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Los Organos de Gobierno en una Comunidad de propietarios

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los órganos de gobierno en una comunidad de propietarios

LOS ORGANOS DE GOBIERNO EN UNA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS

Los Órganos de Gobierno en una comunidad de propietarios, son aquellos órganos personales que ejecutan los acuerdos emanados desde la Junta de Propietarios. Estos Órganos son Presidente, Vicepresidente, Administrador y Secretario. Salvo el cargo de Presidente que debe existir siempre y en todas las Comunidades, los otros tres pueden no existir. En este caso, el Presidente asumiría dichas responsabilidades.

El Presidente:

El art. 13 de la LPH dice que todas las Comunidades deben de tener un Presidente. Solo puede ser nombrado para este cargo un propietario o comunero. Un padre, un hijo, un inquilino, un apoderado si no es propietario no tendrá derecho a ejercerlo. Es lógico que si la propiedad perteneciera por cualquier régimen (gananciales, etc.) a varios propietarios, estos podrán ejercer el cargo de forma indistinta. Si fuera una Sociedad Jurídica la propietaria del inmueble, solo podrá ser Presidente un miembro de ella que ostente la representación legal.

El cargo de Presidente será por un año según ley, excepto si los Estatutos o acuerdos en Junta se decidiera otra cosa. Puede ser que el cargo se renueve en la misma persona si así lo decidiera la Junta y el propietario lo aceptara.

El Presidente será nombrado entre los propietarios, mediante elección o subsidiariamente mediante turno rotatorio o sorteo (art. 13.2 de la LPH). Solo si no hay una elección directa podrá realizarse por los otros dos sistemas. Si por parte de un propietario o varios hay negativa al sistema de elección  y no se acepta la misma se pasaría al turno rotatorio o sorteo.

El Presidente será elegido por la mayoría del total de los comuneros que a su vez representen a la mayoría de las cuotas de participación si la Junta se celebrase en primera convocatoria y por la mayoría de los propietarios asistentes y representados con derecho a voto con su mayoría de sus coeficientes en segunda convocatoria (art.17.7 de la L.P.H.).

Si un propietario se excusa para ejercer el cargo de Presidente por motivos personales (lugar de trabajo, salud, etc.) y no se le admite en Junta obligándole a ejercer su cargo, este solo puede evitar su ejercicio como Presidente presentando su solicitud de relevo al Juez (art. 13.2 de la LPH). Esta solicitud se hará ante el Juzgado de Primera Instancia que corresponda, expresando los motivos por los que se pide el relevo. También habrá que añadir las personas que deberían sustituirle. El Juez resolverá en “equidad”, afirmando o denegando el relevo y si fuera afirmativo, designará al comunero que habrá de sustituirle y durante cuánto tiempo. Cabe la posibilidad de recurrir dicha decisión (art. 17.7, párrafo 2 de la LPH).

La remoción o destitución del cargo de Presidente podrá realizarse antes de la expiración del mandato por acuerdo de la Junta de Propietarios en sesión extraordinaria. Para realizar la destitución es necesario realizar una convocatoria con el punto del orden del día y se deberá promover por el 25% de los propietarios o bien por el 25% de los coeficientes de la comunidad. Para el acuerdo de destitución solo hacen falta las mayorías simples (art. 16.1 de la LPH).

Con relación a las competencias del Presidente, de forma resumida podríamos nombrar las siguientes:

  • Representar a la Comunidad y su Junta de Propietarios (art. 13.3 de la LPH).
  • Convocar y Presidir las Juntas Ordinarias o Extraordinarias (art 16.1 de la LPH)
  • Ordenar y supervisar los trabajos y las obras
  • Requerir a quién realice actividades prohibidas
  • Firmar las certificaciones el Libro de Actas
  • Exigir a los propietarios que incumplan sus obligaciones de contribuir con el Pago de la Cuota

Las funciones de un Presidente tiene carácter legal, ya que es un órgano de la Comunidad también por disposición legal. Está capacitado para realizar todas aquellas acciones legales en defensa de la Comunidad, de sus derechos e intereses, aunque siempre limitado por la aprobación previa de la Junta de Propietarios. El Presidente, tiene la capacidad legal para firmar aquellos documentos que sean propios de actos de gestión y de administración siempre que estos no excedan de la delegación que le ha sido concedida por la Junta de Propietarios a través de los Estatutos o por la propia ley.

