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Contaminación acústica – Ruidos

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Ruidos. Vecinos ruidosos. Contaminación acústica

Contaminación acústica – Ruidos

Actuaciones a realizar con la Contaminación acústica – Ruidos en una Comunidad de Propietarios

Uno de los temas que mas preocupan en las Comunidades de Propietarios es la Contaminación acústica – Ruidos que se generan. Muchas consultas en diferentes foros van encaminadas a buscar una posible respuesta a este tema. Se busca una solución inmediata que en muchas ocasiones no se consigue, pero al menos los propietarios de las viviendas buscan una forma de iniciar un procedimiento para la busqueda de posibles actuaciones que permitan iniciar el camino al encuentro de dicha «solución».

Cuando se encuentran los propietarios con ruidos en el interior del edificio, lo mejor desde luego, es hablar con el propietario que los está realizando y pedirle que cese en dicha actividad. Si el propietario es una persona comprensiva, con el aviso por parte del propietario afectado será suficiente. Si el propietario no es comprensivo, empiezan los problemas.

Que actuaciones se deben realizar con la Administración Pública y el Juzgado en caso de que el Propietario/a no cese en sus actividades prohibidas?.

El primer paso es acudir a lo que nos indica en Madrid, la Ordenanza de protección contra la contaminación acústica y térmica de fecha 25/02/2011 puesta en vigor con fecha 07/04/2011.

La presente ordenanza tiene por objeto regular el ejercicio de las competencias que en materia de protección del medio ambiente y la salud pública conrresponden al Ayuntamiento de Madrid en orden a la protección de las personas y los bienes contra los agresores derivados de la contaminación acústica y térmica (art. 1).

Serán los Organos Municipales los que velarán por el cumplimiento de lo previsto en la presente Ordenanza en el ejercicio de sus potestades (art. 4).

En su art.5, nos dice cuales son los periodos horarios y como se distribuyen en las 24 h. Así habrá un período horario entre las 7 de la mañana y 7 de la tarde, otro entre las 7 de la tarde y 11 de la noche y otro entre las 11 de la noche y 7 de la mañana. En días festivos el período nocturno va desde las 11 de la noche a las 8 de la mañana.

En su artículo 6.2 nos dice que para la evaluación de los niveles sonoros se utilizará el nivel sonoro contínuo equivalente a un período de 5 S y expresado en decibelios ponderados, de acuerdo con la curva normalizada A (Laeq, 5 S).

En su artículo 16, habla de los niveles sonoros transmitidos a locales (viviendas) acústicamente colindantes, así para una zona residencial, en la que vivimos todos los que estamos leyendo este artículo el índice de ruidos es para estancias de 35 decibelios (db) en el período del día, de 35 db. en el período de tarde y 30 db. en el período de noche. En los dormitorios es algon inferior pasando de 30 db. en el día y la tarde a 25 db. en la noche.

Es importante tener en cuenta lo que dice el artículo 6,2 y el artículo 16 porque serán la base para hacer las reclamaciones a la Policia Municipal y que cuando vengan con el sonómetro correspondiente para hacer estas mediciones, si existe mas decibelios en el período medido de 5 segundos, podrán levantar el correspondiente expediente al local (vivienda) que está efectuando los ruidos.

El artículo 46.1  nos informa que los propietarios o usuarios de receptores de radio, televisión equipos de música, electrodomésticos, aparatos de aire condicionado o instrumentos musicales y en general de cualquier fuente sonora de caracter doméstico, deberán instalarlos y ajustar a su uso, de manera que su funcionamiento cumpla con las limitaciones establecidas en el artículo 16 (referenciado anteriormente). Así mismo, deberán cumplir con los límites de las vibraciones aplicables al espacio interior establecidos.

Ya tenemos los límites máximos de ruido en las viviendas a partir del cual podemos hacer las reclamaciones al Ayuntamiento a través de su organo de control que no es otro que la Policia Municipal.

