¿Hay obligación de constituir una Comunidad de Propietarios?
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La pregunta que nos hace un propietario es cuales son los pasos a dar para constituir formalmente una Comunidad y cuales son las mayorías necesarias, le contestamos resumidamente.
P. Hola, ¿Podía decirme si un edificio de cuatro propietarios pueden obligar por mayoría a constituir una comunidad cuando no hay obligación?. También me gustaría saber en el caso de constituirla, ya con el cálculo de cuotas de participación, ¿a que gastos se aplican?, ya que considero que hay gastos comunes que no afectan a dichas cuotas, así como también a otros gastos extraordinarios, como por ejemplo: . Imaginemos que se hacen las obras para la instalación de un ascensor, ¿el uso y el beneficio no seria el mismo para el que tiene un piso de 60m2 como para el que tiene 70m2?.. Esto mismo seria aplicable para otros muchos mas casos similares. Ademas ¿que pasaría si se realizan obras de restauración del edificio y se pidieran subvenciones y estas fuesen a titulo individual? ¿Serian con arreglo a la cuota de participación, o no?.
Muy agradecido por sus respuestas.
R. Buenos días Vicente.
Con relación a su pregunta decirle que si existe una mayoría de los propietarios de un portal o bloque se puede constituir en Comunidad. En referencia a su pregunta le voy a incluir una contestación a una consulta dada en Sepin Editorial Jurídica a la pregunta de los requisitos formales para constituir una Comunidad de Propietarios. Espero sea de su interés:
«Aunque no se haya hecho nada al respecto, existirá Comunidad siempre que se den las circunstancias y condiciones que establece el art. 2 de la Ley de Propiedad Horizontal, aparte de que, además, ya hay Escritura de División Horizontal y Estatutos.
Para formalizar esta Comunidad a los efectos de funcionamiento (presupuesto, cargos directivos y administrativos, etc.), basta con que por algún propietario se convoque una Junta, pues ya la jurisprudencia ha admitido que en la primera Junta es suficiente; de hecho, es lo que se lleva a cabo la mayor parte de las veces por la promotora, aunque no tenga ya ninguna propiedad.
En todo caso, conforme al art. 16 LPH, ahora y en cualquier momento, pueden convocar la cuarta parte de los propietarios o el 25 % de las cuotas. Allí, en la Junta, los acuerdos relativos a presupuesto, cuentas corrientes, etc., deben tomarse por simple mayoría, pues es de aplicación el art. 17.7 LPH.
La oposición de algún propietario no tiene base legal alguna, por lo que su voto negativo carece de la menor relevancia. Es más, si se acordara no constituirse en Comunidad formal (jurídicamente ya lo es, como decimos al principio), los que estén a favor lo pueden exigir judicialmente, pues no se pide otra cosa que cumplir con la Ley de Propiedad Horizontal.»
Con relación al reparto de los gastos, en principio, si no se toma una decisión diferente por parte de los propietarios se deberá a estar a lo que indica el artículo 9.e de la Ley de Propiedad Horizontak que dice lo siguiente: «Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización», también hace referencia al reparto por coeficientes lo que dice el artículo 9.f de la LPH, que dice textualmente lo siguiente: «Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios para atender las obras de conservación y reparación de la finca, así como la realización de las obras de accesibilidad recogidas en el artículo 10.1.b) de esta Ley.».
Con relación a la pregunta de la petición de subvenciones a titulo individual, si no se decide otra cosa en junta siempre se debería hacer en base a la cuota de participación. Cuando se reciban cada propietario tendrá su subvención en base a su coeficiente.
No obstante recuerde que esto será así siempre que no se haya decidido otra cosa en la Comunidad por las mayorías necesarias. Recuerde que el artículo 9.e de la LPH dice «o a lo especialmente establecido».
Puedes ver el vídeo de este artículo en el siguiente enlace de nuestro canal de youtube:
Otros artículos que pueden ser de vuestro interés:
Fdo Miguel Fernández
Administrador de fincas en Madrid y Guadalajara
Hola
Buenos dias
Me gustaría saber cundo hay que empezar a pagar una comunidad de propietarios si no esta constituida ni estatutos
Vivo en un edificio que era de un solo propietario, pero uno de los pisos fue embargado y yo lo adquirí hace un año
Llevo pidiéndole al dueño que se constituya la comunidad para pagar lo que me corresponda pero no lo consigo
Por eso me gustaría saber si tendría que pagar mi cuota desde la adquisición del inmueble, pq si es así seguiré insistiendo o es desde que se constituye la comunidad
Un saludo
Estimada Patricia.
