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Distribución gastos mantenimiento y conservación en las servidumbres de Comunidad

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Distribución gastos mantenimiento y conservación en las servidumbres de Comunidad

Distribución gastos mantenimiento y conservación en las servidumbres de Comunidad

Antes de hablar de la distribución de gastos de una servidumbre de paso, lo primero que nos debemos preguntar que es una servidumbre de paso.

La servidumbre de paso es un derecho real que limita la propiedad de una finca (predio sirviente), al obligarla a dar camino y paso de entrada o salida a favor de otra (predio dominante).

¿Qué es un predio sirviente?, es aquel inmueble edificado o no, que soporta la carga de una servidumbre.

¿Qué es un predio dominante? Es aquel inmueble, edificado o no en beneficio del cual hay establecida una servidumbre.

¿Qué es un predio urbano? Es el predio que favorece a los servicios del municipio (agua, cloacas, calles, asfalto, iluminación, recolección de residuos, etc.).

A nivel de edificación hay que entender que muchas veces vemos en la escritura de división horizontal, servidumbres que favorecen al Canal, Iberdrola, Gas Natural Fenosa, etc. y que son predios urbanos a los que no se pueden repercutir los gastos de mantenimiento y conservación de la Comunidad de propietarios. Están exentos de todo gasto, pero hay otros predios dominantes que utilizan los servicios de la Comunidad y que pueden y deben estar obligados a pagar los servicios de mantenimiento y conservación.

Los porcentajes de los gastos de servidumbre ya suelen venir reflejados en la propia escritura de división horizontal, pero si no fuera así y hubiera un abuso de derecho por parte del predio sirviente, se deberían de reclamar los mismos, bien por la vía amistosa y si fuera necesario por la vía judicial. La distribución del gasto debe ir referida al beneficio que la servidumbre otorgue a cada una de las Comunidades que la usan y, en caso de que no se pudiera establecer de alguna forma debería accederse al principio de igualdad.

El predio dominante (la comunidad que hace uso de la servidumbre) deberá abonar aquellos gastos que estén referidos al mantenimiento y conservación que le afecta directamente. Un ejemplo: Si una comunidad (predio dominante) utiliza una rampa de acceso al garaje y sus accesorios, deberá de pagar la parte proporcional que le corresponda por el pago de los arreglos de la obra y su posible mantenimiento, pero no debe de pagar al Predio Sirviente los gastos generales de la Comunidad ya que no es un propietario de la finca.

Algunos ejemplos de los gastos en las que el predio dominante debe de pagar por el uso de la servidumbre son los siguientes:

  • Pago de parte de los gastos de mantenimiento y conservación de la cubierta por el uso de la servidumbre por acceso a través de la cubierta del vecino ó (predio sirviente).
  • Obligación de pago de parte de la terraza por servidumbre al predio dominante.
  • Servicio de vigilancia 24 horas, si es un servicio necesario desde la perspectiva de la servidumbre.
  • El Predio dominante deberá pagar los gastos de reparación de zona verde y parque de recreo para evitar filtraciones producidos en los locales en base del derecho de servidumbre existente a favor de las comunidades sobre dicha superficie.
  • El titular de una servidumbre de paso sobre la piscina y jardines de la Comunidad de propietarios colindantes está obligado a contribuir en los gastos de mantenimiento, en la proporción que establezca el título constitutivo.
  • El sistema contra incendios comprende además de las plazas de garaje, los pasillos y rampas de acceso que forman parte de la servidumbre, por ello el predio dominante debe contribuir al abono de dicho sistema de incendios.

Hay que tener en cuenta que el predio dominante está obligado al pago en la parte que le corresponda para la servidumbre, pero hay algunas cuestiones que son implícitas de la propiedad y que el que utiliza la servidumbre no debe pagar, veamos algún ejemplo:

  • El titular de la servidumbre (predio dominante), no tiene la obligación de pagar el Impuesto de bienes inmuebles y las pólizas de seguro en tanto que el impuesto grava el derecho de propiedad y el marco obligacional de dicho contrato no afecta al tercero ajeno al mismo.
  • El predio dominante no debe abonar los gastos repercutidos del administrador, puesto que la actividad de este no se extiende a dar mayor utilidad o ampliar el uso de la servidumbre.

En resumen, los acuerdos entre el predio dominante y el predio sirviente deben de quedar perfectamente establecidos en el ámbito más amplio posible para evitar problemas entre las partes. Cualquier nuevo acuerdo que se realice entre las partes deberán escriturarse y elevarse a público para darle forma jurídica, que tenga la validez necesaria entre las partes y ante terceros.

