Te ha tocado ser Presidente. Guía para principiantes

Te ha tocado ser Presidente. Guía para principiantes

Ha llegado el momento de ser Presidente de una comunidad. Nos ha tocado ser Presidente y no sabemos ni que responsabilidades tenemos, ni cuáles son nuestras obligaciones derivadas del cargo.

De la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) deducimos que hay dos órganos básicos e imprescindibles en una Comunidad: La Junta de Propietarios y el Presidente. Todos los demás cargos pueden ser asumidos por el propio Presidente. Aunque normalmente existen la figura del Vicepresidente, el Secretario y el Administrador, si no existieran estos cargos los asume el Presidente.

Se está obligado por Ley a que haya una Junta General Ordinaria anual. En esta Junta se renovarán los cargos, entre ellos el de Presidente. Este, será nombrado entre los propietarios, mediante elección o subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo. El nombramiento es obligatorio, nadie puede eximirse de esta responsabilidad. El nombramiento deberá recae siempre en la figura de un propietario no puede ejercer esta obligación una tercera persona, si esta no es propietaria de la vivienda. Puede darse el caso que el Presidente nombrado invoque razones para no poder ocupar su cargo, en ese caso, el propietario asignado podrá solicitar su relevo al juez dentro del mes siguiente a su nombramiento en el propio acta.

El Presidente, ostenta legalmente la representación de la Comunidad en juicio y fuera de él. Es quién ostenta la representación externa de la Comunidad y el órgano unipersonal más importante, de tal manera que los demás, especialmente el Secretario-Administrador, están a sus órdenes administrativas y deben cumplir sus instrucciones. Tiene la máxima capacidad de representación para ejecutar todos los acuerdos de la Junta de Propietarios y adoptar aquellas decisiones urgentes que correspondan en cada momento.

En relación con personas ajenas a la Comunidad (Proveedores, acreedores, etc.), lo que firme el Presidente obliga a toda la Comunidad.

Cuáles son las obligaciones del Presidente a tenor de lo que dice la Ley de Propiedad Horizontal?, de forma resumida son las siguientes:

  • El Presidente, sin necesidad de llevar a la Junta la propuesta, tiene la capacidad para ordenar aquellos trabajos y obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición por parte de la Administración del deber legal de conservación. Así lo dice el art. 10.1.a) de la LPH.

No obstante, un Presidente no debe de abusar de este derecho comentado en el punto anterior y solo deberá utilizarlo cuando sea absolutamente necesario y urgente. Siempre conviene que la Junta ratifique en el menor tiempo posible la decisión del Presidente. Si se puede hacer una Junta antes de tomar la decisión, mejor porque así el Presidente estará respaldado por la Junta de Propietarios y no se tomará la decisión por el Presidente sino por el conjunto de la Junta de Propietarios.

  • El Presidente deberá supervisar las obras que se realicen por parte de los diferentes propietarios en su vivienda y que afecten a los elementos comunes de la Comunidad. Estas obras no deberán menoscabar o alterar la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores o puedan perjudicar los derechos de otro propietario. (ejemplos: incorporar una ventana nueva, agrandar la existente, modificar la ventana sin tener en cuenta la estética del edificio, etc.)

En este punto, si el Presidente observa irregularidades deberá inmediatamente notificar al Propietario, bien directamente, bien mediante correo certificado si fuera necesario para salvaguardar los interés de la Comunidad y ejercitar las acciones legales que en Derecho le correspondan.

  • El Presidente, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quién realice actividades prohibidas en el inmueble (actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas), la inmediata cesación de los mismos. El Presidente previa autorización de la Junta de Propietarios, podrá entablar una acción de cesación que se tramitará a través de juicio ordinario.

Actividades prohibidas por los Estatutos, Ley u Ordenanzas Municipales pueden ser como ejemplo: Dañosas: Almacenamiento de enseres, instalación de estanterías en una plaza de garaje, etc. Molestas: Ruidos o vibraciones, gases, olores nieblas, polvos en suspensión o sustancias que eliminen.  Insalubres: Actividades que den lugar a desprendimiento o evacuación de productos perjudiciales para la salud humana, etc.

