EL PROCESO MONITORIO. LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL Y LEY DE ENJUICIAMIENTO CIVIL

El proceso o procedimiento monitorio tiene dos objetivos básicos, la persecución del propietario moroso y la mejora de la convivencia dentro de las comunidades simplificando todo el proceso judicial en las reclamaciones de las deudas comunitarias. Se dota a las Comunidades de propietarios de aquellos medios de tutela privilegiados que permitan reclamar a los copropietarios que incumplan con sus obligaciones.

Dejar claro que este proceso especial no es obligatorio, se trata de una facultad. No tiene carácter imperativo.

Antes de comenzar el proceso monitorio quisiera exponer todos los artículos que hablan de dicho proceso tanto en la ley de Propiedad Horizontal, ley de Enjuiciamiento Civil y Código Civil. A continuación se exponen sus artículos y posteriormente su contenido:

Ley de Propiedad Horizontal:

• Artículo 9.1.e)
• Artículo 9.1 f)
• Artículo 9.1.i)
• Artículo 13.3
• Artículo 13.4
• Artículo 20
• Artículo 21
• Artículo 24.4

Ley de Enjuiciamiento Civil:

• Artículo 23
• Artículo 31
• Artículo 32
• Artículo 71
• Artículo 72
• Artículo 73
• Artículo 164
• Artículo 252.2
• Artículo 394
• Artículo 576
• Artículo 812
• Artículo 813
• Artículo 814
• Artículo 815
• Artículo 817
• Artículo 818

Código Civil:

• Artículo 395
• Artículo 500
• Artículo 501
• Artículo 1100
• Artículo 1108
• Artículo 1462
• Artículo 1923
• Artículo 1964
• Artículo 1966

Ley de Propiedad Horizontal:

Artículo 9.1.e:

Son obligaciones de cada propietario:

Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.

Los créditos a favor de la comunidad derivados de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y los tres años anteriores tienen la condición de preferentes a efectos del artículo 1.923 del Código Civil y preceden, para su satisfacción, a los citados en los números 3º 4º y 5º de dicho precepto, sin perjuicio de la preferencia establecida a favor de los  créditos salariales en el texto refundido de la Ley del Estatuto de los Trabajadores, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1995, de 24 de marzo.

El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación.

En el instrumento público mediante el que se transmita, por cualquier título, la vivienda o local el transmitente, deberá aclarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude. El transmitente deberá aportar en este momento certificación sobre el estado de deudas con la comunidad coincidente con su declaración, sin la cual no podrá autorizarse el otorgamiento del documento público, salvo que fuese expresamente exonerado de esta obligación por el adquirente. La certificación será emitida en el plazo máximo de siete días naturales desde su solicitud por quien ejerza las funciones de secretario, con el visto bueno del presidente, quiénes responderán, en caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los datos consignados en la misma y de los perjuicios causados por el retraso en su emisión.

Artículo 9.1.f:

Son obligaciones de cada propietario:

Contribuir con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios para atender las obras de conservación y reparación de la finca y, en su caso, para las obras de rehabilitación.

El fondo de reserva, cuya titularidad corresponde a todos los efectos a la comunidad, estará dotado con una cantidad que en ningún caso podrá ser inferior al 5% de su último presupuesto ordinario.

Con cargo al fondo de reserva la comunidad podrá suscribir un contrato de seguro que cubra los daños causados en la finca o bien concluir un contrato de mantenimiento permanente del inmueble y sus instalaciones generales.

Artículo 9.1.i:

Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el cambio de la titularidad de la vivienda o local.

Quien incumpliere esta obligación seguirá respondiendo de las deudas con la comunidad devengadas con posterioridad a la transmisión de forma solidaria con el nuevo titular, sin perjuicio del derecho de aquel a repetir sobre éste.

Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando cualquiera de los órganos de gobierno establecidos en el art. 13 haya tenido conocimiento del cambio de titularidad de la vivienda o local por cualquier otro medio o por actos concluyentes del nuevo propietario, o bien cuando dicha transmisión resulte notoria.

Artículo 13.3:

El presidente ostentará legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten.

Artículo 13.4:

La existencia de vicepresidentes será facultativa. Su nombramiento se realizará por el mismo procedimiento que el establecido para la designación del presidente.

Artículo 20:

Corresponde al administrador:

1. Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares.
2. Preparar con la debida antelación y someter a la Junta el plan de gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos.
3. Atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al presidente, o en su caso, a los propietarios.
4. Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros que sean precedentes.
5. Actuar, en su caso, como secretario de la Junta y custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad.
6. Todas las demás atribuciones que se confieran por la Junta.

Artículo 21:

1. Las obligaciones a que se refieren los apartados e) y f) del art. 9 deberán cumplirse por el propietario de la vivienda o local en el tiempo y forma determinados por la Junta. En caso contrario, el presidente o el administrador, si así lo acordase la junta de propietarios, podrá exigirlo judicialmente a través del proceso monitorio.
2. La utilización del procedimiento monitorio requerirá la previa certificación del acuerdo de la Junta aprobando la liquidación de la deuda con la comunidad de propietarios por quién actúe como secretario de la misma, con el visto bueno del presidente, siempre que tal acuerdo haya sido notificado a los propietarios afectados en la forma establecida en el artículo 9.
3. A la cantidad que se reclame en virtud de lo dispuesto en el apartado anterior podrá añadirse la derivada de los gastos de requerimiento previo de pago, siempre que conste documentalmente la realización de este, y se acompañe a la solicitud el justificante de tales gastos.
4. Cuando el propietario anterior de la vivienda o local deba responder solidariamente del pago de la deuda, podrá dirigirse contra él la petición inicial, sin perjuicio de su derecho a repetir contra el actual propietario. Asimismo se podrá dirigir la reclamación contra el titular registral, que gozará del mismo derecho mencionado anteriormente.