Les adjuntamos otros enlaces que pueden ser de interés para el lector:

http://www.civil-mercantil.com/codigo-civil-libro-ii-titulo-vii-servidumbres.html

Quien debe asumir el coste de mantenimiento de la medianería entre dos casas

El Título Constitutivo o la escritura de división horizontal

Fdo. Miguel Fernández

Administrador de Fincas en Madrid y Guadalajara

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20 Comentarios

  1. Juan Carlos 22 febrero, 2019

    Mi edificio tiene el bajo como garaje y el piso primero tiene una terraza que forma parte de la cubierta del garaje. Esta terraza produce filtraciones y su propietario pretende que paguemos la reparación la comunidad. En el registro veo que su terraza esta gravada como predio sirviente con servidumbre de luces y vistas, nada mas. Quisiera saber quienes tienen que hacer frente a los gastos de reparación de dicha terraza.

    Responder
    1. Miguel Fernández 23 febrero, 2019

      Buenas tardes Jan Carlos:
      Con toda la prudencia y considerando que no tenemos en nuestro poder la escritura, debemos entender que si la filtración se produce por falta de mantenimiento de la terraza será el propietario de la misma quien deberá hacer frente de los gastos para su reparación, otra cuestión será que las filtraciones vengan producidas no por una falta de mantenimiento sino por problemas con el forjado, tela asfáltica, etc. en este caso las filtraciones deberán ser reparadas por la comunidad, bien directamente o bien conjuntamente con el garaje si este formara una comunidad independiente.
      Miguel
      691564359

  2. JOSE LUIS 1 abril, 2019

    El previo sirviente niega el paso al previo dominante al alquilado a la piscina,Tenfo alquilada la casa con claro está los pases de piscina,sin embargo el presidente de la comunidad y el administrador del previo sirviente me niegan el paso a los inquilinos a la piscina,porque dicen que las escrituras,así se lo autorizan.Me quedo de piedra,puesto que mis pases de piscina son propiedad mía,estan en mis escrituras,no entiendo cómo me pueden negar el paso a la piscina de mis inquilinos.Ruego me atiendan,es muy importante.Saludos