El cargo de Presidente es gratuito, sin embargo la Junta de Propietarios podrá conceder una compensación de gastos por el ejercicio de sus funciones. Habrá gastos, como por ejemplo una compensación de cuotas por el ejercicio del cargo, que deberán ser previamente aprobados por la Junta de Propietarios. Aquellos gastos de gestión habituales como por ejemplo, gastos de transportes, se entienden que van incluidos dentro del propio nombramiento del cargo.

La responsabilidad del Presidente puede ser penal o civil. (puedes acceder a más información sobre este asunto en mi sitio web). Será penal por ejemplo, cuando el Presidente se hubiera apropiado de forma ilícita de los fondos de la comunidad y civil, cuando realice actos que sobrepasen su capacidad legal como Presidente, ejemplo: Dar de baja una póliza de un seguro sin contar con la aprobación previa de la Junta de Propietarios.

El Vicepresidente:

Le existencia del Vicepresidente es facultativa. Su cometido es sustituir al Presidente en los casos de ausencia, vacante o imposibilidad de éste, así como asistirlo en el ejercicio de sus funciones en los términos que establezca la Junta de Propietarios.

Serán nulas todas y por lo tanto carecerán de valor jurídico, las actuaciones del Vicepresidente, cuando sustituya al Presidente y este no se encuentre impedido para realizar las funciones de su competencia.

Importante es como la Junta de Propietarios, a través de los Estatutos o decisiones en Junta indiquen todas las responsabilidades que estén en el ámbito del Vicepresidente. Los comuneros pueden proponer el marco de derechos y obligaciones de este, asignándole trabajos o cometidos determinados para descargar las funciones del Presidente.

El  nombramiento de Vicepresidente se realiza con las mismas mayorías que la del Presidente.

El Administrador:

A diferencia de los cargos de Presidente y Vicepresidente, las funciones del Administrador pueden ser desempeñadas por una persona ajena a la Comunidad de Propietarios, si bien debe de contar “con cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida para ejercer dichas funciones”. El cargo “puede también recaer en corporaciones y otras personas jurídicas en los términos establecidos en el ordenamiento jurídico”.

Recomendable es que el Administrador sea un profesional y persona ajena a la finca. Cuanta mayor complejidad tenga una Comunidad, mayor será la necesidad de una buena gestión y un mejor asesoramiento al Presidente.

La elección del Administrador necesita el mismo quorum que la elección del Presidente, el nombramiento del cargo se hará por el plazo de un año, salvo que los Estatutos dispongan otra cosa y puede ser removido del cargo antes de que expire su mandato por acuerdo de la Junta Extraordinaria. Habrá que tener en cuenta en este caso los términos del contrato, en el que es posible que se incluyan indemnizaciones en el caso de anticipar la resolución del mismo.

La LPH en su artículo 20 define las competencias del Administrador. Estas son las siguientes:

  • Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares.
  • Preparar con la debida antelación y someter a la Junta el plan de gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos.
  • Atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al Presidente, o en su caso, a los propietarios.
  • Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes.
  • Actuar en su caso como Secretario de la Junta y custodiar a disposición de los titulares, la documentación de la Comunidad.
  • Todos las demás atribuciones que se confieran por la Junta.

El Administrador es un mandatario de la Junta de Propietarios. Si no cumpliera adecuadamente con sus funciones podría tener una responsabilidad civil subsidiaria que podría llevar a sanciones e indemnizaciones a favor de la Comunidad o de alguno de los comuneros.

