Mejora en zona comunitaria que rodea a la piscina
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P. Buenos días:
En mi comunidad se quiere hacer una mejora en la zona comunitaria que rodea a la piscina y para ello se quiere aprobar una derrama que supera ampliamente 3 veces la cuota ordinaria; somos un grupo de 8 propietarios de chalets y la piscina es común, junto con la zona que la rodea, que es lo único en común.
Según yo entiendo de la LPH, una mejora (ajardinamiento, solado, etc.) de esta zona no sería necesaria para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características, ya que es una zona recreativa, de uso únicamente en verano y que no afecta a ningún otro uso, únicamente que no está ajardinada ni solada.
La cuestión básica es si realmente se puede considerar una mejora «necesaria» o «no necesaria», porque en función de eso nos regiríamos por el Art.17.4 o por el Art.10, respectivamente. Gracias. Saludos
R. Buenos días Daniel:
Lo primero que vamos a hacer es poner textualmente lo que dice el artículo 17.4 de la Ley de Propiedad Horizontal, este dice lo siguiente:
» Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características.
No obstante, cuando por el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, se adopten válidamente acuerdos, para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, no exigibles y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja. Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la innovación, habrá de abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal.
No podrán realizarse innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de un propietario, si no consta su consentimiento expreso.»
Parece que por lo que vd. nos está diciendo que esa obra en la piscina encaja perfectamente en obras de mejora y no de mantenimiento.
Aprovechemos su pregunta para con la ayuda de Sepin ver que obras se pueden considerar de mejora según la jurisprudencia:
– AP Valladolid, Sec. 1.ª, 10-3-2020 No es nulo el acuerdo de la comunidad que deniega la instalación de una puerta exterior de acceso al ascensor, al ser la misma una mejora, pues el comunero impugnante tenía acceso al mismo.
– AP Burgos, Sec. 3.ª, 26-7-2019 No puede exigirse a la comunidad la realización de las obras de cubierta cuando estas suponen una mejora y exceden del debido mantenimiento y conservación.
– AP León, Sec. 1.ª, 3-4-2019 Dado que el aislamiento de los paramentos cumple con la normativa del año de construcción del edificio, no puede exigirse a la comunidad obras para mejorar el mismo.
– AP Burgos, Sec. 2.ª, 29-3-2019 Se entiende correctamente convocada la junta cuando aun siendo convocada por la junta gestora, el presidente de la comunidad forma parte de la misma \ Dado que queda acreditado que las obras que se decide ejecutar en la fachada suponen una mejora y excediendo su coste tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el comunero disidente no está obligado a contribuir a su pago.
– AP Málaga, Sec. 4.ª, 10-1-2019 No procede la nulidad del acuerdo al considerar las obras en el canalón como obras de mejora cuya funcionalidad era estética y que necesitaba del consentimiento de los demás propietarios, el cual fue denegado.
– AP Madrid, Sec. 13.ª, 9-4-2018 La comunidad no debe abonar a la comunera la totalidad de las obras de reparación de la vivienda por las humedades por elementos comunes cuando las mismas exceden de meras reparaciones y suponen una mejora notable de la vivienda.
– AP Vizcaya, Sec. 3.ª, 22-6-2017 Todos los propietarios de los portales eran conocedores dela convocatoria, y el argumento de la sentencia es desafortunado ya que si no hay relación de propietarios que podrían estar privados de voto lo es por razón de que no existía \ La opción de fachada ventilada se considera mejora y precisa por tanto la mayoría de 3/5 partes de la totalidad de propietarios con derecho a voto que a su vez sean representativos de las cuotas de comunidad requeridas legalmente \ Ha quedado probado la necesidad de proceder a una necesaria y urgente reparación.
– AP Burgos, Sec. 2.ª, 20-6-2017 Es nulo el acuerdo que establece el cambio de la puerta del sótano para acceso al ascensor cuando se acredita que la anterior funcionaba perfectamente y por tanto no se trata de una obra de conservación sino de mejora.