Lo primero que deberá asegurarse es que el edificio donde vd. vive tenga una escritura de división horizontal donde figure su cuota por vivienda con respecto al edificio, una vez que tengamos la escritura saber si se ha hecho un acta de constitución y se ha solicitado toda la información necesaria para constituir una comunidad de propietarios, cif, cuenta bancaria, Presidente de la Comunidad, cuotas comunitarias, etc. Si no se ha constituido la Comunidad vd. no tiene obligación de pagar la misma hasta que se constituya y nazca la obligación. Cualquier propietario puede tener la capacidad de solicitar la constitución de la comunidad.
Si no hay cuota mensual, no tiene la obligación del pago de la misma, será a partir de la constitución cuando vd. tenga la obligación del pago y nunca con carácter retroactivo.
Saludos.
Miguel
691564359
Somos una comunidad de vecinos de 3 pisos,dos por planta en total 6 inmuebles y un bajo comercial privado. Debido a las altas comisiones de mantenimiento de los bancos, queremos quitar la cuenta ya que somos pensionistas todos menos 2 pisos. Pagamos 240€ de mantenimiento de cuenta. 100 de luz. Todo ello anualmente, la aportación es de 420€ anuales por los 6 inmuebles, es decir 70€ por 6 vecinos.Es posible disolver la comunidad que se creó en diciembre de 1996?, o en su defecto el libro de actas?creo de mala forma. Pues todos los vecinos eran mayores y sin conocimientos básicos jurídicos
Estimado Miki,
Creo que en este caso lo importante no es disolver la comunidad sino gestionarla e forma adecuada, de tal forma que ustedes tengan dinero para el pago de los elementos comunes y sus posibles reparaciones pero tampoco pueden permitirse el tener una cuenta corriente que les genere unos gastos que sean el 50% de sus ingresos anuales, antes de disolver la comunidad, unión es que volvamos a los tiempos mas antiguos donde los vecinos paguen el dinero por caja sin tener que efectuar domiciliaciones innecesarias.
Es muy importante mantener un nexo de unión entre los diferentes propietarios porque antes o despues tendran que resolver problemas de los elementos comunes, por ejemplo, fachadas, cubiertas, canalizaciones generales y un largo etc y se deberán sentar para dilucidar como se va a solucionar los problemas que se plantean.
le podría dar una larga relación de los motivos por los que ustedes deben mantener la comunidad, pero creo que los que le he dicho son ya suficientes para justificarla.
Mi recomendación es que mantengan la comunidad y reduzcan los gastos al máximo pero deben tener en cuenta que hay recibos de la comunidad de propietarios que solamente los pueden enviar si están domiciliados.
un saludo
691564359
Buenas tardes , mi pregunta es: me puedo negar a constituir una comunidad de vecinos, ya que somos 6 chalets adosados de dos en dos y tanto entradas, luces, escaleras, antenas… todo esta individual para cada propietario de la finca
El caso es que uno de los propietarios ha anunciado la intención de hacer una comunidad de vecinos y yo me opongo a ello. Por votación serían 4 en contra, 2 a favor
Estimado Juán:
Una Finca donde existen varios pisos y locales y que cuenta con elementos comunes (pasillos de acceso y trasteros), ya es una Comunidad, conforme al art. 392 y 396 del Código Civil, y el art. 2 b) de la Ley de Propiedad Horizontal.
Otra cosa es constituir el Título, aunque lo primero que deben hacer es comprobar cuáles son las anotaciones actuales en el Registro, no vaya a ser que se hubieran fijado en su día ya los coeficientes y, por ende, que la Comunidad ya este formalizada. En caso contrario, al no existir dueño único, no hay otro camino que, a falta de unanimidad, acudir a la vía judicial para que, por medio de Sentencia, se obligue a todos a la constitución. Sin embrago, para ello hay que proponer en la oportuna demanda la asignación de coeficientes y establecer los elementos privados y comunes, etc., es decir, tener presente lo dispuesto en los arts. 3 y 5 LPH, así como la propia Ley Hipotecaria.
