¿No tengo escritura de compraventa, puedo participar en la junta de propietarios?
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Me pregunta un propietario de una propiedad de nueva construcción lo siguiente:
P. Estimado Miguel. Soy un propietario de un bloque que se está construyendo. Mi bloque está en construcción, pero tenemos una reunión de la mancomunidad de aquellos bloques que están construidos y recepcionados y me gustaría saber si nosotros tenemos posibilidad de acceder a la reunión de la comunidad.
Los propietarios de los otros bloques ya tienen su correspondiente escritura de compraventa y nosotros actualmente solo tenemos el contrato de compraventa privado.
¿Podemos ir a la reunión de la junta de propietarios, tenemos ese derecho?, podemos y tenemos derecho a participar como propietarios o bien como no hemos recibido la escritura de la división horizontal, no podemos intervenir y el propietario sigue siendo el promotor.
R. Esta pregunta que nos hace la vamos a contestar con la ayuda de uno de los artículos de Vicente Magro en la revista de Derecho inmobiliario.
Para poder participar y tener el derecho a asistir será para aquellos que tengan la escritura de compraventa. El legitimado que puede asistir de aquellas viviendas que todavía estén en proceso de construcción será el promotor de la vivienda.
Los compradores que no son propietarios porque no está firmada la escritura no pueden hacer uso de su cuota de participación que vendrá reflejada en la futura escritura ni hacer uso de todas aquellas cuestiones que figuren en el título constitutivo. Hasta tanto no finalice la construcción del bloque. Dicho de otra manera, el hecho atributivo del derecho de propiedad no es la conclusión o formalización del contrato de compraventa, sino la transmisión de un bien de un patrimonio a otro. Si no hay transmisión no hay adquisición del derecho de la propiedad.
Si tienes un contrato de compraventa pero no tienes la posesión de la vivienda porque no está inscrita a tu nombre en el registro de la propiedad, podrías llegar a ir a la reunión organizada por los promotores pero no en la condición de copropietario sino como invitado sin tener posibilidad de tener acceso a la reunión con voz y voto y la posibilidad de realizar una posible impugnación de acuerdos.
¿Que nos dice el código civil con respecto a la propiedad?
El artículo 609 del Código Civil establece que: “La propiedad se adquiere por ocupación. La propiedad y los demás derechos sobre los bienes se adquieren y transmiten por la ley, la donación, por sucesión testada e intestada, y por consecuencia de ciertos contratos mediante la tradición. Puede también adquirirse por medio de la prescripción”.
Tipos de adquisiciones
Compra / Venta
El Código civil sigue la teoría del título y modo lo cual implica que no es suficiente un título válido para que se entienda producida la transmisión, sino que además tiene que darse la tradición o entrega de la cosa vendida. Se entiende entregada cuando se pone en poder y posesión del comprador.
Presunción legal (art. 1462.2 Cc): cuando se haga la venta mediante escritura pública, el otorgamiento de esta equivaldrá a la entrega de la cosa objeto del contrato, si de la misma escritura no resultare o dedujere claramente lo contrario.
En el caso de compra-ventas formalizadas en documentos privados, hay que tener claro estos aspectos:
Respecto de los contratos privados, es de aplicación el artículo 1.227 del Código Civil, conforme al cual la fecha de un documento privado no se contará respecto de terceros, sino desde el día en que hubiese sido incorporado o inscrito en un registro público, desde la muerte de cualquiera de los que lo firmaron, o desde el día en que se entregase a un funcionario público por razón de su oficio.
En los supuestos recogidos en el artículo anterior, tendríamos una fecha cierta para el título que sería la coincidente, no con la fecha del documento, sino con la fecha de fallecimiento de cualquiera de los firmantes, la fecha de inscripción en un registro o fecha de entrega ante funcionario público; pero no de su contenido, ni de la entrega, ya que aquí no hay presunción legal como sucede con las escrituras públicas.
A los efectos de prescripción de los documentos privados, se presume (artículo 66 NF) que la fecha de los privados es la de su presentación, salvo que se haya dado alguna de las circunstancias del artículo 1.227 del CC en cuyo caso se computará desde esa fecha.
Donación
Es un acto por el que una persona (donante) entrega a otra (donatario) un bien o derecho sin recibir nada cambio.
Los requisitos que hay que cumplir son:
Para que la donación sea válida requiere de la aceptación del donatario, aunque esta aceptación puede hacerse constar en la misma escritura de donación o en otra separada y debe realizarse siempre en vida del donante.
Además, tratándose de la donación de bienes inmuebles ésta debe hacerse siempre en escritura pública.
Sucesiones
En este caso, el Código Civil marca la fecha del fallecimiento. Aunque los códigos forales pueden marcar alguna diferencia.
Ocupación
Por ocupación se adquieren bienes apropiables por su naturaleza que no tienen dueño como por ejemplo, animales que son objeto de caza y pesca, los tesoros ocultos y las cosas muebles abandonadas.
Prescripción adquisitiva
Mediante la prescripción se adquiere el dominio de los derechos reales por el transcurso del tiempo en las condiciones que determina la Ley.
El dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles se prescriben por la posesión durante diez años entre presentes y veinte años entre ausentes con buena fe y justo título.
También se prescriben por la posesión no interrumpida durante treinta años sin necesidad de título ni buena fe y sin distinción entre presente y ausentes.
Esta forma de adquisición de la propiedad o derechos reales vendrá dada generalmente por resolución judicial.
Puedes ver mas información de la prescripción adquisitiva o usucapión en el artículo:
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Fdo. Miguel Fernández
Administrador de Fincas en Avila, Madrid y Guadalajara
