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Comunidad General y Subcomunidades. ¿Como se rigen?

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Comunidad General y Subcomunidades. ¿Como se rigen?

En este post contestamos a la pregunta que se hacen muchos propietarios sobre las subcomunidades en una Comunidad General. Dudas legales y actuaciones recomendables

P. Buenos días:
Compré mi piso hace poco y me dijeron que pertenecía a una comunidad de 5 miembros con el 20% de contribución cada uno de los pisos a los gastos generales y extraordinarios necesarios para el funcionamiento de la comunidad, pero hace poco me he enterado de que esta comunidad no tiene título constitutivo, sino que existe una comunidad mayor con título-escrituras de división horizontal y normas de comunidad inscritos en el registro de la propiedad que incluye normas de comunidad de la que soy comunero con una cuota de participación del 2,82%. En el título constitutivo se dice expresamente que se podrán constituir comunidades diferentes de la grande “si así lo deciden los comuneros” para atender los gastos de mantenimiento de elementos comunes de cada portal.
Mis consultas son las siguientes: ¿cómo es que se han podido establecer comunidades diferentes si no se ha modificado el título constitutivo ni las cuotas de participación? ¿Para la constitución de dichas comunidades se necesita una junta en que se apruebe por unanimidad de los propietarios? Si esto es así y la comunidad nueva no se ha creado con la autorización expresa de los comuneros ¿podrían ser nulos todos los acuerdos que se hubieran alcanzado si alguien lo impugna en los tribunales de justicia? ¿si la comunidad nueva no tiene inscritos los estatutos en el registro de la propiedad no me afectan como nuevo propietario? ¿tengo dos presidentes? ¿me tendrían que convocar a las juntas de las dos comunidades, ya que entiendo que el presidente de la pequeña no puede tomar decisiones por mí, ni está autorizado a ello no es así? ¿qué tipo de acuerdos se pueden tomar en cada una de las comunidades? ¿qué ocurriría en el caso de que se quisieran impugnar los acuerdos tomados en ambas? ¿cómo es que la comunidad pequeña convoca a juntas si no tiene las cuotas de participación para hacerlo? ¿si alguien lo pide se podría volver a que hubiera una sola comunidad única como se establece en el título constitutivo? ¿de qué forma podrían prosperar la impugnación de los acuerdos de la comunidad pequeña, incluso de fechas pasadas de dos o tres años atrás? Es que sospecho que se han podido tomar decisiones de la comunidad grande sin que lo supiéramos algunos de los propietarios sino quizás sólo por los presidentes de las comunidades pequeñas.
Espero que no sea una batería de preguntas excesiva, pero la verdad es que tengo muchas dudas al respecto
Muchas gracias por su atención
Un saludo

R.
Buenas tardes Mario.
Si que me haces bastantes preguntas pero te contestaré con mucho gusto a todas ellas.
Lo primero que tengo que decir es que cuando se compra una vivienda hay que mirar con detalle que es lo que se compra, para ello lo primero que hay que hacer es acercarnos al Registro de la Propiedad y solicitar una nota simple informativa de la vivienda y de la Comunidad para saber como está registrada la vivienda, el portal si es que existe y la Comunidad General, de esta forma sabremos como está constituida la comunidad y que estatutos la rigen. Lo primero que debemos de conocer es lo que nos indica el artículo 5 de la ley de propiedad horizontal que dice lo siguiente: “el título constitutivo de la propiedad por pisos o locales describirá, además del inmueble en su conjunto, cada uno de aquéllos al que se asignará número correlativo. La descripción del inmueble habrá de expresar las circunstancias exigidas en la legislación hipotecaria, y los servicios e instalaciones con que cuente el mismo. La de cada piso o local expresará su extensión, linderos, planta en la que se hallare y los anejos, tales como garaje, buhardilla o sótano.
En el mismo título se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o resolución judicial. Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.
El título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad.
En cualquier modificación del título, y a salvo lo que se dispone sobre validez de acuerdos, se observarán los mismos requisitos que para la constitución.”
Que exista una comunidad mayor que es la que tiene el título constitutivo no significa que pueda haber subcomunidades dentro de la Comunidad General, esto se podrá hacer siempre que no exista una prohibición expresa en los Estatutos de la misma y que la creación de las subcomunidades se haya realizado por el acuerdo unánime de todos los propietarios. Así lo indica el artículo 17.6 de la LPH que dice lo siguiente: “Los acuerdos no regulados expresamente en este artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación.”
Esta claro que en su caso por lo que nos explica, los propios estatutos permiten crear mas subcomunidades que la propia comunidad general, con lo que no es necesario unanimidad porque directamente lo regula los propios Estatutos y no se incumple lo que dice el título constitutivo. Cada portal puede crear su propia subcomunidad siempre y cuando las decisiones que se tomen no deban tomarse por la Comunidad General.
Vd. puede tener un 20% de la cuota de participación de la subcomunidad y un 2,82% por la comunidad general, de hecho hay muchas comunidades que funcionan de esta forma. Se crean subcomunidades porque hay gastos individualizados por portal o bloque, según proceda, y para su gestión se hace directamente a través de las decisiones que se tomen en cada portal. Unos ejemplos muy sencillos serían la instalación de puerta de un portal, la instalación de unos sensores de presencia, buzones, mejoras en el portal y un largo, etc. Habría que respetar los elementos comunes que seguirían como fachada, cubierta, etc. que seguirían gestionándose por la comunidad general.
Si se aprueba o se permite por los estatutos o título constitutivo la creación de subcomunidades es suficiente con que se reúnan los propietarios del portal y se haga un libro de acta de dicha subcomunidad y que esta pueda ser inscrita en el registro de la propiedad y se solicite el correspondiente cif, si no se permitiera por los estatutos en principio la constitución de las subcomunidades se podrían hacer estas, pero con el consentimiento unánime de todos los propietarios de la comunidad general. En este caso para hacer este consentimiento debería establecerse según se indica en el artículo 17.6 y 17.8 de la LPH.
Con relación a su pregunta de si puede tener dos presidentes, efectivamente así es, uno se encargará de los asuntos del portal y otro de la comunidad en general.
A la pregunta de si lo que se indica en un libro de actas determinado puede tener validez ante terceros, tengo que indicarle lo que dice el párrafo 3 del artículo 5 de la LPH que dice que el título podrá contener, además reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formado un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad.
Las decisiones a tomar en cada una de las comunidades no son estándar, dependerá lo que indique el título constitutivo de la comunidad general y lo que indique la reglamentación o bien el acta donde se indicó que decisiones puede tomar una subcomunidad.
Con relación a la impugnación deberá estar a lo que indique el artículo 18 de la LPH con relación a las impugnaciones. Recordarle que si vd. no está de acuerdo en lo que se dice en una Junta de Propietarios del portal porque entiende que no le afecta directamente ya que no está obligado a soportarlo porque es un tema que no está inscrito en el Registro y le afecta negativamente deberá impugnarlo y llevarlo al Juzgado. Nunca un acuerdo es nulo de pleno derecho sino será un acuerdo anulable.
El requerimiento para convocar a una junta por parte de una subcomunidad, el establecimiento de la convocatoria, y las decisiones a tomar tendrán los mismos requisitos que para una comunidad general.
Para volver a lo que indica el título constitutivo, la escritura de división horizontal o sus estatutos solo es necesario que esto se aprueba por la mayoría simple de los propietarios presentes y representados con derecho a voto.
Las impugnaciones sobre acuerdos anteriores o sobre aprobación de cuentas de años anteriores serán validos siempre que no se hayan aprobado las mismas y se hayan quedado para un estudio posterior, si estuvieran aprobadas habrá que estar a lo que indica el propio artículo 18 de la LPH. sobre caducidad de acciones.
Por último comentarle que las decisiones que se tomen en la Comunidad General deberá estar supeditada a lo que indiquen todos los propietarios. Que tenga subcomunidades no significan que estas deban de estar representadas por los presidentes de las subcomunidades, que podría ser, pero en este caso queda claro que las decisiones que se toman en la comunidad general y en las subcomunidades son diferentes.
Un saludo.
Miguel.

