Las barandillas de los balcones. A quién le toca asumir el gasto de la reparación y mantenimiento
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Las barandillas de los balcones. A quién le toca asumir el gasto de la reparación y mantenimiento
P: En mi comunidad tenemos las barandillas de los balcones de las viviendas bastante deteriorados en general, como mínimo necesitan un buen repaso de lijado porque a muchas de ellas se las ve que están oxidadas. Pintura desde luego requieren todas.
Mis dudas y por ello les ruego me ayuden es, a quién corresponde el arreglo de las barandillas de los balcones. Tiene que ser cada propietario quien se haga cargo del mantenimiento o bien tiene que ser la propia comunidad de propietarios. Si fuera la Comunidad que mayoría sería necesaria. Muchas Gracias.
R: Estimado propietario, sobre los balcones y las barandillas existen muchas referencias tanto en la propia ley de propiedad horizontal en diferentes artículos (dejo de referencia los más importantes en la última parte de este artículo), en el código civil como en la propia jurisprudencia a lo largo y ancho de los diferentes juzgados y audiencias provinciales.
Si hacemos referencia a lo que dice el art. 396, se consideran elementos comunes del edificio las terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores. Si consideramos que las barandillas son revestimientos exteriores, aunque no venga específicamente dicho en el art. 396, se da por hecho que las barandillas es un elemento común.
Que la barandilla sea un elemento común no significa que no podamos cambiar la forma de mantenimiento de dicho elemento. El artículo 5 de la LPH en su párrafo tercero nos dice que “el título podrá contener, además reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad”.
Que interpretación podemos dar de lo anteriormente expuesto, que, si por la unanimidad de los propietarios se decide que la conservación y reparación de las barandillas pasen a la responsabilidad de cada uno de los propietarios, se refleje en acta y se incluya esta decisión en el registro de la propiedad, será de obligado cumplimiento. Es conveniente reflejar para evitar problemas a posteriori el color de la pintura y el formato o dibujo del revestimiento.
Si damos por hecho que las barandillas es un elemento común y que debe ser reparadas y conservadas por la propia Comunidad hay diferentes particularidades que debemos tener en cuenta:
- Si tenemos un presidente o una junta de gobierno que es caprichosa y estando bien las barandillas deciden cambiarlas o bien intervenir en ellas para realizar una conservación innecesaria, estaríamos en lo que nos indica el art. 17.4 de la LPH que dice que “ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejorar no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características”.
En este caso, como dice el párrafo 2 del artículo, el propietario solo estará obligado a pagar tres mensualidades ordinarias de gastos comunes.
- Podríamos estar en la situación contraria que las barandillas estén en malas condiciones y que se observen deterioros muy importantes, incluso que se estuvieran desoldando de la estructura metálica del balcón con importante riesgo de caída de las barandillas hacia el exterior y el perjuicio de caída de los mismos propietarios o bien la caída de las barandillas al suelo de la finca con su correspondiente riesgo. En este caso y ante esta situación inminente, el presidente puede aplicar el artículo 10 de la LPH. “Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la junta de propietarios….los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad….”
El Presidente tiene toda la responsabilidad y debe de actuar.
Conviene siempre antes de tomar una decisión de estas características que se solicite una peritación a Arquitecto para que nos aporte un informe técnico y posteriormente se lleva a la Junta de Propietarios y esta decisión sea ratificada por los propietarios, pero insisto si el deterioro y riesgo es inminente y los propietarios no quieren ver esta realidad el presidente puede tomar la decisión y que se discuta en la junta la forma de aplicar la derrama.
- En ningún caso un propietario puede quitar las barandillas para incorporar otro sistema de cierre del balcón, el cierre de los balcones o el cierre de las terrazas en este caso necesitaría la aprobación de los 3/5 de la totalidad de los propietarios y la autorización administrativa.
Os detallo algunos artículos relacionados de forma directa o indirecta con el tema de las barandillas:
El artículo 396 del código civil dice lo siguiente:
“Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elemento de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquellos que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.
Las partes en copropiedad no son en ningún caso susceptibles de división y sólo podrán ser enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable.
En caso de enajenación de un piso o local, los dueños de los demás, por este solo título, no tendrán derecho de tanteo ni de retracto.
Esta forma de propiedad se rige por las disposiciones legales especiales y, en lo que las mismas permitan, por la voluntad de los interesados.”
El propio art. 396 del Código civil ya nos indica que serán elementos comunes, las fachadas, las terrazas, los balcones, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores.
Las barandillas se deben de considerar como un revestimiento exterior y por lo tanto será un elemento común del propio edificio.
Los artículos de la Ley de Propiedad Horizontal que de forma directa o indirecta habla de las barandillas o los revestimientos exteriores, son los siguientes:
Art. 1 de la LPH:
“La presente Ley tiene por objeto la regulación de la forma especial de propiedad establecida en el artículo 396 del Código Civil, que se denomina propiedad horizontal”.