El Registrador diligenciará el Libro de Actas si se trata ahora mismo de una Finca única, de ahí la importancia de revisar los asientos del Registro, pero no si cada piso o local tiene vida independiente.
Saludos
Buenos días, queremos constituir una comunidad de propietarios porque tenemos pendiente una reparación de tejado, pero un propietario acepta su parte de coeficiente , pero no quiere formar parte de la comunidad, dice que firmara el presupuesto del albañil como aceptación pero no quiere estar en la comunidad, mi pregunta es si esto es posible, gracias
Estimado Blas
Todos los propietarios tienen la obligación de pertenecer a una Comunidad de propietarios. En el propio artículo de donde nos llega su pregunta lo dice claramente:
«Aunque no se haya hecho nada al respecto, existirá Comunidad siempre que se den las circunstancias y condiciones que establece el art. 2 de la Ley de Propiedad Horizontal, aparte de que, además, ya hay Escritura de División Horizontal y Estatutos.
Para formalizar esta Comunidad a los efectos de funcionamiento (presupuesto, cargos directivos y administrativos, etc.), basta con que por algún propietario se convoque una Junta, pues ya la jurisprudencia ha admitido que en la primera Junta es suficiente; de hecho, es lo que se lleva a cabo la mayor parte de las veces por la promotora, aunque no tenga ya ninguna propiedad.
En todo caso, conforme al art. 16 LPH, ahora y en cualquier momento, pueden convocar la cuarta parte de los propietarios o el 25 % de las cuotas. Allí, en la Junta, los acuerdos relativos a presupuesto, cuentas corrientes, etc., deben tomarse por simple mayoría, pues es de aplicación el art. 17.7 LPH.
La oposición de algún propietario no tiene base legal alguna, por lo que su voto negativo carece de la menor relevancia. Es más, si se acordara no constituirse en Comunidad formal (jurídicamente ya lo es, como decimos al principio), los que estén a favor lo pueden exigir judicialmente, pues no se pide otra cosa que cumplir con la Ley de Propiedad Horizontal.»
Reciba un cordial saludo.
Miguel
691564359
Buenos días,
Un edificio de 2 viviendas (30%+30%) y 1 local (40%) 3 propietarios, entiendo que no hay obligación de constituir comunidad y tampoco hay interés en hacerlo.
En la escritura de División Horizontal deja claro que el local no contribuye a los gastos de las zonas comunes del portal y escaleras, pues no las usa.
Es un edificio de mas de 100 años y hace falta hacer obras en la cubierta para la impermeabilización, rehabilitación de las instalaciones comunes de saneamiento, patios , cambio de ascensor ,etc
Que formalidad sería lo adecuado para aprobarlas y que en caso de que el local no se hiciera cargo de la parte correspondiente, se podría reclamar igual a pesar de no haber comunidad .
A nombre de quien deben venir las facturas y en caso de pedir alguna subvención a nombre de quien sería.
Gracias
Estimada Carmen,
El procedimiento más lógico es que hable ud con un administrados de finca colegiado para constituirse en comunidad de propietarios. Una vez tenga realizada la constitución deberán tener en cuenta el reparto de gastos en base a lo que indique la escritura de división horizontal del edificio. El local pagara los elementos comunes de los que no este exento. En aquellas cuestiones que se diriman y que afecten las tres partes como el caso de la cubierta será decidido por la mayoría de los propietarios y sus correspondientes coeficientes, para aquello que solamente intervengan las dos viviendas se decidirá por estas y los costes se repartirán entre ellos.
Todo lo que corresponda a la cubierta, a la fachada del edifico, la constitución de un seguro, etc deberá pagarse por todos los propietarios y todo aquello que sea interior como puerta del portal, buzones, escaleras, etc deberá pagarse según indica la escritura de división horizontal por las dos vivienda.
un saludo
Miguel
691564359
Hola.si en 1 propiedad hay 2 viviendas en un mismo bloque primero y segundo con terreno trasero partido en 2 partes con un unico servicio sin division horizontal.¿se puede formar 1 comunidad? ¡puede 1 de los propietarios alquilar y k los inquilinos utilizen parte trasera aunque no tengan contrato de alquiler?
