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Las terrazas y patios como elementos comunes de uso privativo

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Las terrazas, patios, cubiertas como elementos comunes de uso privativo

Las terrazas, patios, cubiertas como elementos comunes de uso privativo

Hemos hablado en muchas ocasiones en la web de Adminfergal de todos estos temas relacionados con las terrazas, patios comunes, cubiertas, como elementos comunes y elementos comunes de uso privativo, de hecho, tenemos varios artículos relacionados con estos temas, los cuales indicamos a continuación:

A pesar de tener muchos artículos escritos, con la ayuda de Sepín vamos a intentar dar un enfoque complementario e informar de todas aquellas cuestiones que pueden ser de interés para el lector y enriquecer un poco mas todo lo relacionado con elementos comunes de uso privativo.

Hay dos artículos en la LPH y en el Cc que son básicos para entender todo lo relacionado con elementos comunes de uso privativo. El primero es el artículo 3.b de la Ley de Propiedad Horizontal, que dice textualmente lo siguiente:

«En el régimen de propiedad establecido en el artículo trescientos noventa y seis del Código civil corresponde a cada piso o local:

El derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, con los elementos arquitectónicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, que estén comprendidos dentro de sus límites y sirvan exclusivamente al propietario, así como el de los anejos que expresamente hayan sido señalados en el título, aunque se hallen situados fuera del espacio delimitado.

La copropiedad, con los demás dueños de pisos o locales, de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes

El artículo 396 del Código Civil dice textualmente lo siguiente:

«Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones, cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquellos que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de aguagas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.

Las partes en copropiedad no son en ningún caso susceptibles de división y sólo podrán ser enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable.»

Este artículo determina la necesidad de que haya elementos comunes. Se podría decir que elemento común es todo aquel que no se haya catalogado como elemento privado y que sirva al servicio general de la Comunidad. Todo lo que no sea individual y no figure en las escrituras de compraventa debe considerarse un elemento común.

Es verdad, que son los elementos comunes de uso privativo los que mas problemas generan en las Comunidades de Propietarios posiblemente por la propia indefinición de su calificación, luego veremos diferentes casos para aclarar algunas de las preguntas que nos hacemos en estos casos.

La escritura de división horizontal o título constitutivo nos dará las respuestas si es un elemento común o es un elemento común de uso privativo, si bien es verdad que la Comunidad puede ceder el uso privativo a un propietario, en este caso, se necesitaría la unanimidad de los propietarios. Tal cuestión viene determinada en el artículo 17.6 de la ley de propiedad horizontal que dice textualmente lo siguiente: “6. Los acuerdos no regulados expresamente en este artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación.”

Si que es verdad que el acuerdo de la cesión del elemento común para uso privativo puede ser para un arrendamiento a una vivienda, en este caso se aplicaría el artículo 17.3 de la LPH que dice textualmente lo siguiente: “El establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, supongan o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirán el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.

Idéntico régimen se aplicará al arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso específico en el inmueble y el establecimiento o supresión de equipos o sistemas, no recogidos en el apartado 1, que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble.”

El elemento común de uso privativo debe constar en las escrituras, de forma expresa o describiéndolo como parte de la propiedad.

Recordemos que será el propietario el que debe de realizar las labores de mantenimiento o bien de conservación de todas las cuestiones relacionadas con las cuestiones propias del uso en un elemento común de uso privativo, mientras que será la Comunidad quien responderá de las extraordinarias propias de su responsabilidad, ejemplo problemas en el forjado, tela asfáltica, etc.

Si existen dudas sobre quien es el responsable de una actuación por problemas en un elemento común de uso privativo, propietario o Comunidad, ya sabéis, informe técnico determinando el origen de los daños. En este caso, recordar a todos los propietarios que no sean negligentes en el mantenimiento para que no se tengan dudas quien debe de ser el encargado de las actuaciones.

De todos los supuestos que determinaremos a continuación hay un supuesto que merece una atención especial que son las obras. El propietario no debe realizar ninguna obra, en un elemento común de uso privativo, que pueda alterar el inmueble o su estructura, ejemplo el cerramiento de una terraza. Estas obras siempre se deberán hacer con el consentimiento del total de la Comunidad en sus 3/5 partes según se indica en el artículo 17.3 que hemos descrito textualmente anteriormente. Ojo, también hay que tener en cuenta que si la realización de una obra, esta consentida para otros propietarios que ya la han realizado, y es la misma, en este caso hay ejemplos precedentes y por lo tanto no se debería negar la misma.

Veamos que tipo de consulta se suelen hacer a nivel jurídico en relación a los elementos comunes de uso privativo y la contestación de los mismos.

  • Si se decide por la Junta de Propietarios conceder el uso privativo de un elemento común de forma definitiva, es necesario que esto quede aprobado por la unanimidad de los propietarios. Para ese cambio es necesario dejarlo por escrito ante el notario y el registro de la propiedad.
  • Cuando se genere un acuerdo para que un propietario tenga el acceso exclusivo al patio común de uso privativo, la decisión se deberá obtener conforme a los artículos 5, apartados 2 y 4 y el artículo 17.6 de la ley de propiedad horizontal. El problema que se plantearía en este caso es que, si queremos revertir la situación, para conseguir la nulidad por la vía judicial, como tendremos el voto en contra del propietario, habrá que llevarlo al Tribunal por juicio ordinario a tener de lo dispuesto en el artículo 249.1. 8º de la Ley de Enjuiciamiento Civil que dice textualmente lo siguiente: “Cuando se ejerciten las acciones que otorga a las Juntas de Propietarios y a éstos la Ley de Propiedad Horizontal, siempre que no versen exclusivamente sobre reclamaciones de cantidad, en cuyo caso se tramitarán por el procedimiento que corresponda.”
  • Si en la escritura de división horizontal no consta de forma expresa que el patio es de uso privativo de las viviendas que tengan acceso directo a dicho patio, no serán consideradas como tales por ello no se podrán llevar a cabo obras ni instalaciones sin el permiso de la comunidad de propietarios.
  • Apropiarse de un patio común es contrario a la LPH sobre todo si en el título constitutivo no dice nada, pero si la vivienda que da a ese patio lleva años disfrutando en exclusiva de este, la reclamación que pudiera hacer la Comunidad de Propietarios está prescrita. En este caso se aplicaría el artículo 1963 del Código Civil y consentimiento tácito del resto de los propietarios. El artículo 1963 dice lo siguiente: “Las acciones reales sobre bienes inmuebles prescriben a los treinta años”. Para evitar esta situación es necesario que la Comunidad dentro del plazo establecido exija la devolución de los elementos comunes utilizados en beneficio privado, acudiendo a la vía judicial que se contempla en el artículo 249.1.8 de la Ley de Enjuiciamiento Civil comentado en puntos anteriores.
  • Un Promotor, en contrato privado, no puede conceder el uso privativo de un elemento común como puede ser una cubierta o un patio. El reconocimiento debe de estar reconocido en el Título Constitutivo. El contrato privado no tendría valor alguno, de ahí que la Junta de Propietarios le podrá exigir en cualquier momento que se deje de utilizar dicho elemento común (terraza-cubierta) del inmueble.
  • Un patio, que es un elemento común de uso privativo, sigue siendo común y el que dispone de su utilización exclusiva debe de seguir destinarlo a tal fin, por lo que no cabe que sea un almacén de enseres, escombros, etc. como que tampoco el abandono que pueda producirse del patio pueda suponer un problema de insalubridad para la Comunidad de Propietarios.
  • Si existe un patio que es un elemento común de uso privativo, no se debe de llevar en el actividades o depósitos que supongan molestias, perjuicios o peligro para el resto de los propietarios, por ejemplo, no cabría instalar una terraza de verano, que produce molestias y un uso desmesurado.
  • Si hay una obra en una terraza que es un elemento común de uso privativo, no se puede pedir que se retire, si ha transcurrido 5 años a tener de lo que indica el artículo 1964 del código civil. Que dice textualmente lo siguiente: “. Las acciones personales que no tengan plazo especial prescriben a los cinco años desde que pueda exigirse el cumplimiento de la obligación. En las obligaciones continuadas de hacer o no hacer, el plazo comenzará cada vez que se incumplan.”
  • El acuerdo de la Junta de Propietarios para ampliar las pérgolas y cubrir la terraza con cañizo necesita del acuerdo de los 3/5 de propietarios y cuotas, ahora bien si esto perjudica a un propietario directamente habría que aplicar el precepto del artículo 10.3.b, segundo párrafo de la ley de propiedad horizontal y habría que tener la conformidad explícita del afectado.
  • Si se va a instalar una pérgola en un ático de una vivienda particular, se debe comprobar si el Ayuntamiento donde nos encontremos requiere o no de la previa solicitud y obtención de la licencia. Se recomienda en este caso pedir una cita con los técnicos de urbanismo para que nos confirmen si es necesario la obtención de la licencia.
  • La colocación de los toldos en los balcones afecta a la fachada de la edificación y requiere el acuerdo de las 3/5 partes de la totalidad de cuotas y propietarios según se indica en el artículo 10.3.b de la LPH. Por regla general se suele admitir la instalación del toldo cuando este es del mismo modelo y color del que se suele utilizar en la urbanización. En este caso no se necesitaría ningún tipo de mayoría, ni siquiera llevar a Junta este punto.
  • Si se realiza una apertura de puerta por patio/terraza común para acceder directamente a él, requiere un acuerdo unánime de la Junta de Propietarios, ya que supone un cambio en el Título Constitutivo. Es conveniente que además esta apertura se inscriba en el propio registro de la propiedad.
  • Los gastos de reparación de cristaleras que separan las terrazas individuales, si estas cristaleras forman parte de la fachada, en principio, cualquier gasto que se cause por las reparaciones corresponde a la Comunidad de Propietarios, salvo que la escritura de división horizontal y los propios estatutos indiquen que estén adjudicados a la propiedad individual.

