Intrusismo profesional de los Administradores de Fincas NO Colegiados

Intrusismo profesional de los Administradores de Fincas NO Colegiados

P. Estimados señores:
El motivo de la presente es conocer si un administrador “de fincas” no colegiado comete INTRUSISMO PROFESIONAL, máxime cuando genera problemas que derivan en RC por falta de CUALIFICACIÓN profesional y peor aún desconocimiento del CODIGO DEONTOLÓGICO. Necesito asesoramiento para acabar con esta lacra. Gracias

R. Estimado Sr.:
La Ley de Propiedad Horizontal no exige taxativamente que un administrador de Fincas sea Colegiado, dice el artículo 13 de la ley de propiedad horizontal en su punto 5º: Las funciones del Secretario y del Administrador serán ejercidas por el Presidente de la Comunidad, salvo que los estatutos o la Junta de Propietarios por acuerdo mayoritario, dispongan la provisión de dichos cargos separadamente de la Presidencia.
El punto 6 indica que los cargos de secretario y administrador podrán acumularse en una misma persona o bien nombrarse independientemente. El cargo de Administrador y, en su caso, el de Secretario-Administrador podrá ser ejercido por cualquier propietario, así como por personas físicas con cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida para ejercer dichas funciones. También podrá recaer en corporaciones y otras personas jurídicas en los términos establecidos en el ordenamiento jurídico.
Si bien la ley no te prohíbe que sea un Administrador de Fincas Colegiado quien gestione la Comunidad de Propietarios, si que te dice que deberán ser personas con cualificación suficiente y legalmente reconocida para ejercer dichas funciones y ¿quien ejerce esa potestad de resolver esta cuestión en nuestra profesión colegiada? el Consejo General de Administradores de Fincas de España que es quien indica que carreras son aptas para ejercer dicha profesión y cuales son los requisitos para ser Colegiado. Lo que hace el Consejo y sus Colegios es defender los intereses de los comuneros/propietarios poniendo en el cargo de Administrador a un profesional que se encuentre colegiado y que defienda los intereses de las comunidades, con un funcionamiento ético y deontológico que viene predeterminado en sus estatutos, una garantía de formación y una garantía de un seguro que pueda resolver cualquier tipo de incidencia en la gestión del Administrador en un momento determinado. El Administrador de Fincas Colegiado, como bien dices, está sujeto a un código deontológico que garantice el buen funcionamiento y gestión del Administrador en las fincas de propietarios.
Si a nadie se le ocurre poner como responsable de la salud del individuo a un médico que no esté Colegiado, a nadie se le debería de ocurrir poner al frente de un edificio a un Administrador que no esté Colegiado. Nosotros los Administradores de Fincas Colegiados somos el médico de cabecera de los edificios.
Por último comentarle que existen ya sentencias donde el Juez justifica la remoción o cese de “un administrador de fincas” por no tener cualificación suficiente para ejercer dicha profesión. Le acompaño el extracto de la sentencia AP Cantabria, Sec. 2.ª, 219/2016, de 14 de abril SP/SENT/874385:

Por todo ello, debe concluirse que, desde luego, cumplen esos requisitos los miembros de los Colegios Profesionales de Administradores de Fincas, regulados esencialmente por el Decreto 693/1968 d 1 de Abril; pero no quedan excluidos otros profesionales cuya titulación legalmente reconocida pueda considerarse bastante a acreditar su cualificación profesional. En el presente caso, sin embargo, el administrador nombrado en el acuerdo impugnado no ostenta más titulo de cualificación profesional que un curso de gestión de fincas impartido por el Instituto Superior de Estudios como centro colaborador de la Universidad de Vic, cuyo certificado de aprovechamiento expedido el 11 de Junio de 2007 expresamente indica que se trata de un titulo expedido al amparo del entonces vigente art. 34,3 de la Ley Orgánica 6/2001 de Universidades , que autorizaba a estas la expedición de diplomas y títulos propios, pero careciendo de los efectos que las disposiciones legales otorgan a los títulos de carácter oficial; y aunque acredita la pertenencia a una asociación de gestores, es claro que ello no supone conferir reconocimiento legal alguno a aquella titulación. En definitiva, (…) el nombramiento efectuado por la Junta recae en persona que no reúne las condiciones legales, y en este sentido el acuerdo infringe la Ley de Propiedad Horizontal, por lo que el recurso debe ser estimado en este punto, sin que sea óbice a ello que el mismo administrador hubiera sido nombrado anteriormente”.
Prácticamente cabe dar por reproducido todo cuanto se razonaba y resolvía entonces, porque en este caso como en aquél nos encontramos también ante un administrador que no está colegiado, lo cual ciertamente no es necesario, y que no ostenta más título que el mencionado de la Universidad de Vic, considerado por nuestra sentencia del 6 de octubre de 2010 como insuficiente para posibilitar el nombramiento de una persona física extraña a la comunidad como administrador.
Frente a los contraargumentos de la comunidad hay que señalar por último que esa insuficiencia no se colma con la experiencia de varios años que el designado pudiera tener como administrador designado por la comunidad a lo largo de varios años, ni tampoco puede eludirse recurriendo a la circunstancia de que el propio impugnante votó o consintió la administración comunitaria de esa persona, porque es evidente que la doctrina de los actos propios no posibilita la convalidación de actos antijurídicos.”

Todos los Administradores de Fincas deberían estar colegiados, de estar forma garantizaríamos la cualificación profesional y tendríamos un código deontológico garantizado y respaldado por un Colegio, además tendríamos garantizado por el Colegio Profesional de Administradores de Fincas, una Responsabilidad Civil, que en el caso de Madrid es de 1.000.000 de euros, un seguro de fianza de 25.000 €, como así es para todos los colegiados de Madrid sin excepción.
Mi opinión personal es que todos los administradores de fincas no colegiados cometen intrusismo contra la profesión, una profesión que avala y garantiza una gestión ética, una formación permanente y que tiene la garantía de un seguro para resolver cualquier cuestión que se pudiera plantear en una Comunidad. La ley debe de cambiar si queremos una profesión no contaminada y con garantías.
De verdad que todavía piensan muchos propietarios de vivienda en propiedad horizontal que se puede gestionar adecuadamente una comunidad sin tener un Administrador de Fincas Colegiado. ¿Pondría alguien su salud en manos de un médico que no estuviera adecuadamente colegiado?.
Muchas Gracias.
Un cordial saludo.

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Fdo. Miguel Fernández

Administrador de Fincas en Madrid

 

 

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