Buscar

Publicación del BLOG

Administración de Fincas Comunidades de Propietarios Legislación

Las terrazas y patios como elementos comunes de uso privativo

Compartir
Las terrazas, patios, cubiertas como elementos comunes de uso privativo

Las terrazas, patios, cubiertas como elementos comunes de uso privativo

Hemos hablado en muchas ocasiones en la web de Adminfergal de todos estos temas relacionados con las terrazas, patios comunes, cubiertas, como elementos comunes y elementos comunes de uso privativo, de hecho, tenemos varios artículos relacionados con estos temas, los cuales indicamos a continuación:

A pesar de tener muchos artículos escritos, con la ayuda de Sepín vamos a intentar dar un enfoque complementario e informar de todas aquellas cuestiones que pueden ser de interés para el lector y enriquecer un poco mas todo lo relacionado con elementos comunes de uso privativo.

Hay dos artículos en la LPH y en el Cc que son básicos para entender todo lo relacionado con elementos comunes de uso privativo. El primero es el artículo 3.b de la Ley de Propiedad Horizontal, que dice textualmente lo siguiente:

«En el régimen de propiedad establecido en el artículo trescientos noventa y seis del Código civil corresponde a cada piso o local:

El derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, con los elementos arquitectónicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, que estén comprendidos dentro de sus límites y sirvan exclusivamente al propietario, así como el de los anejos que expresamente hayan sido señalados en el título, aunque se hallen situados fuera del espacio delimitado.

La copropiedad, con los demás dueños de pisos o locales, de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes

El artículo 396 del Código Civil dice textualmente lo siguiente:

«Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones, cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquellos que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de aguagas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.

Las partes en copropiedad no son en ningún caso susceptibles de división y sólo podrán ser enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable.»

Este artículo determina la necesidad de que haya elementos comunes. Se podría decir que elemento común es todo aquel que no se haya catalogado como elemento privado y que sirva al servicio general de la Comunidad. Todo lo que no sea individual y no figure en las escrituras de compraventa debe considerarse un elemento común.

Es verdad, que son los elementos comunes de uso privativo los que mas problemas generan en las Comunidades de Propietarios posiblemente por la propia indefinición de su calificación, luego veremos diferentes casos para aclarar algunas de las preguntas que nos hacemos en estos casos.

La escritura de división horizontal o título constitutivo nos dará las respuestas si es un elemento común o es un elemento común de uso privativo, si bien es verdad que la Comunidad puede ceder el uso privativo a un propietario, en este caso, se necesitaría la unanimidad de los propietarios. Tal cuestión viene determinada en el artículo 17.6 de la ley de propiedad horizontal que dice textualmente lo siguiente: “6. Los acuerdos no regulados expresamente en este artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación.”

Si que es verdad que el acuerdo de la cesión del elemento común para uso privativo puede ser para un arrendamiento a una vivienda, en este caso se aplicaría el artículo 17.3 de la LPH que dice textualmente lo siguiente: “El establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, supongan o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirán el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.

Idéntico régimen se aplicará al arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso específico en el inmueble y el establecimiento o supresión de equipos o sistemas, no recogidos en el apartado 1, que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble.”

El elemento común de uso privativo debe constar en las escrituras, de forma expresa o describiéndolo como parte de la propiedad.

Recordemos que será el propietario el que debe de realizar las labores de mantenimiento o bien de conservación de todas las cuestiones relacionadas con las cuestiones propias del uso en un elemento común de uso privativo, mientras que será la Comunidad quien responderá de las extraordinarias propias de su responsabilidad, ejemplo problemas en el forjado, tela asfáltica, etc.

Si existen dudas sobre quien es el responsable de una actuación por problemas en un elemento común de uso privativo, propietario o Comunidad, ya sabéis, informe técnico determinando el origen de los daños. En este caso, recordar a todos los propietarios que no sean negligentes en el mantenimiento para que no se tengan dudas quien debe de ser el encargado de las actuaciones.

