Comunidad General y Subcomunidades. ¿Como se rigen?

En este post contestamos a la pregunta que se hacen muchos propietarios sobre las subcomunidades en una Comunidad General. Dudas legales y actuaciones recomendables

P. Buenos días:
Compré mi piso hace poco y me dijeron que pertenecía a una comunidad de 5 miembros con el 20% de contribución cada uno de los pisos a los gastos generales y extraordinarios necesarios para el funcionamiento de la comunidad, pero hace poco me he enterado de que esta comunidad no tiene título constitutivo, sino que existe una comunidad mayor con título-escrituras de división horizontal y normas de comunidad inscritos en el registro de la propiedad que incluye normas de comunidad de la que soy comunero con una cuota de participación del 2,82%. En el título constitutivo se dice expresamente que se podrán constituir comunidades diferentes de la grande “si así lo deciden los comuneros” para atender los gastos de mantenimiento de elementos comunes de cada portal.
Mis consultas son las siguientes: ¿cómo es que se han podido establecer comunidades diferentes si no se ha modificado el título constitutivo ni las cuotas de participación? ¿Para la constitución de dichas comunidades se necesita una junta en que se apruebe por unanimidad de los propietarios? Si esto es así y la comunidad nueva no se ha creado con la autorización expresa de los comuneros ¿podrían ser nulos todos los acuerdos que se hubieran alcanzado si alguien lo impugna en los tribunales de justicia? ¿si la comunidad nueva no tiene inscritos los estatutos en el registro de la propiedad no me afectan como nuevo propietario? ¿tengo dos presidentes? ¿me tendrían que convocar a las juntas de las dos comunidades, ya que entiendo que el presidente de la pequeña no puede tomar decisiones por mí, ni está autorizado a ello no es así? ¿qué tipo de acuerdos se pueden tomar en cada una de las comunidades? ¿qué ocurriría en el caso de que se quisieran impugnar los acuerdos tomados en ambas? ¿cómo es que la comunidad pequeña convoca a juntas si no tiene las cuotas de participación para hacerlo? ¿si alguien lo pide se podría volver a que hubiera una sola comunidad única como se establece en el título constitutivo? ¿de qué forma podrían prosperar la impugnación de los acuerdos de la comunidad pequeña, incluso de fechas pasadas de dos o tres años atrás? Es que sospecho que se han podido tomar decisiones de la comunidad grande sin que lo supiéramos algunos de los propietarios sino quizás sólo por los presidentes de las comunidades pequeñas.
Espero que no sea una batería de preguntas excesiva, pero la verdad es que tengo muchas dudas al respecto
Muchas gracias por su atención
Un saludo