El Secretario:

Tiene unas funciones específicas según la LPH, si bien suele ir asociado habitualmente a las funciones del Administrador. Las funciones son las siguientes:

  • Se encarga de elaborar las certificaciones de estar al corriente de pago por el propietario.
  • Elaborar la certificación del acuerdo de la Junta aprobando la liquidación de la deuda con la Comunidad de Propietarios.
  • Recepcionar las comunicaciones de los propietarios de los cambios producidos en sus direcciones a efectos de citaciones y notificaciones. También será el encargado de hacer y colocar las comunicaciones correspondientes en el tabón de anuncios de la comunidad.
  • Redactar el Acta de la Junta, subsanar los posibles errores antes de la Junta siguiente y cerrarla dentro del plazo legal.
  • Enviar a los comuneros las Convocatorias y las Actas de las reuniones.
  • Custodiar los libros de Actas de las Juntas y conservar durante 5 años la documentación.

Les adjunto otros enlaces de mi sitio web que puede ser de vuestro interés:

https://adminfergal.es/te-ha-tocado-ser-presidente-de-tu-comunidad-guia-para-principiantes/

https://adminfergal.es/firmas-que-ocurre-si-falta-la-asistencia-del-presidente-y-vicepresidente/

Fdo. Miguel Fernández 

Administrador de  Fincas en Madrid y Guadalajara

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12 Comentarios

  1. SUPERNENA 21 junio, 2018

    Buenas tardes:
    llevo poco tiempo como administradora y parece que me pasa de todo, le cuento: llevo una comunidad que quieren destituir al presidente, como se puede hacer?, cuantos votos necesitan?, y cual es mi figura hay?.
    Se supone que tengo que ser imparcial, y ser un poco mediador, pero resulta que los animos estan revolucionados, y no se como plantear este asunto.

    Responder
    1. Miguel Fernández 23 junio, 2018

      Buenos días colega
      Cuando se decide prescindir de los servicios de un Presidente de forma anticipada se requerirá hacer una junta general extraordinaria con este punto del orden del día. Se tendrá que estar a lo que indica el art. 16 de la LPH en su punto 1º) que dice textualmente lo siguiente: «La Junta de propietarios se reunirá por lo menos una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas y en las demás ocasiones que lo considere conveniente el presidente o lo pidan la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen al menos el 25% de las cuotas de participación.» En este caso no hace falta que se cumplan las dos opciones, con que se cumpla una de ellas es suficiente. En este 25% de cuotas o propietarios,también se da como bueno que los propietarios que firmen esta solicitud no estén al corriente de pago, si deberán estarlo en el momento de tomar la decisión de la destitución, pero no de la convocatoria.
      Nosotros como administradores no debemos de proponer ni tomar iniciativa ya que deben de ser los propietarios del 25% los que nos deban de dar la documentación pertinente y nosotros facilitar la información necesaria para que se celebre la convocatoria (relación de propietarios con deuda pendiente, etc.).
      Para realizar la reunión es conveniente que se le avise previamente al Presidente para que esté informado y asista a la reunión como otro propietario mas.
      Nuestra obligación es ser mediador en esta cuestión, ponernos a disposición de los propietarios, pero nunca tomar iniciativas ni ponernos de parte, porque esto significaría que no estamos cumpliendo adecuadamente con nuestra función de Secretario de la Comunidad, de dar fe de todo lo que se realiza y ser sus asesores imparciales.
      Hay que tener mucho cuidado porque puede ser que esta situación salpique de forma negativa al Administrador. Ya sabes esa frase famosa que existe en todas las comunidades «la culpa la tiene el administrador».
      Un cordial saludo.
      Miguel.

  2. SANTIAGO 24 junio, 2018

    Buenas tardes: La junta General de propietarios de la Comunidad nombró una JUNTA DE GOBIERNO para decidir temas tratados en Junta General. Mi pregunta es: ¿Los acuerdos adoptados en Junta de Gobierno en virtud del acuerdo adoptado en Junta General, SON VINVULANTES? ¿DEBEN SER EXPUESTOS A LA JUNTA GENERAL Y CONSTAR EN EL ACTA CORRESPONDIENTE?