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21 Comentarios

  1. Mario 4 mayo, 2019

    Hola de nuevo, Miguel:

    Muchas gracias por tu detallada respuesta y tu profesionalidad, con esto me han quedado claras muchas más cosas y en primer lugar tengo que decir que considero muy acertadas tus palabras que dicen que hay que saber lo que se está comprando porque más de una vez existen sorpresas.
    Lo único es que me gustaría preguntarte una duda particular que me queda respecto a las impugnaciones de acuerdos: ¿es obligatoria la impugnación de acuerdos tomados por la subcomunidad por parte de un tercero al que ni sus estatutos ni su título han sido inscritos en el registro de la propiedad, por lo que en teoría ésta no le “afecta” o perjudica según el art. 5 LPH? Lo digo porque si no «le debe perjudicar lo que se decida en dicha subcomunidad» me parece un poco ilógico e incongruente que esté obligado a impugnar sus acuerdos, ya que entiendo que ni siquiera se le debería de convocar a las reuniones, ya que está claro que sus estatutos no le afectan según el art. 5 de la LPH: “El título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad” otra cosa es su título si no ha sido inscrito ¿le perjudica o no? (lo digo porque de la lectura del párrafo me queda claro que se refiere a que no le perjudica el estatuto privativo, pero y el ¿título que tampoco ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad?). La información que puedo ofrecerte sobre el “título constitutivo” de la subcomunidad es que se creó en la primera hoja del libro de actas donde se habla de su constitución, el número de propiedades que la integran, la contribución del 20% por cada propiedad en los gastos generales y extraordinarios que se establezcan y que sean necesarios para el normal y correcto funcionamiento de la comunidad (tengo que decir que siempre se refieren a ella como comunidad nunca como subcomunidad, entiendo que erróneamente) y que una vez se hayan concretado los gastos generales y ordinarios se establecerá una cuota mensual para el mantenimiento de la comunidad = este “título constitutivo” (tengo dudas de que pueda ser considerado como tal, ya que no describe nada de lo que está regulado en el art 5 de la LPH ni se describen las propiedades, ni se asignan a éstas números correlativos ni la extensión, linderos, planta en la que se hallan ni los anejos, tales como garaje, buhardilla o sótano, tan sólo se dice lo que aquí he reproducido) no ha sido inscrito en el registro de la propiedad.
    Con todo esto lo que estoy preguntando es que si tengo obligación de impugnar dichos acuerdos o bien puedo esperarme a ver si los miembros de la subcomunidad que sí acordaron su creación y están afectados por sus estatutos inicien acciones legales en mi contra por no acatar lo que disponen ellos en junta y ahí proceder yo a mi defensa.
    En caso de que me contestes que es obligatoria la impugnación de acuerdos, me gustaría que me aclararas un par de cuestiones para saber cómo actuar:
    Entiendo que si pago las cuotas ordinarias y extraordinarias que me reclaman estaría legitimando dicha subcomunidad y su actuación, lo que podría ir en mi contra, por lo que si decido no pagar dichas cuotas nos encontramos ante el siguiente escenario previsto en el art. 18 de la LPH:
    Entiendo que el caso que nos ocupa podría ser impugnable ante los tribunales incluso por los tres supuestos establecidos:
    “a) Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.
    b) Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.
    c) Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.” O en cualquier caso seguro ante el supuesto c).
    Pero con respecto a los puntos 2 y 3 la situación sería la siguiente:
    • sobre el tema de salvar el voto vuelvo a tener dudas respecto a que el propietario que no hubiese aprobado los estatutos no inscritos en el registro de la propiedad tenga que pasar por estas circunstancias, al no estar “perjudicado” por los mismos
    • no estaría al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad
    • ¿se trataría de impugnación de acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 entre los propietarios?
    • ¿se trataría de impugnación de acuerdos de actos contrarios a la ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año?
    Y ya concretamente a lo establecido en el art. 9.1.e) y f)
    «e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización» ¿qué obligaciones tengo a este respecto, ya que la cuota de participación tiene que estar fijada en el título? ¿o a qué se referiría lo especialmente establecido? Este apartado tengo claro que se vería afectado por lo que se responda con relación a si te afecta o no el título constitutivo que no está inscrito en el registro de la propiedad.
    Por otra parte, tengo que aclarar lo siguiente: en el art. 19.3 de la LPH se establece lo siguiente: “3. El acta deberá cerrarse con las firmas del presidente y del secretario al terminar la reunión o dentro de los diez días naturales siguientes. Desde su cierre los acuerdos serán ejecutivos, salvo que la Ley previere lo contrario.
    El acta de las reuniones se remitirá a los propietarios de acuerdo con el procedimiento establecido en el artículo 9.
    Serán subsanables los defectos o errores del acta siempre que la misma exprese inequívocamente la fecha y lugar de celebración, los propietarios asistentes, presentes o representados, y los acuerdos adoptados, con indicación de los votos a favor y en contra, así como las cuotas de participación que respectivamente suponga y se encuentre firmada por el presidente y el secretario. Dicha subsanación deberá efectuarse antes de la siguiente reunión de la Junta de propietarios, que deberá ratificar la subsanación.” En el caso de la subcomunidad no se expresan las cuotas de participación relativas a los propietarios, por lo que entiendo que este error no es subsanable, pero desconozco cómo afectaría esto a la situación que describo.