    Responder
    1. Miguel Fernández 7 abril, 2019

      Buenos días Jose Luis:
      Interesante pregunta que nos hace que vamos a intentar desgranarla y contestarla.
      Para aquellos que no estén duchos en el derecho digamos que una servidumbre es un derecho real, es decir, un derecho que recae sobre un bien inmueble. Se trata de un gravamen-impuesto sobre un bien en beneficio de otro perteneciente a distinto dueño. Predio dominante es la propiedad en cuyo favor está constituida la servidumbre y predio sirviente el inmueble que lo soporta. Por lo que vd. nos indica el predio sirviente donde está situada la piscina niega el paso a sus inquilinos porque el presidente y el administrador indican que las escrituras así lo autorizan.
      Tendríamos que ver las escrituras de la división horizontal o bien los propios estatutos donde se indica que exista limitaciones a los inquilinos ni del predio sirviente ni del predio dominante.
      Por hacer una reflexión con respecto a lo que nos indica la jurisprudencia, esta nos dice por ejemplo que el predio dominante deberá pagar las cantidades necesarias para el mantenimiento del uso de la piscina o de todas aquellas derramas que se decidan para mejorar las instalaciones de la misma. También es una obligación del predio sirviente que no se realicen obras que menoscaben el derecho de acceso del predio dominante a las instalaciones.
      Decir que el predio no solo se hace para piscinas, sino que también se hace para antenas colectivas, calefacción centralizada y otros cuestiones que están situados en uno de los bloques pero que desde allí se da acceso a otros bloques que componen la comunidad con sus correspondientes servidumbres.
      Así como no entiendo que no se puede limitar el acceso y uso a un inquilino de una calefacción centralizada o de la televisión tampoco puedo entender que se limite el acceso a un inquilino al uso y disfrute una una piscina.
      Se puede limitar el uso de la piscina, como así se hace habitualmente, tanto en cuanto a la vivienda que esté alquilada, solo se podrá permitir el uso a los inquilinos o arrendatarios, no permitiéndose el uso a los arrendadores o propietarios. Debemos de entender que existe un reglamento de régimen interior para el uso de la piscina, tanto para el predio dominante como para el predio sirviente, que pondrá las limitaciones por vivienda debido sobre todo a las propias dimensiones del vaso de la piscina, pero nunca prohibir el acceso al inquilino. La Comunidad de Propietarios no puede limitar los derechos individuales de cada propietario a la hora de definir si en el contrato del alquiler de las partes va incluido el derecho del uso de la piscina. La comunidad, a través de sus representantes podrá delimitar la cantidad de carnets que se puedan dar por cada uno de las viviendas, si observara que tanto inquilinos como propietarios disfrutan de la piscina hay si que podrá advertir al propietario la limitación de sus derechos y las normas de convivencia.
      Recomiendo la lectura del Código Civil con respecto al tema de los predios desde el articulo 545 y ss. os paso un resumen de los predios en el código civil español:
      Derechos y obligaciones de los propietarios de los predios dominante y sirviente
      Artículo 543
      El dueño del predio dominante podrá hacer, a su costa, en el predio sirviente las obras necesarias para el uso y conservación de la servidumbre, pero sin alterarla ni hacerla más gravosa.
      Deberá elegir para ello el tiempo y la forma conveniente a fin de ocasionar la menor incomodidad posible al dueño del predio sirviente.
      Artículo 544
      Si fuesen varios los predios dominantes, los dueños de todos ellos estarán obligados a contribuir a los gastos de que trata el artículo anterior, en proporción al beneficio que a cada cual reporte la obra. El que no quiera contribuir podrá eximirse renunciando a la servidumbre en provecho de los demás.
      Si por el dueño del predio sirviente se utilizare en algún modo de la servidumbre, estará obligado a contribuir a los gastos en la proporción antes expresada, salvo pacto en contrario.
      Artículo 545
      El dueño del predio sirviente no podrá menoscabar de modo alguno el uso de la servidumbre constituida.
      Sin embargo, si por razón del lugar asignado primitivamente, o de la forma establecida para el uso de la servidumbre, llegara ésta a ser muy incómoda al dueño del predio sirviente o le privase de hacer en él obras, reparos o mejoras importantes, podrá variarse a su costa, siempre que ofrezca otro lugar o forma igualmente cómodos, y de suerte que no resulte perjuicio alguno al dueño del predio dominante o a los que tengan derecho al uso de la servidumbre

      Jose Luis. No se puede negar el acceso a un inquilino por el hecho de serlo, puede negarse al acceso si no se cumple con el RRI y las limitaciones de uso de carnets por vivienda.
      Un cordial saludo.
      Miguel
      691564359

  3. Soledad 23 enero, 2020

    En mi comunidad hay una servidumbre de paso entre dos calles y a ese pasillo, que es el lateral del edificio, da una de las puertas de un local comercial que es un bar. Hace esquina con ese pasillo y el frontal del edificio donde tb tiene puerta el local.
    Se puede alquilar esa servidumbre para mesas del bar o , por ser servidumbre para pasar, debe estar expedito?????

    Responder
    1. Miguel Fernández 26 enero, 2020

      Estimada Soledad.
      Difícil respuesta teniendo en cuenta que tendríamos que saber como está constituida la servidumbre, quien es el predio dominante y quien es el predio sirviente y como afectaría en esta servidumbre el que se colocaran mesas de bar.
      Es necesario saber como jurídicamente puede afectar y como se ha constituido la servidumbre en la escritura de división horizontal.
      Un cordial saludo.
      Miguel
      691564359

  4. Ana 18 mayo, 2020

    Compré un terreno sin servidumbres en escrituras, pero me enteré después que por pasar 20 años tiene derecho. A mí me pasa por la mitad de mi finca, donde vivo, y podría pasar por el borde de otra finca sin vivienda (que una parte de la servidumbre ya pasa por esa finca. Pasa por 2 terrenos distintos, el mío y del que le hablo). Quisiera saber si puedo cerrar mi finca y conseguir que pase por la otra. Y de todas formas, puede pasar cualquiera? Tengo que tener abierto mi terreno y no sé cuándo ni quién pasa.

