre este tema, dice los siguiente: Facultad de contratar Póliza Seguros por el Presidente
      Estamos en favor de la facultad del Presidente, como representante legal de la Comunidad, para que pueda contratar y firmar la Compañía de Seguros, siempre que esté dentro de las previsiones presupuestarias, no siendo necesario convocar Junta Extraordinaria para ello. En todo caso, si la Comunidad considera que ha actuado mal, lo único que puede hacer es pedir su dimisión, pero nada más, salvo que hubiera existido una estafa o actuación irregular.
      Un saludo.

  2. Buenos días

    Tengo una pregunta, los datos personales “sensibles” de los propietarios de una comunidad basta con que la propia gestoría los proteja o bien está obligada a contratar a un tercero para que cuide de estos datos

    1. Buenos días María Luisa:
      Toda la documentación relacionada con aquellas cuestiones de la comunidad, si esta no tiene Secretario-Administrador, tiene que estar en manos de la misma. Ella es la responsable de que la documentación de los propietarios esté en manos del Presidente/Secretario de turno. Puede ser como parece que es su caso que la documentación la tenga el Secretario-Administrador, realmente es el Secretario quién en principio ejercerá la función de recogida de documentación sensible para la Comunidad, como por ejemplo el cambio de la titularidad de la vivienda o local.
      Normalmente en muchas de las Comunidades de Propietarios afortunadamente cuentan con la labor de un Administrador de Fincas Colegiado que además hace las funciones de Secretario. Se firma un contrato con el Administrador donde se le cede toda la información necesaria para el funcionamiento de la Comunidad y todo aquello referente a la Protección de datos, como por ejemplo:
      a) Resumen ejecutivo:
      Resumen ejecutivo: donde se deberá incluir un resumen ejecutivo de Cláusulas y contratos.
      Resumen ejecutivo de medidas de seguridad: donde se deberá incluir las medidas de seguridad de los datos personales que manejemos en el despacho.
      b) Política de protección de datos.
      c) Medidas de seguridad donde se incluirán los siguientes documentos:
      Documento de medida de seguridad del Administrador de Fincas, donde se indicará las medidas de seguridad que debe de cumplir el Administrador de Fincas.
      Modelos de documentos de medidas de seguridad que deberán cumplir las comunidades de propietarios y que deberán estar en posesión del Administrador de Fincas que es con quien ha firmado el Contrato la Comunidad de Propietarios. el Administrador de Fincas/Comunidad de Propietarios puede tener una tercera empresa pero solo a nivel de asesoramiento como experta en temas de protección de datos, pero no para cederla los datos, que es responsabilidad de la Comunidad/Secretario-Administrador, sino para que se nos indique que pasos debemos de llevar para cumplir con el Reglamento Europeo y la nueva Ley de Protección de Datos española. Te dejo los enlaces por si quieres consultarlos:
      https://adminfergal.es/wp-content/uploads/2017/06/Protecci%C3%B3n-de-datos.-rgto.-2016-679.-nuevo-reglamento-europeo-de-protecci%C3%B3n-de-datos.pdf
      https://adminfergal.es/wp-content/uploads/2018/12/Protecci%C3%B3n-de-datos-y-garant%C3%ADa-de-los-derechos-digitales.-Ley-org%C3%A1nica-3-2018.pdf
      El asesoramiento en protección de datos y la defensa de los derechos de la Comunidad ante la Administración Pública es, yo diría que necesario, que se contrate a una tercera empresa, para cumplir con los requisitos de la protección de datos.
      Un cordial saludo.
      Miguel
      691564359

  3. Carlos :
    La renovación de un Presidente de una comunidad de propietarios, en los estautoa dice lo siguiente :
    El cargo de presidente tendra una duración de un año, prorrogable tacitamente, por iguales periodos, prorroga que se entendera establecida mientras no se nombre otro nuevo.
    La Ley de propiedad horizontal, dice que el mandato de un presidente sera unicamente de un año.
    Cual de las dos opciones seria la correcta??

    1. Buenos días Carlos.
      La Ley de Propiedad Horizontal siempre es preferente a cualquier Estatuto de Comunidad, ahora bien que dice la Ley de Propiedad Horizontal con relación a este tema, véase el art. 13.7 de la LPH. “Salvo que los Estatutos de la comunidad dispongan lo contrario, el nombramiento de los órganos de gobierno se hará por el plazo de un año”. En este caso los Estatutos dice claramente que el presidente tendrá una duración de un año, el resto de la frase “prorrogable tácitamente” entiendo que se debe de referir a que el puesto seguirá en vigor tanto en cuanto no se haga una nueva junta general ordinaria en la que se cambie de Presidente. El problema que se puede plantear aquí es que el Presidente actual se aproveche de lo que indica el Estatuto para perpetuarse en el cargo, creo que esto no es muy conveniente porque podría dar lugar a una Dictadura Presidencial.
      Recuerde que la Ley de Propiedad Horizontal a través de su artículo 16.1 indica textualmente lo siguiente: “La Junta de propietarios se reunirá por lo menos una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas y en las demás ocasiones que lo considere conveniente el presidente o lo pidan la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen al menos el 25 por 100 de las cuotas de participación”.
      No se habla en ningún caso que el Presidente obligatoriamente deba renovarse cada año, se comenta que “salvo que los estatutos”.
      Espero que su Presidente no tenga obsesión por el poder porque en este caso van a tener mas complicado su cambio. Les sugiero que contra actuaciones poco democráticas exigan el cambio de Presidente, primero vía ordinaria solicitando un punto del orden del día vía 16.2, párrafo segundo que dice “Cualquier propietario podrá pedir que la junta de propietarios estudie y se pronuncie sobre cualquier tema de interés para la comunidad; a tal efecto dirigirá escrito, en el que especifique claramente los asuntos que piden sean tratados, al presidente, el cual los incluirá en el orden del día de la siguiente junta que se celebre”.
      Si el Presidente hiciera caso omiso de esta propuesta y no hiciera una Junta para su renovación, esta claro que desaparecería la vía amistosa y se tendría que pasar a la vía de la imposición y para ello vds. pueden presentar un punto del orden día de la convocatoria extraordinaria donde se solicite el cese del Presidente y la propuesta de un nuevo Presidente. Para este caso deberá aplicar lo que indica el artículo 16.1 en su parte 2ª ya comentado anteriormente: “La Junta se reunirá….o lo pidan la cuarte parte de los propietarios, o un número de éstos que representen al menos el 25 por 100 de las cuotas de participación.” Deberá reunir los votos necesarios para que la Junta General Extraordinaria que convoquen tenga validez y puedan cambiar de Presidente de forma legal.
      Un cordial saludo
      Miguel
      691564359

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