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Vídeo de este artículo en el siguiente enlace de nuestro canal:

Fdo. Miguel Fernández

Administrador de fincas Madrid y Guadalajara

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73 Comentarios

  1. Núria Ruiz 29 abril, 2020

    Buenas!
    Mi pregunta viene relacionada con el acceso al terrado. En mi comunidad, en unos antiguos estatutos, que no se han renovado jamás aunque ya han pasado más de 50 años de la construcción del edificio y muchos de los propietarios son nuevos, se recoge que el acceso al terrado no se permitirá, aunque el terrado tiene condiciones seguras de uso.
    Hasta el momento estaban cerrados, pero con una llave de paso universal. Hace unas semanas, el Presidente de la comunidad y de la mancomunidad decidió, sin contar con las juntas de propietarios, cambiar todos los paños y poner una llave de más seguridad y no ceder la llave a ningún propietario.
    Mi edificio tiene más de 50 años, y 13 pisos de altura, son 4 escaleras con terrado común, así que ha afectado a 280 vecinos sin avisar ni contar con aprobación de la Junta de propietarios.
    Al ser un edificio antiguo no tenemos ni plan de evacuación ni adaptación a la ley de prevención de incendios.
    He requerido a las Fincas varias veces que se pongan llaves en cajas de emergencia en las salidas hasta que se pongan puertas antipático que seria, creo yo lo que tocaría por la envergadura del edificio. Pero no obtengo ninguna respuesta. Todos los vecinos de las plantas altas creemos queremos tener llave, ya que hemos vivido ya dos incendios en las fincas y nos da seguridad, aunque siempre se han seguido instrucciones de los bomberos.
    Así, que no sé que más hacer. He pedido a las Fincas las actas donde se dice que se aprueba el cambio, que los vecinos de los pisos altos queremos llaves, que las puertas del terrado han de tener una puerta antipánico, y nada, ninguna respuesta.

    Agradecería una orientación, si realmente como comunidad se puede cerrar con llave una posible zona segura en caso de evacuación por incendio, si pasara algo de quien en la responsabilidad, si las fincas no actuan contra el Presidente cuando reciben quejas de otros propietarios… que se puede hacer?

    Gracias de antemano por vuestra atención

    Responder
    1. Miguel Fernández 3 mayo, 2020

      Buenas tardes Nuria:
      Creo que esta información puede quedar perfectamente contestada por Pablo Garcíaa Corredera, Asesor del Cafmadrid. que en el siguiente enlace: https://ciudadycomunidad.cafmadrid.es/puertas-acceso-las-azoteas-se-pueden-mantener-cerradas-llave/ dice lo siguiente:

      Para poder contestar a esta pregunta lo primero que se debe considerar es la posibilidad de que dicha azotea tenga evacuación hacia un espacio exterior seguro, por lo que esta cubierta se puede considerar como parte de la vía de evacuación o que la azotea sea en sí mismo un espacio exterior seguro.

      En la normativa vigente en estos momentos sobre el tema, que es el Código Técnico de Edificación (CTE), en su apartado DB-SI 3 (evacuación de ocupantes), se indica que las puertas situadas en recorridos de evacuación en el sentido de la evacuación deben poder abrirse sólo con manilla o barra antipánico, siendo éstas puertas las que se encuentran en recorridos de evacuación que llevan a un espacio exterior seguro…………

      Saludos
      Miguel
      691564359

  2. Alejandro 20 septiembre, 2020

    Hola ,

    Escribo este comentario porque tengo un problemilla que no me deja descansar en paz. He comprado un piso , primera planta .Desde el piso se puede acceder a un patio de luces . Las ventanas del vecino dan a este patio de luces PERO el no tiene puerta para poder salir al patio . En la junta e pedido el permiso para hacer un tabique de 2m de altura , separando el patio de luces en 2 partes iguales , colocando una puerta en dicho tabique HASTA que el vecino haga su propia salida al patio ( la puerta se ha puesto para que yo pueda acceder a la parte del vecino y limpiarla) . Una vez que el vecino haga su salida , la puerta debera ser quitada y el tabique cerrado por completo. Cabe decir que la estado del patio de luces era desagradable y tambien tenia humedades en el piso por culpa del sumidero ( ni no habia sumidero ) . He impermeabilizado todo el patio de luces y he puesto suelo nuevo , tal como lo hemos hablado en la junta. Lo que a mi me preocupa es que en la acta de la junta , no dice nada de que yo pueda disfrutar de la parte del patio de luces que me pertoca ( aunque fue hablado en la junta ). El administrador solo ha puesto que Pido y que se me concede permiso de la comunidad de levantar un tabique para dividir el patio de luces en 2 partes ( por motivos de seguridad y intimidad ) y que yo me resposabilizo de pagar toda la reforma del patio de luces . Esta acta acabo de verla hace unos dias , pero ya han pasado 2 meses desde que inverti mas de 5000€ en la reforma del patio + pintar el patio de la escalera .
    He sacado los estatutuos de la finca y ahy no pone absolutamente nada sobre el patio de luces aparte de las cuotas que le pertoca a cada puerta . Entiendo que si en los estatutuos no pone nada , entonces nos dirigimos a la ley de division horizontal , no ? En este caso , tengo entendido que EL PROPIETARIO DEL PRIMER PISO TIENE DERECHO A DISFRUTAR DEL PATIO, Y TIENE LA OBLIGACION DE CONSERVARLO EN PERFECTO ESTADO.Es correcto ?

    Normalmente no deberia haber ningun problema , pero ya saben como es la gente . No quiero tener problemas por una tonteria de acta que no se formulo bien aunque todo fue hablado en la junta.

    Responder
    1. Miguel Fernández 21 septiembre, 2020

      Estimado Alejandro:
      Si todo está hablado en la reunión mantenida no debería de haber problemas, pero como bien dice sería conveniente que se quedara reflejado en el acta. Como es un tema suficientemente importante le recomendaría que le indicara al administrador que por favor incluyera en el libro de actas que se aprobó el que vd. podría disfrutar de la parte del patio que en principio le corresponde. Esto viene reflejado en el artículo de la Ley de propiedad horizontal en su artículo 19 punto 3º párrafo 3º) que dice lo siguiente: «Serán subsanables los defectos o errores del acta siempre que la misma exprese inequívocamente la fecha y lugar de celebración, los propietarios asistentes, presentes o representados, y los acuerdos adoptados, con indicación de los votos a favor y en contra, así como las cuotas de participación que respectivamente, supongan y se encuentre firmada por el Presidente y el Secretario. Dicha subsanación deberá efectuarse antes de la siguiente reunión de la Junta de propietarios, que deberá ratificar la subsanación.»
      Un cordial saludo
      Miguel
      691564359

  3. Jorge 29 septiembre, 2020

    Quisiera agradecerle sus explicaciones y aclaraciones de la LPH y el CC al respecto, hay un supuesto que no menciona y que no me queda claro, y es el siguiente, » si un propietario compra una vivienda con tres patios comunes, a los que sólo tiene acceso el mismo desde su vivienda, y sobre los que el anterior propietario había realizado modificaciones en dos de ellos (cierre de una puerta que daba a un rellano de la escalera comunitaria) y un cerramiento de aluminio (techado) en 2 de los 3 patios, que ahora forman parte de la vivienda pero que no están contemplados como de uso privativo en las escrituras, y de esto ya han transcurrido más de 5 años, ¿la comunidad puede reclamarle al nuevo propietario acerca de los mismos?, ¿Qué acciones le podría reclamar al nuevo propietario? Gracias. Un saludo

    Responder
    1. Miguel Fernández 30 septiembre, 2020

      Buenos días Jorge:
      Después de 5 años donde la comunidad ha aceptado de forma tácita el que se hagan un cerramiento de aluminio en dos de los tres patios que además no están contemplados de uso privativo en las escrituras tiene atisbos de que está actuando en contra de sus propios actos como así lo indicamos en nuestro artículo siguiente: https://adminfergal.es/los-actos-propios-en-las-comunidades-de-propietarios/
      En el mundo jurídico dependerá del planteamiento que se haga y lo que el juez pueda ver en las actuaciones tanto del nuevo propietario como de la propia comunidad. El propietario que utiliza dichos patios en beneficio propio y que además ha realizado dichas obras solo con el consentimiento tácito de la comunidad deberá demostrar a través de las facturas correspondientes esos 5 años desde la construcción.
      Dependerá de la documentación que se pueda aportar ante el juez el que este se incline hacia una decisión u otra.
      Saludos.
      Miguel
      691564359

  4. Juan Miguel 9 octubre, 2020

    Buenas tardes, lo primero agradecerle la ayuda que nos presta.
    Le planteo mi pregunta a ver si nos puede ayudar.
    Vivo en un primer piso de un bloque construido hace mas de 60 años. Mi bloque esta situado en una manzana rectangular de diez bloques. la red de saneamiento de todos los bloques discurre a lo largo de los patios interiores de la manzana, estos patios eran zonas comunes de uso privativo. Todos los vecinos de esos bajos han construido en los patios (hace ya muchos años, por lo que entiendo esta prescrito, incluso algunos lo han escriturado).
    Ahora, hay que reparar esa red de saneamiento y la existencia de esas construcciones incrementan el coste de la reparación de la red mas de un 300% e incluso algunos vecinos exigen el pago de los daños ocasionados en esas construcciones. Esta obligada la comunidad a pagar todo el importe o solamente lo que correspondería en las condiciones originales y los vecinos que construyeron deben asumir el incremento atribuible a esas construcciones.
    Muchísimas gracias.

    Responder
    1. Miguel Fernández 10 octubre, 2020

      Buenos días Juan Miguel.
      Su pregunta es muy interesante, darle una contestación adecuada supondría tener que imbuirnos en como se ha configurado la constitución de los patios interiores, si son patios que se han configurado desde un principio como elementos comunes de uso privativo, si así figuran en las escrituras del título constitutivo, si las obras que se han realizado en dichos patios han sido consentidas por los propietarios de las comunidades y si no han sido consentidas que dichas actuaciones hayan prescrito por el consentimiento tácito de los vecinos. Además a este comentario hay que añadirle lo que indica vd. de que «algún patio» lo han escriturado, esto nos descuadra a no ser que se haya dado el consentimiento por parte de todos los propietarios de convertir un patio de elemento común de uso privativo a un elemento privado.
      Dicho todo lo anterior y ante la imposibilidad de poder ver el devenir de los acontecimientos debemos ajustarnos a lo que indica la ley de propiedad horizontal en relación a las actuaciones en los elementos comunes de uso privativo, las servidumbres y las posibles indemnizaciones, para ello, debemos analizar lo que dice el artículo 9 de la ley de propiedad horizontal:
      Se hace necesario indicar lo que dice en primer lugar el artículo 9.1 en los apartados a, b,c y d que dicen lo siguiente:
      1. Son obligaciones de cada propietario:
      a) Respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualquiera de los propietarios, estén o no incluidos en su piso o local, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento que se causen daños o desperfectos.
      b) Mantener en buen estado de conservación su propio piso o local e instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba responder.
      c) Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la realización de obras, actuaciones o la creación de servicios comunes llevadas a cabo o acordadas conforme a lo establecido en la presente Ley, teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados.
      d) Permitir la entrada en su piso o local a los efectos prevenidos en los tres apartados anteriores.
      Estos 4 puntos del artículo 9 definen perfectamente todo lo relacionado de la propiedad privada y los elementos comunes del edificio.
      Desde luego si no hay nada que defina en la escritura de división horizontal las limitaciones de uso de los patios «privativos» y tampoco existen limitaciones en las actas con respecto a la construcción en dichos patios si debería de darse la servidumbre como dice el apartado c y resarcírsele al propietario del patio de la compensación por los daños y prejuicios ocasionados.
      Un cordial saludo.
      Miguel
      691564359

  5. Andrea 3 enero, 2021

    Buenas tardes, gracias por sus artículos son de mucha ayuda. Quería ver si podrían ayudarme en mi consulta. Estamos de alquiler en una vivienda con una terraza de uso privativo. Nos han informado de que la terraza tiene filtraciones que afectan al vecino de abajo y deben desmontar la pérgola (con su correspondiente suelo de madera) así como las baldosas de la terraza para revisar el aislamiento y repararlo.