    Respecto a la comunidad llamémosla “grande”, es decir la que sí tiene inscritos su títulos y estatutos en el registro de la propiedad está claro que han estado actuando de forma totalmente irregular al no haber convocado a todos los propietarios a junta, sino sólo a los presidentes (dicho sea de paso, que respecto a dichos presidentes pone en actas de dicha comunidad grande que ostentaban una cuota de participación de todos los miembros de las comunidades, en nuestro caso de las 5 propiedades sin autorización expresa ni consentimiento de representación alguno), por lo que entiendo que esta actuación es totalmente impugnable ante los tribunales y pudiera ser que tuviera visos de prosperar, ¿pero se tendría que defender en la misma demanda de impugnación de acuerdos de la subcomunidad en caso positivo de tener obligatoriamente que impugnar o en otra diferente?
    La cuestión es que me parece totalmente contradictorio que se permita la creación de una subcomunidad pero que ésta se realice sin inscribir su título ni sus estatutos por lo que las dudas que me surgen respecto a mis obligaciones con relación a la subcomunidad y a la impugnación de los acuerdos son enormes.

    En fin, vuelvo a preguntar mucho de nuevo, pero espero que las aclaraciones que nos hagas sirvan para muchos internautas que os seguimos, así como para tomar decisiones antes de iniciar acciones judiciales que está claro que no se pueden tomar antes de estar muy informado previamente, y aun así existe una gran complejidad con las sentencias judiciales.
    Gracias por tu paciencia
    Saludos
    Mario

    Responder
    1. Miguel Fernández 23 mayo, 2019

      Buenos días Mario.
      Con relación a si está obligado a realizar las actuaciones que indica los Estatutos de la Subcomunidad si no están inscritos en el Registro de la Propiedad, al ser un tercero que no participó en la aprobación de dichos Estatutos tengo que decirle que a pesar de que la ley de Propiedad Horizontal lo dice claramente en su artículo 5: «El título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad.» Aunque esto es una realidad y se puede defender esta situación si la subcomunidad le reclama sus «obligaciones» dentro de la misma, no es menos cierto que para hacer constar su disconformidad con el contenido de esos Estatutos no inscritos, a ti como nuevo nuevo propietario te bastaría comunicar al Presidente la exigencia de que en tu caso no te sean aplicados, pero si este hace caso omiso y se aprueban acuerdos con el repetido Estatuto, tu como disidente tendrás que impugnar en la forma y plazos del art. 18 de la citada LPH.
      No obstante cuidado con este punto, porque como en todo en la vida pueda ser que los propios jueces pueden tomar una decisión distinta y lo que en principio parece que pueda ir en su favor se pudiera volver en su contra. La justicia es así. Loe pongo algunos ejemplos:
      AP Soria, Sec. 1.ª, 10-10-2016 No puede negarse validez a los estatutos aunque no estén inscritos en el registro de la propiedad cuando además se conocían los mismos por ser propietario de otra vivienda.
      Aunque no consten los Estatutos de la Comunidad inscritos en el Registro, para su aprobación se requirió la unanimidad y están recogidos en documento público, por lo que para su modificación es necesaria la unanimidad.
      AP Madrid, Sec. 18.ª, 5-3-2008 Los Estatutos obligan a todos los comuneros aunque no estén inscritos en el Registro de la Propiedad
      Siento no poder extenderme mas, estoy ahora mismo en el aeropuerto.
      Un cordial saludo.
      Miguel
      691564359

  2. David 29 mayo, 2019

    Hola, mi pregunta es, en lo relativo a la representacion de una subcomunid en la comunidad general, es la siguiente. Si se toman acuerdos que afectan a una subcomunidad que participa en los gastos de la comunidad general, ¿ esta deberia tener derecho a voto ?. Entiendo que si, siempre que el presidente este legitimado por la subcomunidad para la toma de decisiones que la afecten. Por otro lado, ¿si un administrador de comunidad general, niega el voto a esta subcominidad, estaría incurriendo en algún tipo de ilegalidad ?.
    Gracias por la dedicación, y la profesionalidad, la cual con leer tu blog, es mas que evidente.
    Un saludo.

