Buscar

Publicación del BLOG

Administración de Fincas Comunidades de Propietarios Foro Legislación

Mancomunidad y dos Comunidades independientes o solo Mancomunidad

Compartir
Mancomunidad y dos comunidades independientes o solo Mancomunidad

Mancomunidad y dos Comunidades independientes o solo Mancomunidad?

 P: Hola buenas:

Estaba buscando información en internet sobre la legislación que afecta a las comunidades de vecinos  y me acabo de topar con esta web que parece que me podríais ayudar.

Me acabo de comprar un piso. El otro día fui a la reunión ordinaria de la comunidad y me encontré con un tremendo caos. Supuestamente mi comunidad está formada por dos bloques de pisos de los cuales lo vecinos de cada bloque sumamos el 100% del coeficiente. Lo he confirmado con la escritura de compraventa de mi piso. Entonces yo creía que éramos una mancomunidad pero resulta que el administrador me dice que no, que somos comunidad pero que los coeficientes están mal puestos y entonces estamos funcionando como mancomunidad pero con la misma cuenta bancaria porque solo tenemos un cif. A mí esto me parece raro y he decidido informarme para ver si se puede solucionar para que este conforme a la legalidad y cambiar el registro ya que el otro edificio está casi embargado por el banco.

¿Es posible que con los coeficientes del 100% por separado no tengamos dos cif y gestiones distintas?

¿Qué podemos hacer en mi edificio para hacernos mancomunidad?

R: Su pregunta tiene una respuesta que de alguna forma se le ha ido dando por los anteriores ponentes.

Este asunto tiene una lectura legal bastante clara. Su bloque si tiene un 100% de coeficientes debería tener una organización y gestión independiente del otro bloque ya que por sí mismo debería funcionar de forma independiente. El otro bloque debería formar otra comunidad por tener también el 100% de su coeficiente y se debería formar una mancomunidad para seguir gestionando de forma conjunta los elementos comunes de ambos bloques, sean estos muchos o mínimamente como es el caso de Vds.

En su momento empezaron llevando la gestión de la Administración de forma conjunta. Alguien abrió un solo cif y un solo libro de actas y se empezó a funcionar así. No echemos la culpa a si fue el Administrador de ahora, el anterior o solamente fue la Junta de Propietarios constituyente supervisada y controlada en aquel momento por la propia Promotora/Constructora que les vendió el piso. Es evidente, que si se hizo así se hizo mal. Había dos bloques con un 100% de coeficientes cada uno que tendría que haber formado dos juntas constituyentes, con dos cif, con dos libros de actas, con dos presupuestos, etc. etc. y una Mancomunidad para los elementos comunes.

Bien dicho esto, la pregunta que se debe de hacer, es que hacemos para que cada bloque lleve de forma independiente su propia comunidad. Pues aunque le parezca mentira no es tan sencilla, porque hay que entender que vds. han dado por bueno un sistema de funcionamiento al llevar tantos años funcionando como un complejo inmobiliario o dicho de una forma sencilla como Mancomunidad. Por las razones que sean, simple error de constitución, por conveniencia, por reducir costes innecesarios, por el motivo que sea.

Como yo he tenido la suerte o la desgracia como Administrador de haber vivido un problema similar en una comunidad, le remito la respuesta que me dio el departamento jurídico de una empresa a quien le hice la consulta.

«»»Funcionamiento Mancomunidad de forma conjunta con comunidades independientes

Parece que, a tenor de la consulta, que curiosamente y en contra de sus propias actuaciones, fueron las dos Promotoras las que tomaron la decisión en Junta del año 2003 de funcionar conjuntamente las dos fases (cada una alcanza el 100% de coeficientes), cuando en el Título figuran de forma independiente, sin perjuicio de la obligación de participar en la conservación y mantenimiento de los elementos generales, como piscina, juegos infantiles, jardines, etc., que es como establece el art. 24.2 de la Ley de Propiedad Horizontal.

Pues bien, lo cierto es que ambas Comunidades han aceptado por la vía de hecho el sistema de funcionar como una sola, pero esta circunstancia no es suficiente para modificar el Título y así lo establece la reciente jurisprudencia del Tribunal Supremo, es decir, ninguna de esas Fases ha aceptado de forma concreta y específica el cambio, aparte de que se necesitaría también de la modificación del Título a tenor del art. 5.3 de dicha LPH, en relación con terceros compradores, posteriores a la constitución “nueva”, que tuvo lugar el 2/6//2003.

Señalamos, como ejemplo, la Sentencia del Alto Tribunal deTS, Sala Primera, de lo Civil, 50/2014, de 6 de febrero ( SP/SENT/751228), que confirma otras anteriores, a favor de volver al Título, aunque solo se trate de los gastos del inmueble, pero aplicable al presente supuesto, en este mismo sentido podrá localizar información en www.sepin.es, en el concepto: «Gastos Sistema de Reparto Modificación».

Ahora bien, ¿qué hay que hacer? Pues que en una de las Juntas que se celebren de la actual única Comunidad, una mayoría imponga su criterio legal a favor de volver al Título y, caso de que la votación sea negativa, cualquier propietario podrá impugnar judicialmente  el acuerdo negativo en dicho sentido. Es lo que admite la Sentencia citada en el párrafo anterior.

Lo que, según nuestro criterio, no puede hacer una de las fases por su propia iniciativa es romper el sistema actual, sin acuerdo o por Sentencia judicial, a tenor de lo dicho en los puntos anteriores. Lo de menos es que seguramente el Registrador facilitará un Libro de Actas y el NIF por Hacienda, pero esto no es suficiente para romper unilateralmente la forma que funciona en estos momento, que, no olvidemos, ha sido aceptado más de diez años, salvo que sea consecuencia de ese acuerdo mayoritario o de Sentencia judicial.»»»

Creo que le debe quedar claro con esta exposición. No obstante le interpelé otra pregunta a dicho departamento jurídico y me contesta lo siguiente:

«»»Vuelta al sistema de funcionamiento que figura en el Título

Solo se necesita el acuerdo de la mayoría simple para volver al sistema que figura en el Título, considerando aplicable el art. 17.7 de la actual Ley de Propiedad Horizontal. Como es normal que se haga en segunda convocatoria, dicha mayoría (de propietarios y cuotas) bastará solo que se obtenga entre los asistentes. Si se celebra la Junta en primera, entonces sí que entendemos aplicable 17.8, en cuanto a notificación de los ausentes.

Es de esperar que si se obtiene la mayoría, de una forma u otra, la Urbanización (ahora funciona como una sola Comunidad) acepte voluntariamente cambiar el sistema, pues en otro caso la acción judicial se impone, de la misma manera que si no hay mayoría y un propietario impugna, a tenor de las Sentencias ya citadas en la anterior consulta. Es decir, que es muy posible que el acudir a los Tribunales sea necesario. Lo que de ninguna manera cabe jurídicamente es actuar por la vía de hecho.»»».

Espero que le haya contestado a sus interrogantes. En resumen. Pueden Vds. volver a lo que dictamina el título constitutivo. Una comunidad con coeficiente del 100% debe y puede ser gestionada independientemente, pero si ha habido unos años en que se ha permitido hacerlo de una forma mancomunada es necesario la mayoría simple de una reunión de la mancomunidad para volver al estado que dice el título constitutivo. Si no se alcanzara la mayoría necesaria, cualquier propietario puede impugnar el acuerdo y conseguir dicho acuerdo mediante sentencia judicial.

Mi recomendación es que no lo hagan a las bravas sino siguiendo las pautas legales.

Les adjunto otros enlaces de mi sitio web que puede ser de vuestro interés:

El Título Constitutivo o la escritura de división horizontal

Un cordial saludo.

Fdo. Miguel Fernández

Administrador de Fincas en Madrid y Guadalajara

Etiquetas:

Puede que le guste también

42 Comentarios

  1. Loli Barrajon López 25 septiembre, 2018

    Buenas , buscando información sobre el tema de las comunidades encontré este foro y creo que me podrías ayudar. Nuestro problema es el siguiente .somos dos bloques uno de 6 vecinos dos cocheras y un local y otro de 8 vecinos ,el cual decide constituir y registrar la comunidad y se encuentra con el problema que en su momento el constructor lo registro como Mancomunidad ,que trámites debemos de seguir para realizar una comunidad independiente ya que no tenemos nada en común ,( ni patios ,escaleras ,ventanas etc) una segregación?? Y si los vecinos del otro bloque se niegan ??

