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Incremento cuota Comunidad con derrama para gastos futuros

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Incremento cuota Comunidad con derrama para gastos futuros

Incremento cuota Comunidad con derrama para gastos futuros

P: Hola a todos,

Quisiera plantearles una pregunta.

Vivo en un edificio donde somos diez, pagando una cuota de comunidad de 42 euros. En una junta ordinaria celebrada hace años a la cual no asistí, se acordó incrementar la cuota de la comunidad a cada vecino para ir haciendo una reserva para futuras obras evitando posibles derramas. El incremento de la cuota por vecino se hizo en base a los m2 por vivienda, y de 42 euros que pagaba, se fue a 63 €. El problema es, que dos de los  vecinos hicieron obras en zonas comunes de uso privativo haciéndolas habitables y me opuse a seguir pagando la cuota mensual, porque estas obras son ilegales y sobre todo, porque se tendrían que añadir a los vecinos que hicieron las obras, los metros cuadrados reales utilizados, porque a mi entender, al tener más metros a su disposición, deberían de pagar más en sus cuotas mensuales. Ahora me quieren abrir un procedimiento de  Juicio Monitorio para pagar lo que no he querido pagar y quisiera preguntar en este foro que es lo que puedo hacer porque me encuentro en un total estado de indefensión porque soy el único vecino de los seis que está en contra del resto.  Añadir también que como vecino, qué podría hacer para poder acceder a las cuentas anuales de la comunidad, ya que ni si quiera existe un tablón que refleje las cuentas y tras cinco años no se han hecho obras u arreglos importantes que justifiquen el aumento de las cuotas para poder así impugnarlas si se diera el caso al tener que celebrarse una nueva junta el próximo mes de junio, ya que en  uno de los puntos de la misma, se refiere a la deuda que tengo contraída con la Comunidad para llevarme a juicio. Quisiera también preguntar si podría demandar yo judicialmente a la Comunidad por el incremento de la cuota mensual por los motivos anteriormente mencionados  para que pudiera descontarse de la cantidad que me reclaman.

R: Buenas tardes:

Con relación a sus preguntas comentarle que su procedimiento desde mi punto de vista no ha sido el más acertado, seguramente por el desconocimiento de la Ley de Propiedad Horizontal. Pero como vd. sabe el desconocimiento de la ley no exime de su cumplimiento.

Cuando se decidió en su momento en la Junta General que se pusiera una cuota de 42 euros y una derrama de 21 euros, vd. debería haber realizado la impugnación si no había un motivo suficiente para considerar un incremento en la cuota mensual de un 33%. Máxime si además la derrama no estaba suficientemente justificada. Se habla de gastos futuros no definidos. Esto solo se puede hacer con el beneplácito de los integrantes de la comunidad, pero si hubiera alguien que impugnara el acta no se podría mantener dicha derrama. Recuerde lo que dice el art. 14 de la LPH, en su punto b) Corresponde a la Junta de propietarios: Aprobar el plan de gastos e ingresos previsibles y las cuentas correspondientes.

El poner una derrama para gastos futuros podría llegar a ocasionar un problema económico en alguno de los propietarios. Otros propietarios podrían decir que para que tenga el dinero la comunidad es preferible que esté en el bolsillo de cada propietario y pagar cuando sea absolutamente necesario. Además podría llegar a ocurrir que la derrama se destinara a lo enumerado en el art. 17.4 de la LPH Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características. Si se aprobara por las 3/5 partes a vd. no se le podría exigir 3 mensualidades ordinarias de gastos comunes. Si ya tiene pagado a través de la derrama más de 3 meses de esos gastos, ese dinero se dispondría de él de la forma en que la mayoría decidiera, pero iría contra la filosofía de la propia ley.

Si Vd. no impugnó el acta en los tres meses siguientes a la recepción del acta, asume de forma tácita que está de acuerdo con el pago de los 63 euros.

