Intrusismo profesional de los Administradores de Fincas NO Colegiados
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Intrusismo profesional de los Administradores de Fincas NO Colegiados
P. Estimados señores:
El motivo de la presente es conocer si un administrador “de fincas” no colegiado comete INTRUSISMO PROFESIONAL, máxime cuando genera problemas que derivan en RC por falta de CUALIFICACIÓN profesional y peor aún desconocimiento del CODIGO DEONTOLÓGICO. Necesito asesoramiento para acabar con esta lacra. Gracias
R. Estimado Sr.:
La Ley de Propiedad Horizontal no exige taxativamente que un administrador de Fincas sea Colegiado, dice el artículo 13 de la ley de propiedad horizontal en su punto 5º: Las funciones del Secretario y del Administrador serán ejercidas por el Presidente de la Comunidad, salvo que los estatutos o la Junta de Propietarios por acuerdo mayoritario, dispongan la provisión de dichos cargos separadamente de la Presidencia.
El punto 6 indica que los cargos de secretario y administrador podrán acumularse en una misma persona o bien nombrarse independientemente. El cargo de Administrador y, en su caso, el de Secretario-Administrador podrá ser ejercido por cualquier propietario, así como por personas físicas con cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida para ejercer dichas funciones. También podrá recaer en corporaciones y otras personas jurídicas en los términos establecidos en el ordenamiento jurídico.
Si bien la ley no te prohíbe que sea un Administrador de Fincas Colegiado quien gestione la Comunidad de Propietarios, si que te dice que deberán ser personas con cualificación suficiente y legalmente reconocida para ejercer dichas funciones y ¿quien ejerce esa potestad de resolver esta cuestión en nuestra profesión colegiada? el Consejo General de Administradores de Fincas de España que es quien indica que carreras son aptas para ejercer dicha profesión y cuales son los requisitos para ser Colegiado. Lo que hace el Consejo y sus Colegios es defender los intereses de los comuneros/propietarios poniendo en el cargo de Administrador a un profesional que se encuentre colegiado y que defienda los intereses de las comunidades, con un funcionamiento ético y deontológico que viene predeterminado en sus estatutos, una garantía de formación y una garantía de un seguro que pueda resolver cualquier tipo de incidencia en la gestión del Administrador en un momento determinado. El Administrador de Fincas Colegiado, como bien dices, está sujeto a un código deontológico que garantice el buen funcionamiento y gestión del Administrador en las fincas de propietarios.
Si a nadie se le ocurre poner como responsable de la salud del individuo a un médico que no esté Colegiado, a nadie se le debería de ocurrir poner al frente de un edificio a un Administrador que no esté Colegiado. Nosotros los Administradores de Fincas Colegiados somos el médico de cabecera de los edificios.
Por último comentarle que existen ya sentencias donde el Juez justifica la remoción o cese de «un administrador de fincas» por no tener cualificación suficiente para ejercer dicha profesión. Le acompaño el extracto de la sentencia AP Cantabria, Sec. 2.ª, 219/2016, de 14 de abril SP/SENT/874385:
“Por todo ello, debe concluirse que, desde luego, cumplen esos requisitos los miembros de los Colegios Profesionales de Administradores de Fincas, regulados esencialmente por el Decreto 693/1968 d 1 de Abril; pero no quedan excluidos otros profesionales cuya titulación legalmente reconocida pueda considerarse bastante a acreditar su cualificación profesional. En el presente caso, sin embargo, el administrador nombrado en el acuerdo impugnado no ostenta más titulo de cualificación profesional que un curso de gestión de fincas impartido por el Instituto Superior de Estudios como centro colaborador de la Universidad de Vic, cuyo certificado de aprovechamiento expedido el 11 de Junio de 2007 expresamente indica que se trata de un titulo expedido al amparo del entonces vigente art. 34,3 de la Ley Orgánica 6/2001 de Universidades , que autorizaba a estas la expedición de diplomas y títulos propios, pero careciendo de los efectos que las disposiciones legales otorgan a los títulos de carácter oficial; y aunque acredita la pertenencia a una asociación de gestores, es claro que ello no supone conferir reconocimiento legal alguno a aquella titulación. En definitiva, (…) el nombramiento efectuado por la Junta recae en persona que no reúne las condiciones legales, y en este sentido el acuerdo infringe la Ley de Propiedad Horizontal, por lo que el recurso debe ser estimado en este punto, sin que sea óbice a ello que el mismo administrador hubiera sido nombrado anteriormente”.