De todos los supuestos que determinaremos a continuación hay un supuesto que merece una atención especial que son las obras. El propietario no debe realizar ninguna obra, en un elemento común de uso privativo, que pueda alterar el inmueble o su estructura, ejemplo el cerramiento de una terraza. Estas obras siempre se deberán hacer con el consentimiento del total de la Comunidad en sus 3/5 partes según se indica en el artículo 17.3 que hemos descrito textualmente anteriormente. Ojo, también hay que tener en cuenta que si la realización de una obra, esta consentida para otros propietarios que ya la han realizado, y es la misma, en este caso hay ejemplos precedentes y por lo tanto no se debería negar la misma.

Veamos que tipo de consulta se suelen hacer a nivel jurídico en relación a los elementos comunes de uso privativo y la contestación de los mismos.

  • Si se decide por la Junta de Propietarios conceder el uso privativo de un elemento común de forma definitiva, es necesario que esto quede aprobado por la unanimidad de los propietarios. Para ese cambio es necesario dejarlo por escrito ante el notario y el registro de la propiedad.
  • Cuando se genere un acuerdo para que un propietario tenga el acceso exclusivo al patio común de uso privativo, la decisión se deberá obtener conforme a los artículos 5, apartados 2 y 4 y el artículo 17.6 de la ley de propiedad horizontal. El problema que se plantearía en este caso es que, si queremos revertir la situación, para conseguir la nulidad por la vía judicial, como tendremos el voto en contra del propietario, habrá que llevarlo al Tribunal por juicio ordinario a tener de lo dispuesto en el artículo 249.1. 8º de la Ley de Enjuiciamiento Civil que dice textualmente lo siguiente: “Cuando se ejerciten las acciones que otorga a las Juntas de Propietarios y a éstos la Ley de Propiedad Horizontal, siempre que no versen exclusivamente sobre reclamaciones de cantidad, en cuyo caso se tramitarán por el procedimiento que corresponda.”
  • Si en la escritura de división horizontal no consta de forma expresa que el patio es de uso privativo de las viviendas que tengan acceso directo a dicho patio, no serán consideradas como tales por ello no se podrán llevar a cabo obras ni instalaciones sin el permiso de la comunidad de propietarios.
  • Apropiarse de un patio común es contrario a la LPH sobre todo si en el título constitutivo no dice nada, pero si la vivienda que da a ese patio lleva años disfrutando en exclusiva de este, la reclamación que pudiera hacer la Comunidad de Propietarios está prescrita. En este caso se aplicaría el artículo 1963 del Código Civil y consentimiento tácito del resto de los propietarios. El artículo 1963 dice lo siguiente: “Las acciones reales sobre bienes inmuebles prescriben a los treinta años”. Para evitar esta situación es necesario que la Comunidad dentro del plazo establecido exija la devolución de los elementos comunes utilizados en beneficio privado, acudiendo a la vía judicial que se contempla en el artículo 249.1.8 de la Ley de Enjuiciamiento Civil comentado en puntos anteriores.
  • Un Promotor, en contrato privado, no puede conceder el uso privativo de un elemento común como puede ser una cubierta o un patio. El reconocimiento debe de estar reconocido en el Título Constitutivo. El contrato privado no tendría valor alguno, de ahí que la Junta de Propietarios le podrá exigir en cualquier momento que se deje de utilizar dicho elemento común (terraza-cubierta) del inmueble.
  • Un patio, que es un elemento común de uso privativo, sigue siendo común y el que dispone de su utilización exclusiva debe de seguir destinarlo a tal fin, por lo que no cabe que sea un almacén de enseres, escombros, etc. como que tampoco el abandono que pueda producirse del patio pueda suponer un problema de insalubridad para la Comunidad de Propietarios.
  • Si existe un patio que es un elemento común de uso privativo, no se debe de llevar en el actividades o depósitos que supongan molestias, perjuicios o peligro para el resto de los propietarios, por ejemplo, no cabría instalar una terraza de verano, que produce molestias y un uso desmesurado.
  • Si hay una obra en una terraza que es un elemento común de uso privativo, no se puede pedir que se retire, si ha transcurrido 5 años a tener de lo que indica el artículo 1964 del código civil. Que dice textualmente lo siguiente: “. Las acciones personales que no tengan plazo especial prescriben a los cinco años desde que pueda exigirse el cumplimiento de la obligación. En las obligaciones continuadas de hacer o no hacer, el plazo comenzará cada vez que se incumplan.”
  • El acuerdo de la Junta de Propietarios para ampliar las pérgolas y cubrir la terraza con cañizo necesita del acuerdo de los 3/5 de propietarios y cuotas, ahora bien si esto perjudica a un propietario directamente habría que aplicar el precepto del artículo 10.3.b, segundo párrafo de la ley de propiedad horizontal y habría que tener la conformidad explícita del afectado.
  • Si se va a instalar una pérgola en un ático de una vivienda particular, se debe comprobar si el Ayuntamiento donde nos encontremos requiere o no de la previa solicitud y obtención de la licencia. Se recomienda en este caso pedir una cita con los técnicos de urbanismo para que nos confirmen si es necesario la obtención de la licencia.
  • La colocación de los toldos en los balcones afecta a la fachada de la edificación y requiere el acuerdo de las 3/5 partes de la totalidad de cuotas y propietarios según se indica en el artículo 10.3.b de la LPH. Por regla general se suele admitir la instalación del toldo cuando este es del mismo modelo y color del que se suele utilizar en la urbanización. En este caso no se necesitaría ningún tipo de mayoría, ni siquiera llevar a Junta este punto.
  • Si se realiza una apertura de puerta por patio/terraza común para acceder directamente a él, requiere un acuerdo unánime de la Junta de Propietarios, ya que supone un cambio en el Título Constitutivo. Es conveniente que además esta apertura se inscriba en el propio registro de la propiedad.
  • Los gastos de reparación de cristaleras que separan las terrazas individuales, si estas cristaleras forman parte de la fachada, en principio, cualquier gasto que se cause por las reparaciones corresponde a la Comunidad de Propietarios, salvo que la escritura de división horizontal y los propios estatutos indiquen que estén adjudicados a la propiedad individual.