 

  • El Presidente tiene la capacidad de firmar las certificaciones de estar al corriente de pago por un propietario. La petición de esta certificación por parte del propietario puede venir derivada de la venta de una propiedad.

El Presidente tendrá la responsabilidad por culpa o negligencia de la exactitud de los datos consignados en la misma y los posibles perjuicios causados por el retraso en la emisión del certificado. Se hace necesario que dicha certificación en lo posible sea hecha por un administrador de fincas colegiado y que el Presidente se encargue exclusivamente en dar el vºbº con objeto de que la información que aparezca sea exacta.

  • El Presidente tiene la capacidad de convocar las Juntas Ordinarias o Extraordinarias con los puntos del orden del día que considere más adecuados para los intereses de la Comunidad. En la Junta General Ordinaria deberá incluir la aprobación de gastos anuales, la inclusión del Presupuesto y la renovación de cargos de la Junta de Gobierno.
  • El Presidente deberá firmar el libro de actas al término de la reunión o dentro de los diez días naturales siguientes.
  • El Presidente tiene la capacidad, si así lo acordase previamente la Junta de Propietarios, de exigir a los propietarios que incumplan sus obligaciones de contribuir con el pago de la cuota, fondo de reserva y/o derrama que le corresponda. Esto podrá exigirlo extrajudicialmente o bien judicialmente a través de un procedimiento monitorio.
  • El Presidente será participe como tal, representando a la Junta de Propietarios de su bloque o portal como miembro de la Junta de Propietarios de la Agrupación de Comunidades si la hubiera.

Además de las referencias directas que hace la Ley de Propiedad Horizontal a la figura del Presidente también se debe considerar y tener en cuenta que al estar el Secretario-Administrador a sus órdenes deberá supervisar de una forma más o menos directa las actuaciones de este y por lo tanto deberá estar informado de las gestiones que este realiza como por ejemplo:

  • Cambios de propietarios en las viviendas. Si la vivienda se ha vendido a un particular, a una empresa o se ha producido un desahucio o una dación en pago.
  • Que se dé una inmediata y adecuada contestación a los propietarios de las quejas recibidas por parte de estos.
  • Que gastos se están produciendo mes a mes. Estudiar las posibles desviaciones que se van produciendo y analizar el presupuesto de gastos cara al año siguiente.
  • Estar informado de los cambios de legislación que se produce y que afecte a las Comunidades para hacer un plan de acción conjuntamente con el Secretario-Administrador y presentarlo a la Junta de Propietarios.
  • Supervisar la ejecución de los acuerdos adoptados en materia de obras comprobando a través de la cuenta corriente de la comunidad los pagos y cobros que se van produciendo.
  • Supervisar el saldo de la cuenta corriente de la comunidad para verificar que las actuaciones que se están realizando tanto de ingresos como de cobros están en la línea de lo presupuestado y no hay desviaciones importantes.
  • Firmar aquellos contratos previamente aceptados por la Junta de Propietarios o la renovación de los contratos existentes o proponer nuevos contratos si fuera necesario. Ejemplo: Contrato del Seguro, de mantenimiento del ascensor, de la antena de TV y portero automático, etc.
  • Apoyar el trabajo del Administrador, buscando nuevos presupuestos que mejoren el servicio y la relación calidad/precio en la Comunidad sobre los ya existentes y promover el posible cambio a la Junta de Propietarios.

El Presidente como he dicho anteriormente es el órgano unipersonal más importante dentro de la Comunidad. La Ley pone a su disposición una serie de derechos pero también de obligaciones que debe cumplir. Las responsabilidades como han quedado reflejadas en este artículo son muchas y variadas, pero no nos debemos asustar si contamos con buenos profesionales a nuestro alrededor. El Administrador de Fincas Colegiado, si es un buen profesional, nos quitará el trabajo de campo dejando que el Presidente solo tenga que decidir las actuaciones concretas. Dependiendo de la dimensión de la Comunidad será necesario tener un Vicepresidente, para compartir con él las posibles decisiones a tomar e incluso una o varias comisiones que se nos ayuden para la materialización de las obras pendientes.