    Responder
    1. Miguel Fernández 2 junio, 2019

      Hola David.
      Agradecerle sus piropos sobre nuestra web. Es verdad que mantener una web viva y que contestar a todos los que nos enviáis preguntas es muy sacrificado pero con comentarios como los suyos merece la pena seguir trabajando sobre ella.
      Recuerde que todo lo relacionado con las Comunidades y subcomunidades vienen regulado en la propia escritura de división horizontal o bien en los propios estatutos. Si no viniera nada sobre la configuración de las comunidades y subcomunidades se estará a lo que dice el artículo 24 de la ley de propiedad horizontal que de forma textual dice lo siguiente:

      1. El régimen especial de propiedad establecido en el artículo 396 del Código Civil será aplicable a aquellos complejos inmobiliarios privados que reúnan los siguientes requisitos:
      Estar integrados por dos o más edificaciones o parcelas independientes entre sí cuyo destino principal sea la vivienda o locales.
      Participar los titulares de estos inmuebles, o de las viviendas o locales en que se encuentren divididos horizontalmente, con carácter inherente a dicho derecho, en una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios.
      2. Los complejos inmobiliarios privados a que se refiere el apartado anterior podrán:
      Constituirse en una sola comunidad de propietarios a través de cualesquiera de los procedimientos establecidos en el párrafo segundo del artículo 5. En este caso quedarán sometidos a las disposiciones de esta Ley, que les resultarán íntegramente de aplicación.
      Constituirse en una agrupación de comunidades de propietarios. A tal efecto, se requerirá que el título constitutivo de la nueva comunidad agrupada sea otorgado por el propietario único del complejo o por los Presidentes de todas las comunidades llamadas a integrar aquélla, previamente autorizadas por acuerdo mayoritario de sus respectivas juntas de propietarios. El título constitutivo contendrá la descripción del complejo inmobiliario en su conjunto y de los elementos, viales, instalaciones y servicios comunes. Asimismo, fijará la cuota de participación de cada una de las comunidades integradas, las cuales responderán conjuntamente de su obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales de la comunidad agrupada. El título y los estatutos de la comunidad agrupada serán inscribibles en el Registro de la Propiedad.
      3. La agrupación de comunidades a que se refiere el apartado anterior gozará, a todos los efectos, de la misma situación jurídica que las comunidades de propietarios y se regirá por las disposiciones de esta Ley, con las siguientes especialidades:
      La Junta de propietarios estará compuesta, salvo acuerdo en contrario, por los Presidentes de las comunidades integradas en la agrupación, los cuales ostentarán la representación del conjunto de los propietarios de cada comunidad.
      La adopción de acuerdos para los que la Ley requiera mayorías cualificadas exigirá, en todo caso, la previa obtención de la mayoría de que se trate en cada una de las juntas de propietarios de las comunidades que integran la agrupación.
      Salvo acuerdo en contrario de la Junta no será aplicable a la comunidad agrupada lo dispuesto en el artículo 9 de esta Ley sobre el fondo de reserva.
      La competencia de los órganos de gobierno de la comunidad agrupada únicamente se extiende a los elementos inmobiliarios, viales, instalaciones y servicios comunes. Sus acuerdos no podrán menoscabar en ningún caso las facultades que corresponden a los órganos de gobierno de las comunidades de propietarios integradas en la agrupación de comunidades.
      4. A los complejos inmobiliarios privados que no adopten ninguna de las formas jurídicas señaladas en el apartado 2 les serán aplicables, supletoriamente respecto de los pactos que establezcan entre sí los copropietarios, las disposiciones de esta Ley con las mismas especialidades señaladas en el apartado anterior.

      dice claramente la ley en su artículo 24 que la competencia de los órganos de gobierno de la comunidad agrupada únicamente se extiende a los elementos inmobiliarios, viales, instalaciones y servicios comunes. Sus acuerdos no podrá menoscabar en ningún caso las facultades que corresponden a los órganos de gobierno de las comunidades de propietarios integradas en la agrupación de comunidades.
      Un Administrador no niega o deja de negar, se entiende que un Administrador debe poner en marcha la normativa vigente y hacerla cumplir. Si para tomar una decisión que afecte a las subcomunidades, se exige que estas se encuentren al corriente de pago, por ejemplo, el Administrador podría llamar la atención sobre este hecho para que la subcomunidad afectada no pudiera votar.
      David, no podemos contestarle de forma adecuada, si desconocemos los Estatutos o la división horizontal de la comunidad y sus subcomunidades.
      Esperamos que esta respuesta le haya podido dar luz.
      Un cordial saludo.
      Miguel
      691564359

  3. Natalia 13 julio, 2019

    Como podriamos «independizarnos» de la comunidad general??

    Responder
    1. Miguel Fernández 15 julio, 2019

      Hola Natalia.
      Solo hay una forma de independizarse de la Comunidad General y es que se apruebe por la unanimidad de todos los propietarios.
      Un saludo.
      Miguel
      691564359

  4. Francisco 18 julio, 2019

    Hola soy presidente de una su dcomunidad el administrador de la comunidad general quiere que le paguemos por gestionar las reparaciones de las zonas comunes que no sean susectibles de individuación a lo que nosotros participamos consnuestras respectivas cuotas de participación llevan razón? Y si la llevan cuanto deberíamos pagar gracias.

