Las barandillas de los balcones

Las barandillas de los balcones. A quién le toca asumir el gasto de la reparación y mantenimiento

P: En mi comunidad tenemos las barandillas de los balcones de las viviendas bastante deteriorados en general, como mínimo necesitan un buen repaso de lijado porque a muchas de ellas se las ve que están oxidadas. Pintura desde luego requieren todas.

Mis dudas y por ello les ruego me ayuden es, a quién corresponde el arreglo de las barandillas de los balcones. Tiene que ser cada propietario quien se haga cargo del mantenimiento o bien tiene que ser la propia comunidad de propietarios. Si fuera la Comunidad que mayoría sería necesaria. Muchas Gracias.

R: Estimado propietario, sobre los balcones y las barandillas existen muchas referencias tanto en la propia ley de propiedad horizontal en diferentes artículos (dejo de referencia los más importantes en la última parte de este artículo), en el código civil como en la propia jurisprudencia a lo largo y ancho de los diferentes juzgados y audiencias provinciales.

Si hacemos referencia a lo que dice el art. 396, se consideran elementos comunes del edificio las terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores. Si consideramos que las barandillas son revestimientos exteriores, aunque no venga específicamente dicho en el art. 396, se da por hecho que las barandillas es un elemento común.

Que la barandilla sea un elemento común no significa que no podamos cambiar la forma de mantenimiento de dicho elemento. El artículo 5 de la LPH en su párrafo tercero nos dice que “el título podrá contener, además reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad”.

Que interpretación podemos dar de lo anteriormente expuesto, que, si por la unanimidad de los propietarios se decide que la conservación y reparación de las barandillas pasen a la responsabilidad de cada uno de los propietarios, se refleje en acta y se incluya esta decisión en el registro de la propiedad, será de obligado cumplimiento. Es conveniente reflejar para evitar problemas a posteriori el color de la pintura y el formato o dibujo del revestimiento.

Si damos por hecho que las barandillas es un elemento común y que debe ser reparadas y conservadas por la propia Comunidad hay diferentes particularidades que debemos tener en cuenta:

  • Si tenemos un presidente o una junta de gobierno que es caprichosa y estando bien las barandillas deciden cambiarlas o bien intervenir en ellas para realizar una conservación innecesaria, estaríamos en lo que nos indica el art. 17.4 de la LPH que dice que “ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejorar no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características”.

En este caso, como dice el párrafo 2 del artículo, el propietario solo estará obligado a pagar tres mensualidades ordinarias de gastos comunes.

  • Podríamos estar en la situación contraria que las barandillas estén en malas condiciones y que se observen deterioros muy importantes, incluso que se estuvieran desoldando de la estructura metálica del balcón con importante riesgo de caída de las barandillas hacia el exterior y el perjuicio de caída de los mismos propietarios o bien la caída de las barandillas al suelo de la finca con su correspondiente riesgo. En este caso y ante esta situación inminente, el presidente puede aplicar el artículo 10 de la LPH. “Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la junta de propietarios….los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad….”

 

El Presidente tiene toda la responsabilidad y debe de actuar.

 

Conviene siempre antes de tomar una decisión de estas características que se solicite una peritación a Arquitecto para que nos aporte un informe técnico y posteriormente se lleva a la Junta de Propietarios y esta decisión sea ratificada por los propietarios, pero insisto si el deterioro y riesgo es inminente y los propietarios no quieren ver esta realidad el presidente puede tomar la decisión y que se discuta en la junta la forma de aplicar la derrama.

  • En ningún caso un propietario puede quitar las barandillas para incorporar otro sistema de cierre del balcón, el cierre de los balcones o el cierre de las terrazas en este caso necesitaría la aprobación de los 3/5 de la totalidad de los propietarios y la autorización administrativa.

Os detallo algunos artículos relacionados de forma directa o indirecta con el tema de las barandillas:

El artículo 396 del código civil dice lo siguiente:

“Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elemento de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquellos que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.

Las partes en copropiedad no son en ningún caso susceptibles de división y sólo podrán ser enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable.

En caso de enajenación de un piso o local, los dueños de los demás, por este solo título, no tendrán derecho de tanteo ni de retracto.

Esta forma de propiedad se rige por las disposiciones legales especiales y, en lo que las mismas permitan, por la voluntad de los interesados.”

El propio art. 396 del Código civil ya nos indica que serán elementos comunes, las fachadas, las terrazas, los balcones, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores.

Las barandillas se deben de considerar como un revestimiento exterior y por lo tanto será un elemento común del propio edificio.