El procedimiento monitorio que quieren poner en marcha no tiene nada que ver con la «fuerza de la razón» que vd. pueda tener con respecto al incremento de la habitabilidad de un elemento común de uso privativo que hayan incorporado otros propietarios por las obras realizadas. Son dos cosas diferentes. Si Vd. considera que se han hecho obras ilegales en dicho elemento común tendría que haberlo denunciado a través de los cauces legales. Vía impugnación, por ejemplo. Si no lo hizo en su momento, este tema de momento está cerrado. Puede denunciarlo por supuesto pero por otras vías. Ayuntamiento, etc.

Lo que sí es un hecho claro es que el Juez cuando juzgue la deuda, se va a limitar a juzgar la deuda que tiene actualmente con la comunidad. Si no ha habido impugnación, se limitará a ver el certificado de la deuda presentado por el secretario-administrador y visto bueno del presidente y dará dicho certificado como bueno imponiéndole los posibles costas que por el juicio pudieran corresponderle.

Con respecto a las cuentas anuales, estas se suponen que se aprueban anualmente en la Junta General Ordinaria. No se puede poner una cuota de comunidad, si esta no queda justificada por las cuentas anuales y la repercusión que en cada propietario tenga en función de su coeficiente. Si no se presenta un presupuesto que justifique las cuotas a pagar, impugne las cuentas. Tiene tres meses para hacerlo.

En resumen, infórmese a través de un abogado experto en comunidades en las actuaciones a realizar en cada caso. No deje pasar el tiempo, porque el tiempo juega en su contra.

Les adjunto otros enlaces de nuestro sitio web que pueden ser de vuestro interés:

Tipo de interés a aplicar en cálculo intereses demora cuota de comunidad

Mayoría necesaria para el cambio de cuota

Cuota no reflejada en el Acta

Fdo. Miguel Fernández

Administrador de Fincas en Madrid y Guadalajara

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8 Comentarios

  1. Manuela 14 noviembre, 2018

    En mi finca es de 5 pisos y 10 puertas sin ascensor la cuarta trimestrales son de 75€ hace años tenemos un seguro q no cubre los daños x agua a los vecinos q están.debajo de la terraza comunitaria,yo creo q es mucho.dinero.75€x vecino siempre ávido.derramado de 105€ x cualquier motivo es normal pagar75€ cada 3 meses x una finca de ,5 pisos y 10 puertas?

    Responder
    1. Miguel Fernández 14 noviembre, 2018

      Buenos días Manuela:
      El Seguro de la comunidad tiene la obligación de cubrir los daños por agua en cubierta, pero para poder realizar la reparación es necesario que previamente se hagan las gestiones oportunas en la cubierta, como reparación o sustitución de la tela asfáltica, arreglo del tejado, etc., dependiendo del tipo de tejado o cubierta que tengan vds. Primero se arregla la cubierta o tejado y después se hace la reclamación al Seguro que por responsabilidad civil tiene la obligación de hacerlo. No puede ser que el Seguro le haga la reparación del interior de su casa y en las próximas lluvias se encuentre la reparación en el mismo estado anterior.
      Con relación a las cuotas que se pagan en la comunidad de 75 € cada tres meses decirle que es una cuota que me parece muy normal hasta incluso un poco escasa vista la cantidad de reparaciones que tiene que tener un edificio antiguo, como parece ser que es el suyo. No hay cuota alta ni baja, si todos los integrantes de la comunidad pagan sus cuotas y se realizan las obras en el edificio para tener un buen mantenimiento del mismo.
      Un cordial saludo.
      Fdo. Miguel Fernández.

  2. Carlos 12 diciembre, 2018

    Buenos días, me gustaría saber si una derrama podría considerarse como cuota a efectos legales, me explico, vamos a proceder a llevar a cabo una obra grande en la cubierta del edificio, esto supone una derrama que se va a pagar mensualmente durante, en un principio, doce meses.
    Sé que la instalación de un ascensor es obligatoria si lo solicita una persona mayor de 70 años y no excede el importe de doce mensualidades de la cuota, por eso me interesaría saber si podrían alegar que la cuota es el total incluyendo la mensualidad de la derrama.
    Muchas gracias.