Prácticamente cabe dar por reproducido todo cuanto se razonaba y resolvía entonces, porque en este caso como en aquél nos encontramos también ante un administrador que no está colegiado, lo cual ciertamente no es necesario, y que no ostenta más título que el mencionado de la Universidad de Vic, considerado por nuestra sentencia del 6 de octubre de 2010 como insuficiente para posibilitar el nombramiento de una persona física extraña a la comunidad como administrador.
Frente a los contraargumentos de la comunidad hay que señalar por último que esa insuficiencia no se colma con la experiencia de varios años que el designado pudiera tener como administrador designado por la comunidad a lo largo de varios años, ni tampoco puede eludirse recurriendo a la circunstancia de que el propio impugnante votó o consintió la administración comunitaria de esa persona, porque es evidente que la doctrina de los actos propios no posibilita la convalidación de actos antijurídicos.”
Todos los Administradores de Fincas deberían estar colegiados, de estar forma garantizaríamos la cualificación profesional y tendríamos un código deontológico garantizado y respaldado por un Colegio, además tendríamos garantizado por el Colegio Profesional de Administradores de Fincas, una Responsabilidad Civil, que en el caso de Madrid es de 1.000.000 de euros, un seguro de fianza de 25.000 €, como así es para todos los colegiados de Madrid sin excepción.
Mi opinión personal es que todos los administradores de fincas no colegiados cometen intrusismo contra la profesión, una profesión que avala y garantiza una gestión ética, una formación permanente y que tiene la garantía de un seguro para resolver cualquier cuestión que se pudiera plantear en una Comunidad. La ley debe de cambiar si queremos una profesión no contaminada y con garantías.
De verdad que todavía piensan muchos propietarios de vivienda en propiedad horizontal que se puede gestionar adecuadamente una comunidad sin tener un Administrador de Fincas Colegiado. ¿Pondría alguien su salud en manos de un médico que no estuviera adecuadamente colegiado?.
Muchas Gracias.
Un cordial saludo.
Otros posts que podrían ser vuestro interés:
El Administrador de fincas, una de las profesiones mas exigentes
Puedes ver el vídeo en el siguiente enlace:
Fdo. Miguel Fernández
Administrador de Fincas en Madrid y Guadalajara
Estimado señor: Es posible que exista delito de intrusismo cuando el aficionado se atribuye públicamente la marca que en sentencia dictada por el Alto Tribunal es exclusiva para los profesionales colegiados?
Por ejemplo cuando el aficionado en su empresa de servicios pone en el membrete «administración de fincas».
Gracias.
Estimado Miguel:
Con relación a su pregunta le envío una contestación dada por D. Vicente Magro relacionado al intrusismo profesional en su artículo del Derecho.com, en este artículo extenso se atacan diferentes delitos entre otros el del intrusismo. Espero sea de su agrado. https://elderecho.com/cuando-puede-concurrir-responsabilidad-penal-en-el-administrador-de-fincas-por-su-actuacion-en-una-comunidad-de-propietarios
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Buenas tardes,
En mi edificio han cambiado recientemente de cuenta de comunidad.
Nos llamaron informando de ello y se pidió por teléfono que también enviaran el certificado de titularidad ya que si la cuenta figuran otros titulares que no sea la comunidad no estamos conformes.