    Mi consulta radica en dos puntos: el primero de todos es que mi contrato vence en 6 meses, ¿podríamos negarnos a la realización de la reparación para que se haga tras la finalización del contrato? ¿Con cuánta antelación y en qué términos deben informarnos de las obras?Se presentó un señor un día en la puerta de mi domicilio para indicarme que debían realizarse cuanto antes y pretenden venir en 1 semana. Nosotros le remitimos a nuestro casero para que sea él quien nos avise por escrito del consentimiento y que nos aseguren que van a dejarlo todo como estaba. No sabemos si podemos pedir una reducción en la cuota de alquiler durante el tiempo en el que estén realizando obras en la terraza ya que la terraza supone más del 30% del inmueble alquilado.

    Por otro lado, tanto la pérgola como todos los elementos personales que tenemos en la terraza entendemos que deberán desaparecer de esa zona. ¿Quién es el responsable de ellos? ¿Puedo negarme a la realización de la obra antes de la finalización de mi contrato si no se responsabilizan del almacenamiento tanto de mis enseres como de la pérgola?

    Muchas gracias!

    Responder
    1. Miguel Fernández 5 enero, 2021

      Estimada Andrea:
      Su planteamiento es correcto en algunos puntos que paso a detallarle:
      – Si hay filtraciones que afectan al vecino de abajo, se debe desmontar todo lo que tengan en la terraza, incluida la pérgola que debería ser desmontable ya que en la terraza no debería tener nada de forma permanente si no ha pedido el correspondiente permiso a la Comunidad. Si vd. ha puesto un suelo de madera y pidió el correspondiente permiso a la comunidad y esta aceptó el cambio de suelo tienen todo el derecho a que le repongan el suelo. Si no lo hizo y fue iniciativa suya, la comunidad no tendría porqué aceptar el pago del suelo de madera así como las baldosas de la terraza. Si la Comunidad acepta el cambio para resolver el aislamiento o bien la tela asfáltica porque entiende que es un problema estructural del edificio derivado de una tela asfáltica en malas condiciones que con el paso del tiempo se ha deteriorado, pues es correcto que se hagan todas las actuaciones necesarias.
      Que su contrato de alquiler vence en seis meses esto nada tiene que ver con la reparación de la terraza. Existe ahora un problema puntual y se debe revisar el aislamiento y repararlo. Tenga en cuenta que las filtraciones afectan al vecino con lo que las actuaciones se deben de realizar de forma inmediata en cuanto el tiempo lo permita. No se puede dejar de hacer una obra por la propia conveniencia suya, antes de su conveniencia está la necesidad de su vecino. Su contrato de arrendamiento tiene una relación directa con el propietario de la vivienda a lo que es ajena la comunidad.
      La antelación de las obras debe de realizar por la comunidad con el mínimo tiempo necesario para buscar una solución a los problemas de las filtraciones. Si la solución puede hacerse mañana mejor que pasado. Los problemas estructurales derivados en este caso de la problemática existente en la tela asfáltica se deben de solucionar de forma inmediata teniendo en cuenta que vd. debe de dar la servidumbre de paso necesaria, así lo indica la ley de propiedad horizontal en su artículo 9 y en su apartado c) que textualmente dice lo siguiente:
      «c) Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la realización de obras, actuaciones o la creación de servicios comunes llevadas a cabo o acordadas conforme a lo establecido en la presente Ley, teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados.»
      Es su arrendador o casero quien les deberá informar efectivamente de las reparaciones a realizar y la obligación de que los obreros les deje todo en perfecto estado.
      Con respecto a la reducción de la cuota del alquiler dependerá de los acuerdos que tuvieran reflejados en el contrato de arrendamiento. Si hubieran estipulado en alguna de sus cláusulas que habría una reducción del pago por el no uso de una parte del inmueble, estarán en todo su derecho en reclamárselo a los propietarios de la vivienda, no así en este caso a la Comunidad porque la parte donde se debe de realizar la obra no es imprescindible para el uso de la vivienda.
      Es evidente que tanto la pérgola como los elementos personales que tienen en la terraza deberán desaparecer de la zona de la obra, el responsable de dichos elementos personales son vds. y serán vds. quienes deberán buscar un sitio para el almacenamiento. La terraza es de uso privativo y por lo tanto no pueden culpar a la comunidad de la gestión de almacenamiento de dichos elementos. Lo que es un elemento común de uso privativo es la terraza o sea todos aquellos elementos que la componen, barandillas, suelo rodapiés, ladrillos, etc. pero no elementos que vds. han ido incorporando posteriormente para su uso y disfrute.
      Saludos
      Miguel
      691564359

  6. Fede 2 febrero, 2021

    Hola! En primer lugar muchas gracias por tu blog. Soy propietario de una vivienda con un patio, en las escrituras aparece como «Se distribuye en salón (…) dos cuartos de baño y patio, al que tiene acceso y uso exclusivo». En su momento hubo problemas con los vecinos de arriba ya que sacudían manteles y ropa, con la consecuente suciedad acumulada, por lo que se cerró totalmente en 2009 sin llevarlo a la junta de la comunidad. Es un bloque de 6 viviendas de las cuales 3 son del mismo propietario. Ahora mismo no es mi residencia habitual, pero tengo intención de volver y desearía modificar el cerramiento del patio, haciendo obra otra vez. Mi pregunta es, al estar ya cerrado y haber pasado más de 5 años podría hacerlo sin aprobación de la comunidad o debería tener unanimidad? Gracias

    Responder
    1. Miguel Fernández 7 febrero, 2021

      Estimado Fede:
      Le digo lo que me pide el cuerpo, hacer la obra sin consultar porque ya estaría prescrito cualquier tipo de actuación, si bien, como nos tenemos que adecuar a la normativa vigente, sería necesario, 1º) llevar el proyecto a realizar al ayuntamiento correspondiente para que le den el visto bueno a la obra a realizar y 2º) una vez que tenga la aprobación por parte del Ayuntamiento indicar a los propietarios que se van a hacer modificaciones a la obra original de la cual tiene una aprobación tácita al no haberse impugnado la misma y no haber ningún tipo de reclamación.
      Desconozco la escritura de división horizontal y/o estatutos de la comunidad. Que tenga vd. derecho del patio al ser un elemento privativo tampoco le da derecho a realizar las modificaciones que quiera porque podría afectar a la estética del edificio. Sea prudente y solicite los oportunos beneplácitos del Ayuntamiento y de la Comunidad para que esté de forma legal.
      Al hacer una obra nueva comenzaría de nuevo el período de prescripción y podría haber algún vecino que decidiera hacer las reclamaciones oportunas con la consiguiente sorpresa para vd.
      Reciba un cordial saludo.
      Miguel
      691564359

  7. Fede 16 febrero, 2021

    Gracias por su respuesta, Miguel.

    En relación a mi consulta anterior, he estado indagando entre papeles y en su momento acudimos al registro de la propiedad para solicitar un certificado literal del edificio y así tener claro si el patio era de nuestra propiedad o no y si se podía hacer la obra sin autorización. En dicho certificado, el registrador subrayó lo siguiente:

    – «Los pisos que tienen asignado con carácter privativo patio vienen obligados a su conservación y mantenimiento, siendo de su cuenta los gastos ordinarios de tal uso o mantenimiento.»
    – «Los propietarios de las viviendas de los pisos bajos podrán convertir los mismos en locales comerciales sin la autorización de la comunidad de propietarios, pudiendo abrir puertas y escaparates a través de los elementos comunes anejos a su vivienda siempre y cuando cuenten con las autorizaciones y permisos administrativos correspondientes y no afecte a la estructura del edificio.»
    – «Los propietarios de todas las fincas que integran el inmueble, podrán por si solos sin necesidad de autorización ni consentimiento de la Junta General de Propietarios, debiendo comunicar previamente a esta: A.- Agruparlas, dividirlas y segregar una parte de ellas, para agregarlas o no, a otra del mismo edificio, con la que linda vertical u horizontalmente, pudiendo en tales supuestos redistribuir la cuota que tienen asignada a la nueva formación. B.-Comunicarlas con otras de la misma planta o plantas, superior o inferior, incluso con otras de edificios colindantes.»

    Si bien es cierto que el patio viene descrito como privativo, si fuera un elemento común ¿los gastos no deberían correr por cuenta de la comunidad? ¿Y qué hay al respecto de los otros puntos en los que, prácticamente, indican que se puede hacer todo sin autorización? Nuestra mayor preocupación es que uno de los vecinos se oponga, ya que parece ser que en su día nos denunció por realizar dicha obra aunque la denuncia jamás nos llegó (no sabemos si se trata de un «farol» o realmente cursó la denuncia). Nuestra intención es, por supuesto, hacer el proyecto conforme a la ley e informar (no solicitar permiso) a la comunidad, pero no queremos encontrarnos con ninguna sorpresa desagradable.

    Gracias de nuevo por su tiempo. Es cierto que el lenguaje jurídico resulta bastante complejo para nosotros los ciudadanos de a pie y puede llevar a malos entendidos.

    Un saludo.

    Responder
  8. José Antonio 25 febrero, 2021

    Buenos días: Doy un propietario de una vivienda donde existe un patio comunitario de uso privado de los propietarios del primer piso donde existe una ventana con una reja existente. Mi pregunta es:
    Podemos cambiar esa reja que ahora es fija por una con cerradura para poder coger las cosas que se nos caen a dicho patio cuando los propietarios del primer piso no están?
    En reunión se a votado que si pero los propietarios del primer piso han alegado que es una inseguridad para sus viviendas y no nos dejan es posible?