Estimado Florencio:
Siempre se puede constituir una comunidad en propiedad horizontal. La repuesta la tiene en este mismo artículo, por favor léaselo nuevamente. También puede leerse otros artículos que tenemos escrito sobre la constitución de una comunidad de propietarios:
https://adminfergal.es/hay-obligacion-de-constituir-una-comunidad-de-propietarios/
https://adminfergal.es/constitucion-de-una-comunidad-de-propietarios/
https://adminfergal.es/comunidad-general-y-subcomunidades-como-se-rigen/
No obstante a su pregunta le diría que consultara el Registro de la Propiedad en relación a la escritura de división horizontal del edificio y verifique que es lo que dice allí sobre el edificio, también le recomendaría que mirara la escritura de compra-venta de su vivienda por si pusiera algo al respecto.
Si tiene un terreno trasero, para que no haya ningún problema, deberían hacer una medianera y hacer una separación del mismo. Entiendo que el acceso al terreno se puede hacer cada propietario por su puerta trasera de la vivienda o bien se tenga acceso desde el exterior. Tendrán que poner límites para que no haya enfrentamientos innecesarios.
Por otra arte indicarle que cualquier alquiler que se haga de la vivienda o del terreno lo deberá hacer siguiendo la reglamentación existente en todo momento del código civil, pero siempre se debería dejar reflejado cualquier alquiler que se haga en su correspondiente contrato para evitar problemas a futuro.
Saludos.
Miguel
691564359
Buenos dias. Mi nombre es Amparo tengo una planta baja vivienda que forma parte de un solar de cuatro viviendas
pareadas es una vivienda que nunca ha existido Comunidad, pero ahora los propietarios de la otra parte quieren consti
tuir una Comunidad, el motivo es que como la parte de ellos esta en estado ruinoso porque no se han preocupado
durante años de conservar sus elementos comunes , pues quieren ahora que lo pagemos entre todos, la unica solucion
que ponen y es la que les interesa es evidente, de las cuatro viviendas solo vivimos dos propietarios, que es mi bajo y un
piso arriba, el otro bajo y el piso esta desabitado y en estado ruinoso. MI pregunta es en estas circunstancias estoy obligada ha constituir la Comunidad y pagar los deteriodos de la otra parte a pesar de que no tengo culpa de sus deteriodos muchas gracias.
Estimada Amparo,
Creo que en beneficio de todos ustedes es conveniente formar una comunidad de propietarios y que esta comunidad funcione con un saldo que sea suficiente para atender las nuevas necesidades que se tengan en dicha comunidad. Lo que no parece coherente es que los propietarios se hagan cargo de los deteriores que ya tiene la comunidad, sobre todo, en la zona que no se han preocupado por tenderla.
Hacer nueva comunidad si, pero antes diferenciaría lo que son nuevas actuaciones a realizar a partir de la fecha de constitución de la comunidad y de los deterioros que sean anteriores, no es de recibo, que la otra parte de la comunidad quiera aprovecharse de esta situación. Creo que deberían inventariar lo que existe en los elementos comunes par que sea la otra parte quien deba desembolsar el dinero necesario para su reparación.
Un saludo
Miguel
691564359
Buenas tardes..
Mi caso es el siguiente:
Al no estar constituida formalmente la comunidad de propietarios, realicé la segregación con la autorización administrativa pertinente, incluso catastro me ha concedido dos referencias catastrales, pero la notario que me dio el visto bueno al principio, me dice ahora, después de terminar toda la obra y poner a la venta uno de los pisos, que para escriturar y luego poder registrar debo obtener el consentimiento de la las 3/5 partes de los propietarios por la ley de p.h. (10.3.b).
Ahora tengo la obra terminada la licencia de segregación pagada. Pero no puedo vender sin el consentimiento de los vecinos.. que no me van a conceder por falta de afinidad.
La comunidad no está constituida formalmente aún.
Somos 4 propietarios yo tengo el 20%, el local 16%, el vecino del primero 30% y la del segundo 33% más menos.