En todos estos casos, la petición inicial podrá formularse contra cualquiera de los obligados o contra todos ellos conjuntamente.

5. Cuando el deudor se oponga a la petición inicial del proceso monitorio, el acreedor podrá solicitar el embargo preventivo de bienes suficientes de aquel, para hacer frente a la cantidad reclamada, los intereses y las costas.

El tribunal acordará en todo caso, el embargo preventivo sin necesidad de que el acreedor preste caución. No obstante, el deudor podrá enervar el embargo prestando aval bancario por la cuantía por la que hubiese sido decretado.

6. Cuando en la solicitud inicial del proceso monitorio se utilizaran los servicios profesionales de abogado y procurador para reclamar las cantidades debidas a la Comunidad, el deudor deberá pagar, con sujeción en todo caso a los límites establecidos en el apartado tercero del art. 394 de la Ley de enjuiciamiento Civil, los honorarios y derechos que devenguen ambos por su intervención, tanto si aquél atendiere el requerimiento de pago como si no compareciere ante el tribunal. En los casos en que exista oposición, se seguirá las reglas generales en materia de costas, aunque si el acreedor obtuviere una sentencia totalmente favorable a su pretensión, se deberán incluir en ellas los honorarios del abogado y los derechos de procurador derivados de su intervención, aunque no hubiera sido preceptiva.

Artículo 24.4:

A los complejos inmobiliarios privados que no adopten ninguna de las formas jurídicas señaladas en el apartado 2  les serán aplicables, supletoriamente respecto de los pactos que establezcan entre sí los copropietarios, las disposiciones de esta Ley, con las mismas especialidades señaladas en el apartado anterior.

LEY DE ENJUICIAMIENTO CIVIL:

Artículo 23: Intervención de Procurador.

1. La comparecencia en juicio será por medio de procurador, que habrá de ser Licenciado en Derecho, Graduado en Derecho u otro título universitario de Grado equivalente, habilitado para ejercer su profesión en el tribunal que conozca del juicio.
2. No obstante lo dispuesto en el apartado anterior, podrán los litigantes comparecer por sí mismos:

1.º En los juicios verbales cuya determinación se haya efectuado por razón de la cuantía y ésta no exceda de 2.000 euros, y para la petición inicial de los procedimientos monitorios, conforme a lo previsto en esta Ley.

2.º En los juicios universales, cuando se limite la comparecencia a la presentación de títulos de crédito o derechos, o para concurrir a Juntas.

3.º En los incidentes relativos a impugnación de resoluciones en materia de asistencia jurídica gratuita y cuando se soliciten medidas urgentes con anterioridad al juicio.

3. El procurador legalmente habilitado podrá comparecer en cualquier tipo de procesos sin necesidad de abogado, cuando lo realice a los solos efectos de oír y recibir actos de comunicación y efectuar comparecencias de carácter no personal de los representados que hayan sido solicitados por el Juez, Tribunal o Secretario judicial. Al realizar dichos actos no podrá formular solicitud alguna. Es incompatible el ejercicio simultáneo de las profesiones de abogado y procurador de los Tribunales.
4. En los términos establecidos en esta Ley, corresponde a los procuradores la práctica de los actos procesales de comunicación y la realización de tareas de auxilio y cooperación con los tribunales.
5. Para la realización de los actos de comunicación, ostentarán capacidad de certificación y dispondrán de las credenciales necesarias.

En el ejercicio de las funciones contempladas en este apartado, y sin perjuicio de la posibilidad de sustitución por otro procurador conforme a lo previsto en la Ley Orgánica del Poder Judicial, actuarán de forma personal e indelegable y su actuación será impugnable ante el secretario judicial conforme a la tramitación prevista en los artículos 452 y 453. Contra el decreto resolutivo de esta impugnación se podrá interponer recurso de revisión.

6. Para la práctica de los actos procesales y demás funciones atribuidas a los procuradores, los Colegios de Procuradores organizarán los servicios necesarios.

Artículo 31: Intervención de abogado.

1. Los litigantes serán dirigidos por abogados habilitados para ejercer su profesión en el tribunal que conozca del asunto. No podrá proveerse a ninguna solicitud que no lleve la firma de abogado.
2. Exceptuándose solamente:

1.º Los juicios verbales cuya determinación se haya efectuado por razón de la cuantía y ésta no exceda de 2.000 euros, y la petición inicial de los procedimientos monitorios conforme a lo previsto en esta Ley.

2.º Los escritos que tengan por objeto personarse en juicio, solicitar medidas urgentes con anterioridad al juicio o pedir la suspensión urgente de vistas o actuaciones. Cuando la suspensión de vistas o actuaciones que se pretenda se funde en causas que se refieran especialmente al abogado también deberá éste firmar el escrito, si fuera posible.

