¿Hay obligación de constituir una Comunidad de Propietarios?

La pregunta que nos hace un propietario es cuales son los pasos a dar para constituir formalmente una Comunidad y cuales son las mayorías necesarias, le contestamos resumidamente.

P. Hola, ¿Podía decirme si un edificio de cuatro propietarios pueden obligar por mayoría a constituir una comunidad cuando no hay obligación?. También me gustaría saber en el caso de constituirla, ya con el cálculo de cuotas de participación, ¿a que gastos se aplican?, ya que considero que hay gastos comunes que no afectan a dichas cuotas, así como también a otros gastos extraordinarios, como por ejemplo: . Imaginemos que se hacen las obras para la instalación de un ascensor, ¿el uso y el beneficio no seria el mismo para el que tiene un piso de 60m2 como para el que tiene 70m2?.. Esto mismo seria aplicable para otros muchos mas casos similares. Ademas ¿que pasaría si se realizan obras de restauración del edificio y se pidieran subvenciones y estas fuesen a titulo individual? ¿Serian con arreglo a la cuota de participación, o no?.
Muy agradecido por sus respuestas.

R. Buenos días Vicente.
Con relación a su pregunta decirle que si existe una mayoría de los propietarios de un portal o bloque se puede constituir en Comunidad. En referencia a su pregunta le voy a incluir una contestación a una consulta dada en Sepin Editorial Jurídica a la pregunta de los requisitos formales para constituir una Comunidad de Propietarios. Espero sea de su interés:
«Aunque no se haya hecho nada al respecto, existirá Comunidad siempre que se den las circunstancias y condiciones que establece el art. 2 de la Ley de Propiedad Horizontal, aparte de que, además, ya hay Escritura de División Horizontal y Estatutos.
Para formalizar esta Comunidad a los efectos de funcionamiento (presupuesto, cargos directivos y administrativos, etc.), basta con que por algún propietario se convoque una Junta, pues ya la jurisprudencia ha admitido que en la primera Junta es suficiente; de hecho, es lo que se lleva a cabo la mayor parte de las veces por la promotora, aunque no tenga ya ninguna propiedad.
En todo caso, conforme al art. 16 LPH, ahora y en cualquier momento, pueden convocar la cuarta parte de los propietarios o el 25 % de las cuotas. Allí, en la Junta, los acuerdos relativos a presupuesto, cuentas corrientes, etc., deben tomarse por simple mayoría, pues es de aplicación el art. 17.7 LPH.
La oposición de algún propietario no tiene base legal alguna, por lo que su voto negativo carece de la menor relevancia. Es más, si se acordara no constituirse en Comunidad formal (jurídicamente ya lo es, como decimos al principio), los que estén a favor lo pueden exigir judicialmente, pues no se pide otra cosa que cumplir con la Ley de Propiedad Horizontal.»

Con relación al reparto de los gastos, en principio, si no se toma una decisión diferente por parte de los propietarios se deberá a estar a lo que indica el artículo 9.e de la Ley de Propiedad Horizontak que dice lo siguiente: «Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización», también hace referencia al reparto por coeficientes lo que dice el artículo 9.f de la LPH, que dice textualmente lo siguiente: «Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios para atender las obras de conservación y reparación de la finca, así como la realización de las obras de accesibilidad recogidas en el artículo 10.1.b) de esta Ley.».
Con relación a la pregunta de la petición de subvenciones a titulo individual, si no se decide otra cosa en junta siempre se debería hacer en base a la cuota de participación. Cuando se reciban cada propietario tendrá su subvención en base a su coeficiente.
No obstante recuerde que esto será así siempre que no se haya decidido otra cosa en la Comunidad por las mayorías necesarias. Recuerde que el artículo 9.e de la LPH dice «o a lo especialmente establecido».

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Fdo Miguel Fernández

Administrador de fincas en Madrid

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