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La Representación en una Junta de Propietarios

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La Representación en una junta de propietarios

La Representación en una Junta de Propietarios

Sirva este post para desmenuzar lo que dice la Ley de Propiedad Horizontal y la Jurisprudencia con respecto a la representación en una Junta de Propietarios. Comencemos recordando lo que dice la LPH para situarnos:

Art. 15.1 “La asistencia a la Junta de Propietarios será personal o por representación legal o voluntaria, bastando para acreditar está un escrito firmado por el propietario”.

Hay que entender que la representación se reciba en mano, vía correo ordinario o bien por correo electrónico, siempre deberá llevar la firma del propietario que cede la representación. En un correo se debe de entender que vendrá la representación con su firma en un fichero adjunto que deberá imprimirse. Tenéis más información sobre este punto en otro artículo de nuestra web https://adminfergal.es/el-correo-electronico-y-las-nuevas-pruebas-documentales-digitales/ .

Dice también el art. 15 en su párrafo 2º que “si algún piso o local perteneciese proindiviso a diferentes propietarios, estos nombrarán un representante para asistir y votar en las juntas”. Está claro este párrafo, pero nos podríamos hacer una pregunta, por ejemplo, en una Junta de Propietarios. Si tenemos un propietario que entra dentro de un pro-indiviso con varios propietarios más y por otro lado tiene en la misma comunidad un piso en propiedad, debe sumarse a los votos de los propietarios un solo voto o dos votos distintos. Mi opinión desde luego y la opinión de los juristas y la jurisprudencia, es que el titular de la vivienda contará como una unidad, un solo voto con la suma de coeficientes.

El art. 15.1 de la LPH en su párrafo 3 deja constancia de lo siguiente: “Si la vivienda o local se hallare en usufructo, la asistencia y el voto corresponderá al nudo propietario, quien, salvo manifestación en contrario, se entenderá representado por el usufructuario, debiendo ser expresa la delegación cuando se trate de los acuerdos a que se refiere la regla primera del art. 17 o de obras extraordinarias y de mejora.”

Veamos más supuestos con los que nos podemos encontrar en una Junta de Propietarios, por la delegación de voto y su representación:

  • Una de las preguntas habituales es que hacer si hay un poder notarial abierto otorgado por un propietario para ser representado en todas las reuniones o juntas que se planteen, es decir, si se necesita autorización escrita para cada reunión o basta un poder general. En principio, para este punto, según la jurisprudencia no hay inconveniente legal (art.1733 y ss. del código civil). Si el propietario diera un apoderamiento general, el Secretario de la Comunidad tiene la obligación de guardarlo según consta en el artículo 19.4 de la LPH. que dice: “El Secretario custodiara los libros de actas de la Junta de Propietarios. Asimismo, deberá conservar, durante el plazo de cinco años, las convocatorias, comunicaciones, apoderamientos y demás documentos relevantes”.

El poder general o la representación general dada por un propietario a terceros tiene una vigencia permanente, siempre que el titular siga siendo el mismo (no haya cambiado el propietario) y la Junta General no haya tomado un acuerdo exigiendo que esta representación que indica el art. 15.1 lo sea expresamente para cada Junta.

  • Otra pregunta que nos hacemos con mucha frecuencia es si se puede limitar el número de representaciones en la Junta de Propietarios. Hay propietarios que llevan tal cantidad de votos delegados que él, solo con su voto y los representados tienen la mayoría de los votos e influyen en las decisiones que se tomen. En este sentido, hay que decir que no existe limitación del número de representaciones en una Junta y que la Junta por otra parte no puede limitar las mismas. Cualquier propietario tendrá tantas representaciones como propietarios le hayan conferido dichas facultades a tenor del art. 15.1 de la LPH.
  • ¿Qué ocurre si se da una representación para una Junta y el Representante se niega a recibirla y a aceptarla?

Nadie está obligado a aceptar la representación de otro propietario. Si se rechaza la representación, la situación legal es que el propietario no habrá asistido a la Junta. Ni el Presidente, ni ningún miembro de la Junta de Gobierno está obligado a aceptar la representación. El Presidente preside, pero no es más que un tercero a los efectos de poder representar a otros propietarios. Se trata de una representación voluntaria que recoge el art. 15.1 de la LPH, que necesita de la aceptación a tenor de las reglas contenidas en el art. 1709 y ss. del Código Civil.

  • Otra pregunta que nos hacemos con cierta frecuencia es, si los propietarios pueden estar representados por el propio Secretario-Administrador.

Conforme a los artículos 1709 y ss. Del código civil y con lo dispuestos en el art. 15.1 de la ley de propiedad horizontal, no existe inconveniente legal en que un propietario sea representado por el administrador de la finca, de ahí que cualquier acuerdo que pueda tomar la Junta en sentido negativo es nulo por ser contrario a la ley. Si el Secretario-Administrador igual que otro comunero, presenta en la Junta escrito de varios propietarios que le den la representación, puede y debe votar en su nombre.

  • Una cuestión que se puede dar es si un propietario de dos pisos diferentes dentro de la comunidad puede hacer dos delegaciones distintas a dos representantes

La Jurisprudencia es tajante en este sentido indicando que el titular de los pisos puede votar con el total de coeficientes de propiedad que disponga, pero que solo contará como una unidad, como un propietario. No es posible que se admitan varios votos por el hecho de que cada piso o local se concedan representación a distinta persona. La Junta debe rechazar esta situación y pedir que sea un solo representante el que vote.