Artículo 32: Intervención no preceptiva del abogado y procurador

1. Cuando, no resultando preceptiva la intervención de abogado y procurador, el demandante pretendiere comparecer por sí mismo y ser defendido por abogado, o ser representado por procurador, o ser asistido por ambos profesionales a la vez, lo hará constar así en la demanda.
2. Recibida la notificación de la demanda, si el demandado pretendiera valerse también de abogado y procurador, lo comunicará al tribunal dentro de los tres días siguientes, pudiendo solicitar también, en su caso, el reconocimiento del derecho a la asistencia jurídica gratuita. En este último caso, el tribunal podrá acordar la suspensión del proceso hasta que se produzca el reconocimiento o denegación de dicho derecho o la designación provisional de abogado y procurador.
3. La facultad de acudir al proceso con la asistencia de los profesionales a que se refiere el apartado 1 de este artículo corresponderá también al demandado, cuando el actor no vaya asistido por abogado o procurador. El demandado comunicará al tribunal su decisión en el plazo de tres días desde que se le notifique la demanda, dándose cuenta al actor de tal circunstancia. Si el demandante quisiere entonces valerse también de abogado y procurador, lo comunicará al tribunal en los tres días siguientes a la recepción de la notificación, y, si solicitare el reconocimiento del derecho a la asistencia jurídica gratuita, se podrá acordar la suspensión en los términos prevenidos en el apartado anterior.
4. En la notificación en que se comunique a una parte la intención de la parte contraria de servirse de abogado y procurador, se le informará del derecho que les corresponde según el artículo 6.3 de la Ley de Asistencia Jurídica Gratuita, a fin de que puedan realizar la solicitud correspondiente.
5. Cuando la intervención de abogado y procurador no sea preceptiva, de la eventual condena en costas de la parte contraria a la que se hubiese servido de dichos profesionales se excluirán los derechos y honorarios devengados por los mismos, salvo que el Tribunal aprecie temeridad en la conducta del condenado en costas o que el domicilio de la parte representada y defendida esté en lugar distinto a aquel en que se ha tramitado el juicio, operando en este último caso las limitaciones a que se refiere el apartado 3 del artículo 394 de esta ley. También se excluirán, en todo caso, los derechos devengados por el procurador como consecuencia de aquellas actuaciones de carácter meramente facultativo que hubieran podido ser practicadas por las Oficinas judiciales.

Artículo 71: Efecto principal de la acumulación. Acumulación objetiva de acciones. Acumulación eventual.

1. La acumulación de acciones admitida producirá el efecto de discutirse todas en un

mismo procedimiento y resolverse en una sola sentencia.

2. El actor podrá acumular en la demanda cuantas acciones le competan contra el

demandado, aunque provengan de diferentes títulos, siempre que aquéllas no sean

incompatibles entre sí.

3. Será incompatible el ejercicio simultáneo de dos o más acciones en un mismo juicio y

no podrán, por tanto, acumularse cuando se excluyan mutuamente o sean contrarias entre

sí, de suerte que la elección de una impida o haga ineficaz el ejercicio de la otra u otras.

4. Sin embargo, de lo establecido en el apartado anterior, el actor podrá acumular

eventualmente acciones entre sí incompatibles, con expresión de la acción principal y de

aquella otra u otras que ejercita para el solo evento de que la principal no se estime fundada.

Artículo 72: Acumulación subjetiva de acciones

Podrán acumularse, ejercitándose simultáneamente, las acciones que uno tenga contra

varios sujetos o varios contra uno, siempre que entre esas acciones exista un nexo por razón

del título o causa de pedir.

Se entenderá que el título o causa de pedir es idéntico o conexo cuando las acciones se

funden en los mismos hechos.

Artículo 73: Admisibilidad por motivos procesales de la acumulación de acciones.

1. Para que sea admisible la acumulación de acciones será preciso:

1.º Que el Tribunal que deba entender de la acción principal posea jurisdicción y competencia por razón de la materia o por razón de la cuantía para conocer de la acumulada o acumuladas. Sin embargo, a la acción que haya de sustanciarse en juicio ordinario podrá acumularse la acción que, por sí sola, se habría de ventilar, por razón de su cuantía, en juicio verbal.

2.º Que las acciones acumuladas no deban, por razón de su materia, ventilarse en juicios de diferente tipo.

3.º Que la ley no prohíba la acumulación en los casos en que se ejerciten determinadas acciones en razón de su materia o por razón del tipo de juicio que se haya de seguir.

2. También se acumularán en una misma demanda distintas acciones cuando así lo dispongan las leyes, para casos determinados.
3. Si se hubieren acumulado varias acciones indebidamente, el Secretario judicial requerirá al actor, antes de proceder a admitir la demanda, para que subsane el defecto en el plazo de cinco días, manteniendo las acciones cuya acumulación fuere posible. Transcurrido el término sin que se produzca la subsanación, o si se mantuviera la circunstancia de no acumulabilidad entre las acciones que se pretendieran mantener por el actor, dará cuenta al Tribunal para que por el mismo se resuelva sobre la admisión de la demanda.

Artículo 164: Comunicación edictal.

Cuando, practicadas en su caso las averiguaciones a que se refiere el artículo 156, no pudiere conocerse el domicilio del destinatario de la comunicación, o cuando no pudiere hallársele ni efectuarse la comunicación con todos sus efectos, conforme a lo establecido en los artículos anteriores, o cuando así se acuerde en el caso a que se refiere el apartado 2 del artículo 157, el secretario judicial, consignadas estas circunstancias, mandará que se haga la comunicación fijando la copia de la resolución o la cédula en el tablón de anuncios de la oficina judicial de conformidad con la Ley 18/2011, de 5 de julio, reguladora del uso de las tecnologías de la información y la comunicación en la Administración de Justicia, salvaguardando en todo caso los derechos e intereses de menores, así como otros derechos y libertades que pudieran verse afectados por la publicidad de los mismos. Tal publicidad podrá ser sustituida, en los términos que reglamentariamente se determinen, por la utilización de otros medios telemáticos, informáticos o electrónicos.

Sólo a instancia de parte, y a su costa, se publicará en el «Boletín Oficial» de la provincia, en el de la Comunidad Autónoma, en el «Boletín Oficial del Estado» o en un diario de difusión nacional o provincial.

En todo caso en la comunicación o publicación a que se refieren los párrafos anteriores, en atención al superior interés de los menores y para preservar su intimidad, deberán omitirse los datos personales, nombres y apellidos, domicilio, o cualquier otro dato o circunstancia que directa o indirectamente pudiera permitir su identificación.

En los procesos de desahucio de finca urbana o rústica por falta de pago de rentas o cantidades debidas o por expiración legal o contractual del plazo y en los procesos de reclamación de estas rentas o cantidades debidas, cuando no pudiere hallársele ni efectuarle la comunicación al arrendatario en los domicilios designados en el párrafo segundo del apartado 3 del artículo 155, ni hubiese comunicado de forma fehaciente con posterioridad al contrato un nuevo domicilio al arrendador, al que éste no se hubiese opuesto, se procederá, sin más trámites, a fijar la cédula de citación o requerimiento en el tablón de anuncios de la oficina judicial.

