¿Los barrotes y cristales del balcón se consideran elementos comunes?

P. Los barrotes de los balcones se considera fachada, pero los cristales que hoy día se colocan en casi todos los
balcones , también será fachada, ¿no?

Me podrían decir si eso es así, ya que tengo una discusión con el seguro de la casa.

Muchas gracias.

Un saludo

R. Buenos días.
Excelente pregunta a la vez que es compleja su contestación, porque existen diferentes factores a tener en cuenta, para ello me he permitido comentar este tema a Jose Silva, corredor de seguros, colaborador de nuestra web https://adminfergal.es/colaboradores/jose-silva-el-blog/para buscar una contestación lo mas acertada posible.

En primer lugar, tendremos que diferenciar lo que dice la ley con respecto a los elementos comunes de la comunidad y por otra parte la negociación que se haga con las pólizas tanto del seguro comunitario cómo la póliza del seguro privado del hogar. Habrá que revisar si en estas pólizas queda reflejado la rotura de los cristales y en que condiciones.

Si nos atenemos a lo que indica el art. 396 del código civil, este dice lo siguiente: “Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elemento de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquellos que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.
Las partes en copropiedad no son en ningún caso susceptibles de división y sólo podrán ser enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable.
En caso de enajenación de un piso o local, los dueños de los demás, por este solo título, no tendrán derecho de tanteo ni de retracto.
Esta forma de propiedad se rige por las disposiciones legales especiales y, en lo que las mismas permitan, por la voluntad de los interesados.”

Aunque no se especifica de forma clara los cristales de las viviendas, se debe de dar como claro que estos se encuentran dentro de los conceptos “las fachadas, con los revestimientos exteriores de las terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores”.

Parece evidente que las ventanas que son de la vivienda y que dan a la fachada es parte del elemento común.

La pregunta que nos hacemos es si tanto la Ley de la Propiedad Horizontal, como el Código Civil, hablan de estos elementos comunes, deberían de estar integrados por defecto en el clausulado de la póliza de seguros de la Comunidad de Propietarios, en este sentido debo decirle que no.
En la póliza de seguros de la Comunidad y en la póliza de seguros del hogar debe de aparecer de una forma clara y concisa cuando se habla de la rotura de cristales. Si en la póliza de la comunidad aparece la cobertura de los elementos comunes del edificio y entre ellos la rotura de cristales de la Comunidad y de las viviendas que dan a fachada, está claro que será la aseguradora de la póliza de la Comunidad quien deba de hacerse cargo de la reparación, pero cuidado, hay que ver lo que dice la cláusula y saber cuales son las limitaciones en contrato, bien económicas o del propio uso que se haya realizado por parte de los propietarios de la vivienda que lo reclamen.

Con relación a lo que vd. comenta hay una serie de cuestiones a considerar. La Aseguradora puede tener cobertura para el arreglo o cambio existente en la fachada del edificio incluyendo los balcones, pero la cobertura será solo para los balcones tal y como vienen de origen, en caso de que haya una modificación de los barrotes o de su estado original, la aseguradora no admite la cobertura o simplemente dará una indemnización por las actuaciones en el balcón, pero no por el valor real actual, sino por el valor que tuviera la intervención en los barrotes de los balcones.

Otra cuestión a tener en cuenta es si la modificación realizada en el balcón y la inclusión de este en el interior de la vivienda se ha realizado por los cauces normales, osea haber pedido el correspondiente permiso a la Comunidad y que esta le conceda dicho permiso en base a lo que indica el art. 17.3 de la Ley de Propiedad Horizontal https://adminfergal.es/ley-propiedad-horizontal-articulo-17/ que dice lo siguiente: “3. El establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, supongan o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirán el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.
Idéntico régimen se aplicará al arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso específico en el inmueble y el establecimiento o supresión de equipos o sistemas, no recogidos en el apartado 1, que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble. En éste último caso, los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a esta norma obligan a todos los propietarios. No obstante, si los equipos o sistemas tienen un aprovechamiento privativo, para la adopción del acuerdo bastará el voto favorable de un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación, aplicándose, en este caso, el sistema de repercusión de costes establecido en dicho apartado.”

Si no ha habido aprobación por parte de la Comunidad y se ha hecho por nuestra cuenta el cerramiento, podría ser justificación suficiente por parte de la Aseguradora para no indemnizarles los cristales o solo indemnizarlos en parte, tendiendo en cuenta que la indemnización de los cristales sería superior a la indemnización por los barrotes del balcón.

En estos casos, siempre desagradables por la cantidad de vueltas que tienes que dar para la resolución de los mismos, además de comprobar que hay aseguradoras que no cumplen con criterios de calidad y que sus pólizas serán mas baratas pero no dan solución a los problemas que se generan, se deberá tener en cuenta la concurrencia de los seguros. En estos casos es conveniente que sean las propias aseguradoras quienes se pongan de acuerdo. Cada perito de cada aseguradora vendrá al domicilio para verificar la rotura del cristal y emitirá un informe, dependerá dela resolución de cada una de las aseguradoras si se necesitara incluso un tercer informe para resolver la situación.

Como ha podido comprobar en nuestra contestación, la respuesta a dar a su caso, no se puede generalizar y dependerá de diferentes factores, de las pólizas que tenga con las aseguradoras y las condiciones de estas pólizas.
Un cordial saludo.

Fdo. Miguel Fernández

Administrador de Fincas en Madrid y Guadalajara

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