    Responder
    1. Miguel Fernández 27 septiembre, 2018

      Buenos días Loli.
      En esta pregunta podríamos extendernos mucho o bien ser muy concretos. Vamos a elegir esta segunda opción. Entendemos que la escritura de división horizontal tiene dos bloques con las cocheras y un local y que solo hay una escritura donde figura el 100% del total de los coeficientes juntando los dos bloques, si además vds. la llevan aceptando durante años es evidente que tendrán que seguir aceptando el sistema de mancomunidad de dos bloques. Otra cuestión diferente es que la escritura diga que cada bloque tiene el 100% de coeficientes y que juntando los mismos tenemos un 200%, en este caso si se puede individualizar por bloque y lo único que tendrán que hacer es aprobar el cambio de Mancomunidad a dos comunidades independientes por la mayoría simple de la totalidad de los votos presentes y representados con derecho a voto. Así lo considera la jurisprudencia.
      Creo que en el propio artículo del cual proviene esta cuestión se toca con suficiente profundidad.
      Recuerdo a los lectores el artículo: «https://adminfergal.es/mancomunidad-y-dos-comunidades-independientes-o-solo-mancomunidad/»
      Un saludo.

  2. jose manuel 19 octubre, 2018

    Buenos días, una pregunta a un tema que me gustaría aclarar y que me está provocando problemas.
    compré una vivienda en un edificio de tres plantas, dos pisos por planta, se da la peculiaridad que mi piso, que es un primero, y es el único con ésta peculiaridad, tiene una puerta al descanso de la escalera del edificio y otra puerta trasera que da a una escalera de un portal de unas oficinas. en su día, en la division horizontal se le asignó a mi piso como parte de una comunidad con esas oficinas, pero la realidad es que mi piso no está en ese edificio sino que físicamente está en el bloque.
    el problema surje porque formamos la comunidad si saber esto, ahora soy presidente, hay un vecino que aparca la moto dentro del edificio y yo como presidente y por mandato de la junta, le enví un burofax mediante un abogado…y éste vecino dice que yo no puedo ser presidente y que todo lo hecho por la comunidad no tiene vigencia al pertenecer yo a otra division horizontal.
    es un buen lío, cómo podemos solucionar esto.
    gracias y saludos

    Responder
    1. Miguel Fernández 20 octubre, 2018

      Buenos días Jose Manuel.
      Vd. indica que su piso está asignado a la comunidad de las oficinas, si es así y lo puede corroborar con las escrituras de la división horizontal del bloque de oficinas, está claro que pertenece a la misma. Yo que vd. solicitaría también en el Registro de la Propiedad que le corresponda la escritura de división horizontal del bloque en el que vd. está físicamente. Una vez tenga aclarado los temas del Registro y sepa a donde pertenece, tendrá que tomar una decisión. Si vd. pertenece a la comunidad de oficinas, deberá notificarlo a la misma porque tendrá que pagar su comunidad en base a los criterios de la propia escritura, si por el contrario pertenece a su bloque donde vive físicamente tendrá vd. que seguir trabajando como Presidente del mismo con todos sus derechos y obligaciones. Si no perteneciera a esta comunidad deberá de dejar su cargo de forma inmediata y pasarlo a un propietario que si pertenezca a la Comunidad. El cargo del Presidente solo lo pueden tener los propietarios de un edificio.
      Un cordial saludo.

      1. jose manuel 29 octubre, 2018

        Gracias por la respuesta, solo una reflexión más, cómo es possible que me integren en una comunidad con la que lo único que tengo en común es una escalera, sin embargo yo soy copropietario del bloque en el que físicamente está mi piso, comparto cubierta, bajantes medianeras, ascensores, azoteas, etyc¿ acaso yo no tengo que pagar nada por usar todo eso ?, y si tengo que pagar, si tengo la obligación, no tengo también el derecho a ser secretario o president.
        que conste que no tengo el más minimo interés en pagar algo que no me corresponde.
        gracias

        1. jose manuel 29 octubre, 2018

          Hola gracias por las respuestas, os voy a hacer la consulta con más detalle:
          Me compré en 2013 un piso que estaba declarado como local de oficina, así consta en la división horizontal, sin embargo lo peculiar de mi piso es que tiene una puerta delantera dando a la zona de ascensores, es un edificio de tres planta y dos pisos por planta, y otra puerta trasera que da a una escalera de unas oficinas, esa escalera no pertenece al edificio del que formo parte, es decir físicamente estoy en un edificio pero además tengo la otra entrada por un edificio diferente.
          En la escritura de compra y en el registro aparece lo siguiente:

          1) URBANA.- CIENTO VEINTISÉIS.- Local de oficina número
          dos, con entrada por escalera independiente que parte del pasaje
          peatonal, situado en planta primera, del Edificio Centro Villasís, en la
          calle Martín Villa dos, de esta ciudad de Sevilla. Tiene una superficie
          construida de ciento treinta y dos metros, treinta y siete decímetros
          cuadrados (132,37 m2), distribuidos en varias dependencias
          con sus correspondientes servicios. Mirando al portal al que
          pertenece, desde el pasaje peatonal, linda: por su frente, con hueco
          de escaleras del portal número tres y con local de su misma planta
          del referido portal número tres; por la derecha, con vuelos a calle
          Javier Lasso de la Vega; por la izquierda, con hueco de escaleras
          del portal tres, hueco de escaleras por el que se accede a esta oficina
          y local de oficina número uno de su misma planta y portal; y por
          el fondo, con casa colindante.

          Como podéis leer aparecen descritas las dos puertas, una en el portal 3 y otra por escalera independiente.

          En la Escritura de División Horizontal aparece: Local de Oficina número dos. Cuotas, en cuanto a los locales 9,95% y en cuanto a la Comunidad General 1,25 %

          Actualmente es un piso, una finca residencial porque yo pedí una licencia de cambio de uso, hice obras, después pasé la inspección de urbanismo y me dieron la licencia de ocupación, lo di de alta como vivienda en el catastro y en hacienda y lo escrituré de nuevo como vivienda y se inscribió como tal en el registro nº 10.

          Siguiendo con la división horizontal, en cuanto a la distribución de las Comunidades aparece lo siguiente:

          3º Simultáneamente se constituirán y funcionaran también al amparo de la Ley de Propiedad Horizontal cinco comunidades…..
          C) Comunidad de Viviendas y Oficinas con acceso por el Portal Tres.
          D)Comunidad de Locales y Oficinas con acceso directo a través del Pasaje Peatonal y calles Javier Lasso de la Vega y Martín Villa.

          Mi casa sale mencionada dos veces en dos comunidades diferentes, ya que puedo acceder por el Pasaje Peatonal y también por el portal tres de la calle Javier Lasso de la Vega.
          Puedo estar simultáneamente en dos Comunidades ¿, o escoger la que sea más real.

          El problema surge porque formamos la Comunidad del Portal 5, antes Tres. Me nombran Presidente, hay un vecino que no ha pagado ninguna cuota desde la fundación y además aparca una moto debajo de la escalera dentro del bloque, yo siguiendo el mandato de la junta de vecinos le envío un burofax para que pague y para que deje de aparcar la moto, éste vecino contrata un abogado y dice que como yo no puedo ser Presidente de la Comunidad porque pertenezco a otra Comunidad diferente, no puedo ser Presidente y que todos los acuerdos son nulos.
          Y ahí estamos.