Art. 2 de la LPH:
Esta Ley será de aplicación:
- a) A las comunidades de propietarios constituidas con arreglo a lo dispuesto en el artículo 5.
- b) A las comunidades que reúnan los requisitos establecidos en el artículo 396 del Código Civil y no hubiesen otorgado el título constitutivo de la propiedad horizontal.
Estas comunidades se regirán, en todo caso, por las disposiciones de esta Ley en lo relativo al régimen jurídico de la propiedad, de sus partes privativas y elementos comunes, así como en cuanto a los derechos y obligaciones recíprocas de los comuneros.
Art. 3 de la LPH:
En el régimen de propiedad establecido en el artículo 396 del Código Civil corresponde a cada piso o local:
- a) El derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, con los elementos arquitectónicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, que estén comprendidos dentro de sus límites y sirvan exclusivamente al propietario, así como el de los anejos que expresamente hayan sido señalados en el título, aunque se hallen situados fuera del espacio delimitado.
- b) La copropiedad, con los demás dueños de pisos o locales, de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes.
Art. 5 de la LPH:
El título constitutivo de la propiedad por pisos o locales describirá, además del inmueble en su conjunto, cada uno de aquéllos al que se asignará número correlativo. La descripción del inmueble habrá de expresar las circunstancias exigidas en la legislación hipotecaria y los servicios e instalaciones con que cuente el mismo. La de cada piso o local expresará su extensión, linderos, planta en la que se hallare y los anejos, tales como garaje, buhardilla o sótano.
En el mismo título se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial. Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.
El título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la Ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad.
En cualquier modificación del título, y a salvo lo que se dispone sobre validez de acuerdos, se observarán los mismos requisitos que para la constitución.
Art. 7 de la LPH:
- El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad.
En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador.
Art. 9 de la LPH:
Son obligaciones de cada propietario:
- a) Respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualquiera de los propietarios, estén o no incluidos en su piso o local, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento que se causen daños o desperfectos.
- b) Mantener en buen estado de conservación su propio piso o local e instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba responder.
- c) Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la realización de obras, actuaciones o la creación de servicios comunes llevadas a cabo o acordadas conforme a lo establecido en la presente
- d) Permitir la entrada en su piso o local a los efectos prevenidos en los tres apartados anteriores.
Art. 10 de la LPH:
- Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:
- a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.
- Requerirán autorización administrativa, en todo caso:
- b) Cuando así se haya solicitado, previa aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes; el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte; la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas comunes, cuando concurran los requisitos a que alude el artículo 17.6 artículo 17.6 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio.
En estos supuestos deberá constar el consentimiento de los titulares afectados y corresponderá a la Junta de Propietarios, de común acuerdo con aquéllos, y por mayoría de tres quintas partes del total de los propietarios, la determinación de la indemnización por daños y perjuicios que corresponda. La fijación de las nuevas cuotas de participación, así como la determinación de la naturaleza de las obras que se vayan a realizar, en caso de discrepancia sobre las mismas, requerirá la adopción del oportuno acuerdo de la Junta de Propietarios, por idéntica mayoría. A este respecto también podrán los interesados solicitar arbitraje o dictamen técnico en los términos establecidos en la Ley.
Puedes ver el video de este post en el siguiente enlace de nuestro canal en youtube:
Les facilitamos otros enlaces de nuestro sitio web por si fueran de su interés:
Fdo. Miguel Fernández
Administrador de Fincas en Madrid y Guadalajara
Los barrotes de los balcones se considera fachada, pero los cristales que hoy día se colocan en casi todos los
balcones , también será fachada, ¿no?
Me podrían decir si eso es así, ya que tengo una discusión con el seguro de la casa.
Muchas gracias.
Un saludo
Buenos días.
Excelente pregunta a la vez que es compleja su contestación, porque existen diferentes factores a tener en cuenta, para ello me he permitido comentar este tema a Jose Silva, corredor de seguros, colaborador de nuestra web https://adminfergal.es/colaboradores/jose-silva-el-blog/ para buscar una contestación lo mas acertada posible.
En primer lugar, tendremos que diferenciar lo que dice la ley con respecto a los elementos comunes de la comunidad y por otra parte la negociación que se haga con las pólizas tanto del seguro comunitario cómo la póliza del seguro privado del hogar. Habrá que revisar si en estas pólizas queda reflejado la rotura de los cristales y en que condiciones.
Si nos atenemos a lo que indica el art. 396 del código civil, este dice lo siguiente: «Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elemento de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquellos que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.
Las partes en copropiedad no son en ningún caso susceptibles de división y sólo podrán ser enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable.