Recuerde que para que una obra que lleve a la convocatoria se considere una obra de mejora, vd. debe dar su voto negativo en la junta o bien «salvarlo» para iniciar el procedimiento de impugnación. Recuerde lo que indica el artículo 18 de la ley de propiedad horizontal: «1. Los acuerdos de la Junta de propietarios serán impugnables ante los Tribunales, de conformidad con lo establecido en la legislación procesal general, en los siguientes supuestos:
Cuando sean contrarios a la Ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.
Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.
Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.
2. Estarán legitimados para la impugnación de estos acuerdos los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto. Para impugnar los acuerdos de la Junta el propietario deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas. Esta regla no será de aplicación para la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 entre los propietarios.
3. La acción caducará a los tres meses de adoptarse el acuerdo por la Junta de propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la Ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año. Para los propietarios ausentes dicho plazo se computará a partir de la comunicación del acuerdo conforme al procedimiento establecido en el artículo 9. 4. La impugnación de los acuerdos de la Junta no suspenderá su ejecución, salvo que el Juez así lo disponga, con carácter cautelar, a solicitud del demandante oída la comunidad de propietarios.».
Si deseas leer mas sobre el artículo 17.4 te recomendamos nuestros siguientes artículos:
https://adminfergal.es/ley-propiedad-horizontal-articulo-17/
https://adminfergal.es/podemos-negarnos-al-pago-de-la-obra-en-el-portal-por-no-ser-necesaria/
https://adminfergal.es/cambio-barandillas-balcon-de-hierro-a-aluminio-mayorias-necesarias/
https://adminfergal.es/instalaciones-servicios-o-mejoras-no-requeridos-para-la-adecuada-habitabilidad/
https://adminfergal.es/cierre-soportal-edificio-para-crear-local-social-en-la-comunidad/
Espero que toda esta información le haya servido de utilidad.
Saludos
Otros artículos que pueden ser de vuestro interés:
Fdo. Miguel Fernández
Administrador de Fincas en Madrid y Guadalajara
Buenos Días,
Soy un vecino de Madrid.
La urbanización donde resido, de origen/fabrica, venía sin piscina (vivienda de protección VPPB). Se votó en muchas ocasiones la construcción de la piscina y siempre salía menos del 100%. Cuando cambio la LPH art17.3 “El establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería…” se volvió a someter a votación en junta extraordinaria, la cual salió por mayoría simple someterse al mes de votación para ver si se llegaba a los 3/5. Pasado el tiempo de “reflexión” salió muy justo el % requerido, entre ellos, como indicó el colegio de administradores de Madrid, el vecino que no exprese su voto ni a favor ni en contra, se entiende que es un “si”. Tengo la documentación del Colegio de Administradores indicando esto mismo y el proceso de votación.
Hubo muchos vecinos que votaron que si (esto es un acto jurídico) que luego han dicho que no quieren participar de la comunidad de la piscina. Esto, se entiende que es un perjuicio a los vecinos que votaron no a la piscina, ya que con estos votos del SI que luego se retiraron obtuvieron las 3/5 que se necesitaban.
Se ha formado una comunidad paralela a la comunidad de propietarios para la piscina. Ya han realizado proyecto de viabilidad. Han tomado la decisión de medidas de la piscina, donde irá la depuradora, aseos, playa… En ningún caso, la comunidad de propietarios ha sido informada de qué zonas “comunes” van a quedar inservibles a los vecinos que no quieran participar de la comunidad de la piscina.
Tengo varias preguntas:
1. Ya que la finca es VPPB, y no tiene descalificación como VPPB. ¿Es imprescindible que la CAM autorice la construcción de dicha piscina?
2. ¿La comunidad de la piscina está obligada a informar a los propietarios de vecinos de las zonas comunes que no van a poder ser de disfrute para los vecinos y los detalles de la “obra mayor”?
3. ¿Debe pedir la comunidad de la piscina permiso a la comunidad de propietarios de la urbanización permiso para coger más terreno que lo legal referente al vaso (1 m)? Según el art17.4 “Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones”.