    Responder
    1. Miguel Fernández 29 julio, 2019

      Hola Francisco.
      Con la información que nos da, difícilmente podemos ayudarle. Un Administrador gestiona los elementos comunes de una Comunidad, ahora bien es posible que en un momento determinado haya que hacer una obra de rehabilitación integral, pasar una ITE, una obra de ascensor, etc. en estos casos si hay elementos suficientes para que se le pueda cobrar aparte. Depende también lo que vds. hayan firmado en contrato, si es que lo tienen.
      Mi consejo es que vayan al contrato y vean que han formalizado, sino fuera así y no lo hubiera, mi consejo es que se reúnan para que se especifique que gastos no se incluyen en el contrato, así sabrán a que atenerse. Si no están conformes una de las partes, no renovar el mismo o adecuar el coste del servicio a lo realmente comprometido.
      Un cordial saludo.
      Miguel
      691564359

  5. Ginés 4 septiembre, 2019

    Buenos dias,
    Mi pregunta es sobre los morosos en un comunidad general con dos subcomunidades. ¿Los impagos de los morosos de una de las subcomunidades deben repartirse entre los comuneros de la comunidad general o solo entre los comuneros de la subcomunidad afectada?
    yo creo que cada subcomunidad debe afrontar sus morosos en cuanto a los gastos internos de su subcomunidad (Ascensores, limpieza, alumbrado, etc.) y los gastos de elementos comunes como jardines, agua de riego, mantenimiento, limpieza de zonas comunes, etc, si deben repartirse entre todos los comuneros.
    Por favor ¿podrían aclararme estas dudas?
    Gracias

    Responder
    1. Miguel Fernández 10 septiembre, 2019

      Hola Ginés.
      Su criterio es muy coherente pero a veces no es tan simple.
      Lo importante es como se reparten los gastos y como se generan los recibos, también es importante lo que indica la división horizontal y los estatutos. Si los recibos se generan desde la comunidad general será esta quien tenga que hacer la reclamación y donde todos los vecinos participarán en la gestión y costas judiciales, si los recibos se hacen desde la subcomunidad será esta quien se encargue de iniciar el procedimiento monitorio. Si hay dos recibos, uno de comunidad general y otro de subcomunidad, cada «comunidad» tendrá que hacer su correspondiente reclamación.
      Un saludo
      Miguel
      691564359

  6. Rafael 23 octubre, 2019

    Buenos días, desearía saber si una subcomunidad puede aprobar el ejercicio del alquiler vacacional, en su escalera, en los siguientes casos:

    1) Existe la comunidad general de toda la finca en el momento de aprobarse esa medida en la Junta de la subcomunidad.

    2) La comunidad general de toda la finca se crea posteriormente a la aprobación de poder ejercer el alquiler vacacional en esa subcomunidad.

    La situación es la siguiente. Hay una comunidad con tres escaleras y un garaje. Supuestamente, a día de hoy, sólo existen dos subcomunidades (una de las escaleras y el garaje). Hace unos días se aprobó en la subcomunidad de una escalera que se pueda ejercer el alquiler vacacional en esa escalera. Cuando finalizó esa Junta empezó la JUNTA DE CONSTITUCIÓN de la comunidad de toda la finca. Algunas personas indicaron que les parecía que la comunidad de toda la finca ya estaba constituida pero nadie lo sabe a ciencia cierta.

    El administrador de esa subcomunidad, cuando se celebró la junta, ya conocía la posibilidad de que la comunidad de la finca global ya existiera.

    Gracias. Saludos.

    Rafael.

    Responder
    1. Miguel Fernández 26 octubre, 2019

      Buenos días Rafael
      En principio debemos de entender que la constitución de una comunidad general se realiza por la agrupación de varias subcomunidades. Le ley de propiedad horizontal dice al respecto, en su artículo 24, lo siguiente:
      «» El régimen especial de propiedad establecido en el artículo 396 del Código Civil será aplicable a aquellos complejos inmobiliarios privados que reúnan los siguientes requisitos:

      Estar integrados por dos o más edificaciones o parcelas independientes entre sí cuyo destino principal sea la vivienda o locales.
      Participar los titulares de estos inmuebles, o de las viviendas o locales en que se encuentren divididos horizontalmente, con carácter inherente a dicho derecho, en una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios.
      2. Los complejos inmobiliarios privados a que se refiere el apartado anterior podrán:

      Constituirse en una sola comunidad de propietarios a través de cualesquiera de los procedimientos establecidos en el párrafo segundo del artículo 5. En este caso quedarán sometidos a las disposiciones de esta Ley, que les resultarán íntegramente de aplicación.
      Constituirse en una agrupación de comunidades de propietarios. A tal efecto, se requerirá que el título constitutivo de la nueva comunidad agrupada sea otorgado por el propietario único del complejo o por los Presidentes de todas las comunidades llamadas a integrar aquélla, previamente autorizadas por acuerdo mayoritario de sus respectivas juntas de propietarios. El título constitutivo contendrá la descripción del complejo inmobiliario en su conjunto y de los elementos, viales, instalaciones y servicios comunes. Asimismo, fijará la cuota de participación de cada una de las comunidades integradas, las cuales responderán conjuntamente de su obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales de la comunidad agrupada. El título y los estatutos de la comunidad agrupada serán inscribibles en el Registro de la Propiedad.
      3. La agrupación de comunidades a que se refiere el apartado anterior gozará, a todos los efectos, de la misma situación jurídica que las comunidades de propietarios y se regirá por las disposiciones de esta Ley, con las siguientes especialidades:

      La Junta de propietarios estará compuesta, salvo acuerdo en contrario, por los Presidentes de las comunidades integradas en la agrupación, los cuales ostentarán la representación del conjunto de los propietarios de cada comunidad.
      La adopción de acuerdos para los que la Ley requiera mayorías cualificadas exigirá, en todo caso, la previa obtención de la mayoría de que se trate en cada una de las juntas de propietarios de las comunidades que integran la agrupación.
      Salvo acuerdo en contrario de la Junta no será aplicable a la comunidad agrupada lo dispuesto en el artículo 9 de esta Ley sobre el fondo de reserva.
      La competencia de los órganos de gobierno de la comunidad agrupada únicamente se extiende a los elementos inmobiliarios, viales, instalaciones y servicios comunes. Sus acuerdos no podrán menoscabar en ningún caso las facultades que corresponden a los órganos de gobierno de las comunidades de propietarios integradas en la agrupación de comunidades.