Artículo 252.2: Reglas especiales en caso de procesos con pluralidad de objetos o de partes.

2.ª Si las acciones acumuladas provienen del mismo título o con la acción principal se piden accesoriamente intereses, frutos, rentas o daños y perjuicios, la cuantía vendrá determinada por la suma del valor de todas las acciones acumuladas. Pero si el importe de cualquiera de las acciones no fuera cierto y líquido, sólo se tomará en cuenta el valor de las acciones cuyo importe sí lo fuera.

Artículo 394: Condena en las costas de la primera instancia.

1. En los procesos declarativos, las costas de la primera instancia se impondrán a la parte que haya visto rechazadas todas sus pretensiones, salvo que el tribunal aprecie, y así lo razone, que el caso presentaba serias dudas de hecho o de derecho.

Para apreciar, a efectos de condena en costas, que el caso era jurídicamente dudoso se tendrá en cuenta la jurisprudencia recaída en casos similares.

2. Si fuere parcial la estimación o desestimación de las pretensiones, cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad, a no ser que hubiere méritos para imponerlas a una de ellas por haber litigado con temeridad.
3. Cuando, en aplicación de lo dispuesto en el apartado 1 de este artículo, se impusieren las costas al litigante vencido, éste sólo estará obligado a pagar, de la parte que corresponda a los abogados y demás profesionales que no estén sujetos a tarifa o arancel, una cantidad total que no exceda de la tercera parte de la cuantía del proceso, por cada uno de los litigantes que hubieren obtenido tal pronunciamiento; a estos solos efectos, las pretensiones inestimables se valorarán en 18.000 euros, salvo que, en razón de la complejidad del asunto, el tribunal disponga otra cosa.

No se aplicará lo dispuesto en el párrafo anterior cuando el tribunal declare la temeridad del litigante condenado en costas.

Cuando el condenado en costas sea titular del derecho de asistencia jurídica gratuita, éste únicamente estará obligado a pagar las costas causadas en defensa de la parte contraria en los casos expresamente señalados en la Ley de Asistencia Jurídica Gratuita.

4. En ningún caso se impondrán las costas al Ministerio Fiscal en los procesos en que intervenga como parte.

Artículo 576: Intereses de la mora procesal.

1. Desde que fuere dictada en primera instancia, toda sentencia o resolución que condene al pago de una cantidad de dinero líquida determinará, en favor del acreedor, el devengo de un interés anual igual al del interés legal del dinero incrementado en dos puntos o el que corresponda por pacto de las partes o por disposición especial de la ley.
2. En los casos de revocación parcial, el tribunal resolverá sobre los intereses de demora procesal conforme a su prudente arbitrio, razonándolo al efecto.
3. Lo establecido en los anteriores apartados será de aplicación a todo tipo de resoluciones judiciales de cualquier orden jurisdiccional, los laudos arbitrales y los acuerdos de mediación que impongan el pago de cantidad líquida, salvo las especialidades legalmente previstas para las Haciendas Públicas.

Artículo 812: Casos en que procede el proceso monitorio.

1. Podrá acudir al proceso monitorio quien pretenda de otro el pago de deuda dineraria de cualquier importe, líquida, determinada, vencida y exigible, cuando la deuda se acredite de alguna de las formas siguientes:

1.ª Mediante documentos, cualquiera que sea su forma y clase o el soporte físico en que se encuentren, que aparezcan firmados por el deudor o con su sello, impronta o marca o con cualquier otra señal, física o electrónica.

2.ª Mediante facturas, albaranes de entrega, certificaciones, telegramas, telefax o cualesquiera otros documentos que, aun unilateralmente creados por el acreedor, sean de los que habitualmente documentan los créditos y deudas en relaciones de la clase que aparezca existente entre acreedor y deudor.

2. Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado anterior y cuando se trate de deudas que reúnan los requisitos establecidos en dicho apartado, podrá también acudirse al proceso monitorio, para el pago de tales deudas, en los casos siguientes:

1.º Cuando, junto al documento en que conste la deuda, se aporten documentos comerciales que acrediten una relación anterior duradera.

2.º Cuando la deuda se acredite mediante certificaciones de impago de cantidades debidas en concepto de gastos comunes de Comunidades de propietarios de inmuebles urbanos.

Artículo 813: Competencia.

Será exclusivamente competente para el proceso monitorio el Juzgado de Primera Instancia del domicilio o residencia del deudor o, si no fueren conocidos, el del lugar en que el deudor pudiera ser hallado a efectos del requerimiento de pago por el Tribunal, salvo que se trate de la reclamación de deuda a que se refiere el número 2.º del apartado 2 del artículo 812, en cuyo caso será también competente el Juzgado del lugar en donde se halle la finca, a elección del solicitante.

En todo caso, no serán de aplicación las normas sobre sumisión expresa o tácita contenidas en la sección 2.ª del capítulo II del Título II del Libro I.

Si, tras la realización de las correspondientes averiguaciones por el secretario Judicial sobre el domicilio o residencia, éstas son infructuosas o el deudor es localizado en otro partido judicial, el juez dictará auto dando por terminado el proceso, haciendo constar tal circunstancia y reservando al acreedor el derecho a instar de nuevo el proceso ante el Juzgado competente.

Artículo 814: Petición inicial del procedimiento monitorio.

El procedimiento monitorio comenzará por petición del acreedor en la que se

expresarán la identidad del deudor, el domicilio o domicilios del acreedor y del deudor o el

lugar en que residieran o pudieran ser hallados y el origen y cuantía de la deuda,

acompañándose el documento o documentos a que se refiere el artículo 812.

La petición podrá extenderse en impreso o formulario que facilite la expresión de los

extremos a que se refiere el apartado anterior.