R.
Buenas tardes Mario.
Si que me haces bastantes preguntas pero te contestaré con mucho gusto a todas ellas.
Lo primero que tengo que decir es que cuando se compra una vivienda hay que mirar con detalle que es lo que se compra, para ello lo primero que hay que hacer es acercarnos al Registro de la Propiedad y solicitar una nota simple informativa de la vivienda y de la Comunidad para saber como está registrada la vivienda, el portal si es que existe y la Comunidad General, de esta forma sabremos como está constituida la comunidad y que estatutos la rigen. Lo primero que debemos de conocer es lo que nos indica el artículo 5 de la ley de propiedad horizontal que dice lo siguiente: “el título constitutivo de la propiedad por pisos o locales describirá, además del inmueble en su conjunto, cada uno de aquéllos al que se asignará número correlativo. La descripción del inmueble habrá de expresar las circunstancias exigidas en la legislación hipotecaria, y los servicios e instalaciones con que cuente el mismo. La de cada piso o local expresará su extensión, linderos, planta en la que se hallare y los anejos, tales como garaje, buhardilla o sótano.
En el mismo título se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o resolución judicial. Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.
El título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad.
En cualquier modificación del título, y a salvo lo que se dispone sobre validez de acuerdos, se observarán los mismos requisitos que para la constitución.”
Que exista una comunidad mayor que es la que tiene el título constitutivo no significa que pueda haber subcomunidades dentro de la Comunidad General, esto se podrá hacer siempre que no exista una prohibición expresa en los Estatutos de la misma y que la creación de las subcomunidades se haya realizado por el acuerdo unánime de todos los propietarios. Así lo indica el artículo 17.6 de la LPH que dice lo siguiente: “Los acuerdos no regulados expresamente en este artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación.”
Esta claro que en su caso por lo que nos explica, los propios estatutos permiten crear mas subcomunidades que la propia comunidad general, con lo que no es necesario unanimidad porque directamente lo regula los propios Estatutos y no se incumple lo que dice el título constitutivo. Cada portal puede crear su propia subcomunidad siempre y cuando las decisiones que se tomen no deban tomarse por la Comunidad General.
Vd. puede tener un 20% de la cuota de participación de la subcomunidad y un 2,82% por la comunidad general, de hecho hay muchas comunidades que funcionan de esta forma. Se crean subcomunidades porque hay gastos individualizados por portal o bloque, según proceda, y para su gestión se hace directamente a través de las decisiones que se tomen en cada portal. Unos ejemplos muy sencillos serían la instalación de puerta de un portal, la instalación de unos sensores de presencia, buzones, mejoras en el portal y un largo, etc. Habría que respetar los elementos comunes que seguirían como fachada, cubierta, etc. que seguirían gestionándose por la comunidad general.
Si se aprueba o se permite por los estatutos o título constitutivo la creación de subcomunidades es suficiente con que se reúnan los propietarios del portal y se haga un libro de acta de dicha subcomunidad y que esta pueda ser inscrita en el registro de la propiedad y se solicite el correspondiente cif, si no se permitiera por los estatutos en principio la constitución de las subcomunidades se podrían hacer estas, pero con el consentimiento unánime de todos los propietarios de la comunidad general. En este caso para hacer este consentimiento debería establecerse según se indica en el artículo 17.6 y 17.8 de la LPH.
Con relación a su pregunta de si puede tener dos presidentes, efectivamente así es, uno se encargará de los asuntos del portal y otro de la comunidad en general.
A la pregunta de si lo que se indica en un libro de actas determinado puede tener validez ante terceros, tengo que indicarle lo que dice el párrafo 3 del artículo 5 de la LPH que dice que el título podrá contener, además reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formado un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad.
Las decisiones a tomar en cada una de las comunidades no son estándar, dependerá lo que indique el título constitutivo de la comunidad general y lo que indique la reglamentación o bien el acta donde se indicó que decisiones puede tomar una subcomunidad.
Con relación a la impugnación deberá estar a lo que indique el artículo 18 de la LPH con relación a las impugnaciones. Recordarle que si vd. no está de acuerdo en lo que se dice en una Junta de Propietarios del portal porque entiende que no le afecta directamente ya que no está obligado a soportarlo porque es un tema que no está inscrito en el Registro y le afecta negativamente deberá impugnarlo y llevarlo al Juzgado. Nunca un acuerdo es nulo de pleno derecho sino será un acuerdo anulable.
El requerimiento para convocar a una junta por parte de una subcomunidad, el establecimiento de la convocatoria, y las decisiones a tomar tendrán los mismos requisitos que para una comunidad general.
Para volver a lo que indica el título constitutivo, la escritura de división horizontal o sus estatutos solo es necesario que esto se aprueba por la mayoría simple de los propietarios presentes y representados con derecho a voto.
Las impugnaciones sobre acuerdos anteriores o sobre aprobación de cuentas de años anteriores serán validos siempre que no se hayan aprobado las mismas y se hayan quedado para un estudio posterior, si estuvieran aprobadas habrá que estar a lo que indica el propio artículo 18 de la LPH. sobre caducidad de acciones.
Por último comentarle que las decisiones que se tomen en la Comunidad General deberá estar supeditada a lo que indiquen todos los propietarios. Que tenga subcomunidades no significan que estas deban de estar representadas por los presidentes de las subcomunidades, que podría ser, pero en este caso queda claro que las decisiones que se toman en la comunidad general y en las subcomunidades son diferentes.
Un saludo.
Miguel.

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Fdo. Miguel Fernández

Administrador de Fincas en Madrid

6 thoughts on “Comunidad General y Subcomunidades. ¿Como se rigen?”

