Instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada Habitabilidad
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INSTALACIONES, SERVICIOS O MEJORAS NO REQUERIDOS PARA LA ADECUADA HABITABILIDAD
P. Buenas tardes. En relación con el artículo 17 apartado 4 de la LPH , de instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada habitabilidad, si después de la votación sale un acuerdo favorable, en este caso ¿cómo afecta a las personas disidentes que el pago de la obra no se haga con derramas
sino con cargo a los fondos de la comunidad, aunque el coste total sea mucho mayor de tres mensualidades ordinarias por persona?
Gracias y un saludo
R. Buenos días Gabi.
Muy buena pregunta a lo que requiere una contestación acorde al alcance de la misma.
Nos situamos. Dice el art. 17.4 de la Ley de Propiedad Horizontal lo siguiente de forma textual: “Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características. No obstante, cuando por el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, se adopten válidamente acuerdos, para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, no exigibles y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja. Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la innovación, habrá de abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal.
No podrán realizarse innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de un propietario, si no consta su consentimiento expreso.”
En este caso según nos indica en su comentario que la instalación, servicio o mejoras va mas allá de las tres mensualidades de cuota y como la comunidad de propietarios tiene dinero suficiente en la cuenta corriente bancaria, se decide pagar a través del saldo de la comunidad con lo que de forma evidente se está utilizando el saldo total al que han ido sumándose las cuotas mensuales, hasta la fecha, de todos los propietarios sin excepción aunque sean disidentes. Si fuera una decisión a tomar por mi, como Administrador de Fincas Colegiado de su Comunidad haría tres posibles propuestas.
Si en la comunidad se lleva la misma por saldos individuales a final de año, no meter este gasto a partir del 4º mes en dichos saldos individuales, pero como esto desde un punto de vista contable se hace muy complicado, tanto para el Administrador como para la propia Comunidad, lo suyo sería deducir a partir del 4º mes en las cuotas de los propietarios disidentes la parte de la cuota correspondiente al gasto que supondría dicha mejora. Así si un propietario disidente tiene una cuota de 100 euros al mes y la mejora supone según su coeficiente un gasto mensual de 30 €, le pasaría una cuota de 70 € hasta regularizar la diferencia con respecto a los otros propietarios que si han decidido pagar dicha mejora. Si la mejora hubiera que pagarla en 10 meses, los tres primeros meses de cuota sería igual para todos los propietarios y las 7 cuotas siguientes la pagaría por un importe de 70 €/mes y de esta forma compensaría dicha cantidad.
Otra forma mucho mas clara y que no supondría ningún problema a la hora de gestionar la decisión tomada por la comunidad sería la de hacer una derrama por el importe correspondiente en los meses que se decida según el pago a realizar al proveedor e ir pagando la misma en función de la decisión tomada, aquellos propietarios que estén de acuerdo con la mejora pagar dicha derrama y los que no lo estén no pagarla.
Otra forma de resolver el problema sería que las cuotas que se pagan mensualmente, deducir la cantidad a partir del 4º mes a los disidentes, el importe correspondiente de la derrama mensual.
Hay diferentes opciones para resolver el tema de las cuotas de tal forma que el saldo resultante se vería afectado en función de las cuotas a pagar. Estoy seguro que su Administrador buscará la opción mas adecuada según la gestión contable que vds. lleven en su Comunidad.
No nos olvidemos que si se considera un servicio u obra de mejora este debe ser acordado en la Junta de Propietarios y que quede claro que se reconozca el concepto de mejora, que se va a aplicar el artículo 17.4 y que existan las 3/5 partes de propietarios y coeficientes, esto significa que no basta que se de la mayoría en la junta general, sino que posteriormente se debe de presentar la propuesta a la totalidad de los propietarios indicando que se va a proceder a esta mejora, para ello se debe de aplicar el artículo 17.8 de la Ley de Propiedad Horizontal que dice lo siguiente: “Salvo en los supuestos expresamente previstos en los que no se pueda repercutir el coste de los servicios a aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo, o en los casos en los que la modificación o reforma se haga para aprovechamiento privativo, se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el artículo 9, no manifiesten su discrepancia mediante comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales,por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción.”