          Yo entiendo que si puedo ser Presidente porque la división horizontal me mete en dos comunidades diferentes y además con el portal tres, ahora cinco, comparto todo, cubierta, azoteas, bajantes, ascensor…etc, y con la otra solo la escalera de acceso a mi casa por detrás….no sé qué opinas, por favor a ver si puedes orientarme.
          Gracias

          1. Miguel Fernández 3 noviembre, 2018

            Estimado Jose Manuel:
            Su caso, por su complejidad específica, tiene que verse a través de un abogado como lo he comentado en otra pregunta. Estaré encantado de facilitarle un abogado de su zona experta en civil. Si vd. lo desea le dejamos el teléfono de nuestro despacho y le facilito personalmente el teléfono. Tfno. despacho 691564359.
            Un saludo.
            Miguel

        2. Miguel Fernández 3 noviembre, 2018

          Estimado Jose Manuel:
          La reflexión es correcta, es la misma que yo haría, pero no se la puedo contestar. Sería necesario ver toda la documentación de la que dispone y actuar en consecuencia. Esto requiere tener un abogado experto en derecho civil y que este dispuesta a estudiar la documentación con vd. y hacer las reclamaciones legales oportunas, si procede. Yo puedo proporcionarle una asesora legal en la zona de Andalucía, si la necesita, tenemos el teléfono de empresa a su disposición. 691564359.
          Un saludo.
          Miguel.

  3. Yolanda 29 octubre, 2018

    Hola Miguel:

    ¿El administrador de una comunidad de vecinos, puede ser a la vez administrador de una mancomunidad en la que está incluida la suya? Yo entiendo que no, pero no estoy segura. Gracias de antemano.

    Responder
    1. Miguel Fernández 3 noviembre, 2018

      Hola Yolanda.
      A no ser que en los Estatutos viniera limitada esta posibilidad y se requiriera que para la comunidad y la mancomunidad fueran Administradores diferentes, en principio no hay porque limitar la posibilidad de que un Administrador de Fincas Colegiado pueda ser el Secretario-Administrador de Mancomunidad y de una o varias comunidades. Sin lugar a duda, puede serlo.
      Un saludo.
      Miguel

  4. Marc Casajuana 23 noviembre, 2018

    Buenas, tengo una duda que espero que podais ayudarme.
    En mi bloque somos 2 escaleras de 18 viviendas y 2 locales por cada y luego aparte un parking. Las 2 escaleras y el parking en un principio se inscrivieron juntos en el registro pero posteriormente, en la venta de las viviendas se registraron 3 comunidades separandolas. Entonces el problema viene aqui, la otra comunidad tiene filtraciones de la terraza al local y nos exige contribuir, con la parte proporcional, al arreglo de la impermeabilizacion de la terraza. ¿Tenemos que pagar siendo dos comunidades diferentes y sin tener mancomunidad?

    Responder
    1. Miguel Fernández 23 noviembre, 2018

      Estimado Marc.
      Es difícil con las explicaciones que dais a veces entenderos para dar la mejor opinión posible con lo que os pido de verdad que por favor me disculpéis si erramos en la contestación.
      Lo normal es que la comunidad sea un bloque y que sea este el que esté inscrito en su conjunto como una unidad en el registro de la propiedad. Si fuera así, lo normal es que vds. tengan que pagar la parte proporcional del arreglo de las impermeabilización de la terraza o de la cubierta del bloque en su conjunto. Formarían vds. una sola unidad.
      Puede ser que aunque sea inscrita en el Registro de la propiedad hayan vds hecho tres subcomunidades para la gestión del gasto de cada comunidad pero sin embargo el título constitutivo o escritura de división horizontal sea único y sea para los dos bloques y el garaje.
      Cuando se hace un bloque con varios portales y con un garaje y solo les separa una junta de dilatación, todos los elementos comunes de los edificios se deben de pagar de forma conjunta máxime cuando la suma de los coeficientes de los dos portales y del garaje suman el 100%.
      Diferente caso es cuando cada portal tiene su propia escritura de división horizontal y cada portal suma el 100% de coeficiente, si además no tienen nada que ver cada portal, funcionaría de forma independiente.
      Creo que en el caso de vds. me aventuro a decir que forman un todo con un 100% de coeficiente entre los dos portales y el garaje y por lo tanto todos son copropietarios de los elementos comunes según lo que indica el artículo 396 del Código civil que se lo traslado textualmente:
      Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones, cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquellos que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.
      Las partes en copropiedad no son en ningún caso susceptibles de división y sólo podrán ser enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable.
      En caso de enajenación de un piso o local, los dueños de los demás, por este solo título, no tendrán derecho de tanteo ni de retracto.
      Esta forma de propiedad se rige por las disposiciones legales especiales y, en lo que las mismas permitan, por la voluntad de los interesados.».
      Un cordial saludo.
      Miguel.

      1. Marc Casajuana 23 noviembre, 2018

        Buenos dias Miquel, gracias por responder y lamento si no se entendio del todo bien, pero para aclararme. Si el bloque fue inscrito una primera vez en conjunto, pero posteriormente en la misma escritura pone por escrito que somos 3 comunidades diferentes y no hay mancomunidad, eso nos dejaria exemptos de pago. ¿O te refieres que a cada portal, que no tienen nada que ver con entradas distintas, debe tener una escritura aparte?
        Gracias.
        Marc

        1. Miguel Fernández 23 noviembre, 2018

          Buenos días Marc.
          La escritura de división horizontal que vds. tienen del bloque debe de ser una donde figure el 100% de los coeficientes de los dos portales y el garaje y esta es la que debe de regir para la toma de los acuerdos, si en vez de haber una escritura hubieran tres escrituras de división horizontal independientes, entonces cada uno de los portales y el garaje tendrían autonomía para hacer aquello que se considerara. Esta escritura de división horizontal se refiere a la escritura del edificio, no a la información que se pueda reportar en las escrituras individuales de cada uno de los propietarios. Deben de buscar la escritura de división horizontal con sus estatutos que estará inscrita en el Registro de la Propiedad y es la que les dará la pauta.
          Un saludo.
          Miguel
          691564359

  5. Alberto 10 febrero, 2019

    Buenas tardes, planteo una cuestión para ver si se os ha planteado en alguna ocasión. Somos una comunidada de propietarios formada por un edificio único pero dos portales con entrada independiente. En uno de los portales hay únicamente 14 vecinos (2 vecinos por planta y 7 plantas) y en el otro 28 vecinos (4 vecinos por planta y 7 plantas). Cada uno de los dos portales tiene un portero con plena dedicación que vive en el edificio. El coste ambos porteros se costea por ambos portales conjuntamente, de forma que los 42 vecinos contribuimos de forma idéntica al coste de los dos porteros (los estatutos dicen que los gastos de entretemimiento y conservación se deben costear por los 42 vecinos) en lugar de que cada portal se haga cargo del pago de su portero (14 vecinos pagarían uno de los porteros y 28 vecinos pagarían por el otro portero). De hecho, el portero correspondiente al portal con 14 vecinos tiene una jornada laboral mas amplia que el portero correspondiente al portal con 28 vecinos. Los dos portales no están comunicados de ninguna forma, salvo por el hecho de que se comparte el garaje, por lo que desde el garaje hay dos accesos diferenciados, uno para uno de los portales y otro para el otro de los portales. Me gustaría saber si habría alguna forma de conseguir que cada portal se tuviera que hacer cargo de los gastos de su propio portero, pues cada portal se beneficia exclusivamente de su propio portero y no del otro. Muchísimas gracias por su ayuda. Un saludo,

    Responder
    1. Miguel Fernández 11 febrero, 2019

      Buenas tardes Alberto:
      Para darle una respuesta correcta sería necesario saber que es lo que dice la escritura de división horizontal y/o estatutos de la comunidad de propietarios. Me imagino que, debe de tener un reparto de gastos específico y esto se tendrá que abordar de la manera correcta. Si aparece ese reparto de los portales en los estatutos para cambiar el reparto de gasto tendrán que conseguir el cambio a través de la unanimidad de todos los propietarios. En función de lo que diga la escritura /estatutos vds. podrán proponer los cambios, estos se tendrán que hacer con las mayorías necesarias.
      Deberán analizar el coste por propietario y la razón del porque así está establecido. Entiendo que además del gasto de los porteros deberán de tener todos los gastos en común y posiblemente me aventuraría a decir que existe una escritura de división horizontal para ambos portales. Los dos portales deberán formar una sola división horizontal.
      Si no hubiera nada en escrituras o estatutos que hiciera referencia al reparto de gastos y concretamente al gasto del portero y tienen dos escrituras y/o estatutos de forma individualizada solo tendrán que decidir el cambio por la mayoría de los propietarios presentes y representados con derecho a voto, ya que solo sería necesario estas mayorías para volver a lo que dicen las escrituras.
      Un cordial saludo.
      Miguel
      691564359