  1. Hola de nuevo, Miguel:

    Muchas gracias por tu detallada respuesta y tu profesionalidad, con esto me han quedado claras muchas más cosas y en primer lugar tengo que decir que considero muy acertadas tus palabras que dicen que hay que saber lo que se está comprando porque más de una vez existen sorpresas.
    Lo único es que me gustaría preguntarte una duda particular que me queda respecto a las impugnaciones de acuerdos: ¿es obligatoria la impugnación de acuerdos tomados por la subcomunidad por parte de un tercero al que ni sus estatutos ni su título han sido inscritos en el registro de la propiedad, por lo que en teoría ésta no le “afecta” o perjudica según el art. 5 LPH? Lo digo porque si no «le debe perjudicar lo que se decida en dicha subcomunidad» me parece un poco ilógico e incongruente que esté obligado a impugnar sus acuerdos, ya que entiendo que ni siquiera se le debería de convocar a las reuniones, ya que está claro que sus estatutos no le afectan según el art. 5 de la LPH: “El título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad” otra cosa es su título si no ha sido inscrito ¿le perjudica o no? (lo digo porque de la lectura del párrafo me queda claro que se refiere a que no le perjudica el estatuto privativo, pero y el ¿título que tampoco ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad?). La información que puedo ofrecerte sobre el “título constitutivo” de la subcomunidad es que se creó en la primera hoja del libro de actas donde se habla de su constitución, el número de propiedades que la integran, la contribución del 20% por cada propiedad en los gastos generales y extraordinarios que se establezcan y que sean necesarios para el normal y correcto funcionamiento de la comunidad (tengo que decir que siempre se refieren a ella como comunidad nunca como subcomunidad, entiendo que erróneamente) y que una vez se hayan concretado los gastos generales y ordinarios se establecerá una cuota mensual para el mantenimiento de la comunidad = este “título constitutivo” (tengo dudas de que pueda ser considerado como tal, ya que no describe nada de lo que está regulado en el art 5 de la LPH ni se describen las propiedades, ni se asignan a éstas números correlativos ni la extensión, linderos, planta en la que se hallan ni los anejos, tales como garaje, buhardilla o sótano, tan sólo se dice lo que aquí he reproducido) no ha sido inscrito en el registro de la propiedad.
    Con todo esto lo que estoy preguntando es que si tengo obligación de impugnar dichos acuerdos o bien puedo esperarme a ver si los miembros de la subcomunidad que sí acordaron su creación y están afectados por sus estatutos inicien acciones legales en mi contra por no acatar lo que disponen ellos en junta y ahí proceder yo a mi defensa.
    En caso de que me contestes que es obligatoria la impugnación de acuerdos, me gustaría que me aclararas un par de cuestiones para saber cómo actuar:
    Entiendo que si pago las cuotas ordinarias y extraordinarias que me reclaman estaría legitimando dicha subcomunidad y su actuación, lo que podría ir en mi contra, por lo que si decido no pagar dichas cuotas nos encontramos ante el siguiente escenario previsto en el art. 18 de la LPH:
    Entiendo que el caso que nos ocupa podría ser impugnable ante los tribunales incluso por los tres supuestos establecidos:
    “a) Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.
    b) Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.
    c) Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.” O en cualquier caso seguro ante el supuesto c).
    Pero con respecto a los puntos 2 y 3 la situación sería la siguiente:
    • sobre el tema de salvar el voto vuelvo a tener dudas respecto a que el propietario que no hubiese aprobado los estatutos no inscritos en el registro de la propiedad tenga que pasar por estas circunstancias, al no estar “perjudicado” por los mismos
    • no estaría al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad
    • ¿se trataría de impugnación de acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 entre los propietarios?
    • ¿se trataría de impugnación de acuerdos de actos contrarios a la ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año?
    Y ya concretamente a lo establecido en el art. 9.1.e) y f)
    «e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización» ¿qué obligaciones tengo a este respecto, ya que la cuota de participación tiene que estar fijada en el título? ¿o a qué se referiría lo especialmente establecido? Este apartado tengo claro que se vería afectado por lo que se responda con relación a si te afecta o no el título constitutivo que no está inscrito en el registro de la propiedad.
    Por otra parte, tengo que aclarar lo siguiente: en el art. 19.3 de la LPH se establece lo siguiente: “3. El acta deberá cerrarse con las firmas del presidente y del secretario al terminar la reunión o dentro de los diez días naturales siguientes. Desde su cierre los acuerdos serán ejecutivos, salvo que la Ley previere lo contrario.
    El acta de las reuniones se remitirá a los propietarios de acuerdo con el procedimiento establecido en el artículo 9.
    Serán subsanables los defectos o errores del acta siempre que la misma exprese inequívocamente la fecha y lugar de celebración, los propietarios asistentes, presentes o representados, y los acuerdos adoptados, con indicación de los votos a favor y en contra, así como las cuotas de participación que respectivamente suponga y se encuentre firmada por el presidente y el secretario. Dicha subsanación deberá efectuarse antes de la siguiente reunión de la Junta de propietarios, que deberá ratificar la subsanación.” En el caso de la subcomunidad no se expresan las cuotas de participación relativas a los propietarios, por lo que entiendo que este error no es subsanable, pero desconozco cómo afectaría esto a la situación que describo.