    Responder
    1. Miguel Fernández 26 febrero, 2021

      Estimado Jose Antonio:
      Si el patio es un patio común de uso privativo, serán ellos los que tienen la exclusividad para el acceso y son los únicos que pueden acceder al mismo. Tendrán que pedir vds. las cosas que se caigan al actual propietario, pero no pueden acceder al mismo si los propietarios no se encuentran disponibles.
      Saludos.
      Miguel
      691564359

  9. Juan García 3 abril, 2021

    Buenas tardes.
    Mi caso tiene similitudes con el de José Antonio. Dispongo de un piso con una terraza a nivel comunitaria a la cual únicamente se puede acceder desde mi vivienda, por lo cual dispongo de su uso exclusivo. También da a la terraza una ventana de la comunidad pero dicha ventana tiene una reja fija, y por tanto no se puede acceder a la terraza desde ahí.
    El problema es que el uso privativo de la terraza no está contemplado ni en la escritura de división horizontal ni en los estatutos, no se menciona nada al respecto. Estos documentos son de 1982.
    Yo entiendo, por sentencias que he consultado, que en estos casos se está a la configuración original del inmueble, y si desde el principio mi piso tiene el único acceso es porque el uso privativo que ha querido conceder a esta vivienda.
    Por otro lado siendo un derecho no perturbado podría haberlo adquirido por prescripción.

    Y finalmente, al igual que en el comentario anterior, la Comunidad no podría quitar la verja de la ventana ni poner cualquier otro tipo de acceso ya que se perturbaría mi derecho.

    Un saludo y gracias de antemano.

    Responder
    1. Miguel Fernández 5 abril, 2021

      Estimado Juan,
      Nos parece muy interesante el comentario que ud realizada y lo añadimos a nuestros comentarios en la web. Es un punto de vista interesante y queremos dejarlo reflejado.
      Aunque normalmente no solemos dejar comentarios ajenos al margen del Administrador, en este caso lo dejamos reflejado por su interés didáctico.
      un saludo
      Miguel
      691564359

  10. Sergio 14 abril, 2021

    Hola Miguel.
    Queria realizar una consulta sobre una nota simple de un piso que hemos comprado ya que siendo un primero pone textualmente esto «Cuenta además esta vivienda, con una terraza de uso privativo de esta vivienda,
    situada en la fachada interior del edificio, que ocupa una superficie
    aproximada de 16,32 metros cuadrados.»
    La duda que tenemos es que no sabemos si las terrazas las han puesto comunes o son particulares. Entiendo que si fuera común debería de especificarlo???

    Un saludo

    Responder
    1. Miguel Fernández 18 abril, 2021

      Hola Sergio.
      Debemos de entender según nos indica que lo que vds. tienen es una terraza o patio que es un elemento común de uso privativo, por lo tanto es un bien de la comunidad pero cuyo uso es privativo suyo, privativo no privado. Cualquier uso que se haga deberá ser en consonancia y con el permiso de la comunidad. No podrá hacer modificaciones que afecten al patio sin la previa conformidad de la comunidad, solo puede hacer obras de mantenimiento.
      Saludos
      Miguel
      691564359

  11. Sergio 15 abril, 2021

    Hola Miguel ,
    Nos vamos a comprar una vivienda.
    Mi consulta es para saber si en un escritura simple pone esto «Cuenta además esta vivienda, con una terraza de uso privativo de esta vivienda,
    situada en la fachada interior del edificio, que ocupa una superficie
    aproximada de 16,32 metros cuadrados.» .
    Entendemos que la terraza es nuestra y no comunitaria ya que entiendo que cuando son comunitarias lo tiene que especificar ?? Es que nos desencaja lo de uso privativo.

    Responder
    1. Miguel Fernández 18 abril, 2021

      Hola Sergio.
      Debemos de entender según nos indica que lo que vds. tienen es una terraza o patio que es un elemento común de uso privativo, por lo tanto es un bien de la comunidad pero cuyo uso es privativo suyo, privativo no privado. Cualquier uso que se haga deberá ser en consonancia y con el permiso de la comunidad. No podrá hacer modificaciones que afecten al patio sin la previa conformidad de la comunidad, solo puede hacer obras de mantenimiento.
      Saludos
      Miguel
      691564359

  12. Sabrina 23 abril, 2021

    Buenos días,
    Mi pregunta es en relación a unas obras para la sustitució de los bajandes de fibrocemento que tenemos en mi comunidad y que pasan por dentro de un patinejo específicamente creado poara tal fin.
    Yo vivo en un primer piso y el propietario del segundo piso que tengo justamente arriba, ha realizado obras en su lavabo de manera que lo ha agrandado, apropiándose de gran parte de este patinejo. Ahora necesitamos cambiar los tubos de los bajantes de aguas ya que se están agrietando por ser antiguos y de fibrocemento y nos encontramos que la empresa de reformas se tendrá que quedar en el segundo piso al no poder acceder por el patinejo a mi vivienda para poder realizar el cambio de tubería. A pesar de que yo he pagado las derramas por obras como los demás co-propietarios, no me podrán cambiar los tubos.
    El administrador de la finca ha enviado burofax a estos propietarios (que tienen el piso alquilado a terceras personas) pero los propietarios no han contestado. Por otra parte, estos propietarios deben casi un año de cuotas comunitarias. El administrador de nuestra comunidad no nos da respuesta objetiva ni solución pro-activa, cosa que me decepciona pues considero que la prepotencia de unos no puede ir contra el bien comunitario.
    ¿Me pueden informar, por favor, cuáles serían los pasos a seguir para buscar una solución al tema obras y también al tema de la morosidad en relación a las cuotas comunitarias?
    Muchas gracias

    Responder
    1. Miguel Fernández 1 mayo, 2021

      Bueno días Sabrina.
      En primer lugar decirte que lo que se te va a contestar a continuación nada tiene que ver con el hecho de que el propietario tenga deuda pendiente ya que este tema va por otro conducto como es el procedimiento monitorio, si procede.
      Todo edificio tiene sus elementos comunes y estos elementos se indica claramente en el artículo 396 del código civil que se detalla a continuación: «Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elemento de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquéllos que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.

      Las partes en copropiedad no son en ningún caso susceptibles de división y sólo podrán ser enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable.

      En caso de enajenación de un piso o local, los dueños de los demás, por este solo título, no tendrán derecho de tanteo ni de retracto.»
      Habla entre otras cosas dentro de los elementos comunes de conducciones y desagüe.
      Al ser elementos comunes estos no se pueden modificar si no es con las mayorías que se reflejan en los distintos artículos de la ley de propiedad horizontal y siempre que estas actuaciones no sean en perjuicio de un propietario.
      Debería ser la comunidad de propietarios quien le exigiera al propietario del 2º piso que devolviera la obra a su estado original, si no fuera así y vd. se considera perjudicado con toda la razón porque la reforma no habrá llegado a su piso, deberá reclamar a la comunidad y al propietario todos sus derechos ante el juzgado. En este caso deberá vd. presentar una demanda para que sus derechos queden restituidos, no tiene obligación de soportar actuaciones que son contrarios a la ley.
      Un cordial saludo.
      Miguel
      691564359

  13. Daniela 24 abril, 2021

    Hola, tengo una preguntita, tengo un patio comun, con un vecino de al lado, rezulta quelaa ventanas de mi vecino estan al lado de mipuerta, el vecino ha llenado de cosas alli diciendo que son al lado de su ventana, pero a mi me molestan delante de la puerta, mi pregunta es:tiene imñortsncia de que son al lado de su ventana o no?, porque si es un patio comun yo creo que eso no tiene importancia pero me gustaria saber, gracias.

    Responder
    1. Miguel Fernández 1 mayo, 2021

      Estimada Daniela:
      Si el patio es común, lo primero que tendremos que tener en cuenta es si es de uso privativo, o sea que solo vd. tiene derecho al uso del patio, o bien sea un patio común donde todos los bajos tienen derecho al uso del mismo, esto lo podrá comprobar a través de las correspondientes escrituras de su vivienda o bien las escrituras del edificio, si no las tiene las puede conseguir en el registro de la propiedad donde vd. viva.
      Si el patio es común para diferentes propietarios, nadie deberá utilizar este para poner utensilios, herramientas, etc. sin la previa aprobación e la comunidad y siempre que no perjudique a otros propietarios.
      Creo que este asunto que nos indica deberían de llevarlo a la reunión de la próxima junta y tomar las decisiones competentes en ella. Lo normal es que un patio, sea común o de uso privativo, tiene que estar limpio y ausente de todo mobiliario y enseres a no ser que la comunidad con sus correspondientes mayorías lo acepte.
      Un cordial saludo
      Miguel
      691564359

  14. Fernan Contreras Arias 24 abril, 2021

    Hola Miguel, tenemos un piso alquilado en planta baja que durante 60 años ha tenido una puerta en cocina como único acceso al patio de luces. En septiembre del 2020 el vecino que tiene dos ventanas con vistas al patio de luces ha realizado una obra cambiando ventana por puerta de acceso al patio de luces. Existe un acta de reunión donde no se acepta que haga la puerta. También tiene un aparato de aire acondicionado sin la aceptación de ninguna reunión. Hemos puesto una denuncia administrativa y estamos esperando a que el Ayuntamiento lo vea y dictamine. También vamos a volver a requerir, por burofax, al Administrador para que el vecino vuelva atrás con las obras pero el Administrador no resuelve nada. El problema es que no nos atrevemos a poner una demanda civil debido a que no encontramos en el Registro de nuestra vivienda la consideración de uso privativo del patio de luces y tememos perder el juicio. Agradecería tus consideraciones. Muchas gracias Miguel.

    Responder
    1. Miguel Fernández 1 mayo, 2021

      Estimado Fernán:
      Que le puedo decir con relación a su pregunta. El procedimiento que esta haciendo es el correcto, pero una cosa es el ayuntamiento con sus valoraciones y sus decisiones a nivel técnico y otro es el juzgado con sus valoraciones y sus decisiones a nivel jurídico. Como bien dice lo primero que hay que saber es si el patio es un elemento común de uso privativo o no lo es. Si no lo es habrá que tener en cuenta que se dijo en un momento determinado en un acta que quedara constancia el uso del patio por parte de su vivienda y si el que vive ahora es otro propietario que en su momento aceptó el uso del patio de forma exclusiva por vd. Si esta decisión no se elevó a escritura pública, el propietario que compró la otra vivienda no tiene obligación de aceptar dicha norma. No está obligado a ello.
      El Administrador poco o nada va a poder resolver porque el no puede tomar ninguna decisión, ésta se debe de realizar por los derroteros del juzgado.
      Si no hay nada en el Registro que indique el uso privativo del patio y las obras que se realicen las acepta el ayuntamiento una vez que se hayan pagado, me temo que todos los propietarios de los bajos deberán aceptar el uso compartido del patio.
      Otra cuestión diferente es la instalación del aire acondicionado. En este caso la instalación deberá ajustarse a lo que se indique en la normativa sobre la instalación de aires acondicionados en el ayuntamiento, si no se realiza de forma adecuada se podrá presentar la correspondiente denuncia. Pero este asunto va por ordenanzas y no por la ley de propiedad horizontal como es el caso del uso del patio.

