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¿Hay obligación de constituir una Comunidad de Propietarios?

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¿Hay obligación de constituir una Comunidad de Propietarios?

La pregunta que nos hace un propietario es cuales son los pasos a dar para constituir formalmente una Comunidad y cuales son las mayorías necesarias, le contestamos resumidamente.

P. Hola, ¿Podía decirme si un edificio de cuatro propietarios pueden obligar por mayoría a constituir una comunidad cuando no hay obligación?. También me gustaría saber en el caso de constituirla, ya con el cálculo de cuotas de participación, ¿a que gastos se aplican?, ya que considero que hay gastos comunes que no afectan a dichas cuotas, así como también a otros gastos extraordinarios, como por ejemplo: . Imaginemos que se hacen las obras para la instalación de un ascensor, ¿el uso y el beneficio no seria el mismo para el que tiene un piso de 60m2 como para el que tiene 70m2?.. Esto mismo seria aplicable para otros muchos mas casos similares. Ademas ¿que pasaría si se realizan obras de restauración del edificio y se pidieran subvenciones y estas fuesen a titulo individual? ¿Serian con arreglo a la cuota de participación, o no?.
Muy agradecido por sus respuestas.

R. Buenos días Vicente.
Con relación a su pregunta decirle que si existe una mayoría de los propietarios de un portal o bloque se puede constituir en Comunidad. En referencia a su pregunta le voy a incluir una contestación a una consulta dada en Sepin Editorial Jurídica a la pregunta de los requisitos formales para constituir una Comunidad de Propietarios. Espero sea de su interés:
«Aunque no se haya hecho nada al respecto, existirá Comunidad siempre que se den las circunstancias y condiciones que establece el art. 2 de la Ley de Propiedad Horizontal, aparte de que, además, ya hay Escritura de División Horizontal y Estatutos.
Para formalizar esta Comunidad a los efectos de funcionamiento (presupuesto, cargos directivos y administrativos, etc.), basta con que por algún propietario se convoque una Junta, pues ya la jurisprudencia ha admitido que en la primera Junta es suficiente; de hecho, es lo que se lleva a cabo la mayor parte de las veces por la promotora, aunque no tenga ya ninguna propiedad.
En todo caso, conforme al art. 16 LPH, ahora y en cualquier momento, pueden convocar la cuarta parte de los propietarios o el 25 % de las cuotas. Allí, en la Junta, los acuerdos relativos a presupuesto, cuentas corrientes, etc., deben tomarse por simple mayoría, pues es de aplicación el art. 17.7 LPH.
La oposición de algún propietario no tiene base legal alguna, por lo que su voto negativo carece de la menor relevancia. Es más, si se acordara no constituirse en Comunidad formal (jurídicamente ya lo es, como decimos al principio), los que estén a favor lo pueden exigir judicialmente, pues no se pide otra cosa que cumplir con la Ley de Propiedad Horizontal.»

Con relación al reparto de los gastos, en principio, si no se toma una decisión diferente por parte de los propietarios se deberá a estar a lo que indica el artículo 9.e de la Ley de Propiedad Horizontak que dice lo siguiente: «Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización», también hace referencia al reparto por coeficientes lo que dice el artículo 9.f de la LPH, que dice textualmente lo siguiente: «Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios para atender las obras de conservación y reparación de la finca, así como la realización de las obras de accesibilidad recogidas en el artículo 10.1.b) de esta Ley.».
Con relación a la pregunta de la petición de subvenciones a titulo individual, si no se decide otra cosa en junta siempre se debería hacer en base a la cuota de participación. Cuando se reciban cada propietario tendrá su subvención en base a su coeficiente.
No obstante recuerde que esto será así siempre que no se haya decidido otra cosa en la Comunidad por las mayorías necesarias. Recuerde que el artículo 9.e de la LPH dice «o a lo especialmente establecido».

Puedes ver el vídeo de este artículo en el siguiente enlace de nuestro canal de youtube:

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Fdo Miguel Fernández

Administrador de fincas en Madrid y Guadalajara

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4 Comentarios

  1. Patricia 27 mayo, 2020

    Hola
    Buenos dias
    Me gustaría saber cundo hay que empezar a pagar una comunidad de propietarios si no esta constituida ni estatutos
    Vivo en un edificio que era de un solo propietario, pero uno de los pisos fue embargado y yo lo adquirí hace un año
    Llevo pidiéndole al dueño que se constituya la comunidad para pagar lo que me corresponda pero no lo consigo
    Por eso me gustaría saber si tendría que pagar mi cuota desde la adquisición del inmueble, pq si es así seguiré insistiendo o es desde que se constituye la comunidad
    Un saludo

    Responder
    1. Miguel Fernández 27 mayo, 2020

      Estimada Patricia.
      Lo primero que deberá asegurarse es que el edificio donde vd. vive tenga una escritura de división horizontal donde figure su cuota por vivienda con respecto al edificio, una vez que tengamos la escritura saber si se ha hecho un acta de constitución y se ha solicitado toda la información necesaria para constituir una comunidad de propietarios, cif, cuenta bancaria, Presidente de la Comunidad, cuotas comunitarias, etc. Si no se ha constituido la Comunidad vd. no tiene obligación de pagar la misma hasta que se constituya y nazca la obligación. Cualquier propietario puede tener la capacidad de solicitar la constitución de la comunidad.
      Si no hay cuota mensual, no tiene la obligación del pago de la misma, será a partir de la constitución cuando vd. tenga la obligación del pago y nunca con carácter retroactivo.
      Saludos.
      Miguel
      691564359

  2. Miki 14 septiembre, 2020

    Somos una comunidad de vecinos de 3 pisos,dos por planta en total 6 inmuebles y un bajo comercial privado. Debido a las altas comisiones de mantenimiento de los bancos, queremos quitar la cuenta ya que somos pensionistas todos menos 2 pisos. Pagamos 240€ de mantenimiento de cuenta. 100 de luz. Todo ello anualmente, la aportación es de 420€ anuales por los 6 inmuebles, es decir 70€ por 6 vecinos.Es posible disolver la comunidad que se creó en diciembre de 1996?, o en su defecto el libro de actas?creo de mala forma. Pues todos los vecinos eran mayores y sin conocimientos básicos jurídicos

    Responder
    1. Miguel Fernández 15 septiembre, 2020

      Estimado Miki,
      Creo que en este caso lo importante no es disolver la comunidad sino gestionarla e forma adecuada, de tal forma que ustedes tengan dinero para el pago de los elementos comunes y sus posibles reparaciones pero tampoco pueden permitirse el tener una cuenta corriente que les genere unos gastos que sean el 50% de sus ingresos anuales, antes de disolver la comunidad, unión es que volvamos a los tiempos mas antiguos donde los vecinos paguen el dinero por caja sin tener que efectuar domiciliaciones innecesarias.
      Es muy importante mantener un nexo de unión entre los diferentes propietarios porque antes o despues tendran que resolver problemas de los elementos comunes, por ejemplo, fachadas, cubiertas, canalizaciones generales y un largo etc y se deberán sentar para dilucidar como se va a solucionar los problemas que se plantean.
      le podría dar una larga relación de los motivos por los que ustedes deben mantener la comunidad, pero creo que los que le he dicho son ya suficientes para justificarla.
      Mi recomendación es que mantengan la comunidad y reduzcan los gastos al máximo pero deben tener en cuenta que hay recibos de la comunidad de propietarios que solamente los pueden enviar si están domiciliados.
      un saludo
      691564359

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