Estimado Alfredo.
Como bien le han comentado, lo primero que tendría que haber hecho era haber consultado a un administrador de fincas, abogado etc. los posibles problemas que le podría traer el hecho de segregar los pisos y que esto debiera estar aprobado por los 3/5 del total de los propietarios. La ley es muy concreta en este caso:
Artículo 10.3.b de la LPH:
b) Cuando así se haya solicitado, previa aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes; el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte; la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas comunes, cuando concurran los requisitos a que alude el artículo 17.6 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio.
No le va a quedar mas remedio que negociar con los propietarios para conseguir estos 3/5 y que el notario pueda dar la aprobación a la segregación.
Espero tenga suerte en la negociación para evitar males mayores.
Reciba un cordial saludo.
Miguel
691564359
Me entregan una vivienda en unos dias. Eran 2 fases. Una primera fase de 11 viviendas y ahora entregan las 10 restantes. La primera fase a constituido ya la comunidad antes de que se nos entreguen las casas.
Quisiera saber si esa comunidad afecta a la segunda fase, ya que compartimos zonas comunes.
Buenas tardes Manuel.
Si existen zonas comunes deberán hacer una mancomunidad para gestionar las mismas en su conjunto.
Entiendo que en la escritura de división horizontal de su comunidad les dirá que deberán hacer una comunidad de propietarios por tener el 100% de coeficiente y ser independiente y por otra parte se informará de los elementos comunes y como gestionarlos, seguramente en la propia escritura de división horizontal se informará la forma de actuar en los elementos comunes.
Saludos
Miguel Fernández
691564359
Excelente articulo! Gracias Miguel por su tiempo
Muchas Gracias Adrián.
Saludos
Miguel
691564359
Buenas, mi hijo de ha comprado un piso de Abanca, son 4 viviendas, les preguntamos al vecino y nos dijo que el Banco no debía nada, en las escrituras, no nos dieron certificado porque la comunidad no está constituida, pero pone que desde el día de la firma mi hijo se hace cargo de la comunidad y lo anterior es del Banco. Pues bien, dos días después de la firma el vecino que le preguntamos nos dice que se debe 600 € de luz de la comunidad, pero que no está constituida y que iba hacer una reunión para aprobar una derrama para pagar la.
La pregunta es : pueden obligarle a pagar dicha derrama?? También le dijeron que les pagase la cuota a ellos en mano . Eso es legal?? Como sabe mi hijo que con su dinero paga la luz o se lo quedan y no la pagan. Toda esta situación, le puede crear problemas a mi hijo??
Estimada Dolores:
Esto que me indica es una situación irregular, lo primero que deben de hacer es constituir la comunidad, una vez constituida ver cuanto es el dinero a pagar por cuota y como debe de hacerse el pago de la misma. Su hijo tiene que pagar la próxima deuda que se genere, no debería pagar la anterior porque en todo caso sería el banco quien debería hacerse cargo del pago de la misma.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Buenas noches Miguel Ángel ,me podría decir usted si un título constitutivo no está firmada ,ni por el presidente ,ni el secretario ni el administrador ,es válida ?gracias.
Estimado Jose:
El título constitutivo o la escritura de división horizontal y sus correspondientes estatutos. La forma más habitual, aunque no la única, en la redacción del Título Constitutivo es que el promotor o constructor redacta y otorga las viviendas y locales, asignando un coeficiente a cada piso o local o de cualquier finca independiente del edificio.
En la presentación de la escritura normalmente no intervienen ni el Presidente, ni el Secretario, ni el Administrador. Este título se incluye en 3el Registro de la Propie3dad.
Si hubiera una modificación de los estatutos y estos se incluyen en el Registro, todos y cada uno de los propietarios deberían de estar de acuerdo y habría que formularlo mediante acta. Este acta debería estar firmado por el Presidente y por el Secretario, o bien Secretario-Administrador.
Saludos
Miguel
691564359
he comprado un chalet de nueva construcción en Una comunidad en la que no hay zonas comunes (la comunidad la dejo constituida en constructor cuando en escrituras designó los coeficientes de participación a cada vivienda).
