Rehabilitación de fachadas
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REHABILITACION DE FACHADAS
P: Podrían indicarme para la Rehabilitación de Fachadas ¿qué artículo de la LPH se aplica, el 17.3 o el 17.4?
R: Dependerá la forma en que se vean obligados a realizar la reparación de las fachadas tendrán que aplicar un artículo u otro de la Ley de Propiedad Horizontal. Le pongo diferentes ejemplos para intentar resolver el maremagnum que supone la ley y que espero que en un futuro la podamos cambiar para hacerla más accesible y más fácil de entender para todos los mortales.
Puede pasar que la Administración Pública a través de los Ayuntamientos respectivos emita una orden de ejecución por la ITE o por un problema en la propia fachada y haya intervenido de oficio la propia Administración. En este caso debemos aplicar el artículo 10.1 “Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, implique o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones a)Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición por parte de la administración, del deber legal de conservación”.
En este caso el propio Presidente podría realizar la iniciación de la obra sin consentimiento de acuerdo previo de la Junta de Propietarios. Tendrá que hacer una reunión para aplicar la derrama a cada uno de los propietarios.
Si la comunidad quisiera realizar obras para la alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyen el cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, será necesaria las 3/5 partes de la totalidad de los propietarios que represente las 3/5 de la cuota de participación (art. 10.2.b).
Podría pasar que la rehabilitación de una fachada sea un capricho de los propietarios y que realmente no sea necesario atacar la obra de momento. En este caso habría que aplicar el artículo 17.4 donde ningún propietario podrá exigir nuevas mejoras para la adecuada conservación del inmueble. Ahora bien, si se decide una rehabilitación por el voto favorable de las 3/5 partes de votos y cuotas de participación, las tres primeras mensualidades están obligadas a pagarlas todos los propietarios, a partir de la 4 mensualidad el disidente no estará obligado, ni se modificará su cuota.
Tampoco nos olvidemos que si la modificación a realizar en fachada va en contra de los propios estatutos y no está condicionada por la ley de propiedad horizontal en sus diferentes artículos deberá aprobarse por unanimidad de los propietarios. (art. 17.6).
Les adjunto varios enlaces de mi web con temas relacionados con la rehabilitación. Espero les resulte de interés.
Cerramiento de mi balcón/terraza y rehabilitación de fachada
Rehabilitación de un edificio. ¿Que es lo más importante tener en cuenta?
El Administrador de Fincas y su importante papel en la rehabilitación de edificios
Fdo. Miguel Fernández
Administrador de Fincas en Madrid y Guadalajara
Buenas noches, en la finca de mis padres están restaurando la fachada por motivo de humedades, una vez solucionado el tema se va a pintar de un color elegido por los propietarios toda la fachada incluyendo interior de balcones, en caso de mis padres y de algún otro vecino los balcones están chapados de azulejo, el resto de la finca es de pared obra y ladrillo, mi pregunta es si dentro de la obra entra el cambió ó pintura de los azulejos para respetar el nuevo color de fachada y que estos balcones no se vean como un pegote ó esto corre a cuenta del propietario. Muchas gracias.
Buenas tardes Maria José.
Si la comunidad ha decidido hacer las obras pertinentes incluyendo el interior del balcón, y este interior se modificó de forma unilateral por parte del propietario, será este quien deberá asumir el cambio. Sería obligación de la propiedad si se mantuviera el interior del balcón original, pero si ha habido modificación le corresponde al legítimo propietario.
Un saludo.
Miguel
891564359
Buenos dias.
En mi Comunidad,formada por seis bloques de viviendas,administradas individualmente y una Mancomunidad para los elementos comunes.La direccion de la Mancomunidad ha decidido convocar una reunion para aprobar una rehabilitacion general de mantenimiento de fachadas,que creemos no urgente
en opinion de muchos vecinos)por un importe bastante elevado,presentando varios presupuestos y un plan de financiacion,hipotecando a todos los vecinos,durante seis años a pagar una cuota o derrama,Anteriormente se iban reparando las cosas urgentes en fachadas,sobre la marcha.
Que quorun se necesita para aprobar dicha actuacion¿nos podemos negar a pagar esa derrama los que no estemos de acuerdo con esa actuacion por no considerarla urgente e innecesaria de momento?¿podemos proponer que se siga como antes atendiendo las urgencias al momento?¿Si se aprueba y los vecinos algunos no pagan,contra quien actuaria el Banco?.
