Desafectación de un elemento común en una comunidad de vecinos
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DESAFECTACION DE UN ELEMENTO COMUN EN UNA COMUNIDAD DE VECINOS
La desafectación es según Wikipedia la técnica por la que se suprime el sometimiento de un bien o un derecho al régimen de dominio público, incorporándose tal bien o derecho al régimen patrimonial.
La desafectación en una comunidad de vecinos significa que algún elemento común de la Comunidad pasa a ser un elemento privativo.
La desafectación de una vivienda ó elemento común se rigen por el Título Constitutivo de la Comunidad. Si se decide desafectar un elemento común, por ejemplo, una portería, debe utilizarse el mismo criterio que para la constitución de la propiedad. Según el art 5 de la Ley de Propiedad Horizontal en su último párrafo dice que “en cualquier modificación del título, y a salvo de lo que se dispone sobre validez de acuerdos, se observarán los mismos requisitos que para la constitución”.
Por otra parte, la desafectación supone una modificación del párrafo 2º del artículo 5 de la LPH, al desafectar se produce una modificación de las cuotas de participación que corresponde a cada piso ó local integrándose otra cuota más que modificará e resto de las cuotas de la comunidad, al disminuir las mismas.
Para aprobar la desafectación de un elemento común, habrá que estar a lo que dice el art. 17.6 de la LPH que dice lo siguiente: “Los acuerdos no regulados expresamente en este artículo que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la Comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas participación”.
Al requerir la aprobación de la unanimidad es necesario cumplir con lo que dice el art. 17.8 de la LPH “se computarán con votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el art. 9, no manifiesten su discrepancia mediante comunicación a quién ejerza las funciones de Secretario de Comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción”.
Toda desafectación, por lo tanto, debe ser aprobada por unanimidad de los propietarios, presentes y ausentes, dando los plazos si procede de los 30 días naturales.
Para realizar la desafectación de un elemento común, es necesario que en la convocatoria de la junta donde se vaya a tratar este tema, se pormenorice todo lo que se pretende transformar, cual será la cuota de participación del nuevo elemento privativo, la modificación de las cuotas del resto de los elementos privativos y facultar al Presidente de la Comunidad para que pueda gestionar y puedan otorgarles la escritura pública para su posterior inscripción del elemento común en elemento privativo. El poder que se le conceda al Presidente tiene que ser lo suficientemente amplio que no permitan dudas de todo el proceso a realizar ante Notario y ante el Registrador de la Propiedad.
Si la gestión del cambio del elemento común a un elemento privativo tiene la intención de una venta posterior, es necesario que en la convocatoria figure el acuerdo de la Comunidad para proceder a la venta y que figuren los datos de la persona o la empresa comprobadora y la propuesta del precio de venta del bien a vender.
Otra de las cuestiones a tener en cuenta en la convocatoria, es como se va a proceder con el dinero resultante de la operación y si ese dinero se va a quedar en la Comunidad como reserva, si se va a utilizar para las obras posteriores que se prevén en la comunidad o se va a repartir entre los comuneros. También se deberá dejar constancia como se va a realizar el reparto y si se distribuirá en función de los coeficientes de cada uno de los propietarios.
La venta de un elemento común traerá un beneficio a cada uno de los comuneros en proporción a su coeficiente de participación y esto supondrá un incremento de patrimonio para cada uno de ellos que deberán reflejarlo en sus correspondientes declaraciones de la Renta. Les facilitamos un enlace donde la Agencia Tributaria clarifica desde un punto de vista fiscal la gestión de venta de un elemento común y su incidencia en el patrimonio personal. https://goo.gl/tay3rs
Si a la hora de la votación para la desafectación, existiera un voto en contra y no hubiera unanimidad de todos los propietarios, no se puede seguir adelante con la desafectación. En el caso de la desafectación, el Secretario debe certificar la unanimidad para acreditarlo ante el Notario y el Registrador. Si no existiera la certificación, no sería admitido.
Si bien la desafectación del elemento común necesita la unanimidad, cuestión distinta es el precio de venta del inmueble. En este caso debe de entenderse que una mayoría de los propietarios sería suficiente para aceptar dicho precio de venta.