    Responder
    1. Miguel Fernández 23 mayo, 2020

      Buenas tardes Ana:
      No soy un experto en temas de servidumbre, pero pienso que el enlace de este artículo puede darle luz sobre el asunto: https://detrasdelatoga.wordpress.com/2016/05/05/derecho-a-cerrar-parcelas-compatibilidad-con-servidumbre-de-paso-articulo-388-del-codigo-civil/
      Un cordial saludo.
      Miguel
      691564359

  5. Pilar 27 mayo, 2020

    Buenos días. Nuestro edificio forma parte de un patio de manzana. La base de ese patio es la cubierta de un garaje público. A este patio se abren algunos locales de las casas que lo circundan y existe un pasillo todo alrededor de este patio que da servidumbre a los locales. Estos pasillos tienen una puerta enrejada en su salida a la calle principal. Soy presidenta de la comunidad a la que pertenece esta puerta enrejada y nos hacen responsables de su mantenimiento aunque no tenemos ningún local con salida al patio de manzana, Me gustaría saber: ¿Quién se tiene que ocupar de la limpieza de los pasillos? ¿Quién tiene que mantener la puerta bien pintada y engrasada? ¿A quién le corresponde cambiar la cerradura de la puerta cada vez que se avería?
    Mil gracias.

    Responder
    1. Miguel Fernández 1 junio, 2020

      Buenas tardes Pilar,
      debemos de entender que hay algunos elementos comunes como por ejemplo los soportales, el pasillo que va a través de los soportales, la luz para dar servicio a esos soportales y pasillo. los paramentos horizontales y verticales deben pintarse ademas de tener la puerta enrejada que debe tener también su mantenimiento. Podríamos llegar a la conclusión también que incluso en un momento determinado por seguridad de la zona común, locales, se pudiera pensar que fuera necesario tener unas cámaras de seguridad. Todo esto debería de figurar con parte del mantenimiento y que debería de gestionar una mancomunidad, que deberá pagarse en proporción a los coeficientes de participación de las diferentes viviendas y locales.
      No obstante, habrá que estar a lo que se indique en la escritura de división de Propiedad horizontal y/o de los estatutos de las diferentes comunidades que integran el patio interior.
      Atentamente
      Miguel 691564359

  6. CARLOS MUÑOZ 8 junio, 2020

    Buenas tardes, vivo en en un conjunto de casas unifamiliares las cuales tenemos derecho a una servidumbre para la utilización de una piscina comunitaria de otro conjunto de casas unifamiliares, yo vivo en por decirlo de alguna manera en la comunidad que no es dueña de la piscina, podria dejar de ejercer mi derecho de utilizar esa servidumbre, es decir salirme de esa comunidad, sus gastos y todo lo que conlleva, muchas gracias

    Responder
    1. Miguel Fernández 9 junio, 2020

      Buenos días,
      Con relacion a su pregunta tendremos que estar a lo que diga los Estatutos que desarrollan la servidumbre de acceso a la piscina y cuales son las clausulas que la regulan. Si no existieran informacin en el estatuto si que seguramente tendran uds un reglamento de regimen interno, si bien estoy convencido de

  7. Juan Carlo 6 agosto, 2020

    Buenas tardes
    Tengo una vivienda a la cual se accede por un paso de servidumbre, a través de las escaleras de un edificio contiguo al mío. Yo tengo recogido ese paso en mi escritura y la comunidad del otro edificio no. Durante el pasado inviernos a través de la cubierta del edificio les ha entrado agua y se han deteriorado varias viviendas. El tema es que me quieren hacer participe a mi del arreglo de su tejado y también de parte de las viviendas. Entiendo que yo solo colaboraré en lo que es el arreglo del tejado en una parte proporcional que me corresponda pero no en las viviendas. ya que el paso yo lo utilizo para salir a la calle y entrar en mi casa. Querría saber si están en derecho de reclamarme el dinero por el arreglo así si también tengo que entrar como parte para arreglarlas viviendas y pagar el seguro comunitario. Mi vivienda es anexa a ese edificio pero tiene distinto tejado, solo utilizo de paso de servidumbre 12 peldaños de escalera, y en total serian unos 9 m2 lo que tenemos en común de escalera.
    Muchas gracias y reciban un saludo cordial