En caso de enajenación de un piso o local, los dueños de los demás, por este solo título, no tendrán derecho de tanteo ni de retracto.
Esta forma de propiedad se rige por las disposiciones legales especiales y, en lo que las mismas permitan, por la voluntad de los interesados.»
Aunque no se especifica de forma clara los cristales de las viviendas, se debe de dar como claro que estos se encuentran dentro de los conceptos «las fachadas, con los revestimientos exteriores de las terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores».
Parece evidente que las ventanas que son de la vivienda y que dan a la fachada es parte del elemento común.
La pregunta que nos hacemos es si tanto la Ley de la Propiedad Horizontal, como el Código Civil, hablan de estos elementos comunes, deberían de estar integrados por defecto en el clausulado de la póliza de seguros de la Comunidad de Propietarios, en este sentido debo decirle que no.
En la póliza de seguros de la Comunidad y en la póliza de seguros del hogar debe de aparecer de una forma clara y concisa cuando se habla de la rotura de cristales. Si en la póliza de la comunidad aparece la cobertura de los elementos comunes del edificio y entre ellos la rotura de cristales de la Comunidad y de las viviendas que dan a fachada, está claro que será la aseguradora de la póliza de la Comunidad quien deba de hacerse cargo de la reparación, pero cuidado, hay que ver lo que dice la cláusula y saber cuales son las limitaciones en contrato, bien económicas o del propio uso que se haya realizado por parte de los propietarios de la vivienda que lo reclamen.
Con relación a lo que vd. comenta hay una serie de cuestiones a considerar. La Aseguradora puede tener cobertura para el arreglo o cambio existente en la fachada del edificio incluyendo los balcones, pero la cobertura será solo para los balcones tal y como vienen de origen, en caso de que haya una modificación de los barrotes o de su estado original, la aseguradora no admite la cobertura o simplemente dará una indemnización por las actuaciones en el balcón, pero no por el valor real actual, sino por el valor que tuviera la intervención en los barrotes de los balcones.
Otra cuestión a tener en cuenta es si la modificación realizada en el balcón y la inclusión de este en el interior de la vivienda se ha realizado por los cauces normales, osea haber pedido el correspondiente permiso a la Comunidad y que esta le conceda dicho permiso en base a lo que indica el art. 17.3 de la Ley de Propiedad Horizontal https://adminfergal.es/ley-propiedad-horizontal-articulo-17/ que dice lo siguiente: «3. El establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, supongan o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirán el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.
Idéntico régimen se aplicará al arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso específico en el inmueble y el establecimiento o supresión de equipos o sistemas, no recogidos en el apartado 1, que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble. En éste último caso, los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a esta norma obligan a todos los propietarios. No obstante, si los equipos o sistemas tienen un aprovechamiento privativo, para la adopción del acuerdo bastará el voto favorable de un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación, aplicándose, en este caso, el sistema de repercusión de costes establecido en dicho apartado.»
Si no ha habido aprobación por parte de la Comunidad y se ha hecho por nuestra cuenta el cerramiento, podría ser justificación suficiente por parte de la Aseguradora para no indemnizarles los cristales o solo indemnizarlos en parte, tendiendo en cuenta que la indemnización de los cristales sería superior a la indemnización por los barrotes del balcón.
En estos casos, siempre desagradables por la cantidad de vueltas que tienes que dar para la resolución de los mismos, además de comprobar que hay aseguradoras que no cumplen con criterios de calidad y que sus pólizas serán mas baratas pero no dan solución a los problemas que se generan, se deberá tener en cuenta la concurrencia de los seguros. En estos casos es conveniente que sean las propias aseguradoras quienes se pongan de acuerdo. Cada perito de cada aseguradora vendrá al domicilio para verificar la rotura del cristal y emitirá un informe, dependerá dela resolución de cada una de las aseguradoras si se necesitara incluso un tercer informe para resolver la situación.
Como ha podido comprobar en nuestra contestación, la respuesta a dar a su caso, no se puede generalizar y dependerá de diferentes factores, de las pólizas que tenga con las aseguradoras y las condiciones de estas pólizas.
Un cordial saludo.
Buenos días,
En mi comunidad tenemos claro que las barandillas de los balcones son elementos comunes y que, según la ley, su mantenimiento corresponde a la comunidad de propietarios. Pero tengo algunas cuestiones al respecto que agradecería me aclararan:
¿Puede la comunidad aprobar en junta que dicho mantenimiento corra a cargo de cada propietario, puesto que el uso y disfrute de balcones, y de barandillas como consecuencia, es privativo?
Si es así, ¿basta con la mayoría de asistentes y representados?
Y una terera pregunta: ¿que pasaría con los propietarios que durante años se han ocupado de su propio mantenimiento?
Agradezco las respuestas que me puedan dar, sobre todo con respecto a la 2ª pregunta.