    Respecto a la comunidad llamémosla “grande”, es decir la que sí tiene inscritos su títulos y estatutos en el registro de la propiedad está claro que han estado actuando de forma totalmente irregular al no haber convocado a todos los propietarios a junta, sino sólo a los presidentes (dicho sea de paso, que respecto a dichos presidentes pone en actas de dicha comunidad grande que ostentaban una cuota de participación de todos los miembros de las comunidades, en nuestro caso de las 5 propiedades sin autorización expresa ni consentimiento de representación alguno), por lo que entiendo que esta actuación es totalmente impugnable ante los tribunales y pudiera ser que tuviera visos de prosperar, ¿pero se tendría que defender en la misma demanda de impugnación de acuerdos de la subcomunidad en caso positivo de tener obligatoriamente que impugnar o en otra diferente?
    La cuestión es que me parece totalmente contradictorio que se permita la creación de una subcomunidad pero que ésta se realice sin inscribir su título ni sus estatutos por lo que las dudas que me surgen respecto a mis obligaciones con relación a la subcomunidad y a la impugnación de los acuerdos son enormes.

    En fin, vuelvo a preguntar mucho de nuevo, pero espero que las aclaraciones que nos hagas sirvan para muchos internautas que os seguimos, así como para tomar decisiones antes de iniciar acciones judiciales que está claro que no se pueden tomar antes de estar muy informado previamente, y aun así existe una gran complejidad con las sentencias judiciales.
    Gracias por tu paciencia
    Saludos
    Mario

    1. Buenos días Mario.
      Con relación a si está obligado a realizar las actuaciones que indica los Estatutos de la Subcomunidad si no están inscritos en el Registro de la Propiedad, al ser un tercero que no participó en la aprobación de dichos Estatutos tengo que decirle que a pesar de que la ley de Propiedad Horizontal lo dice claramente en su artículo 5: «El título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad.» Aunque esto es una realidad y se puede defender esta situación si la subcomunidad le reclama sus «obligaciones» dentro de la misma, no es menos cierto que para hacer constar su disconformidad con el contenido de esos Estatutos no inscritos, a ti como nuevo nuevo propietario te bastaría comunicar al Presidente la exigencia de que en tu caso no te sean aplicados, pero si este hace caso omiso y se aprueban acuerdos con el repetido Estatuto, tu como disidente tendrás que impugnar en la forma y plazos del art. 18 de la citada LPH.
      No obstante cuidado con este punto, porque como en todo en la vida pueda ser que los propios jueces pueden tomar una decisión distinta y lo que en principio parece que pueda ir en su favor se pudiera volver en su contra. La justicia es así. Loe pongo algunos ejemplos:
      AP Soria, Sec. 1.ª, 10-10-2016 No puede negarse validez a los estatutos aunque no estén inscritos en el registro de la propiedad cuando además se conocían los mismos por ser propietario de otra vivienda.
      Aunque no consten los Estatutos de la Comunidad inscritos en el Registro, para su aprobación se requirió la unanimidad y están recogidos en documento público, por lo que para su modificación es necesaria la unanimidad.
      AP Madrid, Sec. 18.ª, 5-3-2008 Los Estatutos obligan a todos los comuneros aunque no estén inscritos en el Registro de la Propiedad
      Siento no poder extenderme mas, estoy ahora mismo en el aeropuerto.
      Un cordial saludo.
      Miguel
      691564359

  2. Hola, mi pregunta es, en lo relativo a la representacion de una subcomunid en la comunidad general, es la siguiente. Si se toman acuerdos que afectan a una subcomunidad que participa en los gastos de la comunidad general, ¿ esta deberia tener derecho a voto ?. Entiendo que si, siempre que el presidente este legitimado por la subcomunidad para la toma de decisiones que la afecten. Por otro lado, ¿si un administrador de comunidad general, niega el voto a esta subcominidad, estaría incurriendo en algún tipo de ilegalidad ?.
    Gracias por la dedicación, y la profesionalidad, la cual con leer tu blog, es mas que evidente.
    Un saludo.