2. Para la presentación de la petición inicial del procedimiento monitorio no será preciso

valerse de procurador y abogado.

Artículo 815: Admisión de la petición y requerimiento de pago.

1. Si los documentos aportados con la petición fueran de los previstos en el apartado 2 del artículo 812 o constituyeren un principio de prueba del derecho del peticionario, confirmado por lo que se exponga en aquella, el secretario judicial requerirá al deudor para que, en el plazo de veinte días, pague al peticionario, acreditándolo ante el tribunal, o comparezca ante éste y alegue de forma fundada y motivada, en escrito de oposición, las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada. En caso contrario dará cuenta al juez para que resuelva lo que corresponda sobre la admisión a trámite de la petición inicial.

El requerimiento se notificará en la forma prevista en el artículo 161 de esta ley, con apercibimiento de que, de no pagar ni comparecer alegando razones de la negativa al pago, se despachará contra él ejecución según lo prevenido en el artículo siguiente. Sólo se admitirá el requerimiento al demandado por medio de edictos en el supuesto regulado en el siguiente apartado de este artículo.

2. En las reclamaciones de deuda a que se refiere el número 2.º del apartado 2 del artículo 812, la notificación deberá efectuarse en el domicilio previamente designado por el deudor para las notificaciones y citaciones de toda índole relacionadas con los asuntos de la comunidad de propietarios. Si no se hubiere designado tal domicilio, se intentará la comunicación en el piso o local, y si tampoco pudiere hacerse efectiva de este modo, se le notificará conforme a lo dispuesto en el artículo 164 de la presente Ley.
3. Si de la documentación aportada con la petición se desprende que la cantidad reclamada no es correcta, el secretario judicial dará traslado al juez, quien, en su caso, mediante auto podrá plantear al peticionario aceptar o rechazar una propuesta de requerimiento de pago por el importe inferior al inicialmente solicitado que especifique.

En la propuesta, se deberá informar al peticionario de que, si en un plazo no superior a diez días no envía la respuesta o la misma es de rechazo, se le tendrá por desistido.

4. Si la reclamación de la deuda se fundara en un contrato entre un empresario o profesional y un consumidor o usuario, el secretario judicial, previamente a efectuar el requerimiento, dará cuenta al juez para que pueda apreciar el posible carácter abusivo de cualquier cláusula que constituya el fundamento de la petición o que hubiese determinado la cantidad exigible.

El juez examinará de oficio si alguna de las cláusulas que constituye el fundamento de la petición o que hubiese determinado la cantidad exigible puede ser calificada como abusiva. Cuando apreciare que alguna cláusula puede ser calificada como tal, dará audiencia por cinco días a las partes. Oídas éstas, resolverá lo procedente mediante auto dentro de los cinco días siguientes. Para dicho trámite no será preceptiva la intervención de abogado ni de procurador.

De estimar el carácter abusivo de alguna de las cláusulas contractuales, el auto que se dicte determinará las consecuencias de tal consideración acordando, bien la improcedencia de la pretensión, bien la continuación del procedimiento sin aplicación de las consideradas abusivas.

Si el tribunal no estimase la existencia de cláusulas abusivas, lo declarará así y el secretario judicial procederá a requerir al deudor en los términos previstos en el apartado 1.

El auto que se dicte será directamente apelable en todo caso.

Artículo 817: Pago del deudor.

Si el deudor atendiere el requerimiento de pago, tan pronto como lo acredite, el

Secretario judicial acordará el archivo de las actuaciones.

Artículo 818: Oposición del deudor.

1. Si el deudor presentare escrito de oposición dentro de plazo, el asunto se resolverá definitivamente en juicio que corresponda, teniendo la sentencia que se dicte fuerza de cosa juzgada.

El escrito de oposición deberá ir firmado por abogado y procurador cuando su intervención fuere necesaria por razón de la cuantía, según las reglas generales.

Si la oposición del deudor se fundara en la existencia de pluspetición, se actuará respecto de la cantidad reconocida como debida conforme a lo que dispone el apartado segundo del artículo 21 de la presente Ley.

2. Cuando la cuantía de la pretensión no excediera de la propia del juicio verbal, el secretario judicial dictará decreto dando por terminado el proceso monitorio y acordando seguir la tramitación conforme a lo previsto para este tipo de juicio, dando traslado de la oposición al actor, quien podrá impugnarla por escrito en el plazo de diez días. Las partes, en sus respectivos escritos de oposición y de impugnación de ésta, podrán solicitar la celebración de vista, siguiendo los trámites previstos en los artículos 438 y siguientes.

Cuando el importe de la reclamación exceda de dicha cantidad, si el peticionario no interpusiera la demanda correspondiente dentro del plazo de un mes desde el traslado del escrito de oposición, el secretario judicial dictará decreto sobreseyendo las actuaciones y condenando en costas al acreedor. Si presentare la demanda, en el decreto poniendo fin al proceso monitorio acordará dar traslado de ella al demandado conforme a lo previsto en los artículos 404 y siguientes, salvo que no proceda su admisión, en cuyo caso acordará dar cuenta al juez para que resuelva lo que corresponda.

3. En todo caso, cuando se reclamen rentas o cantidades debidas por el arrendatario de finca urbana y éste formulare oposición, el asunto se resolverá definitivamente por los trámites del juicio verbal, cualquiera que sea su cuantía.

CODIGO CIVIL:

Artículo 395:

Todo copropietario tendrá derecho para obligar a los partícipes a contribuir a los gastos

de conservación de la cosa o derecho común. Sólo podrá eximirse de esta obligación el que

renuncie a la parte que le pertenece en el dominio.

Artículo 500:

El usufructuario está obligado a hacer las reparaciones ordinarias que necesiten las

cosas dadas en usufructo.