Les adjunto otros enlaces de nuestro sitio web que puede ser de vuestro interés:

Firmas. Que ocurre si falta la asistencia del Presidente y Vicepresidente

Responsabilidad civil y penal del Presidente de una Comunidad de Propietarios

Fdo. Miguel Fernández

Administrador de Fincas en Madrid

 

2 thoughts on “Te ha tocado ser Presidente. Guía para principiantes”

  1. Buenas tardes:
    Me gustaría saber si el Presidente de una Comunidad puede cambiar el seguro de la misma por otra compañía al ser más económica y tener más coberturas.
    Gracias.
    Espero su respuesta.
    Atte.

    1. Buenos días.
      Buena pregunta que me ha hecho revisar un poco los conceptos sobre los derechos en exclusiva de la Junta de Propietarios, los derechos y deberes del Presidente y las consultas a la propia jurisprudencia. Finalmente mi opinión se la daré con una palabra que habitualmente no me gusta utilizar. Depende. Veamos diferentes posibilidades que se pueden dar.
      1º) El art. 14 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) dice que corresponde a la Junta de propietarios aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación de la finca sean ordinarias o extraordinarias, y ser informada de las medidas urgentes adoptadas por el administrador de conformidad con lo dispuesto en el artículo 20 c).
      Parece claro mediante este artículo 14, que si no hay urgencia en el cambio del seguro sera la junta de propietarios quien debería tomar la decisión en base a diferentes presupuestos presentados en la Junta.
      Por otra parte al Presidente hay diferentes artículo de la propia LPH que podrían avalarle en diferentes supuestos:
      2º) El artículo 10 de la LPH dice que tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de Propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos y, vengan impuestas por las Administraciones Públicas solicitadas a instancia de los propietarios las siguientes actuaciones, a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato…”
      En este caso nos encontramos con que un cambio de seguro con mejores coberturas supondría una satisfacción de los requisitos básicos de seguridad y habitabilidad, entre otros. Imaginemos que la póliza anteriormente no tenía cobertura por daños por agua y en en la nueva póliza si tiene cobertura, el Presidente con su actuación está mejorando este requisito básico y estará cumpliendo con lo que se indica en el artículo 10.1a).
      c) Por otra parte el art. 13.3 de la LPH dice textualmente: “El presidente ostentará legalmente la representación de la comunidad en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que le afecten”.
      El Seguro afecta directamente a la comunidad y por lo tanto está dentro de su competencia.
      Ahora, que se haga una actuación puntual para la mejora de las coberturas de la póliza y que además mejores el coste con la consiguiente mejora para el presupuesto de la comunidad, no debe ser una actuación que se perpetúe en el tiempo. Ha podido ser un caso especial y considerado necesario en este caso, que debe de ir refrendado y explicado en un punto del orden del día de una próxima junta para que los propietarios puedan escuchar los motivos y vean que la actuación del Presidente ha sido proporcional a los intereses de la comunidad. Estas cuestiones cuando se realicen de forma excepcional conviene dejarlas reflejadas en el acta.
      Si miramos las consultas y la jurisprudencia a través de Sepín, encontramos diferentes opiniones que paso a detallarle para que vea otras interpretaciones de la ley:
      En una consulta a Sepin en el año 1.998 sobre este tema, dice los siguiente: Facultad de contratar Póliza Seguros por el Presidente
      Estamos en favor de la facultad del Presidente, como representante legal de la Comunidad, para que pueda contratar y firmar la Compañía de Seguros, siempre que esté dentro de las previsiones presupuestarias, no siendo necesario convocar Junta Extraordinaria para ello. En todo caso, si la Comunidad considera que ha actuado mal, lo único que puede hacer es pedir su dimisión, pero nada más, salvo que hubiera existido una estafa o actuación irregular.
      Un saludo.

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