  15. Javier Villalonga 15 mayo, 2021

    Hola Miguel
    Compré una vivienda y un trastero, éste último situado en el sótano, en la zona de parkings. Tanto en la escritura de division horizontal como en la escritura de compraventa figura el espacio anejo al trastero como de uso privativo del titular de ese trastero. En realidad es una plaza de parking pero al tener los techos más bajos porque pasan las bajantes del edificio, por normativa el promotor no pudo escriturar ese espacio como plaza de parking. La prueba es que los trasteros costaban unos 10.000 € y las plazas de parking «legales» unos 15.000 €. A mi el trastero me costó 25.000 € y el promotor me dijo que era mi plaza de parking a todas luces. Pues bien ahora la comunidad quiere privarme del uso privativo o mejor dicho me quieren prohibir que yo aparque allí mi coche. ¿Pueden hacerlo?, ¿necesitan unanimidad? ¿Y si yo voto en contra?. Agradecería su opinión ya que no encuentro un caso similar. Solo se habla de cubiertas, patios y balcones.

    Responder
    1. Miguel Fernández 18 mayo, 2021

      Estimado Javier:
      Siento su situación, pero desgraciadamente tenemos que saber que es lo que compramos y a lo que nos arriesgamos. Si el espacio que vd. tiene es para trasteros, no es para que meta vd. el coche, piense que para que la comunidad esté en regla es necesario que se cumplan todos los requisitos, entre ellos que los trasteros sirvan para lo que se construyó. El promotor le vendió, con todos mis respetos, un cuento que nada tiene que ver con la realidad, le vendió un trastero para cumplir las funciones de aparcamiento y además se lo vendió a precio de oro. En fín una de tantas.
      Me temo que si la comunidad insiste y quiere conseguir que vd. no utilice dicho lugar como aparcamiento, por no estar legalizado y lo llevan al juzgado es posible que el juez no le de la razón y no pueda aparcar. Se estará a lo que indique el juez previo estudio de la situación.
      También tendrá que tener en cuenta si ha habido mas casos en su misma situación y que decisión se ha tomado al respecto por parte de la comunidad. En este caso le recomiendo esta lectura: https://adminfergal.es/los-actos-propios-en-las-comunidades-de-propietarios/

      Reciba un cordial saludo.

      Miguel
      691564359

  16. Ana Baena 18 mayo, 2021

    Hola Miguel, gracias por responder a todos los que como nos asaltan grandes dudas, sobre algo tan importante y que tanto cuesta como es la vivienda.

    He comprado recientemente una casa, un bajo que da a un patio de luces. Según me han contado los vecinos se trata de un patio comunitario pero de uso privativo de la vecina del 1º, pero del otro portal. La finca consta de dos portales, 18 (el mío) y 18 duplicado (el de la vecina del 1º, y que ahora es el nº 20). Tienen Comunidad de Propietarios diferentes. Solo dicha vecina del 1º tiene acceso al patio por unas escaleras que bajan al mismo. El problema que tengo con esta vecina es que tiene el patio sucísimo, completamente abandonado y además lleno de enseres (muebles, bicicletas, cubos de basura, sillas, armarios, columpios, etc,) que apila junto a mis ventanas. Además el patio tiene 4 árboles, uno inmenso (debe medir como 25 metros de altura) que no conoce lo que es una poda y otros árboles de menor tamaño que con Filomena han quedado destrozados. Ya he comentado este problema en la última Junta de Propietarios para que se pongan en contacto con la propietaria para que realice las tareas de limpieza y mantenimiento del patio. Hasta aquí todo bien. Pero yo he querido ir más allá y comprobar la situación del patio. He conseguido los Estatutos de la Comunidad de Propietarios, y en su artículo 2º que hace referencia al Derecho de Copropiedad, considera los patios de luces como copropiedad, es decir no se le da explícitamente a la vecina del 1º el uso privativo del mismo. También he conseguido las escrituras de su vivienda y en cuyo punto 5º dice literalmente lo siguiente: «»La parte vendedora hace constar que el patio de manzana de la finca tiene exclusivamente su acceso por la vivienda transmitida en esta escritura, por lo que la vendedora ha usado dicho patio en exclusiva desde la adquisición de la misma, en el que tiene instalados diversos elementos de mobiliario y columpios». MI duda esta en que no se si en este punto se especifica claramente el uso privativo del patio ya que a mí no me lo parece considerando dicha redacción poco clara tan importante a la hora de otorgar un derecho. El tema del patio no vuelve a aparecer mas en toda la escritura.
    ¿Verías en esta redacción un claro derecho de uso privativo del patio? ¿Acordaría la Comunidad ceder el uso privativo del patio en algún otro momento? De ser así, ¿se tendrían que haber cambiado los estatutos? ¿Tal vez no haya ningún acuerdo y tan solo se ha establecido así por uso continuado?

    Y por otra parte, unas rejas me impiden la salida al patio. Si es de uso privativo, por supuesto que no voy a salir, pero me gustaría quitar las rejas, ¿sería posible? ¿estaría en mi derecho?

    Muchas gracias / Saludos /

    Responder
    1. Miguel Fernández 18 mayo, 2021

      Estimada Ana:
      Por lo que vd. nos está diciendo, si parece a tenor de la escritura de la vivienda de la vecina en su punto 5º que la «parte vendedora hace constar que el patio de la manzana de la finca tiene exclusivamente su acceso por la vivienda transmitida en esta escritura» pero si en los estatutos no aparece el uso privativo del patio e indica que el patio de luces es de copropiedad, la cuestión no queda clara.
      Vd. me indica que ha mirado los estatutos, pero habría que hacerse una pregunta, los estatutos, se refiere a los de su finca o a la finca colindante?. Sería importante que se revisara ambos estatutos por lo que pudieran decir del uso privativo del patio.
      Si en ninguno de los casos hay un uso privativo y no se hace referencia ni en la escritura de división horizontal o bien estatutos de ambas comunidades está claro que se está haciendo un uso inadecuado del mismo y que todos los bajos tendría posibilidad de hacer dicho uso.
      Este tema es un tema delicado y habría que profundizar en la solución del problema a través de un abogado que revisara el tema con la documentación necesaria para plantear una reclamación si fuera necesario.
      Un cordial saludo.
      Miguel
      691564359

  17. Ana Baena 18 mayo, 2021

    Hola Miguel,

    Compré recientemente una casa, un bajo que da a un patio de luces. Según me han contado los vecinos es un patio comunitario pero de uso privativo de la vecina del 1º, pero del otro portal. La finca consta de dos portales, 18 (el mío) y 18 duplicado (el de la vecina del 1º, y que ahora es el nº 20). Tienen Comunidad de Propietarios diferentes. Solo dicha vecina del 1º tiene acceso al patio. El problema es que esta vecina no limpia el patio, lo tiene completamente abandonado y lleno de enseres (muebles, bicicletas, cubos de basura, sillas, armarios, columpios, etc,) que apila junto a mis ventanas. Además el patio tiene 4 árboles, uno inmenso (debe medir como 25 metros de altura) que no conoce lo que es una poda y otros árboles de menor tamaño que con Filomena han quedado destrozados. Ya he comentado este problema en la última Junta de Propietarios y me comentaron que el Administrador se pondría en contacto con esta vecina para que proceda a la limpieza y mantenimiento del mismo.. Pero yo he querido ir más allá y comprobar la situación del patio. He conseguido los Estatutos de la Comunidad de Propietarios, y en su artículo 2º que hace referencia al Derecho de Copropiedad, considera los patios de luces como copropiedad, es decir que en los Estatutos no se le da explícitamente a la vecina del 1º el uso privativo del mismo. También he conseguido las escrituras de su vivienda y en cuyo punto 5º dice literalmente lo siguiente: «»La parte vendedora hace constar que el patio de manzana de la finca tiene exclusivamente su acceso por la vivienda transmitida en esta escritura, por lo que la vendedora ha usado dicho patio en exclusiva desde la adquisición de la misma, en el que tiene instalados diversos elementos de mobiliario y columpios». MI duda esta en que no se si en este punto se especifica claramente el uso privativo del patio ya que a mí no me lo parece considerando dicha redacción poco clara tan importante a la hora de otorgar un derecho. El tema del patio no vuelve a aparecer mas en toda la escritura.
    ¿Verías en esta redacción un claro derecho de uso privativo del patio? ¿Acordaría la Comunidad ceder el uso privativo del patio en algún otro momento? De ser así, ¿se tendrían que haber cambiado los estatutos? ¿Tal vez no haya ningún acuerdo y tan solo se ha establecido así por uso continuado?

    Y por otra parte, unas rejas me impiden la salida al patio. Si es de uso privativo, por supuesto que no voy a salir, pero me gustaría quitar las rejas, ¿sería posible? ¿estaría en mi derecho?

    Muchas gracias / Saludos

    Responder
    1. Miguel Fernández 18 mayo, 2021

      Estimada Ana:
      Por lo que vd. nos está diciendo, si parece a tenor de la escritura de la vivienda de la vecina en su punto 5º que la «parte vendedora hace constar que el patio de la manzana de la finca tiene exclusivamente su acceso por la vivienda transmitida en esta escritura» pero si en los estatutos no aparece el uso privativo del patio e indica que el patio de luces es de copropiedad, la cuestión no queda clara.
      Vd. me indica que ha mirado los estatutos, pero habría que hacerse una pregunta, los estatutos, se refiere a los de su finca o a la finca colindante?. Sería importante que se revisara ambos estatutos por lo que pudieran decir del uso privativo del patio.
      Si en ninguno de los casos hay un uso privativo y no se hace referencia ni en la escritura de división horizontal o bien estatutos de ambas comunidades está claro que se está haciendo un uso inadecuado del mismo y que todos los bajos tendría posibilidad de hacer dicho uso.
      Este tema es un tema delicado y habría que profundizar en la solución del problema a través de un abogado que revisara el tema con la documentación necesaria para plantear una reclamación si fuera necesario.
      Un cordial saludo.
      Miguel
      691564359