Otros artículos de nuestra web que pueden ser de vuestro interés:

Vídeo de este artículo en el siguiente enlace de nuestro canal:

Fdo. Miguel Fernández

Administrador de fincas Madrid y Guadalajara

Etiquetas:

Puede que le guste también

10 Comentarios

  1. Núria Ruiz 29 abril, 2020

    Buenas!
    Mi pregunta viene relacionada con el acceso al terrado. En mi comunidad, en unos antiguos estatutos, que no se han renovado jamás aunque ya han pasado más de 50 años de la construcción del edificio y muchos de los propietarios son nuevos, se recoge que el acceso al terrado no se permitirá, aunque el terrado tiene condiciones seguras de uso.
    Hasta el momento estaban cerrados, pero con una llave de paso universal. Hace unas semanas, el Presidente de la comunidad y de la mancomunidad decidió, sin contar con las juntas de propietarios, cambiar todos los paños y poner una llave de más seguridad y no ceder la llave a ningún propietario.
    Mi edificio tiene más de 50 años, y 13 pisos de altura, son 4 escaleras con terrado común, así que ha afectado a 280 vecinos sin avisar ni contar con aprobación de la Junta de propietarios.
    Al ser un edificio antiguo no tenemos ni plan de evacuación ni adaptación a la ley de prevención de incendios.
    He requerido a las Fincas varias veces que se pongan llaves en cajas de emergencia en las salidas hasta que se pongan puertas antipático que seria, creo yo lo que tocaría por la envergadura del edificio. Pero no obtengo ninguna respuesta. Todos los vecinos de las plantas altas creemos queremos tener llave, ya que hemos vivido ya dos incendios en las fincas y nos da seguridad, aunque siempre se han seguido instrucciones de los bomberos.
    Así, que no sé que más hacer. He pedido a las Fincas las actas donde se dice que se aprueba el cambio, que los vecinos de los pisos altos queremos llaves, que las puertas del terrado han de tener una puerta antipánico, y nada, ninguna respuesta.