Muchas gracias
Estimado Jose Manuel:
Creo que el artículo que ha leído sobre rehabilitación de fachadas https://adminfergal.es/rehabilitacion-de-fachadas/ describe con bastante certeza la realidad sobre la construcción o rehabilitación del mantenimiento de fachadas. Dependerá del estado de la fachada y de la actuación sobre ella y del estado de la misma, en función de este estado el juez podría resolver la derrama como una obra necesaria 10.1 de la LPH o bien como una obra no necesaria y se aplicaría el apartado 17.4. en estos casos donde existe esta controversia personalmente buscaría la opinión de un profesional independiente y que hiciera un peritaje. Los resultados de este peritaje daría una opinión mas certera de la necesidad de una rehabilitación. No obstante recuerde que si se necesitara una actuación integral en el mantenimiento con una envolvente energética sería necesario los 3/5 de la totalidad de los propietarios.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Buenos días
El pasado mes de Julio,2018,en mi Comunidad se aprobó un presupuesto para la reparación-rehabilitación de la fachada exterior.
Con la aprobación del presupuesto,sé emitieron unas derramas y se acordó un plazo para ingresarlas.
Vencidos dichos plazos más dos prorrogas de tres meses cada una.
Un propietario, que no había efectuado el ingreso de su derrama promovió una junta de vecinos pidiendo que se busquen nuevos presupuestos.
A lo que no se tubo inconveniente alguno que se aportaran nuevos presupuestos y si procedía aprobar un nuevo presupuesto para las obras.
A todo esto una propietaria vendió su piso, reteniéndole el comprador el importe de la DERRAMA.Adquiriendo la condición de MOROSO a todos los efectos por no haber liquidado la derrama que le retuvo a la parte vendedora.
Mi pregunta es si el comprador adquirido la la morosidad por no ingresar el importe de la derrama que se le retuvo la parte vendedora ,es legal?que se haya aprobado otro presupuesto habiéndose utilizado el existente, que a todo esto es de mayor cuantía económica.Muchas gracias
Cordialmente
Ramon Duarte
Estimado Ramón:
Que dice la ley con respecto a quien es el obligado a pagar una deuda. El artículo 17.11 de la ley de propiedad horizontal dice lo siguiente: «Las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras». Si el antiguo propietario era el que tenía que pagar la derrama lo lógico es que fuera este quien tenía que haber pagado a la Comunidad y cuando vendió el piso lo suyo es que hubiera pagado la deuda pendiente. Si ante notario se hicieron los acuerdos que correspondieran y el comprador retuvo el importe de la derrama, es una cuestión entre las partes que no debería haber afectado a la comunidad. El hecho es que la Comunidad tiene una deuda pendiente y debe de ser liquidada. El artículo 9 e) de la ley de propiedad horizontal es muy claro en este sentido y dice lo siguiente: «El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación.
Si la vivienda o local tiene una deuda pendiente con la comunidad, será esta quien deberá iniciar un procedimiento monitorio contra el propietario actual ya que está dentro del presente año y los tres años anteriores.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
En los tiempos que nos toca vivir ahora, hay esperanzas en cobrar trabajos de comunidades que nos comunican que se encuentran endeudadas, que sus propietarios llevas 2 meses sin estar al corriente de pagos… ¿hay alguna vía para tener esperanza?
Buenas tardes.
Es una pregunta para hacer a un administrador un poco fuera de lo común. Le diría esta frase que dice «la esperanza es lo último que se pierde». Normalmente las Comunidades terminan pagando ahora bien en el estado de alarma que nos encontramos es posible que alguna comunidad puntual pueda tener problemas financieros debido a la imposibilidad de hacer derramas porque no se puedan realizar juntas de propietarios y por otra parte porque haya personas que realmente lo estén pasando mal por falta de ingresos. Tienen que valorar como empresa si merece la pena realizar las obras a sabiendas que es posible que tarden en cobrar las mismas, dependerá de su tesorería.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Vivo una urbanización en provincia de Cádiz, compuesta por 8 bloques, 22 portales, 142 viviendas de las cuales mas de 20 pertenecen a una empresa en concurso de acreedores que nos debe gran importe a fecha de hoy de cuotas de comunidad….