  18. Ana Baena 19 mayo, 2021

    Hola Miguel,
    Compré recientemente una casa, un bajo que da a un patio de luces. Es un patio comunitario pero se «supone» que es de uso privativo de la vecina del 1º, pero del otro portal. La finca consta de dos portales, 18 (el mío) y 18 duplicado (el de la vecina del 1º, y que ahora es el nº 20). Ambos números tienen CP diferentes pero Estatutos comunes. Solo esta vecina del 1º tiene acceso al patio. El problema es que esta vecina no limpia el patio, lo tiene completamente abandonado y lleno de enseres (muebles, bicicletas, cubos de basura, sillas, armarios, columpios, etc,) que apila junto a mis ventanas. Además el patio tiene 4 árboles, uno inmenso (debe medir como 25 metros de altura) que no conoce lo que es una poda y otros árboles de menor tamaño que con Filomena han quedado destrozados. patio. Tengo los Estatutos de la CP y en su artículo 2º considera los patios de luces como copropiedad y en las escrituras del piso de la vecina del 1º y en su punto 5º dice literalmente lo siguiente: «»La parte vendedora hace constar que el patio de manzana de la finca tiene exclusivamente su acceso por la vivienda transmitida en esta escritura, por lo que la vendedora ha usado dicho patio en exclusiva desde la adquisición de la misma, en el que tiene instalados diversos elementos de mobiliario y columpios». MI duda esta en la redacción de este punto, ya que a mi me parece que no esta suficientemente claro que el patio sea de uso privativo.
    ¿Verías en esta redacción un claro derecho de uso privativo del patio? ¿Acordaría la Comunidad ceder el uso privativo del patio en algún otro momento? De ser así, ¿se tendrían que haber cambiado los estatutos? ¿Tal vez no haya ningún acuerdo y tan solo se ha establecido así por uso continuado?
    Y por otra parte, unas rejas me impiden la salida al patio. Si es de uso privativo, por supuesto que no voy a salir, pero me gustaría quitar las rejas, ¿sería posible? ¿estaría en mi derecho?
    Muchas gracias / Saludos

    Responder
    1. Miguel Fernández 20 mayo, 2021

      Por lo que vd. nos está diciendo, si parece a tenor de la escritura de la vivienda de la vecina en su punto 5º que la «parte vendedora hace constar que el patio de la manzana de la finca tiene exclusivamente su acceso por la vivienda transmitida en esta escritura» pero si en los estatutos no aparece el uso privativo del patio e indica que el patio de luces es de copropiedad, la cuestión no queda clara.
      Vd. me indica que ha mirado los estatutos, pero habría que hacerse una pregunta, los estatutos, se refiere a los de su finca o a la finca colindante?. Sería importante que se revisara ambos estatutos por lo que pudieran decir del uso privativo del patio.
      Si en ninguno de los casos hay un uso privativo y no se hace referencia ni en la escritura de división horizontal o bien estatutos de ambas comunidades está claro que se está haciendo un uso inadecuado del mismo y que todos los bajos tendría posibilidad de hacer dicho uso.
      Este tema es un tema delicado y habría que profundizar en la solución del problema a través de un abogado que revisara el tema con la documentación necesaria para plantear una reclamación si fuera necesario.
      Un cordial saludo.
      Miguel
      691564359

  19. Dina 18 junio, 2021

    Hola Miguel:
    En primer lugar gracias por su labor.
    Vivo en un edificio antiguo (construido en 1970), en el 8° piso y no tenemos bomba de agua. Por el día tenemos muy poquita presión y por la noche, directamente no tenemos agua. Se aprobó en junta instalar una bomba de presión en el único sitio disponible, el patio de luces, al que solo se puede acceder a través del entresuelo. Mi duda es, puesto que el propietario del entresuelo tiene el uso y disfrute de ese patio, ¿se puede negar a la instalación o está obligado a facilitar el acceso? Muchas gracias.

    Responder
    1. Miguel Fernández 20 junio, 2021

      Estimada Dina:
      Que el propietario del bajo tenga el uso y disfrute del patio no significa que la comunidad no pueda en un momento dado y ante una necesidad como la que tenéis hacer uso del patio. Antes de proponer instalar la bomba de agua, sería necesario que se viera si el problema de la comunidad es la instalación de una bomba a presión o por el contrario y es lo que me temo las tuberías estén reducidas en su canal por la corrosión de las mismas. Lo suyo es que se haga un estudio y se verifique que la reducción de presión no venga dada por un cúmulo de suciedad en las tuberías, en este caso, recomiendo que antes de instalar una bomba e presión se cambien las tuberías y se mejore la instalación.
      Pudiera ser también que el canal o la empresa que suministra el agua haya reducido la presión en la zona y sea necesario hacer la reclamación pertinente.
      Desde luego, en mi opinión, lo último que debemos de hacer es colocar una bomba de presión para mejorar la instalación porque esto podría conllevar a ruidos innecesarios, a mayor presión en las cañerías con el consiguiente problema de chisperos y otras manifestaciones.
      Saludos
      691564359

  20. Niccolò 8 julio, 2021

    Muchas gracias por el buen artículo,
    Solamente no me queda claro según cual art. solo se necesitan 3/5 de los votos para que «Idéntico régimen se aplicará al arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso específico en el inmueble» (en mi caso un bajo-cubierta).
    Gracias y un saludo!

    Responder
    1. Miguel Fernández 9 julio, 2021

      Buenas tardes:
      Le envío un enlace de mundo jurídico donde creo que le resultará interesante y contestará a su pregunta.
      Saludos.
      https://www.mundojuridico.info/arrendamiento-de-elementos-comunes/

  21. Mar Vega 15 julio, 2021

    Buenos días,
    En el 2006 compre un piso al que 2 ventanas daban a un patio de la finca, al cual no se podía salir a limpiar porque nadie tenía salida a él, por lo que estaba lleno de animales muertos, excrementos, y mucha suciedad, pues es un edificio de 1970, el sumidero tenía ladrillos dentro y ni tragaba. Dicho patio es consecutivo al de 2 fincas, una de ellas abrió un ventanuco por los trasteros, que dan al patio de mis ventanas, para salir a por las cosas que se le caen y la otra abrieron 2 viviendas puerta al suyo para hacer uso. En mi misma comunidad el vecino de enfrente cuando compramos el piso ya tenía apertura a otra parte del patio de la finca que estaba en la misma situación. Cuando finaliza el suelo del patio que tengo debajo de mis ventanas tiene un desnivel de mas de metro y medio que da a un tejado de un parking.
    En 2007 solicité en una reunión de vecinos convertir en puerta una de mis ventanas y hacer una escalera para poder bajar a dicho patio, pues era insalubre el olor que había, y tampoco había donde tender, pues si se caía algo era imposible rescatarlo, ya que la ventana tenía una altura considerable y peligrosa, a lo cual no se negaron y me firmó un documento el presidente, en representación de los vecinos en mayoría absoluta, a abrir dicha puerta. Años más tarde me he enterado que en el acta reflejaron permiso a agrandar la ventana.. supongo que por no saber expresarse ya que son vecinos mayores y entonces no había administrador.
    No he hecho uso del patio nunca, solo para limpiar toda la porquería que tiran los vecinos, y la que arrastra el aire, y para tender en la plataforma de hierro que puse para poder hacer la escalera, esta plataforma está debajo del balcón superior, haciendo como otro balcón, por lo que no molesto a nadie ni nadie a mi.. . El tejado del garaje es de un Mercadona, por lo que de vez en cuando hay operarios limpiando dicho tejado, y por el ventanuco, que da al patio al que puedo salir, a veces sale gente de la otra comunidad para recoger ropa.. por lo que tengo mi casa vendida.. Mi hija jamás la dejé que bajara porque de frente hay el desnivel al tejado del garaje, y además comunica con las otras puertas de gente que no conozco.. pero ya es mas mayor y ha bajado a jugar con una pistola de agua o algo.. y la vecina de arriba la dice que no juegue que moja el suelo del patio.. Resulta que ahora molesta que se moje y nunca molestó que fuese un vertedero. En las escrituras no pone nada acerca de este patio, solo que linda con un patio de la finca, y en la división horizontal ni en catastro figura derecho de uso y disfrute de los patios por parte de los vecinos de la planta baja, por que no había acceso a ellos.
    Podría hacer algo para que esto cambiara, contando con que los vecinos prefieren tener un vertedero que a alguien que disfrute el patio? ellos nunca han venido a limpiarlo ni intención de hacerlo, ni quiero.
    Podría poner unos tiestos aunque fuese como para delimitar el cuadrado del patio y no hubiese peligro de caída a los tejados del garaje? supongo que una valla sería imposible.. . podría poner una mesa y sillas o que me hija juegue sin problema? nada de lo que ponga les quitará luz ni aire a ningún vecino puesto que el suelo del patio está mucho más abajo que sus ventanas incluso que las mías.
    Muchas gracias
    Un saludo

    Responder
    1. Miguel Fernández 23 julio, 2021

      Buenos días Mar.
      Lo primero que voy a hacer es pasarle este artículo que puede ser de interés para las respuestas a las preguntas que nos expone.
      https://adminfergal.es/el-uso-privativo-de-los-elementos-comunes/
      Aquí en este artículo además le vienen otros enlaces de temas que tienen que ver con lo que nos comenta.
      Lo primero que tienen que mirar es que dice la escritura de la división horizontal o el título constitutivo sobre el tema del patio, si hace referencia al uso del patio de su vivienda. Si no dice nada al respecto y existe una aprobación en acta, aunque como nos comenta de forma mal transcrita, se estaría a lo que se indicara en el acta de dicha reunión, pero no debemos suponer que el hecho de que se pueda salir al patio que es el tejado de mercadona para limpiar el mismo, no le da derecho a sacar nada para aprovecharse del uso del patio, si procede el cambio de uso o el aprovechamiento privativo y no viene escriturado, es necesario la unanimidad por parte de todos los propietarios.
      Saludos.

  22. Jose toro 18 agosto, 2021

    He comprado un piso de nueva construcción, primera planta del cual adjunto escrituras. Hay un ojo patio que tiene la entrada desde el pasillo común, con el que solo colindo yo:

    Escrituras: los patios comunes existentes en la primera planta del edificio, podrán ser utilizados por los propietarios o usuarios de los pisos viviendas de la citada planta que respectivamente colinden con ellos; no pudiendo tener en los mismos materias nocivas o peligrosas que puedan ocasionar molestias a los pisos de las plantas superiores, ni realizar construcción alguna en los mismos.

    -Solo hay una llave y el presidente quiere una copia, le pertenece?

    -Hay dos ventanas las cuales no tienen llave, puedo poner una reja con 4 tornillos a cada una por dentro para asegurar mis pertenencias? (Mesa, sillas, sombrilla) Si esque las puedo tener claro.

    -Puedo abrir puerta desde mi piso para tener acceso directo? Sería quitar una ventana que hay y poner puerta.

    A quien le corresponde pagar soleria y bajantes en caso de rotura o avería?

    Muchas gracias.

    Un saludo.