Saludos,
María
Buenos días María.
Todo se puede aprobar en junta con las mayorías necesarias. El tema de las barandillas, es un tema muy extenso y que da para escribir mucho sobre este asunto, si lo simplificamos e intentamos darle una respuesta le diré que desde mi punto de vista, las barandillas como es un elemento común, si el mantenimiento lo tuvieran que hacer cada propietario debería de aprobarse por la unanimidad de los propietarios y si todos estuvieran conformes debería de incluirse dentro de los estatutos de la comunidad e inscribirlos en el registro de la propiedad para que tuviera valor ante terceros tal y como se indica en el artículo 5 de la ley de propiedad horizontal: «El título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad.»
Si se decide que cada propietario debe de encargarse de la parte que le corresponde dentro de su vivienda, tendrán que poner unas normas claras sobre la pintura a utilizar, las limitaciones sobre un posible cambio de la estética del balcón, etc. Tendrán que respetar la construcción realizada y su estética.
Con aquellos propietarios que se han preocupado del mantenimiento de los balcones habrá que agradecerles el servicio realizado, pero si lo han hecho de forma voluntaria la comunidad no está obligada a resarcirles ninguna cantidad a no ser que se decidiera así en junta.
No obstante también se puede decidir en junta que si bien los balcones se considera un elemento común, y el cambio de las barandillas debería de aprobarse por la unanimidad, el mantenimiento de la pintura puede hacerse a voluntad de cada propietario manteniendo los colores y el pantoné de la pintura. No podemos negar a cada propietaria que haga las labores de mantenimiento de su vivienda, en este caso de su terraza, siempre que se mantengan los criterios de la estética del edificio.
Un cordial saludo.
Miguel Fernández
691564359
Muchas gracias por su respuesta.
Buenos días.
Partiendo de que las barandillas sean un elemento común, la Comunidad podría aplicar el Art. 9.1. a) «Respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualquiera de los propietarios, estén o no incluidos en su piso o local, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento que se causen daños o desperfectos), para argumentar que cada propietario se encargue de la pintura y mantenimiento de las mismas?
Al fin y al cabo, si cada propietario está obligado a «evitar que se cause daño o desperfecto» a un elemento común, si los barrotes no se pintan ni se les aplica el tratamiento adecuado (p.ej. minio), seguro que se acaban deteriorando.
Gracias.
Buenos días Carlos.
El mantenimiento le correspondería a la comunidad, efectivamente, si bien se podría llegar a un acuerdo en junta en que independientemente que sea obligatorio por la comunidad se le permita a cada uno de los propietarios pintar los barrotes siempre que se haga con el pantoné de la pintura adecuada y no se modifiquen las instalaciones de los barrotes. Esto sería voluntario por cada propietario, para no entrar en polémicas de que al propietario haya que devolverle el dinero, etc. etc. siempre se actuaría de forma voluntaria y con el previo permiso de la Comunidad. Estos temas suelen traer mucha polémica por no dejarlos zanjados de forma adecuada.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Buenos días.
Gracias por su respuesta.
Me sigue quedando la duda sobre la interpretación del Art.9.1. a) en lo que se refiere a » haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento que se causen daños o desperfectos».
De todas formas, si en una Comunidad muy pequeña de 5 pisos (5 vecinos + 2 locales comerciales) se toda la decisión de que cada vecino asuma el mantenimiento de sus balcones (incluso sus miradores y pintura de su parte de fachada), y se hace constar así en el acta, es vinculante?.
Podría, un nuevo propietario, impugnar esa decisión tomada hace años y exigir que la Comunidad realice ese mantenimiento?. O realizar él, el mantenimiento y reparación de los barrotes y mirador de su piso y luego exigírselo a la Comunidad?
Gracias,
Carlos:
El mantenimiento de los balcones, al ser un elemento común es responsabilidad de la comunidad. Si se toma una decisión de que cada propietario se pinte y haga el mantenimiento del balcón solo puede ser vinculante para aquellos propietarios que lo sean en ese momento. Si viene un nuevo propietario no se le puede vincular ese acuerdo. Tendría que tener una nueva reunión para ratificar por todos los propietarios incluido los nuevos dicho acuerdo.
No es que el nuevo propietario tenga que impugnar una decisión, es que el no está vinculado a los acuerdo porque no son vinculantes a los nuevos propietarios.
Lo suyo es que la comunidad realice el mantenimiento oportuno, aunque también se podría llegar a un acuerdo con el propietario para que este lo hiciera y pasara la cantidad a la comunidad.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Buenos días.
La adaptación de una barandilla, que en este momento no cumple la actual normativa de seguridad, a la normativa vigente de seguridad, puede ser denegada o por el contrario se tiene que permitir.
Gracias y saludos,
Buenos días Augusto.
