Cambio barandillas balcón de hierro a aluminio. Mayorías necesarias

El caso de las mayorías me queda claro, los 3/5, las mayorías simples…
Mi pregunta está en saber si la actuación que se quiere realizar es mantenimiento (no es necesaria la mayoría de 3/5) o es una mejora (sí es necesaria esa mayoría de 3/5)
La actuación que se plantea es la siguiente:
– 10 años sin haber realizado el correspondiente mantenimiento de balcones que se indica en libro del edificio.
– se pide presupuesto y algunos vecinos dicen que si hay que pintar cada 3 años que mejor cambiar las carpinterías de hierro por aluminio.
– se aprueba cambiar las carpinterías de hierro por aluminio por mayoría simple, 50,07% de la propiedad.
– hay vecinos que defienden que no es un mantenimiento, que es una mejora y que se declaran disidentes.
¿Quién tiene razón?

Estimado Peb:
La razón nos la tiene que dar un juez, yo me voy atrever a dar una opinión.
Los balcones son un elemento común y por lo tanto las actuaciones a realizar en los mismos corresponde a la Comunidad, en el caso de mantenimiento de dichos balcones no haría falta tan siquiera reunirse para tomar la decisión de hacer el mantenimiento, en el artículo 10 viene especificado que el propio Presidente tiene esa capacidad. Copio el contenido del artículo 10:»1. Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:
Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.»
Ahora bien, el mantenimiento y el cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus instalaciones y servicios, si necesitara de una derrama para realizar dicha obra se debe de tener en cuenta lo que indica el artículo 10.2 de la LPH que dice textualmente lo siguiente: «Teniendo en cuenta el carácter de necesarias u obligatorias de las actuaciones referidas en las letras a) a d) del apartado anterior, procederá lo siguiente:
Serán costeadas por los propietarios de la correspondiente comunidad o agrupación de comunidades, limitándose el acuerdo de la Junta a la distribución de la derrama pertinente y a la determinación de los términos de su abono.»
Esta claro que la ley pretende ser contundente ante esta situación y apoyar la realización de las obras para que no vaya a mayores el problema.
La jurisprudencia apoya a la ley en este sentido y así tenemos algunas sentencias que lo refrendan, por ejemplo:
AP Valladolid, Sec. 1.ª, 27-4-2012 Los balcones de los pisos al formar parte constituyente de la fachada del edificio, tienen consideración de elemento común y por ello debe la comunidad sufragar los gastos de su mantenimiento, máxime cuando ya existe un acuerdo que así lo reconoce.
AP Asturias, Oviedo, Sec. 6.ª, 26-5-2008 Cuando las obras de reparación afectan al revestimiento externo de los balcones, deben ser asumidas por la comunidad de propietarios.
Ahora bien, una cosa es el mantenimiento propiamente dicho y otra diferente es cuando se decide cambiar la carpintería de hierro por aluminio, como es el caso, esto tiene a mi juicio otro componente diferente desde un punto de vista jurídico y de mayorías según la ley de propiedad horizontal.
Si el cambio de carpintería de los balcones supone un incremento importante entre la carpintería de hierro y la carpintería de aluminio y no se justifica suficientemente el cambio, estaríamos ante unas obras de mejora según lo que se nos indica en el artículo 17.4 de la LPH que dice textualmente lo siguiente: «Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características.
No obstante, cuando por el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, se adopten válidamente acuerdos, para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, no exigibles y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja. Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la innovación, habrá de abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal.
No podrán realizarse innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de un propietario, si no consta su consentimiento expreso.»
Si se aplica la normativa comentada y se hubiera aprobado la mejora por las 3/5 del total de los propietarios, estos tendría que pagar la derrama o el coste de la obra siempre que esta no suponga mas de 3 cuotas ordinarias. Por lo tanto aplicando este punto de la ley de propiedad horizontal, se necesita una mayoría cualificada de los 3/5 de la TOTALIDAD de los propietarios. Es evidente que el aprobarlo por el 50,07% de la propiedad no sería suficiente para poner en marcha la obra.
Ahora bien, para que los vecinos disidentes puedan defender sus derechos, al ser minoría, deberán impugnar el acta e ir a juicio y solo podrán dejar de pagar si el juez así lo determina.
En este caso se deberá aplicar el articulo 18 de la ley de propiedad horizontal que dice textualmente lo siguiente: «1. Los acuerdos de la Junta de propietarios serán impugnables ante los Tribunales, de conformidad con lo establecido en la legislación procesal general, en los siguientes supuestos:
«Cuando sean contrarios a la Ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.
Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.
Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.
2. Estarán legitimados para la impugnación de estos acuerdos los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto. Para impugnar los acuerdos de la Junta el propietario deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas. Esta regla no será de aplicación para la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 entre los propietarios.»
Ahora bien, la pregunta que nos podemos hacer ante esta situación es si un juez consideraría que esta actuación es una mejora, o bien entenderá que estamos hablando de un producto, que si bien hace xx años no existía y ahora existe en el mercado y si este producto tiene una mejor calidad que el anterior. ¿Estaríamos hablando entonces de una mejora o estaríamos hablando de un mantenimiento con el que no sería necesario la mayoría cualificada?. Dependerá en este caso creo yo de la defensa que se haga del nuevo producto en aluminio, de la seguridad que el producto comporta, de la durabilidad, del precio, etc.
Solicitada información en la empresa Enesca, tfno 913883849. Andrea, nos comenta que el aluminio tiene mas durabilidad y menos mantenimiento que el hierro. Las barandillas de hierro hay que lijarlas porque se deterioran y volver a pintarlas. Hay zonas por ejemplo que debido a la corrosión recomienda aluminio y nunca hierro, por ejemplo las zonas de playa.
Con toda esta situación que hemos comentado desde el punto de vista jurídico y técnico no podemos determinar por nuestra parte si la obra hay que considerarla simplemente de mantenimiento y por lo tanto no hace falta ni siquiera mayorías o bien se trata de una mejora y hay que aplicar el criterio anterior que le he comentado del artículo 17.4 de la LPH.
Yo me inclino por considerar que es una obra de simple mantenimiento, ya que a la larga, el menor mantenimiento y deterioro justifica el cambio, pero todo dependerá del presupuesto y de los otros factores comentados, Le damos las diferentes alternativas.
Un cordial saludo.

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Fdo. Miguel Fernández

Administrador de Fincas en Madrid y Guadalajara