Otros artículos que son necesarios referenciarlos en este blog son las siguientes:

Artículo 47.- El comportamiento en el interior de las viviendas deberá mantenerse dentro de los límites tolerables de la buena convivencia vecinal, sin que se produzcan ruidos que perturben el descanso y tranquilidad de los vecinos o impidan el normal desenvolvimiento de las actividades propias del local receptor, así como deberán respetar los valores máximos de transmisión autorizados.
En concreto, quedan prohibidas, por considerarse no tolerables, las siguientes conductas:
  • Gritar o vociferar, ocasionar ruidos de impacto por reparaciones, instalaciones de elementos domésticos o actuaciones similares durante el horario nocturno.
  • Efectuar mudanzas, desplazamiento de muebles, traslado de enseres o la realización de obras en el interior de las viviendas o locales desde las 21 hasta las 8.00 horas, en días laborables, y desde las 21.00 hasta las 9.30 horas, los sábados, domingos y festivos.
  • Realizar fiestas en locales o domicilios particulares que excedan de lo tolerable, debido al número de personas congregadas, al elevado volumen de la música, a la práctica de baile u otros comportamientos que generen ruidos de impacto, en particular en horario nocturno.
  • Realizar ensayos o interpretaciones musicales o emitir música, a elevado volumen, en horario nocturno.
Artículo 49.- La actividad inspectora, de vigilancia y control se ejercerá bien de oficio o bien a instancia de parte. Los funcionarios que realicen labores de inspección en materia ambiental tendrán el carácter de agentes de la autoridad a los efectos previstos en el artículo137.3 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común.
Será personal competente para realizar labores de inspección:
  • Los funcionarios técnicos del servicio municipal competente, cuando se requiera la utilización de instrumentos complejos, tales como fuentes de ruido, sonómetros analizadores o analizadores acústicos, fuentes de ruido de impacto, analizadores de vibraciones o similares.
  • Además de los anteriores, los funcionarios municipales que hayan superado cursos específicos formativos de, al menos, 50 horas lectivas, organizados por el Ayuntamiento con sus propios medios o en colaboración con otras entidades (funcionarios de servicios especializados de la Policía Municipal, agentes ambientales o cualquier otro cuerpo de inspección legalmente habilitado), cuando se requiera el uso de sonómetros.
  • La Policía Municipal u otros agentes de la autoridad sin formación específica respecto de las comprobaciones que no precisen la utilización de instrumentos a los que se refieren los párrafos anteriores.
En el ejercicio de la función inspectora, el personal competente podrá:
  • Acceder libremente, previa identificación, en cualquier momento y sin necesidad de previo aviso, a cualquier lugar, instalación o dependencia de titularidad pública o privada, donde se pretenda realizar la inspección. En el supuesto de entradas domiciliarias, se requerirá el previo consentimiento del titular o resolución judicial que lo autorice.
  • Realizar las pruebas, investigaciones o exámenes necesarios para comprobar el cumplimiento de esta Ordenanza.
  • Requerir la información y documentación administrativa que autorice las actividades e instalaciones objeto de inspección.
  • Realizar cuantas actuaciones sean precisas, en orden al cumplimiento de las funciones de inspección que desarrollen.

Con relación a estos puntos anteriores y de forma resumida, decir que se puede llamar a la Policía Municipal siempre que exista un problema de ruidos y solicitarles que cuando vengan, lo hagan municipales especialistas en el tema de la medición de ruidos y traigan su correspondiente sonómetro, sino pudiera ser así, llamarles de igual manera para que se presenten a la vivienda para hacer las correspondientes advertencias al propietario o inquilino.