  • Si asiste un hijo de un propietario sin representación, la Comunidad no deberá contar con la votación en representación de la propiedad, salvo que acuda con un escrito de representación. No obstante, si la comunidad admite la votación sin la representación, se dará como válido.
  • No existe ninguna prohibición ni limitación en la ley para que un propietario moroso pueda actuar en representación de otro que no lo es.
  • El representante de un propietario puede pasar su representación a un tercero, pues así lo dispone el art. 1721 del código civil, salvo oposición del representado.
  • No existe ningún inconveniente en que un propietario esté representado en la Junta por una persona que no lo sea, como algún familiar, amigo, etc. El artículo 15.1 de la LPH no exige tal requisito.
  • La Junta puede rechazar la comparecencia de un representante cuando este no lleve la delegación por escrito tal y como se exige en el artículo 15 de la LPH, pero si la Junta admite la representación sin este requisito, luego no puede anular el voto, porque existe el principio de los actos propios, sin perjuicio de que algún propietario que hubiera hecho constar su oposición en la Junta u otro ausente pudiera impugnar, pero nunca aquellos que lo aceptaron de forma expresa.
  • En una representación o delegación de voto, el representante deberá cumplir con las instrucciones del mandato conforme al art. 1719 del código civil, ahora bien, si en la delegación de voto no aparece ningún límite o instrucción específica y se ha hecho conforme al art. 15.1 de la LPH, el propietario representado no puede impugnar un acuerdo que fue admitido por el representante o mandatario.

Fdo. Miguel Fernández

Administrador de Fincas en Madrid y Guadalajara

Podéis ver este artículo en el siguiente enlace de nuestro canal de youtube:

Os adjuntamos dos enlaces de nuestra web que esperamos sean de su interés:

El abuso de derecho en las comunidades de propietarios

Administrador Fincas y Ley General derechos de personas con discapacidad

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28 Comentarios

  1. María Álvarez 12 mayo, 2018

    Si un piso cambia de propietario y el propietario anterior ya fue Presidente de la Comunidad, ¿el nuevo propietario entra en el sorteo para elegir Presidente junto con los propietarios que nunca lo fueron o se considera que ese piso ya desempeñó el cargo de Presidente de la Junta?. ¿Va por pisos o por propietarios?. Muchas gracias

    Responder
    1. Miguel Fernández 13 mayo, 2018

      Buenas noches María.
      Con relación a lo que indica la Ley de Propiedad Horizontal en su artículo 13.2, el Presidente será nombrado entre los propietarios, mediante elección o subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo…, la ley habla de propietarios y no de viviendas. Si cambia el propietario hemos de suponer que el nuevo propietario entra dentro del sorteo y por lo tanto deberá incluirse dentro del bombo. También dependerá de lo que se diga en los estatutos y en las decisiones que se hayan tomado en un momento determinado y se hayan reflejado en un acta, si no hay información donde se indique nada con respecto a este tema que estamos comentando y pudiera haber limitaciones o aclaraciones a lo que se indica, lo suyo es que si hay un nuevo propietario este debe de incluirse en el sorteo.
      Saludos.

  2. Pedro Lapuente 29 julio, 2018

    Hola, buenas tardes.
    Querría, si me pudiesen informar, si a una reunión de comunidad, puede venir y tener voto el hijo de un vecino que no es propietario, lo es su mujer. El hijo viene en representación de su padre -no propietario-. Tendría la madre que autorizar al hijo, o puede autorizar al padre y este a su vez al hijo?

    A su vez, el no propietario fue nombrado presidente de la comunidad, y según tengo entendido, tendría que haber sido su mujer, la propietaria del piso, la que hubiese sido designada presidenta. ¿No puede delegar el voto en su marido -no propietario-, verdad?
    En este caso, se puede anular la presidencia? Se le nombró en Febrero. Existe un plazo para poder anular el cargo?.

    El problema viene porque tenemos reunión mañana día 30/07 por unas obras en el tejado, y casualmente la empresa del hijo es una de las interesadas en las obras, y en las últimas reuniones no hace más que poner pegas y quejas al resto de empresas, alegando que hay que hacer todo legal, cuando yo entiendo que en principio ya no es legal que su padre sea el presidente.

    Si pudiesen responder se lo agradecería, por ir un poco preparado.
    Gracias y un saludo.

    Responder
    1. Miguel Fernández 30 julio, 2018

      Buenos días Pedro.
      Si la propietaria es su mujer y así puede quedar demostrado a través de un documento como puede ser la copia simple del Registro de la Propiedad que es público, la representación solamente sería válida si es la madre quien le dá la representación al hijo, sino ese voto no se consideraría a ningún efecto así como la asistencia con representación tampoco debería considerarse.
      No se puede ser Presidente ni por delegación sino eres un propietario de la vivienda. Tendría que haber sido la mujer como propietaria de la vivienda. No se puede delegar el voto en nadie para que se la represente como Presidenta, ella es la única que puede ejercer el cargo.
      Con respecto al tema de la anulación de la Presidencia, aquí ya topamos con los Tribunales. Hay sentencias que consideran Nulo de Pleno Derecho esta situación y otros Jueces opinan que esta situación es anulable y por lo tanto se produciría la anulabilidad si se impugna esta situación ante el juzgado. Para no extenderme sobre este punto le recomiendo la lectura de este enlace https://www.elderecho.com/tribuna/civil/Presidente-Comunidad-Ilegalidad-nombramiento-Cuestiones_11_186430003.html
      Con respecto a las obras a realizar, ya sabe que esto se decide por mayoría simple de los propietarios presentes y representados con derecho a voto. Tendrán que valorar cual es el presupuesto mas adecuado y tomar las decisiones oportunas. Yo siempre recomiendo que cuando haya que decidir un tema de obras, si la cantidad es importante que exista una dirección facultativa independiente para que imponga unos criterios homogéneos a todas las constructoras que licitan y si esto no se considera en la junta, al menos que exista una comisión de obras que ayude a la resolución de la oferta que mas se adecue a los intereses de la comunidad.
      Un saludo.
      Miguel