Un cordial saludo.
Fdo. Miguel Fernández
Administrador de Fincas en Madrid y Guadalajara
Tfno. 691564359
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Buenas tardes ,me gustaría saber como proceder para que en la comunidad de vecinos donde estoy alquilada se llevara a cabo una revisión profesional para demostrar que el portal esta insalubre ,cristales rotos ,falta de luz de emergencia y de uso habitual ,( subo y bajo a oscuras ) ,ascensor en mal estado ,ninguna medida de seguridad contra incendios. Cuando hice contrato de alquiler se me falto.a la verdad diciendo que estaban en obras ,llevan así años ,Gracias
Buenas tardes.
Las relaciones con la Comunidad las tiene directamente el propietario de la vivienda que es quién debe de proponer todas aquellas actuaciones necesarias para la mejora de los elementos comunes. Vd. puede pedir que se cumpla con todo lo relacionado a la salubridad de los elementos comunes a través de su propietario. Desde luego si la vivienda está arrendada y la situación del portal está en malas condiciones, faltan luces de emergencia, ascensor en mal estado, etc. o sea una joya de comunidad, deberá reclamarle al propietario que cumpla con los requisitos del contrato de arrendamiento. Si además el propietario le ha engañado con el punto de partida del contrato diciendo que estaba en obras el portal de la Comunidad, razón de más para que solicite la rescisión del contrato de forma inminente ante todas las irregularidades manifiestas. ¿La pregunta que hay que hacerse es, merece la pena la rescisión del contrato y el cambio?.
Un cordial saludo.
Miguel 691564359
buenos días:
En mi comunidad se quiere hacer una mejora en la zona comunitaria que rodea a la piscina y para ello se quiere aprobar una derrama que supera ampliamente 3 veces la cuota ordinaria; somos un grupo de 8 propietarios de chalets y la piscina es común, junto con la zona que la rodea, que es lo único en común.
Según yo entiendo de la LPH, una mejora (ajardinamiento, solado, etc.) de esta zona no sería necesaria para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características, ya que es una zona recreativa, de uso únicamente en verano y que no afecta a ningún otro uso, únicamente que no está ajardinada ni solada.
La cuestión básica es si realmente se puede considerar una mejora «necesaria» o «no necesaria», porque en función de eso nos regiríamos por el Art.17.4 o por el Art.10, respectivamente. Gracias.Saludos
Buenos días Daniel:
Lo primero que vamos a hacer es poner textualmente lo que dice el artículo 17.4 de la Ley de Propiedad Horizontal, este dice lo siguiente:»Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características.
No obstante, cuando por el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, se adopten válidamente acuerdos, para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, no exigibles y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja. Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la innovación, habrá de abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal.
No podrán realizarse innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de un propietario, si no consta su consentimiento expreso.»
Parece que por lo que vd. nos está diciendo que esa obra en la piscina encaja perfectamente en obras de mejora y no de mantenimiento.
Aprovechemos su pregunta para con la ayuda de Sepin ver que obras se pueden considerar de mejora según la jurisprudencia:
– AP Valladolid, Sec. 1.ª, 10-3-2020 No es nulo el acuerdo de la comunidad que deniega la instalación de una puerta exterior de acceso al ascensor, al ser la misma una mejora, pues el comunero impugnante tenía acceso al mismo.
– AP Burgos, Sec. 3.ª, 26-7-2019 No puede exigirse a la comunidad la realización de las obras de cubierta cuando estas suponen una mejora y exceden del debido mantenimiento y conservación.
– AP León, Sec. 1.ª, 3-4-2019 Dado que el aislamiento de los paramentos cumple con la normativa del año de construcción del edificio, no puede exigirse a la comunidad obras para mejorar el mismo.
