Impugnación de acuerdos en Junta de Propietarios

¿Que acuerdos pueden ser impugnados en Junta de Propietarios?

Las Comunidades de Propietarios suelen plantear problemas de funcionamiento derivados de los conflictos entre los intereses de los diferentes propietarios. Estos problemas pueden derivarse de la aplicación o interpretación del diferente articulado de la Ley de Propiedad Horizontal. Ejemplo: la decisión de afrontar un nuevo gasto y la correspondiente derrama derivada del mismo, las obras o rehabilitaciones del edificio, la interpretación de la división horizontal o los estatutos, la negativa a un propietario para la realización de una obra, la instalación de un nuevo servicio, las diferencias de criterio en relación a las cuentas anuales y la distribución de los presupuestos, la no coincidencia entre lo reflejado en la convocatoria y lo decidido finalmente en Junta, que la reclamación del monitorio no está establecido según la normativa vigente, el cierre de un jardín, el propio cambio del administrador  y una larga casuistica que nos podría dar la propia jurisprudencia sobre esta materia.

Para que se pueda tener una vía y el propietario pueda reclamar por no estar conforme con un acuerdo de la Junta de Propietarios, se incluyó el artículo 18 de la Ley de la Propiedad Horizontal. En este artículo se establecen los tres motivos existentes para la impugnación de los acuerdos, la caducidad de las acciones y quienes estarán legitimados para presentar dicha impugnación.

Así el texto literal del artículo 18 de la L.P.H. dice lo siguiente:

Artículo 18

1. Los acuerdos de la Junta de Propietarios serán impugnables ante los tribunales de conformidad con lo establecido en la legislación procesal general,en los siguientes supuestos:

a) Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.

b) Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.

c) Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.

2. Estarán legitimados para la impugnación de estos acuerdos los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto. Para impugnar los acuerdos de la Junta, el propietario deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas. Esta regla no será de aplicación para la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 entre los propietarios.

3. La acción caducará a los tres meses de adoptarse el acuerdo por la Junta de propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año. Para los propietarios ausentes dicho plazo se computará a partir de la comunicación del acuerdo conforme al procedimiento establecido en el artículo 9.

4. La impugnación de los acuerdos de la Junta no suspenderá su ejecución, salvo que el juez así lo disponga con carácter cautelar, a solicitud del demandante, oída la comunidad de propietarios.

Para impugnar un acuerdo no basta con que el propietario lo haga en la Junta y quede recogida dicha intención en el acta. Es necesario presentar una demanda en el Juzgado y para ello tendrá que hacerlo con abogado y procurador ya que se debe utilizar el procedimiento ordinario. Así se manifiesta en el artículo 249.1.8º de la Ley de Enjuiciamiento Civil que dice: «se decidiría en juicio ordinario, cualquiera que sea su cuantía cuando se ejerciten las acciones que otorga a las Juntas de Propietarios y a éstos la Ley de Propiedad Horizontal, siempre que no versen exclusivamente sobre reclamaciones de cantidad, en cuyo caso se tramitarán por el procedimiento que corresponda». Con referencia a la competencia territorial, por imperativo del artículo 52.1.8º de la LEC,  que dice textualmente «8.º En los juicios en materia de propiedad horizontal, será competente el tribunal del lugar en que radique la finca«, en relación con el artículo 54 de la misma ley que dice: «1. Las reglas legales atributivas de la competencia territorial sólo se aplicarán en defecto de sumisión expresa o tácita de las partes a los tribunales de una determinada circunscripción. Se exceptúan las reglas establecidas en los números 1.º y 4.º a 15.º del apartado 1 y en el apartado 2 del artículo 52 y las demás a las que esta u otra Ley atribuya expresamente carácter imperativo. Tampoco será válida la sumisión expresa o tácita en los asuntos que deban decidirse por el juicio verbal.», por lo tanto corresponde al Tribunal del lugar en que radique la finca y no se puede reclamar en otro Tribunal, independientemente de lo que pudiera decirse en el título constitutivo o en los estatutos.

Con relación a los acuerdos contrarios a la ley o a los estatutos, se refiere a todos aquellos acuerdos que no hayan cumplido con el requisito previo que dicta la propia Ley de Propiedad Horizontal, los Estatutos de la Comunidad o aquellas leyes como el Código civil, Por ejemplo serían acuerdos contrarios a la ley o a los estatutos: los acuerdos adoptados en Junta a la que no habían sido citados algunos copropietarios, la nulidad de acuerdos por defectos en la convocatoria de la Junta, aquellos acuerdos que no han cumplido el requisito de la necesaria unanimidad, aquellos acuerdos que puedan ir en contra de la moral y el orden público o impliquen un fraude de ley.

Con relación a los acuerdos que resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.    En este caso se trata de un conflicto de intereses entre la propia Comunidad y el de algunos propietarios particulares. Aunque la decisión de la mayoría es la que rige la vida de la Comunidad, tal facultad no puede permitir que se lesione gravemente el interés comunitario en beneficio exclusivo de unos pocos propietarios, cualquiera que sea la mayoría que representen. Los acuerdos gravemente lesivos no solo puede revestir un carácter patrimonial o menoscabo económico para la Comunidad, puede ser derivado de otras acciones como por ejemplo: un nombramiento de un Presidente o un Administrador por carecer de cualidades precisas para el desempeño de su trabajo y atribuciones del puesto que podría repercutir en un eventual deterioro del funcionamiento de la propia Comunidad.