  3. Luisma 8 agosto, 2018

    Hola, muy bien explicado todos los casos de las representaciones, pero tengo una duda.
    En pocos días, tenemos reunión anual y hay que elegir a presidente (el actual presidente es una persona muy legal y todos estamos muy contentos, el problema es que dice que lleva ya 3 años y este año no se va a presentar a presidente,ya que está mal de salud.
    Y el único que siempre quiere ser presidente , es un propietario que fué presidente hace años, para conseguir algo que quería para su bienestar y que consiguió representaciones de una forma un poco engañosa, para conseguir lo que quería y consiguió los votos, el problema es que otro propietario dijo, que no se puede modificar el garaje a su gusto e impugnó ese acta , por lo que la comunidad terminó en un juicio, por culpa de darle permiso a ese señor hacer lo que quería y sentencia fué en contra de la comunidad, por lo que la broma nos costó 6.000 € en abogados, procuradores, tasas, etc .y todos estamos con el miedo a que entre otra vez de presidente este señor, porque ahora quiere modificar, rebajar la esquina del garaje, que realmente es un muro de la estructura del edificio en el garaje y para evitar que sea presidente y como nadie quiere, he pensado presentarme yo a presidente, pero yo no puedo asistir, estoy de viaje.

    ¿ Es legal presentarse a candidato a presidente alguien que no asiste, pero si está representado por el administrador ???
    yo he rellenado la representación a nombre del administrador, y aparte le he enviado un escrito diciendo que me presento como candidato a presidente y que mi voto es a mi favor (la mayoría de los vecinos, me han dicho que no tienen ningún inconveniente en que yo sea el presidente, que me van a votar,)

    Pero el administrador me contesta que por él no hay problema, pero que esperemos que ese señor que quiere modificar ese muro, como se presente a presidente también y ponga pegas en decir que como no esté presente el candidato a presidente, no se le puede votar, y si así se hace, sea capaz de impugar ese acta, porque ese señor considere, que no es válido los votos a mi favor por no estar yo presente y nos meta de nuevo en un juicio por impugnación.

    Total, eso es cierto ?? aunque yo firme la representación a favor del administrador y yo haga escrito pidiendo ser presidente, y salga yo elegido a presidente, ¿ ese señor que no para de darnos problemas, puede impugnar ese punto y llevarnos a juicio?
    Perdona por enrollarme tanto, pero es que este señor, es el típico jubilado aburrido que no para de pedir cosas siempre para beneficiarse él y nos da miedo que si tocamos ese muro, luego haya grietas en el edificio y terminemos pagando todos reparar todo el edificio etct.
    Muchas gracias.

    Responder
    1. Miguel Fernández 9 agosto, 2018

      Buenos días Luisma.
      Tal y como Vd. ha explicado el caso no entiendo porque pudiera existir ningún problema a su planteamiento. Miremos los hechos desde un punto de vista de las elecciones a candidato a Presidente y si se cumplen cada una de ellas.
      1º) Hay una Junta General Ordinaria y se decide el candidato para Presidente. ¿Que dice la ley sobre este punto. Art. 13.2 de la LPH.? «El Presidente será nombrado entre los propietarios, mediante elección o, subsidiariamente mediante turno rotatorio o sorteo».
      2º) El artículo 15 en su punto 1º nos dice lo siguiente: «La asistencia a la Junta de Propietarios será personal o por representación legal o voluntaria, bastando para acreditar ésta un escrito firmado por el propietario».
      Vd. cumple con todos los requisitos, opta a la Presidencia por elección, si el vecino se presenta serán dos personas electas y se decidirá la elección por la mayoría de los propietarios presentes y representados con derecho a voto. No hace falta que vd. esté presente porque tiene una persona, en este caso el propio Administrador,en quien delega el voto, si el está de acuerdo la delegación se hará de una forma totalmente legal. Si se quiere hacer una impugnación ante los tribunales, estoy seguro que el juez no verá motivos de incumplimiento de la LPH.
      Lo que si se exige es que el futuro Presidente de la Comunidad sea a la vez propietario, vd. cumple con ese requisito básico.
      El Administrador cuando venga este punto del orden del día se limitará a decir que hay una persona electa y que si los propietarios votan esa opción. Los propietarios tienen la opción de votarle o no, si la mayoría vota que si, terminado este punto. Si vota no, entonces tendrían que ir al sistema de turno rotatorio o sorteo.
      La forma en que lo están haciendo es la correcta. Estoy seguro que su Administrador de Fincas, con su experiencia, sabrá llevar de forma adecuada la reunión y el sistema de elección.
      Que esté vd. o no en la reunión el día de la Junta, no es importante. Debe de tener el Administrador una notificación de delegación, esta delegación si la hace personalmente estupendo, si la hace a través de correo electrónico debe de adjuntarse un pdf donde figure su firma. No vale con que se notifique por correo electrónico su intención, hay que adjuntar el documento de delegación firmado. Esto es muy importante.
      Con todas estas cuestiones debidamente reglamentadas no tendría porque tener problemas. Todo se ha hecho de una forma legal y Vd. ha cumplido con todos los requerimientos que se exige en la Ley de Propiedad Horizontal.
      Mucho cuidado con lo que comenta de realizar obras que pudiera afectar a la estructura del edificio. Antes de tomar una decisión al respecto deberán de tener un informe técnico por Arquitecto o Ingeniero que se informe de la viabilidad técnica y arquitectónica para poder hacer esa obra. Si en algún momento se tuviera que llevar esto a la reunión luche porque se haga un informe previo y se lleve este a la Junta para que la Junta de Propietarios pueda asegurarse que no hay problema.
      Gracias por su pregunta.
      Saludos.
      Miguel Fernández