Actualmente pagamos una cuota mensual en función a esos coeficientes porque hay un cuarto de contadores al que hemos activado suministro de luz para poder dar funcionamiento a las antenas de televisión.
Ahora algunos vecinos quieren contratar un seguro para la comunidad, pero no entiendo el propósito del mismo al no tener zonas comunes.
Cada vecino tiene su rampa de acceso a pie de calle y los viales e iluminación tambien son públicos.
¿Me puedo poner al pago de dicho seguro?
Estimada Irene:
No parece que tenga mucho contenido constituir un seguro de la comunidad si no hay elementos comunes que se deban de proteger, ahora bien si los propietarios pretenden hacer un seguro es porque entiendo que el seguro da contenido a los elementos comunes.
Un seguro tiene una cobertura muy amplia a las comunidades, puede ver todas esas coberturas en el siguiente enlace de la web: https://adminfergal.es/el-seguro-en-las-comunidades-de-propietarios/
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Buenas noches Miguel somos un bloque de vecinos con 6 viviendas 4 de la cuales corresponden a un mimo propietario, hace cuatro meses nos llegó una multa a todos los vecinos por una construcción que el propietario de las cuatro viviendas realizó en la terraza del edificio la cual se ha adueñado, nos reclaman a todos los vecinos una multa y aparte volver a la legalidad.
De repente le ha entrado mucha prisa por crear una comunidad con todos los vecinos ha metido los locales y creemos que pretende que todos paguemos esa multa yo adquirí mi vivienda en 2017 y eso ya estaba echo en la terraza puedo negarme a la constitución de dicha comunidad.
Que puedo hacer, muchas gracias
Hola Natalia:
No puede negarse a la constitución de la comunidad.
Una cuestión es que constituyan una comunidad y otra cuestión diferente es que se pague la multa porque el propietario de los 4 pisos halla realizado una construcción indebida, inadecuada e ilegal.
Se crea la constitución de la comunidad y a partir de ese momento y a futuro todas las cuestiones que se quieran hacer deberá pasar por el filtro de las mayorías. Tenga en cuenta que para cualquier actuación que se quiera realizar debe de existir la doble mayoría tanto de propietarios como de coeficientes, si no fuera así se debería de ir al juicio de equidad y aquí interviene la justicia, con lo que se supone que vosotros estaréis avalados por las decisiones de un juez.
Que se incorpore a los locales es algo normal además se supone que en la escritura de constitución vendrá indicado cuales son los coeficientes y en que conceptos deberán pagar los locales.
No se debe de negar a la constitución de la comunidad porque para vd. y para el resto de los propietarios todos son ventajas.
Para saber de la constitución de una comunidad, le recomiendo la lectura de nuestro artículo: https://adminfergal.es/constitucion-de-una-comunidad-de-propietarios/
Si el problema lo ha generado el propietario de las 4 viviendas y ha sido el único responsable le recomiendo que lo pongan en manos de un abogado experto en temas civiles. No deben soportar multas que no les corresponde. Si es en Madrid nosotros podemos recomendarle.
Miguel
691564359
Buenas tardes.
Me gustaría hacerle un par de preguntas:
– Si en un edificio se ha vendido piso pero aún no está escriturado, ¿puede la Junta de Propietarios exigir al propietario la inscripción de ese piso en el Registro de la Propiedad?
– En un edificio nuevo que ya ha constituido la Comunidad de Propietarios, si en un piso todavía no han terminado las obras y ya se ha formalizado la división horizontal y la inscripción en el Registro, ¿se está obligado a contribuir a los gastos comunes?
– Al comprar uno de los pisos, ¿se tendrá la obligación de pagar los gastos de comunidad pendientes que dejase de pagar el vendedor?
Estimada Marta:
Creo que sus preguntas pueden quedar contestadas en el siguiente enlace que tenemos en nuestra web:
https://adminfergal.es/no-tengo-escritura-de-compraventa-puedo-participar-en-la-junta-de-propietarios/
Espero que le resulte interesante
Muchas Gracias.