  6. Mario 23 abril, 2019

    Buenos días:
    Compré mi piso hace poco y me dijeron que pertenecía a una comunidad de 5 miembros con el 20% de contribución cada uno de los pisos a los gastos generales y extraordinarios necesarios para el funcionamiento de la comunidad, pero hace poco me he enterado de que esta comunidad no tiene título constitutivo, sino que existe una comunidad mayor con título-escrituras de división horizontal y normas de comunidad inscritos en el registro de la propiedad que incluye normas de comunidad de la que soy comunero con una cuota de participación del 2,82%. En el título constitutivo se dice expresamente que se podrán constituir comunidades diferentes de la grande “si así lo deciden los comuneros” para atender los gastos de mantenimiento de elementos comunes de cada portal.
    Mis consultas son las siguientes: ¿cómo es que se han podido establecer comunidades diferentes si no se ha modificado el título constitutivo ni las cuotas de participación? ¿Para la constitución de dichas comunidades se necesita una junta en que se apruebe por unanimidad de los propietarios? Si esto es así y la comunidad nueva no se ha creado con la autorización expresa de los comuneros ¿podrían ser nulos todos los acuerdos que se hubieran alcanzado si alguien lo impugna en los tribunales de justicia? ¿si la comunidad nueva no tiene inscritos los estatutos en el registro de la propiedad no me afectan como nuevo propietario? ¿tengo dos presidentes? ¿me tendrían que convocar a las juntas de las dos comunidades, ya que entiendo que el presidente de la pequeña no puede tomar decisiones por mí, ni está autorizado a ello no es así? ¿qué tipo de acuerdos se pueden tomar en cada una de las comunidades? ¿qué ocurriría en el caso de que se quisieran impugnar los acuerdos tomados en ambas? ¿cómo es que la comunidad pequeña convoca a juntas si no tiene las cuotas de participación para hacerlo? ¿si alguien lo pide se podría volver a que hubiera una sola comunidad única como se establece en el título constitutivo? ¿de qué forma podrían prosperar la impugnación de los acuerdos de la comunidad pequeña, incluso de fechas pasadas de dos o tres años atrás? Es que sospecho que se han podido tomar decisiones de la comunidad grande sin que lo supiéramos algunos de los propietarios sino quizás sólo por los presidentes de las comunidades pequeñas.
    Espero que no sea una batería de preguntas excesiva, pero la verdad es que tengo muchas dudas al respecto
    Muchas gracias por su atención
    Un saludo

    Responder
    1. Miguel Fernández 25 abril, 2019

      Buenas tardes Mario.
      Si que me haces bastantes preguntas pero te contestaré con mucho gusto a todas ellas.
      Lo primero que tengo que decir es que cuando se compra una vivienda hay que mirar con detalle que es lo que se compra, para ello lo primero que hay que hacer es acercarnos al Registro de la Propiedad y solicitar una nota simple informativa de la vivienda y del bloque para saber como está registrada la vivienda, el portal si es que existe y la Comunidad General, de esta forma sabremos como está constituida la comunidad y que estatutos la rigen. Lo primero que debemos de conocer es lo que nos indica el artículo 5 de la ley de propiedad horizontal que dice lo siguiente: «el título constitutivo de la propiedad por pisos o locales describirá, además del inmueble en su conjunto, cada uno de aquéllos al que se asignará número correlativo. La descripción del inmueble habrá de expresar las circunstancias exigidas en la legislación hipotecaria, y los servicios e instalaciones con que cuente el mismo. La de cada piso o local expresará su extensión, linderos, planta en la que se hallare y los anejos, tales como garaje, buhardilla o sótano.
      En el mismo título se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o resolución judicial. Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.
      El título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad.
      En cualquier modificación del título, y a salvo lo que se dispone sobre validez de acuerdos, se observarán los mismos requisitos que para la constitución.»
      Que exista una comunidad mayor que es la que tiene el título constitutivo no significa que pueda haber subcomunidades dentro de la Comunidad General, esto se podrá hacer siempre que no exista una prohibición expresa en los Estatutos de la misma y que la creación de las subcomunidades se haya realizado por el acuerdo unánime de todos los propietarios. Así lo indica el artículo 17.6 de la LPH que dice lo siguiente: «Los acuerdos no regulados expresamente en este artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación.»
      Esta claro que en su caso por lo que nos explica, los propios estatutos permiten crear mas subcomunidades que la propia comunidad general, con lo que no es necesario unanimidad porque directamente lo regula los propios Estatutos y no se incumple lo que dice el título constitutivo. Cada portal puede crear su propia subcomunidad siempre y cuando las decisiones que se tomen no deban tomarse por la Comunidad General.
      Vd. puede tener un 20% de la cuota de participación de la subcomunidad y un 2,82% por la Comunidad General, de hecho hay muchas comunidades que funcionan de esta forma. Se crean subcomunidades porque hay gastos individualizados por portal y para su gestión se hace directamente a través de las decisiones que se tomen en cada portal. Unos ejemplos muy sencillos serían la instalación de puerta de un portal, la instalación de unos sensores de presencia, buzones, mejoras en el portal y un largo, etc. Habría que respetar los elementos comunes que seguirían como fachada, cubierta, etc. que seguirían gestionándose por la comunidad general.
      Si se aprueba o se permite por los estatutos o título constitutivo la creación de subcomunidades es suficiente con que se reúnan los propietarios del portal y se haga un libro de acta de dicha subcomunidad y que esta pueda ser inscrita en el registro de la propiedad y se solicite el correspondiente cif, si no se permitiera por los estatutos en principio la constitución de las subcomunidades se podrían hacer estas, pero con el consentimiento unánime de todos los propietarios de la comunidad general. En este caso para hacer este consentimiento debería establecerse según se indica en el artículo 17.6 y 17.8 de la LPH.
      Con relación a su pregunta de si puede tener dos presidentes, efectivamente así es, uno se encargará de los asuntos del portal y otro de la comunidad en general.
      A la pregunta de si lo que se indica en un libro de actas determinado puede tener validez ante terceros, tengo que indicarle lo que dice el párrafo 3 del artículo 5 de la LPH que dice que el título podrá contener, además reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formado un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad.
      Las decisiones a tomar en cada una de las comunidades no son estándar, dependerá lo que indique el título constitutivo de la comunidad general y lo que indique la reglamentación o bien el acta donde se indicó que decisiones puede tomar una subcomunidad.
      Con relación a la impugnación deberá estar a lo que indique el artículo 18 de la LPH con relación a las impugnaciones. Recordarle que si vd. no está de acuerdo en lo que se dice en una Junta de Propietarios del portal porque entiende que no le afecta directamente ya que no está obligado a soportarlo porque es un tema que no está inscrito en el Registro y le afecta negativamente deberá impugnarlo y llevarlo al Juzgado. Nunca un acuerdo es nulo de pleno derecho sino será un acuerdo anulable.
      El requerimiento para convocar a una junta por parte de una subcomunidad, el establecimiento de la convocatoria, y las decisiones a tomar tendrán los mismos requisitos que para una comunidad general.
      Para volver a lo que indica el Titulo constitutivo, la escritura de división horizontal o sus estatutos solo es necesario que esto se aprueba por la mayoría simple de los propietarios presentes y representados con derecho a voto.
      Las impugnaciones sobre acuerdos anteriores o sobre aprobación de cuentas de años anteriores serán validos siempre que no se hayan aprobado las mismas y se hayan quedado para un estudio posterior, si estuvieran aprobadas habrá que estar a lo que indica el propio artículo 18 de la LPH. sobre caducidad de acciones.
      Por último comentarle que las decisiones que se tomen en la Comunidad General deberá estar supeditada a lo que indiquen todos los propietarios. Que tenga subcomunidades no significan que estas deban de estar representadas por los presidentes de las subcomunidades, que podría ser, pero en este caso queda claro que las decisiones que se toman en la Comunidad y en las subcomunidades son diferentes.
      Un saludo.
      Miguel.
      691564359

  7. Jose Sánchez 30 mayo, 2019

    Buenos días. Necesito ayuda para resolver una situación problemática en nuestra mancomunidad.