  4. Alfonso Iturralde 29 noviembre, 2018

    En una comunidad de propietarios, principalmente de casas de verano, el presidente siempre es el mismo ya que acude con un gran número de representados, más que asistentes, pues además de ser propietario de una vivienda tiene una empresa de venta-alquiler y servicios por lo que lleva el mantenimiento de muchas viviendas en esa misma urbanización y que las alquila. ¿Es legal que salga año tras año y lleva más de diez como presidente? ¿No hay ninguna limitación de representaciones en una misma persona? Gracias.

    Responder
    1. Miguel Fernández 30 noviembre, 2018

      Buenas tardes Alfonso.
      No, no existe limitación para que un Presidente esté tantos años como mayoría saque entre su voto y los votos que lleve con sus representaciones, si existe mayoría simple de los propietarios presentes y representados con derecho a voto, tendrá la posibilidad de ejercer como Presidente.
      La ley de Propiedad Horizontal con respecto a este tema dice lo siguiente: Art. 13.2 de la ley de propiedad horizontal: «El Presidente será nombrado, entre los propietarios, mediante elección o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo. El nombramiento será obligatorio, si bien el propietario designado podrá solicitar su relevo al Juez dentro del mes siguiente a su acceso al cargo, invocando las razones que le asistan para ello. El Juez, a través del procedimiento establecido en el artículo 17.7 resolverá de plano lo procedente, designando en la misma resolución al propietario que hubiera de sustituir, en su caso, al Presidente en el cargo hasta que se proceda a una nueva designación en el plazo que se determine en la resolución judicial.
      Igualmente podrá acudirse al Juez cuando, por cualquier causa, fuese imposible para la Junta designar Presidente de la comunidad.»
      Habla siempre que la primera opción es la «elección» y en esto se basa en que año a año pueda presentarse y salir elegido con los votos delegados.
      Un cordial saludo.
      Miguel
      691564359

  5. lupe Sanz 19 diciembre, 2018

    ¿Puede ser Presidente la hija de un propietario con un poder notarial de la madre autorizandola?

    ¿como tienen que se las representaciones que se envian por email, fax, wasap o por telefono?

    Gracias
    lupe sanz

    Responder
    1. Miguel Fernández 22 diciembre, 2018

      Buenas tardes Lupe.
      Para ser Presidente, hay que atender a lo que dice el artículo 13.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, que dice textualmente lo siguiente: » El Presidente será nombrado, entre los propietarios, mediante elección, o subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo.», esto significa que solo se puede ser Presidente si eres propietario, aunque se presente Poder Notarial no se tiene el derecho a ser Presidente. Pero tengamos en cuenta que el hecho de que la Junta de Propietarios a pesar de ello apruebe que la hija sea Presidenta, significa que este hecho puede ser anulable pero no nulo de pleno derecho. En este caso, quiero pararme en un comentario que nos ofrece Sepín, que por su importancia me parece la pena reflejarlo. Es un poco extenso pero esclarecedor: «Jurisprudencia reiterada de esta Sala, viene poniendo de manifiesto que solo causas de nulidad, fundadas en normas que no sean reglas, aun imperativas y prohibitivas de la misma Ley de Propiedad Horizontal, pueden propiciar aquella distinción; así la sentencia de 25 de noviembre de 1988 que se refiere, de un lado, a los acuerdos contrarios a la ley en el sentido del artículo 6.º.3 del Código Civil (lo que aparejaría la nulidad de pleno derecho) y, de otro a los acuerdos contrarios a normas de la ley de propiedad horizontal o contrario a los estatutos privativos que admiten, de ordinario, la convalidación consiguiente a la caducidad de la acción. Consecuentemente, siempre que se trate de impugnaciones basadas en infracciones normativas del régimen de la propiedad horizontal, como es el caso, la jurisprudencia sostiene que para enervar acuerdos se requiere haberlos impugnado dentro de los treinta días siguientes al que se adoptó o a la notificación conforme previene el artículo 16 de la Ley de Propiedad Horizontal y aun así el acuerdo tiene carácter provisionalmente ejecutivo, salvo que judicialmente se ordene la suspensión (sentencia de 17 de abril de 1990; en análogo sentido, sobre la caducidad, sentencia de 5 de febrero de 1991) (sentencia del Tribunal Supremo de 22 de mayo de 1992). Más recientemente, explicando las diferencias, entre nulidad (que es la que se propugna en el caso) y anulabilidad, sujeta a caducidad, la sentencia del Tribunal Supremo de 7 de marzo de 2002, recuerda que la jurisprudencia de esta Sala posterior a las sentencias que se citan en el recurso, pero en cualquier caso referida al texto de la Ley de Propiedad Horizontal anterior a su reforma por la Ley 8/99, se definió claramente por considerar meramente anulables los acuerdos que entrañasen «infracción de algún precepto de la Ley de Propiedad Horizontal o de los Estatutos de la respectiva Comunidad (…), quedando reservada la más grave calificación de nulidad radical o absoluta solamente para aquellos otros acuerdos que, por infringir cualquiera otra Ley imperativa o prohibitiva que no tenga establecido un efecto distinto para el caso de contravención o por ser contrarios a la moral o el orden público o por implicar un fraude de ley, hayan de ser conceptuados nulos de pleno derecho, conforme al párrafo 3.º del artículo 6 del Código Civil» (sentencia del Tribunal Supremo de 7 de junio de 1997 en recurso 1602/93, y en el mismo sentido sentencias del Tribunal Supremo de 10 de marzo de 1997 en recurso 1183/93 y 9 de diciembre de 1997 en recurso 3105/93). En consecuencia, procede acoger el motivo examinado y declarar por ello caducada la acción ejercitada. Por tanto, el examen de los dos motivos restantes deviene inútil«.
      Con relación al tema de las representaciones, dice el art. 15.1 textualmente que «La asistencia a la Junta de Propietarios será personal o por representación legal o voluntaria, bastando para acreditar ésta un escrito firmado por el propietario». A mi entender, es necesario tener siempre un documento firmado, por lo que no valdrá un correo electrónico si en este no se ha adjuntado la representación firmada por el propietario, por whatsap o por teléfono desde mi punto de vista no tienen validez, si por fax siempre que venga la representación firmada. Si desea saber más sobre los medios de prueba en la representación le puedo recomendar mi siguiente artículo que hablar sobre ello: https://adminfergal.es/el-correo-electronico-y-las-nuevas-pruebas-documentales-digitales/
      Un saludo.
      Miguel
      691564359