    Responder
    1. Miguel Fernández 21 agosto, 2021

      Buenas tardes Jose:
      Lo que vd. está preguntando no tiene una fácil respuesta porque depende de muchos factores, me explico:
      1º) Habrá que ver lo que dice la escritura de división horizontal. Si la escritura no dice nada, hay que comprobar lo que pueda decir al respecto los estatutos. Si no dice nada la escritura de división horizontal y los estatutos habrá que estar a lo que indica posibles reuniones que se hayan dado en la comunidad y se haya levantado acta de la misma.
      2º) Si no se dijera nada en lo anteriormente expuesto habrá que estar a lo que indica la escritura suya, por lo que me comenta indica que los patios comunes existentes pueden ser utilizados por los propietarios usuarios de los pisos viviendas. Las limitaciones que se indican es que vd. no puede tener en el patio materias nocivas y peligrosas ni realizar ningún tipo de construcción, pero si nos atenemos a la parte restrictiva no dice nada de que puedan colar elementos movibles como unas sillas o una mesa o bien puedan instalar jardineras u otros elementos ornamentales.
      Ahora bien, en los patios pueden ser que puedan caer elementos que caigan desde la ventana de cualquier vecino y sea necesario que o bien vd. o bien el Presidente tenga acceso a través de una llave para recogerlo, en este caso, al ser un elemento común de uso privativo, entiendo que debe de haber una llave en su poder y otra llave en poder del Presidente para tener acceso de forma puntual.
      En las ventanas hay que hacer algún proceso que le permita asegurarse que nadie pueda acceder a través de las mismas, para ello debo de entender que se deba aprobar algún sistema que asegure los posibles bienes personales o que puedan acceder a su vivienda a través del patio. Cualquier actuación puede ser una buena solución siempre que se haga con la conformidad de la junta de propietarios a tal efecto.
      No puede poner una puerta en vez de una venta de su vivienda, porque cambiaría la estética del edificio y para ello necesita la unanimidad de todos los propietarios, si la consiguiera entonces si.
      La solera y los bajantes corresponde pagarlo por deterioro natural a la comunidad de propietarios siempre que se demuestre que no existe un deterioro producido por un mal uso por parte de vd. En este caso sería vd. quien debería abonar dichas cantidades.
      Un cordial saludo.
      Miguel
      691564359

  23. Jose 18 agosto, 2021

    Buenos días. Vivimos en un quinto piso de nuestra propiedad con terraza. En los últimos días hemos observado que ha aparecido en el techo de la terraza un nido de avispas. Queremos solucionar el problema cuanto antes, pero nuestra duda es si debemos ser nosotros o la comunidad la que se haga cargo de los gastos. Muchas gracias por su atención.

    Responder
    1. Miguel Fernández 21 agosto, 2021

      Buenas noches Jose:
      La terraza es un elemento común y por lo tanto debería ser la comunidad quien se encargara de solucionar el problema a no ser que en algún momento y/o en alguna reunión de la comunidad y así quede reflejado en acta, se haya decidido que para este tipo de situaciones sea el propietario a nivel individual quien intervenga.
      Cualquier elemento común debe de ser la propia comunidad de propietarios.
      Un saludo.
      Miguel
      691564359

  24. Manuel 10 septiembre, 2021

    Buenas, tenemos un vecino en el piso de abajo con un patio privado suyo y otro comunitario el cual también le da uso. El caso que esté vecino tiene un perro grande y varios gatos los cuales haces sus necesidades en dichos patios PRIVANDO A LOS VECINOS a poder tender nuestra ropa en el patio de luces por el olor que este desprende y los muy repetitivos ladridos del perro que tienen (es bastante grande). yo compré este piso hace unos meses pero los vecinos me aseguran que se le ha dicho en varias ocasiones que limpien el patio lleno de heces y orina y no hacen caso, también me aseguran que antes era mucho peor. Mi pregunta es que podemos hacer con esta situación, siendo su patio puede tenerlo de cualquier forma con olores y ladridos a deshoras.
    Gracias.
    PD: Yo tengo perro y me encantan pero no de estas formas.

    Responder
    1. Miguel Fernández 11 septiembre, 2021

      Estimado Manuel:
      Con relación a este tema debemos tener en cuenta lo que nos dice el artículo 7 de la ley de propiedad horizontal sobre las actividades insalubres. Este artículo de la LPH está desarrollado en los siguientes artículos redactados por nosotros:
      https://adminfergal.es/privacion-uso-de-vivienda-por-ruidos-y-actividades-molestas/
      https://adminfergal.es/33-actividades-molestas-en-las-comunidades-de-propietarios/
      https://adminfergal.es/animales-de-compania-y-las-comunidades-de-propietarios/
      Tenga en cuenta que el procedimiento para actividades que sean dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas deben de realizarse a través de lo que indica este artículo 7.2.
      Antes de realizar una actuación de estas características me iría al Ayuntamiento y explicaría el problema para hablar con el técnico que les pueda ayudar a realizar una gestión de estas características.
      Saludos
      691564359

  25. Marina 12 octubre, 2021

    Hola, he comprado una vivienda cuya cocina se encientra construida dentro de un patio comunitario. Cuando el antiguo propietario compró el piso esto ya era así, de eso hace más de 15 años. La pregunta es hay alguna forma de añadir la cocina a mi escritura? Si la comunidad estuviera de acuerdo qué habría que hacer? Que le supone a la comunidad perder ese espacio si a la práctica nunca ha sido suyo?

    Responder
    1. Miguel Fernández 13 octubre, 2021

      Estimada Marina:
      Habrá que estar a lo que indica la escritura de división horizontal del edificio. Si en la escritura esta parte del patio comunitario lo tiene asignado vd. como uso privativo para su cocina perfecto si no es así y no dice nada la escritura de división horizontal o los estatutos habría que valorar la posibilidad de incorporarlo a su propiedad mediante lo que se llama la usucapión. Le facilito información de uno de los artículos escritos por nosotros en esta materia.
      https://adminfergal.es/que-es-la-prescripcion-adquisitiva-o-usucapion/
      La usucapión necesita de 30 años para reclamar la propiedad.
      Desde luego pondría este tema en manos de un abogad@ experto en derecho civil porque es un tema que necesitará de un profundo análisis.
      Un cordial saludo.
      Miguel
      691564359

  26. Giulia 2 noviembre, 2021

    Buenos días. He comprado un Local en Madrid que ocupa todo el fondo de la parcela. En la Nota simple pone que linda en el fondo con el testero de la casa. Y que la planta ocupa el espacio correspondiente al patio de la casa. Además la extensión declarada y por tanto la cuota icluye todos los m2 hasta el testero.

    Quería saber si esto significa que el patio es comun de uso privativo o privado. Si es de uso privativo, si quiero por ejemplo hacer obras y cambiar el suelo, necesito el permiso de la Comunididad?

    Responder
    1. Miguel Fernández 7 noviembre, 2021

      Estimada Giulia:
      Con esta información nosotros no podemos determinar si el patio es común de uso privativo o bien es un patio privado. Si ha comprado un local debemos entender que este local que además paga la cuota de los m2 correspondientes es de uso privado. Si es de uso privado, puede hacer aquello que considere que es necesario para sus intereses, si es de uso privativo, no podr´hacer sin el consentimiento de los vecinos.
      Saludos
      Miguel
      691564359

  27. Andreas 11 enero, 2022

    Buenas tardes, muchas gracias de antemano.
    Quisiera saber, en una vivienda, planta baja, en un edificio y tiene en escrituras puesto que el patio es de uso privativo… Se podría modificar una ventana y hacerla puerta a un patio que es de uso privativo? A demás da la casualidad que los dos bajos dice en escrituras que sin de uso privativo. Y debería pedir permiso a la comunidad?
    Muchas gracias 🙂

    Responder
    1. Miguel Fernández 15 enero, 2022

      Hola Andreas.
      Siempre debe de pedir permiso a la comunidad, si además del uso que tiene en exclusiva quiere convertir una ventana en puerta de acceso es cambio estructural y una modificación de fachada. Recuerde lo que dice a este respecto el artículo 10.3.b) b) Cuando así se haya solicitado, previa aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes; el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte; la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas comunes, cuando concurran los requisitos a que alude el artículo 17.6 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio.
      Reciba un cordial saludo.
      Miguel
      691564359

  28. Sonia Sanchez 12 marzo, 2022

    Buenos días.
    Soy la propietaria de un ático con terraza de uso privativo. Está terraza da acceso al tejado de la comunidad. Se va a realizar una obra en el tejado y deben acceder por ella para realizar la obra.
    Hoy se ha presentado arquitecto y constructor. Pero también la administradora y presidenta. No tenemos buena relación y quisiera saber si puedo decidir sobre quién accede o no a mí terraza de uso privativo.
    Un saludo y gracias de antemano

    Responder
    1. Miguel Fernández 14 marzo, 2022

      Hola Sonia.
      Hay que dar servidumbre para poder solucionar los problemas que se produzcan en el tejado. En este caso si fuera necesario debería dejar que entraran a través de su vivienda si fuera necesario, a no ser que existiera otra forma de acceder al tejado. Vd. deberá poner los horarios de acceso teniendo en cuenta que sean lo menos gravosos posibles para su vida personal, por ejemplo que aparezcan por su vivienda a una hora prudente, lo que no puede hacer es no permitir el acceso a la administradora y a la Presidenta que son los máximos representantes de la Comunidad, independientemente si la relación es buena o menos buena.
      Saludos
      Miguel
      691564359

  29. Antton 27 abril, 2022

    Buenos dias
    Disponemos de un local comercial que da a un patio de manzana y a un patio de luces. En el patio de luces allá por los 80 en anterior propietario pudo hacer o expandir el local lo justo para meter una escalera para acceso al sótano. En el otro patio de manzana ahora el nuevo propietario, nosotros, queremos expandir el local comercial ocupando la superficie del patio y cerrándolo hasta la primera planta. La norma urbanística lo permite, pero en estatutos no está claro o es más creemos que no se puede. Sin embargo queremos saber si el hecho de que exista esa otra extensión en el otro patio nos pueda permitir o haya sentado precedente para poder hacer esta expansión sin necesitar negociar con la comunidad.
    Un saludo

    Responder
    1. Miguel Fernández 28 abril, 2022

      Estimado Antton:
      Con relación a su pregunta tenemos escrito el siguiente artículo: https://adminfergal.es/los-actos-propios-en-las-comunidades-de-propietarios/ .La doctrina de los actos propios.
      Es importante que se lea el mismo porque aquí se le da contestación a su pregunta.
      Un cordial saludo.
      Miguel
      691564359