Se considerarán ordinarias las que exijan los deterioros o desperfectos que procedan del

uso natural de las cosas y sean indispensables para su conservación. Si no las hiciere después de requerido por el propietario, podrá éste hacerlas por sí mismo a costa del usufructuario.

Artículo 501:

Las reparaciones extraordinarias serán de cuenta del propietario. El usufructuario está

obligado a darle aviso cuando fuere urgente la necesidad de hacerlas.

Artículo 1100:

Incurren en mora los obligados a entregar o a hacer alguna cosa desde que el acreedor

les exija judicial o extrajudicialmente el cumplimiento de su obligación.

No será, sin embargo, necesaria la intimación del acreedor para que la mora exista:

1.º Cuando la obligación o la ley lo declaren así expresamente.

2.º Cuando de su naturaleza y circunstancias resulte que la designación de la época en

que había de entregarse la cosa o hacerse el servicio, fue motivo determinante para

establecer la obligación.

En las obligaciones recíprocas ninguno de los obligados incurre en mora si el otro no

cumple o no se allana a cumplir debidamente lo que le incumbe. Desde que uno de los

obligados cumple su obligación, empieza la mora para el otro.

Artículo 1108:

Si la obligación consistiere en el pago de una cantidad de dinero, y el deudor incurriere

en mora, la indemnización de daños y perjuicios, no habiendo pacto en contrario, consistirá

en el pago de los intereses convenidos, y a falta de convenio, en el interés legal.

Artículo 1462:

Se entenderá entregada la cosa vendida cuando se ponga en poder y posesión del

comprador.

Cuando se haga la venta mediante escritura pública, el otorgamiento de ésta equivaldrá

a la entrega de la cosa objeto del contrato, si de la misma escritura no resultare o se

dedujere claramente lo contrario.

Artículo 1923:

Con relación a determinados bienes inmuebles y derechos reales del deudor, gozan de

preferencia:

1.º Los créditos a favor del Estado, sobre los bienes de los contribuyentes, por el importe

de la última anualidad, vencida y no pagada, de los impuestos que graviten sobre ellos.

2.º Los créditos de los aseguradores, sobre los bienes asegurados, por los premios del

seguro de dos años; y, si fuere el seguro mutuo, por los dos últimos dividendos que se

hubiesen repartido.

3.º Los créditos hipotecarios y los refaccionarios, anotados e inscritos en el Registro de

la Propiedad, sobre los bienes hipotecados o que hubiesen sido objeto de la refacción.

4.º Los créditos preventivamente anotados en el Registro de la Propiedad, en virtud de

mandamiento judicial, por embargos, secuestros o ejecución de sentencias, sobre los bienes

anotados, y sólo en cuanto a créditos posteriores.

5.º Los refaccionarios no anotados ni inscritos, sobre los inmuebles a que la refacción se

refiera y sólo respecto a otros créditos distintos de los expresados en los cuatro números

anteriores.

Artículo 1964:

La acción hipotecaria prescribe a los veinte años, y las personales que no tengan

señalado término especial de prescripción, a los quince.

Artículo 1966:

Por el transcurso de cinco años prescriben las acciones para exigir el cumplimiento de

las obligaciones siguientes:

1.ª La de pagar pensiones alimenticias.

2.ª La de satisfacer el precio de los arriendos, sean éstos de fincas rústicas o de fincas

urbanas.

3.ª La de cualesquiera otros pagos que deben hacerse por años o en plazos más breves.

Con respecto a la Competencia Territorial, La Ley de Enjuiciamiento civil  permite a la Comunidad de Propietarios reclamar las cantidades pendientes de pago  bien a través del domicilio del deudor si se conoce, bien a través  de donde radique la finca objeto de reclamación, que es el que se considera más ventajoso para este tipo de reclamaciones.

Aunque se dan las circunstancias para acumular las acciones que la Comunidad plantea contra los morosos, conforme al art. 72 de la LEC, la jurisprudencia está dividida, por ello no se recomienda que se lleva a la práctica. Dependiendo el Juzgado que te toque es posible que rechacen la acumulación de acciones. Personalmente y por la experiencia en la tramitación de procesos monitorios es preferible no acumular la demanda contra varios propietarios y centrar la misma en un solo propietario ó finca.

La Prescripción de la deuda de la Comunidad es a los 5 años atendiendo al art. 1964 del código civil. Artículo 1964 redactado por la disposición final primera de la Ley 42/2015, de 5 de octubre, de reforma de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil («B.O.E.» 6 octubre). Vigencia: 7 octubre 2015. El plazo comenzará a contar desde el momento en que se podía exigir el pago según el acuerdo adoptado en su día por la Junta de Propietarios.

El propietario es el que tiene que pagar la deuda de la finca aunque a veces no es fácil determinar quién es el verdadero titular de  la misma. Hay que tener en cuenta diferentes supuestos:

En los casos de transmisión del local o vivienda, el art. 21.4 de la LPH  permite dirigir la reclamación monitoria frente al anterior propietario en aquellos casos en los que deba responder solidariamente. Esta posibilidad se contempla en el art. 91.i) de la LPH. Cuando el anterior propietario de la vivienda o local no comunique a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el cambio de titularidad de la vivienda o local.

No será de aplicación la respuesta solidaria del anterior propietario cuando cualquiera de los órganos de gobierno establecidos en el artículo 13 de la LPH haya tenido conocimiento del cambio de titularidad de la vivienda o local por cualquier otro medio o por actos concluyentes del nuevo propietario, o bien cuando dicha transmisión resulte notoria.

Además de lo referenciado anteriormente, la vivienda o local quedarán afectos al pago de las cuotas adeudadas por el anterior propietario, incluso cuando se produzca la comunicación de la transmisión a los órganos de gobierno, cuando el transmitente  no haya solicitado al Secretario de la Comunidad un Certificado de estar al corriente de pago con las deudas de la comunidad y se haya presentado en el momento de realizar la escritura de compraventa. Solo quedará exento de la responsabilidad del pago de las deudas cuando en la propia escritura el comprador le exonere del pago de la deuda de la comunidad.

