Detalles a tener en cuenta en la impugnación de los acuerdos según la LPH

En nuestro artículo sobre la impugnación en nuestro blog de Adminfergal https://adminfergal.es/administrador-de-fincas-en-madrid-y-guadalajara/blog/ se analizó de forma extensa el artículo 18 de la LPH, podéis ver la información en el siguiente enlace:

Hoy vamos a tener en cuenta detalles sobre la impugnación con la inestimable ayuda de nuestro colaborador Editorial Jurídica Sepin que espero sea de vuestro interés:

• La impugnación no tiene otro camino legal que la acción judicial, es decir, de nada servirá que en la propia Junta y posteriormente, una vez notificado el acuerdo, el comunero señale, verbalmente o por escrito, que IMPUGNA aquél, pues esta manifestación, solo servirá, en su caso, y, como señala la mayoría de la jurisprudencia, siempre que además vaya acompañada del voto en contra, para legitimar al citado propietario a la repetida acción judicial, mediante el correspondiente juicio ordinario, como establece el art. 249.1.8º de la LEC. Que dice este artículo: 8.º Cuando se ejerciten las acciones que otorga a las Juntas de Propietarios y a éstos la Ley de Propiedad Horizontal, siempre que no versen exclusivamente sobre reclamaciones de cantidad, en cuyo caso se tramitarán por el procedimiento que corresponda.
• La Ley prevé la posibilidad de defensa a través de la impugnación, pero siempre que se cumplan unos requisitos legales; así señala que solo podrán impugnar siempre y cuando hagan constar su voto negativo en la Junta, pues no es posible ir contra sus propios actos, de tal manera que si en la reunión el comunero, o su representante, ha votado a favor o se abstuvo, no tendrá las condiciones exigidas para acudir a la vía judicial.
• La Ley concede también posibilidad de impugnar a los ausentes, precisamente porque no votaron a favor, naturalmente dentro del plazo legal, contado a partir de la recepción de la oportuna notificación o desde que pudo tener conocimiento por la vía del artículo 9.1 regla h) de la LPH. Recordemos lo que dice el art. 9.1.h:  “h) Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el domicilio en España a efectos de citaciones y notificaciones de toda índole relacionadas con la comunidad. En defecto de esta comunicación se tendrá por domicilio para citaciones y notificaciones el piso o local perteneciente a la comunidad, surtiendo plenos efectos jurídicos las entregadas al ocupante del mismo”
• No se podrá realizar la impugnación cuando el propietario es moroso, salvo cuando se trate de acuerdos sobre cuotas de participación, lo que supone que podrá acudir a la vía judicial para la impugnación de los acuerdos que se refieran a esta cuestión, aunque no esté abonando las derramas que se emitan por dichos conceptos.
• La impugnación solo será posible por el fondo del asunto que se impugna, pero no por la redacción. En el caso de que exista una diferencia de criterio por el contenido de las actas. Si hay que modificar el contenido deberíamos utilizar el artículo 19.3 de la propia LPH que dice lo siguiente: “3. El acta deberá cerrarse con las firmas del presidente y del secretario al terminar la reunión o dentro de los diez días naturales siguientes. Desde su cierre los acuerdos serán ejecutivos, salvo que la Ley previere lo contrario.

El acta de las reuniones se remitirá a los propietarios de acuerdo con el procedimiento establecido en el artículo 9.

Serán subsanables los defectos o errores del acta siempre que la misma exprese inequívocamente la fecha y lugar de celebración, los propietarios asistentes, presentes o representados, y los acuerdos adoptados, con indicación de los votos a favor y en contra, así como las cuotas de participación que respectivamente suponga y se encuentre firmada por el presidente y el secretario. Dicha subsanación deberá efectuarse antes de la siguiente reunión de la Junta de propietarios, que deberá ratificar la subsanación”.

• No se puede impugnar un acta porque exista un plazo que vaya mas allá de la legalidad vigente ya que según el art. 19.3 de la LPH, solo habla de la firma del presidente y el secretario al terminar la reunión o dentro de los diez días naturales siguientes pero no habla de una fecha de vencimiento concreto para la entrega del acta.
• Las impugnaciones de acuerdos que contienen manifestaciones falsas no tienen ningún recorrido. Los artículos 18 y 19 de la LPH solo se refieren a “acuerdos”, las posibles manifestaciones de un propietario que no queden adecuadamente reflejado en el acta según su criterio, se refiere solo a manifestaciones y no a “acuerdos” o decisiones de la Junta de Propietarios, por lo tanto este hecho no es impugnable.
• Los acuerdos de la Junta sobre falsas imputaciones de un propietario, no se puede impugnar, solo hace falta requerir fehacientemente al presidente para que retire las manifestaciones fuera de lugar.
• Como establece el art. 18 de la Ley de Propiedad Horizontal, lo único que se impugnan son los acuerdos, por lo que no cabe que se lleve a cabo la acción judicial para discutir solamente el contenido de la redacción (repetimos, sin acuerdos) del punto de «Ruegos y Preguntas». Indicar que no hay ninguna obligación de poner en el Orden del Día dicho punto de «ruegos y preguntas», es una costumbre para que se puedan plantear cuestiones menores, pero, sin que sea posible que en el mismo se puedan tomar acuerdos que no estaban expresamente previstos en la relación de los asuntos a tratar, como previene el art. 16.2 de la misma LPH.
• No hay precepto alguno en la Ley de Propiedad Horizontal que obligue a que se levanten actas de las reuniones de la Junta Directiva, por lo que, si no se hacen, no existe infracción alguna, teniendo en cuenta que las decisiones siempre serán de la propia Junta General, aunque para determinados asuntos se faculte a la Comisión. Ahora bien, nada impide tampoco que se levante acta, que se pase al Libro de Actas y que se mande copia a los propietarios en un afán de información, pero es claro que con ello no nace ningún derecho para los comuneros en orden a votaciones o impugnación judicial, pues ello está reservado exclusivamente, como antes se ha dicho, a las Juntas Generales de Propietarios.
• Si se han incumplido los requisitos de plazos para la convocatoria de la Junta Ordinaria y luego también los coeficientes y otros temas previstos para la propia Asamblea, estamos ante una infracción legal de los arts. 16 y 19 de la Ley de Propiedad Horizontal, de tal manera que cabe perfectamente la impugnación judicial, dentro del año, desde que el ausente recibió copia de la convocatoria, aplicando al efecto el art. 18.3.
• Recordemos que, para la impugnación, los tres meses o un año que nos permite la ley es a partir de:

En el caso de que el propietario esté en la junta y haya votado en contra, se empezará a contar la fecha de impugnación a partir de la fecha de la reunión, si estuviera ausente en la junta a partir de la fecha en que recibió el acta.

• Propietario múltiple ¿puede impugnar si es moroso por una sola de sus propiedades?

Aunque se podría discutir si este propietario tendría derecho de voto o no, con respecto a la impugnación, consideramos que no existe duda, habrá de cumplir los requisitos que señala el art. 18.2 de la LPH, es decir, habrá de pagar o consignar la totalidad de la deuda.

Hay muchos mas temas sobre impugnación que os recomiendo, leyendo la información de nuestro colaborador Sepin, en su apartado de Ley de Propiedad Horizontal.

Saludos

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Fdo. Miguel Fernández

Administrador de Fincas en Madrid , Avila y Guadalajara