    Agradecería una orientación, si realmente como comunidad se puede cerrar con llave una posible zona segura en caso de evacuación por incendio, si pasara algo de quien en la responsabilidad, si las fincas no actuan contra el Presidente cuando reciben quejas de otros propietarios… que se puede hacer?

    Gracias de antemano por vuestra atención

    Responder
    1. Miguel Fernández 3 mayo, 2020

      Buenas tardes Nuria:
      Creo que esta información puede quedar perfectamente contestada por Pablo Garcíaa Corredera, Asesor del Cafmadrid. que en el siguiente enlace: https://ciudadycomunidad.cafmadrid.es/puertas-acceso-las-azoteas-se-pueden-mantener-cerradas-llave/ dice lo siguiente:

      Para poder contestar a esta pregunta lo primero que se debe considerar es la posibilidad de que dicha azotea tenga evacuación hacia un espacio exterior seguro, por lo que esta cubierta se puede considerar como parte de la vía de evacuación o que la azotea sea en sí mismo un espacio exterior seguro.

      En la normativa vigente en estos momentos sobre el tema, que es el Código Técnico de Edificación (CTE), en su apartado DB-SI 3 (evacuación de ocupantes), se indica que las puertas situadas en recorridos de evacuación en el sentido de la evacuación deben poder abrirse sólo con manilla o barra antipánico, siendo éstas puertas las que se encuentran en recorridos de evacuación que llevan a un espacio exterior seguro…………

      Saludos
      Miguel
      691564359

  2. Alejandro 20 septiembre, 2020

    Hola ,

    Escribo este comentario porque tengo un problemilla que no me deja descansar en paz. He comprado un piso , primera planta .Desde el piso se puede acceder a un patio de luces . Las ventanas del vecino dan a este patio de luces PERO el no tiene puerta para poder salir al patio . En la junta e pedido el permiso para hacer un tabique de 2m de altura , separando el patio de luces en 2 partes iguales , colocando una puerta en dicho tabique HASTA que el vecino haga su propia salida al patio ( la puerta se ha puesto para que yo pueda acceder a la parte del vecino y limpiarla) . Una vez que el vecino haga su salida , la puerta debera ser quitada y el tabique cerrado por completo. Cabe decir que la estado del patio de luces era desagradable y tambien tenia humedades en el piso por culpa del sumidero ( ni no habia sumidero ) . He impermeabilizado todo el patio de luces y he puesto suelo nuevo , tal como lo hemos hablado en la junta. Lo que a mi me preocupa es que en la acta de la junta , no dice nada de que yo pueda disfrutar de la parte del patio de luces que me pertoca ( aunque fue hablado en la junta ). El administrador solo ha puesto que Pido y que se me concede permiso de la comunidad de levantar un tabique para dividir el patio de luces en 2 partes ( por motivos de seguridad y intimidad ) y que yo me resposabilizo de pagar toda la reforma del patio de luces . Esta acta acabo de verla hace unos dias , pero ya han pasado 2 meses desde que inverti mas de 5000€ en la reforma del patio + pintar el patio de la escalera .
    He sacado los estatutuos de la finca y ahy no pone absolutamente nada sobre el patio de luces aparte de las cuotas que le pertoca a cada puerta . Entiendo que si en los estatutuos no pone nada , entonces nos dirigimos a la ley de division horizontal , no ? En este caso , tengo entendido que EL PROPIETARIO DEL PRIMER PISO TIENE DERECHO A DISFRUTAR DEL PATIO, Y TIENE LA OBLIGACION DE CONSERVARLO EN PERFECTO ESTADO.Es correcto ?