– AP Burgos, Sec. 2.ª, 29-3-2019 Se entiende correctamente convocada la junta cuando aun siendo convocada por la junta gestora, el presidente de la comunidad forma parte de la misma \ Dado que queda acreditado que las obras que se decide ejecutar en la fachada suponen una mejora y excediendo su coste tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el comunero disidente no está obligado a contribuir a su pago.
– AP Málaga, Sec. 4.ª, 10-1-2019 No procede la nulidad del acuerdo al considerar las obras en el canalón como obras de mejora cuya funcionalidad era estética y que necesitaba del consentimiento de los demás propietarios, el cual fue denegado.
– AP Madrid, Sec. 13.ª, 9-4-2018 La comunidad no debe abonar a la comunera la totalidad de las obras de reparación de la vivienda por las humedades por elementos comunes cuando las mismas exceden de meras reparaciones y suponen una mejora notable de la vivienda.
– AP Vizcaya, Sec. 3.ª, 22-6-2017 Todos los propietarios de los portales eran conocedores dela convocatoria, y el argumento de la sentencia es desafortunado ya que si no hay relación de propietarios que podrían estar privados de voto lo es por razón de que no existía \ La opción de fachada ventilada se considera mejora y precisa por tanto la mayoría de 3/5 partes de la totalidad de propietarios con derecho a voto que a su vez sean representativos de las cuotas de comunidad requeridas legalmente \ Ha quedado probado la necesidad de proceder a una necesaria y urgente reparación.
– AP Burgos, Sec. 2.ª, 20-6-2017 Es nulo el acuerdo que establece el cambio de la puerta del sótano para acceso al ascensor cuando se acredita que la anterior funcionaba perfectamente y por tanto no se trata de una obra de conservación sino de mejora.
Recuerde que para que una obra que lleve a la convocatoria se considere una obra de mejora, vd. debe dar su voto negativo en la junta o bien «salvarlo» para iniciar el procedimiento de impugnación. Recuerde lo que indica el artículo 18 de la ley de propiedad horizontal: «1. Los acuerdos de la Junta de propietarios serán impugnables ante los Tribunales, de conformidad con lo establecido en la legislación procesal general, en los siguientes supuestos:
Cuando sean contrarios a la Ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.
Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.
Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.
2. Estarán legitimados para la impugnación de estos acuerdos los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto. Para impugnar los acuerdos de la Junta el propietario deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas. Esta regla no será de aplicación para la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 entre los propietarios.
3. La acción caducará a los tres meses de adoptarse el acuerdo por la Junta de propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la Ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año. Para los propietarios ausentes dicho plazo se computará a partir de la comunicación del acuerdo conforme al procedimiento establecido en el artículo 9.
4. La impugnación de los acuerdos de la Junta no suspenderá su ejecución, salvo que el Juez así lo disponga, con carácter cautelar, a solicitud del demandante oída la comunidad de propietarios.».
Si deseas leer mas sobre el artículo 17.4 te recomendamos nuestros siguientes artículos:
https://adminfergal.es/ley-propiedad-horizontal-articulo-17/
https://adminfergal.es/podemos-negarnos-al-pago-de-la-obra-en-el-portal-por-no-ser-necesaria/
https://adminfergal.es/cambio-barandillas-balcon-de-hierro-a-aluminio-mayorias-necesarias/
https://adminfergal.es/instalaciones-servicios-o-mejoras-no-requeridos-para-la-adecuada-habitabilidad/
https://adminfergal.es/cierre-soportal-edificio-para-crear-local-social-en-la-comunidad/
Espero que toda esta información le haya servido de utilidad.
Saludos
Miguel
691564359
Buenas tardes Miguel, mi nombre es María y escribo desde Canarias.
La cuenta de la comunidad ha sufrido un embargo por una sación q teníamos pendiente de la Seguridad social y no se recibieron las notificaciones. La junta directiva sin previa consulta al resto de propietarios decidio q las cuatas se ingresaran en otra cuenta a nombre de otra comunidad, con el fin de poder seguir haciendo los pagos básicos. Esta situación se mantuvo durante unos tres meses. Mis preguntas son.