En Febrero 2020 hacemos una Junta General y entre otras muchas cosas se somete a votación una obra de rehabilitación de fachadas y terrazas de toda la urbanización para subsanar problemas de humedades, juntas de dilatación, pintura, etc.
El presupuesto, según presidente, no superará los 240 mil euros.
La forma de pago en 2 cuotas (junio y noviembre 2020) de media 1800€ (algunos pagarán mas de 2000€, según su cuota de participación).
Se acepta realizar la obra y dicha forma de pago por mayoría simple.
El 14 de marzo empezamos con la pandemia y los vecinos piden no hacer la obra éste año dado que muchos están en Erte y otros han perdido el trabajo.
A finales de agosto, dado que no todos los vecinos han pagado, y tras varias quejas porque:
1) No hay información de por qué se ha elegido a una tal Nicole como arquitecta técnica que ya ha cobrado mas de 3000€ y según contrato cobrará al fin de obra otros 8000€.
2) Ni información sobre qué empresa va a hacer la obra.
El presidente manda email adjuntando informe detallado escrito por la arquitecto tecnico donde explica todo lo que se va a realizar y hace comparativa de 3 presupuestos.
Adjunta sólo 1 de los 3 presupuestos.
El Comité, sin someterlo a votación ni siquiera informarnos de ello, ha elegido el 10 de agosto la empresa del presupuesto enviado.
Se nos informa que aquellos que no paguen antes del 2 de noviembre las cuotas las pagarán con interés del 10% según art 34 de nuestros estatutos y se les demandaran por vía judicial.
El coste de la obra, como he dicho, se debe de pagar antes de 12 meses (se aprobó por mayoría simple en Feb’20 y el pago tiene que estar hecho como maximo el 2 de nov’20) y supera el gasto anual de comunidad.
¿es todo esto legal o podemos impugnar la obra de alguna forma?
Gracias, saludos
Rosa Pérez
Estimada Rosa,
Por la lectura detallada que hemos podido realizar se observa que ustedes en la reunión de febrero dieron el visto bueno a la obra y a la derrama sin tener en la mano los presupuestos de las diferentes empresas, error por parte de ustedes porque deberían haber aprobado un presupuesto con la informacion que se le debería haber dado en dicha reunión, si no lo hicieron es porque se entendía que se le daba la confianza al presidente para que realizara las actuaciones oportunas. El presidente con su criterio ha solicitado diferentes presupuestos que se les ha facilitado a ustedes a través del correo electrónico. Si es verdad que por transparencia, el presidente debería haber enviado los tres presupuestos por correo electrónico o otro medio de comunicación.
Por otra parte usted nos dice que existe unos estatutos donde hay un punto que aplica un 10 % de interés por falta de pago, con todo esto no me queda mas remedio que indicarle que el procedimiento realizado por el presidente es correcto y no vemos indicios de parar la obra en base a que se ha aprobado la misma con las reuniones pertinentes. Si es verdad, que ante la situación de la pandemia y la problemática de los ertes y los despidos se tendrían que haber buscado otras formas de pago o bien la paralización de la obra para evitar problemas de posibles devoluciones.
Un saludo
Miguel
691564359
Hola buenas,
Tengo un bajo comercial que engloba dos comunidades de vecinos.
Tengo una serie de grietas que se me están ocasionando en una pared muro que es por donde se separa una comunidad con la otra por la junta de dilatación.
Mi pregunta es si al sufrir este desperfecto por la zona de la junta de dilatación es un asunto en el que debe de entrar la comunidad de vecinos de ambas comunidades.
Muchas gracias
Juan
Hola Juan:
Si tu bajo comercial engloba a las dos comunidades lo primero que tienes que hacer es mirar lo que te dice la escritura de división horizontal con relación a tu local comercial para ello debes de solicitar en el Registro de la Propiedad lo que se indica sobre tu local comercial en una nota simple y lo que se indica de tu local comercial en las escrituras de ambas comunidades. Si efectivamente se indica que tu local pertenece a ambas comunidades esta claro que la reclamación la debes de hacer a partes iguales. Ante la posible complejidad de este tema te recomendaría que fuera un arquitecto quien te hiciera un peritaje para hacer las reclamaciones de la manera más técnica posible y que este peritaje pudiera tener vía judicial si fuera posible. En este caso el asesoramiento de un abogado experto en civil podría ser necesario. Creo que por la complejidad de tu tema deberías contar con estos profesionales. Me temo que ambas comunidades van a intentar escurrir el bulto a no ser que ambas comunidades tuvieran el mismo Administrador de Fincas con lo que la situación podría ser mas fácil de resolver.