    Somos 5 portales repartidos en dos edificaciones: 3 portales en un bloque y otros dos portales en otro bloque. Ambos bloque está separados, son independientes entre sí, y entre ellos están las zonas comunes como viales, aceras, dos parquecillos infantiles…

    Cada portal tiene entrada independiente, exclusiva, CIF propio… es lo que creo que se llama agrupación de comunidades.

    Al pasar la ITE de la mancomunidad se han detectado problemas serios en algunos portales. Por ejemplo, en la fachada de un del portal del bloque 1 (el que tiene tres portales) se han detectado grietas, entre otras deficiencias. En el bloque dos (el que tiene los otros dos portales) no han encontrado nada. Sin embargo el administrador de la mancomunidad ha decidido que el arreglo de esa fachada se paga entre todos los portales.

    Los estatutos de la mancomunidad estipulan que todo lo que sea indivisible es común, y lo que sea divisible es privativo. Entiendo que la grieta en una fachada en un portal no es divisible, es común a todos los vecinos de dicho portal. Pero no sé por qué es extrapolable al resto de vecinos, incluso de bloques colindantes con los que físicamente no hay ninguna relación.

    Desde hace 30 años cada portal se ha encargado de subsanar lo que a cada uno le tocaba: aires acondicionados, goteras en cubierta, tragaluces… nunca se ha sometido a consulta del resto de comuneros. Pero el nuevo administrador ha decidido cambiar esta dinámica.

    La pregunta es: ¿estamos obligados todos los vecinos a subsanar esas deficiencias, incluso los de bloques separados?

    Muchas gracias.

    Responder
    1. Miguel Fernández 13 junio, 2019

      Buenos días José:
      Este asunto que nos indica es controvertido y que su criterio a veces conlleva a cambios de opinión y diferencias que no siempre son fáciles de solucionar. Las Mancomunidades no siempre tienen un criterio claro de aplicación porque el Promotor no dio unos parámetros claros de funcionamiento, dejando la resolución de los problemas al libre albedrío, por otra parte, tenemos que algunas cuestiones que se tenían en cuenta en la escritura de División Horizontal y en los Estatutos, estas han sido cambiadas en algún momento sin modificar la normativa en el Registro de la Propiedad y así sucesivamente.
      Cuando un Administrador de Fincas llega a una comunidad e intenta aplicar la normativa una vez se ha hecho conocedor de todo lo que se administra, se puede encontrar con que actuaciones que se están llevando a cabo va contra lo legislado y propone una adecuación de todas las gestiones a realizar a la legislación existente y no siempre esto se puede comprender.
      Estoy seguro y tengo que partir de esta base, que mi colega está haciendo bien su trabajo y dará todas las explicaciones oportunas para dar a entender como una cuestión tan importante como es la reparación de fachada tiene que ser compartida de la manera en que el propone y debo de entender que esta actuación estará basada en la normativa que tienen vds.(escritura de división horizontal, estatutos, etc).
      No puedo ayudarle mucho teniendo en cuenta que según me indica los estatutos de la mancomunidad estipula que todo lo que sea indivisible es común, y lo que no sea divisible es privativo. Habría que ver con detalle sus normas, las gestiones realizadas hasta la fecha, etc. No disponemos nosotros de histórico para darle una adecuada respuesta.
      Espero que su Administrador les informe porque propone esta actuación y se lo pueda justificar.
      Muchas Gracias.
      Un cordial saludo.
      Miguel
      691564359

  8. Jose 19 junio, 2019

    Buenos días.
    A ver si alguien me puede echar un cable. Me compré el piso hace un año. Es una comunidad con un CIF que tiene varios portales. Resulta que aunque somos un única comunidad, ciertas cosas las gestiona cada portal independientemente, como es el tema de la limpieza. He pedido el número de cuenta de la comunidad para pasar el recibo de mi portal y que nos lo cobren a los vecinos el portal (no al resto de portales), y el presidente dice que no me lo puede dar, que hagamos una cuenta del portal y lo pasen por allí. ¿Esto es así? ¿Puedo reclamarlo de alguna manera?
    Muchas gracias.

    Responder
    1. Miguel Fernández 30 junio, 2019

      Buenas tardes Jose.
      En primer lugar decirle que nuestra zona de comentarios no es una zona abierta y por lo tanto será desde la Administración donde se le conteste en todo momento. Si quiere una zona abierta le recomiendo que lo haga por ejemplo a través de la web de nuevos vecinos https://www.nuevosvecinos.com/
      Con respecto a su pregunta decirle que hay muchas variantes con respecto a las comunidades. Hay comunidades que aunque tenga varios bloques y portales funcionan como una sola comunidad con un solo cif y que desde esa comunidad se controla el gasto de todas las subcomunidades, hay otras subcomunidades que funcionan de forma independiente en todos aquellos gastos que sean individualizables y cada subcomunidad tiene su propia cuenta corriente. Si Vds. pertenecen al segundo grupo y tienen gestión sobre los gastos del portal que son individuales y que no participan el resto de los portales y que en la cuota de los gastos de la comunidad no se refleja los gastos de su portal, hay que entender que en su portal deberán tener al menos un Presidente donde gestione los gastos del portal de forma independiente, si es así, deberán tener un cif, un libro de actas inscrito en el registro de la propiedad, etc. y una Junta de gobierno, en ese caso si podrán tener una cuenta corriente independiente, sino fuera así y todas las gestiones se hicieran a través de la Comunidad matriz, vds. deberán gestionar la limpieza a través de esta y por lo tanto no pueden tener mas de una cuota mensual, solo la cuota de comunidad y no de subcomunidad como en este caso creo que pretende. La cuenta corriente dependerá de la Comunidad y no de la subcomunidad.
      Un saludo.
      Miguel
      691564359

  9. Jesus Ramos 18 julio, 2019

    hola.
    tengo una duda, a ver si alguien me puede ayudar,
    yo vivo en un bloque de pisos de 16 viviendas y 14 parking me han informado que hay dos comunidades independientes aunque en el parking estén el cuarto de contadores y el riti. la escalera no baja a los parking pero el ascensor si. la comunidad del parking no paga nada del mantenimiento del ascensor. eso es correcto?
    también cambiaron las cerraduras del absceso al parkin y la de los cuartos de contadores y riti, entonces ahora las llaves que tiene la comunidad de propietarios de los pisos no tienen absceso, deberían tener una llave?

    Responder
    1. Miguel Fernández 29 julio, 2019

      Hola Jesús.
      Comentarte que esto no es un foro, vosotros realizáis las preguntas y el personal del despacho de Adminfergal os contesta, aunque sea yo quien lo haga habitualmente. Si quieres incorporar tu pregunta a un foro te recomiendo el siguiente: https://adminfergal.es/colaboradores/nuevosvecinos/
      Con respecto a tu pregunta comentarte que para saber de los derechos y obligaciones lo primero que se tiene que tener en cuenta es lo que indica la escritura de división horizontal o bien los Estatutos, tanyto de la vivienda como del parking si es que existiera. Es posible que en un principio existiera la comunidad y posteriormente se hiciera la subcomunidad del parking. Normalmente el parking suele tener un coeficiente general de la vivienda y en ese coeficiente participa de todos los gastos propios de la comunidad incluyendo el ascensor. No tiene sentido que teniendo un ascensor que baja hasta el parking, este no participe en la proporcionalidad que le corresponda. Por lo tanto, a su primera pregunta no me parece correcto que el parking no pague nada, como le he comentado habría que ver la escritura y el estatuto.
      Si se cambia las cerraduras del cuarto de contadores y el riti, la comunidad debe de tener acceso, pero no todos los propietarios, sino el representante de la comunidad o bien el administrador o bien el conserje por delegación.
      Un cordial saludo.
      Miguel
      691564359