    Responder
    1. Miguel Fernández 2 julio, 2018

      Buenas tardes.
      La Junta de Gobierno se nombra a través de la Junta de Propietarios, en esta Junta de Gobierno debe de haber siempre al menos un Presidente. Los acuerdos que adopte el Presidente o la Junta de Gobierno es conveniente que se refrenden por la Junta de Propietarios pero no siempre es necesario. El art. 10 de la Ley de Propiedad Horizontal dice en su punto 1º que tendrán «carácter obligatorio y no requerirán acuerdo previo de la Junta de Propietarios, implique o no modificación del título constitutivo o de los estatutos….las siguientes actuaciones: a) los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.»
      Si lo que ha realizado el Presidente o la Junta de Gobierno está dentro de este ámbito ellos tienen capacidad de decisión, no obstante como indica el art. 10.2.a) Teniendo en cuenta el carácter de necesarias u obligatorias de las actuaciones referidas en las letras a) y d) del apartado anterior, procederá lo siguiente: a) Serán costeadas por los propietarios de la correspondiente comunidad o agrupación de comunidades, limitándose el acuerdo de la Junta a la distribución de la derrama pertinente y a la determinación de los términos de su abono.
      Solo en el caso de que sea necesaria una derrama, será necesario la reunión de los propietarios para ver como se distribuye la derrama.
      Un cordial saludo.
      Miguel

  3. Iván M. 16 febrero, 2020

    ¿El cargo de secretario, es necesario que sea alguien de dentro de la comunidad? Es una comunidad de pocos vecinos y personas mayores, y el año pasado le tocó la presidencia a mi padre, por lo que yo hice todas las gestiones. Este año han cambiado de presidente, pero me sigo ocupando del cargo de secretario. ¿Es eso legal? Muchas gracias

    Responder
    1. Miguel Fernández 17 febrero, 2020

      Estimado Ivan,
      El cargo de secretario-administrador lo puede ejercer una persona dentro de la comunidad o una persona ajena a la comunidad que pueda llevar toda la gestión de la misma. Es evidente que si es un profesional ajeno a la junta de propietarios se le debe pagar por su propia cualificación y por la gestión que realice.
      Indicarle que ud puede ser secretario durante todos los años que ud considere y que la junta de propietarios lo ratifique año a año.
      Cuidado que el cargo de secretario o secretario-administrador conlleva de una serie de responsabilidades que ud debe de tenerlo en cuenta.
      Miguel
      691564359

  4. Juan Pedro 25 mayo, 2020

    Buenas tardes.
    Tengo en propiedad un apartamento donde paso mis vacaciones en una comunidad de 534 pisos, ante el estado de alarma por el covid19 nuestro administrador siguiendo las instrucciones de la junta directiva de la intercomunidad de propietarios ha decidido cerrar las zonas comunes tales como parques, pistas de padel, piscina y servicios POR TODO EL VERANO, pero la decisión ha sido tomada sin consensuarlo con los propietarios o por lo menos conmigo no.
    Es eso legal?
    Está claro que lo importante es evitar el contagio y toda medida que se tome para prevenir es poca, pero ¿se podría obligar a los representantes de la comunidad a permitir nuevamente el uso de todas las zonas comunes en el caso de que terminara el estado de alarma ANTES DE QUE TERMINE EL VERANO y que la mayoría de los propietarios en un junta extraordinaria así lo decidieran?
    Gracias.

    Responder
    1. Miguel Fernández 30 mayo, 2020

      Hola Juan Pedro:
      Debido al estado de alarma estamos en unas fases donde se puede abrir o no la piscina. Será a partir de la fase II donde se permita el baño en la piscina con una serie de limitaciones. También será responsabilidad del Presidente o de la Junta de Gobierno si la piscina reúne los requisitos sanitarios y de seguridad e higiene y si se considere que haya que abrir la misma o no haya que hacerlo. Desde luego por seguridad el Presidente tiene capacidad para poder actuar.
      Que lo haya hecho por todo el verano entiendo que puede ser algo exagerado entendiendo que se están tomando medidas de flexibilización de forma permanente por parte del Gobierno. Por ejemplo en fase I ya se puede jugar al tenis y al padel en dobles, se puede pasear por los elementos comunes. No se puede acceder a los columpios,etc. Creo que las decisiones habrá que tomarlas en base a lo que se indique en las ordenanzas ministeriales y la fase en que se encuentre cada Comunidad. En el caso de la piscinas teniendo en cuenta el aforo, el distanciamiento, etc. etc. pero créame que la decisión no es nada sencilla. La decisión que se tome hoy mañana no puede valer y al contrario.
      En la fase II solo pueden hacerse juntas hasta 50 personas, pero teniendo en cuenta las limitaciones de poder viajar a otras zonas fuera de tu provincia, con lo que en Comunidades grandes no se pueden hacer estas.
      Si la pandemia evoluciona con los ratios que nos están dando últimamente es casi seguro que se podrá abrir las piscinas y los elementos comunes de una manera casi normalizada e incluso es probable que se pudiera hacer juntas extraordinarias para tomar las decisiones oportunas.
      Creo que debemos ver la evolución de la pandemia, de la salud pública y de las ordenes ministeriales sobre las fases y la flexibilización.
      Un cordial saludo.
      Miguel
      691564359