Total enviaron el número de cuenta y ningún documento acreditativo de quienes son los titulares y se les contestó lo mismo que se les dijo y lleva una semana sin contestar al requerimiento. Este administrador no está colegiado y los vecinos no lo quieren echar a parte se les ha pillado mintiendo en muchas cosas a parte de que se sospecha que ha echo un reconocimiento de deuda a una deudora incluyendo parte de deuda parte prescrita… ya que según actas que tengo los que eran presidentes nunca informaron en reuniones ni en actas que debían y con otros si..
Tengo otra duda que pasaría si el supuesto administrador certifica en acta sin desglosar el origen una deuda de X vecino cuando hay una parte prescrita xk kien era presidente en esos años nunca lo reclamo ni reflejó en reunión. ¿ qué pasaría si le hacen un reconocimiento de deuda incluyendo la parte prescrita y que consecuencias tendría para la comunidad? Tengo otra duda es correcto que si se establece reunión ordinaria por ejemplo el 15 del mes que viene todos los propietarios para que tengan derecho a voto tienen que haber pagado las cuotas hasta esa fecha? Es que se que en la reunión y se le preguntó a este supuesto administrador si todos habían pagado hasta la fecha y me dijo que si..
Estimado Hicham,
le intentamos contestar a sus requerimientos tal y como ud nos lo ha solicitado:
– Si la Junta de -gobierno a través de presidente o del Administrador les notifica que a partir de una fecha determinada se cambia el numero de cuenta, ustedes deberán hacer las transferencias o el pago en cuenta a la cuenta corriente que se ha creado al efecto, lo suyo es que este cambio de cuenta se hubiera decidido en Junta de Propietarios, si no ha sido así, no obstante deberán hacer el pago en la cuenta nueva.
Las cuentas cuentas corrientes cuando se abren en una comunidad de propietarios hay que entregar el Libro de Actas e indicar la posibilidad de cambios de cuenta y de que el presidente y todos aquellos que componen la titularidad vengan reflejados en el propio libro de actas. Es razonable ante tanto misterio que que se pueda llegar a pensar que existe posible manipulación en la información.
– Hay que certificar la deuda que tiene un propietario con la comunidad y hay que certificarla por la totalidad, otra cuestión será que en defensa de los intereses del propietario al que se le reclama pueda demostrar que dicha deuda no le corresponde por ser una deuda prescrita, tengamos en cuenta que si en algún momento se le a informado al propietario de la deuda pendiente de pago se ha parado la prescripción de la misma.
– La certificación en el Acta se podrá hacer por los totales si bien el desglose se tendrá que reflejar en el certificado que el Administrador hará para entregar en Juzgado.
– Cuando se genera la deuda tiene que generarse por el mes inmediatamente anterior, si hay alguna devolución en el mes corriente que se realiza la convocatoria, hay que entender todavía el propietario que tiene dicha deuda puede pagarla hasta la finalización del mes corriente.
Un saludo
Miguel
691564359
Buenas tardes. Muchas gracias por toda la información.
Mi consulta es sobre el procedimiento que debemos seguir para echar a un administrador que no está colegiado. Tampoco sabemos qué títulos o formación posee. Lo que sí sabemos es que la gestión de las cuentas de la comunidad no está muy clara y, además, tiene enfrentamientos personales con comuneros: cuelga el teléfono cuando no le interesa hablar y practica la prevaricación. La tiene tomada con unos vecinos por las conflictivas ZCUP (zonas comunes de uso privativo) cuya legislación es confusa en algunas provincias. ¿Cuáles son los pasos a dar para quitárnoslo de encima?
Muchas gracias.
Un saludo
Buenos días Mar.
Personalmente no me gusta que un profesional ejerza su profesión sin tener el aval del Colegio Profesional de Administradores de Fincas de la zona. Un Colegio debe ser una garantía para saber que el profesional que trabaja para vds. sea un profesional con conocimientos suficientes. Creo que en nuestros artículo https://adminfergal.es/intrusismo-profesional-de-los-administradores-de-fincas-no-colegiados/ dejamos claro porque opinamos así.