      4. A los complejos inmobiliarios privados que no adopten ninguna de las formas jurídicas señaladas en el apartado 2 les serán aplicables, supletoriamente respecto de los pactos que establezcan entre sí los copropietarios, las disposiciones de esta Ley con las mismas especialidades señaladas en el apartado anterior.»»»

      Si existía una Comunidad General será muy fácil de comprobar, solo tendrán que ir al Registro de la Propiedad y verificar que existe una escritura de división horizontal y unos estatutos que regulen las actuaciones a realizar y las competencias de la Junta General. En ella vendrá que normativa sobre la comunidad se regula. Si no existiese dicha Comunidad General en el Registro se estará a lo que indica este artículo 24. La Comunidad General intervendrá sobre los elementos inmobiliarios, viales, instalaciones y servicios comunes, pero no así sobre otras cuestiones que son propias de la subcomunidad y que no afectarían a la Comunidad General si no estuviera regulado dentro de los Estatutos o escritura de división horizontal de la misma. El alquiler vacacional quedaría afectado por tanto si estuviera regulado en la Comunidad General si no entendemos que al no ser competencia de la misma sería competencia de la subcomunidad.
      Sentimos no poder darle mas información al no tener datos mas precisos.
      Un cordial saludo.
      Miguel
      691564359

  7. Cristina 29 noviembre, 2019

    Hola buenas, quería hacer una consulta. He comprado un garaje que tiene entrada por otra calle diferente al principal además de un muro que lo separa el principal compuesto de 140 plazas el otro de 69 las plazas se las compramos al Banco hace un mes. Nos reunimos y con un 52% de votos a favor se decide constituir una subcomunidad. Se hace acta se compra el libro y el registro lo inscribe AEAT nos da CIF con el nombre de subcominidad….. Hasta este momento Ok ahora realizo mis preguntas.
    El administrador de la cdad dice que es ilegal lo que la registradora ha echo. Que no se puede crear supongo que la registradora lo ha realizado con respecto a los estatutos que ellos tienen registrados allí y de n ser así pues con más razón no? O me equívoco. Segundo lo único común que tenemos las dos es el techo que sería el suelo de las casas y calle de arriba y unas tuberias de las casas que atraviesan esos techos. Quiere que se le pague la cuota de participación que pone e escrituras que la mía sería de 0’279 pero yo pregunto en base a que gastos comunes pago? Si no hay nada no? Dice que el seguro n puede ser independiente. Y muchas más cosas pero n dice nada más. Otra pregunta es si hacemos escrituras de segregación y las registramos podríamos negarnos a pagar nada de esa cdad principal? O como se hace eso? Y otra pregunta es le solicitan al Presidente los estatutos y CIF copia estamos obligados a dárselos o no? Espero no haber realizado muchas preguntas y verme explicado lo suficientemente como para que me comprenda gracias.

    Responder
    1. Miguel Fernández 9 diciembre, 2019

      Estimada Cristina:
      A veces las preguntas de vds. me resulta muy difíciles contestarles porque para ello debería de tener documentación en mi poder que no tengo. Como bien dice se debería tener los estatutos de la comunidad general y/o las escrituras de división horizontal, tendríamos que saber si el garaje principal que tiene 140 plaza es una comunidad independiente o también está constituido como subcomunidad y si las 69 plazas corresponde al garaje constituido y si se pueden segregar y formar la subcomunidad.
      Que se hayan reunido vds. y hayan decidido crear vds. una subcomunidad con un 52% de votos, tampoco me dice mucho teniendo en cuenta que si vds. están dentro de unos estatutos en otra comunidad y son parte de esta, y disfrutan de elementos comunes, el cambio para crear la subcomunidad no podría ser por mayoría simple sino por la unanimidad.
      Los Registradores no están en poder de la verdad, si es cierto que suelen ser bastante puntillosos a la hora de dar de alta una comunidad, pero no todos los registradores son iguales, en estos casos casi me fío mas de la experiencia de mis colegas, los administradores de fincas colegiados, que saben como funciona la comunidad y tienen claro la forma de distribución de los gastos.
      De verdad, le parece poco lo que vd. me indica, que la parte estructural que tiene el edificio y el garaje lo comparten, ¿el suelo de la vivienda y el techo del garaje?. Solo en base a esto está justificado que cada uno de los propietarios del garaje paguen el coeficiente que les corresponde, en su caso un 0,279%. No hace falta que se le explique a que gastos comunes paga porque cuando compró su plaza de garaje ya se le dijo que tenía vd. un coeficiente en base a la vivienda. Vds. no puede dejar de pagar en base a ello. La cuota resultante de esos gastos comunes serán lo que se indique en la escritura de división horizontal o en los estatutos según proceda.
      – Parece evidente que el seguro no debe ser independiente, existen elementos comunes que son indivisibles y que corresponden a los elementos estructurales por lo tanto deberían de tener el mismo seguro. Tener dos seguros, entre otras cuestiones, sería entrar en conflictos innecesarios por diferentes intereses de las empresas aseguradoras.
      – No se pueden negar a pagar, para hacerlo deberían segregarse y para ello se necesitaría, a no ser que se permita la subcomunidad en los estatutos,la unanimidad de todos los propietarios.
      Siento decirle que las actuaciones realizadas no me parecen muy acertadas, si bien no tengo toda la documentación necesaria para hacer una apreciación al 100% de seguridad.
      – El que hayan vds. conseguido poner en marcha una subcomunidad no están vds. exentos de sus responsabilidades que hasta ahora están aportando en base a su coeficiente.
      Me gustaría hacer referencia a lo que indica el artículo 2 de la ley de propiedad horizontal con relación a las subcomunidades: «Esta ley (lph) será de aplicación 5. A las subcomunidades, entendiendo por tales las que resultan cuando varios propietarios, disponen, en régimen de comunidad, para su uso y disfrute exclusivo, de determinados elementos o servicios comunes dotados de unidad e independencia funcional o económica
      Por este artículo 2, nada impide que diferentes propietarios que conforman una comunidad de propietarios, vean la conveniencia de constituir una subcomunidad que regule tan sólo aquellos servicios y elementos comunes a dichos copropietarios, rigiendo en lo no previsto en los estatutos generales de la comunidad, de obligado cumplimiento para todos los comuneros.
      – Es evidente según el art. 2 de la LPH que se puede crear una subcomunidad siempre y cuando no se prohíba en los estatutos de la Comunidad.
      – Para que dichas comunidades parciales o subcomunidades puedan constituirse como tales, es necesario que se cumplan los presupuestos del art.2.d comentado anteriormente.
      – La constitución de la subcomunidad, conforme al nuevo art.2.d, ha de venir reflejada en el título constitutivo de la Comunidad, lo cual puede ser, o bien porque inicialmente venía ya establecido así, o bien porque la Comunidad decide la creación de esas subcomunidades.
      Si las subcomunidades no se prohíben en el título constitutivo, pero se trata de crear una subcomunidad respecto de elementos comunes, es necesario que, además del consentimiento individualizado de los propietarios que vayan a integrarse en la misma, el acuerdo se adopte por los propietarios de la total propiedad horizontal en los términos previstos en la regla 6 del art.17 que dice textualmente lo siguiente: «6. Los acuerdos no regulados expresamente en este artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación
      Por tanto, si la subcomunidad o subcomunidades no están contempladas en el título o estatutos, es decir, que el garaje pueda actuar de manera independiente a los efectos de sus propios gastos, habrá que crearlas siendo exigible para ello el acuerdo unánime.
      Saludos
      Miguel Fernández
      691564359