Si la adaptación de una barandilla es obligatoria para adecuarse a la normativa vigente de seguridad hay que hacerla si o si. No hace falta ni siquiera que haya una reunión que lo ratifique. El propio Presidente tiene capacidad para poder hacerlo según lo que indica el artículo 10 de la ley de propiedad horizontal, que dice textualmente lo siguiente:»1. Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:
Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.»
Un cordial saludo
Miguel
691564359
En la comunidad hay un bajo sobre lonjas, con terraza comunitaria pero de la cual él la disfruta. Hace dejadez de limpieza de la misma ya, que tiene en ella lo siguiente: una bici estática otra normal, barbacoa, un somier, una mesa con 5 jaulas de periquitos. dos colgadores de ropa grandísimos, un perro que lo sacan a pasear, juegan al fútbol y bailan con música alta con focos hasta altas horas de la noche, las interminables partidas de cartas hasta las tantas, con una valla de láminas madera verde de 1.80 de altura rota, de la cual cualgan las sabanas, mantas ,etc.etc. ¿¿¿¿¿Que se puede hacer ???
Estimado Adolfo:
Desde luego no se puede decir tantas cosas en tan pocas palabras.
Este tema lo deben de resolver vds. me temo por la vía judicial, para ello le doy varias sugerencias.
1º) hacer una junta general extraordinaria donde se lleve en el punto del orden del día, la desaprobación y el mal comportamiento del propietario en el patio del bajo que además es de uso privativo. Como elemento común de uso privativo se debe de tener solo aquellos elementos que se considere por parte de la comunidad imprescindibles para su buen uso.
2º) Una vez aprobadas las limitaciones se pasará comunicación al propietario del bajo quien deberá cumplir con la aprobación realizada, además de la advertencia que el mantenimiento de dicho patio como el tener las láminas de madera verde rota se deberá sustituir por el propio vecino ya que es una cuestión de mantenimiento.
3º) Si hace caso omiso el vecino, deberán de poner en marcha el tema a través de los juzgados correspondientes.
4º) Con respecto a los ruidos mi sugerencia es que se llame a la policía municipal para que puedan comprobar los mismos y levante expediente sobre este comportamiento además de que se le ponga la sanción pertinente en base a la ordenanza municipal.
5º) Con relación a los animales mi sugerencia es que se informe a través del ayuntamiento para ver las limitaciones con respecto a los animales. En general según las ordenanzas de la tenencia de animales de diferentes municipios no se pueden tener mas de 5.
En cuanto se pongan en marcha con todo esto, podrán poner puertas al campo y se acabarán poco a poco los desmanes. Hay gente que vive sola en el mundo.
Saludos
Miguel
691564359
Buenas tardes. Soy propietaria de un piso . Cuando se hacen reformas en la fachada se cambia toda la estética a todos los vecinos. Mi consulta es que para unas cosas es elemento de la fachada y no puedes protestar. Ahora mi barandilla del balcón está que se cae a cachos y la quiero cambiar. Le falta trozos de material. A quien le corresponde el gasto del cambio ya que es imposible arreglarla. Solo necesita un cambio completo. Gracias
Hola Francisca.
La barandilla le corresponde cambiarla a la comunidad de propietarios ya que se considera un elemento común. Solo en el caso en que se haya decidido por la unanimidad de los propietarios el que se hagan cargo a nivel privativo y estuviera reflejado en el acta, justificaría esta decisión.
Saludos.
Miguel
691564359
Hola. Tengo una terraza privada. Porque así aparece en mis escrituras. Y en el registro de la propiedad. Por lo visto fue desafectada pero no se cuando. Es decir. Es como que la comunidad se la vendió al antiguo propietario. Mi terraza tiene un perímetro de 70 cm de muro y hasta el 1,10 de barandilla de barrotes de hierro que tienen 50 años actualmente. Está en peligro de caída porque se ha desencajado en muchos puntos con grandes grietas en el muro y el deterioro del hierro es evidente e incluso falta hierro en muchas zonas. Se ha dado parte a la comunidad pero dicen que al ser falta de mantenimiento que es culpa nuestra por lo tanto toda la reparación y sustitución de barandilla es nuestro. Es esto verdad? Se puede acusar de falta de mantenimiento en una barandilla de 50 años en intemperie y en lugar de costa? Y por otro lado. Que se considera mantenimiento. Limpieza? O también pintado. Porque si la vamos a tener que mantener nosotros, no podríamos decidir ponerla en acero inoxidable pagando la diferencia para no tener ese trabajo?
Gracias. Un saludo.
Estimada Marta:
Como siempre digo a los que me enviáis la información, nos gustaría saber lo que dicen los estatutos o la escritura de división horizontal del edificio para saber lo que se indica en relación a la terraza privada.