4. ¿La comunidad de la piscina tiene que hacerse cargo de la subida del IBI por la construcción de la piscina de aquellos vecinos que no quieren unise a la comunidad de la piscina?
5. Al utilizar una zona común de la comunidad de propietarios ¿el vecino que no quiera participar de la piscina puede exigir que se rehagan las escrituras ya que el coeficiente cambia al no poder hacer uso y disfrute de esas zonas y la rebaja correspondiente en la cuota de la comunidad de propietarios? En caso de poder exigirlo ¿los comuneros de la piscina deberían sufragar los gastos derivados de dicho cambio de coeficientes en escrituras y asumir su nueva parte añadida de coeficiente?
6. ¿Se puede aplicar una penalización al vecino que quiera entrar a formar parte de la comunidad de la piscina? Es decir, a parte de los intereses desde que se comenzó a pagar para la construcción de la piscina con la subida del ipc o intereses legales ¿se puede aplicar una penalización de entrada? ¿cómo de legal es esto?
Buenos días Jorge.
En la primera parte de la presentación es todo correcto el planteamiento. Sugiero para ratificar tus comentarios que os leáis estos artículos escritos por nosotros en relación a este tema: https://adminfergal.es/aprobacion-instalacion-piscina-en-comunidad-aspectos-tecnicos-y-juridicos/.
https://adminfergal.es/que-propietarios-tienen-derecho-a-disfrutar-de-una-nueva-piscina/
En el caso de vds. tienen una VPPB: Se refiere a las viviendas con protección pública básica. Se caracterizan por contar con una superficie construida máxima de 110 metros cuadrados, salvo en los casos en los que se destinen a familias numerosas. En estas circunstancias se puede llegar a los 150 metros. Se supone que las personas que viven en esta comunidad son personas con pocos recursos económicos por lo tanto la piscina desde mi punto de vista, en este caso, habría que ver si es posible la instalación de la misma. Entiendo que en este caso es de aplicación el artículo 17.4 de la ley de propiedad horizontal que dice lo siguiente: «4. Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características.
No obstante, cuando por el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, se adopten válidamente acuerdos, para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, no exigibles y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja. Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la innovación, habrá de abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal.
No podrán realizarse innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de un propietario, si no consta su consentimiento expreso.»
A tu primer punto decirte que no somos expertos en la materia, pero entendemos que la instalación de la piscina va contra los criterios de la VPPB al ser rentas básicas las existentes en dicho bloque de viviendas. No se puede forzar a los propietarios al pago de la misma al no considerarse un servicio o mejora no requerido para la adecuada conservación, habitabilidad, etc., solo sería exigible si el coste de instalación de la piscina excediera de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes.
Con respecto a las votaciones me deja perplejo en sus comentarios. Si cuando se realizan las votaciones para conseguir los 3/5 del total de los propietarios, estos están de acuerdo en la instalación, estarán de acuerdo en todo el proceso y por lo tanto pagarán la parte proporcional que les corresponda. No se puede votar a favor y posteriormente intentar no pagar. Si votas que si no te puedes salir de la responsabilidad de pagar la derrama que corresponda. Estaríamos ante un fraude de ley y la votación no tendría validez.
Otra de las barbaridades que desde mi punto de vista se está exponiendo es el concepto «comunidad de la piscina». No existen dos comunidades y por lo tanto no se puede tener otros miembros de la junta de gobierno. La junta de gobierno deberá ser la misma y el administrador también solo que a la hora de poner en marcha todo lo referente a la piscina se dirigirá a todos los propietarios que se hayan incluido en la nueva instalación de la piscina. Toda la derrama y reparto de gastos posterior se tendrá que hacer en base a los coeficientes que correspondan añadiendo el coeficiente de gastos de piscina para aquellos que correspondan.
Con relación a su punto 2, hay que recordar que todas las obras que se realicen deberá informarse pero por la única junta de gobierno existente, no por la junta de la comunidad de la piscina, que esta como le he comentado, no debería existir bajo ningún concepto según mi criterio.