  6. Rosa 24 febrero, 2019

    Un post muy didáctico y conciso, gracias!!.

    Mi pregunta es … ¿qué pasa con las viviendas en proindiviso?. Concretamente cuando una de las partes delega la representación de la vivienda en un tercero y sin autorización de la otra parte.
    ¿Pueden anularse las votaciones que se hayan realizado en junta?.
    ¿A quien hay que notificar el desacuerdo en la representación una vez ya se ha celebrado la junta?.
    ¿Qué pasa si no hay acuerdo de representación entre las partes?.

    Gracias de antemano!!

    Responder
    1. Miguel Fernández 3 marzo, 2019

      Buenos día Rosa:
      Con respecto al tema de Proindiviso, la ley de propiedad horizontal es taxativa en su artículo 15.1 parrafo 2º, que dice textualmente lo siguiente: «Si algún piso o local perteneciese «proindiviso» a diferentes propietarios éstos nombrarán un representante para asistir y votar en las juntas.
      La frase esta muy clara para un Secretario Administrador, si se presenta una persona con proindiviso deberíamos exigirle la representación por parte de los otros propietarios que tienen el proindiviso, pero y si se presenta un propietario solo indicando que es el representante del proindiviso pero sin la delegación del resto de los propietarios del proindiviso. Desde mi punto de vista también se debería de aceptar su voto, al ser el único representante de esa vivienda, local, etc. Si se presentaran mas de un copropietario de esa vivienda, se aceptaría que estuvieran en la junta pero solo se admitiría el voto en caso de que estuvieran de acuerdo ambos propietarios, si estuvieran en desacuerdo, no se contabilizaría dicho voto por ser contradictorio.
      Si se acepta la opinión de un miembro del proindiviso y posteriormente llega una carta de otro propietario del mismo pero con un voto diferente, este no tendría lugar porque el que se dará como bueno será el voto del que ha estado presente en la junta.
      Los Administradores de Fincas debemos intentar adecuar nuestras decisiones a lo que indica la ley y la jurisprudencia, pero otra de las obligaciones que tenemos es ser lo mas eficientes posibles cumpliendo con nuestras obligaciones en arras del beneficio de la propia comunidad de propietarios.
      Un saludo
      Miguel
      691564359

      1. Rosa 12 marzo, 2019

        Gracias por tu repuesta Miguel. Parece que lo que dices es claro y conciso, a partir de ahi surgen particularidades … algunas enrevesadas …

        El caso que te plantearía es que ni A ni B acuden a la junta y tampoco se ponen de acuerdo en la delegación/representación de la propiedad. A delega la representación en un 3º y con el mismo derecho B hace lo mismo en un 4º representante. Es decir nos encontramos sin la presencia de los propietarios de la propiedad y con un representante por cada proindiviso, cuyo voto tampoco se consensua…. ¿Qué debería hacer entonces el administrador?.

        Entiendo que si la representación de una propiedad es única, independientemente del proindiviso; y no hay acuerdo ni en la delegación/representación, ni en el voto … ¿la representación debería quedar «vacante» y por ende el voto en blanco?.

        Gracias de antemano por tu respuesta y espero no haberte liado mucho

        1. Miguel Fernández 19 marzo, 2019

          Hola Rosa.
          Yo como Administrador, tengo dos votos de dos miembros de un pro-indiviso y cada uno de ellos esta represantado por terceras personas y su voto es contradictorio , aplicaría el artículo 15.1 en su segundo párrafo que dice lo siguiente: «Si algún piso o local perteneciese «proindiviso» a diferentes propietarios estos nombrarán un representante para asistir y votar en las juntas.» Si nos adecuamos a lo que dice la normativa, no debería admitir ninguna de las dos representaciones por no haberse nombrado un representante. Voto en este caso inexistente por no cumplir lo reglamentado en la Ley de Propiedad Horizontal.
          Un saludo.
          Miguel
          691564359

  7. Julian Moras 10 marzo, 2019

    En mi comunidad ha fallecido una propietaria . Me gustaría saber si tenemos que pedir algún tipo de documentación a los herederos, tenía 2 hijos, para que puedan asistir a la junta, puesto que nadie de la comunidad los conoce.
    Gracias.