Otro supuesto en el que se puede dirigir la reclamación contra una persona distinta del actual propietario al tiempo de interponerse la reclamación monitoria es el caso del titular registral. La reclamación puede dirigirse al titular registral en los supuestos de segunda o ulterior transmisión a los efectos de asegurar la sujeción del inmueble al pago de la deuda reclamada.

En los supuestos en los que la vivienda o local pertenezcan a varias personas en régimen de copropiedad, la responsabilidad de cada uno de los copropietarios frente a la Comunidad es de carácter solidario, por lo tanto cuando se inicie el proceso monitorio y se refleje en el acta la deuda comunitaria de esa vivienda o local es necesario que se pongan todos y cada uno de los copropietarios de dicha vivienda o local. La referencia de todos los copropietarios debe de reflejarse en el Acta y en el Certificado que haga el Secretario para la posterior demanda.

Cuando un propietario decida comprar una vivienda o local, embargar una vivienda (caso muy normal últimamente en el caso de los bancos para cancelar una deuda hipotecaria), etc. y el propietario anterior no ha cancelado su deuda con la Comunidad, responderá con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación (art. 9.e de la LPH).

Como se debe formularse el titulo monitorio, el acuerdo de liquidación de la deuda, la certificación por parte del Secretario de la Comunidad, y la notificación de los acuerdos?

                La formación del título y el cumplimiento de las formalidades exigidas por el artículo 21 de la LPH, constituyen uno de los elementos más importantes para el éxito de la reclamación del proceso monitorio.

Resulta necesaria la convocatoria de la Junta de Propietarios, en cuyo orden del día deberá aparece un punto concreto relativo a la liquidación de la deuda y reclamación por vía judicial. En esta convocatoria deberá quedar reflejada la relación de propietarios de la vivienda tal y como hemos especificado anteriormente, el importe total que se reclama y detallar minuciosamente los importes que corresponden a la deuda total que se reclama. Desde mi punto de vista, es preferible que dicha deuda figure de forma secuencial por fechas, indicando si es posible la fecha del acta donde se incluyen los incrementos de las cuotas o derramas. Si una propiedad tiene varios propietarios diferentes a quien se reclama la deuda, reflejar cada propietario moroso y el importe que se le reclama.

El apartado 1 del art. 21 de la LPH dice que habrán de abonar las derramas de la Comunidad, sean ordinarias o extraordinarias, en el tiempo y forma determinados por la Junta, facultades reconocidas en el art. 14 b) de la LPH, lo cual quiere decir que si se ha fijado que serán satisfechas en los primeros cinco días de cada mes, por ejemplo el día 6 ya se ha incurrido en mora. En el caso de que tal período no se hubiera establecido, la falta de cumplimiento tiene lugar al final del mes correspondiente o del trimestre que se haya emitido, siendo de aplicación lo dispuesto en el artículo 1100 del Código Civil.

“Incurren en mora los obligados a entregar o a hacer alguna cosa desde que el acreedor les exija judicial o extrajudicialmente el cumplimiento de su obligación.No será, sin embargo, necesaria la intimación del acreedor para que la mora exista:

1.º Cuando la obligación o la ley lo declaren así expresamente.

2.º Cuando de su naturaleza y circunstancias resulte que la designación de la época en que había de entregarse la cosa o hacerse el servicio, fue motivo determinante para establecer la obligación.”

También constatar que, si la Comunidad ha adoptado el acuerdo de que, cuando se ha dejado pasar el plazo establecido para el abono voluntario, se carguen intereses, la decisión de la Junta es completamente válida en todos los sentidos y además exigible según el art. 1108 del Código Civil. Si no se dice nada en contrario se sobrentiende que los intereses tienen carácter anual.

“Si la obligación consistiere en el pago de una cantidad de dinero, y el deudor incurriere en mora, la indemnización de daños y perjuicios, no habiendo pacto en contrario, consistirá en el pago de los intereses convenidos, y a falta de convenio, en el interés legal.”

La entrega de las convocatorias deberá realizarse, al menos a los propietarios que tienen deuda pendiente, por correo certificado con acuse de recibo, burofax, etc. con objeto de que quede constancia la entrega de dicha convocatoria.

Una vez llegado al acuerdo de reclamación de la deuda por parte de la Junta de Propietarios, que en segunda convocatoria, se llegará con la mayoría simple de los propietarios presentes y representados con derecho a voto. Se deberá notificar dicho acuerdo al propietario moroso. Dicha notificación, que habrá de realizarse en la forma prevista en el artículo 9 de la LPH, constituye un instrumento para asegurar que el deudor ha tenido conocimiento de la cantidad reclamada con anterioridad al requerimiento de pago que haya de practicarse en el monitorio. De esta forma se permite al propietario el realizar las acciones judiciales tendentes a la impugnación del mismo, si considera que dichas cantidades no son correctas y, en su caso, solicitar la suspensión cautelar de su efecto ejecutivo.

Una vez alcanzado el acuerdo de liquidación, el Secretario deberá certificar dicho acuerdo. Existen dos posibilidades que son admisibles: que el Secretario certifique una copia del acta de la reunión de la Junta de Propietarios en la que se adoptó el acuerdo, o la certificación del contenido  que se acordó en la Junta. La certificación deberá ser emitida por quien ocupe el cargo de Secretario al tiempo de emitirse aquella, con independencia de que la certificación sea posterior al acuerdo. Es conveniente que el Presidente firme la certificación de deuda o dé el visto bueno, sobre todo cuando éste comparezca en juicio representando a la Comunidad.

