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Desafectación de un elemento común en una comunidad de vecinos

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Desafectación de un elemento común en una Comunidad de vecinos

DESAFECTACION DE UN ELEMENTO COMUN EN UNA COMUNIDAD DE VECINOS

La desafectación es según Wikipedia la técnica por la que se suprime el sometimiento de un bien o un derecho al régimen de dominio público, incorporándose tal bien o derecho al régimen patrimonial.

La desafectación en una comunidad de vecinos significa que algún elemento común de la Comunidad pasa a ser un elemento privativo.

La desafectación de una vivienda ó elemento común se rigen por el Título Constitutivo de la Comunidad. Si se decide desafectar un elemento común, por ejemplo, una portería, debe utilizarse el mismo criterio que para la constitución de la propiedad. Según el art 5 de la Ley de Propiedad Horizontal en su último párrafo dice que “en cualquier modificación del título, y a salvo de lo que se dispone sobre validez de acuerdos, se observarán los mismos requisitos que para la constitución”.

Por otra parte, la desafectación supone una modificación del párrafo 2º del artículo 5 de la LPH, al desafectar se produce una modificación de las cuotas de participación que corresponde a cada piso ó local integrándose otra cuota más que modificará e resto de las cuotas de la comunidad, al disminuir las mismas.

Para aprobar la desafectación de un elemento común, habrá que estar a lo que dice el art. 17.6 de la LPH que dice lo siguiente: “Los acuerdos no regulados expresamente en este artículo que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la Comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas participación”.

Al requerir la aprobación de la unanimidad es necesario cumplir con lo que dice el art. 17.8 de la LPH “se computarán con votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme  al procedimiento establecido  en el art. 9, no manifiesten su discrepancia mediante comunicación a quién ejerza las funciones de Secretario de Comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción”.

Toda desafectación, por lo tanto, debe ser aprobada por unanimidad de los propietarios, presentes y ausentes, dando los plazos si procede de los 30 días naturales.

Para realizar la desafectación de un elemento común, es necesario que en la convocatoria de la junta donde se vaya a tratar este tema, se pormenorice todo lo que se pretende transformar, cual será la cuota de participación del nuevo elemento privativo, la modificación de las cuotas del resto de los elementos privativos y facultar al Presidente de la Comunidad para que pueda gestionar y puedan otorgarles la escritura pública para su posterior inscripción del elemento común en elemento privativo. El poder que se le conceda al Presidente tiene que ser lo suficientemente amplio que no permitan dudas de todo el proceso a realizar ante Notario y ante el Registrador de la Propiedad.

Si la gestión del cambio del elemento común a un elemento privativo tiene la intención de una venta posterior, es necesario que en la convocatoria figure el acuerdo de la Comunidad para proceder a la venta y que figuren los datos de la persona o la empresa comprobadora y la propuesta del precio de venta del bien a vender.

Otra de las cuestiones a tener en cuenta en la convocatoria, es como se va a proceder con el dinero resultante de la operación y si ese dinero se va a quedar en la Comunidad como reserva, si se va a utilizar para las obras posteriores que se prevén en la comunidad o se va a repartir entre los comuneros. También se deberá dejar constancia como se va a realizar el reparto y si se distribuirá en función de los coeficientes de cada uno de los propietarios.

La venta de un elemento común traerá un beneficio a cada uno de los comuneros en proporción a su coeficiente de participación y esto supondrá un incremento de patrimonio para cada uno de ellos que deberán reflejarlo en sus correspondientes declaraciones de la Renta. Les facilitamos un enlace donde la Agencia Tributaria clarifica desde un punto de vista fiscal la gestión de venta de un elemento común y su incidencia en el patrimonio personal.  https://goo.gl/tay3rs

Si a la hora de la votación para la desafectación, existiera un voto en contra y no hubiera unanimidad de todos los propietarios, no se puede seguir adelante con la desafectación. En el caso de la desafectación, el Secretario debe certificar la unanimidad para acreditarlo ante el Notario y el Registrador. Si no existiera la certificación, no sería admitido.

Si bien la desafectación del elemento común necesita la unanimidad, cuestión distinta es el precio de venta del inmueble. En este caso debe de entenderse que una mayoría de los propietarios sería suficiente para aceptar dicho precio de venta.

Por último comentar que no siempre se puede desafectar un elemento común, hay que indicar que el portal, las escaleras y corredores de un edificio  son elementos comunes de carácter esencial y no cabe su desafectación aunque estuvieran de acuerdo todos los propietarios.

Les adjuntamos otros enlaces que pueden ser de su interés:

Venta de un bajo de la portería por parte de la Comunidad de Propietarios

Construcción de trasteros en la cubierta del edificio

Fdo. Miguel Fernández

Administrador de Fincas en Madrid y Guadalajara

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5 Comentarios

  1. Buenas noches, tengo una consulta relacionada con este tema. Hace un año y medio compré un piso, enterándome de que la comunidad de propietarios alquila el antiguo ático del portero que tengo justo arriba. Los inquilinos de tal estancia comunitaria me están haciendo la vida imposible. Puesto que la desafectación requiere de la unanimidad y yo estoy en contra de que se siga alquilando, ¿puedo exigir que se ponga fin al contrato de alquiler? Gracias y saludos.

    Responder
    1. Miguel Fernández 1 marzo, 2020

      Hola Maria Jesús.
      Siento todas estas molestias que le ocasionan porque por experiencia profesional le digo que cuando existe un ático del portero que se alquila, los inquilinos que entran no son tan cuidadosos y a veces suelen ser muy molestos.
      Pero estamos hablando de dos cosas diferentes, una cuestión es hablar de la desafectación de un elemento común para la venta de una propiedad donde se necesita una unanimidad porque hay un cambio de cuotas y una redistribución de las mismas y otra cuestión diferente es alquilar la vivienda del portero a la cual nos tendremos que ajustar a lo que dice el artículo 17.3 de la ley de propiedad horizontal que dice lo siguiente: «3. El establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, supongan o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirán el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.»
      Si el alquiler se ha hecho de forma legal con los 3/5 de mayoría cualificada nada que decir, sino lo han hecho de forma legal siempre se podrá impugnar dentro del año siguiente a la aprobación del alquiler según se indica en el artículo 18 de la LPH.
      Si los inquilinos le están haciendo la vida imposible, le recomiendo dos acciones paralelas sobre los asuntos de ruidos, uno que llame a la policía municipal y el otro es que pongan en marcha lo que indica el artículo 7 de la LPH.
      Si le sirve de apoyo le indico artículos de nuestra web donde se habla del tema de los ruidos en las comunidades:
      https://adminfergal.es/contaminacion-acustica-ruidos/
      https://adminfergal.es/ruidos-vecinos-ruidosos-contaminacion-acustica/
      https://adminfergal.es/ruidos-contaminacion-acustica/
      Espero que sean de su interés.
      Saludos
      Miguel
      691564359

  2. María Jesús 2 marzo, 2020

    Muchas gracias por toda la información, Miguel, pensaba que alquilar la portería de la comunidad también se consideraba desafectación. Pensaré en las opciones que me plantea. Un saludo y gracias de nuevo.

    Responder
    1. Miguel Fernández 3 marzo, 2020

      Gracias a vosotros por la participación en nuestra web.
      Un cordial saludo.
      Miguel
      691564359

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