Primera es legal?
Segunda, En caso de ser un delito, tendríamos responsabilidad todos los comuneros comuneros o solo la junta directiva?
Hola Maria Victoria.
No, no es legal lo que ha hecho su junta directiva y podría conllevar a que la Tesorería siguiera otro camino para hacer las reclamaciones. La Tesorería siempre irá contra la Comunidad de Propietarios y los propietarios podrán presentar una demanda contra la junta directiva por realizar un presunto delito de apropiación indebida.
Lo suyo en este caso es que la Junta directiva propusiera una derrama, pagar la parte del embargo que todavía no se ha realizado y tener un dinero mínimo para seguir haciendo los pagos básicos.
Saludos
Miguel
691564359
Buenas tardes, lo primero mis felicitaciones y agradecimiento por el contenido del blog. Y ahora trasladarle mi duda, se está planteando en mi comunidad la instalación de un descalcificador comunitario dada la dureza del agua de nuestra ciudad -Cuenca- y hay una parte que lo plantea como una necesidad y mejora hídrica del inmueble en su conjunto y otra que lo considera mejora no necesaria, y no sé bien cual sería la correcta, sobre todo de cara a la obligación del pago de dicha instalación, en la que además se nos propone mediante compra directa la cual supondría un desembolso mayor a 3 cuotas ordinarias, pero también nos facilita la empresa una compra aplazada lo que hace incrementarse la cuota mensual en unos 12-14 euros mensuales durante 3 años y también la tercera alternativa que sería un alquiler del equipo durante 5 años obligatorios con el mismo incremento de la cuota, sólo que en este supuesto la Comunidad no sería nunca la propietaria de los equipos. Le agradecería me manifestara su parecer al respecto. Saludos
Estimado Antonio:
Si queda demostrado que el descalcificador es algo que beneficia a los propietarios y por ende a la comunidad yo siempre soy partidario que se interprete este tema como una necesidad y no como una mejora. Es difícil la respuesta porque se debería de estar a diferentes interpretaciones y posiblemente el juez dependiendo de las explicaciones que se le diera pudiera tomar una determinación u otra. Tenga en cuenta que la descalcificación del agua tiene ventajas pero también tiene inconvenientes. Le paso un enlace donde puede verificarlo https://www.bekiahogar.com/articulos/ventajas-inconvenientes-descalcificador-agua-domestico/#:~:text=Con%20el%20descalcificador%20se%20consigue,y%20un%20pelo%20m%C3%A1s%20brillante.
En una zona como Cuenca donde el agua es muy dura creo que la aportación de ventajas supera en mucho la de los inconvenientes y si además se demuestra la facilidad en la financiación para el pago de dicha instalación me plantearía el que por mayoría se consiguiera el objetivo de tener un descalcificador y las posibles mejoras que esto conlleva, ahora bien algún vecino podría impugnar el acta, y esto es un riesgo que vds. deben de correr.
Un cordial saludo
Miguel Fernández
691564359
Buenos días, tenemos en mi comunidad la siguiente duda.
A la junta acudieron 15 vecinos y otros 15 representados por una de ellas, de un total de 71 propiedades. El caso es que por mayoría simple (23 votos que represetan el 39.9% de las cuotas) han aprobado instalar cepos/bolardos/vallas separadoras en el garaje en las zonas comunes susceptibles de aparcar coches o motos, que por un lado esta prohibido pero por otro lado no molestan.
Pueden llegar a ese acuerdo por mayoría simple? O debería ser mayoría de 3/5? porque estamos recogiendo firmas de los vecinos que no fieron y de momento ya hemos firmado una cantidad de vecinos que correspondemos con un 20% de las cuotas de participacion
Hola Ivan:
En principio la instalación en zonas comunes de cepos/bolardos/vallas separadoras en el garaje se puede realizar por la mayoría simple de los presentes y representados con derecho a voto. Se aplica para ello el artículo 17.7 de la LPH que dice lo siguiente: » 7. Para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. En segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes».
Saludos
Miguel
691564359