    Responder
    1. Miguel Fernández 13 diciembre, 2018

      Buenos días Carlos.
      La cuota mensual de una Comunidad de Propietarios debe cubrir los gastos comunes de la misma, se refiere a todo tipo de gastos, limpieza, personal, agua, contadores, bombas de presión y un largo etc. gastos previsibles o menos previsibles. Si son menos previsibles, para ello existe el fondo de reserva al que hace referencia la Ley de Propiedad Horizontal.
      La derrama se debe de poner en un concepto aparte y serán cantidades extraordinarias que deberá de pagar los propietarios por una decisión puntual por una obra, la instalación de un nuevo servicio, etc., debe de figurar siempre en concepto aparte, aunque sabemos que hay comunidades que lo incluyen en la cuota. No se debería hacer así con objeto de no confundir el destino para el que ha sido creada, es más, si somos puristas, cuando se realiza una derrama y se tiene que pagar en varios años, recomendaría que se abriera una cuenta corriente para gestionar ese dinero únicamente para la instalación de un ascensor, por ejemplo. Puede darse el caso en que los propietarios están pagando una obra de instalación de ascensor y puedan venir otros gastos extraordinarios que no se han considerado en los gastos generales y se tire de los fondos de la derrama destinado a otro objetivo diferente.
      Personalmente, prefiero siempre que se gestione desde un punto contable las cuotas y las derramas de forma separada, otra cosa es que el recibo se pueda emitir de forma conjunta, pero siempre que los propietarios sepan que parte es de cada concepto.
      Un saludo.
      Miguel
      691564359

  3. Soraya 29 julio, 2019

    Buenas noches, vivo en una urbanización y en la reunión pasada un vecino propuso aumentar las cuotas de la comunidad para futuras obras, todos pagamos por coeficiente las cuotas, pero las derramas las pagamos todos por igual. Quisiera saber si podemos negarnos a que nos suban las cuotas puesto que con lo que pagamos se cubren los gastos de la comunidad, debo decir que en votación salió que se subían, o podemos negarnos a que con el dinero de la comunidad se pagen esas futuras obras y se pague una derrama por ellas?

    Responder
    1. Miguel Fernández 29 julio, 2019

      Buenas tardes Soraya.
      En principio todas las obligaciones de pago se deberían hacer en relación al coeficiente, tanto cuotas como derramas, si bien , se puede decidir otra forma de pago, como bien se especifica en el artículo 9.e) que lo transcribimos textualmente:»Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.», como bien dice el artículo «a lo especialmente establecido», por lo tanto es legal que haya otra forma de pagar las derramas.
      No es muy pragmático que se suban las cuotas para futuras obras, en todo caso se debería incrementar con derrama mensual las futuras obras. Así las cuotas cubren las necesidades de los gastos habituales de los elementos comunes y la derrama se hace para cubrir los futuros gastos establecidos. La cuota seguiría siendo a coeficiente y la derrama por su propio concepto e igual para todos los propietarios.
      Un cordial saludo
      Miguel
      691564359

  4. El administrador de una comunidad de vecinos, tiene la obligación de anunciar la subida de la cuota mensual con antelación al mes que la aplica..?

    gracias
    Atentamente
    María Pordomingo

    Responder
    1. Miguel Fernández 17 abril, 2020

      No María. Las cuotas deben de reflejarse en el acta y será a partir del mes siguiente cuando se deberá hacer efectivos. Todos los propietarios deben de estar informados a través del acta.
      Si se deberá de conocer la intención de la junta de gobierno con relación a las cuotas a través de la convocatoria. En ella se deberá entregar el presupuesto y las cuotas resultantes.
      Saludos
      Miguel
      691564359

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