Con respecto a la inspección a realizar por la Policia Municipal, las infracciones y sus correspondientes sanciones relativas a las actividades domésticas y relaciones vecinales tenemos que destacar los artículos 50, artículo 61.1 y artículo 64
El artículo 50 hace referencia a las  Actas de inspección, boletines de denuncia e informes técnicos complementarios. Dice lo siguiente:
  • El resultado de la vigilancia, inspección o control se consignará en la correspondiente acta, boletín de denuncia o documento público que, firmado por el funcionario, gozará de presunción de veracidad y valor probatorio en cuanto a los hechos consignados en él, sin perjuicio de las demás pruebas que los interesados puedan aportar en defensa de sus respectivos intereses.
  • Una vez formalizados el acta o el boletín de denuncia, se entregará copia al titular de la actividad o del foco emisor o persona que lo represente. En el caso de que, excepcionalmente, no sea posible dicha entrega, se remitirá copia de tales documentos en un momento posterior, justificando debidamente las causas concretas y específicas por las que no fue posible la entrega. Si dichas personas se negasen a firmar el acta, será suficiente con la firma del inspector o inspectores actuantes.
  • En el acta de inspección o boletín de denuncia quedarán reflejados, según proceda: a) El lugar, fecha y hora de las actuaciones. b) Los datos identificativos de la actividad, empresa o persona responsable del foco emisor o que presuntamente comete la infracción. c) El elemento de la actividad o instalación que constituya el foco emisor objeto de las actuaciones. d) Las pruebas practicadas, comprobaciones efectuadas, los resultados de las mediciones realizadas, el lugar de medición, y aquellos otros datos o circunstancias técnicas relevantes de la medición. e) Identificación de los técnicos o agentes actuantes. f) Los hechos y circunstancias relevantes que se observen o acontezcan en el momento de la verificación.
  • Los servicios técnicos municipales de inspección competentes deberán emitir informe cuando, a resultas del ejercicio de las labores de inspección y control: a) Sea necesario el requerimiento o comprobación de adopción de medidas correctoras.b) Se derive una propuesta de apertura de procedimiento sancionador por superación de los límites de la Ordenanza. c) Siempre que se requiera un análisis técnico de los hechos constatados.
  • El informe técnico complementario al acta levantada reflejará, en su caso, la norma incumplida, el valor del nivel sonoro resultante de las mediciones, así como las deficiencias detectadas en cada caso y las medidas necesarias para su subsanación.
El artículo 61.1 nos habla de las infracciones leves relativas a usuarios de la vía pública, actividades domésticas y relaciones vecinales.
  • Son infracciones leves: a) Superar hasta en 4 dBA los límites de niveles sonoros máximos permitidos. b) Transmitir vibraciones cuyo valor del índice Law, supere hasta en 4 dB los límites a los que se refiere el ártículo 17, en función del uso del edificio. c) Transmitir vibraciones cuyo valor del índice K supere hasta en 1,5 veces el límite reflejado en el anexo IV, para el caso de emisores de vibraciones instalados con anterioridad a la entrada en vigor de esta Ordenanza. d) El funcionamiento de alarmas cuando se incumplan sus especificaciones técnicas en cuanto al tipo de alarma autorizado, tiempo máximo de emisión por ciclo de funcionamiento o secuencia de repetición, o el funcionamiento de alarmas sin desconectarse por un periodo superior a tres e inferior a treinta minutos en horario diurno o vespertino. e) Practicar pruebas de comprobación del funcionamiento de alarmas fuera del horario y de las condiciones establecidas en el artículo 38. 3 de la presente Ordenanza. f) El uso no autorizado en el medio ambiente exterior de elementos de megafonía o de los dispositivos sonoros señalados en el artículo 40.1 de esta Ordenanza g) Desarrollar actuaciones no autorizadas en el medio ambiente exterior en las que se empleen elementos de percusión, amplificación o de reproducción sonora, o actuaciones musicales cuando incumplan lo establecido en el artículo 41.1. h) Gritar o vociferar, perturbando el descanso y la tranquilidad de los vecinos o viandantes o impidiendo el normal desenvolvimiento de las actividades propias del local receptor. i) Explotar petardos o elementos pirotécnicos fuera de los lugares y ocasiones autorizados. j) Utilizar aparatos de reproducción sonora sin el uso de auriculares y funcionando a elevado volumen en el medio ambiente exterior, contraviniendo lo dispuesto en el artículo 45.1 de la presente Ordenanza. k) Realizar la conducta prevista en el artículo 45.2 d) de la presente Ordenanza. l) Efectuar mudanzas, desplazamiento de muebles, traslado de enseres u obras en el interior de las viviendas o locales fuera del horario permitido. m) Ocasionar ruidos de impacto por reparaciones o instalaciones de elementos domésticos, o actuaciones similares