    Normalmente no deberia haber ningun problema , pero ya saben como es la gente . No quiero tener problemas por una tonteria de acta que no se formulo bien aunque todo fue hablado en la junta.

    Responder
    1. Miguel Fernández 21 septiembre, 2020

      Estimado Alejandro:
      Si todo está hablado en la reunión mantenida no debería de haber problemas, pero como bien dice sería conveniente que se quedara reflejado en el acta. Como es un tema suficientemente importante le recomendaría que le indicara al administrador que por favor incluyera en el libro de actas que se aprobó el que vd. podría disfrutar de la parte del patio que en principio le corresponde. Esto viene reflejado en el artículo de la Ley de propiedad horizontal en su artículo 19 punto 3º párrafo 3º) que dice lo siguiente: «Serán subsanables los defectos o errores del acta siempre que la misma exprese inequívocamente la fecha y lugar de celebración, los propietarios asistentes, presentes o representados, y los acuerdos adoptados, con indicación de los votos a favor y en contra, así como las cuotas de participación que respectivamente, supongan y se encuentre firmada por el Presidente y el Secretario. Dicha subsanación deberá efectuarse antes de la siguiente reunión de la Junta de propietarios, que deberá ratificar la subsanación.»
      Un cordial saludo
      Miguel
      691564359

  3. Jorge 29 septiembre, 2020

    Quisiera agradecerle sus explicaciones y aclaraciones de la LPH y el CC al respecto, hay un supuesto que no menciona y que no me queda claro, y es el siguiente, » si un propietario compra una vivienda con tres patios comunes, a los que sólo tiene acceso el mismo desde su vivienda, y sobre los que el anterior propietario había realizado modificaciones en dos de ellos (cierre de una puerta que daba a un rellano de la escalera comunitaria) y un cerramiento de aluminio (techado) en 2 de los 3 patios, que ahora forman parte de la vivienda pero que no están contemplados como de uso privativo en las escrituras, y de esto ya han transcurrido más de 5 años, ¿la comunidad puede reclamarle al nuevo propietario acerca de los mismos?, ¿Qué acciones le podría reclamar al nuevo propietario? Gracias. Un saludo

    Responder
    1. Miguel Fernández 30 septiembre, 2020

      Buenos días Jorge:
      Después de 5 años donde la comunidad ha aceptado de forma tácita el que se hagan un cerramiento de aluminio en dos de los tres patios que además no están contemplados de uso privativo en las escrituras tiene atisbos de que está actuando en contra de sus propios actos como así lo indicamos en nuestro artículo siguiente: https://adminfergal.es/los-actos-propios-en-las-comunidades-de-propietarios/
      En el mundo jurídico dependerá del planteamiento que se haga y lo que el juez pueda ver en las actuaciones tanto del nuevo propietario como de la propia comunidad. El propietario que utiliza dichos patios en beneficio propio y que además ha realizado dichas obras solo con el consentimiento tácito de la comunidad deberá demostrar a través de las facturas correspondientes esos 5 años desde la construcción.
      Dependerá de la documentación que se pueda aportar ante el juez el que este se incline hacia una decisión u otra.
      Saludos.
      Miguel
      691564359

  4. Juan Miguel 9 octubre, 2020

    Buenas tardes, lo primero agradecerle la ayuda que nos presta.
    Le planteo mi pregunta a ver si nos puede ayudar.
    Vivo en un primer piso de un bloque construido hace mas de 60 años. Mi bloque esta situado en una manzana rectangular de diez bloques. la red de saneamiento de todos los bloques discurre a lo largo de los patios interiores de la manzana, estos patios eran zonas comunes de uso privativo. Todos los vecinos de esos bajos han construido en los patios (hace ya muchos años, por lo que entiendo esta prescrito, incluso algunos lo han escriturado).
    Ahora, hay que reparar esa red de saneamiento y la existencia de esas construcciones incrementan el coste de la reparación de la red mas de un 300% e incluso algunos vecinos exigen el pago de los daños ocasionados en esas construcciones. Esta obligada la comunidad a pagar todo el importe o solamente lo que correspondería en las condiciones originales y los vecinos que construyeron deben asumir el incremento atribuible a esas construcciones.
    Muchísimas gracias.