Paralelamente a la certificación, es requisito para acceder al proceso monitorio la notificación del acuerdo del acuerdo de la liquidación de la deuda al copropietario moroso, esto se deberá realizar según lo previsto en el artículo 9 de la LPH. La notificación se podrá realizar en el domicilio del moroso, si es que tenemos un domicilio distinto al domicilio de la vivienda o local. Si no fuera así, en el domicilio de la vivienda o local y solamente en el caso de que no se hubiese podido practicar la notificación en ninguno de los dos domicilios se acudirá al tablón de anuncios.

Pese a que no se imponga un medio concreto de notificación, es imprescindible que podamos acreditar la entrega de la notificación o el intento de la misma. Sin esta notificación no se podrá acceder al proceso monitorio. La solicitud del proceso sería rechazada de oficio por el órgano judicial correspondiente.

El artículo 818 de la Ley de Enjuiciamiento Civil  prevé que el deudor puede presentar una oposición a la reclamación de la deuda. La Jurisprudencia de las propias Audiencias Provinciales no admiten que se aproveche la reclamación monitoria para proceder a la impugnación del acuerdo de liquidación una vez que han transcurridos los plazos de caducidad del artículo 18.3 que dice textualmente “la acción caducará a los tres meses de adoptarse el acuerdo por la junta de propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año. Para los propietarios ausentes dicho plazo se computará a partir de la comunicación del acuerdo conforme al procedimiento establecido en el art. 9”. Por lo tanto un propietario que no haya estado en la reunión tendrá tres meses a partir de la recepción del acta para proceder a realizar la correspondiente impugnación.

La pretensión de la impugnación del acuerdo adoptado en Junta para la reclamación de la deuda a través del proceso monitorio, se deberá tramitar por parte del propietario afectado a través de juicio ordinario. En este juicio cabe la posibilidad de que solicite la suspensión del proceso monitorio si se hubiera puesto en marcha por prejuicialidad civil (art. 43 de la LEC). El artículo 18.4 de la LPH hace referencia a esta posibilidad.

Una vez se ha iniciado el proceso monitorio, se puede solicitar por  la Comunidad medidas cautelares, como por ejemplo la que se indica en el art. 21.5 de la LPH. “El acreedor podrá solicitar el embargo preventivo  de bienes suficientes de aquel, para hacer frente a la cantidad reclamada, los intereses y las costas”.

Con relación a las costas, en el caso del proceso monitorio queda regulado en su art. 21.6 de la LPH. En el se establece la condena en costas del reclamado por los honorarios devengados por abogado y procurador, cuyos servicios hubieran sido contratados por la Comunidad de Propietarios para efectuar la reclamación, tanto para los supuestos en los que el deudor pague, como en aquellos en los que no comparezca en el plazo señalado en el requerimiento.

Algunas apreciaciones a tener en cuenta en el proceso monitorio son las siguientes:

• No hay limitación en las cantidades a reclamar en un procedimiento monitorio. Artículo 812.1 de la LEC.

Artículo 812 Casos en que procede el proceso monitorio

1. Podrá acudir al proceso monitorio quien pretenda de otro el pago de deuda dineraria de cualquier importe, líquida, determinada, vencida y exigible, cuando la deuda se acredite de alguna de las formas siguientes:

• 1.ª Mediante documentos, cualquiera que sea su forma y clase o el soporte físico en que se encuentren, que aparezcan firmados por el deudor o con su sello, impronta o marca o con cualquier otra señal, física o electrónica.
• 2.ª Mediante facturas, albaranes de entrega, certificaciones, telegramas, telefax o cualesquiera otros documentos que, aun unilateralmente creados por el acreedor, sean de los que habitualmente documentan los créditos y deudas en relaciones de la clase que aparezca existente entre acreedor y deudor.

Número 1 del artículo 812 redactado por el apartado treinta y seis del artículo cuarto de la Ley 37/2011, de 10 de octubre, de medidas de agilización procesal («B.O.E.» 11 octubre).Vigencia: 31 octubre 2011

2. Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado anterior y cuando se trate de deudas que reúnan los requisitos establecidos en dicho apartado, podrá también acudirse al proceso monitorio, para el pago de tales deudas, en los casos siguientes:

• 1.º Cuando, junto al documento en que conste la deuda, se aporten documentos comerciales que acrediten una relación anterior duradera.
• 2.º Cuando la deuda se acredite mediante certificaciones de impago de cantidades debidas en concepto de gastos comunes de Comunidades de propietarios de inmuebles urbanos.
• En el caso de las deudas del régimen de propiedad horizontal, con el pago del principal, no queda resuelto el tema, pues, si han intervenido el abogado y procurador, el archivo definitivo no procede, ya que el moroso está obligado a satisfacer los honorarios de estos profesionales, de ahí la conveniencia de que en el escrito oficial se pida el complemento que corresponda.
• Si existe oposición en el juicio monitorio, se archivarían las actuaciones y se pasaría a un juicio declarativo. Sera declarativo ordinario cuando la deuda que se reclame sea superior a los 6.000 €. Será declarativo verbal cuando la deuda que se reclame sea inferior a los 6.000 €.
• A tenor de lo que dice el art. 24.4 de la LPH, Las Entidades Urbanísticas de Conservación, admiten la reclamación por la vía civil. Como muestra de ello están diferentes sentencias, a destacar la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 27 de Enero de 2.005, de Guadalajara de 07 de Junio de 2.006, de Madrid de 20 de Septiembre de 2.006, de Madrid 17 de Noviembre de 2.010, Barcelona 26 de Abril de 2.012.
• El Art. 499.4 de la LEC no permite ningún recurso si antes el propietario condenado no acredita haber pagado o consignado la cantidad líquida recogida en la sentencia, lo que supone una traba importante para el deudor y una ventaja para la Comunidad, pues conseguirá cobrar la deuda reconocida judicialmente desde que obtenga el fallo en primera instancia.

Otros link de adminfergal en relación a este post:

https://adminfergal.es/morosidad-previa-posible-dacion-en-pago/

Fdo. Miguel Fernández

Administrador de Fincas en Madrid y Guadalajara