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Detalles a tener en cuenta en la impugnación de los acuerdos según la LPH

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Detalles a tener en cuenta en la impugnación de los acuerdos según la LPH

En nuestro artículo sobre la impugnación en nuestro blog de Adminfergal https://adminfergal.es/administrador-de-fincas-en-madrid-y-guadalajara/blog/ se analizó de forma extensa el artículo 18 de la LPH, podéis ver la información en el siguiente enlace:

Hoy vamos a tener en cuenta detalles sobre la impugnación con la inestimable ayuda de nuestro colaborador Editorial Jurídica Sepin que espero sea de vuestro interés:

  • La impugnación no tiene otro camino legal que la acción judicial, es decir, de nada servirá que en la propia Junta y posteriormente, una vez notificado el acuerdo, el comunero señale, verbalmente o por escrito, que IMPUGNA aquél, pues esta manifestación, solo servirá, en su caso, y, como señala la mayoría de la jurisprudencia, siempre que además vaya acompañada del voto en contra, para legitimar al citado propietario a la repetida acción judicial, mediante el correspondiente juicio ordinario, como establece el art. 249.1.8º de la LEC. Que dice este artículo: 8.º Cuando se ejerciten las acciones que otorga a las Juntas de Propietarios y a éstos la Ley de Propiedad Horizontal, siempre que no versen exclusivamente sobre reclamaciones de cantidad, en cuyo caso se tramitarán por el procedimiento que corresponda.
  • La Ley prevé la posibilidad de defensa a través de la impugnación, pero siempre que se cumplan unos requisitos legales; así señala que solo podrán impugnar siempre y cuando hagan constar su voto negativo en la Junta, pues no es posible ir contra sus propios actos, de tal manera que si en la reunión el comunero, o su representante, ha votado a favor o se abstuvo, no tendrá las condiciones exigidas para acudir a la vía judicial.
  • La Ley concede también posibilidad de impugnar a los ausentes, precisamente porque no votaron a favor, naturalmente dentro del plazo legal, contado a partir de la recepción de la oportuna notificación o desde que pudo tener conocimiento por la vía del artículo 9.1 regla h) de la LPH. Recordemos lo que dice el art. 9.1.h:  “h) Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el domicilio en España a efectos de citaciones y notificaciones de toda índole relacionadas con la comunidad. En defecto de esta comunicación se tendrá por domicilio para citaciones y notificaciones el piso o local perteneciente a la comunidad, surtiendo plenos efectos jurídicos las entregadas al ocupante del mismo”
  • No se podrá realizar la impugnación cuando el propietario es moroso, salvo cuando se trate de acuerdos sobre cuotas de participación, lo que supone que podrá acudir a la vía judicial para la impugnación de los acuerdos que se refieran a esta cuestión, aunque no esté abonando las derramas que se emitan por dichos conceptos.
  • La impugnación solo será posible por el fondo del asunto que se impugna, pero no por la redacción. En el caso de que exista una diferencia de criterio por el contenido de las actas. Si hay que modificar el contenido deberíamos utilizar el artículo 19.3 de la propia LPH que dice lo siguiente: “3. El acta deberá cerrarse con las firmas del presidente y del secretario al terminar la reunión o dentro de los diez días naturales siguientes. Desde su cierre los acuerdos serán ejecutivos, salvo que la Ley previere lo contrario.

El acta de las reuniones se remitirá a los propietarios de acuerdo con el procedimiento establecido en el artículo 9.

Serán subsanables los defectos o errores del acta siempre que la misma exprese inequívocamente la fecha y lugar de celebración, los propietarios asistentes, presentes o representados, y los acuerdos adoptados, con indicación de los votos a favor y en contra, así como las cuotas de participación que respectivamente suponga y se encuentre firmada por el presidente y el secretario. Dicha subsanación deberá efectuarse antes de la siguiente reunión de la Junta de propietarios, que deberá ratificar la subsanación”.