  10. Antonio 10 septiembre, 2019

    Me gustaría me informaran soy propietario de un piso en una comunidad de 18 bloques cada bloque tiene su CIF y tenemos una comunidad general la cual tiene un administrador, dicho administrador puede llevar también la comunidad de los bloques creo que tiene esclusividad en la comunidad general Un saludo

    Responder
    1. Miguel Fernández 13 septiembre, 2019

      Hola Antonio.
      Un Secretario-Administrador puede llevar la Mancomunidad y cualquiera de las comunidades de bloques, no hay limitación, la limitación estaría si así lo dijera los estatutos de la comunidad de los 18 bloques. Esta limitación se podría haber dado en un momento determinado y haberse dejado reflejado en un acta.
      Si los estatutos o en el libro de actas no dicen nada, vds. pueden contratar en cada bloque al profesional mas adecuado.
      Un cordial saludo
      691564359

  11. Leia 29 octubre, 2019

    Buenas, pertenezco a una Comunidad que está formada por cinco portales, 2 de ellos son de 32 vecinos y 3 de 16 vecinos. Hasta hace poco, las aportaciones mensuales de cada vecino se hacían con arreglo a la cuota de participación de cada piso sobre el total de la comunidad. Como los gastos de cada portal son prácticamente los mismos, existía el convencimiento que los 64 vecinos de los 2 portales de 32 vecinos estaban subvencionando en parte las cuotas de los 48 vecinos de los 3 portales de 16 vecinos restantes. En una Junta de la Comunidad se recalcularon estas aportaciones y se aprobó por mayoría el cambio en las aportaciones de los propietarios. El acta de esta Junta fue impugnada por casi la totalidad de los 48 vecinos y procediendo a no realizar ninguna aportación de ningún tipo a la comunidad desde ese momento

    Mi duda es si la solución es la División de la Comunidad y si es así, ¿Cómo se tendría que hacer y que gastos supondrían? ¿Se pueden crear dos ó cinco copropiedades ordinarias?

    Muchas gracias, un saludo

    Responder
    1. Miguel Fernández 2 noviembre, 2019

      Buenas noches Leia:
      Si hay una escritura de división horizontal donde se determina los coeficientes y como debe realizarse el reparto de gastos lo suyo es que cualquier modificación de los mismos se necesite la unanimidad de los propietarios, si no fuera así se podría impugnar el acta y seguro que el juez lo rechazaría.
      Que se pueda impugnar el acta, a lo cual estarían en su derecho, no significa que dejen de pagar las nuevas aportaciones que se establecieran en la última reunión. Tanto en cuento el juez no decida lo contrario, que lo decidirá, los propietarios están obligados a hacer lo que se indique por la mayoría.
      Vds. deben de respetar lo que se indica en la escritura de división horizontal y los estatutos. Cualquier modificación pasa por aprobarse de forma unánime, desde el cambio de los coeficientes, el reparto de gastos o bien la creación de subcomunidades, pero siempre respetando la mayoría o unanimidad que se requiera.
      Espero que el juez ponga un poquito de orden a todas las propuestas realizadas y se vuelva a la legalidad para que vuestra comunidad siga siendo gobernable.
      Saludos.
      Miguel Fernández
      691564359

  12. Pedro 26 noviembre, 2019

    Buenas, en una mancomunidad que esta formada por varias viviendas y varios bloques de pisos con zonas comunes, comparten gastos de zonas comunes; por otro lado en la misma mancomunidad existe la separación de una subcomunidad que es la que atañe a los bloques de pisos.
    Las viviendas de una planta solo se comunican con las zonas comunes por una puerta trasera, tiene accesos principales independientes y solo en común las zonas comunes de las que hablamos.
    para todos los gastos existe una única cuenta bancaria, mi duda es si debería o sería recomendable que hubiera dos cuentas, puesto que cada comunidad tiene unas contrataciones diferenciadas: la mancomunidad todo lo referente a las zonas comunes, jardineros, piscina, limpieza, antena, seguros, etc y la subcomunidad todo lo referente a la limpieza de pasillos, mantenimiento telefonillos, ascensores, etc… Es cierto que cada tipo de vivienda tiene su cuota de comunidad mensual puesto que los bloques de pisos tiene que hacer frente a más cargos comunes, pero al final si solo hay una cuenta no hay diferenciación y el problema de que pueda haber una derrama por por ejemplo la sustitución de un ascensor la pagarían todos los vecinos con lo que haya acumulado en la cuenta bancaria, ¿como sería la forma correcta de realizar la contabilidad?

    Responder
    1. Miguel Fernández 9 diciembre, 2019

      Buenos días Pedro:
      Con relación a tu pregunta decirte que si existen gastos perfectamente diferenciados personalmente como administrador prefiero que exista una cuenta para la mancomunidad y otra para la comunidad de propietarios. Tu lo has definido perfectamente, zonas comunes por un lado y zonas privadas por portal por otro. Lo digo porque existen demasiadas cosas que parece son independientes, luz, telefonillos, ascensores, etc. Cuestiones que tienen una proporción importante sobre la cuota de cada uno de los propietarios. Creo que tu apreciación Pedro se ajusta a derecho.
      Recuerda no obstante que se puede seguir actuando como lo habéis hecho hasta ahora pro en el caso de que existiera una derrama importante se puede abrir una cuenta corriente hasta que finalice dicha derrama. Es otra opción intermedia que se utiliza por parte de muchas comunidades.
      Un cordial saludo
      Miguel Fernández
      691564359

  13. Jesús 5 diciembre, 2019

    Hola .
    Podrían informarme sobre la siguiente pregunta.
    Somos tres Comunidades que mantenemos ,soportales y jardín comunes, los soportales son de uso públicos, con sus correspondientes terrazas , bares y locales comerciales y hay dos comunidades que quieren constituir una mancomunidad y otra que se niegan, pueden obligar por Ley a los que se niegan, a formar dicha mancomunidad.
    p.d. en la actualidad solamente los gastos del jardín se pagan proporcionalmente y los demás gastos cada comunidad paga los suyos,

    Responder
    1. Miguel Fernández 9 diciembre, 2019

      Estimado Jesús.
      Si no existe creada ninguna Mancomunidad al efecto de pagar los gastos comunes y cada comunidad tiene un coeficiente del 100% por sus viviendas, no se puede obligar a crear una Mancomunidad al ser comunidades totalmente independientes, si bien se puede crear la Mancomunidad por interés de las tres comunidades formando una agrupación de comunidades regido según el artículo 24 de la LPH. L expongo la totalidad del artículo para que saque vd. sus propias conclusiones:
      «1. El régimen especial de propiedad establecido en el artículo 396 del Código Civil será aplicable a aquellos complejos inmobiliarios privados que reúnan los siguientes requisitos:
      Estar integrados por dos o más edificaciones o parcelas independientes entre sí cuyo destino principal sea la vivienda o locales.
      Participar los titulares de estos inmuebles, o de las viviendas o locales en que se encuentren divididos horizontalmente, con carácter inherente a dicho derecho, en una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios.
      2. Los complejos inmobiliarios privados a que se refiere el apartado anterior podrán:
      Constituirse en una sola comunidad de propietarios a través de cualesquiera de los procedimientos establecidos en el párrafo segundo del artículo 5. En este caso quedarán sometidos a las disposiciones de esta Ley, que les resultarán íntegramente de aplicación.
      Constituirse en una agrupación de comunidades de propietarios. A tal efecto, se requerirá que el título constitutivo de la nueva comunidad agrupada sea otorgado por el propietario único del complejo o por los Presidentes de todas las comunidades llamadas a integrar aquélla, previamente autorizadas por acuerdo mayoritario de sus respectivas juntas de propietarios. El título constitutivo contendrá la descripción del complejo inmobiliario en su conjunto y de los elementos, viales, instalaciones y servicios comunes. Asimismo, fijará la cuota de participación de cada una de las comunidades integradas, las cuales responderán conjuntamente de su obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales de la comunidad agrupada. El título y los estatutos de la comunidad agrupada serán inscribibles en el Registro de la Propiedad.
      3. La agrupación de comunidades a que se refiere el apartado anterior gozará, a todos los efectos, de la misma situación jurídica que las comunidades de propietarios y se regirá por las disposiciones de esta Ley, con las siguientes especialidades:
      La Junta de propietarios estará compuesta, salvo acuerdo en contrario, por los Presidentes de las comunidades integradas en la agrupación, los cuales ostentarán la representación del conjunto de los propietarios de cada comunidad.
      La adopción de acuerdos para los que la Ley requiera mayorías cualificadas exigirá, en todo caso, la previa obtención de la mayoría de que se trate en cada una de las juntas de propietarios de las comunidades que integran la agrupación.
      Salvo acuerdo en contrario de la Junta no será aplicable a la comunidad agrupada lo dispuesto en el artículo 9 de esta Ley sobre el fondo de reserva.
      La competencia de los órganos de gobierno de la comunidad agrupada únicamente se extiende a los elementos inmobiliarios, viales, instalaciones y servicios comunes. Sus acuerdos no podrán menoscabar en ningún caso las facultades que corresponden a los órganos de gobierno de las comunidades de propietarios integradas en la agrupación de comunidades.
      4. A los complejos inmobiliarios privados que no adopten ninguna de las formas jurídicas señaladas en el apartado 2 les serán aplicables, supletoriamente respecto de los pactos que establezcan entre sí los copropietarios, las disposiciones de esta Ley con las mismas especialidades señaladas en el apartado anterior.