Los artículos de la Ley de Propiedad Horizontal que de forma directa o indirecta habla de las barandillas o los revestimientos exteriores, son los siguientes:

Art. 1 de la LPH:

La presente Ley tiene por objeto la regulación de la forma especial de propiedad establecida en el artículo 396 del Código Civil, que se denomina propiedad horizontal”.

Art. 2 de la LPH:

Esta Ley será de aplicación:

  1. a) A las comunidades de propietarios constituidas con arreglo a lo dispuesto en el artículo 5.
  2. b) A las comunidades que reúnan los requisitos establecidos en el artículo 396 del Código Civil y no hubiesen otorgado el título constitutivo de la propiedad horizontal.

Estas comunidades se regirán, en todo caso, por las disposiciones de esta Ley en lo relativo al régimen jurídico de la propiedad, de sus partes privativas y elementos comunes, así como en cuanto a los derechos y obligaciones recíprocas de los comuneros.

Art. 3 de la LPH:

En el régimen de propiedad establecido en el artículo 396 del Código Civil corresponde a cada piso o local:

  1. a) El derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, con los elementos arquitectónicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, que estén comprendidos dentro de sus límites y sirvan exclusivamente al propietario, así como el de los anejos que expresamente hayan sido señalados en el título, aunque se hallen situados fuera del espacio delimitado.
  2. b) La copropiedad, con los demás dueños de pisos o locales, de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes.

 

Art. 5 de la LPH:

El título constitutivo de la propiedad por pisos o locales describirá, además del inmueble en su conjunto, cada uno de aquéllos al que se asignará número correlativo. La descripción del inmueble habrá de expresar las circunstancias exigidas en la legislación hipotecaria y los servicios e instalaciones con que cuente el mismo. La de cada piso o local expresará su extensión, linderos, planta en la que se hallare y los anejos, tales como garaje, buhardilla o sótano.

En el mismo título se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial. Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.

El título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la Ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad.

En cualquier modificación del título, y a salvo lo que se dispone sobre validez de acuerdos, se observarán los mismos requisitos que para la constitución.

Art. 7 de la LPH:

  1. El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad.

En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador.

Art. 9 de la LPH:

Son obligaciones de cada propietario:

  1. a) Respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualquiera de los propietarios, estén o no incluidos en su piso o local, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento que se causen daños o desperfectos.
  2. b) Mantener en buen estado de conservación su propio piso o local e instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba responder.
  3. c) Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la realización de obras, actuaciones o la creación de servicios comunes llevadas a cabo o acordadas conforme a lo establecido en la presente
  4. d) Permitir la entrada en su piso o local a los efectos prevenidos en los tres apartados anteriores.

Art. 10 de la LPH:

  1. Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:
  2. a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.
  3. Requerirán autorización administrativa, en todo caso:
  4. b) Cuando así se haya solicitado, previa aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes; el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte; la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas comunes, cuando concurran los requisitos a que alude el artículo 17.6  artículo 17.6 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio.

En estos supuestos deberá constar el consentimiento de los titulares afectados y corresponderá a la Junta de Propietarios, de común acuerdo con aquéllos, y por mayoría de tres quintas partes del total de los propietarios, la determinación de la indemnización por daños y perjuicios que corresponda. La fijación de las nuevas cuotas de participación, así como la determinación de la naturaleza de las obras que se vayan a realizar, en caso de discrepancia sobre las mismas, requerirá la adopción del oportuno acuerdo de la Junta de Propietarios, por idéntica mayoría. A este respecto también podrán los interesados solicitar arbitraje o dictamen técnico en los términos establecidos en la Ley.

Les facilitamos otros enlaces de nuestro sitio web por si fueran de su interés:

Cubierta. Elemento común o privativo

 

Construcción de trasteros en la cubierta del edificio

Fdo. Miguel Fernández

Administrador de Fincas en Madrid

 

2 thoughts on “Las barandillas de los balcones. A quién le toca asumir el gasto de la reparación y mantenimiento”

  1. Los barrotes de los balcones se considera fachada, pero los cristales que hoy día se colocan en casi todos los
    balcones , también será fachada, ¿no?

    Me podrían decir si eso es así, ya que tengo una discusión con el seguro de la casa.

    Muchas gracias.

    Un saludo

    1. Buenos días.
      Excelente pregunta a la vez que es compleja su contestación, porque existen diferentes factores a tener en cuenta, para ello me he permitido comentar este tema a Jose Silva, corredor de seguros, colaborador de nuestra web https://adminfergal.es/colaboradores/jose-silva-el-blog/ para buscar una contestación lo mas acertada posible.

