Instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada Habitabilidad

INSTALACIONES, SERVICIOS O MEJORAS NO REQUERIDOS PARA LA ADECUADA HABITABILIDAD

P. Buenas tardes. En relación con el artículo 17 apartado 4 de la LPH , de instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada habitabilidad, si después de la votación sale un acuerdo favorable, en este caso ¿cómo afecta a las personas disidentes que el pago de la obra no se haga con derramas
sino con cargo a los fondos de la comunidad, aunque el coste total sea mucho mayor de tres mensualidades ordinarias por persona?
Gracias y un saludo

R. Buenos días Gabi.
Muy buena pregunta a lo que requiere una contestación acorde al alcance de la misma.
Nos situamos. Dice el art. 17.4 de la Ley de Propiedad Horizontal lo siguiente de forma textual: “Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características. No obstante, cuando por el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, se adopten válidamente acuerdos, para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, no exigibles y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja. Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la innovación, habrá de abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal.
No podrán realizarse innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de un propietario, si no consta su consentimiento expreso.”
En este caso según nos indica en su comentario que la instalación, servicio o mejoras va mas allá de las tres mensualidades de cuota y como la comunidad de propietarios tiene dinero suficiente en la cuenta corriente bancaria, se decide pagar a través del saldo de la comunidad con lo que de forma evidente se está utilizando el saldo total al que han ido sumándose las cuotas mensuales, hasta la fecha, de todos los propietarios sin excepción aunque sean disidentes. Si fuera una decisión a tomar por mi, como Administrador de Fincas Colegiado de su Comunidad haría tres posibles propuestas.
Si en la comunidad se lleva la misma por saldos individuales a final de año, no meter este gasto a partir del 4º mes en dichos saldos individuales, pero como esto desde un punto de vista contable se hace muy complicado, tanto para el Administrador como para la propia Comunidad, lo suyo sería deducir a partir del 4º mes en las cuotas de los propietarios disidentes la parte de la cuota correspondiente al gasto que supondría dicha mejora. Así si un propietario disidente tiene una cuota de 100 euros al mes y la mejora supone según su coeficiente un gasto mensual de 30 €, le pasaría una cuota de 70 € hasta regularizar la diferencia con respecto a los otros propietarios que si han decidido pagar dicha mejora. Si la mejora hubiera que pagarla en 10 meses, los tres primeros meses de cuota sería igual para todos los propietarios y las 7 cuotas siguientes la pagaría por un importe de 70 €/mes y de esta forma compensaría dicha cantidad.
Otra forma mucho mas clara y que no supondría ningún problema a la hora de gestionar la decisión tomada por la comunidad sería la de hacer una derrama por el importe correspondiente en los meses que se decida según el pago a realizar al proveedor e ir pagando la misma en función de la decisión tomada, aquellos propietarios que estén de acuerdo con la mejora pagar dicha derrama y los que no lo estén no pagarla.
Otra forma de resolver el problema sería que las cuotas que se pagan mensualmente, deducir la cantidad a partir del 4º mes a los disidentes, el importe correspondiente de la derrama mensual.
Hay diferentes opciones para resolver el tema de las cuotas de tal forma que el saldo resultante se vería afectado en función de las cuotas a pagar. Estoy seguro que su Administrador buscará la opción mas adecuada según la gestión contable que vds. lleven en su Comunidad.
No nos olvidemos que si se considera un servicio u obra de mejora este debe ser acordado en la Junta de Propietarios y que quede claro que se reconozca el concepto de mejora, que se va a aplicar el artículo 17.4 y que existan las 3/5 partes de propietarios y coeficientes, esto significa que no basta que se de la mayoría en la junta general, sino que posteriormente se debe de presentar la propuesta a la totalidad de los propietarios indicando que se va a proceder a esta mejora, para ello se debe de aplicar el artículo 17.8 de la Ley de Propiedad Horizontal que dice lo siguiente: “Salvo en los supuestos expresamente previstos en los que no se pueda repercutir el coste de los servicios a aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo, o en los casos en los que la modificación o reforma se haga para aprovechamiento privativo, se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el artículo 9, no manifiesten su discrepancia mediante comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales,por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción.”
Un cordial saludo.

Fdo. Miguel Fernández 

Administrador de Fincas en Madrid

Tfno. 691564359

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2 thoughts on “Instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada Habitabilidad”

  1. Buenas tardes ,me gustaría saber como proceder para que en la comunidad de vecinos donde estoy alquilada se llevara a cabo una revisión profesional para demostrar que el portal esta insalubre ,cristales rotos ,falta de luz de emergencia y de uso habitual ,( subo y bajo a oscuras ) ,ascensor en mal estado ,ninguna medida de seguridad contra incendios. Cuando hice contrato de alquiler se me falto.a la verdad diciendo que estaban en obras ,llevan así años ,Gracias

    1. Buenas tardes.
      Las relaciones con la Comunidad las tiene directamente el propietario de la vivienda que es quién debe de proponer todas aquellas actuaciones necesarias para la mejora de los elementos comunes. Vd. puede pedir que se cumpla con todo lo relacionado a la salubridad de los elementos comunes a través de su propietario. Desde luego si la vivienda está arrendada y la situación del portal está en malas condiciones, faltan luces de emergencia, ascensor en mal estado, etc. o sea una joya de comunidad, deberá reclamarle al propietario que cumpla con los requisitos del contrato de arrendamiento. Si además el propietario le ha engañado con el punto de partida del contrato diciendo que estaba en obras el portal de la Comunidad, razón de más para que solicite la rescisión del contrato de forma inminente ante todas las irregularidades manifiestas. ¿La pregunta que hay que hacerse es, merece la pena la rescisión del contrato y el cambio?.
      Un cordial saludo.
      Miguel 691564359

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