Distribución gastos mantenimiento y conservación en las servidumbres de Comunidad

Distribución gastos mantenimiento y conservación en las servidumbres de Comunidad

Antes de hablar de la distribución de gastos de una servidumbre de paso, lo primero que nos debemos preguntar que es una servidumbre de paso.

La servidumbre de paso es un derecho real que limita la propiedad de una finca (predio sirviente), al obligarla a dar camino y paso de entrada o salida a favor de otra (predio dominante).

¿Qué es un predio sirviente?, es aquel inmueble edificado o no, que soporta la carga de una servidumbre.

¿Qué es un predio dominante? Es aquel inmueble, edificado o no en beneficio del cual hay establecida una servidumbre.

¿Qué es un predio urbano? Es el predio que favorece a los servicios del municipio (agua, cloacas, calles, asfalto, iluminación, recolección de residuos, etc.).

A nivel de edificación hay que entender que muchas veces vemos en la escritura de división horizontal, servidumbres que favorecen al Canal, Iberdrola, Gas Natural Fenosa, etc. y que son predios urbanos a los que no se pueden repercutir los gastos de mantenimiento y conservación de la Comunidad de propietarios. Están exentos de todo gasto, pero hay otros predios dominantes que utilizan los servicios de la Comunidad y que pueden y deben estar obligados a pagar los servicios de mantenimiento y conservación.

Los porcentajes de los gastos de servidumbre ya suelen venir reflejados en la propia escritura de división horizontal, pero si no fuera así y hubiera un abuso de derecho por parte del predio sirviente, se deberían de reclamar los mismos, bien por la vía amistosa y si fuera necesario por la vía judicial. La distribución del gasto debe ir referida al beneficio que la servidumbre otorgue a cada una de las Comunidades que la usan y, en caso de que no se pudiera establecer de alguna forma debería accederse al principio de igualdad.

El predio dominante (la comunidad que hace uso de la servidumbre) deberá abonar aquellos gastos que estén referidos al mantenimiento y conservación que le afecta directamente. Un ejemplo: Si una comunidad (predio dominante) utiliza una rampa de acceso al garaje y sus accesorios, deberá de pagar la parte proporcional que le corresponda por el pago de los arreglos de la obra y su posible mantenimiento, pero no debe de pagar al Predio Sirviente los gastos generales de la Comunidad ya que no es un propietario de la finca.

Algunos ejemplos de los gastos en las que el predio dominante debe de pagar por el uso de la servidumbre son los siguientes:

  • Pago de parte de los gastos de mantenimiento y conservación de la cubierta por el uso de la servidumbre por acceso a través de la cubierta del vecino ó (predio sirviente).
  • Obligación de pago de parte de la terraza por servidumbre al predio dominante.
  • Servicio de vigilancia 24 horas, si es un servicio necesario desde la perspectiva de la servidumbre.
  • El Predio dominante deberá pagar los gastos de reparación de zona verde y parque de recreo para evitar filtraciones producidos en los locales en base del derecho de servidumbre existente a favor de las comunidades sobre dicha superficie.
  • El titular de una servidumbre de paso sobre la piscina y jardines de la Comunidad de propietarios colindantes está obligado a contribuir en los gastos de mantenimiento, en la proporción que establezca el título constitutivo.
  • El sistema contra incendios comprende además de las plazas de garaje, los pasillos y rampas de acceso que forman parte de la servidumbre, por ello el predio dominante debe contribuir al abono de dicho sistema de incendios.

Hay que tener en cuenta que el predio dominante está obligado al pago en la parte que le corresponda para la servidumbre, pero hay algunas cuestiones que son implícitas de la propiedad y que el que utiliza la servidumbre no debe pagar, veamos algún ejemplo:

  • El titular de la servidumbre (predio dominante), no tiene la obligación de pagar el Impuesto de bienes inmuebles y las pólizas de seguro en tanto que el impuesto grava el derecho de propiedad y el marco obligacional de dicho contrato no afecta al tercero ajeno al mismo.
  • El predio dominante no debe abonar los gastos repercutidos del administrador, puesto que la actividad de este no se extiende a dar mayor utilidad o ampliar el uso de la servidumbre.

En resumen, los acuerdos entre el predio dominante y el predio sirviente deben de quedar perfectamente establecidos en el ámbito más amplio posible para evitar problemas entre las partes. Cualquier nuevo acuerdo que se realice entre las partes deberán escriturarse y elevarse a público para darle forma jurídica, que tenga la validez necesaria entre las partes y ante terceros.

Les adjuntamos otros enlaces que pueden ser de interés para el lector:

http://www.civil-mercantil.com/codigo-civil-libro-ii-titulo-vii-servidumbres.html

Quien debe asumir el coste de mantenimiento de la medianería entre dos casas

El Título Constitutivo o la escritura de división horizontal

Fdo. Miguel Fernández

Administrador de Fincas en Madrid

 

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