    Responder
    1. Miguel Fernández 9 agosto, 2020

      Estimado Juan Carlos:
      Difícil la contestación a su pregunta teniendo en cuenta que para poderle dar una opinión necesitaríamos conocer lo que dice la escritura de división horizontal o los estatutos del edificio donde tiene vd. la servidumbre, de la escritura de división horizontal o los estatutos del edificio donde vd. vive y de su propia escritura, también por otra parte sería necesario conocer si vd. está pagando comunidad tanto de su comunidad donde vive como la comunidad donde tiene la servidumbre de paso. Si tiene vd. que pagar por la comunidad donde tiene la servidumbre de paso se debería saber porque conceptos paga dicha comunidad. Si no paga comunidad por ninguno de los conceptos y no tiene cuota mensual, se debe de entender que no se le puede obligar a que haga ningún desembolso de derrama porque no está incluido en ningún reparto de gastos, si se le incluye en una cuota mensual por la parte de los elementos comunes, tendrá que pagar la derrama por la parte que le corresponde en función de ese coeficiente, lo que no vemos es que tenga que pagar vd. por la rehabilitación de las viviendas del edificio colindante.
      Saludos
      Miguel
      691564359

  8. juan vazquez feria 18 noviembre, 2020

    somos varias viviendas con patios,no tenemos comunidad,tenemos un paso entre nuestros patios(cada uno cedio terreno)para pasar con nuestros vehiculos a nuestros garages,un supermercado ha alquilado 2 locales y han abierto una puerta a la zona de paso,utilizandolo para carga,descarga,incluso amontonan palets y envases alli,han deteriorado el firme y se hacen charcos al llover,muchas veces entorpecen el paso de nuestros vehiculos,le pedimos que arreglaran el firme y nos contestaron que darian su parte proporcional solo,es legal lo que hacen?pueden usar una servidumbre para uso particular?que podemos hacer?

    Responder
    1. Miguel Fernández 24 noviembre, 2020

      Estimado Juan,
      Lo que ud nos pregunta son cuestiones que se deben dirimir en el Jdo Ordinario. Lo primero que tienen que hablar, que parece ser que ya lo han hecho, es con la empresa que ahora mismo ocupa dichos locales, si no se vienen a bien tendrán que hablar uds con el propietario de esos locales y si este hace caso omiso a sus reclamaciones tendrán que dirigirse a la policía municipal o al propio ayuntamiento. Siempre podrán reclamar a través de l Juzgado sus derechos a mantener la servidumbre en perfectas condiciones de uso.
      Un saludo
      Miguel
      691564159

  9. Estefania 24 noviembre, 2020

    Hola, estoy comprando un piso (1planta) y en la nota simple como cargas pone que tiene servidumbre de paso de albañiles, instalaciones, conducciones etc relacionados con el servicio del Conjunto y servidumbre de uso y mantenimeiento de los espacios comunes. Quisiera saber en qué se traduce esta carga: me pueden por ejemplo levantar el suelo del piso un día por poner la instalación del gas?? Debería de desestimar la compra o pedir una rebaja en el precio por culpa de esa carga?

    Responder
    1. Miguel Fernández 24 noviembre, 2020

      Hola Estefania:
      Para poder responderle adecuadamente necesitaríamos conocer el lugar, ver el precio de compra, que situación tiene el piso en la comunidad, porque de las servidumbres. etc. Si a mi me ponen un precio muy barato para el piso y a cambio tengo que dejar una servidumbre podría arriesgarme. Si tiene vd. servidumbre debe de verificar el tipo de servidumbre que puede dejar, esto suele ponerlo en la escritura de división horizontal del edificio o incluso en su propia escritura. Tendrá que valorar si le merece la pena o no arriesgarse en la compra del piso. Entiendo que el piso suyo es el único por donde se podrá acceder a un patio interior y solo quedaría afectada vd. por el paso de los operarios para hacer las instalaciones o conducciones oportunas. Vea con detalles las escrituras y decida entonces.
      Saludos
      Miguel
      691564359

  10. Buenas tardes tengo un predio sirviente y el pasillo se inunda y me mantiene húmeda la pared de mi casa y el dueño del predio sirviente no quiere rellenar y ponerle piso con desagüe para que no me afecte quiero saber a quien le corresponde ese gasto?

    Responder
    1. Miguel Fernández 7 febrero, 2021

      Buenos días Marta:
      Puede ver sobre predio sirviente y predio dominante a través del siguiente enlace: https://adminfergal.es/el-predio-sirviente-no-permite-entrada-a-piscina-al-inquilino/
      Creo que a su pregunta se impone la lógica. Si vd. tiene una pared de su edificio que tiene humedades porque el predio sirviente no está en perfectas condiciones será este quien tiene que dar solución al problema, deberá reclamárselo de forma fehaciente (burofax) y si no hace caso a su petición tendrá que ir a juicio. El responsable del predio deberá realizar las obras necesarias para que este se encuentre en perfecto estado.
      Saludos.
      Miguel
      691564359

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