Cierre soportal edificio para crear local social en la comunidad

P: Hola.

¿Se puede acordar en junta de propietarios el cierre del soportal de un edificio, situado dentro de una urbanización cerrada, para crear un local social para los propietarios de la Comunidad? ¿Es necesaria mayoría absoluta? Para cerrar el soportal, se necesitaría hacer una obra para modificar la salida de humos del garaje, ya que esta, está en el soportal.

Yo vivo justo en el piso que queda encima, y durante los meses de marzo a octubre ya soporto las celebraciones de cumpleaños y fiestas que se realizan el soportal, con lo que no quisiera ni imaginarme que esta situación se prolongue durante todo el año. Igualmente, esta medida podría suponer una depreciación del precio de la vivienda, ya que sería más difícil de vender al tener un local social justo debajo.

Muchas gracias

 R: Con respecto a este tema, hay que tener en cuenta varias cuestiones tanto desde el punto de vista técnico como jurídico.

Desde el punto de vista técnico, se trata de un aumento de edificabilidad, por lo que se debe presentar un proyecto en el que se justifique ese aumento de superficie construida. Todos los edificios tienen una edificabilidad que la normativa urbanística te marca como límite de construcción. Si la edificabilidad estuviera agotada, no permitiría construir más y por tanto, esa superficie no se podría cerrar, aunque siempre hay que estudiar cada caso particular, por eso que haya que realizar un proyecto por la dirección facultativa para plantear la opción de cerrar un espacio.

Por otro lado, respecto a ruidos y demás que sean provocados en ese espacio, hay que prever según el uso que se le va a dar a ese espacio, unas delimitaciones normativas, entre las que se encuentra la del cumplimiento de la normativa de ruidos. Esto se justifica y calcula en el proyecto comentado anteriormente, y si se debe calcular y ejecutar según unas prescripciones técnicas aportadas por un técnico facultativo. Con esto no debería suponer un problema en cuanto a ruidos en su situación final. Si es Vd. de Madrid, la dirección facultativa tendrá que atenerse a lo que diga el Código técnico de la edificación al respecto y la ordenanza sobre ruidos del Ayuntamiento de Madrid.

No nos debemos olvidar que tienen que solicitar la licencia pertinente al Ayuntamiento y que se deberá presentar la petición con el proyecto realizado por el facultativo.

Con respecto a la parte jurídica decirle que en este caso estamos hablando de una nueva instalación que no tiene obligado cumplimiento para la comunidad. Yo no lo incluiría por lo tanto como servicio común de interés general. Podríamos decir que son de interés general todos aquellos servicios y sus instalaciones que la vida moderna lleve consigo en cada momento, evitando que las fincas queden obsoletas y desfasadas completamente frente a las nuevas construcciones. En este caso no vamos a implantar un servicio necesario para la comunidad. Es un capricho de algunos propietarios de la comunidad para satisfacer sus necesidades lúdicas. Como los locales para actividades sociales no vienen integradas en servicios comunes de interés general, habría que integrar la petición en el artículo 17.4 de la ley de propiedad horizontal que dice lo siguiente: 17.4: “Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características. También dice que, no obstante, cuando por el voto favorable de las 3/5 partes de los propietarios y cuotas de participación, se adopten válidamente acuerdos, para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad al inmueble, no exigibles y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja. Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la innovación, habrá que abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal”.

Si no está de acuerdo con el acuerdo puede impugnar el acuerdo vía artículo 18 de la LPH. En este caso le recomiendo que dicha actuación se haga a través de un abogado experto en Derecho Civil- Comunidad de propietarios.

Si no quiere entablar juicios con la comunidad si le recomiendo que insista en que las obras se hagan a conciencia para evitar todos los ruidos en la zona superior. A lo mejor resultará que la obra le podría beneficiar si se trabaja adecuadamente el forjado, el falso techo y el aislante que pongan. Tendría menos ruidos y una mejora en la solución térmica.

Carteles anunciadores del local en comunidad de propietarios

Uso de la piscina fuera horario permitido y juergas en el club social

Fdo. Miguel Fernández

Administrador de Fincas en Madrid y Guadalajara