  30. Ica 6 junio, 2022

    Buenas hace un año q compre un piso1°.al patio de luces sólo yo tengo ventana.solicite abrir una puerta porque a la hora de limpiar saltar por la ventana es peligroso.un vecino no quiere por no darme uso y disfrute del dicho patio .puedo oponerme q la empresa de limpieza pase por mi casa para limpiar el patio?gracias

    Responder
    1. Miguel Fernández 17 junio, 2022

      Estimada Ica:
      Aunque vd. puede tener toda la razón por la lógica que desprende este cambio, si debería tener en cuenta la situación que esto podría generar. Lo primero a tener en cuenta es si el patio de luces es un elemento común, o bien un elemento común de uso privativo, si en las escrituras no dice nada al uso privativo y se considera un elemento común no tiene nada que hacer. Cuestión distinta es que por unanimidad se cambie el uso y se lo cedan a vd. como elemento común de uso privativo.
      Otra cuestión es que la persona de limpieza tenga que saltar al patio a través de la ventana, cuestión esta que si no figura en los estatutos no tendría porque darle permiso para que esta persona entre al patio a hacer la limpieza. Creo que el acuerdo justo es que vd. pueda hacer una puerta de acceso y que todos los vecinos pudiera favorecerse de este hecho y con el compromiso por su parte de que no va a utilizarlo para su uso particular.
      Yo no dejaría entrar a la persona de limpieza por la ventana. Se imagina que mañana se cae y le denuncian a vd. Porque complicarse la vida.
      Saludos.
      Miguel
      691564359

  31. ivan 31 julio, 2022

    Buenos dias Miguel!
    Mi pregunta es la siguiente,¿puede el restaurante de debajo de mi casa instalar mesas y sillas para dar comidas en una zona asoportalada de nuestro patio sin permiso de la comunidad?. en el titulo constitutivo el constructor le dio como anejo el uso y disfrute de la zona asoportalada que rodea el local sin que los vecinos lo supieramos (a mi me hubiera condicionado la compra porque vivo en el primero y no lo hubiera comprado). Es una zona que nos es exclusiva de el,quiero decir que es una zona en la que podriamos transitar nosotros pero que esta tomada por mesas y sillas que permanecen alli las 24 horas del dia sin recogerse y que ademas nos genera problemas tambien porque tenemos un centro educativo enfrente y cuando el local esta cerrado vienen los chavales para ella.A mi personalmente lo que mas me afecta es el ruido al arrastrar las sillas y las mesas. Las relaciones con el dueño del local son malas.Me parece un uso abusivo de una zona comun de uso privativo la instalacion de esa terraza y ademas se esta lucrando en una zona comun¿Que podriamos hacer?. ¿Llegado el caso ustedes nos podrian ayudar?

    Saludos.

    Responder
    1. Miguel Fernández 31 julio, 2022

      Estimado Ivan:
      Todo lo que dices es cierto y coherente. En primer lugar decirte que es necesario que los estatutos de la comunidad permitan que el local tenga ese tipo de actividad. Si lo tiene, este se debe de adecuar a la normativa del ayuntamiento de Madrid vigente sobre Ordenanza 1/2022, de 25 de enero, por la que se modifica la Ordenanza de Terrazas y Quioscos de Hostelería y Restauración, de 30 de julio de 2013.
      https://sede.madrid.es/portal/site/tramites/menuitem.5dd4485239c96e10f7a72106a8a409a0/?vgnextoid=9d96c6dbe677e710VgnVCM1000001d4a900aRCRD&vgnextchannel=6320115579d89210VgnVCM100000171f5a0aRCRD&vgnextfmt=pda
      Si vive en otra localidad tendrá que estar a lo que indica la correspondiente ordenanza.
      En la ordenanza se indica cual debe ser la forma de funcionar de dicha terraza y cuales son las limitaciones tanto de ruido como de funcionamiento. A que hora se debe de abril y cerrar el local, los ruidos etc.
      Que se lleve bien o mal con el dueño del local no debe limitar que tenga sus obligaciones con respecto a su local de negocio y si es necesario denunciarle por incumplimiento para ello está la policía municipal.
      Nuestra recomendación es que se denuncie estos hechos a la policía siempre que se observe un incumplimiento y tantas veces como sea necesario.
      Saludos.
      Miguel Fernández
      691564359

    2. ivan 5 agosto, 2022

      Buenas noches Miguel!
      Antes de nada quiero agradecer su respuesta y preguntarle si hay jurisprudencia al respecto de lo anteriormente comentado(puesto que alguno cuestionara lo dicho) puesto que en la proxima junta de propietarios puede que se aborde el tema. Lo que queremos es asegurarnos de que estamos en lo cierto y despues la junta decida lo que quiera hacer. Si dejar las cosas como estan o dejarlo en manos de un profesional para que aborde el tema directamente.

      Saludos.

      1. Miguel Fernández 14 agosto, 2022

        Estimado Ivan:
        Nosotros contestamos a la primera pregunta. No seguimos el hilo de lo comentado anteriormente. Siento no poder contestarle a su pregunta.
        Un cordial saludo.
        Miguel
        691564359

  32. Juan 5 agosto, 2022

    Buenos días, vivo en un primer piso con acceso directo a una terraza/patio comunitaria. La parte de la terraza que colinda con mi piso está vallada, es decir: soy el único que puede acceder. Me gustaría “comprar” el uso privativo de esa parte de la terraza comunitaria. ¿Cómo se valoraría el metro cuadrado teniendo en cuenta que no adquiriría la terraza? Muchas gracias

    Responder
    1. Miguel Fernández 14 agosto, 2022

      Estimado Juan:
      No puedo contestar a esa pregunta porque dependerá de diferentes factores para su uso. Por ejemplo, si tiene que hacer vd. la limpieza del patio comunitario, si tiene jardineras, si se tiene que hacerse cargo de la posible jardinería, pintura, etc. no se puede comprar un uso privativo, peri si se puede llegar a un acuerdo con la comunidad para saber en que condiciones se puede hacer el intercambio y como se puede valorar su uso teniendo en cuenta las posibles contraprestaciones. Pudiera ser que a la comunidad le bastara cedérsela a cambio de hacer un mantenimiento integral.
      Saludos
      Miguel
      691564359

  33. María José 31 agosto, 2022

    Hola Miguel! Tengo un piso con una salida a un Patio. El problema esque el vecino de al lado ( solo somos dos viviendas por planta)accede por dicho patio por el pasillo común que da a las viviendas y nose yo si eso es legal .porque aparte que compartimos el patio podría acceder a mi vivienda o cualquiera que tuviera la llave de la puerta que da al pasillo. Eso sería legal. Mucha sgracias

    Responder
    1. Miguel Fernández 25 septiembre, 2022

      Estimada Maria José:
      Habrá que ver lo que dice con relación a este tema la escritura de división horizontal o los estatutos. Si indica que es un patio común de uso privativo y solo tiene vd. acceso, su vecino no podrá acceder al mismo. Es uso específicamente suyo, otra cuestión será que indique en las escrituras correspondientes tanto vd. como su vecino tienen acceso al patio común.
      Saludos
      Miguel
      691564359

  34. Ramon 6 octubre, 2022

    Buenos días Sr. Miguel, vivo en un primer piso, lo compramos hace 17 años. Tenemos una terraza en la parte trasera. Acaban de adquirir el local que hay debajo de nosotros y nos dicen que tienen que hacer una salida de humos, que cuando se construyó el edificio (hace más de 40 años) dicha salida estaba echa. Cuando nosotros adquirimos la vivienda en el patio no había ninguna salida de humos. Pueden hacer la salida de humos? He leído que si una obra está echa y nadie reclama en los siguientes 5 años se da por buena, así que entiendo que no me pueden hacer la salida de humos. Muchas gracias.

    Responder
    1. Miguel Fernández 16 octubre, 2022

      Estimado Ramón:
      Lo primero es saber si la salida de humos existía antes de que vds. compraran la vivienda. Una forma de informarse es hablar con los propietarios para que les confirmen si existía dicha salida de humos. Otra forma de confirmar dicha salida es si vds. tienen una escritura de división horizontal o título constitutivo y aparece en dicha escritura la salida de humos para dicho local. También habría que comprobar en la escritura si hubiera una servidumbre a favor del local.
      Sino dice nada en la escritura de división horizontal ni en las escritura suya y del propietario del local, habría que ver el posible perjuicio que pudiera tener para vds. o el posible negocio e intentar llegar a un acuerdo entre vds. y el resto de los propietarios.
      Saludos.
      Miguel
      691564359

  35. antonio 21 noviembre, 2022

    Hola quiero informacion de lo siguiente somos 8 vecinos en mi comunidad los 2 del primer rellano tienen 2 terrazas y en las escrituras la de la puerta 2 me ha comentado que no dice nada de las terrazas si son comunitarias o de uso privado cada una Como puedo saber si cada terraza es de uso comunitario o de uso privado cuando se hundio la de la puerta 2 los gastos de la reparación las pagaron al 50% la planta baja y la madre de mi vecina Entiendo que es de uso privado ya que solo ella tiene acceso a la misma gracias de antemano Antonio

    Responder
    1. Miguel Fernández 29 noviembre, 2022

      Estimado Antonio.
      Deberá acercarse al Registro de la Propiedad y solicitar una copia de la escritura de división horizontal del edificio. Allí deberá estar reflejado si las terrazas son privadas o bien las terrazas son elementos comunes de uso privativo como se refleja en el artículo que ha leído.
      Si son de uso privativo deberán estar limitadas como elemento común a lo que se decida en la junta de propietarios.
      Saludos
      Miguel
      691564359

  36. Pedro 2 enero, 2023

    Buenos días,

    Si llego a un acuerdo con la junta de propietarios para obtener el uso privativo de una terraza de un ático (no aparece así actualmente en las escrituras), y que posteriormente vendo mi vivienda, se transmite automáticamente el derecho de uso privativo al nuevo propietario? O tendría que otorgarse de nuevo este derecho por unanimidad de los propietarios?

    Responder
    1. Miguel Fernández 3 enero, 2023

      Estimado Pedro:
      Dependerá del tipo de elemento común y donde este este incorporado. Así una terraza puede ser un elemento común de uso exclusivo de un propietario porque es el único que tiene la capacidad para el uso y disfrute. Si posteriormente vende su vivienda se transmitiría ese uso privativo a la persona que compre la misma. Cuestión distinta es que sea un elemento común y que por deferencia hacia un propietario se haya dado el uso privativo del mismo. Por ejemplo una sala, un cuarto, etc. Si se ha decidido la entrega de ese uso privativo por unanimidad si se cambia el propietario por la venta de su vivienda se debería aprobar de nuevo.
      Saludos.
      Miguel
      691564359

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