Si tiene una terraza privada y no es una terraza común de uso privativo, el mantenimiento y las reparaciones corresponde en su totalidad al propietario de dicha vivienda. Para bien o para mal vd. es la responsable de dicha terraza, ahora bien, vd. no puede cambiar el muro o la barandilla de barrotes de la manera que vd. quiera, tendrá que tener en cuenta las limitaciones que se indiquen en el plan parcial se lo hubiera, en los estatutos de la comunidad, si se hiciera comentarios sobre este tema, en las normas urbanísticas, etc. Mi recomendación es que antes tomar una medida o una decisión, fuera al Registro de la Propiedad para solicitar una nota simple de su vivienda y del edificio donde vd. reside y también hiciera la consulta al Ayuntamiento por si hubiera alguna normativa con relación a los cerramientos. Una vez tenga la garantía de que no cometerá ninguna irregularidad entonces es cuando debe de decidir aquello que mas convenga a sus intereses. Hoy día es mas interesante utilizar acero o aluminio según proceda que no hierro que requiere un mayor mantenimiento.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
En el caso de que un vecino decida pintar sus barandillas y manche las barandillas de los vecinos de pisos inferiores ¿A quién le tocaría reparar los daños causados? al vecino que ha manchado, a la comunidad. Y en caso de que le vecino se niegue a dar parte a su seguro. ¿A qué seguro se puede reclamar? Mi seguro me dice que es un elemento común y por lo tanto no se hace cargo y el seguro de la comunidad dice lo contrario, vamos que unos por otros, nadie asume el problema.
Estimado Samuel:
Teóricamente las barandillas es un elemento común y debería resolverlo la propia comunidad de propietarios. Si un propietario ha tomado la iniciativa de pintar su barandilla y ha manchado a otros propietarios sus barandillas, si los estatutos o normas de convivencia no dicen lo contrario, deberá ser la propia comunidad quién se haga cargo de esta gestión y de los costes derivados de la misma.
Será la comunidad de propietarios, salvo normas internas que digan lo contrario, quién deba aportar una solución a este tema.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Hola. Voy a adquirir un piso y la terraza-balcón está en bastante mal estado, con el suelo de terrazo abombado y se ven restos de una gotera antigua en la parte del suelo que conecta con el vecino de abajo (es decir, que coincide con el techo de su balcón). También me preocupa la reja de la barandilla, que está muy deteriorada y de hecho le faltan puntos de sujeción con el suelo con el subsiguiente peligro de desprendimiento.
No tengo constancia de que haya planes en la comunidad para reparar los balcones. Por lo que he venido leyendo en esta página la comunidad estaría obligada a repararlo y entiendo que debería correr con los gastos (en todo caso, el responsable de su falta de mantenimiento sería el anterior propietario). Pero tengo varias dudas al respecto:
– ¿Qué debo hacer si la comunidad se negara a repararlo?
– Si la comunidad acepta la reparación, entiendo que el diseño de la barandilla debería conservarse, aunque no sé si seguirá fabricándose al tratarse de un edificio antiguo. No creo que sea factible reparar la barandilla actual porque está verdaderamente hecha polvo y debería cambiarse. ¿Qué habría que hacer al respecto si no se encuentra en el mercado el mismo modelo?
– Aprovechando la obra, ¿sería posible instalar en vez del suelo actual de terrazo pavimento cerámico de nuestro gusto? Mi idea era comprar (corriendo con los gastos del material, claro está) suelo hidráulico para exterior. ¿Es posible esta opción o se considera que afecta al diseño de la fachada (aunque es algo que no se apreciaría desde la calle)?
Muchísimas gracias de antemano y un saludo cordial.
Estimada Lola:
Intentaré contestarla con los datos de información que tengo. Me gustaría ver que pone la escritura de división horizontal y/o los estatutos que tengo.
1º) En principio vd. está comprando una terraza en las condiciones que está y además asume el riesgo de su situación actual. Lo suyo es que el propietario anterior lo haya dejado en buenas condiciones para la compra. No obstante le indico que:
En circunstancias normales al ser un balcón, es parte de un elemento común y es la comunidad quien debería hacerse cargo de la reparación a no ser que en algún momento se haya determinado otra forma de pago. Por ejemplo que por unanimidad se haya establecido que la reparaciones se realicen por cada uno de los propietarios y que esta modificación se haya enviado al registro de la propiedad.
2º) Si la comunidad se negara a repararlo siempre lo puede reclamar vd. vía judicial.
3º) El diseño de la barandilla debe de conservarse sino tendrá que buscar un cerrajero que se la tendrá que hacer a mano en base al dibujo existente.
4º) El suelo si se lo paga la comunidad deberá ser igual o el mas parecido al existente, no puede elegir vd. el suelo, deberá hacerlo la comunidad.
Como bien dice vd. podría afectar al diseño de la fachada.