    Responder
    1. Miguel Fernández 10 marzo, 2019

      Buenos días Julián.
      Cuando un propietario muere, lo normal es que sus herederos notifiquen esta situación a la Comunidad. Puede hacerlo o no, ellos pueden mantenerse temporalmente en el anonimato siempre que las cuotas y derramas de la comunidad se sigan pagando de una manera activa. No obstante, antes o después tiene que haber una declaración de herederos bien sea por transmisión realizada de padre/madre a hijo/hijos, bien sea por declaración de herederos abintestato. Para mas información sobre este tema les recomiendo la lectura de este artículo https://www.mundojuridico.info/declaracion-herederos-abintestato/ Para un Administrador de Fincas, con un testamento sería suficiente para el reconocimiento del heredero, si bien la adjudicación de la herencia ante notario del bien al que nos referimos sería suficiente para incorporar la nueva propiedad a aquel/aquellos herederos que figuren.
      No obstante si a pesar de que no se nos informara entendemos que la presencia del hijo/a en una reunión de comunidad la daremos como buena, aunque no se nos presentara ninguna información atendiendo a la buena fe de la actuación.
      El problema se podría plantear si se generara la deuda por impago, en ese caso deberemos tomar la iniciativa buscando en el registro de la propiedad la situación de la vivienda. Si el propietario de la vivienda no tuviera hijos, hay empresas que buscan los herederos naturales que pudieran existir y que ayudan a las Comunidades a seguir funcionando. Son empresas que sin coste adicional para la Comunidad buscan a aquellos herederos que les pudiera corresponder la herencia en el supuesto de sucesiones mortis causa abientastato. Nosotros tenemos experiencias personales en la administración que hemos conseguido solucionar el problema existente gracias a una de estas empresas.
      Encontrar un heredero puede ser necesario no solo para el cobro de las deudas generadas en la comunidad sino para que el piso no se quede sin dueños y pudiera ser a futuro un lugar elegido para los «okupas» con el consiguiente problema que esto pudiera generar.
      Un saludo.
      691564359

  8. Cristobal Jimenez 6 mayo, 2019

    Cristobal Jimenez
    Le envié mi votación al administrador de cara a la junta ordinaria, por no poder ir a la reunión por coincidir con mi horario laboral, y en esta ocasión me dijó que me toma el acuse de email, pero que solo me podrá representar otro propietario.
    Recuerdo que en alguna reunión si ha tomado mi votacion por email.
    Es legal que el propio administrador puede llavar mi votacion a la junta ?
    En caso contrario como puedo reclamar ?
    Muchas Gracias

    Responder
    1. Miguel Fernández 8 mayo, 2019

      Estimado Cristobal.
      El Administrador puede representar a un propietario como podría representarlo cualquier persona sea propietario o no, ahora bien, la representación no es una imposición, el Administrador puede representarle pero no está obligado a hacerlo. Si el Administrador considera que por la cuestión a decidir podría representar un compromiso para el y la relación con el resto de los propietarios puede declinar su ofrecimiento. Lo que le sugiero es que si el Administrador se niega a representarle en esta ocasión hable con otro propietario u otra persona que pueda representarle.
      Yo en algunos casos también he declinado la representación para evitar que se me relacione con el voto emitido por el propietario y pudiera representar que el Administrador pudiera tener una tendencia con la emisión del mismo.
      Un saludo.
      Miguel
      691564359

  9. F Martin Garcia 16 mayo, 2019

    Buenos días,
    Mi pregunta se refiere a si el Administrador de una comunidad y el Presidente pueden ser padre e hija..

    El padre es propietario y en Junta se aceptó nombrar como Administradora a su hija que tiene una Empresa de A. de Fincas.

    Desde hace unos años el padre ejerce de presidente y/ o vicepresidente.. y la hija sigue como administradora.

    Y, actualmente, la hija-Administradora-, es también propietaria en la Comunidad, ha comprado un local donde se ha instalado su empresa de Administración de Fincas.

    Somo algunos propietarios que no aceptamos que padre e hija esté ejerciendo en el Organo de la Comunidad por la falta de transparencia etc., Sin embargo, ellos disponen de una mayoría de votos delegados y nunca conseguimos que haya otro Presidente o Administrador.

    Contempla la LPH que sea incompatible que Presidente y Administradora sean familiares; o que la Administradora sea tambien propietaria..

    Gracias
    F. Martin García

    Responder
    1. Miguel Fernández 25 mayo, 2019

      Buenos días.
      Es absolutamente permisible que el Padre y la Hija sean Presidente y Administradora. Las reelecciones se hacen cada año y tanto en cuanto la mayoría de los propietarios delegen su voto en estos propietarios tienen el derecho de ejercer como Junta de Gobierno de la comunidad.
      No hay ninguna ley que lo limite o prohíba.
      Un cordial saludo.
      Miguel
      691564359

  10. José Ramón Romero 31 mayo, 2019

    Puede un vecino moroso ser presidente?
    Puede un vecino denunciado por la comunidad por alterar la estética de la tachada ser presidente?
    Si hay un candidato voluntario a presidente tiene que ser votado y aprobado por mayoría de la Junta?