Lo que vds. deben de buscar como bien dices es que el profesional de turno, esté colegiado o no tenga conocimientos suficientes para ejercer su labor. Conozco profesionales que no tienen el título de colegio profesional que saben muy bien que es lo que hacen y como lo hacen y son muy buenos en gestionar las cuentas de la comunidad.
El problema de los enfrentamientos con los comuneros y su educación ya no es tanto del ejercicio profesional como de la buena aptitud y actitud.
Para esto le recomiendo la lectura de los siguientes artículos:
https://adminfergal.es/administrador-de-fincas-profesional-requisitos/
https://adminfergal.es/como-conseguir-un-buen-administrador-de-fincas-en-madrid/
https://adminfergal.es/perfil-del-administrador-de-fincas-y-sus-cualidades/
https://adminfergal.es/cualidades-de-un-administrador-de-fincas/
Espero que estos artículos faciliten a nuestros lectores como tiene que ser la predisposición de un administrador de fincas, colegiado o no.
Con respecto a las zonas comunes de uso privativo ya sabemos que son comunes pero solo lo puede utilizar el propietario de dicha vivienda. No debería plantear ningún problema, si son privativas y además lo avala la escritura pública bien sea de la comunidad, bien sea la escritura del propietario, hay que acogerse a lo que indiques estas, sino es así a lo que indique el acta donde se aprobó la privatización del elemento común y sino a las costumbres en dicha comunidad.
El prescindir de un administrador es algo que tiene sus pasos y que se deben de dar para no caer en el problema de posibles indemnizaciones. Este asunto viene dado en los siguientes artículos de nuestra web:
https://adminfergal.es/administrador-de-fincas-cesado-en-comunidad-de-propietarios/
https://adminfergal.es/el-cese-del-secretario-administrador-por-perdida-de-confianza-del-presidente-o-de-la-comunidad-hacia-su-persona/
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
En este artículo viene claramente dado los pasos a dar y
Muchísimas gracias, Miguel, por su amabilidad. Tomo nota de todos los links y de su teléfono. Este tipo de sujetos son una lacra que deshonra la verdadera labor profesional que SÍ hacen personas como ustedes. Y me temo que lo mismo que una plaga, bastante complicadas de «fumigar». Ahora estamos descubriendo que este sector está repleto de irregularidades, incluso las leyes son confusas…
Un cordial saludo!
Gracias Mar
yo tengo a mi prima que esta cobrando 450€ al mes por hacer de administradora de finca de la herencia de mi abuela, cuando ella realmente es administrativa y no esta colegiada… como se puede denunciar esta situacion de que esta cobrando en negro y haciendo una funcion que no le corresponde???
Hola Carlos:
Desgraciadamente son los propios propietarios quien no deben de permitir que su prima actúe como Administradora de la Finca. La ley de propiedad horizontal no es taxativa y no permite que el administrador sea una persona colegiada, deja entrever que tiene que ser un profesional conocedor. El artículo 13 en su unto 6 dice textualmente lo siguiente: «6. Los cargos de secretario y administrador podrán acumularse en una misma persona o bien nombrarse independientemente.
El cargo de administrador y, en su caso, el de secretario-administrador podrá ser ejercido por cualquier propietario, así como por personas físicas con cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida para ejercer dichas funciones. También podrá recaer en corporaciones y otras personas jurídicas en los términos establecidos en el ordenamiento jurídico.»
Es una situación que deberá resolverse a futuro, pero de momento cualquier persona puede ejercer si tiene una cualificación profesional suficiente. Ahora bien, si esta persona no tiene la formación, si esta persona no tiene un Colegio que la avale, sino tiene un Seguro de Responsabilidad Civil, etc. etc. yo desde luego no la contrataría.
Saludos.
Miguel
691564359