  8. Jose 19 enero, 2020

    Buenos dias,

    Mi vivienda esta en una subcomunidad (en lo sucesivo subcomunidad 1) de 48 vecinos, que junto otras 5 constituyen una comunidad general.
    Esta vivienda a su vez es el resultado de una agrupacion impropia con un apartamento de la subcomunidad conlindante (subcomunidad 2), La inscripciion registral es unica, la referencoa catastral es unica, y el apartamento de la subcomunida 2 agrupado, no tiene puerta de entrada y por tanto acceso a esta subcomunidad 2, ni por tanto es posible aunque se quisiera, hacer uso de los servicios de esta ultima (ascensor, limpieza, etc)
    Dando por sentado mi obligacion de contribuir en la medida que me corresponda a los gastos de la Comunidad General y a los de la subcomunidad 1 , por el simple hecho de haber anexionado en obra el apartamento citado de la subcomunidad 2 al piso de la subcomunidad 1, ¿quiere decir que debo de contribuir a los gastos de mantenimiento de la subcomunidad 2, aunque como he dicho no pueda (no es que no quiera) utilizar sus servicios? ¿No es esto lo mas parecido a un local que no tiene acceso a la comunidad, por lo que esta exento de determinados gastos?
    Muchas gracias

    Responder
    1. Miguel Fernández 19 enero, 2020

      Buenas tardes Jose.
      Gracias por la información que siempre añade experiencia a nuestro blog, pero en este caso aunque quiera no podría darte una contestación porque para ello deberíamos saber lo que dice la escritura de división horizontal de la comunidad general, la distribución de gastos y coeficientes, los estatutos que rigen la subcomunidad 1 si es que los tienen y los estatutos que rigen la subcomunidad 2 si es que los tienen. Entiendo que en algún sitio debe de aparecer algo que reglamente lo que vd. nos está preguntando. En principio si debería pagar todos los gastos referente a la subcomunidad 2, pero como bien dice hay algunos temas como el gasto de ascensor, limpieza, etc. que al no tener acceso a través del portal 2, parece lógico que no deberían pagarse. Espero que a través de las escrituras o estatutos puedan clarificarle esta situación sino deberían solicitar a la subcomunidad 2 que no le incluyan este tipo de gastos ya que no disfrutan de ellos, sino se lo admiten debería ir al juzgado para reclamar sus derechos.
      Un cordial saludo.
      Miguel
      691564359

  9. Paco 6 febrero, 2020

    Buenos días, enhorabuena por su dedicación. Es de agradecer todo lo que aprendemos leyendo su web.
    Al hilo de estas lecturas, me surge la duda de si una propiedad, como puede ser un local comercial, que está exento de contribuir a los gastos de mantenimiento de los portales según la División horizontal de la comunidad, tendría derecho a votar en los acuerdos referidos a esa exención, como puede ser el servicio de limpieza de los portales. Me planteo que podría darse el caso de que sin obligación de pagar podrían obligar a los vecinos de los portales a instalar una barandilla de oro y que lo pagasen estos, por llevarlo al absurdo… Gracias anticipadas por su respuesta.

    Responder
    1. Miguel Fernández 7 febrero, 2020

      Hola Paco.
      Gracias por sus piropos a nuestra web. Seguiremos trabajando por y para vds. y buscarnos un hueco como Administración de Fincas en nuestro entorno de Madrid y Guadalajara.