    Responder
    1. Miguel Fernández 2 junio, 2019

      Hola Jose Ramón.
      Un vecino moroso puede ser Presidente, independientemente si está denunciado o no está denunciado.
      La candidatura a Presidente se aprueba a través del artículo 13.2 de la ley de propiedad horizontal. Este artículo dice textualmente lo siguiente:
      2. El Presidente será nombrado, entre los propietarios, mediante elección o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo. El nombramiento será obligatorio, si bien el propietario designado podrá solicitar su relevo al Juez dentro del mes siguiente a su acceso al cargo, invocando las razones que le asistan para ello. El Juez, a través del procedimiento establecido en el artículo 17.7 resolverá de plano lo procedente, designando en la misma resolución al propietario que hubiera de sustituir, en su caso, al Presidente en el cargo hasta que se proceda a una nueva designación en el plazo que se determine en la resolución judicial.
      Igualmente podrá acudirse al Juez cuando, por cualquier causa, fuese imposible para la Junta designar Presidente de la comunidad.
      Lo primero es mediante elección, un propietario se presenta voluntario y se toma la decisión si se aprueba o no dicha candidatura, solo en caso de que no se aprobara se pasaría a turno rotatorio o por sorteo.
      Un cordial saludo.
      Miguel
      691564359

  11. Angela Casals Jordá 1 julio, 2019

    Soy propietaria de un apartamento en una comunidad de propietarios de verano . El problema es que hay contratada una portera , sin que los propietarios , tengamos conocimiento de su trabajo . pues en el contrato no figura , Y no se presenta , el calendario anual obligatorio según convenio colectivo Girona .EL horario de trabajo según convenio y contrato es de 40 horas semanales , solo trabaja 35 cobrando las 40 horas, .no consta ninguna claúsula en su contrato. los propietarios lo ignoran , Que puedo hacer como rpopietaria para ponerlo en conocimiento de los propietarios y que se presente en el orden del dia o una reunión extraordinar Agradeceria su contestación sobre estos dos temas ,gratuitamente
    gracias

    Responder
    1. Miguel Fernández 2 julio, 2019

      Buenos días Angela.
      Todos los propietarios tienen derecho a estar informados de todas aquellas cuestiones que sean de interés para su comunidad con la única excepción de las limitaciones que se pueda tener en saber de cuestiones que excedan el ámbito de la protección de datos. El Presidente y/o el Administrador debemos de informar de todas aquellas cuestiones que generen dudas en la comunidad de propietarios. Si se necesita aclarar el contrato de a portera y se necesidad saber cual es su horario y que actividades debe de realizar, entiendo que será muy conveniente el poner este punto del orden del día en una próxima junta con el objeto de aclarar las dudas existentes por alguno de los propietarios.
      Dice el artículo 16.2 párrafo 2º lo siguiente: «Cualquier propietario podrá pedir que la Junta de propietarios estudie y se pronuncie sobre cualquier tema de interés para la comunidad; a tal efecto dirigirá escrito, en el que especifique claramente los asuntos que pide sean tratados, al Presidente, el cual los incluirá en el orden del día de la siguiente Junta que se celebre.»
      Un cordial saludo.
      Miguel
      691564359

  12. Manuel Castilla 11 febrero, 2020

    Hola, soy propietario de una vivienda en la cual en reunión ordinaria de junta de ccpp se aprobó una cuota extraordinaria a cantidad fija. En la convocatoria indicaba en el punto 3a: actuaciones extraordinarias: canaletas, bajantes y testeros. Para nada indicaba que la cuota fuese a cantidad fija. Desde que se creó la Comunidad de Propietarios pagamos las cuotas mensuales según coeficiente de participación. En los estatutos aprobados en nov 2011 por unanimidad indica en su artículo 16 que las cuotas de participación servirá para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de comunidad, y en mis escrituras de propiedad así lo indica tbm. No pude acudir a dicha reunión y votar en contra de esa decisión de cuota a cantidad fija( estoy conforme con la cuota extra pero no que sea a cantidad fija, sino por coeficiente de participación), y así se lo hice saber al administrador- secretario dentro de los 30 días naturales desde la recepción del acta a través de email, aunque no sé si debería haberlo notificado al presidente, el problema se incrementa cuando el administrador me dice que no existen estatutos ni normas de régimen interno porque en el libro de actas no aparece.Los estatutos los tengo físicamente firmados por presidente y administrador de entonces, y según me dice no tiene validez al no estar transcritos al libro de actas. Las cuestiones que le planteo son las siguientes: 1- se puede aprobar por unanimidad de los presentes la cuota extra a cantidad fija, a pesar de lo que dice el artículo 16 de los estatutos.
    2- tiene valor mi voto en contra dentro del plazo de 30 días desde la recepción del acta
    3- y el tema de los estatutos sino están pasados al libro de acta, no tienen validez como me indica el administrador
    4-todo lo comentado se lo he expuesto al administrador, es lo correcto o tiene que ser al presidente, y para que indique puntos a tratar en próxima reunión a quién y cómo se lo comunico, perdone por la extensión y gracias