  5. Quisiera hacer una pregunta.
    En el párrafo cuarto de este texto se expresa textualmente:
    «El presidente será nombrado entre los propietarios, mediante elección o subsidiariamente mediante turno rotatorio o sorteo (art. 13.2 de la LPH). Sólo si no hay una elección directa podrá realizarse por los otros dos sistemas. Si por parte de un propietario o varios hay negativa al sistema de elección y no se acepta la misma se pasaría al turno rotatorio o sorteo».

    ¿Que trámite hay que realizar para exigir esto último?. Es decir, si alguien quiere que se haga la elección por turno rotatorio o sorteo. ¿Se puede plantear en el momento de la celebración de la Junta?, o ¿hay que solicitar que se incluya en el orden del día?.
    Por otra parte, esta opción no figura en la LPH. ¿Podría indicarme la referencia jurídica a la que hay que acudir, otra Ley, sentencia, etc..?.

    Gracias

    Responder
    1. Miguel Fernández 1 junio, 2020

      Estimados Juan de Dios,
      la Ley Horizontal de la Propiedad, es muy clara en este sentido. Si hay alguna persona que salga voluntario se debe decidir en ese mismo momento por mayoría simple . Si sale elegida hay que respetar dicha elección solamente en el caso se decidiera no aceptar esa elección se pasaría a turno rotatorio o sorteo.
      Atentamente
      Miguel 691564359

  6. Maria Eugenia 9 junio, 2020

    Buenos días
    En mi comunidad de vecinos se constituyó junta de gobierno para decidir gastos no superiores a 500€. Pertenezco a la misma y recibo email del administrador indicando que la junta de gobierno ha decidido abrir la piscina desde el 01 julio según las normas que se establezcan, pero a mi no me convocaron en esa reunión siendo miembro de la junta de gobierno.
    Mis dudas: ¿puedo impugnar esa decisión al no haber sido convocado?. ¿no se debería informar claramente los gastos extras de esta decisión para realizar votación de aceptación de los gastos? Según me ha dicho el administrador sería unos 130€ y me extraña mucho que solo sea este importe ante la situación del COVID 19.
    Muchas gracias

    Responder
    1. Miguel Fernández 10 junio, 2020

      Estimada Maria Eugenia,
      Las impugnaciones según el art. 18 de la LPH solo se pueden hacer para juntas generales , no para juntas de gobierno, por lo cual si no se le ha convocado es una falta de consideración por parte del presidente, Administrador y junta de Gobierno pero este hecho no es impugnable.
      Con relación a los gasto no podemos hacer una valoración porque desconocemos la dimensión de la piscina, la dimensión de la comunidad o cantidad de propietarios en la comunidad, etc. Si no necesitan ademas del socorrista si es que tienen mas de treinta viviendas pues es evidente que los coste serán única y exclusivamente para mejorar las condiciones sanitarias.
      El problema se plantearía si ademas del socorrista necesitan un controlador en la puerta de la piscina para controlar el aforo de la misma. En ese caso tenga en cuenta que los honorarios del controlador mas los gastos de productos de higiene mas el posible personal de limpieza conllevaría aun incremento muy importante que se vería reflejado en el importe final. Hágase una idea de que si uds tienen 250 propiedades el incremento del coste por propietario sería de aproximadamente 50 €.
      Un saludo
      Miguel 691564359

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