    Responder
    1. Miguel Fernández 10 octubre, 2020

      Buenos días Juan Miguel.
      Su pregunta es muy interesante, darle una contestación adecuada supondría tener que imbuirnos en como se ha configurado la constitución de los patios interiores, si son patios que se han configurado desde un principio como elementos comunes de uso privativo, si así figuran en las escrituras del título constitutivo, si las obras que se han realizado en dichos patios han sido consentidas por los propietarios de las comunidades y si no han sido consentidas que dichas actuaciones hayan prescrito por el consentimiento tácito de los vecinos. Además a este comentario hay que añadirle lo que indica vd. de que «algún patio» lo han escriturado, esto nos descuadra a no ser que se haya dado el consentimiento por parte de todos los propietarios de convertir un patio de elemento común de uso privativo a un elemento privado.
      Dicho todo lo anterior y ante la imposibilidad de poder ver el devenir de los acontecimientos debemos ajustarnos a lo que indica la ley de propiedad horizontal en relación a las actuaciones en los elementos comunes de uso privativo, las servidumbres y las posibles indemnizaciones, para ello, debemos analizar lo que dice el artículo 9 de la ley de propiedad horizontal:
      Se hace necesario indicar lo que dice en primer lugar el artículo 9.1 en los apartados a, b,c y d que dicen lo siguiente:
      1. Son obligaciones de cada propietario:
      a) Respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualquiera de los propietarios, estén o no incluidos en su piso o local, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento que se causen daños o desperfectos.
      b) Mantener en buen estado de conservación su propio piso o local e instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba responder.
      c) Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la realización de obras, actuaciones o la creación de servicios comunes llevadas a cabo o acordadas conforme a lo establecido en la presente Ley, teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados.
      d) Permitir la entrada en su piso o local a los efectos prevenidos en los tres apartados anteriores.
      Estos 4 puntos del artículo 9 definen perfectamente todo lo relacionado de la propiedad privada y los elementos comunes del edificio.
      Desde luego si no hay nada que defina en la escritura de división horizontal las limitaciones de uso de los patios «privativos» y tampoco existen limitaciones en las actas con respecto a la construcción en dichos patios si debería de darse la servidumbre como dice el apartado c y resarcírsele al propietario del patio de la compensación por los daños y prejuicios ocasionados.
      Un cordial saludo.
      Miguel
      691564359

  5. Andrea 3 enero, 2021

    Buenas tardes, gracias por sus artículos son de mucha ayuda. Quería ver si podrían ayudarme en mi consulta. Estamos de alquiler en una vivienda con una terraza de uso privativo. Nos han informado de que la terraza tiene filtraciones que afectan al vecino de abajo y deben desmontar la pérgola (con su correspondiente suelo de madera) así como las baldosas de la terraza para revisar el aislamiento y repararlo.

    Mi consulta radica en dos puntos: el primero de todos es que mi contrato vence en 6 meses, ¿podríamos negarnos a la realización de la reparación para que se haga tras la finalización del contrato? ¿Con cuánta antelación y en qué términos deben informarnos de las obras?Se presentó un señor un día en la puerta de mi domicilio para indicarme que debían realizarse cuanto antes y pretenden venir en 1 semana. Nosotros le remitimos a nuestro casero para que sea él quien nos avise por escrito del consentimiento y que nos aseguren que van a dejarlo todo como estaba. No sabemos si podemos pedir una reducción en la cuota de alquiler durante el tiempo en el que estén realizando obras en la terraza ya que la terraza supone más del 30% del inmueble alquilado.