    1. Hola David.
      Agradecerle sus piropos sobre nuestra web. Es verdad que mantener una web viva y que contestar a todos los que nos enviáis preguntas es muy sacrificado pero con comentarios como los suyos merece la pena seguir trabajando sobre ella.
      Recuerde que todo lo relacionado con las Comunidades y subcomunidades vienen regulado en la propia escritura de división horizontal o bien en los propios estatutos. Si no viniera nada sobre la configuración de las comunidades y subcomunidades se estará a lo que dice el artículo 24 de la ley de propiedad horizontal que de forma textual dice lo siguiente:

      1. El régimen especial de propiedad establecido en el artículo 396 del Código Civil será aplicable a aquellos complejos inmobiliarios privados que reúnan los siguientes requisitos:
      Estar integrados por dos o más edificaciones o parcelas independientes entre sí cuyo destino principal sea la vivienda o locales.
      Participar los titulares de estos inmuebles, o de las viviendas o locales en que se encuentren divididos horizontalmente, con carácter inherente a dicho derecho, en una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios.
      2. Los complejos inmobiliarios privados a que se refiere el apartado anterior podrán:
      Constituirse en una sola comunidad de propietarios a través de cualesquiera de los procedimientos establecidos en el párrafo segundo del artículo 5. En este caso quedarán sometidos a las disposiciones de esta Ley, que les resultarán íntegramente de aplicación.
      Constituirse en una agrupación de comunidades de propietarios. A tal efecto, se requerirá que el título constitutivo de la nueva comunidad agrupada sea otorgado por el propietario único del complejo o por los Presidentes de todas las comunidades llamadas a integrar aquélla, previamente autorizadas por acuerdo mayoritario de sus respectivas juntas de propietarios. El título constitutivo contendrá la descripción del complejo inmobiliario en su conjunto y de los elementos, viales, instalaciones y servicios comunes. Asimismo, fijará la cuota de participación de cada una de las comunidades integradas, las cuales responderán conjuntamente de su obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales de la comunidad agrupada. El título y los estatutos de la comunidad agrupada serán inscribibles en el Registro de la Propiedad.
      3. La agrupación de comunidades a que se refiere el apartado anterior gozará, a todos los efectos, de la misma situación jurídica que las comunidades de propietarios y se regirá por las disposiciones de esta Ley, con las siguientes especialidades:
      La Junta de propietarios estará compuesta, salvo acuerdo en contrario, por los Presidentes de las comunidades integradas en la agrupación, los cuales ostentarán la representación del conjunto de los propietarios de cada comunidad.
      La adopción de acuerdos para los que la Ley requiera mayorías cualificadas exigirá, en todo caso, la previa obtención de la mayoría de que se trate en cada una de las juntas de propietarios de las comunidades que integran la agrupación.
      Salvo acuerdo en contrario de la Junta no será aplicable a la comunidad agrupada lo dispuesto en el artículo 9 de esta Ley sobre el fondo de reserva.
      La competencia de los órganos de gobierno de la comunidad agrupada únicamente se extiende a los elementos inmobiliarios, viales, instalaciones y servicios comunes. Sus acuerdos no podrán menoscabar en ningún caso las facultades que corresponden a los órganos de gobierno de las comunidades de propietarios integradas en la agrupación de comunidades.
      4. A los complejos inmobiliarios privados que no adopten ninguna de las formas jurídicas señaladas en el apartado 2 les serán aplicables, supletoriamente respecto de los pactos que establezcan entre sí los copropietarios, las disposiciones de esta Ley con las mismas especialidades señaladas en el apartado anterior.

      dice claramente la ley en su artículo 24 que la competencia de los órganos de gobierno de la comunidad agrupada únicamente se extiende a los elementos inmobiliarios, viales, instalaciones y servicios comunes. Sus acuerdos no podrá menoscabar en ningún caso las facultades que corresponden a los órganos de gobierno de las comunidades de propietarios integradas en la agrupación de comunidades.
      Un Administrador no niega o deja de negar, se entiende que un Administrador debe poner en marcha la normativa vigente y hacerla cumplir. Si para tomar una decisión que afecte a las subcomunidades, se exige que estas se encuentren al corriente de pago, por ejemplo, el Administrador podría llamar la atención sobre este hecho para que la subcomunidad afectada no pudiera votar.
      David, no podemos contestarle de forma adecuada, si desconocemos los Estatutos o la división horizontal de la comunidad y sus subcomunidades.
      Esperamos que esta respuesta le haya podido dar luz.
      Un cordial saludo.
      Miguel
      691564359

    1. Hola Natalia.
      Solo hay una forma de independizarse de la Comunidad General y es que se apruebe por la unanimidad de todos los propietarios.
      Un saludo.
      Miguel
      691564359

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