      En primer lugar, tendremos que diferenciar lo que dice la ley con respecto a los elementos comunes de la comunidad y por otra parte la negociación que se haga con las pólizas tanto del seguro comunitario cómo la póliza del seguro privado del hogar. Habrá que revisar si en estas pólizas queda reflejado la rotura de los cristales y en que condiciones.

      Si nos atenemos a lo que indica el art. 396 del código civil, este dice lo siguiente: «Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elemento de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquellos que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.
      Las partes en copropiedad no son en ningún caso susceptibles de división y sólo podrán ser enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable.
      En caso de enajenación de un piso o local, los dueños de los demás, por este solo título, no tendrán derecho de tanteo ni de retracto.
      Esta forma de propiedad se rige por las disposiciones legales especiales y, en lo que las mismas permitan, por la voluntad de los interesados.»

      Aunque no se especifica de forma clara los cristales de las viviendas, se debe de dar como claro que estos se encuentran dentro de los conceptos «las fachadas, con los revestimientos exteriores de las terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores».

      Parece evidente que las ventanas que son de la vivienda y que dan a la fachada es parte del elemento común.

      La pregunta que nos hacemos es si tanto la Ley de la Propiedad Horizontal, como el Código Civil, hablan de estos elementos comunes, deberían de estar integrados por defecto en el clausulado de la póliza de seguros de la Comunidad de Propietarios, en este sentido debo decirle que no.
      En la póliza de seguros de la Comunidad y en la póliza de seguros del hogar debe de aparecer de una forma clara y concisa cuando se habla de la rotura de cristales. Si en la póliza de la comunidad aparece la cobertura de los elementos comunes del edificio y entre ellos la rotura de cristales de la Comunidad y de las viviendas que dan a fachada, está claro que será la aseguradora de la póliza de la Comunidad quien deba de hacerse cargo de la reparación, pero cuidado, hay que ver lo que dice la cláusula y saber cuales son las limitaciones en contrato, bien económicas o del propio uso que se haya realizado por parte de los propietarios de la vivienda que lo reclamen.

      Con relación a lo que vd. comenta hay una serie de cuestiones a considerar. La Aseguradora puede tener cobertura para el arreglo o cambio existente en la fachada del edificio incluyendo los balcones, pero la cobertura será solo para los balcones tal y como vienen de origen, en caso de que haya una modificación de los barrotes o de su estado original, la aseguradora no admite la cobertura o simplemente dará una indemnización por las actuaciones en el balcón, pero no por el valor real actual, sino por el valor que tuviera la intervención en los barrotes de los balcones.

      Otra cuestión a tener en cuenta es si la modificación realizada en el balcón y la inclusión de este en el interior de la vivienda se ha realizado por los cauces normales, osea haber pedido el correspondiente permiso a la Comunidad y que esta le conceda dicho permiso en base a lo que indica el art. 17.3 de la Ley de Propiedad Horizontal https://adminfergal.es/ley-propiedad-horizontal-articulo-17/ que dice lo siguiente: «3. El establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, supongan o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirán el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.
      Idéntico régimen se aplicará al arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso específico en el inmueble y el establecimiento o supresión de equipos o sistemas, no recogidos en el apartado 1, que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble. En éste último caso, los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a esta norma obligan a todos los propietarios. No obstante, si los equipos o sistemas tienen un aprovechamiento privativo, para la adopción del acuerdo bastará el voto favorable de un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación, aplicándose, en este caso, el sistema de repercusión de costes establecido en dicho apartado.»

      Si no ha habido aprobación por parte de la Comunidad y se ha hecho por nuestra cuenta el cerramiento, podría ser justificación suficiente por parte de la Aseguradora para no indemnizarles los cristales o solo indemnizarlos en parte, tendiendo en cuenta que la indemnización de los cristales sería superior a la indemnización por los barrotes del balcón.

      En estos casos, siempre desagradables por la cantidad de vueltas que tienes que dar para la resolución de los mismos, además de comprobar que hay aseguradoras que no cumplen con criterios de calidad y que sus pólizas serán mas baratas pero no dan solución a los problemas que se generan, se deberá tener en cuenta la concurrencia de los seguros. En estos casos es conveniente que sean las propias aseguradoras quienes se pongan de acuerdo. Cada perito de cada aseguradora vendrá al domicilio para verificar la rotura del cristal y emitirá un informe, dependerá dela resolución de cada una de las aseguradoras si se necesitara incluso un tercer informe para resolver la situación.

      Como ha podido comprobar en nuestra contestación, la respuesta a dar a su caso, no se puede generalizar y dependerá de diferentes factores, de las pólizas que tenga con las aseguradoras y las condiciones de estas pólizas.
      Un cordial saludo.

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