  • No se puede impugnar un acta porque exista un plazo que vaya mas allá de la legalidad vigente ya que según el art. 19.3 de la LPH, solo habla de la firma del presidente y el secretario al terminar la reunión o dentro de los diez días naturales siguientes pero no habla de una fecha de vencimiento concreto para la entrega del acta.
  • Las impugnaciones de acuerdos que contienen manifestaciones falsas no tienen ningún recorrido. Los artículos 18 y 19 de la LPH solo se refieren a “acuerdos”, las posibles manifestaciones de un propietario que no queden adecuadamente reflejado en el acta según su criterio, se refiere solo a manifestaciones y no a “acuerdos” o decisiones de la Junta de Propietarios, por lo tanto este hecho no es impugnable.
  • Los acuerdos de la Junta sobre falsas imputaciones de un propietario, no se puede impugnar, solo hace falta requerir fehacientemente al presidente para que retire las manifestaciones fuera de lugar.
  • Como establece el art. 18 de la Ley de Propiedad Horizontal, lo único que se impugnan son los acuerdos, por lo que no cabe que se lleve a cabo la acción judicial para discutir solamente el contenido de la redacción (repetimos, sin acuerdos) del punto de «Ruegos y Preguntas». Indicar que no hay ninguna obligación de poner en el Orden del Día dicho punto de «ruegos y preguntas», es una costumbre para que se puedan plantear cuestiones menores, pero, sin que sea posible que en el mismo se puedan tomar acuerdos que no estaban expresamente previstos en la relación de los asuntos a tratar, como previene el art. 16.2 de la misma LPH.
  • No hay precepto alguno en la Ley de Propiedad Horizontal que obligue a que se levanten actas de las reuniones de la Junta Directiva, por lo que, si no se hacen, no existe infracción alguna, teniendo en cuenta que las decisiones siempre serán de la propia Junta General, aunque para determinados asuntos se faculte a la Comisión. Ahora bien, nada impide tampoco que se levante acta, que se pase al Libro de Actas y que se mande copia a los propietarios en un afán de información, pero es claro que con ello no nace ningún derecho para los comuneros en orden a votaciones o impugnación judicial, pues ello está reservado exclusivamente, como antes se ha dicho, a las Juntas Generales de Propietarios.
  • Si se han incumplido los requisitos de plazos para la convocatoria de la Junta Ordinaria y luego también los coeficientes y otros temas previstos para la propia Asamblea, estamos ante una infracción legal de los arts. 16 y 19 de la Ley de Propiedad Horizontal, de tal manera que cabe perfectamente la impugnación judicial, dentro del año, desde que el ausente recibió copia de la convocatoria, aplicando al efecto el art. 18.3.
  • Recordemos que, para la impugnación, los tres meses o un año que nos permite la ley es a partir de:

En el caso de que el propietario esté en la junta y haya votado en contra, se empezará a contar la fecha de impugnación a partir de la fecha de la reunión, si estuviera ausente en la junta a partir de la fecha en que recibió el acta.

  • Propietario múltiple ¿puede impugnar si es moroso por una sola de sus propiedades?

Aunque se podría discutir si este propietario tendría derecho de voto o no, con respecto a la impugnación, consideramos que no existe duda, habrá de cumplir los requisitos que señala el art. 18.2 de la LPH, es decir, habrá de pagar o consignar la totalidad de la deuda.

Hay muchos mas temas sobre impugnación que os recomiendo, leyendo la información de nuestro colaborador Sepin, en su apartado de Ley de Propiedad Horizontal.

Saludos

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Fdo. Miguel Fernández

Administrador de Fincas en Madrid , Avila y Guadalajara

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4 Comentarios

  1. Maria 17 julio, 2021

    Hola,la presidenta de mi comunidad ( sin el administrador ) ha hecho una reunión con las personas que le son favorables en el voto, sin avisar a los demás vecinos.Ella dice que puso dos días antes de la celebración un papel informativo en el portal. Ni yo ni otros vecinos hemos visto tal papel. Son legales los acuerdos tomados? Esta el administrador obligado a avisarnos por carta de la celebración de una reunión aunque el no esté ? Dice que es ilegal por la pandemia. Y la presidenta,está obligada a avisarnos por carta,ya que el papel que según ella puso en el portal, solo lo vieron las personas que sabemos van a votar a su favor? Gracias

    Responder
    1. Miguel Fernández 23 julio, 2021

      Estimada María:
      En relación a la convocatoria se de estar a lo que se indica en el artículo 16 de la ley de propiedad horizontal y el artículo 9 de la misma.
      En estos artículos se indica lo siguiente:
      1. La Junta de propietarios se reunirá por lo menos una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas y en las demás ocasiones que lo considere conveniente el presidente o lo pidan la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen al menos el 25 por 100 de las cuotas de participación.