Con relación a los acuerdos que supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho, no solo se referirá a perjuicio económico de forma exclusiva, podría ser, por ejemplo, por un perjuicio ocasionado por antenas de telefonía móvil en la cubierta del edificio, la instalación de un ascensor en el patio de luces que afectara al derecho de uso que tiene un propietario sobre el patio, etc. También se prevé la posibilidad de impugnación cuando el acuerdo se haya adoptado con abuso de derecho, haciendo un uso egoísta y abusivo de la prepotencia numérica de las cuotas de participación.

La legitimación para la impugnación estará avalada para los que tengan una votación en contra en el punto que se impugna, para los que haya salvado su voto en la Junta mediante la abstención porque no tuvieran información suficiente o bien quisieran estudiar el punto del orden del día con posterioridad, los ausentes y los que indebidamente hubiesen sido privados del voto. También será necesario que el propietario que impugne una decisión, debe de estar al corriente del pago de las deudas de la Comunidad o bien consignarlas judicialmente con carácter previo, excepto si dicha impugnación se refiere al establecimiento o modificación de las cuotas de participación.

Respecto a la legitimación pasiva, es decir a los demandados en la impugnación del acuerdo, se puede presentar la demanda contra la Comunidad de Propietarios en la persona de su Presidente como representante de esta o bien a demandar a los propietarios que aprobaron el acuerdo que se impugna.

Con respecto a la caducidad de la acción manifestada en el punto 3º de este artículo 18, hay que indicar que el inicio del plazo para la impugnación será al día siguiente de la fecha de la Junta para todos aquellos propietarios que estaban presentes en la Junta.Para aquellos propietarios que no estuvieron en la Junta el plazo comienza desde la notificación a través del Acta.

Con relación a la suspensión cautelar, el último párrafo del artículo 18 contempla la posibilidad de que el Juez, a instancias del demandante y oída la Comunidad de Propietarios, acuerde la suspensión cautelar de los acuerdos impugnados. La tramitación de la petición de la suspensión deberá hacerse por los trámites del artículo 721 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil. El art. 721 en sus puntos 1 y 2 dice lo siguiente: «

Artículo 721 Necesaria instancia de parte

1. Bajo su responsabilidad, todo actor, principal o reconvencional, podrá solicitar del tribunal, conforme a lo dispuesto en este Título, la adopción de las medidas cautelares que considere necesarias para asegurar la efectividad de la tutela judicial que pudiera otorgarse en la sentencia estimatoria que se dictare.

2. Las medidas cautelares previstas en este Título no podrán en ningún caso ser acordadas de oficio por el tribunal, sin perjuicio de lo que se disponga para los procesos especiales. Tampoco podrá éste acordar medidas más gravosas que las solicitadas.»

La posible suspensión, es una medida cautelar, cuya finalidad no es otra que la de evitar la ejecución de un acuerdo que con ciertas dosis de probabilidad pudiera ser anulado por el Juzgado..

Para que el Juzgado pueda pueda resolver la petición de suspensión, será necesario por parte del que impugna o solicitante que además de solicitar las medidas cautelares, habrá de presentar los datos, argumentos y justificaciones documentales que conduzcan a fundar, por parte del tribunal, sin prejuzgar el fondo del asunto, un juicio provisional e indiciario favorable al fundamento de su pretensión. En defecto de justificación documental, el solicitante podrá ofrecerla por otros medios.

Solo podrán acordarse medidas cautelares si quien las solicita justifica que, en el caso de que se trate, podrían producirse durante la pendencia del proceso, de no adaptarse las medidas solicitadas, situaciones que impedieron o dificultaren la efectividad de la tutela que pudiera otorgarse en una eventual sentencia estimatoria.

El Juzgado exigirá al solicitante de la suspensión cautelar, de aval o caución suficiente para responder de los perjuicios que se deriven para la Comunidad de la suspensión del acuerdo impugnado; también solicitará a la Comunidad de propietarios sobre la solicitud de no suspensión comprometiéndose esta a prestar fianza o aval bancario suficiente para responder de los perjuicios que se deriven de la ejecución para el propietario impugnante.

La desestimación de la suspensión cautelar por parte del Juez, provocará la inmediata ejecución del acuerdo, legitimándose al propietario impugnante reclamar en un nuevo procedimiento declarativo a la propia Comunidad la indemnización de daños y perjuicios que la ejecución del acuerdo pudiera haber ocasionado.

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Les adjunto otros enlaces de nuestro sitio web que pueden ser de vuestro interés:

El juicio de equidad en la ley de propiedad horizontal

El proceso o procedimiento monitorio

Impugnar los acuerdos en la Comunidad de Propietarios

Fdo. Miguel Fernández

Administrador de Fincas en Madrid y Guadalajara