Por último comentar que no siempre se puede desafectar un elemento común, hay que indicar que el portal, las escaleras y corredores de un edificio son elementos comunes de carácter esencial y no cabe su desafectación aunque estuvieran de acuerdo todos los propietarios.
Les adjuntamos otros enlaces que pueden ser de su interés:
Venta de un bajo de la portería por parte de la Comunidad de Propietarios
Fdo. Miguel Fernández
Administrador de Fincas en Madrid y Guadalajara
Buenas noches, tengo una consulta relacionada con este tema. Hace un año y medio compré un piso, enterándome de que la comunidad de propietarios alquila el antiguo ático del portero que tengo justo arriba. Los inquilinos de tal estancia comunitaria me están haciendo la vida imposible. Puesto que la desafectación requiere de la unanimidad y yo estoy en contra de que se siga alquilando, ¿puedo exigir que se ponga fin al contrato de alquiler? Gracias y saludos.
Hola Maria Jesús.
Siento todas estas molestias que le ocasionan porque por experiencia profesional le digo que cuando existe un ático del portero que se alquila, los inquilinos que entran no son tan cuidadosos y a veces suelen ser muy molestos.
Pero estamos hablando de dos cosas diferentes, una cuestión es hablar de la desafectación de un elemento común para la venta de una propiedad donde se necesita una unanimidad porque hay un cambio de cuotas y una redistribución de las mismas y otra cuestión diferente es alquilar la vivienda del portero a la cual nos tendremos que ajustar a lo que dice el artículo 17.3 de la ley de propiedad horizontal que dice lo siguiente: «3. El establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, supongan o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirán el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.»
Si el alquiler se ha hecho de forma legal con los 3/5 de mayoría cualificada nada que decir, sino lo han hecho de forma legal siempre se podrá impugnar dentro del año siguiente a la aprobación del alquiler según se indica en el artículo 18 de la LPH.
Si los inquilinos le están haciendo la vida imposible, le recomiendo dos acciones paralelas sobre los asuntos de ruidos, uno que llame a la policía municipal y el otro es que pongan en marcha lo que indica el artículo 7 de la LPH.
Si le sirve de apoyo le indico artículos de nuestra web donde se habla del tema de los ruidos en las comunidades:
https://adminfergal.es/contaminacion-acustica-ruidos/
https://adminfergal.es/ruidos-vecinos-ruidosos-contaminacion-acustica/
https://adminfergal.es/ruidos-contaminacion-acustica/
Espero que sean de su interés.
Saludos
Miguel
691564359
Muchas gracias por toda la información, Miguel, pensaba que alquilar la portería de la comunidad también se consideraba desafectación. Pensaré en las opciones que me plantea. Un saludo y gracias de nuevo.
Gracias a vosotros por la participación en nuestra web.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Buenas tardes, mi problema es el siguiente. En mi comunidad disponemos desde hace 50 años, una tubería comunitaria por la fachada para el riego de las terrazas con un grifo en cada terraza. Ahora el presidente ha decidido suprimirlo perjudicando a un número pequeño de vecinos. ¿Se puede eliminar un elemento común que lleva rigiendo desde su construcción?
Estimada Mercedes,
Si lo que ud nos indica se considera como un elemento común para suprimir este se deberá realizar con las mayorías necesarias. Entendemos que a partir de la modificación de la Ley del año 2013 se podría decir que par la cancelación de este elemento común sería suficiente las 3/5 parte de la totalidad de los propietarios y coeficientes. Cuestión distinta es saber si la eliminación de este elemento común pudiera producir unos problemas de estética en la fachada con lo cual se podría pensar que se ría necesaria la unanimidad para poder eliminar esa tubería. Para asegurar que todo nadie va denunciar el cambio de la fachad sería interesante saber si el Ayuntamiento permite la alteración de dicho elemento común.