      Un cordial saludo
      Miguel Fernández
      691564359

  14. jose 12 marzo, 2020

    Buenas:
    Somos una ccvv de de 20 vecinos mas 22 garajes todo ello en un edificio con 2 portales( 12 vecinos y 8 vecinos) y un ascensor por portal. Todos sumamos el 100% de cuotade paricipacion.
    Lo primero decir que se paga una cantidad fija y no por cuota (por acuerdo desde 2003)
    EL PROBLEMA:
    Algun vecino del portal de los 12 vecinos, echa en cara que ellos ingresan mas que los otros 8 vecinos, y quieren hacer 2 comunidades.
    Lo mas logico y razonable sería pagar por cuota y listo, pero el tema es que los garajes tienen el 22% de participacion, y son del promotor ( que aun no ha podido sacarlos adelante por varios motivos ajenos a los vecinos), y por decirlo de alguna manera en «quiebra», y claro a dia de hoy no pagan su cuota como el resto (porque no «exinten» garajes) y si pasamos a cuota, tampoco van a pagar, y entonces no salidria el 100% para cubrir el presupuesto anual ( el que tenemos con la cuota fija):

    En la escritura de division horizontal, no consta nada referente a distinguir gastos por escalera o portal.

    Mi pregunta:
    ¿ES POSIBLE DIVIDIR LA CCVV EN 2? ¿HACER SUBCOMUNIDADES? DISTINGUIR Y PAGAR GASTOS POR PORTAL? ETC..
    ¿DE SER POSIBLE, QUE MAYORIA SE NECESITARIA EN JUNTA PARA CUALQUIER MODIFICACON DEL TITULO CONSTITUTIVO DE DIVISION HORIZONTAL?
    IMAGINEMOS QUE NO EXISTIERAN GARAJES O QUE SÌ ESTUBIERAN YA PAGANDO SU CUOTA.
    UN SALUDO

    Responder
    1. Miguel Fernández 13 marzo, 2020

      Si como dice vd. la Comunidad la componen los dos portales y entre los dos suman el 100% coeficiente, no se debería dar la posibilidad en el registro de poner dos subcomunidades. Otra cuestión es que se decidiera en su momento poner a partes iguales.
      No existen mayorías porque vds. están cotizando en base al 100% de las cuotas y por lo tanto se debe de respetar la comunidad tal cual está. Si pagan todos a partes iguales deberán seguir pagándolo así, pero se podría volver a los coeficientes por una simple mayoría simple en segunda convocatoria.
      Es lógico que los propietarios del piso de 12 propietarios pague en base a los mismos
      Un cordial saludo
      691564359

  15. Buenas tardes
    dos bloques contiguos, cada uno de ellos tiene su propia division horizontal que suma el 100%, pero ambos bloques en la propia escritura de de declaracion de obra nueva y division horizontal dejaron constiuida una servidumbre de paso de todas clases con las mismas caracteristicas reciprocamente.
    ahora quieren constituir la comunidad de propietarios(ya que comparten el portal y las escaleras) y se trataria de ver si con constituir una mancomunidad o agrupacion de comunidades bastaria, o si tambien es necesario constituir las comunidades de cada bloque. Dos comunidades y una mancomunidad o agrupacion?
    se intenta resolverlo de la forma mas sencilla.
    Gracias
    Andres V Fernandez

    Responder
    1. Miguel Fernández 1 junio, 2020

      Estimado Andres,
      Como tienen uds constituidas dos comunidades independientes con el 100% del coeficiente, no tendrían nada más que hacer una mancomunidad para gestionar los elementos comunes, el resto se llevaría como hasta ahora con dos comunidades independientes.
      atentamente
      Miguel 691564359

  16. Manuel 20 julio, 2020

    Buenas tardes,
    En mi comunidad nos pasa un caso muy parecido a los que habéis comentado y por eso quiero aprovechar para preguntaros una cosa, aunque ya me habéis resuelto bastantes dudas.
    Somos 4 bloques de adosados independientes, formando los 4 bloques una única comunidad con la que hacemos frente a todos los gastos comunes (al ser chalets cada bloque no tiene gastos propios ordinarios) y pagando cada propiedad la misma cuota.
    Los 4 bloques se hicieron en 3 fases, y cada bloque por separado en escrituras suma el 100%, en la primera fase se construyeron 2 bloques y a ellos sí que se le asigna una cuota especial para hacer frente a los gastos comunes del solar (es decir, tiene su cuota para el bloque y su cuota para el solar) e indica además que esa cuota puede variar en función de si se añaden más bloques. El tercer bloque se construye y en la escritura indica que se añade al residencial que ya forman los otros dos, también suman un 100% sus cuotas y no indica cuota especial comunitaria, sí que indica que tiene que colaborar con los gastos y que hay que calcular dicha cuota. El 4º y último bloque se construye y en la escritura suma un 100%, las viviendas y el garaje subterráneo, si bien no indica nada de que se añade al residencial, pero en una junta de propietarios, se añaden las viviendas (el garaje no) a la comunidad total que forma el residencial, sin tener una cuota específica para los gastos comunes. Como he mencionado, pagamos todos la misma cuota.
    Ahora queremos crear 4 subcomunidades (para gestionar independientemente sobre todo el tema de filtraciones y fachadas de cada bloque), por lo que he leído que has puesto, necesitaríamos una mayoría simple ya que en cada escritura, cada bloque suma el 100% y con eso debe bastar para tener independencia, iríamos luego al registro, un libro de actas para cada subcomunidad y a Hacienda para que nos den 4 CIFs y listo no?

    Si bien, la duda entonces es como dictaminamos el coeficiente de cada vivienda para con la comunidad global (en medio de los 4 bloques hay como una especie de calle privada, que es lo común a los 4). Mi opinión es sumar todos los metros cuadrados de las propiedades y dividir los metros de cada vivienda por esa suma total, ya que no quiero seguir pagando por igual, dado que mi casa tiene 63 metros y otras tienen 110.
    Entiendo que debemos votarlo en junta, pero que mayoría se necesita? He leído que has dicho algo de las escrituras sobre todo para futuros compradores, se necesitaría hacer algo si se aprueban los coeficientes para la comunidad global o bastaría con plasmarlo en el libro de actas para empezar a funcionar así?

    Gracias de antemano.