en el interior de las viviendas, durante el horario nocturno. n) Realizar fiestas en locales o domicilios particulares que excedan de lo tolerable, contraviniendo lo dispuesto en el artículo 47.1 de la presente Ordenanza. o) Realizar ensayos o interpretaciones musicales o emitir música, a elevado volumen, en horario nocturno contraviniendo lo dispuesto en el artículo 47.1 de la presente Ordenanza. p) Ocasionar molestias al vecindario, perturbando la convivencia, por el ruido producido por animales domésticos. q) Producir ruidos o vibraciones contraviniendo lo dispuesto en el artículo 18 de la presente Ordenanza. r) Provocar un incremento de la temperatura de los locales o viviendas próximos o colindantes superior a 3º C e inferior o igual a 5º C, en las condiciones establecidas en el artículo 22, apartados 4 y 5.
El artículo 64 indica las sanciones por infracciones relativas a usuarios de la vía pública, actividades domésticas y relaciones vecinales, y por contaminación térmica.
Las infracciones a que se refiere el artículo 61, así como las relativas a infracciones por contaminación térmica, podrán dar lugar a las siguientes sanciones:
a) En el caso de infracciones leves: multa de hasta 750 euros.
b) En el caso de infracciones graves: multa de hasta 1.500 euros.
c) En el caso de infracciones muy graves:
1.º- Multa de hasta 3.000 euros.
2.º- Suspensión de la vigencia de la autorización o licencia municipal, en las que se hayan establecido condiciones
relativas a la contaminación acústica, por un período de tiempo inferior a 1 mes.
Por lo tanto mi opinión es que antes de realizar cualquier otra actuación ante los juzgados, lo primero es reclamar al ocupante de la vivienda que cese sus actividades de forma amistosa. Si no lo hiciera, iniciar el procedimiento de la cesación a través de la Policia Municipal en cumplimiento de la ordenanza de protección contra la contaminación acústica y térmica.
Si el Ayuntamiento no cumple con su obligación y la Policia no interviene cuando se le requiere, mi recomendación es que se les envíe una carta a la Policia Municipal de la Junta Municipal correspondiente, con copia al Alcalde de Madrid y dejar constancia que si no se actua fehaciente y diligentemente  por parte de este Organismo procederemos a acudir a la via contencioso-administrativa para reclamar la inactividad del mismo.
Contra las resoluciones expresas o presuntas del Ayuntamiento, existe una variedad de procedimientos, pero sugerimos una reclamación de indemnización por las consecuencias de sus omisiones por parte de la Policía Municipal.
Que hacemos si los ruidos siguen existiendo y la actuación del Ayuntamiento a través de la Policía Municipal no ha dado los frutos esperados?.
Como propietario, de forma particular podemos  poner una demanda ordinaria contra el propietario o inquilino de la vivienda reclamando daños y perjuicios por culpa o negligencia (artículo 1902 del Cc).
En caso de grave riesgo para la salud (art. 325 del Código Penal) se puede presentar denuncia por lo penal para que el autor de los ruidos sea condenado a prisión por varios años incluyendo la inhabilitación para ejercer oficio y cierre del local donde se producen los ruidos. En este caso podemos reclamar también indemnización por daños y perjuicios.
Si agotamos la via judicial y no se ha dado satisfacción a nuestra reclamación por la justicia ordinaria cabe el recurso de amparo ante el Tribunal Constitucionalo por violación al derecho de la intimidad y a la inviolabilidad del domicilio (art. 18 de la Constitución).
Paralelamente a cualquier actuación judicial por parte del propietario, este pueda dar una queja ante el Defensor del Pueblo. Éste tiene la capacidad de formular  a las autoridades y funcionarios advertencias, recomendaciones, recordatorios de sus deberes legales y sugerencias.
Puedes optar por la acción individual o bien se puede optar por gestionar la reclamación a través de la Comunidad de Propietarios. Es bastante normal qe los ruidos no solo afecten a un propietario sino a varios propietarios. El vecino del piso inferior, el vecino del piso superior y los vecinos de las paredes colindantes, incluso si es un problema de música por ejemplo puede afectar a varios propietarios en diferentes pisos.
Para iniciar un procedimiento contra el propietario o inquilino de la Comunidad que no cesa en sus ruidos, se debe aplicar el artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal. Este artículo dice textualmente lo siguiente:
«Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
El Presidente de la Comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes. Si el infractor persistiere en su conducta el Presidente, previa autorización de la Junta de propietarios, debidamente convocada al efecto, podrá entablar contra  él acción de cesación que, en lo no previsto expresamente por este artículo, se sustanciará a través del juicio ordinario.
