Cobro indebido a un local de la comunidad
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Cobro indebido a un local de la comunidad
P: Hola. Tengo un local y he pedido una escritura de obra nueva y división horizontal. He comprobado que desde la administración me han cobrado de más, en la certificación solicitada al Registro de la Propiedad ya que hay conceptos que no estoy obligada a pagar por acceder desde la calle a mi local y no por la galería comercial a la que pertenece.
Mi pregunta es, ¿hay obligación por parte de la comunidad de devolverme lo que se ha cobrado de más? ¿Cuántos años? ¿Cuántos años tiene la obligación de guardar la contabilidad y facturas de la comunidad el administrador? ¿Me lo tiene que abonar en efectivo o descontar del pago de la comunidad?
R: El que haya conseguido Vd. la certificación, nota simple o escritura y haya verificado que se le ha cobrado de más no significa que la comunidad tenga que pagarla por este error. Significa que todos los años, se han ido aprobando las cuotas y el presupuesto correspondiente y que Vd. habrá aceptado o no dicho presupuesto, pero lo que si parece claro es que los presupuestos se han ido aprobando año a año y no se ha impugnado dicha aprobación en ningún momento.
En la próxima reunión Vd. tendrá que proponer que se aplique el presupuesto correspondiente y las cuotas en base a lo que dice la escritura de obra nueva y división horizontal, sino se hace con este criterio, impugnar el acuerdo, llevarlo al juzgado y reclamar los meses que pasen desde que se celebró la última reunión hasta que el juez sentencie a su favor. Con toda seguridad el juez indicará al demandado (la comunidad) que pague las costas de su abogado y procurador y además podrá reclamarle los intereses desde el momento que se celebró la junta.
Con respecto a su consulta sobre los plazos de prescripción, el artículo 29.2, letra e) de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, establece para los empresarios y profesionales la obligación de expedir y entregar facturas o documentos sustitutivos y conservar las facturas, documentos y justificantes que tengan relación con sus obligaciones tributarias. Para todas aquellas cuestiones que tenga relación con la normativa legal el plazo de prescripción es de 4 años. Si nos atenemos a la normativa mercantil, el plazo para guardar la documentación es de 6 años, siempre con las excepciones existentes en cada norma.
Les adjunto otros enlaces de nuestro sitio web que pueden ser de vuestro interés:
El proceso o procedimiento monitorio
Quien debe pagar derramas o recibir indemnizaciones por devolución en una Comunidad
Fdo. Miguel Fernández
Administrador de Fincas en Madrid y Guadalajara
1.-Tengo un local comercial que-según estatutos-está dispensado de pagar canon de agua comunitaria aunque la consume.
2.-Estaba a nombre de mi hermano.Al morir,pasa a mi nombre.
3.-Entonces le digo al administrador,que,VOLUNTARIAMENTE solicito pagar como uno más el canon de agua comunitaria.
4.-Lo propone en una junta ( a la q no fuí pues oigo mal) y,en el ACTA,acuerdan que debo poner un Contador Individual ;salvo mi voto al recibir el acta.El administrador -que es abogado-jamás debió consentir ese acuerdo,pues,según la compañía municipal de aguas,esa solicitud de instalar un contador individual,es VOLUNTARIA del propietario.
5.-En la siguiente junta-envío au delegado con estudiod jurídicos,con voz pero sin voto-q reitera la solicitud.Entonces acuerdan en junta (el Acta 15 meses después todavía no se ha emitido) que debo pagar 5 años de atrasos.Savo mi voto al ver que en los GASTOS del siguiente cuatrimestre,me «cargan» unos 2000 euros.
Savo mi voto impugnado el acuerso.Le digo a la administradora q no hubo INFRACCION por mi parte,por tanto no cabe SANCIÓN.
6.En el siguiente cuatrimestre me siguen cargando esos 2000 euros-¿qué me recomienda?
NOTA los demás propietarios están «RESENTIDOS» pues tengo demandada a la comunidad por un cargo indebido de SUSTITUCIÓN de ASCENSOR-Gané en primera instancia y estoy pendiente de decisión de la Audiencia.
Muy agradecido
Buenos días Boliver.
Entiendo que cuando vd. habla del canon de agua se refiere al pago que realiza por el gasto destinado a financiar las obras de infraestructura, explotación y actuaciones medioambientales relacionadas con la calidad del agua, aunque por su comentario creo que se refiere mas al consumo de agua propiamente dicho incluyendo el canon que se paga por el derecho del consumo.
Cualquier habitante de este país que consume agua debe de pagarla, bien porque se tenga un contador individual desde la tubería del canal o bien porque se tenga un contador dentro de su local que provenga desde la general y que se individualiza al pasar por los contadores de las viviendas y local. Parece ser que en su caso, según comenta en el punto, en el punto 4º le indica que debe de individualizar el agua poniendo un contador individual. Esto, si bien es la mejor opción para vd., porque así sabrá lo que realmente consume, no tiene porque ser una obligación, si el resto de los propietarios tiene un contador individual dentro de su vivienda, quiero decirle que o bien pone un contador para la lectura del agua que viene de la conducción general o bien poner un contador en su entrada individual como local, opción que le recomiendo.
Le recomiendo que se ponga en contacto con su abogado, pero ningún local y ninguna vivienda puede estar exento del pago del agua, del canon o del consumo, me da igual, y su hermano debería haber puesto al día esta circunstancia. Ahora bien, que dice la ley con respecto al propietario que compra o recibe una vivienda en donación, herencia, etc. que deberá de pagar las deudas que le corresponde por afección real, del año presente y de los tres años anteriores. Le indico textualmente lo que indica el artículo: «Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización. Los créditos a favor de la comunidad derivados de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y los tres años anteriores tienen la condición de preferentes a efectos del artículo 1.923 del Código Civil y preceden, para su satisfacción, a los citados en los números 3.º, 4.º y 5.º de dicho precepto, sin perjuicio de la preferencia establecida a favor de los créditos salariales en el texto refundido de la Ley del Estatuto de los Trabajadores, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1995, de 24 de marzo.El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación.En el instrumento público mediante el que se transmita, por cualquier título, la vivienda o local el transmitente deberá declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude. El transmitente deberá aportar en este momento certificación sobre el estado de deudas con la comunidad coincidente con su declaración, sin la cual no podrá autorizarse el otorgamiento del documento público, salvo que fuese expresamente exonerado de esta obligación por el adquirente. La certificación será emitida en el plazo máximo de siete días naturales desde su solicitud por quien ejerza las funciones de Secretario, con el visto bueno del Presidente, quienes responderán, en caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los datos consignados en la misma y de los perjuicios causados por el retraso en su emisión.»
A mi criterio debe de pagar vd. lo que le corresponde, año presente y tres años anteriores. El resto debería de ir contra el antiguo propietario y si no existían bienes gananciales dificilmente se podrá cobrar esa diferencia.
Un saludo.
Que pasa si en su día la comunidad me demanda,pero yo les pago 1500€,más 50€ que me bloquearon en el banco (y quedamos en paz que les debía) y cinco años después me viene por sentencia un descuento de más de 3100€por gastos,dónde debo acudir?además a mi esposa le devuelven otros 750€que le descontaron demás,me parece muy injusto.A dónde debo acudir?
Estimado Ignacio.
Poco podemos ayudarle con las explicaciones que nos ofrece, pero si su situación es derivada por un problema de un procedimiento monitorio deberá hablar con un abogado experto en civil.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359