      Si un local está exento de pagar y contribuir a los gastos de mantenimiento de los portales según consta en la escritura de división horizontal o en los Estatutos, es evidente que para decidir sobre un tema que a ellos no les repercute, estos no podrán votar. En el reparto de gastos habrá unas columnas donde aparezcan los grupos de reparto y sus coeficientes. Cuando se pase a votación podrán votar todos aquellos propietarios que no están exentos del pago, los que si están exentos no deberían votar. Ahora bien para que todo sea coherente, justo y no haya abusos, la instalación de algo donde los locales están exentos, se debería pagar con derrama entre todos los propietarios que si tienen obligación del pago, porque si no hubiera derrama podría darse el caso de pagar algo, sin la votación de los que están exentos, pero pagarlo con el saldo de la cuenta donde participen todos, viviendas y locales.
      Se que es un poco controvertido, pero debemos buscar todo aquello que sea equitativo.
      Un saludo.
      Miguel
      691564359

      1. Paco 7 febrero, 2020

        Muchas gracias Miguel. En nuestra comunidad, lo que hemos hecho en algún momento, es llevar una contabilidad por propiedades, de manera que aunque solo haya una cuenta, se aplica a cada propiedad tanto sus ingresos como los gastos que le corresponde pagar y da como resultado la cantidad que le corresponde del saldo de la cuenta, independientemente de si se paga con derrama o no. La cuestión es que no todos los administradores están por la labor de hacerlo así, y con cada uno de ellos las cosas se hacen de manera distinta, volviendo a tener que pelear por que las cosas se hagan como corresponde. Si me permite el comentario, hay mucho administrador con más desconocimiento de la ley del que debería.
        Saludos,

  10. David 30 abril, 2020

    Buenos días Miguel,

    Primero felicitarte por la web. El esfuerzo e interés que exhibes en cada respuesta son dignos de mención. Los merecidos cumplidos que recibes me parecen poco premio a tanto trabajo. No soy amigo de alabanzas gratuitas ni elogios injustificados, pero sinceramente ¡de quitarse el sombrero!

    Dicho esto, agradecería por favor pudieras ayudarme a resolver la duda que te planteo a continuación:

    Resido en un edificio compartido por 8 portales. Aunque en el título constitutivo aparecen definidas registralmente las 8 fincas, durante más de 30 años se han venido gestionando de manera conjunta a través de un único CIF que agrupaba a todas ellas. No obstante, el año pasado se aprobó en junta la obtención de un CIF para cada uno de los portales y entiendo que desde esa fecha cada uno de ellos debería llevar su gestión de manera independiente y diferenciada (administración, rendición de cuentas …)

    En lo que a la administración se refiere por ejemplo, es cierto que durante más de 30 años todos los cobros y pagos correspondientes a los 8 portales se han venido gestionando de manera pacífica a través de una única cuenta bancaria, pero considero un error dejarse llevar por la inercia anterior a este hecho diferencial. La obtención de un CIF para cada uno de los portales invalida en la práctica un sistema obsoleto que ha perdido validez para hacer frente a las necesidades actuales de cada portal.

    Al mismo tiempo, no veo ninguna ventaja en perpetuar el método antiguo: gestionar todos los gastos e ingresos a través de un único saldo titularidad de la mancomunidad, deja la puerta abierta a que propietarios financien las cuotas de otros portales que también giran sus pagos exclusivos por esta única cuenta (entiendo además deberían haber solicitado autorización previa a los propietarios del resto de portales).

    Parecería más sensato que cada uno de los portales gestionara sus gastos e ingresos mediante una cuenta bancaria individual a su nombre, pero no sé si la ley respalda este criterio.

    Gracias de antemano,
    Un saludo,
    David.

    Responder
    1. Miguel Fernández 3 mayo, 2020

      Buenos días David.
      Gracias por sus piropos que siempre son agradecidos, porque efectivamente como vd. dice es muy intenso el esfuerzo que se tiene que hacer. Nosotros nos dedicamos a hacer nuestro plan de marketing y las contestaciones a todos vosotros en fin de semana, en los días de diario, nos es imposible. Pura vocación. Gracias de nuevo.
      Que en el título venga definidas las 8 fincas no significa que cada una de ellas se pueda gestionar de forma independiente, me explico, lo importante es saber si cada una de las fincas suma un 100% sus coeficientes o bien el total de las fincas suman entre todas un 100% del coeficiente. Si fuera la primera, sumarían 100% de forma individual por portal, si fuera la segunda sería un 100% de forma conjunta.
      Si me preguntaras que hubiera sido necesario para desligarse de la comunidad originaria, te diría que la unanimidad para el caso en que se forme de una comunidad que ocupa el 100% a diferentes comunidades que no tienen reflejado un 100% de su cuota como portal. Si cada uno de los portales tiene un 100%, entonces estos tendrían la posibilidad de volver a lo que indica el título constitutivo por mayoría simple, quiere esto decir que tendrían la aprobación para constituir una subcomunidad.
      Otra de las cuestiones a tener en cuenta es si existen elementos comunes que se tengan que gestionar a través de la Comunidad General, patios, piscinas, cubiertas, cimentaciones, uros de carga, elementos de cierre que las conforman y un largo, etc. Si hay elementos comunes se debe mantener la comunidad general y mantener dinero para poder sufragar estos gastos.
      Hasta donde se puede crear las subcomunidades?, dependerá de lo que diga la escritura de división horizontal. Si no hay elementos comunes está claro que cada subcomunidad puede gestionar su dinero incluyendo la capacidad para poder gestionar los cobros y los saldos bancarios, si hay elementos comunes, se debe de dejar un remanente o una participación en el gasto de la comunidad general.
      Como se puede participar?, de dos formas o las subcomunidades cobran el dinero a sus propietarios y pasan una cuota a la Comunidad General o bien la Comunidad General cobra a todos los propietarios y posteriormente pasa una cantidad a cada uno de los portales. Esto, dependerá de lo que se indique en la escritura de división horizontal o lo que vds. decidan con las correspondientes mayorías.
      Un saludo.
      Miguel
      691564359

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