Saludos
Miguel
691564359
Hola vivo en Madrid vallecas
Tengo un pisito en un edificio que tiene 3 plantas
Yo vivo en el
bajo con acceso a la calle ,
Las paredes de la fachada esta un poco rajada y me entra humedad ., si hubiera un mantenimiento de la fachada ..el gasto correría de mi cuenta o de la comunidad
Evelyn:
Cuando es un problema de fachada exterior siempre es un problema que corresponde solucionar a la propia comunidad. La fachada es un elemento común y corresponde a la propiedad rehabilitarla.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Hola, mi pregunta es la siguiente, el bajo comercial de nuestra comunidad debe abonar los gastos de la obra de rehabilitación/mantenimiento que nos obligan a hacer según el ITE realizado aun cuando nunca se le han cobrado este tipo de gastos (pintura, limpieza, etc)?
Gracias
Estimada Blanca,
Los locales comerciales tienen que pagar en base a lo que se indica en Los Estatutos de la Comunidad o la Escritura de División Horizontal. Es ahí donde habitualmente figura las condiciones del reparto de gastos y si el local está exento o tiene que contribuir a la comunidad y en que condiciones.
Si no figura nada y todo el mundo debiera contribuir al reparto se podría pensar que los locales deberían de contribuir en función de su coeficiente para las obras de rehabilitación. Todo dependerá de lo que se indique en el titulo constitutivo.
saludos
Miguel
691564359
Buenos dias:
tenemos un local comercial en los bajos de un Edificio en comunidad.
somos 11 locales,( el nuestro con el mayor porcentaje en comunidad) y 8 viviendas.
en ultima junta con la asistencia de solo 4 vecinos( viviendas todos), ningún local,
se ha aprobado la REHABILITACIÓN DE LA FACHADA, ( sin ningún informe técnico de necesidad urgente y prioritaria, por un valor de 55.000.-€.
En EL ultimo recibo de comunidad( may-jun-jul/21), están pasando una previsión de fondos de 5000.-€/anuales, con repercusión a nuestra parte de comunidad de cerca de 400.-€ de derrama./mensual
Necesitaria consultarle, si es tan amable:
1.- SE PUEDE APROBAR UNA DERRAMA DE ESA CANTIDAD,??
CON 4 PERSONAS, que no llegan al 15% de la participación de toda la comunidad
2.-NO DEBE HABER UN INFORME DE PESO PARA UNA REHABILITACIÓN URGENTE Y NECESARIA CON ESE COSTE PRESUPUESTADO??
3.-SE PUEDE APROBAR ESTAS COSAS SIN LA APROBACIÓN DE MINIMO 3/5 PARTES,,,??? SEGUN HE LEIDO..
Agradeciendo mucho su respuesta e información
un saludo
Hola Ricardo:
Se puede aprobar una derrama de la cantidad que sea necesaria para conseguir el objetivo de la rehabilitación siempre que sea necesaria. Si no fuera necesaria se puede aplicar el artículo 17.4 de la LPH siempre que se pueda demostrar. Indicamos lo que dice el artículo 17.4:
4. Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características.
No obstante, cuando por el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, se adopten válidamente acuerdos, para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, no exigibles y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja. Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la innovación, habrá de abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal.
No podrán realizarse innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de un propietario, si no consta su consentimiento expreso.
Lo lógico es que haya un informe para hacer un proceso de rehabilitación de estas características, se habiliten varios presupuestos y se decida en base al que mas guste a los intereses de la comunidad.
Cuando se necesite hacer una actuación de una rehabilitación no es necesaria las 3/5, se puede hacer mediante el artículo 10 y el 17.2 de la lph
https://adminfergal.es/rehabilitacion-de-fachadas/
https://adminfergal.es/rehabilitacion-de-un-edificio-que-es-lo-mas-importante-tener-en-cuenta/
Reciba un cordial saludo.
Miguel Fernández
691564359