    Por otro lado, tanto la pérgola como todos los elementos personales que tenemos en la terraza entendemos que deberán desaparecer de esa zona. ¿Quién es el responsable de ellos? ¿Puedo negarme a la realización de la obra antes de la finalización de mi contrato si no se responsabilizan del almacenamiento tanto de mis enseres como de la pérgola?

    Muchas gracias!

    Responder
    1. Miguel Fernández 5 enero, 2021

      Estimada Andrea:
      Su planteamiento es correcto en algunos puntos que paso a detallarle:
      – Si hay filtraciones que afectan al vecino de abajo, se debe desmontar todo lo que tengan en la terraza, incluida la pérgola que debería ser desmontable ya que en la terraza no debería tener nada de forma permanente si no ha pedido el correspondiente permiso a la Comunidad. Si vd. ha puesto un suelo de madera y pidió el correspondiente permiso a la comunidad y esta aceptó el cambio de suelo tienen todo el derecho a que le repongan el suelo. Si no lo hizo y fue iniciativa suya, la comunidad no tendría porqué aceptar el pago del suelo de madera así como las baldosas de la terraza. Si la Comunidad acepta el cambio para resolver el aislamiento o bien la tela asfáltica porque entiende que es un problema estructural del edificio derivado de una tela asfáltica en malas condiciones que con el paso del tiempo se ha deteriorado, pues es correcto que se hagan todas las actuaciones necesarias.
      Que su contrato de alquiler vence en seis meses esto nada tiene que ver con la reparación de la terraza. Existe ahora un problema puntual y se debe revisar el aislamiento y repararlo. Tenga en cuenta que las filtraciones afectan al vecino con lo que las actuaciones se deben de realizar de forma inmediata en cuanto el tiempo lo permita. No se puede dejar de hacer una obra por la propia conveniencia suya, antes de su conveniencia está la necesidad de su vecino. Su contrato de arrendamiento tiene una relación directa con el propietario de la vivienda a lo que es ajena la comunidad.
      La antelación de las obras debe de realizar por la comunidad con el mínimo tiempo necesario para buscar una solución a los problemas de las filtraciones. Si la solución puede hacerse mañana mejor que pasado. Los problemas estructurales derivados en este caso de la problemática existente en la tela asfáltica se deben de solucionar de forma inmediata teniendo en cuenta que vd. debe de dar la servidumbre de paso necesaria, así lo indica la ley de propiedad horizontal en su artículo 9 y en su apartado c) que textualmente dice lo siguiente:
      «c) Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la realización de obras, actuaciones o la creación de servicios comunes llevadas a cabo o acordadas conforme a lo establecido en la presente Ley, teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados.»
      Es su arrendador o casero quien les deberá informar efectivamente de las reparaciones a realizar y la obligación de que los obreros les deje todo en perfecto estado.
      Con respecto a la reducción de la cuota del alquiler dependerá de los acuerdos que tuvieran reflejados en el contrato de arrendamiento. Si hubieran estipulado en alguna de sus cláusulas que habría una reducción del pago por el no uso de una parte del inmueble, estarán en todo su derecho en reclamárselo a los propietarios de la vivienda, no así en este caso a la Comunidad porque la parte donde se debe de realizar la obra no es imprescindible para el uso de la vivienda.
      Es evidente que tanto la pérgola como los elementos personales que tienen en la terraza deberán desaparecer de la zona de la obra, el responsable de dichos elementos personales son vds. y serán vds. quienes deberán buscar un sitio para el almacenamiento. La terraza es de uso privativo y por lo tanto no pueden culpar a la comunidad de la gestión de almacenamiento de dichos elementos. Lo que es un elemento común de uso privativo es la terraza o sea todos aquellos elementos que la componen, barandillas, suelo rodapiés, ladrillos, etc. pero no elementos que vds. han ido incorporando posteriormente para su uso y disfrute.
      Saludos
      Miguel
      691564359

Deja un comentario

Your email address will not be published. Required fields are marked *

Este sitio usa Akismet para reducir el spam. Aprende cómo se procesan los datos de tus comentarios.