Saludos
Miguel
691564359
P. Buenas tardes. En relación con el artículo 17 apartado 4 de la LPH , de instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada habitabilidad, si después de la votación sale un acuerdo favorable con un voto desfavorable, para acogerse al Plan de Ayudas del Acuerdo de Adhesión de la Comunidad a las actuaciones de rehabilitación, accesibilidad, rehabilitación energética y financiación correspondiente al Plan de Barrios del RD 853/2021 gestionadas por los Ayuntamientos en este caso, el disidente está obligado al pago.
Estimado Fernando:
Creo que si hay una decisión de la comunidad de propietarios de hacer una reforma en el edificio de la comunidad y acogerse al plan de barrios del RD 853/2021 gestionado por el Ayuntamiento, esta decisión se tomará por la mayoría simple, con las particularidades que dice a este respecto el artículo 17.2 párrafo 2º y 3º con respecto al 17.4 de la LPH. Textualmente dice lo siguiente:
La realización de obras o actuaciones que contribuyan a la mejora de la eficiencia energética acreditables a través de certificado de eficiencia energética del edificio o la implantación de fuentes de energía renovable de uso común, incluyendo en su caso la modificación de la envolvente del edificio, así como la solicitud de ayudas y subvenciones, préstamos o cualquier tipo de financiación por parte de la comunidad de propietarios a entidades públicas o privadas para la realización de tales obras o actuaciones, requerirá el voto favorable de la mayoría simple de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría simple de las cuotas de participación, siempre que su importe repercutido anualmente, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas y aplicada en su caso la financiación, no supere la cuantía de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. El propietario disidente no tendrá el derecho reconocido en el apartado 4 de este artículo y el coste de estas obras, o las cantidades necesarias para sufragar los préstamos o financiación concedida para tal fin, tendrán la consideración de gastos generales a los efectos de la aplicación de las reglas establecidas en la letra e) del artículo noveno.1 de esta ley.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Finca urbana con: vivienda y panera ( construida una» pegada a la otra» ) + corral. Se hace escritura de DIVISION HORIZONTAL en 2 partes ( en vez de segregación): por un lado la panera y por otro la vivienda con corral. NO hay Estatutos. Cada uno de los 2 inmuebles tiene TODO propio e independiente: entrada directa desde la calle, tejado, agua, luz , desagüe, etc. Hay una pared que separa a los 2 nuevos inmuebles, sin estar documentada en documento u organismo alguno que sea madianera. Ahora se va a vender la vivienda con corral y en la escritura de compraventa queremos que conste resumidamente: ….que en el edificio del que forma parte la finca ( la que se vende) no hay constituida Comunidad de Propietarios y en consecuencia no procede la determinación de los gastos que corresponde a cada finca,…. a que se refiere la Ley de Propiedad Horizontal. Pregunto: Si uno de los 2 propietarios quiere hacer obras, reformas, etc de su”propia finca” y dentro de la Legislacion y y Ordenanzas, ¿ tiene que solicitar permiso al otro ?
Hola Carlos:
En principio le digo lo que digo siempre a todos los propietarios que me hacen consulta sobre la escritura de división horizontal. Verificar lo que dice esta escritura sobre las dos viviendas y su medianera. Si no dice nada es posible que no esté constituida la propiedad horizontal y por lo tanto no haya constituido una comunidad de propietarios.
La determinación de los gastos de cada finca sino hay constituida la comunidad no hay y cualquier decisión que se tome por parte de un propietario corresponderá única y exclusivamente a él. Si uno de los propietarios quiere hacer reforma y no existe una Comunidad con su correspondiente división horizontal no habría que guardar una estética o bien realizar obras que puedan afectar a los elementos comunes porque estos no existen, excepto «la medianera» que habría que respetarla.
Recuerde lo que dice el artículo 396 del código civil sobre los elementos comunes: «Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elemento de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquéllos que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.
Las partes en copropiedad no son en ningún caso susceptibles de división y sólo podrán ser enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable.
En caso de enajenación de un piso o local, los dueños de los demás, por este solo título, no tendrán derecho de tanteo ni de retracto.
Esta forma de propiedad se rige por las disposiciones legales especiales y, en lo que las mismas permitan, por la voluntad de los interesados.»
Si no existe ningún elemento común de los referenciados anteriormente no existe la obligación de constituir una comunidad de propietarios.
Saludos.
Miguel
691564359