Con relación al punto 3º, partiendo de la base que la comunidad de la piscina no debería existir, cualquier alteración que hubiere sobre la base del proyecto presentado a todos los propietarios no podrá ser modificado y deberá ser aprobado por la misma mayoría de las 3/5 partes.
Con relación al punto 4º) partiendo de la misma base de los apartados anteriores, cualquier incremento de impuestos, tasas, coste de servicios como socorristas, mantenimiento, etc. que sean producto de la instalación de una nueva piscina serán abonados única y exclusivamente por los propietarios que están de acuerdo en la instalación de la misma.
Con relación al punto 5º) su pregunta es muy interesante, ya que el elemento común que estaba distribuido para todos los propietarios queda sujeto a la instalación de una piscina que no va a ser uso de todos los propietarios, en este caso, se debería modificar el reparto de gastos en base a las modificaciones en el elemento común.
Con respecto al punto 6º) No sería una penalización de entrada sino la parte proporcional que le correspondería al propietario en base a su coeficiente incluyendo el interés legal del dinero.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Muchas gracias por su respuesta.
Según nuestro administrador, la comunidad que han creado para la piscina tiene su propio CIF, está dada de alta en la Agencia tributaria y libro diligenciado en el registro de la propiedad. En este caso, seria valida esta comunidad de piscina?
Insistí que al ser VPPB, según el plan vivienda que nos aplica, la CAM (oficina de vivienda) determina que no tienen descalificación definitiva, aunque en las escrituras indica que a los 30 años se puede solicitar. Por lo que, la CAM (oficina de vivienda) debe autorizar dicha obra porque modifica la estructura/origen del edificio. En junta se solicitó que para comenzar era necesario autorización de la CAM. Revisando el acta, parece que se redacto mal y se puso notificar.
Gracias.
Atentamente
Muchas gracias Miguel por su respuesta.
Según nuestro administrador, la comunidad que han creado para la piscina tiene su propio CIF, está dada de alta en la Agencia tributaria y libro diligenciado en el registro de la propiedad. En este caso, seria valida esta comunidad de piscina?
Insistí que al ser VPPB, según el plan vivienda que nos aplica, la CAM (oficina de vivienda) determina que no tienen descalificación definitiva, aunque en las escrituras indica que a los 30 años se puede solicitar. Por lo que, la CAM (oficina de vivienda) debe autorizar dicha obra porque modifica la estructura/origen del edificio. En junta se solicitó que para comenzar era necesario autorización de la CAM. Revisando el acta, parece que se redacto mal y se puso notificar.
Gracias.
Atentamente
Buenos días, quería hacer una consulta. El verano pasado la comunidad de vecinos donde vivo decidio no abrir la piscina. Tengo entendido que el dinero que estaba presupuestado para abrirla no se puede gastar en nada a no ser que así se decida en una Junta de propietarios. Esto es así?? Y si es así me pueden decir en que ley viene reflejado para poder demostrar que es así??
Muchas gracias.
Un saludo
Estimada Ana:
Efectivamente los gastos de piscina están destinados a lo que es la piscina, si no se abriera estos gastos no se deberían aplicar a otros conceptos, si bien la junta de propietarios tiene la capacidad para incorporar dicho gasto a otras partidas si así lo decidiera la Junta. No todas las cuestiones que se generan tienen una normativa reglamentaria hay muchos que se deciden a través de la jurisprudencia y otros muchos son de sentido común. Si tienes un gasto esto hay que mantenerlo a no ser que la Junta decida otra forma de gastarlo y lo deje reflejado en el acta.
Saludos.
Miguel
691564359
Muchísimas gracias por su respuesta Miguel, usted podría decirme donde puedo encontrar esa normatividad reglamentaria y la jurisprudencia sobre el tema??
Muchísimas gracias de nuevo.
Un saludo
Hola Ana.
Miguel
La información yo la encuentro en una zona de pago, concretamente en Sepin. La jurisprudencia no es algo gratuito sino que tienes que pagar por ello.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359