    Responder
    1. Miguel Fernández 1 marzo, 2020

      Hola Manuel
      Perdón por la tardanza en contestarle.
      Le contesto punto por punto.
      1º) Se puede aprobar pero no por la unanimidad de los presentes sino por la unanimidad de todos los propietarios, y como bien dice esto debería hacerse dentro de los treinta días naturales siguientes como bien dice el artículo 17.8 de la LPH que dice textualmente lo siguiente: «8. Salvo en los supuestos expresamente previstos en los que no se pueda repercutir el coste de los servicios a aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo, o en los casos en los que la modificación o reforma se haga para aprovechamiento privativo, se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el artículo 9, no manifiesten su discrepancia mediante comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción.»
      2º) Como ya he comentado en el punto anterior, su voto tiene valor porque es un voto por la totalidad de los propietarios, presentes y ausentes.
      3º) Si vd. tiene una copia de los estatutos y estos no están pasados al libro de actas tendrá valor entre los propietarios que firmaron dichos estatutos pero no así ante terceros porque dichos estatutos tendrían que haber estado inscritos en el Registro de la Propiedad.
      Lo importante es que vds. tienen unos estatutos firmados por todos los propietarios que en su momento estaban como propietarios. Lo ideal es que los estatutos hubieran estado incorporados al libro de actas, pero no por ello dejan de ser legales y tienen pleno efectos, asi lo dice la jurisprudencia:
      Audiencia provincial de Alava. Sección 1ª 02-02-2018 «El libro de actas constituye el mejor medio de prueba en cuanto que en él consten los acuerdos adoptados con sujeción a las previsiones legales, pero la falta de constancia no implica la inexistencia del acuerdo».
      Si no aparecen los estatutos en el libro de actas y sobre todo si estos estatutos no están inscritos en el Registro de la Propiedad dichos estatutos tendrán validez entre los firmantes pero no tendrán validez ante terceros, o sea aquellos propietarios que hubieran comprado con posterioridad. No tendrían vinculación con ellos. Así lo indica el artículo 5 de la ley de propiedad horizontal que dice textualmente lo siguiente:
      «El título constitutivo de la propiedad por pisos o locales describirá, además del inmueble en su conjunto, cada uno de aquéllos al que se asignará número correlativo. La descripción del inmueble habrá de expresar las circunstancias exigidas en la legislación hipotecaria, y los servicios e instalaciones con que cuente el mismo. La de cada piso o local expresará su extensión, linderos, planta en la que se hallare y los anejos, tales como garaje, buhardilla o sótano.
      En el mismo título se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o resolución judicial. Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.
      El título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad.»
      4º) La obligación del Administrador, es que cualquier cosa que sea de importancia para la comunidad si le llega, debe de transmitírselo de forma inmediata al Presidente, pero cualquier tema si le llega al Secretario-Administrador, debe de ser suficiente para darse la junta de gobierno por enterada.
      Dice el artículo 16.2 párrafo 2 de la Ley de Propiedad Horizontal lo siguiente. «Cualquier propietario podrá pedir que la Junta de propietarios estudie y se pronuncie sobre cualquier tema de interés para la comunidad; a tal efecto dirigirá escrito, en el que especifique claramente los asuntos que pide sean tratados, al Presidente, el cual los incluirá en el orden del día de la siguiente Junta que se celebre.».
      Si bien la ley indica que debe de ser al Presidente a quien se debe realizar la petición también es válido el envío a la a/a del Presidente pero enviándoselo al Secretario-Administrador.
      Un cordial saludo.
      Miguel
      691564359

  13. Maria Carmen Esteban 29 junio, 2020

    Hola, soy propietaria de un apartamento, ahora mismo soy la vicepresidenta, tenemos un vecino que esta viviendo con una señora y ella es la propietaria, este vecino esta mètido en la junta como colaborador, le metieron hace tiempo, ahora quiere ser vicepresidente para mandar y sobretodo vigilar a los conserjes ahora mismo los esta acosando, yo quisiera saber si este señor que no es propietario puede ser vicepresidente, los ha hecho fotos cuando están en el almuerzo. Yo pienso que eso no es legal pero como se ha hecho amigode la presidenta ella no le dice nada.. Que es lo que podia hacer para parar a este señor? Puede ser vicepresidente si yo dimito? Me podia ayudar por favor? Gracias de antemano

    Responder
    1. Miguel Fernández 1 julio, 2020

      Estimada Mari Carmen.
      El vecino sino es propietario no puede ser vicepresidente. Para tener este cargo se debe ser vicepresidente según se indica en el artículo 13.4 de la ley de propiedad horizontal «4. La existencia de Vicepresidentes será facultativa. Su nombramiento se realizará por el mismo procedimiento que el establecido para la designación del Presidente.
      Corresponde al Vicepresidente, o a los Vicepresidentes por su orden, sustituir al Presidente en los casos de ausencia, vacante o imposibilidad de éste, así como asistirlo en el ejercicio de sus funciones en los términos que establezca la Junta de propietarios.»
      El nombramiento se hará igual al del Presidente. Este es nombrado según el artículo 13.2 que dice lo siguiente: «2. El Presidente será nombrado, entre los propietarios, mediante elección o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo. El nombramiento será obligatorio, si bien el propietario designado podrá solicitar su relevo al Juez dentro del mes siguiente a su acceso al cargo, invocando las razones que le asistan para ello. El Juez, a través del procedimiento establecido en el artículo 17.7 resolverá de plano lo procedente, designando en la misma resolución al propietario que hubiera de sustituir, en su caso, al Presidente en el cargo hasta que se proceda a una nueva designación en el plazo que se determine en la resolución judicial.».
      Para ser vicepresidente se debe ser propietario.
      Un cordial saludo.
      Miguel
      691564359

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