    Responder
    1. Miguel Fernández 21 julio, 2020

      Hola Buenas tardes Manuel.
      Decirte que tu consulta requeriría de un informe jurídico de un despacho de abogados expertos en civil que pudiera tener acceso a toda la información de la escrituras de división horizontal, estatutos y cualquier información que se haya dado o indicado en el acta.
      Cuando hicimos el artículo https://adminfergal.es/mancomunidad-y-dos-comunidades-independientes-o-solo-mancomunidad/ lo hicimos en base a una experiencia personal tenida en una de las comunidades que actualmente mantenemos pero no esperábamos que dicho artículo generara tanto interés a lo largo de todos estos años. Es un artículo que este mes ha cumplido los tres años y que sigue generando mucho interés entre nuestros lectores.
      Si cada fase o bloque tiene un 100% de coeficiente, está claro que hay dos formas de llevar a cabo la comunidad, con un cif como se había hecho hasta el momento y englobar todas «subcomunidades» en una sola comunidad o bien por decisión de la mayoría simple de todos los propietarios que componen la Comunidad, dejar la Comunidad para asuntos que correspondan a los elementos comunes, como sería en este caso, la calle privada que afecta a las cuatro fases.
      Lo primero es resolver la aceptación por parte de dicha mayoría simple de la reconversión de la Comunidad en 4 subcomunidades y lo suyo sería que dichas subcomunidades tuvieran un presupuesto propio, que este presupuesto iría en base a los coeficientes de cada uno de los propietarios que componen dicha subcomunidad. Como vd. bien dice no es lógico que la cuota de la subcomunidad se pague por igual y unos tengan 110 m2 y otros tengan 63 m2.
      Ahora bien, aquí quiero hacer un inciso y quería hacer un comentario sobre la buena política. Si los propietarios con mas m2 se van a negar e hacer una subcomunidad porque no les interesa pagar mas en función de su coeficiente, quizás tengan que hacer de «tripas corazón» y seguir manteniendo el pago por igual, al menos de momento para poder crear las subcomunidades. Quizás en un futuro y con la misma mayoría simple, puedan volver a poder votar en la subcomunidad el volver al sistemas de coeficientes.
      Si consiguen crear las subcomunidades, estaría listo el objetivo. Creo que en este caso soy partidario personalmente de hacer las subcomunidades porque mejora la gestión de los elementos comunes de cada subcomunidad sin perjudicar al resto de las subcomunidades. Si los propietarios de un bloque quieren hacer obras bien sean de primera necesidad o bien sean incluso de mejoras y se ponen de acuerdo no tendrían que contar con el resto de los tres bloques y sería mas fáciles las actuaciones a realizar.
      Lo importante es que exista una mayoría simple el día de la reunión en la Comunidad y que quede perfectamente claro en los puntos del orden del día lo que se pretende, para ello pondría varios puntos donde quede perfectamente definido cuales son las intenciones tanto desde un punto de vista jurídico como económico.
      Una vez tengan la aprobación, tendrán que hacer lo que vd. ha dicho. Crear una junta constituyente, cuentas corrientes diferenciadas, 4 CIF. etc. Creo que la lectura de nuestro artículo en la pagina web de adminfergal sobre la constitución de la comunidad les puede venir muy bien https://adminfergal.es/constitucion-de-una-comunidad-de-propietarios/
      Recuerden siempre que antes de tomar una decisión de estas características deben de comprobar que en la escritura de división horizontal o en los estatutos no hay ninguna cláusula que impidiera la creación de subcomunidades.
      Muchas Gracias.
      Saludos
      Miguel
      691564359

  17. Ade Soler 22 agosto, 2020

    Hola vivo en una finca con 5bloques un patio comunitario y un garaje también comunitario.yo vivo en un bloque y tengo alquilada la cochera de otro bloque hasta ahora bajaba por mi bloque a la cochera hasta que por una discusión como son tres propietarias de cocheras ellas bueno dos que ya son mayoría decidieron que los que tienen cochera alquilada entrarán al garaje por la puerta de la calle
    Les pedí que me lo pudieran por escrito para que costara en acta y se negaron
    La cochera es comunitaria .esto se puede hacer.puedo hacer algo para volver ha bajar por mi bloque gracias

    Responder
    1. Miguel Fernández 23 agosto, 2020

      Hola Ade, buenas noches
      Si el garaje es comunitario como vd. dice y solo tiene una gestión con diferentes accesos, entiendo que vd. no tiene ningún problema para acceder por el acceso que esté operativo en cada momento. No llego a entender que teniendo vd. acceso por su bloque aunque tenga una plaza de parking en otro bloque no pueda acceder por el suyo. Otra cuestión sería que se llevara tres gestiones de comunidades de garaje diferentes y que tuvieran accesos independientes, entonces entendería porque tendría que entrar a través de la puerta de la calle.
      Un cordial saludo.
      Miguel
      691564359

  18. Noemí 9 febrero, 2021

    Buenas tardes Miguel
    En Octubre del 2018 me compré un apartamento de promoción nueva. Esta promoción era un proyecto de tres solares en el casco antiguo de Cádiz que el promotor pretendía hacer un solo bloque. Debido a la normativa local no pudo y tuvo que hacer tres bloques con su portal, escaleras, ascensor, luz y agua independiente de los otros dos bloques. Aunque unidos por un patio y azotea.
    Cuando nos reunimos para la constitución de la comunidad, nos negamos dos vecinos de mi bloque a una sola comunidad. Pero el administrador nos dijo que había un problema con unos coeficientes de las plazas de garaje que hacían que mi bloque sumara más del 100% . Se constituyó una junta donde cada bloque quedaba representado por un vocal. Esta situación no se refleja en el acta de constitución. Solo aparece el acuerdo de constituir una junta con el presidente de vivienda, y los dos vocales y el presidente del de garaje. A los seis meses se cambia de administrador porque el presidente del garaje se queja y se cambia a otro administrador. Este administrador nuevo junto con el presidente no respeta la naturaleza de la constitución de esta junta directiva. Sino que actúa como si fuéramos un único bloque. De echo, dieron de baja el agua que suministra las placas solares de mi bloque sin la mayoría necesaria y provocando que mi bloque solo somos dos de Cádiz. El resto de fuera. Esto hizo que nos quedáramos sin agua hasta darlo de alta enseguida por quejas de los vecinos. Tras ver la situación pregunté por si se había solucionado el problema de las plazas de garaje para volver al título constitutivo y ejercer el derecho a elegir una vez resuelto el problema. Esto lo solicito antes del año. Cual fue mi sorpresa que me responden que eso no influye. Sin dar crédito al engaño que estoy viviendo, cojo los estatutos de la comunidad y leo que somos una comunidad con un coeficiente por piso y otro para supra comunidad. Solicito que se aplique lo que vienen en las escritura y me responde que el notario ha dejado a cada bloque sin contenido y aunque somos tres bloques no importa.
    Debido a malas praxis por parte del administrador. Decido preguntar en el colegio de administradores y descubro que no está colegiado. Es su hija quien está colegiada pero no la hemos visto nunca.
    He leído una respuesta similar a mi duda en este foro y he seguido los pasos que has aconsejado. He solicitado por correo que se añada en el acta volver al título constitutivo pero no me han hecho caso. Aunque se pidió en la reunión. Tampoco lo han reflejado en el acta. Necesito saber que puedo hacer?
    Como puedo defender el derecho que no pude ejercer?
    Cual sería la argumentación para iniciar un juicio?
    Gracias

    Responder
    1. Miguel Fernández 12 febrero, 2021

      Buenas tardes Noemi
      Efectivamente su situación es muy parecida a lo que describe. Las Comunidades deben de realizarse con relación a lo que se indica en las escrituras y sus coeficientes. Que nadie se invente comunidades que no existen o no han sido creadas con esa intención. Una comunidad debe de formarse por el 100% de la suma de coeficientes. Si existen tres bloques y cada uno de los bloques suma el 100% se tendrán que constituir tres comunidades, si hay un garaje por se deberán de forma 4 comunidades. Otra cuestión diferente será que elementos comunes existen y si es necesario una mancomunidad para gestionarlos. La mancomunidad debe de cubrir aquellas cuestiones que integren los elementos comunes de los tres bloques y el garaje.
      Todo lo demás conlleva a generar problemas entre los propietarios y a distribuir los gastos de una manera aleatoria sin base legal porque no se está haciendo en base a lo que se indica en la escritura de división horizontal.
      Saludos
      Miguel
      691564359

Deja un comentario

Your email address will not be published. Required fields are marked *

Este sitio usa Akismet para reducir el spam. Aprende cómo se procesan los datos de tus comentarios.