Un saludo
Miguel
691564359
Buenos días, mi duda es con respecto a una paté del patio interior de una comunidad de vpp. Estrés los dos edificios existentes hay un gran patio de entrada, hay una parte separada en forma de U, con un murete de obra, que da directamente a mi vivienda y que me gustaría poder comprar y terminar de cerrar para poder añadirla al piso. La administradora me dice que no se puede comprar pero si alquilar. Mi pregunta es precisamente esto, ¿este espacio se puede comprar, o no?
Gracias de antemano
Buenas tardes Juani:
Comprar un elemento común se puede hacer si bien esto conllevará como bien dice el artículo de «desafectación de un elemento común», una serie de pasos que a veces se hace difícil la compra porque tiene que estar todo el mundo de acuerdo, de aquí que entiendo lo que le ha comentado su administradora sobre la posibilidad de poder alquilarle este espacio. Ojo porque alquilar puede ser que le pueda interesar a corto pero no a largo plazo. Tendrá vd. que valorarlo. La venta del elemento común a privado es por unanimidad y el alquiler sería solo por las 3/5 de la totalidad de los propietarios.
Saludos
Miguel
691564359
Hola,
En mi edificio compraron el piso de portero lo han reformado y lo venden pero me dicen que yo y algunos propietarios debemos ir al banco y notaria para hacer la desafección y que esto lleva un coste. ¿Qué pasa si no lo hago? ¿pueden verlo? y ¿el piso esta escriturado??
gracas!
Hola Austin. Si vd. no firma la desafección no se podrá vender con el consiguiente problema que esto puede originar para la venta del inmueble. Se supone que este tema está aprobado en una junta de propietarios y que vd. no estuvo en esa junta por la que no está informado de los pormenores de dicha desafección. Mi recomendación es que hable previamente con el Presidente y/o con el administrador para que le digan en que términos se ha producido la desafección y las razones por las que vd. debe de pagar ante notario. Seguramente junto con la desafección irá la escrituración a un nuevo propietario. Cuidado porque el no firmar supondría una presunta responsabilidad por su parte. Recuerde que se va a producir la desafección por un acuerdo de la mayoría de los propietarios.
Un cordial saludo
Miguel
691564359
Buenas Miguel,
Una duda: Hace mucho tiempo que la comunidad de propietarios adoptó acuerdo mediante el cual, se construía habitaciones sobre el vuelo de una terraza, cuyas obras fueron pagadas por cada vecino beneficiario.
En teoría debió de exisitir el acuerdo unánime, pero esto no se elevó a escritura y tampoco se modificó el título constitutivo ni en las notas simples de cada piso aparece dicha habitación.
Ahora, después de más de 30 años un nuevo vecino intenta que dichas construcciones sean eliminadas por no constar en el título constitutivo.
¿Como podemos realizar la legalización de dichas instalaciones ?
buenos días Jesús:
Cuestiones varias se comentan en este apartado de consultas y desde luego esta es una con una particularidad muy concreta. entiendo que tendrán en su poder el acta donde figuraba la decisión de construir las habitaciones en el vuelo de la terraza y que esto estuviera aceptado aunque no se entregara. en esto hay que estar a lo que dice la ley,en su artículo 5, apartado 3º «El título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad». en este caso es un tercero quien está pidiendo que se eliminen la construcción de habitaciones. el nuevo vecino indica que deben eliminarse la construcción y para pleitear sobre este tema habrá que estar a lo que se indica en las diferentes normativas en relación a los derechos adquiridos sobre los elementos comunes en las comunidades. Le paso un artículo donde se habla de este tema: https://adminfergal.es/plazo-de-prescripcion-de-obras-realizadas-por-los-propietarios-en-elementos-comunes/
será el abogado de las partes construidas quien deberá defender las alegaciones que estime oportunas en base a normativa y prescripciones.
Un saludo
Miguel
691564359
el administrador no acepta que me presente como presidente mediante un poder general (de mi madre propietaria), he consultado con el secretario de notario y dice que no ve inconveniente
que opinan ustedes
Buenos días Guillem:
El Presidente tiene que ser siempre propietario de la vivienda, en este caso no valen poderes generales.
Si no eres propietario no puedes ser Presidente.
Saludos.
Miguel
691564359