Un cordial saludo
Miguel
691564359
Hola buenos días, en mi comunidad vamos ha cambiar toda la fachada así como los balcones, yo en este caso no tengo balcón, entiendo que es un elemento común y debería de pagar la reforma completa.
Mi duda surge que en el presupuesto viene una barandilla incluida (básica) pero mis vecinos están decidiendo poner una de cristal, el cual conlleva 400e más por vecinos, mi pregunta es ese dinero también lo debo pagar yo aún no teniendo balcón?
Muchas gracias
Estimada Ana María:
No le puedo dar unas respuesta concreta porque me falta elementos de juicio suficiente para poder hacerlo. Si vds. tiene acceso a balcón en su vivienda deberán pagarlo si se va a hacer obra que repercuta a todos y cada uno de los propietarios, si su vivienda no tiene balcón y por tanto no se va a beneficiar de la obra a realizar en las barandillas debo de entender que no se le incrementará a su derrama este gasto. La colocación de las barandillas y el gasto correspondiente debería hacerse para aquellas viviendas que disfrutarán de la obra a realizar.
Saludos.
Miguel
691564359
Buenas, tengo una vecina que quiere que se apruebe una derrama para arreglar su barandilla. Me parece correcto ya que así lo dice la LPH, pero la vecina debe más de 7000€ a la comunidad. ¿Se podría hacer algo para que pagase su deuda?. No me parece justo que le tenga que pagar la barandilla mientras ella tiene una deuda. Un saludo.
Te entiendo Nuria, pero son dos casos totalmente diferentes. Aunque nos moleste tener que hacer esta actuación una cuestión es la seguridad y otra distinta es la deuda pendiente de pago.
Saludos.
Miguel
691564359
En mi comunidad hay terrazas abiertas con sus barandillas originales de 7 barras , terrazas abiertas con barandillas de 4 barras, terrazas cerradas con barandillas de 7 barras originales, terrazas cerradas con barandillas de 4 barras y terrazas cerradas sin barandillas. Mis barandillas se encuentran en muy mal estado y de todas las opciones que hay como vecina nueva que soy pensé en que la mejor opción era la de retirar las barandillas porque las barandillas no tienen ninguna función una vez realizado el cerramiento de las terrazas. Solicité permiso al ayuntamiento y me fue denegado. He realizado recurso de reposición y me han requerido informe técnico para demostrar la seguridad y también acuerdo expreso de la Comunidad de Propietarios aceptando la modificación estética de la fachada. El tema está en que el ayuntamiento dio permiso a la Comunidad de Propietarios hace 5 años al cambio de las barandillas de 7 barras por las de 4 implicando en mi opinión una alteración llamativa del aspecto visual de la fachada del edificio. De haber sido propietaria en aquel momento no lo hubiese permitido.
El caso es que a mí me han denegado la licencia después de haber acabado el plazo, he recurrido en reposición y un mes después de acabar el plazo para resolver me piden acuerdo por unanimidad de los propietarios y he conseguido el 80%, así que entiendo que me la van a denegar y me parece muy injusto. ¿Qué puedo hacer?
Estimada María,
Creemos que las actuaciones suyas han sido muy coherentes y esta ud bien asesorada. El problema no es de viabilidad ni de seguridad, el problema que considera el Ayuntamiento es la estética del edificio, y cuando hablamos de estética cualquier modificación de esta requiere la unanimidad de los propietarios. Es evidente que el Ayuntamiento no va a modificar su opinión y que para presentar un cambio será necesaria la unanimidad. Deberá, a nuestro juicio, mantener las barandillas y con ellas realizar la oportuna obra como tienen ya hechos otros propietarios.
Un saludo
691534659
En nuestro caso se deben reparar o cambiar las barandillas de los 4 pisos de los que tiene la finca. La finca también tiene un local, en los bajos. El propietario del local tiene que pagar también la derrama por el cambio o al no tener balcon está exento de pagar? Gracias.
Hola Enric:
Dependerá de lo que indiquen los Estatutos con relación a las obligaciones de los locales y de que gastos están exentos, si no dijeran nada hay que tener en cuenta que las barandillas de los balcones es un elemento común y por lo tanto todos los propietarios deberían de hacerse cargo en base a su coeficiente.
Saludos.
Miguel
691564359
Hola, porque las barandillas se consideran elementos de un elemento común de fachada y por tanto corresponde a la comunidad de vecinos su reparación y en cambio las ventanas que son un elemento de cierre exactamente igual que pertenecen a un elemento comun que es la fachada tiene cada propietario que cambiarse las suyas.En que art de LPH o C.Civil podemos ver esa distinción?
Si me obligan por mayoría a pagar cambio de todas las barandillas porque están deterioradas ya que nadie se ha molestado en pintar la suya puedo yo pedir cambio de ventanas?