Presentada la demanda, acompañada de la acreditación del requerimiento fehaciente al infractor y de la certificación del acuerdo adoptado por la Junta de propietarios, el juez podrá acordar con carácter cautelar la cesación inmediata de la actividad prohibida, bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia. Podrá adoptar asimismo cuantas medidas cautelares fueran precisas para asegurar la efectividad de la orden de cesación. La demanda habrá de dirigirse contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante de la vivienda o local.
Si la sentencia fuese estimatoria podrá disponer, además de la cesación definitiva de la actividad prohibida y la indemnización de daños y perjuicios que proceda, la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad. Si el infractor no fuese el propietario, la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento».
Intentaré explicar con detalle cada uno de los apartados de este punto.
Aclarar que las actividades prohibidas y sus correspondientes sanciones, alcanza a las actividades que se desarrollen no solamente en el piso o local, sino también a las actividades desarrolladas de forma inadecuada por el propietario en cualquier parte del inmueble(garajes, trasteros, piscina, escaleras, ascensor, etc.).
Los Estatutos de la Comunidad de Propietarios puede marcar una linea concreta en las actividades prohibidas del inmueble. Cuando un propietario compra una vivienda se supone que le es entregado unos estatutos de la misma donde figuran las actividades prohibidas. Dicha prohibición no puede estar en contra de una norma de rango superior y si debe ser complementaria a dichas normas, especificando con detalles que actividades son prohibidas y a las que el propietario debe adecuarse.
La norma estatutaria significa una clara limitación del uso del local o vivienda. Dicho Estatuto deberá dejar claro el uso limitado para ciertas actividades. Si no se deja claro no podría ser exigido ni obligado. No obstante hay actividades que por su propia naturaleza, aún no figurando en los estatutos no deberán estar permitidas. Ejemplo: instalar un hotel en una vivienda, utilizar el cuarto trastero como apartamento individual o dedicar una vivienda para habitaciones dedicadas a la prostitución, sin embargo conviene dejar reflejadas las prohibiciones o limitaciones de una vivienda, así para evitar males mayores, convendría que los estatutos quedará perfectamente reflejados que actividades profesionales no podrán ser destinadas las viviendas. Por ejemplo: instalación de una consulta médica, determinados despachos o empresas cuyas actividades sean molestas, insalubres, nocivas o peligrosas.
Las actividades dañosas, serán aquellas de resultar perjudiciales ahora o en el futuro para la finca. Debe ser un daño objetivo y además podrá ser demostrada y acreditada. Serán daños materiales producidos en el inmueble.
Las actividades molestas,serán aquellas que contravienen las disposiciones generales, ejemplo la ordenanza referida anteriormente sobre protección contra la contaminación acústica y térmica del Ayto. de Madrid. El hecho de que quede reflejada aquí en este artículo de la LPH es porque no siempre tenemos una adecuada intervención del Ayuntamiento, la reclamación no es eficaz y obliga a la Comunidad de Propietarios a acudir al auxilio judicial. Como he dicho también anteriormente los Tribunales de Justicia han sancionado en diferentes ocasiones a los Ayuntamientos con indemnizaciones económicas a favor de un propietario que no ha podido usar su vivienda con normalidad porque el Ayuntamiento no adoptó las medidas correspondientes para evitar la emisión de ruidos.
Otra pregunta que nos hacemos con cierta frecuencia es si una Comunidad de propietarios puede en sus estatutos especificar diferentes tipos de sanciones por actuaciones molestas de un propietario. La respuesta es si, pero serán los Tribunales quienes deberán refrendar la sanción. La Comunidad no tiene capacidad para sancionar pero si para proponer en sus estatutos.
Las actividades insalubres, nocivas y peligrosas. El tratamiento a estas actividades sería igual que para las actividades molestas. Es complicado establecer una relación de supuestos en que una actividad puede ser considerada nociva, insalubre o peligrosa. En terminos generales, será nociva si sus propias instalaciones suponen un riesgo para la estructura del inmueble, sus servicios o elementos comunes o privados; peligrosa, si efectivamente existe posibilidad de explosiones, incendios, etc. e insalubre cuando pueda haber emanaciones de humo, depósito de materias que produzcan malos olores, por falta de limpieza e higiene, etc.
Las actividades ilícitas, son aquellas que se desarrollan en un piso o local y están prohibidas por las leyes civiles o penales.