      2. La convocatoria de las Juntas la hará el presidente y, en su defecto, los promotores de la reunión, con indicación de los asuntos a tratar, el lugar, día y hora en que se celebrará en primera o, en su caso, en segunda convocatoria, practicándose las citaciones en la forma establecida en el artículo 9. La convocatoria contendrá una relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas a la comunidad y advertirá de la privación del derecho de voto si se dan los supuestos previstos en el artículo 15.2.

      Cualquier propietario podrá pedir que la Junta de propietarios estudie y se pronuncie sobre cualquier tema de interés para la comunidad; a tal efecto dirigirá escrito, en el que especifique claramente los asuntos que pide sean tratados, al presidente, el cual los incluirá en el orden del día de la siguiente Junta que se celebre.

      Si a la reunión de la Junta no concurriesen, en primera convocatoria, la mayoría de los propietarios que representen, a su vez, la mayoría de las cuotas de participación se procederá a una segunda convocatoria de la misma, esta vez sin sujeción a «quórum».

      La Junta se reunirá en segunda convocatoria en el lugar, día y hora indicados en la primera citación, pudiendo celebrarse el mismo día si hubiese transcurrido media hora desde la anterior. En su defecto, será nuevamente convocada, conforme a los requisitos establecidos en este artículo, dentro de los ocho días naturales siguientes a la Junta no celebrada, cursándose en este caso las citaciones con una antelación mínima de tres días.

      3. La citación para la Junta ordinaria anual se hará, cuando menos, con seis días de antelación, y para las extraordinarias, con la que sea posible para que pueda llegar a conocimiento de todos los interesados. La Junta podrá reunirse válidamente aun sin la convocatoria del presidente, siempre que concurran la totalidad de los propietarios y así lo decidan.
      El articulo 9 dice lo siguiente:
      h) Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el domicilio en España a efectos de citaciones y notificaciones de toda índole relacionadas con la comunidad. En defecto de esta comunicación se tendrá por domicilio para citaciones y notificaciones el piso o local perteneciente a la comunidad, surtiendo plenos efectos jurídicos las entregadas al ocupante del mismo.

      Si intentada una citación o notificación al propietario fuese imposible practicarla en el lugar prevenido en el párrafo anterior, se entenderá realizada mediante la colocación de la comunicación correspondiente en el tablón de anuncios de la comunidad, o en lugar visible de uso general habilitado al efecto, con diligencia expresiva de la fecha y motivos por los que se procede a esta forma de notificación, firmada por quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, con el visto bueno del presidente. La notificación practicada de esta forma producirá plenos efectos jurídicos en el plazo de tres días naturales.
      Los acuerdos tomados son legales, si bien, Si se incumplen todos estos requisitos se puede impugnar el acta.
      El administrador siempre está obligado, siempre que naturalmente esté en la reunión, lo que no se puede es hacer una reunión sin el secretario-administrador que es quien debe de tomar nota de las decisiones que se tomen, además el acta lo debe de trascribir él
      Con todos mis respetos lo que su Presidenta ha hecho es una cacicada, bien por desconocimiento o bien por una malsana intención de conseguir los resultados que le interesaban.
      Deben no obstante, impugnar las decisiones.
      Un saludo.
      Miguel
      691564359

  2. Luka 4 agosto, 2021

    Hola buenas noches, mi pregunta es la siguiente en nuestra comunidad hay robos de paquetería en los buzones, no hay cámaras pero sabemos que es una vecina, podríamos denunciarla ? Si ponemos cámaras particulares con dicha prueba o no seria válida ? Que podemos hacer al respecto en el acta no pusieron nada no pude ir a la reunión pero no dijeron nada Gracias un saludo

    Responder
    1. Miguel Fernández 15 agosto, 2021

      Estimado Luka:
      La colocación de cámaras de seguridad es necesario que se haga bajo unas normas estrictas para que dicha actuación sea legal y por lo tanto tenga validez ante una denuncia por robo, etc.
      Le indico diferentes artículos que estoy seguro les ayudará para la toma de decisiones en su comunidad:
      https://adminfergal.es/camaras-de-seguridad-para-comunidades-de-vecinos/
      https://adminfergal.es/camaras-de-vigilancia-en-comunidades-de-propietarios/
      https://adminfergal.es/camara-de-seguridad-en-un-edificio/
      https://adminfergal.es/camara-de-seguridad-en-un-edificio-y-vulneracion-de-derechos/
      https://adminfergal.es/grabacion-de-imagenes-en-una-comunidad-de-propietarios/
      Espero que resulten de su interés.
      Un cordial saludo
      Miguel
      691564359

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