Buenos días Mari Carmen:
Para responder a esta pregunta le sugiero que lea el siguiente artículo de un compañero nuestro: https://solucionesymediaciones.es/a-quien-corresponde-el-pago-del-mantenimiento-reparacion-o-sustitucion-de-elementos-exteriores-en-una-comunidad-de-propietarios/
o bien puede leer este enlace de mundo jurídico que muy acertadamente da una explicación de elementos comunes y privativos. https://www.mundojuridico.info/autorizacion-de-la-comunidad-para-la-sustitucion-de-las-ventanas/#:~:text=Lo%20primero%20que%20hay%20que,propietario%20del%20piso%20en%20cuesti%C3%B3n).
Espero que sean de ayuda.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Buenas,
Mi problema es el siguiente, la barandilla del piso al que me acabo de mudar requiere de varios arreglos, entre ellos varias patas oxidadas, óxido general en varias zonas (necesita pintura) y también arreglar un elemento que tiene para colgar macetas bastante oxidado. Tras mucho insistir he conseguido que la comunidad enviase a alguien que me indicó que solo cubrían el arreglo de las patas de la barrandilla que ya se ha llevado a cabo.
¿Debo exigirles también la restauración de la pintura? ¿Les correspondería también el arreglo del elemento de macetas (va soldado a la barandilla aunque los demás vecinos en mi lado del edificio no lo tienen)?
Estimada Mar:
Como le indicamos en el artículo desde donde vd. nos ha escrito decirle que las barandillas son un problema de la Comunidad de propietarios ya que es un elemento común, a no ser que vd. haya hecho modificaciones en la misma o bien se haya llegado a un acuerdo y figure en el acta de que será el propietario quien se encargue de la barandilla a titulo individual.
Saludos.
Miguel
691564359
Hola,
Estamos realizando actualmente reformas en las fachadas de nuestra comunidad de vecinos.
El edificio tiene 45 años, 5 pisos en altura y la altura inicial de las barandillas de las terrazas era de 90 cm. (el legal en aquellos tiempos).
Durante las obras y debido a nivelación de las mismas y colocación de nuevos vierteaguas …….. ¡¡¡la altura actual de ellas es de únicamente 82 cm.!!!.
– ¿Está obligada la comunidad a asumir el coste de aumentar la altura de dichas barandillas a la altura mínima que indica la normativa?.
– ¿Cual sería dicha altura?, ¿respetar los 90 cm. de la altura original o aumentar hasta 110 cm. según indica el Código Técnico de la Edificación?
Saludos y gracias
Estimado Jose María:
Las barandillas deberán tener una altura de 90 cms. según se especifica en el código técnico de la edificación, véase el siguiente enlace: https://toldosypersianasandalucia.es/blog/normativa-para-barandillas-en-exteriores/
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Hola, en mi comunidad hay una barandilla en concreto que esta muy oxidada y con peligros que pueda ocasionar, la de nuestro balcón… pues en la reunión de propietarios que tuvimos hace unos dias, el administrador dice que eso debo repararlo yo porque debo de haber tirado algún producto raro… (no es cierto), pero lo que viene a ser mi pregunta… debo callarme y costear yo la reparación o substitución de dicha barandilla? O la comunidad debe pagarlo?
Mil gracias por contestar, saludos!
Estimado Robert:
A no ser que exista algún acuerdo en la comunidad de que los propietarios deben costearse este tipo de gastos. Como ya he dicho en sucesivas ocasiones y en otros artículos estos costes los debe costear la comunidad de propietarios. Vd. lo que debe de hacer es facilitarles la posibilidad de que pasen a su vivienda para realizar esta reparación.
Otros artículos que pueden ser de vuestro interés:
https://adminfergal.es/quien-corre-con-los-gastos-de-reparacion-por-deterioro-del-balcon/
https://adminfergal.es/cambio-de-barandillas-del-balcon-derrama-y-mayorias/
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Quisiera saber cual es la diferencia dentro de una terraza de los elementos comunes y no comunes:
Parte de la terraza es exterior (sin techo) y otra parte con techo (el del piso superior).
Y segundo, existen albardillas que hay que reparar, tanto en la zona libre como en la zona cubierta.
¿Quién asume los gastos de reparación en cada uno de éstos casos, COMUNIDAD, VECINO ?
GRACIAS
Buenos días Jaime:
Normalmente estas cuestiones de lo que son elementos comunes y que son elementos comunes de uso privativo vienen dadas en la escritura de división horizontal.
No obstante le diré que las albardillas suelen estar dentro de los elementos comunes a no ser que hayan sido de construcción particular, cuestión que me extraña. Las albardillas suele ser un refuerzo de un muro. En el caso de la reparación de las albardillas es la comunidad quien tiene que hacer las obras correspondientes.
Saludos
Miguel
691564359