No hay duda que este artículo 7.2 es el mas duro con relación a sanciones que tiene la propia LPH. Entendemos por ello que se podría llegar incluso a la privación del uso de una propiedad o bien resolver un contrato de alquiler, por ello es necesario que si se presenta una demanda por parte de la Comunidad contra un propietario básandose en este artículo hay que tener hechos probatorios suficientemente argumentados (documentación, testigos,etc) que demuestren claramente la demanda. Si se quiere tener exito en las pretensiones se debe probar objetivamente que la infracción se está produciendo y que las advertencias o requerimientos no han servido de nada.
El único que puede requerir a quien realice las actividades prohibidas es el Presidente, por propia iniciativa o por petición de cualquier propietario, sin que sea necesario el acuerdo previo de la Junta. El Secretario/Administrador lo puede hacer, pero siempre indicando que lo hace en nombre y siguiendo las instrucciones del Presidente, que luego deberá ratificar con sus actos que así ha sido o bien trasladar el acuerdo de la Junta de Propietarios en este sentido.
Para acreditar que el requerimiento ha llegado al propietario o inquilino será suficiente un telegrama con acuse de recibo, fax, burofax, correo certificado, etc.
El requerimiento hay que realizarlo a quien realice las actividades prohibidas, sea o no propietario. No obstante siendo el infractor el ocupante no propietario, se debe hacer constar al propietario la situación, pues podría ser que por esta vía hubiera una solución extrajudicial. En todo caso el requerimiento previo es imprescindible y supone un requisito de procebilidad.
Una vez recibido el requerimiento por parte del infractor sea propietario ú ocupante de la vivienda, se le debe dar la posibilidad de modificar su actuación, toda vez que este artículo dice que corresponderá la posible privación cuando el «infractor persistiese en su conducta». Para verificar que la conducta del infractor ha cambiado, sería suficiente con dejar un plazo de dos semanas. Si no cambia sus actuaciones se podrá pasar a la acción de cesación a través del juicio ordinario previa autorización de la Junta de Propietarios.
Todas las actuaciones del Presidente y de los requerimientos anteriormente comentados, será necesario que la Junta acuerde o apruebe la acción de cesación y la puesta en marcha del juicio. Sin acuerdo de la comunidad por mayoría simple de los propietarios presentes y representados con derecho a voto, no hay proceso. El Presidente puede estar de acuerdo con la acción pero deberá estar refrendado por la Junta. También se debe tener en cuenta que la Junta es necesaria realizarla porque no se le puede privar al propietario afectado la posibilidad de poder impugnar judicialmente el acuerdo, según el artículo 18 de la LPH.
Con relación a la medida cautelar, es posible solicitarla en la propia demanda. El Juez podría decretar la cesación inmediata de la actividad prohibida, bajo apercibimiento por incumplimiento de delito de desobediencia. Normalmente un Juez solo decretará la cesación de las actividades cuando vea suficientes indicios de que la infracción es clara y persistente. Por ello como dije anteriormente, se debe acompañar suficiente prueba documental o razonamientos mas que fundados para tomar esta determinación.
La prueba es fundamental, la acreditación de la infracción debe ser absolutamente convincente para que el Juez tome la decisión de privar temporalmente del local o vivienda o pueda resolver un contrato de arrendamiento. El tiempo de privación de la propiedad podrá realizarse hasta un plazo máximo de tres años, si bien el Juez dictaminará en función de la gravedad de la situación el tiempo de privación.
Diferentes Audiencias Provinciales se están manifestando a favor de que pueden existir dos sanciones diferentes, una por lo penal, por supuestos perjuicios o infracciones contenidos en el código penal y otra por lo Civil en la que la Comunidad de Propietarios haga uso de los derechos que le concede el artículo 7.2 de la ley.
Que sucede cuando es lanzado un ocupante que estaba en arrendamiento y hubiera infringido el artículo 7.2 ?. El propietario titular de la vivienda podrá volver a alquilar la misma a otra persona con carácter inmediato. Es distinta la situación cuando la privación se hace al propietario. En este caso la vivienda deberá estar cerrada por el tiempo que el Juez haya decidido.
El proceso que corresponde a la demanda según el artículo 7.2 de la LPH, es el proceso ordinario, segú la LEC (ley de enjuiciamiento civil, art. 249, apdo.1, punto 8º. Con la demanda se deberá acompañar el requerimiento previo y el acuerdo de la Junta, sin perjuicio de otros documentos que se estimen necesarios para probar la infracción cometida. No olvidemos que pasra este procedimiento ordinario es necesaria la intervención de un abogado y procurador.
La Sentencia, previa petición en la demanda, puede contemplar también la indemnización. Naturalmente deberá acreditarse la causa que motiva su exigencia y que sean daños materiales o cuantificables. Un daño moral por si mismo no es cuantificable y por lo tanto no se podrá exigir una indemnización.
Fdo. Miguel Fernández
Administrador de Fincas en Madrid y Guadalajara
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